土地使用权补偿标准
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土地使用权补偿标准范文第1篇
一,目前储备土地的来源和补偿标准
(一)储备土地的来源
按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.
但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:
1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.
2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.
3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.
(二)征购土地的补偿标准
目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.
3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:
1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已经远远高于所规定的补偿标准,如果按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.
2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益.
3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的不同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.因此,单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学,更应以基准地价考虑土地级别范围.
4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有很多差异,企业目前经营情况和社会负担也不同,但目前的补偿标准没有考虑这些情况,增加了回收土地的难度.
可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准已经成为当务之急,既体现了城市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的影响.
二,土地征购的台理范围和具体方式
(一)合理的土地征购范围
从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场,即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一个口子进,一个口子出".根据xx市区土地本身的特点,我们认为xx市合理的土地征购范围应包括4个方面:
1.进入城市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴.一般包括以下几种农村集体土地:①因城市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和城市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用,并贯彻保护耕地的原则.对于"城中村",根据城市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.
2.城市存量土地中的划拨土地.城市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,可以由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的主要内容.划拨土地使用者的土地主要包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施城市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.主要包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部门依法收回的荒芜,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地.
4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的来源,即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.对于这些土地,土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划,必要时可以在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.
储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平整,开发,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.
(二)土地征购方式及其操作程序
根据储备土地的来源和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.
1.土地征用.国家根据城市建设和发展需要,按照《土地管理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).
2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的主要对象是城市存量土地,可以是无偿的,但多数情况下是需要补偿的,其操作程序如图(略).
3.土地置换.土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局,对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).
4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,根据土地储备和供应计划,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买主要有如下几种情况:①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).
从上面的4种土地征购方式我们可以看到,各种征购方式基本上都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个阶段.但由于每种征购方式适用范围不同,每个阶段的操作方式和内容有所不同,土地储备中心应根据实际情况进行具体操作.
三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准
从目前城市土地储备制度的运转情况来看,土地补偿标准的确定是关键,同时也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有专门对其性质进行规定,各城市的做法也不相同.因此,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其影响因素,从而确定一些基本原则,并针对不同征购方式探讨具体的土地补偿标准.
(一)土地征购过程中土地补偿的内涵
土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地发展权.
我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要通过征用.因此,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营管理并获取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和保护,所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权.因此,如果被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿不应包括土地处置价格.对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地发展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的就是发展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接发展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地发展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地发展权.
从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.根据收购对象不同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.
(二)土地补偿标准的影响因素
土地权益的大小不仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.因此,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,考虑以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的周围环境综合作用的结果,根据国内外经验,一般都根据土地区位将城市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地发展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必然要考虑用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本不一样,在土地补偿中应该考虑.
(三)确定土地补偿标准的原则
根据国内外经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清楚,国家和地方都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别不开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念,土地补偿主要考虑土地权益的大小;而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平,具有一定的计划性和福利性.因此,二者的依据和作用完全不同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希望寄托在土地补偿上,被收购的土地主要是占据市中心区域,经营不善或濒临倒闭的企业用地.对于这些企业来说,即使其土地不被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别考虑.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济发展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济发展和城市扩张,政府对基础设施投资和建设以及城市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,不在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该根据贡献予以补偿.
(四)不同征购方式土地补偿标准
1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种情况.根据xx市实际情况,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况不同.
