土地的评估方法
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土地的评估方法范文第1篇
中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01
常见的土地估价原则主要有替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则（以下分别简称原则①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常见的土地估价方法主要收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，以下分别从适应原则及估价流程就上述土地估价原则对对各评估方法的适用性做出以下研究。
一、收益还原法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④、⑤、⑥。二是从其估价的流程来看，首先是对土地的总收益、总费用进行估算，再对土地的纯收益进行计算，从而对土地的还原率进行确定，最后对土地的收益价值进行估算，最终对待估价对象的价格进行确定。
在这一过程中，土地的总收益是计算地价的基础，所选用对其进行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是间接收益，如土地租金就属于直接收益，而生产经营效益就属于间接收益。但是在具体的估价过程中应紧密结合实际对其分离。而土地的总费用则是为获取土地收益而支付的费用，如劳动费、资本费等。然而费用种类繁杂，所以应对可能的费用支出进行分析，从而计总。若土地上有建筑物或农作物，就应对其在经营中产生的费用进行计算，并成为总收益中的重要组成部分。而土地纯收益主要是对土地价值进行计算的依据，主要是利用土地的总收益将土地总费用扣除之后获得。而土地还原率主要是对地价高低影响的因素，所以在选择过程中应精心的选择，并采取多元化的途径，对可能的收益、利率、风险和还原率等进行确定[1]。
二、市场比较法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③。二是从其估价的流程来看，首先就是对可比的交易安全进行确定，并结合交易的情况和日期以及区域与个别因素，对估价对象与交易的案例进行比较并修正。并在此基础上对使用年限和容积率等进行修正和处理，从而得到比准价格，进而根据市场的情况综合全面的分析对比的情况，最终对评估的价格进行确定。
在整个价格估价过程中，确定可比案例是首要的任务，主要是结合估价对象的特点和估计的目标与要求，并将其作为依据，从多个市场交易案例中选取与之相符的交易案例。但是因为从市场直接获得的案例的规范性较差，所以应建立相应的可比标准，并对其进行开展前期分析以及可比性整理，案例选择之后应对其调查，掌握其交易约定以及是否存在特殊的情况。而在交易情况修正过程中，由于其目的就是结合交易殊的动机与因素所导致的增价或降价，将估价的独享与交易的案例在相同的交易环节中进行比较。在日期修正过程中，其目的是为了更好地排除市场波动所导致的价格差异，即将估价对象和案例在同一个交易的时间点比较价格。而在修正区域因素时，主要是将土地所在区域的条件与环境所导致的价格差异排除，从而更好地将估价对象与案例置于同一位置比较价格，从而在提高位置重要性的同时需要考虑由于市场环境带来的影响。从个别因素修正来看，主要是将土地个体差异所导致的价值差异排除，将两种商品的价格差异进行比较才，从而对二者在功能和品质等方面的差异而判断。
三、成本逼近法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地取得的费用和开发的费用进行调查和计算，其次主要是对税费、资金利息、投资利润进行计算，从而确定土地的增值收益，最终对土地的家和进行计算和修正。
在整个成本逼近法中，土地取得费用是最为重要的成本，同时也是估算价格的基础所在，因而与土地取得的成本相同，其开发费用也是重要的成本。而在税费计算过程中，由于其属于一项十分复杂的工作，所以就应在土地取得和开发中各种税费的类型有一个基本的认识，并对不同税费计算的方法进行掌握。而在此基础上就应切实加强土地资金利息计算工作的开展，这就需要结合土地的开发程度对整体的开发周期进行确定，从而对每项费用的投入期限和时点进行确定，并紧密结合土地取得和开发的投入，对资本收益进行计算，而土地是否增值，主要是在土地流转之后改变用途或开发所取得价值增加额进行计算，当计算完土地价格之后，就应结合估价的对象，有针对性的对其进行修正[2]。
四、剩余法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地的利用方式是否最为有效进行判断，从而通过有关指标对不动产的市场价值进行估算，并对建筑物的开发成本与利息、税费和利润等进行计算，结合建筑物的现有价值，对其土地的价格进行估算。而在这些程序中，土地是否是最有效利用方式至关重要，这是估价人员首先应该明确的。如果是未开发的土地，需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式。一些土地已经取得了规划许可证，甚至进行了详细的规划和设计，它的最有效使用条件已经很清楚，但必须到规划部门核实，看规划条件是否变化，或委托方提供的资料是否不相符。一些已经开始建设的项目，还应核实其实际建设情况是否与规划相符，是否作过任何的改变[3]。
五、结语
综上所述，土地估价应始终坚持替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则。但是不同的评估方法所采取的原则也不同相同，所以其适用性也会不同，才能提高其适用性，因而必须结合各评估方法的实际，按照一定的原则，切实加强土地价格的评估，才能最大化的确保整个评估工作开展的适用性和有效性。
参考文献：
[1]蒋雪松. 浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J]. 现代经济信息，2014，19：401-402.
