土地征收常见问题

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土地征收常见问题范文第1篇

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[8] Leslie Pickering Francis.Eminent Domain Compensation in Western States：A Critique of the Fair Market Mode[J].Utah Law Review，1984，26（3）：429-484.

[9] 柳志伟.农地征收的补偿问题研究[D].湖南大学博士学位论文，2007.

[10] 炜玮.中国财产征收制度研究[D].清华大学博士学位论文，2008.

[11] 房绍坤，王洪平.公益征收法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2011.

[12] 柳志伟.农地征收的补偿问题研究[D].湖南大学博士学位论文，2007.

[13] 傅瑜.农村土地流转法律规制的宪法学思考[J].中南大学学报：社会科学版，2011（5）：89-94.

Comparative Research on Compensation for Land Expropriation in China and United States

XU Ying-chun1，WEN Guan-zhong 2，3

（1. School of Law and Humanities ，China University Of Mining And Technology，Xuzhou Jiangsu 221116；2.Institute for Advanced Research，Shanghai University of Finance and Economics；Shanghai 200433；

3. Trinity College， Hartford Connecticut 06106，USA）

土地征收常见问题范文第2篇

关键词：天然气公司；常见问题；特点；自身配置；应对对策

中图分类号：F407文献标识码： A

随着国家新能源政策颁发，天然气消耗在总能源消耗占比日益增加，天然气发展“十二五”规划指出到“十二五”末，初步形成以西气东输、川气东送、陕京线和沿海主干道为大动脉，连接四大进口战略通道、主要生产区、消费区和储气库的全国主干管网，形成多气源供应，多方式调峰，平稳安全的供气格局。到2015年，我国城市和县城天然气用气人口数量约达到2.5亿，约占总人口的18%。在此宏观环境下，新燃气公司如雨后春笋相继成立，本文旨在主要探讨新成立天然气公司燃气工程项目建设进程中常见的问题及对策，希望对燃气公司管理人员有所帮助。

1 新成立天然气公司特点

1.1 经营环境方面

（1）市场多为空白，政府及老百姓对天然气认知程度低

鉴于传统城镇燃气供应以液化气为主，部分城市采用煤制气或油制气供应。不论政府还是老百姓对天然气了解较少。对天然气的优点、如何使用、如何管理（政府层面），没有清晰的概念。且习惯了使用诸如液化气等传统燃料，接受并认可天然气需要时间。

（2）老百姓对生活环境质量要求越来越高，舆论监督也日益彰显

新天然气项目开发势必与老百姓及相关政府部门接触，燃气场站土地征用、管线铺设免不了影响到老百姓的利益，如土地征用补偿、道路挖掘等。

1.2 天然气公司自身资源配置方面

（1）企业初始注册资金有限

由于燃气行业竞争激烈，地级市规模以上空白燃气项目已经是凤毛麟角，新成立的天然气公司多数是新收购老燃气公司项目或空白的县级城市乃至乡镇项目。根据不同规模项目及与政府约定，企业初始注册资金虽不大相同，但普遍在2000万人民币~5000万人民币之间，个别项目可能达到5000万以上，也有个别小项目可能注册资质仅数百万人民币。新燃气项目前期工程建设投资较大，相应对于经营者来说，企业初始注册资金有限，工程建设资金相对较为紧张。

（2）关键岗位人员配备难以齐全

由于燃气行业快速发展，原有燃气专业人员多为老煤气公司所拥有，大专院校近些年也输送了大批燃气人才，相关行业转行做天然气也不在少数。但是，关键岗位人员仍是各大燃气公司面临问题，尤其是新成立天然气公司，经验丰富的工程管理人员和输配运行人员往往是一“将”难求。