土地使用权补偿标准范文第2篇
关键词：土地使用权流转 土地征用 土地承包经营权 宅基地使用权
我国市场经济体制改革随着对外开放的进一步扩大不断深化，土地作为商品市场重要的生产要素更加突显其重要性。我国实行土地的社会主义公有制，土地价值只能通过土地使用权的经营与使用来实现。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权可以通过划拨方式取得，也可以通过国有土地使用权的出让，租赁，作价出资或者入股等市场方式有偿使用。通过划拨方式取得的国有土地使用权得进行转让、出租、抵押等流转。集体土地使用权又可具体分为土地承包经营权，宅基地使用权、乡镇集体建设用地使用权等。在我国土地权利二元格局下，土地使用权的流转既有纵向流转即集体土地使用权与国有土地使用权之间的流转（如土地征用），也有横向流转即在两级使用权内部的流转（如土地使用权的划拨、出让、农村承包经营地的转让等流转）。
1、国有土地使用权
1.1国有土地使用权的流转方式
国有土地主要用于建设用地和公共事业用地，主要是通过出让、划拨等方式实现土地使用权与使用权分离，进而实现土地的价值的。划拨方式主要用于：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地等建设用地，且经县级以上人民政府依法批准。划拨是一种将国有土地所有权和使用权分离的行政方式。除上述情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得。 长期以来，学术界对出让行为的性质见解不一，主要存在着行政行为说、经济法律行为说和民事法律行为说三种观点。
笔者认为，通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，而且一拨定终身，公民法只能自己享有该权利，而不得将权利转移给他人。显然，以行政划方式划拨转移土地使用权，不符合市场经济条件下的土地性质和土地使用权的性质，不能充分发挥土地财产（资源）的最大化效益和价值。而以土地使用权出让合同方式转移土地使用权，反映了土地及土地使用权的商品性质和财产性质，同时出让后的土使用权在土地使用年限内可以转让（出售、交换、赠与）出租、抵押或用于其他经济活动，充分地实现了土地使用权的价值和效益的最大化。出让是土地商品化的前提。土地使用权出让的目的是改变过去划拨体制的弊端，使土地资源进入商品市场，并逐步形成土地使用权流转市场，使其作为一项特殊的商品进行流通，尽管土地使用权的市场准入也涉及到了行政机关的审批等行政管理问题，但这种管制只是一般性的行政事务管理并无调控经济和社会之目的，因此它的存在并不影响土地使用权出让的民事法律行为性质。土地使用权出让的根本目的是对土地所有权基础上的土地用益物权的创设，是土地所有权的衍生，以促进土地资源在市场规律下进行优化合理配置，并得到有效的利用，因此出让的本质是用益物权的一种取得方式，说具体些，是不动产物权的设定的继受取得方式（前权利主体仍保有其权利，而基与该权利而为另一主体设定新权利。如所有人在自己的所有物上为他人设定用益物权或担保物权，即其适例[1]。因为在土地使用权出让行为之前，该不动产用益物权在法律上并不存在，而出让行为成立之后，该权利（土地使用权）才得以产生[2]。因为“土地使用权出让合同并不是转移已经存在的一项物权，而是在创设一种物权，而且这项新的权利是从土地所有权中分离出来的。”[3]当然，这里应该注意的是，由出让行为而创设的土地使用权已是一项独立的用益物权，而非简单的使用权，不仅可以实际占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，实际上享有法律允许范围内的处分权。[4] 由此可见，土地使用权出让的目的本身民事私利性质就决定了土地使用权出让行为的性质是民事法律行为。
此外，在国有土地使用权流转中要进一步明确和把握以划拨方式和出让等有偿方式取得土地使用权的土地范围，笔者认为应该严格控制国有土地使用权的划拨取得，坚持以有偿取得方式为主，更好的适应市场规律，实现土地资源效益的最大化。
1.2土地征用问题
在我国现代化进程中，城乡差距长期存在，城乡之间始终存在着一个农村向城市所取资金和城市向农村所取土地的问题，资源配置的经济学规律不可避免要使集体土地涉足城市房产市场；另外随着我国社会主义经济建设的顺速发展和社会城市化的加速进行城市对土地的需求将不断扩大。为了满足城市对土地的需求，填补需求缺口，城市除了向高空发展外，就剩下向城市郊区农村索取集体土地这一唯一途径了，这是必然的，也是解决城市土地需求问题的根本途径。几十年来，土地征用制度为完善土地法律制度，保障社会主义建设顺利进行方面发挥了巨大作用。
土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施。无论是资本主义国家还是社会主义国家，为了发展社会公共事业，都设置了土地征用法律制度，我国《宪法》第10条规定，国家为了公共利益地需要，可以依照法律规定对土地实行征用，这是我国实行土地征用地宪法依据。
