土地估值方法

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土地估值方法范文第1篇

【关键词】划拨 土地 价值 评估

在计划经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市基础设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。

一、划拨土地使用权的含义及特点

（一）划拨土地使用权的含义

“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权[1]。”以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。划拨土地使用权可通过以下形式取得：（1）经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。

（二）划拨土地使用权的特点

划拨土地使用权有以下3个特点：（1）公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;（2）法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;（3）限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。

二、划拨土地使用权价值构成

（一）划拨土地使用权价值的定义

“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权[2]”。与出让土地使用权相比，划拨土地进入二、三级市场有更加严格的限制条件。国家禁止有关单位利用划拨土地从事经营活动，划拨土地使用权经批准可依法进行抵押、转让或出租。划拨土地使用权价值是土地价格的一种特殊表现形式，一般以取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。

（二）划拨土地使用权价值的具体构成

划拨土地使用权价值包括土地取得成本和土地开发成本两部分。在实际应用中，土地利用情况不同，其价格构成也有所不同。对新增建设用地，土地取得成本包括土地补偿、安置费、地上附着物补偿费等费用;对已利用的国有土地，土地取得成本包括拆迁补偿费、安置费和税费等费用。土地开发成本主要是企业取得土地后，进行基础设施建设，如水、电、气、通讯和道路等建设费用，使其达到“七通一平”的条件。因划拨土地使用权的使用限制，在评估操作中一般不考虑土地增值。所以，划拨土地使用权价值构成包括土地取得费、土地开发费、相关利息及利润。

三、划拨土地使用权价值的评估方法

（一）直接评估法

直接评估法又称正算法，是直接根据土地平均取得和开发的成本计算土地使用权价值。依据相关计算公式可知，这种方法是以取得土地和开发土地所发生的各项费用之和为基础，再加上利息、税金、利润和土地收益来计算土地价格的方法。土地价格由土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、税费和土地所有权收益累加构成。直接评估法的计算过程简单明了，易于理解和接受。由于土地所有权收益来源于“增值地租”，归国家所有，所以按直接评估法计算，“划拨土地使用权价格为土地取得费用、土地开发费用、利润、利息和税费之和”[3]。

（二）间接评估法

间接评估法又称倒算法，这种评估方法分两步计算土地使用权价值：首先采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等评估方法，“计算出一定期限、一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格”[4]。这个价格一般包括土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益三个部分。然后，根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，倒算划拨土地使用权的价格。按间接评估法计算，划拨土地使用权价值等于出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。

（三）评估注意事项

1.划拨土地使用权抵押价值评估？应切合实际。划拨土地的面积一般较大，由于没有使用年限的限制，部分划拨土地城随着城市的开发建设进程，用途发生了明显变化。划拨土地使用权抵押存在诸多限制，评估过程比较复杂，价值测算难度较大。评估时应认识到，划拨土地使用权抵押贷款评估的目的是抵押物的变现能力，而不是该企业的偿还能力。应充分考虑评估风险。划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，抵押前须经有关行政主管部门批准，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间要签定土地出让协议，明确土地出让金数额。处置该划拨土地使用权时，面临众多不确定因素，还应缴纳相关税费。因此，在评估过程中，要全面考虑抵押期间的风险，贯彻谨慎评估原则，在测算完预期土地的价值之后，还应进行风险系数的修正。随着城市建设的全面铺开，城市规划面临较大调整。部分划拨土地的用途发生了较大变化，有的因地方政府招商引资的需要转变成商业用地，有的因棚户区改造而转变为住宅用地。这些改变了用途的划拨土地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。

2.企业破产清算时，划拨土地使用权不能作为评估对象。划拨土地使用权是原始取得，作为土地所有权人的国家没有从中获利，企业使用土地时也没有支付相应对价，企业行使的是国家赋予的占有和使用的权利，对划拨的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，企业破产后，原划拨使用的对象缺失，划拨土地的依据当然不复存在，国家应按规定收回该土地。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能作为估价对象。