2 新成立天然气公司工程建设常见问题

经过上述对新成立天然气公司特点的分析，总结本人所在燃气公司经历。新成立天然气公司工程建设常见问题大体如下：

2.1 气源格局变化快，市场环境变化大，公司发展战略和建设方案随时在调整。

以辽宁某城市燃气公司为例，公司成立之初长输天然气管道尚未到达，经营区域为工业园区（含部分民用市场）和新城区，起初公司发展战略为以经营区域内某大型工业用户（日用气量在10万~20万之间）作为切入点，同时发展区域内其它工业用户和居民用户。公司成立之初开始建设LNG气化站作为前期主要气源，气化站建成后管道天然气即已经到达周边，周边燃气公司的CNG加气母站也很快建成投产，某煤制气项目也有向该市铺设长输管线计划，另一天然气供应商（上游）也开始了管道规划有向该城市供气计划。因此对于该公司有3种长输气源可以选择，与前期市场调研结果相比气源格局发生了巨大变化。在市场方面，原先调研的几个大型工业用户受各种因素影响一时难以投产，市场实际情况与原先预测也大不相同。相应地，该公司发展策略和供气方案一直都在调整以适应气源变化及市场变化。

2.2 燃气场站选址不易、征地难，时间跨度长

不论燃气公司规模大小，燃气场站是一个项目必须所具备设施之一，而燃气场站作为易燃易爆场所，选址局限性大，往往理想位置政府出于安全或土地利用整体规划考虑不给予批准。最终选址位置多数不够理想，即便确定了位置，征地工作涉及环节多，若为熟地（即已征收土地）相对容易一些，若为生地（尚未征收土地）则需完成征收程序，在当前和谐社会背景下，与老百姓做工作洽谈征地补偿难度非常大，若碰到“钉子户”，则更是难上加难。一旦政府要求燃气公司自己去完成与老百姓补偿工作，那么结果可想而知，碰壁、遭遇漫天要价时常发生，最后把征地协议签订完毕补偿到位整个过程让燃气公司征地工作负责人疲惫不堪，整个时间跨度长达三个月甚至半年或更长。

2.3 管道铺设手续难办，铺设成本高

由于管道难免经过城市建成区，道路已经修建完毕，此时修建管道避免不了需要进行挖掘，建设前进入行政管理部门审批环节，从政府层面考虑，若不批准则管道无法建设，若批准新修道路就被破坏，则既面临上级领导压力，也面临老百姓的骂声。因此，燃气公司办理建成区破挖手续，往往审批环节多，繁琐。道路修复成本也高，一条De250的管线若全部在已建成道路开挖铺设，单位公里投资达到60万元乃至80万元均有可能，无形之中增加了燃气公司经营负担。

2.4公司创立初期常规工程量少，工程组织不易

公司创立初期，尤其是空白小型项目，老百姓对天然气认知不够，居民用户开发过程中不论是新楼盘开发还是老小区改造均存在一定难度，开发商习惯了没有配套天然气，尤其燃气公司向开发商提出缴纳开户费，此项费用一般由开发商垫付，最后以配套费形式向住户收取。对于资金情况不是非常宽裕的开发商，多数情况不愿意支付此项费用，因而导致虽有政府“三同时”政策，但最终燃气配套还是上不了，在公司初期市场开发不乐观情况下，常规工程任务量相对较少，任务量少形不成规模，施工单位即便进场完工结算后发现利润微博甚至倒贴，从而导致施工单位积极性不高，通俗的讲就是活少不挣钱没人干。

2.5 工程管理关键人员配置不齐，管理粗放

前面提到经验丰富的工程管理人员和输配运行人员往往是一“将”难求。在人员配置不齐情况下，势必导致项目推进只能抓主要矛盾，即完成建设，内部管理（如材料领用、核销、工程签证）跟不上工程进度，工程完工了竣工资料提交不了，过程资料不及时，材料不能核销，工程不能及时结算。简而言之管理粗放，不规范。

3 应对对策

针对上述存在问题，有如下应对措施作为抛砖引玉用：

（1）工程实施方案应具有弹性，在项目实施前做好充分的市场调研，气源调研，竞争环境分析，邀请专业设计院燃气公司高度参与编制实施性强具有前瞻性的燃气专项规划，避免因匆匆忙忙上项目，盲目建设导致燃气设施配置不合理，投资浪费，“好钢没用在刀刃上”，前期注册资金被大量占用，后期无资金支撑项目继续开发。

（2）项目签订特许经营协议前或落地前与政府部门达成共识，明确土地征用事宜，尽可能协调政府提供净地，避免因土地选址征用耽误整体项目开发进度。若项目落地后场站用地还未落实，那么解决场站土地问题应尽早提上日程，早解决早通气早收益。