国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地。国家建设征用土地的标的，建国以来经历了一个发展变化的过程，随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地都变成了农村合作经济所有以后，到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了。应当指出的是，国家建设用地需要用集体所有的土地来满足，也需要用国家所有的土地来满足，用集体所有的土地满足国家建设用地的法定办法是征用，用国有土地来满足国家建设用地之需要的法定办法是出让，划拨等方式而非征用方式，因为国有土地本来就是国家的，不需要再通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利。但我们要充分认识到，我国是一个农业大国，同时又是一个人多地少，耕地资源贫乏的国家，集体所有的土地肩负着十几亿人口的温饱重任，随着人口的急剧增长与经济建设的发展，人地相争的矛盾将十分突出，因此，国家将“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地”作为我们的一项基本国策。农业用地改为房地产开发用地，其短期经济效益确实十分明显，这成为导致我国耕地减少的直接原因之一，如果对农业用地改为房地产用地不加以限制，任其自由发展，势必影响到作为我国经济基础的农业，增加不安定因素，导致经济结构的混乱和的效益。在土地征用过程中要严格限制集体土地任意进入房产市场，确实需要的，必须履行国家机关的严格审批程序收归国有后有偿出让取得。
由于我国土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用过程中出现了一系列导致权利失衡的问题：
第一，土地征用范围过宽，国家征用土地具有很大的随意性，虽然我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”，致使一些政府滥征土地，严重侵犯了农民、集体的土地权益。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。有的地方往往通过建立开发区、科技园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
第二，土地征用程序不够透明，土地使用权作为集体重要的财产权利，即使是为公共利益的需要，也应该被告知权利被处分的具体情态，应给予陈述自己意见的机会。而在现实中土地强行征用，强行甚至暴力拆迁等现象时有发生，造成了对公民财产权乃至人身权的严重践踏。
第三，土地征用补偿标准偏低，土地补偿费不到位。我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平等等，进而难以维持农民现有的生活水平，导致农民对征地的不满；政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权的行为，也难以为农民所接受。据了解，一块农地，一旦成为城镇或工业用地，其市值上升几十倍甚至百倍。根据现行法律，如果农民的土地按合法途径由国家征用，相关补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。其中，土地补偿费和安置补助费的总和，按规定最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。而按照我国东部地区一般耕地年产值800元左右计算，每亩土地补偿费至多2万多元，仅相当于普通公务员一两年的工资收入。土地在农村起着社会基本生活保障的作用，土地征用的补偿收入则是他们的“养老钱”、“保命钱”，但他们目前所得到的这笔钱还不足以承担这两项职责。
基于上述问题，笔者认为土地征用应该从以下几个方面进行整改：
第一，严格明确、限定土地征用范围。土地征用权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，“国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，我们认为，“公共利益”应严格限定在以下几类：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。政府不可以为增加财政收入，人为的扩大“公共利益”的范围，坚决摒制“寻租”现象。
第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用过程中引进听政制度，它源于英国1215年《自由大》的自然公正这一普通法的古老立法原则。自然公正原则在普通法中确立了两个最基本的程序规则，其中一个是：任何人或团体在行使权力可能使别人受到不利影响时，必须听取对方意见，每个人都有为自己辩护和防卫的权利。[5]我国行政征用补偿也应遵循这个重要基本规则。因为我国目前仍没有把听政程序作为土地征用决定和补偿过程中的重要程序，具体权利的不到落实，权力滥用不能很好的被管制。我国应对行政决定的作出、补偿的制定过程，补偿的具体执行过程，告知补偿的救济途径等都作明确的规定，改变以往条款上的笼统抽象与无序。
土地使用权补偿标准范文第3篇
关键词：建设项目 用地审批 建设用地指标 征地补偿
一、国家关于土地管理法的相关规定及征地审批程序
1.国家关于土地所有权的规定
根据《中华人民共和国土地管理法》，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
化工建设项目对环保要求非常高、占地又非常广，因此它一般建设在距离城市比较偏远的地方。目前，我国建设用地总量的扩张通常有两种途径：一种是农用地转用，另一种是未利用地的开发。其中最基本、最大量的途径就是农用地转用，而集体农用地的转用则是建设用地总量扩张的主体。因此根据上述原则分清土地归谁所有，也有利于协助建设单位在开展土地征用工作中协调各方关系。
2.国家关于新增项目建设用地土地使用权的取得方式及程序
国有土地使用权取得方式