土地的评估方法范文第2篇
【关键词】土地整理；项目评估；方法体系；科学合理；综合效益；可持续发展；和谐社会
0 引言
土地开发整理是土地管理的一项重要工作，是提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的重要措施，是促进土地资源集约与持续利用的主要手段。土地开发整理作为促进土地资源重新配置、增加土地利用效益和提高土地供给能力的重要途径，对实现土地资源的可持续利用发挥了重要作用。
1 土地开发整理项目评估应遵循的原则
1.1 信息准全原则
土地的特性及项目背景条件等各种信息是土地开发整理项目评估的基础，没有准确、全面、及时、适用的信息，评估便没有基础，易发生主观臆断，陷入盲目性，导致评估的失误，给土地开发整理项目管理带来严重的后果。
1.2 未来预测原则
在进行土地开发整理项目评估时，根据土地开发整理的当前态势以及资源的各方面条件，采用一定的方法对土地开发整理项目实施后可能产生的各种后果进行全面准确的预测，把握土地开发整理项目的脉搏，为土地开发整理项目的决策提供必要的参考。
1.3 对比优选原则
土地开发整理项目评估必须提供当地土地开发整理规划项目库中的若干项目，然后对确定的各个项目从多方面进行对比，通过严格的评估，从中选择出相对最优的项目作为实施项目。
1.4 效益原则
土地开发整理项目实施的最终目的是通过开发充分发挥土地的效益，即包括土地开发整理的经济效益，同时也应包括生态和社会效益。
2 土地开发整理项目评估的现状分析
与一般的项目评估不同，土地开发整理项目评估还不成熟，在还没有一套完整、科学、实用性较强的评估模式，难以适应科学、合理、高效的土地开发整理要求，因此影响了有计划、有目标地进行土地利用总体规划和土地开发整理专项规划。目前土地开发整理项目是否立项主要是由能否通过专家评审来决定，而忽略了评估的环节。虽然专家评审有一定的评审标准，采用会议评价的形式，有水利、土地、计委、财政、规划等相关部门的专家和行政官员参加，并最终形成评审意见，但是专家评审包括较多的非专业性行政官员，因此会或多或少带有行政或官方色彩，受行政干预较大；另外，专家评审只采取会议的形式，所需的时间较短，不进行项目评估的所有内容。因此，专家评审不能与评估相等同，它只是评估的一种工具，也就不能成为土地开发整理项目立项的真正意义上的科学依据。
而真正的土地开发整理项目评估则应该由专家学者进行，很少包括行政官员，需要完成项目评估的所有内容，包括社会需求、基本条件、技术、设计、效益、管理等，最终形成评估报告，因而需要较长的时间，它更侧重于专家的专业性意见，一般不具有行政或官方色彩。
土地开发整理项目评估包含的内容较多，但目前主要是对土地开发整理项目的效益进行评估，尤其是对经济效益采用定量分析方法进行重点评估，而对生态和社会效益多采用简单的定性描述。国内外一些专家学者也对土地开发整理项目的效益评估方法进行探讨，分析了目前土地开发整理项目效益评估工作主要以经济效益评估为主的现状，提出应进行综合效益评估的建议。
3 项目评估方法与体系
3.1 可拓决策方法的选择