（3）充分利用与政府关系“蜜月期”（一般为项目落地前两年），尽快完成主要干线建设，建设过程中做好安全文明施工，进度和路面恢复尤其要兑现对政府任何承诺。若项目落地两年后管线建设仍未启动或仅实施了一小段，由于引来的后果不但是未来管网铺设难度更大，市场开发也因此难以实质性推动。政府一旦认为燃气公司不作为，失信于政府，那么项目开发即进入“冰冻期”，再遇上引入燃气项目政府主要领导调整则更是雪上加霜。

（4）若的确工程量小，可考虑小规模施工队伍，平常3~5人，高峰期10~20人，燃气公司要引入稳定、想干活、能干活的施工队伍，不要引入贪图一时之利，仅呈口舌之快，无实干之能的施工队伍。也可考虑与周边燃气公司协同，或者自身组织施工队，当然需符合国家法规要求。

（5）项目获取前储备关键管理岗位人才，舍得花力气花价钱引入高质量人才，若要求管理规范，必定需要人才配置到位，既不想付出代价引入人才或者采取不正当手段网罗人才，又想把项目做成做好，无异于痴人说梦，自欺欺人。

土地征收常见问题范文第3篇

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关于此方面的研究，可参见张文木著：《印度国家发展及其潜力评估――与中国比较》，北京：科学技术文献出版社，2005年。

印度教育部：《印度国际报告》，第3卷“经济结构和活动”，第502～521页。转引自孙培均等：《印度垄断财团》，北京：时事出版社，1984年，第44～45页。

资料来源：孙培均等：《印度垄断财团》，北京：时事出版社，1984年，第45～46页。

《垄断调查委员会1965年报告》，转引自孙培均等：《印度垄断财团》，北京：时事出版社，1984年，第47页。

董志凯主编：《1949～1952年中国经济分析》，北京：中国社会科学出版社，1996年，第80页。

1936年4月印度国大党在勒克瑙召开的第四十届年会上提出了一项土地纲领，认为“国家最重要和最紧迫的问题是农民惊人的贫穷、失业和债务，这些基本上是由于过时的和压迫的地权制度和田赋制度，而近几年来农产品价格的大幅度下跌又加剧了这个问题。这个问题的最终解决必然包括清除英帝国主义的剥削、彻底改变地权和田赋制度，以及国家承认有向农村失业群众提供工作的义务。”1945年9月、11月，国大党国家计划委员会先后开会讨论土地问题，还提出具有社会主义性质的“组织合作社”和“取消国家和实际耕种者之间各类中间人地主”的方针，指出：“必须组织合作社来耕种开垦的荒地和由国家征收的其他土地，并在各地鼓励组织其他形式的合作农业；不承认国家和耕种者之间的各种中间人地主，他们的各种权利以及土地财产所有权被付与必要的令人满意的偿金以后由国家征收；在现有田赋制度不变的情况下，对来自土地的高收入征收累进税，对实际的小耕种者适当减轻田赋负担。”转引自黄思骏：《印度土地制度研究》，北京：中国社会科学出版社，1998年，第281、284页。

“计划开始具有雷鸣般的热情，但是，这个热情的活力很快就消失了，的执行变成了没精打采的事情。”鲁达尔・达特、K.P.M.桑达拉姆：《印度经济》下，雷启准等译，成都：四川大学出版社，1994年，第69页。

这里需说明的是，我们平常只注意中国国土陆地面积大于印度，但没有注意到印度的土地大部分都适于居住和耕种，印度居民可以比较均衡地散居于印度各地。而中国则有近1/3的土地面积位于青藏高原高寒地带。中国在城市化快速推进主要集中于中东部地区，耕地面积锐减的同时，人口也在增长，这更加重了耕地资源的短缺。2001年中国耕地面积仅占土地面积13.5%，而同期印度则达54.4%（根据《国际统计年鉴》（2004）第30页提供的数据计算）。