参考文献

土地估值方法范文第2篇

停牌近两个月的建投能源日前了一项收购大股东建投集团部分资产的重组预案，其中尤为引人注意的因该方案较2011年方案相比改变了部分资产的评估方法，使得此次收购成本增加10.5亿元之多，与此同时让人不解的是以高达125%溢价收购的资产，盈利预测却暗藏玄机，此外部分资产土地增值率的高估也让人匪夷所思，而这一切的背后均被指向通往大股东的利益输送。

收购舍低求高

停牌近两个月的建投能源日前了一项收购母公司部分资产的重组预案，交易标的资产为建投集团持有的火电业务经营性资产，包括宣化热电100%股权、沧东发电40%股权和三河发电15%股权。

与两年前的重组方案相比，本次预案中不仅重组项目减少两项，而且待注入资产与此前的预估值相比较也大幅增值。此前预估值为18.45亿元，而本次合计预估值为28.58亿元，拟注入项目的净资产账面值净额为15.95亿元，预估增值率为79.18%。事实上，该溢价水平相对比市场平均水平并不高，但是对于单项资产沧东发电的估值方法以及预估溢价率却颇受诟病，数据显示该项资产用资产基础法算出的预估值为24.82亿元，而用收益现值法算出的预估值为51.24亿元，面对两种差额高达26.42亿元的评估方法，建投能源选择了后者使得该项资产溢价率高达125.32%，收购成本增加10.56亿元。

面对来自于市场各方的质疑声，建投能源解释为，“对于沧东发电，由于其装机容量大、燃料来源及价格有保障，具有较强持续盈利能力，采用收益现值法进行预估”但是显然中小投资者并不能接受这种解释“难道只有这项资产具有盈利能力，那么是否意味着收购的另外两项资产无价值”有投资者指出。

2012年财务数据显示，沧东电力，三河发电均处于盈利状态，宣化热电却亏损2968.75万元，对此建投能源董秘办工作人员郭佳则进一步向股市动态分析周刊记者表示三项标的盈利水平不一，但是无疑都将增加公司收益，而沧东发电盈利水平强于另外两项资产是其采用收益现值法估值的重要原因。

盈利预测暗藏玄机

在市场将焦点集中于预估方法的同时，记者陡然发现对于这项具有“持续盈利能力”的资产，方案中显示的盈利预测却暗藏蹊跷。

公告显示，对于沧东发电的收益现值法估值采用的企业自由现金流量模型，而影响该模型的主要参数之一为企业净利润，其中机组发电小时数、上网电价、发电/供电煤耗、煤价等则是影响企业净利润的主要参数。但是《股市动态分析》周刊记者却发现根据方案预测，部分应与净利润同比增长的指标却反而呈现下滑迹象。

具体来看，2010-2012年设备平均利用小时数平均可达6000小时以上，但从2013年-2017年的预测结果看，除2013年可达5880多小时外，2014年-2017年发电小时数都将降至5300-5450之间，同时主营业务收入的预测也呈现大幅下滑的走势，在公布的财务数据显示2011年、2012年营业收入分别可高达52亿元、52.7亿元，但对于未来几年的盈利预测结果来看主营业务收入除2013年可达50亿元，2014年-2017年之间最为乐观的年度预测也仅为48.8亿元，虽然主营业务收入不能完全等同于营业收入，但是无疑以上数据证实对于该项资产的盈利预期与高达125.32%的溢价率并不匹配。

对此，该公司董秘办郭佳回应记者时认为“该项资产虽然在盈利预测上并没有体现同比增长率的优势，但同行业对比沧东发电仍处于较高的盈利水平”，记者简单计算了一下，如以2012年沧东电力的净利润为标准，假设未来几年该公司均将维持这样的收益水平，那么每年建投能源将从该项资产中获取2.4亿元的收益，这就意味着不考虑外界条件影响的情况下，建投能源至少需要9年时间即2022年才能收回高达125.32%的溢价成本，不过显然目前我们能看到的盈利预估时间表只截止到2017年。

此外，值得注意的是盈利预测结果作为盈利补偿协议重要的组成部分，对于防止注入资产大打折扣、保障上市公司业绩具有重要的意义，然而按照建投能源目前的盈利预测来看，其设定的盈利门槛过低或将失去规避劣质资产的作用。