由于土地开发整理项目具有综合性强、涉及面广、对资源依赖性强、不稳定、长效性和公益性等特点，因此在建立土地开发整理项目评估指标体系时，就要尽可能全面、完整，不仅包括效益实现程度指标，还要包括社会需求程度指标、基本条件满足程度指标、土地开发整理潜力指标、项目方案设计的可行性指标、项目规模合理性指标、项目管理制度可行性指标和可行性研究报告的可靠性和合理性指标，但是其中有些指标，例如项目方案设计中的道路系统、土地利用布局、工程项目布局、田块方向布置等指标，一般情况下只能对其做定性描述而无法进行定量分析。
为了用统一量度来衡量各个指标，必须借助一定的数学方法将定性的指标定量化，才能进行研究。定性指标与定量指标成为一组不相容的问题，即矛盾问题，而可拓学可以为解决矛盾问题提供依据和方法。一般的数学方法着重研究事物的数量关系和空间形式，而完全舍去了事物质的方面。但是如果只考虑数量关系，仅仅只用数学模型描述矛盾问题，就会出现矛盾方程、矛盾不等式，无解的线性规划等数学模型。因此，在解决矛盾问题时，除了考虑数量关系以外，还要考虑事物本身和事物的特征。可拓决策法则把事物的名称（一定质）、事物的特征名称（一定质的反映）和事物的特征（一定质的量的表现）全部都反映出来，这就更有利于解决矛盾问题。根据进行土地开发整理项目评估应遵循的原则，所以本文在进行土地开发整理项目评估模式研究时，选用可拓决策法中的优度评价法进行评估，把各指标、各指标的特征和量值作为一个整体来考虑，将物元变换作为解决定性指标向定量指标转换的工具。通过最终的现实分析，发现将可拓决策方法运用于土地开发整理项目的评估中是可行的。
3.2 改进的层次分析方法的选择
土地开发整理项目的效益评估作为土地开发整理项目评估的核心部分，内容包括经济效益、社会效益和生态效益的评估。为了统一衡量标准，本文在进行经济效益、社会效益和生态效益评估时，采取定量分析为主，定性分析为辅的方法，将各指标定量化，同时做相应的定性描述。层次分析法可用于分析定量问题或定性与定量相结合的问题，但是，传统的层次分析法存在着诸多的缺陷。如对于1～9标度法，专家往往难以准确给出两个对象的重要程度之比，特别是难以适应决策层次中单层含有较多对象的决策问题；另外，一致性指标应小于0.1的规定缺乏理论依据，而且实践表明，对于高阶判断矩阵，这一要求往往难以满足；其次，专家们的资历、经验和智慧都各不相同，各人所获得的信息也不相同，因此，在打分时会产生不同的理解，表现出不同的偏好，有的抱乐观态度，有的则持悲观看法。如果判断有误，决策极可能不准确。处于避嫌或认识不足等原因，有些专家对判断矩阵中的某些因素无法打分或不愿打分，提供的是某些因素没有打分的残缺矩阵，此时要求利用残缺判断矩阵这种不完全信息给出合理的评价结果，是有一定难度的。
鉴于传统的层次分析法存在以上诸多缺点，本文采用改进的层次分析法对土地开发整理项目的效益进行分析。改进的层次分析法采用3标度法，它是对传统的层次分析法进行了改进，采用自调节的方式建立比较矩阵，计算出最优传递矩阵，再将其转化成一致性矩阵。该法自然满足一致性要求，不需再进行一致性检验。通过最终的现实分析，发现改进的层次分析法运用于土地开发整理项目的效益评估中是可行的。
4 结束语
总之，由于土地开发整理项目也属于在时间和资金的约束下，具有专门组织和特定目标的一次性任务，项目实施后，若要再修改方案，将花费更多的人力、物力、财力，因此，在项目实施前就必须作好充分的准备工作，以防止施工后出现无法挽回的损失，而土地开发整理项目评估则是土地开发整理项目前期准备的核心工作。
【参考文献】
[1]范金梅.土地整理效益评价研究[J].中国土地，2003，10：14-15.