美国国家情报委员会（NIC）日前报告称，印度具备的经济潜力不逊于中国，从长远来说，其可能取代中国成为世界经济发展的“火车头”。在日前的报告中，NIC承认了中国眼下的绝对经济优势。NIC指出，根据两国GDP（国内生产总值）和吸引外商投资的数据来看，在经济上，印度同中国还不可同日而语。仅从近几年来说，印度的累计增长率就落后了中国20%。NIC同时指出，一批专家在接受其访谈时均指出，印度的经济潜力还未完全显现，一旦充分发挥，印度将取代中国成为全球发展最快的经济体。同时，报告认为，印度的资本市场继承了其前宗主国英国的一套成熟体系，在高科技领域拥有一大批拥有全球竞争力的优秀公司，而中国经济目前最大的隐忧正是其“危机四伏”的金融体系，经济也严重依赖外商投资，缺乏一批有核心优势的本土公司。报告最后也“直言不讳”地指出了印度的一些问题。NIC认为，相比印度能够取得的经济增长速度，其目前的增长速度至少要低2～3个百分点。此外，印度的地方政府官僚习气还很严重，营商环境不甚乐观。这使得国际投资者对于这个潜力巨大的国家仍然心存犹疑，处于观望姿态，从而使印度在外商直接投资（FDI）上大大落后于中国。同时，印度的政党斗争过于激烈，使得政府无法一以贯之执行一个稳定的经济政策。（资料来源：《印度经济潜力还未完全显现，或取代中国火车头》，《印度时报》；《比较两国：印度有对华优势》，）。

2000年间笔者去印度进行考察，看到印度政府许多重大有益的政策，即使是极简单的事情如计划生育、汽车排气标准、增减工资福利、街道摆摊等，都在一次次讨论和游行中不了了之。相反1998年印度核试验的决策，据悉，却是在只有极少数政治家知道的情况下成功实现的。

“根据上世纪英国对印政策的经验，从宗教和地理上分裂印度将是本世纪的世界霸主最有可能的选择。如果说当年英国人肢解的是印度西北部的话，那么，将来世界霸权国家则最有可能从印度南部下手。从地缘战略需求看，对世界霸权国家最有利的是将印度的版图限制在北纬15度以北即泰米尔纳德邦以北地区，将印度的有效国力限制在北纬20度以北即孟买以北，尤其是东北部地区。印度在世界霸权国家的全球战略中的地位仅限于用它阻止中国力量进入印度洋及从西南方向拖住中国向太平洋及南中国海发展。”张文木著：《世界地缘政治中的中国国家安全利益分析》，济南：山东人民出版社，2004年，第146～147页。

张文木：《印度国家发展及其潜力评估――与中国比较》，北京：科学技术文献出版社，2005年，第96～98页。

[西汉]董仲舒：“是故古之人物而书文，心止於一中者，之忠；持二中者，之患。患，人之中不一者也。”苏舆撰、钟哲校：《春秋繁露义证》，北京：中华书局，1992年，第346页。

《威斯特伐利亚和约》，象征三十年战争结束而签订的一系列和约。在1648年10月24日签订的西荷和约，正式确认了威斯特伐利亚这一系列和约，并象征三十年战争结束。此后，欧洲大陆从一个至少名义还在“神圣罗马帝国”法统下的国家变成几十个拥有对等且力量相对均衡的政治格局。威斯特伐利亚体系以对等共存的形式破坏了欧洲至少是形式上的统一性，并使欧洲实质性地陷入碎片化时代。这是两次世界大战在欧洲爆发的制度性原因。

土地征收常见问题范文第4篇

摘要 城市基础设施建设是各级政府每年实施政府性投资的一项重要内容，对这些投资量大、涉及民生的项目进行成本控制及投资管理，在建设过程中完善和控制投资、规避风险，已成为城市基础设施建设的一个重要课题。本文首先阐述了对城市基础设施建设成本控制的必要性，然后分析了成本控制过程中存在的问题及产生原因，最后提出了完善城市基础设施工程成本控制的对策。