土地增值率疑为高估

如果说，估值方法是引发市场对沧东电力溢价质疑的导火索，那么土地预估则把三河发电的溢价收购也推到了聚光灯下。

查阅公告不难发现，对于三河发电净资产的预估增值率达20.95%，建投能源解释其重要原因为无形资产增值459.93%，数据显示2013年无形资产（土地） 账面值7749万元的同时，预估值却高达4.34亿元，增值率511.77%，对此公司表示预估基准日土地使用权的估价较三河发电取得土地使用权的价格大大提高，造成预估增值。

然而《股市动态分析》周刊记者调查发现，建投能源无疑高估了大股东此处资产的土地价值，按照三河市今年5月土地招标情况，以270元/平方米即可获得30年土地使用权，如以公司公布的1155768平方米的土地面积计算，相对应的土地估值应为3.1亿元，显然与公司公布的预估值4.34亿元差距悬殊。

土地估值方法范文第3篇

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为百分之四十。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅，第二套房和出租房等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

（来源：文章屋网 ）

土地估值方法范文第4篇

关键词：组合拍卖 土地出让 应用

前言

我国的土地资源部门已经明令规定，所有经营土地的出让必须采用公开招标、拍卖等方式进行，其中拍卖是此制度的核心方法。多年来，我国政府主要依靠土地出让获得资金，但当前受市场经济的影响，不同的土地出让方式所带来的价格也各不相同，只有政府找到一种适合的土地出让方法，才可以获得最多的出让资金。实际上，任何一块等待出让的经营性土地都具备自身的物理特性于区位特性，物理特性主要包括土地的开发现状、土地具体使用用途、地块面积以及容积率等方面，而区位特性则主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距离等。对于不同物理及区位属性的土地，政府应做到合理分类[1]。如果开发商需要多种不同属性的土地时，则应在竞价过程中考虑此后的拍卖是否可以得到想要的地块，但由于不知道其他竞价者信息，政府应制定适合不同地块组合的综合拍卖机制。土地组合的具体估值与其建成后的商品房价格具备较为紧密的联系，而房产开放商也会对土地产生潜在的预期估值，进而形成最终的房价，此时如果开发商获得了其他开发商的房价信息，则很容易会影响最终的土地组合价值。为此，在关联价值影响下，应对最优组合拍卖出台一个标准化的框架。本文则根据开发商对特定土地组合的偏好方式，在关联价值信息的影响下，建立了最优土地组合的拍卖设计模型，并在求解过程中获得了最佳的拍卖机制。

一、土地组合最佳拍卖机制的设计模型

首先指的是土地组合最佳拍卖机制组合设计模型中的条件及变量情况，一是假设政府机构具备m块待为出让的土地资源，且每块土地的物理及区位属性均不相同，由此看出，这m块土地为异物品，但由于政府收购期间已经支付了安置补助费以及青苗费等成本，因此其希望在成本之上尽量高的价格进行出让。二是假设n各开发商参与土地的出让，其集合则被记为N={1，2，3……n}[2]。三是假设参与土地转让所有开发商的信息都相互独立，且其各自的土地估值不受任何因素的影响，但这些信息在投标过程中才会出现，为此开发商产生的信息结构属于关联价值。四是在土地出让过程中，开发商机构向政府报告估值函数的方式主要为组合拍卖机制，政府在根据土地组合的拍卖机制做出分配与支付的决策。在此类机制的影响下，开发商应向政府报告真实的信号值。六是假设所有的开发商都属于简单买家，要么拍卖所有的土地，要么什么土地也不要。七是假设开发商与政府的风险保持中性。八是假设政府允许所有的开发商都参与投标活动，且各自报告真实的信息，以便实现土地价值的最优化[3]。