国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨。其中有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权出资或者入股等。
土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
土地使用权转让一般包括出售、交换和赠与。土地使用权转让的一般程序如下 ：①原受让人向出让人（土地管理部门）申请转让土地使用权；②出让人批准或同意原受让人转让土地使用权；③原受让人与再受让人就土地使用权的有关条款达成一致后签订合同。④就土地使用权转让合同进行公证。[1]
建设单位使用国有土地，一般是以出让等有偿方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
3.化工建设项目用地审批程序及流程
3.1项目用地审批程序
化工建设项目在办理用地审批时，应按以下程序进行：①建设单位取得建设项目选址意见书；②办理建设项目用地预审；③建设项目用地规划许可。建设项目用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，建设用地批准文件无效。④建设项目用地申请报批。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条，征用下列土地的，由国务院国土资源部批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的；征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院国土资源部备案。
3.2化工建设项目用地审批实践做法
化工建设项目用地申请报批时，建设单位应至少提交以下文件[2]：
3.2.1省级人民政府建设用地请示文件、省级国土资源管理部门的用地审批意见；
3.2.2建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；
3.2.3建设拟占土地分类面积汇总表、土地权属情况汇总表以及建设用地勘测定界图和勘测定界技术报告书；
3.2.4市县人民政府关于建设项目征地补充费用标准合法性、安置途径可行性及履行法定征地程序的说明；
3.2.5是否压覆矿产资源与是否位于地址灾害易发区的有关材料；
3.2.6经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应提供乡级土地利用总体规划图；补充耕地位置图、建设项目总平面布置图；
3.2.7省级人民政府审批农用地转用，报国务院批准土地征收的，附具省级人民政府关于批准农用地转用的批复文件；委托国土资源部门补充耕地的，附具耕地开垦费缴纳证明；已完成补充耕地的，附具补充耕地验收文件；
3.2.8涉及规划局部调整、占用基本农田的，附具土地利用总体规划局部调整方案、基本农田补划方案及规划调整图件、基本农田补划图件；涉及占用林地的，提供林业主管部门出具的林地审核同意书。
3.2.9建设用地规模超过有关指标规定的，附具省级国土资源部关于项目用地超标的说明；
3.2.10以有偿方式供地的，需附草签的土地使用合同及有关市县人民政府关于新增建设用地土地有偿使用费准备情况的说明。
4.化工建设项目征地补偿费用构成及征收标准
化工建设项目用地如以出让的有偿方式取得用地的，建设用地征地费用至少包括以下内容：
4.1征拨土地补偿费（征地费）
征拨土地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费四项费用。
土地补偿费是征地费的主要部分。土地补偿费的标准为：①征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。②征用其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。
4.2土地有偿使用费
土地有偿使用费是指土地行政主管部门代表国家将国有土地使用权在一定年限内交给土地使用者，由土地使用者向土地行政主管部门缴纳相当于土地使用价值（价格）的费用。它包括土地使用权出让金、土地租赁金和土地使用权作价出资人股金。
4.2.1土地使用权出让金
土地使用权出让金是指土地行政主管部门通过出让的方式将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向土地行政主管部门缴纳相当于整个使用期间土地使用价值（价格）的费用。
根据国土资源部实施的《全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资【2006】307号文）第三条的规定：工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。如果涉及到人员安置事项，在出让价格中补偿部分还应有所核减。
4.2.2新增建设用地土地有偿使用费
新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或者省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
根据《中华人民共和国土地管理法》第55条第2款规定：新增建设用地有偿使用费，30%上缴中央财政、70%留给有关地方人民政府。
4.3交纳与土地有关的税金
建设单位除需要支付有关补偿费之外，还要缴纳土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。但项目建设用地土地使用税具体使用哪级税率，何时开始征收，是否符合条例规定的免税情形，地方政府有很大的自由裁量权。