关键词 城市基础设施建设 成本控制 难点

随着国家法制化、民主化进程的加快，人大、政协对政府监督的加强，政府财政预算的管理愈加透明、严格，对具有投资量大、涉及民生的城市基础设施建设的投资控制、资金管理，各级政府和监督部门不断出台各类规章制度来加以规范。如何在城乡一体化建设和大城市圈建设的高速发展建设中完善和控制成本、规避风险，已成为城市基础设施建设的一个重要课题。

一、城市基础设施建设成本控制的重要性

城市基础设施建设项目一般是指城市道路、给排水、电力、通讯、煤气、信息、环保等与保障城市正常运行相关的建设项目，这些投资量大，涉及民生的工程往往是政府投资，非赢利性，它的主要功能是社会效益。如何控制和管理好建设资金使其发挥最大的社会效益，成本控制至关重要。其重要性体现在：

（一）确保建设资金规范、有序、高效运转

城市建设资金需求量大，投入时间集中，投资回收期长或无直接收益，且往往涉及项目的后期维修养护，这就需要针对可研分析、初步设计方案、项目实施进度等进行合理安排，在建设过程中对投资成本进行严格控制，尽量减少不必要的超支和浪费，提高投资效率，缓解资金紧张状况，防止出现工程费用超预算，这样才能将有限的资金规范有序高效地发挥作用。

（二）降低成本、加强管理、提高质量、确保安全

工程项目的成本控制，对降低工程成本，改善项目建设单位的经营管理，提高工程质量，确保安全施工，提高项目收益，乃至整个项目的经济效益有着深远意义。

二、城市基础设施建设项目成本控制的难点

城市基础设施建设项目由于其自身的特点，建设成本的控制难度较大，不可控因素制约了建设成本无法处于完全受控状态。一般而言，建设项目具有固定的、可封闭的建设场所时，它的成本仅从项目施工而言，影响成本控制的因素与设计和施工工艺关联度较大，相对比较容易控制；建设场地呈“线状”的建设项目，影响成本控制的因素比块状的建设项目要复杂的多，也较难控制。主要难点有：

（一）项目可行性报告和初步设计编制不够全面、合理，影响概算准确性

编制与评审专家自身专业经验不够、或是对拟建设场地情况未能完全掌握，这往往使编制与评审过程带有局限性。有些施工方案不一定适应建设场地，某些影响建设的因素得不到足够重视，造成概算不够准确。

（二）前期费用受动拆迁（征收）和管线因素影响，成本控制较难

前期动拆迁（征收）的成本受被拆迁对象和征收方案的影响很大。被征收对象情况复杂，产权难以界定，征收方案不够全面、操作性不强，成本控制受影响。对拟建设场地的管线情况未能完全掌握，对管线处置不当，为大幅提高管线处置成本埋下隐患，并有可能影响施工进度，打乱整个施工组织方案，直接影响成本控制。

（三）建设过程中的不确定因素导致项目建设成本难以控制

（1）为保障交通而导致的建设成本上涨。

如公交绕道方案的变更，施工组织方案由原来的整体施工改变成分段施工，从而导致建设成本的增加。

（2）为保障市民的正常生活而导致的成本上涨。

如施工作业时间受限引起的施工周期增加进而造成成本上升，或为防止和保障周边房屋的安全而增加的保护措施费、受损维修费等。

（四）因缺少第三方监督，项目实施中随意性较大

投资主体对项目实施过程中的监管由于缺乏足够的专业监督力量，监督针对性不强，缺乏专业支撑，使设计、施工单位调整施工方案、变更设计的随意性较大，对成本控制带来不利影响。

三、完善城市基础设施工程成本控制的对策

控制建设成本要从源头抓起，不可松懈，关键是抓好项目申报和建设的两大环节，项目申报阶段，力求项目的方案科学合理，有较强的可操作性；项目建设阶段，力求严格贯彻设计理念，按照设计方案和目标组织实施，少变动、少调整。

（一）强化项目工程可行性研究阶段和初步设计阶段的方案编制工作

项目前期工作是否扎实，全面，是实施项目投资控制的前提。而项目可行性阶段和初步设计阶段是投资控制的关键，投资主体要高度重视，不能仅仅从项目能否批准的角度编制可行性研究报告，更要兼顾到项目的可实施性。由于可行性研究报告一般是由投资主体委托有相关资质的企业编制，所以，投资主体可以通过抓两个关键因素来完善报告的编制：