二、最优土地组合拍卖机制

首先应遵循单物品的拍卖组合研究原则，比并在此基础下得出事后激励以及事后个体理性的相似条件，而后得出开发商事后收益函数以及政府期望收益函数，但使用此拍卖机制时，若政府发现开发商对土地组合的贡献值小于保留价格，此时政府会保留所有的土地资源，且为了实现经济效益的最大化，政府还会按照土地的贡献进行重新分配。同时，还应按照以下几个流程实行土地的拍卖机制，一是政府应在网站或者指定的报纸上相关的土地信息，包括土地拍卖机制、每块土地的属性及保留价值、拍卖时间、拍卖地点以及参与拍卖开发商的资格要求等。二是政府应该重新审查每个开发商的具体资格，只有在合格之后才可以重新分配账号信息。三是具备竞价资格的开发商应根据所发账号进入特定的拍卖系统，并提交自身的竞价信息。四是分析研究所有开发商递交的投标信息，并根据特定公式计算具体的分配原则，成立完善的规划整数模型，并在其中代入相关的数据信息，求解后即可得到开发商的土地组合模型。五是在遵循支付原则的基础上计算各个开发商所需要提交的实际支付金额[4]。六是政府在与开发商签订合同后，应缴纳相关税款，政府并为其颁布土地使用权证书。

三、实际算例

假设政府机构使用本文设计的土地组合拍卖机制模型，且存在3块待为出让的土地，他们的属性各不相同，其中土地1的保留价格为60；土地2的保留价格为50；土地3的保留价格为70。现存在四个开发商参与拍卖过程，且其真实信号分别为66、42、62以及48，再代入特定计算模型后，利用软件系统进行求解，得到开发商的土地组合S1=（0，0，0），S2 =（0，0，0），S3=（0，0，1），S4=（1，1，0）。最后计算拍卖模型的最小信号值，得出开发商1、2的支付均为0，开发商3的支付为95.4以及开发商4的支付为385.2，且政府的收益为480.6。

四、结束语

实际土地的交易市场中，受交易成本及竞争程度的影响，不同的土地出让方式也会导致土地具备不同的价格水平，且合理的土地出让会促进社会经济的快速发展[5]。为此，政府部门应该选择合理的土地出让方式，维持土地出让市场的正常运转，进而促进社会经济的健康发展[6]。这样便可以吸引开发商的资源参与，并在确定土地实际使用价值的原则下，保证每个开发商机构都具备相同的土地资源争夺机会，进而实现期望价值的最大化。

参考文献：

[1]平新乔，黄昕，安然.地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究[J].中州学刊，2016（07）.

[2]杨继东，赵文哲，刘凯.刺激计划、国企渠道与土地出让[J].经济学（季刊），2016（03）.

[3]李国庆.我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问}及对策分析[J].统计与管理，2016（09）.

[4]席荣宾，黄鹏，赖雪梅，郑巧凤.组合赋权法在土地集约利用评价中的应用[J].广东土地科学，2010（03）.

土地估值方法范文第5篇

2016年，全国多个城市出现了房价大幅上涨的现象。根据Knight Frank调查报告，从2015年第四季度到2016年第四季度，全球房价涨幅前11个的城市，除了新西兰的惠灵顿，都属于中国。其中，南京房价涨幅最高，达到了41.1%，而排在第11位的深圳，涨幅也高达23.5%。2017年初，我国诸多城市也提升了调控房价的政策优先级。北京、南京、杭州等地都逐步加紧了限购政策，如北京采取了“认房又认贷”的措施，对已拥有一套房的本地居民，采购第二套商品房的首付比例提升至60%以上。而每当我国房价出现涨幅过高的情况，全面实行房产税的话题总会引起各方关注。2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市，对部分个人住房征收房产税，这开创了我国对自有住房征税的先河。房产税，作为民众心目中能够调控房价的政策措施，自从它诞生就一直处于聚光灯下。2016年，在G20税收高级别研讨会中，财政部部长楼继伟明确表示将“义无反顾”推进房产税改革。我国政府对于房产税改革的决心已经表明，现阶段更多则是对于房产税政策的细节制定。本文尝试对国内外房产税制度进行概述，总结其发展经验，为我国进行房产税改革提供参考。

房产税的功能与作用

房产税，主要是指对产权所有人保有财产阶段的税种。它计税依据主要是房屋的租金收入或计税余值。陈小安（2011）中提出，房产税的功能与作用是具有区别的两个概念。房产税的功能是房产税本身具有的固有功能；而房产税的作用则是其固有功能在现实中的表现。简单来说，房地产的作用更多地依赖决策者，功能决定作用，政策影响作用的表现。房产税的功能规定了其实际能力的界限，而侧重于发挥房产税的哪个功能，则取决于制度。