二、大型化工建设项目征地实践及注意事项
1.大型化工建设项目征地实践
目前国家对化工建设项目，特别是煤化工产业政策处于整体收紧趋势，这也影响国家对于煤化工项目的用地审批也处于谨慎趋势。
根据目前实践来看，各类化工建设项目征地一般采用以下两种方式：一种方式是与政府签署项目用地协议将土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、土地出让金、新增建设用地补偿使用费一次性支付给政府，由政府直接开展项目建设征地事宜；另一种方式是建设单位分步分期与政府签署项目用地协议，第一步是先签署土地补偿费、安置补助费、青苗补助费和地上附着物补偿费，待政府完成征地，将集体用地收储后，再与政府签署国有土地出让合同，支付土地出让金与新增建设用地补偿使用费。
笔者认为，采用第一种方式能够保证项目建设单位以最快的时间取得项目用地土地使用证，保证项目建设用地合法、合规。
2.化工建设项目征地注意事项
2.1做好项目厂址规划，明确征地范围内的土地用途
国家实行土地用途管制制度并严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续，对划为“基本农田保护区”的土地，不可征作他用。建设单位应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，特别注意减少对农用地的占用，这不仅关系到项目的经济效益，更重要的是贯彻国家的土地政策。
2.2做好项目用地预审，落实建设项目用地指标
以陕西某煤化工项目为例，该项目用地因前期未获得建设项目用地指标而先占地数千亩，被当地国土局罚款500多万元。如何解决项目用地指标，使之符合国家以及当地市、县土地利用总体规划，一直是困扰项目建设方的主要难题，一旦违建，项目必然面临停工、下马的困境。因此在项目可行性研究阶段，建设单位要尽早启动项目用地预审工作，充分依托熟悉当地土地情况的评估单位编制项目用地预审材料，从项目建设方案的合理性、用地选址合理性、用地规模合理性、功能分区占地面积等多方面进行论证，使之尽量符合国家各项用地标准和要求，为国土资源部门审查该项目用地，审批项目用地指标提供参考依据。
2.3做好项目分期用地统筹规划，及时办理必要的用地手续
《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”。为此，为顺利推进项目建设进展，建设单位要严格依照土地管理法的相关规定，缴纳相关土地补偿费，以便于建设单位合法、合规取得项目建设用地。
同时，为保证项目用地补偿的经济利益，建设单位从扩建角度考虑将预留扩建用地作为永久用地与先期用地统筹规划、一次性与当地政府谈妥征地补偿事宜，分期实施。但根据国家有关土地管理法的相关规定，未经原批准机关同意，连续2年未使用或不按批准用途使用国有土地的，由土地管理部门依法收回土地使用权，因此项目建设单位在预留用地征地时必须办理必要的手续或妥善处理，以避免造成不必要的利益损失。
三、工程建设征地补偿工作中存在的问题及建议
1.土地补偿标准滞后、补偿形式单一不适应市场经济的发展
目前对被征地农民主要是采取货币形式的一次性安置，而没有把被征地农民纳入城市社会保障体系。许多地方政府以货币形式一次性支付征地补偿费，失地农民拿到几辈子也很难挣到的补偿费后往往不知道怎么有效利用。土地之于农民，除了是必要的生产资料以外，往往还起着生活保障的作用。许多农民在土地被征用后，不仅仅意味着失去了生产资料和就业机会，同时还失去了最低生活保障。从目前我国的情况看，可以考虑改目前的一次性货币补偿为“永久性收益”补偿，以保证被征地农民有比较稳定的经济收入。
另一方面，我国现行的征地补偿标准是计划经济的产物，补偿和安置的标准都非常低且不合理。它既没有反映出土地的地理位置、地区经济发展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等影响土地价值的经济因素，也不能体现同一宗土地在不同投资水平或者不同投资情形下出现产出差别的真实价值。正是由于征地补偿标准不合理，才导致征地补偿费过低，补偿利益不及损失利益。
应借鉴大多数国家和地区的做法，改革征地补偿标准，以市场作为基础，根据农地的生产力水平、农业用途的预期收益，将土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费、残地补偿费等主要补偿项目参照当地土地市场的价格，实行公平补偿，充分体现公平的原则。
2.合理解决土地权属争议纠纷，做好地上附着物清点
土地权属争议的成因很复杂，一是历史方面的原因，二是宗族利益方面的原因，三是生产经营中形成的纠纷以及其他各种原因。长期以来，由于农业效益低下，土地收益很不确定，农民并不非常珍惜土地的经营权利，而征地时涉及的是直接现金收入，在逐利心理的驱使下，农民自然对山林土地权属究根问源，因此很容易挑起纠纷。还有一些本是属同一个老生产队或同族共有的荒地荒水等土地，历史上没有进行权属划分，征收时都想据为巳有，因此给建设单位在土地征用中也带来了很多实际问题。
为合理解决土地权属争议，必须做到以下几点：首先，认真摸清拟征地块的权属情况，熟识土地管理方面的法律法规和我国的土地所有权沿革历史；其次，对有争议地块，在进行现场测量分界前要进行周密安排，尽量安排有大局观念强的群众党员到现场，以避免纠纷扩大；再次，是与政府、国土资源管理部门以及当事人共同做好土地附着物清点，以防止少数人虚报或者投机种植附着物，以虚增补偿费用；最后，为减少征地补偿界面协调难度，建设单位最好选择与当地土地行政管理部门、县、市人民政府、村委会签署征地补偿协议，并由政府一揽子出面解决土地权属争议，补偿款的发放也仅由政府、当地土地行政主管部门负责统收、统一发放，以减少土地补偿争议处理。