土地的评估方法范文第3篇
不同方法的具体实践应用，筛选出有代表性的国外案例进行探讨，以期为国内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上，本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期间和风险评估等三个方面的问题进行了总结和讨论，提出棕地价值评估对我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑;积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。
关键词 土地污染；棕地；价值评估；综述
中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2012）04-0131-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.04.022
棕地（Brownfield）又被称为褐地，其概念早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在的环境污染而变得复杂”。欧洲的CAEBRNET（Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network）也有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用，并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提供具体的方法和案例实践参考。
1 国外棕地价值评估方法
早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法――即以真实的市场数据为基础的案例法的应用［1］。从国外文献中不难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法（也有学者称作案例法），原因是这些方法简便易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产估价的早期，市场数据尚未充足的情况下，评估师多采用成本逼近法，即从未污染的房产价值中扣除污染所带来的价值损失，从而间接得到污染后的房产总值。随后，在实践和应用中，不断积累的市场数据为评估师们提供了可靠的参考依据，于是，多元回归分析以及建立在多元回归分析基础之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始得到估价师们的青睐。因此，本文将基于这四种主要方法，分别介绍国外相关的案例实践和研究。
1.1 市场比较法
市场比较法（Sales comparison approach或者Market comparison approach）是指与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法［2］。市场比较法是在国内外应用最为广泛的不动产评估方法之一。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估时，比较实例一般采用污染条件比较接近的棕地地块，然后根据污染类别、程度、影响范围、风险等因素进行调整。但是在实际操作中，由于棕地的污染因素较为复杂，有些评估师更倾向于使用未污染土地作为比较实例［3］，然后再根据污染清理费用、污名等影响因素进行E系数的调整。市场比较法要求评估者具有丰富的经验，并以充足的交易实例作为依托，其操作简单，易于实施，适用于各种包含环境因素的不动产的评估。因此，在Kinnard对北美地区估价师调查的结果中发现：如果有足够的市场交易数据、市场租金数据、市场资本化率和折扣率作为依托的话，80%的估价师愿意选择市场比较法［1,3］。
市场比较法于1984年由Campanella首次用于探讨棕地价值评估，但因其在应用过程中缺乏令人满意的可比案例而并未得到推广［4］。1995年9月刀锋会议（Cutting Edge Conference）提出了市场比较法应用的“三步法”：①假设资产尚未受到污染，评估其价值；②扣除所有可以计量的土地修复或其他利用成本；③扣除污名所引起的价值减损［5］。其方法过程是以棕地自身污染前的价值作为对比实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和Worzola后来的研究中发现，虽然收益还原法以及还原率调整被认为是估价最恰当的方法，但是已经有越来越多的估价师开始频繁的应用市场比较法［1,6］。