（A）委托编制报告单位的选择。根据拟实施项目的经济和技术背景，选择具有专业技术支撑、相关从业经历、具备经济分析能力和沟通能力的专业团体。一个有技术、懂经济，善沟通的企业或团队来编制可研报告，是确保可研报告可行性、合理性、准确性的必要条件。

（B）加强可研报告的参与度。高度重视可行性研究报告和初步设计方案的编制工作，在委托专业企业或团队编制报告的阶段，应及时跟踪报告编制的每个环节，对报告中的关键数据和内容及时组织自身的资源，并邀请有丰富一线施工经验的专家进行内部评审，抓住可能影响建设成本的每项内容，通过现场踏勘，听取当地政府意见和建议，及时为编制团队提供准确的信息依据。对于初步设计的编制关键在于投资总额的控制，充分考虑动拆迁、管线搬迁、移位和施工设计的实际需求，抓住建设周期、前期动拆迁和施工方案的几个关键，严格按照定额和现有的取费标准。

（二）加强建设项目的前期调查工作

项目前期调查工作是编制可研报告和扩初报告的基础，两份报告的准确性、全面性与前期调查工作的成效密切相关，直接关系项目的建设成本和过程中的成本控制。从目前影响建设成本的程度看，主要涉及土地征收和管线搬迁。

对于涉及土地征收的，应在编制项目建议书时，同步开展土地征收调查工作，随着可研、扩初阶段的进展而逐步深入、细化，直至达到一户一表的程度。在开展征收调查工作的同时，一般在项建书批准之后，应开始考虑征收实施方案，确定征收方案后，对征收对象调查越详尽，征收成本的测算越正确。在扩初批复之前，征收前期工作力争做到一户一成本，为正式开展征收工作打下坚实的基础，同时为项目的成本控制锁定了变动较大的一项因素。

管线搬迁工作是一项十分复杂的工作，从近期实施的大型市政设施建设项目分析，涉及管线搬迁、铺设的子项目是影响整个项目施工进度、施工成本的主要因素，从中反映出加强管线前期调查摸底的重要性。对管线的排摸工作应早启动，一般在项建书批准之后就可以开始，力争在可研报告编制之前，完成整个拟建项目范围内管线的调查工作。在排摸管线工作中，需要建设主体在做好前两项工作的基础上，依靠项目建设用地范围内的原管理单位或养护单位，并通过购买服务的形式，更深一步地进行排摸，提高管线排摸的准确性。

（三）实施阶段注重抓优化、抓贯彻、抓程序，降低不确定因素对成本的影响

该阶段的前提是抓好招投标工作，为项目挑选出专业性强、力量雄厚的设计、施工、监理单位，尤其是选择一个好的项目经理团队。实施阶段抓优化就是要抓施工、交通组织方案的优化，方案编制科学合理，具可操作性，则在项目实施中建设比较顺利。一般而言，建设单位参与度强的，成本控制较好，反之亦然。对建成区域实施的基础设施建设尤其要重视和优化交通组织方案的编制，充分估计项目建设给周边交通和市民出行带来的不利影响，加强与所在地区政府、交通管理部门的沟通，争取在不影响或少影响交通的情况下，确保施工组织方案实现最优化。

抓贯彻就是抓贯彻设计理念，设计方案，设计文本，从控制成本的角度，投资和建设单位应在项目实施过程中积极贯彻设计理念，加强对设计变更的控制。在项目具体实施过程中，总包单位或分包单位往往会提出更改部分设计方案的建议，修改方案往往具有一定的合理性，但也客观存在有些施工队伍从方便施工、节约成本出发提出修改意见。所以，投资和建设单位应高度重视设计变更问题，特别是涉及较大设计变更的，要认真组织力量审慎评估，应尊重科学、严格控制、逐级审批。一般变更越多，成本控制越难，对小改的事项，也要完善签证审批程序，必须要求施工单位严格执行签证审批程序，没有设计、监理和投资监理确认的，一律不予认可，这对成本控制十分重要。