房产税的功能主要有：财政收入职能――获得财政收入，筹集资金；财富分配职能――调节收入分配，缩小贫富差距；房价稳定职能――引导投资行为，调控房产价格。

财政收入职能是其最基本的职能。从目前国外实践来看，房产税由于房产的非流动性，其作为地方政府的财政收入，具有独立性和优越性。在获得财政收入方面，房产税的稳定性非常重要，这使得财政收入具有延续性，财政收支的管理相对方便。

财富分配职能方面，房产税拥有独特的优势，由于其税负不易转嫁，通过征收房产税可以对纳税人的收入进行二次分配。税负转嫁指的是商品交换过程中，通过提高售价或降低购买价格向买方或供应商转嫁税负的现象。但由于房产税属于直接税，纳税人就是主要的税收承担人，这就导致了拥有财产多的人多纳税，拥有财产少的人少纳税，房产税因此具备了二次分配社会财富的功能。

房价稳定职能，则在学者间争论颇多。从实证研究的角度看来，龚刚敏（2005）利用李嘉图的等价定理，证明了房产税对房价的抑制作用；何苗（2008）以成都为例，采用OLS法证明了房地产保有环节税与房价负相关；刘洁（2010）则采用了省际面板数据，论述了房产税的开征对房价能够起至Ⅱ有效的抑制作用。王家庭、曹清峰（2014）运用DID方法对重庆和上海试点房产税后的数据进行分析，发现房产税能够降低房价，但是影响并不显著。于静静、周京奎（2016）对重庆和上海数据分析后，发现征收房产税对房屋供给有影响，但对房价影响并不显著。在理论方面，学者们的态度则比较保守，他们倾向于认为房产税对房价的抑制作用有限。胡怡建（2004）、朱润喜（2004）和殷海娜（2011）认为，开征房产税对房地产的价格上涨的抑制作用并不显著，房地产价格是由房地产市场供求关系决定的，开征房产税并不能从根本上解决高房价和房地产泡沫问题，但它在一定程度上可以使得房产的持有成本上升，提高房产资源的利用效率。另一方面，学者们基本都赞同这对于投机性房地产的动机可以起到抑制作用。龙剑元（2010）、盛松宁（2010）朱孔来、张琳娜（2011）认为从短期来看，房产税会因投资成本增加而改变房产投机者对未来房产价格的期望，以遏制房价过快上涨。

房产税的国际经验

房产税的财富分配职能在国际经验中体现的并不明显，虽然房产税在一定程度上是属于财产税，但是房产税对财富的调节能力并不强。这主要是由于其地方税的性质，并且征收后的税款大部分都用于地方公共服务供给，而穷人和富人的享受程度是一样的。

房产税的财政收入职能应该是其最主要的功能。从国际经验看来，在房产税的课税对象方面，一些国家只对土地征税，一些国家只对建筑物征税，但大多数国家对土地和建筑物征税，如美国、英国、德国、加拿大等。总的来说，国际上的房产税主要包含了四种方式：按市场评估价值计税、按房屋土地价值计税、按房地产原值计税和按租金收益计税。

（1）按市场评估价值计税。市场评估价值，是由买卖双方在房地产交易时达成的价格共识。市场评估价值一般由房屋建筑物和其所占土地两部分组成。如果房地产多年以来并没有交易，就需要确定其在市场上交易时最可能的市场价值，以这个为基准，进而对其征税。

（2）按房屋土地价值计税。以土地价值计税是指，对房产占用的那部分土地进行征税。这种税基，则主要是以房地产位置为核心来估算其价值。由于对房产所占土地的价值进行征税，其建筑物价值不会对税基产生影响。投资者为了实现最大的效益，自然会提升土地利用效率，这种征税方式有促进土地开发利用的效果。

（3）按房地产原值计税。房地产原值是指，税基按照房地产交易时的价值。房地产在交易时的价格才是最准确的市场价值，如果房地产没有交易，则只能通过相似房产的交易价值进行评估，但这种估值方法并不准确。按照房地产原值征税，则将征税税基在一定时间内都维持在之前的交易价格，继而交纳房地产税，直至房产再次转售。