土地使用权补偿标准范文第4篇
为进一步加强土地管理，防止国有土地资产流失，推进国土资源市场化配置，规范土地使用权出让行为，加强党风廉政建设，创造公开、公平、公正的土地市场环境，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神和有关法律法规政策的规定，现就规范土地资产管理有关问题通知如下：
一、严格执行土地有偿使用制度
除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。
（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。
（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。
二、加强划拨土地使用权管理
（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。
（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。
（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。
（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。
（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗
（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。
三、依法加强征地管理
（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。
（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。
（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。
四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度
为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。
（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。
（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。
（三）储备土地及收回土地补偿标准，由国土资源行政主管部门拟定方案，送同级人民政府集体研究确定。
土地使用权补偿标准范文第5篇
“城中村”土地目前存在的主要问题：一是产权关系不明，权属界定不清。一般来说，这部分土地涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。二是土地利用管理不规范，扰乱了国有土地市场秩序。由于“城中村”集体土地所处位置的特殊性，土地使用权流转非常混乱，主要表现为农民住宅私自转让、出租土地使用权，不办理农地转用手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业入股等。三是征地难。征地补偿制度的不健全是造成征地难的主要原因。《土地管理法》规定，征用土地按照被征土地的原用途给予补偿，在具体执行过程中，是以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置相同但农业经营方式不同的土地带来了征地补偿标准的差异，也带来了补偿的不合理性，最终造成了征地的第一难。征地难的第二个原因是，以人均耕地制定补偿标准在“城中村”征地执行中矛盾更加突出。往往在同一个单位征地过程中涉及两个或两个以上农民集体经济组织，由于人均耕地的不同，形成了补偿标准的差别，使得补偿低的农民难以接受。 “城中村”集体土地的特殊性，决定了对这部分土地的管理必须在现行法律法规规定的范围内，采取相对特殊的管理方法。
调整摸底，建立台账，明晰产权。对城市规划区范围内的全部集体土地进行一次大清查。调查分两种类型进行，一是农用地清查，对全部农用地按1：1000到1：2000的比例，按图斑建立台账，按组分村统计，并发放《集体土地所有权证》；二是对农村建设用地进行清查。此类用地调查难度较大，情况较为复杂，但主要应以历史上的有批准权的单位颁发的批准手续为准。分清集体所有和国家所有的土地性质，然后按城镇地籍调查的标准要求建立建设用地宗地档案和统计台账，按宗登记发放《集体土地建设用地使用证》，对非法买卖、出租、入股等用地一律明确集体土地所有权和使用权。
制定统一的征地补偿标准。“城中村”集体土地的区位差别不大，征地补偿标准也不应有太大的差别。但“城中村”的集体经济组织成员往往因在城市工作和子女入学的方便造成了外来人口迁入人数不断增加，从而人为地影响了不同村组之间人均耕地面积的悬殊，造成了征地补偿标准的差别，影响了部分农民的利益，造成社会矛盾和不稳定。因此，笔者认为国家正在推行的征地区片价应首先在城市规划区内进行，实行“一区一价”。
实行统一的被征地农民基本生活保障制度。对规划区内的农民，可实行统一的基本生活保障制度，具体办法是对不同年龄的农民制定不同标准的基本生活保障标准。土地未被征用的，也可由农民本人出资缴纳，建立台账，当土地被征时，可按一定比例的土地补偿费和全部安置补助费作为基本生活费入保，达到一定年龄后逐年领取基本生活费。