抓程序主要抓建设过程中的资金拨付程序。基础设施项目资金量往往较大，资金的使用效率就成为成本控制的一大影响因素，建设资金一旦在项目中大量沉淀，对投资主体而言，无形中增加了控制成本。因此，在建设工程中把握建设进度，合理控制资金拨付是控制成本的一项有效手段，制定合乎项目建设的资金拨付程序能较好地实现资金拨付的及时性、合理性，一般以合同为依据，通过监理工作量认定，投资监理确认，建设单位项目代表签字后再进入投资单位资金拨付的内部程序流转，内部流转应减少拖拉，外部确认应责任到位。

（四）建立第三方监督机制，推行全过程的投资监理制度

在大型项目中推行投资监理制度是近几年来广泛采用的有效控制投资成本的措施之一，由投资主体通过招投标的形式，选择专业的团队承担投资监理的工作，从控制成本的效果看，投资监理协助投资主体较好地发挥了监督作用。由于目前具有投资监理资质的企业较多，良莠不齐，每个投资监理企业都有其专长，因此，在选择投资监理团队时，一方面要注重对团队尤其是主监人员的了解，要选择那些对即将实施的城市基础设施项目有相关经验的人员，如能对项目先予成本分析，列出较难控制成本的环节，有针对性地选择有丰富专业知识和经验的投资监理企业或主监，具有丰富一线施工经历的更好。另一方面要注重加强对投资监理监督、沟通，防止投资监理人员疏于监理，建议通过例会的形式，听取投资监理人员的汇报，掌握投资动态，及时解决过程中出现的问题和困难，对不合格的投资监理人员坚决调换，对坚持原则的投资监理人员则予以坚决的支持，确保投资监理人员在项目中的威信和地位。

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[2]刘春江.浅谈城市基础设施建设全过程造价管理.科学之友.2008（9）.

土地征收常见问题范文第5篇

随着群众的逐步入住和房屋登记意识的不断加强，许多拥有农民征地拆迁安置房的住户迫切需要办理房屋登记，领取房产证。就无锡而言，与建设总量相比，该类房屋的办证率是相当低的，主要原因是建设单位的建设手续不规范、不齐全，费用缴交不及时、不充分。如何更好地为群众服务，为拆迁安置户办好安置房产权证，是我们登记机构的新课题。

拆迁安置房不同于普通商品房，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，同时涉及拆迁安置、规划及用地、建设、住房保障等多个相关部门。而且时间跨度较长，个性化建设情况较多，相关配套政策不够完善。因此，拆迁安置房登记比商品房登记要繁杂。

一、拆迁安置房登记中的问题及原因

从目前拆迁安置房建设管理的程序和办理拆迁安置房产权登记要求的现状来分析，我们发现安置房不能及时办理房屋登记原因有三个方面：一是办证进度与建设速度不符。目前安置房建设速度比较快，与安置房的办证进度脱节，拆迁户入住安置房几年都办不好房产证。二是安置房的办证进度与群众的期望不符。由于种种原因，导致安置房办证迟缓，与拆迁户及时办好产权证的期望差距较大。三是办证进度缓慢导致与物权要求不符。《物权法》的立法之本是平等保护私人物权，而目前广大的拆迁安置户领不到房产证，拥有的住宅最基本的“合法性”得不到落实，合法物权得不到合法保护。

我们认为，造成上述问题主要有以下两方面的原因。

一方面是安置房建设单位进行初始登记不及时。安置房初始登记办理进度缓慢主要由三个因素造成：其一是建设单位前期手续不齐全、不到位。拆迁安置房在竣工后，应申请办理初始登记，领取房产证。根据《房屋登记办法》，其前提条件是各项建设手续齐全，如立项、规划、土地、竣工及消防验收等，直至通过综合验收并备案，才符合房产登记的基本条件。从拆迁安置房建设的情况来看，不论是已竣工的还是在建工程，都普遍存在建设手续不规范、不到位的问题，主要是因为不少安置房都是先建设，然后补办各项手续，或者是边建设边办手续，相比正常建设流程而言，补办手续比正常办理难度大、时间长，导致安置房小区建设完成之后，各项建设手续却还在办理或补办过程中，各项书证材料不齐，自然无法进行初始登记。其二是建设资金不到位。各种专项建设基金和规费的欠缴等问题也导致了建设单位登记资料不齐，无法办理初始登记。由于拆迁安置房建设项目规模较大，建设单位资金不足，部分专项建设基金和规费缓缴甚至不缴，比如征地费用、市政基础设施配套费以及大修理基金等，这些费用没缴清，就无法办理各项手续书证，造成无法进行安置房初始登记。其三是综合验收及竣工备案的缺失。在建设过程中，建设单位对项目规划进行了调整，有些项目易地建设了，有些项目取消了，有的增加了项目，还有的项目数量按实际要求进行了调整，但是建设单位没有及时办理相应的变更手续，导致整个安置房小区建设完工后，部分甚至是全部建设项目无法进行综合验收和备案，无法进行初始登记。