（4）按租金收益计税。租金收益计税，指的是征收房产税的税基主要依赖于市场租金水平。其原理是，由于租房交易更为频繁，这导致租金收入的数额能够更直观地反映不同房产所在区域的市场状况。在税收层面上，以租金为税基对不同区域的房产征收房产税，更能够反应征税房产的市场价值。

美国对房地产估值的方法多样化，一般较简单的住宅通过市场比较法估值，对于商业地产等则根据成本核算或者收入分析等方法估值。美国房产税率大致介于1-3%之间，其房产税是由地方征收。征收房产税的目的，主要是为了保障地方政府的财政支出、改善公共设施和地方的福利支出。其税率由地方政府根据年度预算需求决定，又因为需征收房产税的房产价值总额每年都在变化，房产税率也会有对应的变化。如果当地政府的年度开支为3亿美元，当地应税的房地产估值总计为100亿美元，那么当地该年的房产税税率就是3%。但如果一年后，当地的经济得到发展，应税房地产总值估值上涨到150亿美元，但地方政府支出预算仍然为2亿美元，当年该地的房产税税率就下降为2%。

英国的房产税，根据房屋使用状况的不同，分为居住房屋税（council Tax）和营业房产税（buslrless rates）。居住房屋税总共包含了八个级次，其主要是对房产所有者或承租人正在使用中的土地以及土地上的建筑物，按照评估价值的一定比例征税，它征收的目的在于维持地方财政收入。其基本特征可以概括为：估值固定，税金浮动。英格兰和苏格兰的房产估值仍然维持在1991年的水平，其应税房屋估值分为了A-H八个层次，而每档估值对应的税金每年是浮动的。同时，英国税务部门规定，如果房屋空置或不装修两年以上，地方政府可以征收上限50%的附加房产税。营业房产税，则主要是以房屋租金收益为税基的税种。该税种也是由地方政府进行征收，但地方政府征收的所有税款都需要交给中央政府，然后由中央政府根据当地人口、财政支出等情况，按一定标准返还给地方政府。

新加坡房产税，其税基是居住房产的年值。所谓年值，是租赁房屋的所有者一年获得的租金收入，减去物业管理和其他费用等，最后剩下的纯利润。年值由新加坡税务局每年按既定的平均租金回报率计算，它一般会低于真实租房的利润所得。新加坡的房产税，对于自住用房和出租，有两个不同的累进税率体系。以一个年值5万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年需缴纳的房产税是（50000-8000）x4%，即1680新元；如果出租，t为50000x10%，即5000新元。

日本对于房产的征税，包含了：不动产固定资产税和都市计画税。这两种税收都将土地价值和建筑物价值分开计税，其评估价值是由当地政府机关根据当地房地产市场情况制定。日本政府将土地面积在200平方米以下的，划为“小规模住宅用地”，土地面积在200平方米以上的，划为“一般住宅用地”，而对建筑物则没有划分。日本的不动产固定资产税，其一般计算方法是：土地应税额1.4%+建筑价值1.4%。

“小规模住宅用地”的土地应税额为土地价值的六分之一，“一般住宅用地”的土地应税额为土地价值的三分之一。都市计画税，则是用于城市规划或调整土地区划的税种，其计算方法为：土地应税额0.3%+建筑价值0.3%。“小规模住宅用地”的土地应税额为土地价值的三分之一；“一般住宅用地”的土地应税额为土地价值的三分之二。例如，一套别墅，土地面积是220平方米，其中，土地的评价额为1500万，建筑物的评价额为1000万。计算方法如下：不动产固定资产税=土地部分+建筑物部分=1500x1/3x1.4%+1000x1.4%=21万；都市计画税=土地部分+建筑物部分=1500x2/3x0.3%+1000x0.3%=6万。所以，年度应纳房产税额=不动产固定资产税+都市计画税=27万日元。

德国没有真正意义上的房产税，其有关房产的税收主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等。其中，土地购置税属于房屋购置阶段的税费，收入所得税和资本利得税则属于房屋出售阶段的税费。而土地税以及二套房税则属于房屋保有阶段的税费。其中，土地税是针对土地进行征税，土地税的税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。土地衡量指数乘以土地价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率（如柏林为810%，法兰克福为460%）便是应交的土地税。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3-10%。不等。德国把土地分为两类：农业生产用地和建筑用地。农业生产用地，适用于土地税A的税率，建筑用地，适用于土地税B的税率，德国现在使用的纳税地价仍以1964年评定的单元价值为依据。德国也存在二套房税，是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税，不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说，这既可能是房主自己拥有并使用的二套房，也可能是用于出租。以德国首都柏林为例，二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。