Jackson搜集了加州南部的8套工业棕地的交易数据以及特征信息（原始数据是为做房地产环境投资分析所搜集的），用被污染后的土地交易数据同原始未污染的土地价格进行比较，得出污染给棕地带来的价值损失［7］。由于市场比较法需要以大量的数据作为基础，因此Patchin在如何搜集污染土地的市场数据方面提供了经验参考，他在文中提到以下可能获得数据的途径［8］：
（1） 留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，如果交易历史暗示该土地存在交易的可能性，那么可以留下数据做进一步的分析调查；
（2） 当土地污染问题存在争议时，该记录可作为依据；
（3） 如果交易成功，留存报价或者协议书；
（4） 从当地环境机构获得污染名单（里面包含土地的多种属性）；
（5） 关注销售价格极低的地块，因为该地块可能存在污染情况；
（6） 若怀疑有类似污染情况，可以询问当地环境机构确认。
当然，市场比较法的应用也受到了一些学者的批评，Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn和Syms等都承认市场比较法的问题存在于难以寻找可比实例［5,8-12］。但是随着棕地估价应用的进展，市场比较法也正在发展，充足的中轻度污染棕地的市场交易数据可以为污名提供一个估值的范围。在市场数据尚未完备的情况下，这样的地块可以作为对比实例。但多数情况下，这些数据已经作为一种参照。随着市场的发展和数据的完备，该方法将得到普遍应用。
1.2 收益还原法
收益还原法（Present earning value method）又称收益现值法，即以理性预期理论为基础，按照不动产的未来收益来估计土地价格的做法。按照资本化方式不同，收益还原法又分为直接资本化法和报酬资本化法［2］。当收益还原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（AllRiskYield，ARY即考虑到土地受污染之后，对土地未来收益可能产生的所有影响）为前提，求取棕地未来各期净收益的现值之和。随后，可以根据修复成本等进行因素修正［13］。目前，收益还原法的应用仍然集中于对收益性房地产价格评估，对该方法的研究重点也集中于对还原利率的确定上。在Kinnard和Worzala的调查中发现，79%的估价师在评估污染土地时，都采用了收益还原法，而且，最通用的方法是在直接资本化模型中增加收益还原率来反映污染所带来的影响［1,14］。
收益还原法早在1890年经济学家Alfred Marshall的估价技术论述中就有用到，并明确给出了表明估价基本原理的公式V=I/R。但是直到1990-1992年的早期文献中，才有学者强调将其应用于未修复的污染房产［15］。Chalmers在分析受污染的房产估值问题时，通过基本框架建立一般估值模型，并列举了具体事例演示了收益还原法的应用［16］。1998年，Jackson提出了在污染房产评估中抵押债券分析法的应用框架［17］。后来，Jackson对污染房产评估方法和技术进行了总结，他认为，在收益还原法的应用中，抵押股票分析、投资工具、贴现现金流分析、贷款率（loantovalue）和其他还原率组件等都可以用来辅助资本化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的方法是在直接资本化模型中增加资本化率来反映污染所带来的影响。由于缺少收益的影响因素，因此，调整后的利率(Ro)将因为环境风险的影响而使房产估值减少［14］。
1.3 成本逼近法
成本逼近法（Cost Approach），在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，而在澳大利亚被直接称为积算法。成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法是早期环境污染评估中应用较多的估价方法。1997年，William提到成本逼近法的应用原理是用未被污染资产的市场价值扣除以下四方面因素所造成的费用和价值损失：补救成本（从环境工程师或技术人员那里获得）；由污染引起的租借或居住减少而导致的收入的减少部分；增加的营业费用，包括增加的保险费、债务利息以及修复后预期的监督成本；修复期间的持有成本［15］。该方法的一般表达公式为：
Vc=Vu-L-Cr-S(l)
式中：Vc―棕地价值；Vu―未污染时的价值；L―产出减损、生产力减损或者需承担的法律责任；Cr―调查和修复费用、检验成本；S(l)―污名的影响