另一方面是安置房转移情况复杂。这主要表现在以下几点：1.由于从拆迁到安置的时间跨度较大，加之种种原因导致办证延后，可能出现原权利人死亡，产生继承引发纠纷，导致无法顺利登记等问题。2.有些被拆的农村老房子参加过，产权人众多、产权归属错综复杂，且因年代久远，加上有的书证遗失，房屋权利人中有人死亡、有人居住在外地无法寻访等情况，公证处和法院无法受理，给安置房登记带来难度。3.被拆迁人欲添加子女为共有人或直接将安置房变更到子女名下，但无法提供有效手续，登记审核通不过。4.夫妻离异发生产权转移或者归并。5.因房屋拆迁导致家庭内部财产分配不均，产生安置房产权纠纷，导致登记不畅。6.被拆迁的房屋原为多人共有，安置时归并给一人所有或者各个共有人分别安置。7.有的拆迁人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不会回当地居住，因此私下卖掉安置房，但限于地方政策约束，无法进行登记。8.有些村民办证意识不强，认为办不办证无所谓。此外，办理安置房转移登记中会涉及到相关税、费的缴纳，当事人的抵触情绪非常普遍，也影响到办证的数量和进度。

二、加强沟通协调，尽量简化手续，加快拆迁安置房登记

作为房屋登记机构，应本着“尊重事实、依法遵规、化解矛盾、及时办证、服务群众”的原则，积极与建设、安置单位协调、沟通，解决办证中出现的疑难问题。

1.“沟通”与“协作”并举

房屋登记机构在登记发证过程中应十分注重与相关单位的沟通与协作，在初始登记中严格按照《房地产登记技术规程》、当地规章规范性文件要求，做到材料规范、手续齐全，特别是对立项批复、土地证、规划许可证、建设工程竣工验收证明、消防验收证明等手续更应严格审核，从严把关，遇到不符合要求的及时要求建设单位补正。在为安置户办证的过程中，涉及到需要办理公证手续的，工作人员应主动帮助当事人联系公证部门办理公证事项，甚至可请公证人员到安置房办证现场联合办公，为当事人提供便利。同时，应与建设局安置办、契税征收部门等相关单位及时沟通，相互配合，积极协作。

2.“探索”与“规范”共进

农民征地拆迁安置房是城市化建设进程中出现的新生事物，其登记没有现成的经验和方法可供学习和借鉴，因此，对于登记中遇到的问题只能努力探索，以《房地产登记技术规程》为指导，在实践中不断完善和规范登记行为。工作人员在办证工作中，应一切从维护群众利益着想，从保障稳定和谐大局着想，严格依法依规操作，坚决杜绝违规违法办证，防止埋下不稳定隐患，确保安置房产证办理经得起时间的检验。例如：我们在登记过程中常常会遇到同一拆迁项目拆迁主体不同，有村委、街道拆办、拆迁公司等；建设局安置办审核通过的安置名单与拆迁协议不符；拆迁协议的性质也不一样，有拆迁安置协议，也有拆迁置换协议等。针对上述问题，我们尝试引入拆迁安置审核环节，在建设局安置办审核通过拆迁安置名单的前提下，就实际操作过程中遇到的常见问题研究制定了《关于农民拆迁安置房转移登记中有关问题的处理意见》，使工作人员在遇到类似问题时规范处理，有章可循。