韩国对于房产的税种主要包含了：财产税和综合不动产税。财产税，是一种对房产、土地、船舶财产持有者征收的税收。其针对不同财产的价值，也有相应的税率，但由于政府评估的滞后性，其计税标准通常会低于市场价格。综合不动产税起源于2005年，其设立目的是为了遏制房价涨幅过快，起初其课税对象是总价值超过6亿韩元的房产，并根据房产总价值的不同，税率在1-3%之间。韩国政府在开征这项税收后，高端房产每年综合不动产的实际税率一度高达0.87%，高端住房持有者的税收压力很大，也在一定程度上稳定了韩国房价。而在2008年后，韩国政府实行减税政策，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的房产，税率下调到0.5-1%之间。

中国香港政府既卖土地，也征收房产税，房产税包括差饷（税率是房产市场租金的5%）和物业税（实际出租的房产租金的15%）。差饷，是以“租金”估值为基础计算，租金估值则是假设房产在征税时期出租可得的年租。香港政府专门设立了差饷物业估价署，负责对房屋租金估值和征收差饷，他们每年都需要重新评估物业租金。物业税指的是对房屋所有者出租房屋的实际所得进行课税，自住房主不需要缴纳。

国际经验中房产税的经验借鉴

首先，房产税在各国的政策制定中主要在于为地方政府筹集资金。这主要是由于房产税在大部分国家的税收体系中是地方税的性质，其由地方政府征收、管理并作为地方政府的主要税收来源。在部分发达国家，房产税在地方税收收入中的比例相当高，成为了地方财政收入的主要部分，也是地方政府长期稳定的财政收入依靠，这有利于地方政府长期发展战略。例如，在美国，房产税一直都是地方财政收入的重要来源，约占地方财政收入的30%左右，约占地方政府税收收入的50%-80%。在英国税收中，住宅税（包括居住房屋税和营业房产税）也是当地政府税收最主要的来源，以英格兰为例，住宅税约占地方财政收入的45%。据统计，OECD国家这一比例的平均水平为43%。

其次，许多国家征收房产税的时候，政府对于税收收入和预算支出都有一个比较明确的判断。例如，美国地方政府在制定房产税税率，是基于当年的预算来计算的。而绝大部分房产税都用于提供改善地方公共服务，比如教育、医疗、交通等。其实，美国的房产税制度恰恰符合了“财权”和“事权”相统一的原则，这样在征收环节，地方政府能够具备很强的征收意愿。在支出环节，由于房产税税收比率存在上限，过高的税率必然导致公众不满，地方政府也就拥有预算限制。另一反面，居民在支付房产税后能够获得良好的公共服务，居民的支付意愿也较强。相较于我国来说，由于中央和地方政府在“财权”和“事权”的匹配上做的不好，导致了我国中央有钱没处花，地方没钱借钱花的困境。而且，我国地方政府的畸形融资平台公司体系也是由于地方政府没有足够的钱来发展当地的经济所造成的。从这一方面来说，房产税是解决我国当前阶段地方财政收入发展困境的一个方法。

第三，大多数国家对于房地产保有阶段的征税，同时也加速了房地产的流动，刺激了房地产的经济供给。征收房地产税，可以在一定程度上避免房产的空置，激发更加频繁的房产交易活动，这是房地产资源达到优化配置的重要因素。另一方面，房屋空置成本上升，也会导致租房市场的繁荣，从而促进社会整体的住房供给。

综合国外房产税的征收经验，房产税体系要达到良好的政策效果，有四个主要的因素：对税收征管权限进行恰当的划分、拥有良好的联网系统进行统计反馈、具有公信力的第三方机构对房产价值进行合理评估和高效率的税收征收系统。在这四个因素中，税基评估是一个比较特殊的存在。有些国家对它的评估非常频繁，因为市场价格会不断变动，如果想要达到最准确的税基，就需要定期对其进行评估。例如，美国为了更公平合理地评估房屋的市场价值，美国政府已经制定了一个非常详细的程序，以确保地方政府能够在2-8年内对房产重新评估。还有香港等对于租金收益为基准的政府，其对于税基的评估都更新的非常快。但有些国家对于税基却在很长程度上都没有更新。如英国和德国等国家，土地以及建筑物的评估价值都是基于多年以前评估价值，而转而寻求指数调整来匹配当前的市场价格，但这或多或少都会导致不同房产评估价值方面的误差。它们之所以不定期评估的原因，则主要是由于重新评估的行政成本较高。具体到房产税的内在职能，在强调房产税财政收入职能的国家，其主要设立的目的是为地方政府筹集资金，因此也就不看重评估价值能否准确反映市黾鄹瘛5是，房产税之所以能够拥有抑制房价的功能，可能更多在于评估价值能够及时反映市场价格，这样才能够对房屋交易者的预期产生影响。而在没有及时更新税基评估的国家，为了抑制房地产市场的过度泡沫化，通常需在其他环节制定政策，如提高房屋供给、税率限制、法律保护等。诸如1975-2011年，在不考虑通货膨胀的情况下，德国实际房价累计增长-21.6%。主要是因为其拥有三种不同的保障手段：（1）购置、出售房产阶段的高税费；（2）鼓励租房，立法限制租房价格上涨；（3）税收优惠鼓励自建住房。

房产税的国际经验对我国政策的启不

通过房产税的国际经验比较和分析，我们可以发现，为地方政府筹集财政收入应该是房产税的第一职能。将房产税划归为地方政府征收，能够实现地方政府“财权”和“事权”相匹配的目标。房产税天然具有税源广的特性，是能够作为地方政府长久收入的来源。但与此相对的，地方政府仍然需要一套良好的预算措施对财政支出进行规范。一方面，这是为了在规划房产税税率时候有评判标准，另一方面是为了保证地方政府不会增加不必要的支出，以防地方政府融资平台等的产生。而对于居民来说，在具备良好财政支出体系的时候，也有利于提升居民的纳税积极性。

至于对房地产价格的稳定作用来说，房产税在其中发挥的作用并不明显，而要想将房产税在调控房价的功能上进行加强，就必须建立一套完整而又具有弹性的评估体系。房产税对房地产行业的调控机制，基本是基于供求理论。基本原理是：当房产的保有阶段成本升高，会导致房产的供给增加，当供给大于需求的时候，房产的价格会降低。但如果评估体系并不完善，就存在当房价上涨的幅度过快的时候，房产的实际价格和房产税的计税基础存在非常大的差距，因此房产税的缴纳对房产所有者的负担就非常小。房产税不能达到影响房产所有者交易行为的水平，也就失去了它调控房地产市场的作用。

通过表2，我们可以看到当前我国房产税的实行情况。首先，我们可以发现在重庆和上海试点的房产税政策，其财政收入职能并不能达到。而我国目前房产税的税款用途，大部分都是用于保障房的建设，但保障房的供给量很小，也很难达到提升整体市场住房供给，降低整体房价的目的。

而地方政府“既往不咎”的态度一方面反应了我国目前财产不明晰的尴尬现状，另一方面也容易造成“收入不足”和“公平不足”的状况。“收入不足”的基本逻辑是，由于试点区域的征税对象基本是针对新购房，其税源太小，能够获得的收入非常少。这就无法让房产税成为地方政府的主要收入来源，从而改变地方政府财力不足的现状。但如果对于将目前征集的有限房产税用于改善当地的公共服务，则会产生“公平不足”的问题。公共服务是公共品，一个区域内必然有新购房者也有老居民，只对新房者征收房产税用于提升这一区域的公共服务，对于新购房者是不公平的。因此，我国当前试点的房产税政策并不足以完成其财政收入职能，反而可能造成新的政策困境。

另一方面，我国房产税的征收从一定程度上来说，是基于调控房地产价格的初衷。但从上文的分析中，我们可以看出，评估体系的完善与否对于房产税的房价稳定职能起到了至关重要的作用。而从表2我们可以看到，由于我国的评估体系并不完善，当前的计税依据是基于交易价格，而这也将大大削弱房产税的房价稳定职能。