成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是发展较早的评估污染影响的方法。在对前人的研究进行总结后，Richard认为，Wilson等人验证的市场比较法的适用性以及Patchin和Mundy用收入法模型来评估污染的做法即是早期的成本逼近法：应用投资法或者比较法将其与未污染的土地作比较，得出未污染价值，然后扣除修复费用，即为污染后的费用［10,18-23］。在对成本逼近法早期的研究中，一般都忽略了污名的影响。英国的Sheard认为，残值法或者说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其应用方法和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并未将污名计算在内［24-25］。同时，在Imoh对瑞典评估师以及Chan对澳大利亚评估师的常用棕地估价方法的调查中发现，虽然叫法不太一样，但是二者都更倾向于使用成本逼近法来对棕地进行估价［26-27］。其中关于修复成本的部分，Kinnard指出，它不应该用矫正（即完全修复）费用，因为不存在土地的完全修复。因此，这里的修复成本应该被称为整治费用，即将棕地修复到当前可以利用的地步［28］。这种观点正好同1999年澳大利亚国家环保局（棕地评估部门）的决议是一致的，该文件称，决定（已整理的土地）是否适用于特定土地的价值评估，取决于该土地是否存在不可接受的健康危险以及环境风险程度的确定，而不是取决于实际清理和相应的评估［26］。
1.4 内涵定价法
内涵定价法（Hedonic property pricing method），又称为内涵价格法（Hedonic price method）、享乐价格法、特征价格法，是根据人们为优质环境的享受所支付的价格来推算环境质量价值的一种估价方法，即将享受某种产品由于环境不同而产生的差价，作为环境差别的价值［2］。该方法是将环境因素视为和其他商品一样拥有市场价格，然后采用多元回归来研究不动产价格和环境属性之间的变量关系。该方法作为一种行为揭示型的间接评估方法，可以利用住宅的成交价格和住宅的环境特征数据来研究环境资源的价值，在国际上正得到越来越广泛的应用［29］。在棕地估价应用中，内涵定价法的函数方程与正常土地估价的函数方程类似，一般表示如下［30］：
Ph=fh(Shi,…,Shj；Nh1,…,Nhk;Eh1,…,Ehm)
其中，h代表房屋，Ph为房屋价格，fh是和房价本身有关的临近的属性及环境属性，Sh是指房产的物理属性，Nh表示临近区位属性，Eh表示环境属性。
但是在棕地估价过程中，棕地受污染程度是评估的重点所在。因此，影响棕地价值的环境变量，如治理费用、污名等都将作为特征变量列入方程，然后求出各个污染条件的隐性边际价格，以此来估算棕地的市场价值。
内涵定价法的早期应用集中在20世纪六七十年代，其方法研究以美国为主。Ridker、Anderson、Freeman、Li等采用内涵定价法分别就空气污染或者邻近环境等的变化对房产价值带来的影响做了评估，其基本方法主要是房地产价值与环境因素之间的回归分析［31-34］。随着后期内涵定价法的不断完善，内涵定价法的模型出现了线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数和BOXCOX变形等多种形式。但是在对内涵定价法模型的选择上基本是没有理论依据的，因为其价格机制是由市场上众多的卖家和买家决定的［35］。虽然内涵定价法最常用的函数形式是线性函数、BOXCOX函数以及半对数函数等，但是出现频率最高的是双自然对数函数的形式［33］。后来，Cropper在研究中发现，假定内涵定价法中的若干变量可以被忽视或替换掉的话，那么，线性函数和BOXCOX线性模型是最适用的［36］。但是Loomis认为，BOXCOX变形函数使得边际价值体现的不够直观，而且各个属性的边际价值计算也更加繁重［37］。在Anish使用内涵定价法对污染房产进行估价的案例中，作者从悉尼地区的新斯科舍房地产经纪人协会（NSAR）的多重挂牌服务（MLS）数据库中采集了房屋的基本属性和最后的销售价格等数据信息（包含了该地区1989年到2005年8月份的2 212个住宅房屋出售信息），然后将样本的MLS数据和GIS数据一起在ArcView3和ArcGIS中建立一个新的数据库，最终得到估价所需要的描述性数据［38］。
2 棕地价值评估方法的讨论
国外的棕地价值评估方法为我国棕地价值评估提供了方法应用上的借鉴，在我国具体实践中可以根据棕地的不同特征和所掌握的数据选用合适的评估方法。与普通资产不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地价值评估的实际操作过程中，需要将污染所带来的直接影响和间接影响都考虑在内。因此，棕地的评估还需要丰富的科学和技术知识、经济分析、法律体系设置的价值定义等作为评估方法本身的辅助和修正。而在评估方法的修正过程中，这些因素存在的争议使得同一种评估方法得出的结果不同。下文就学术界讨论比较多的三个问题进行了总结。
2.1 关于污名
本文所列举的四个主要棕地评估方法中都涉及到了污名，可以说，污名在棕地评估中占据了很重要的地位。而在棕地评估方法的框架基本确立之后，为了提高棕地价值评估的准确性，学者和评估师们开始将研究重点放在对污名的讨论上。关于污名，有很多不同的定义，但是针对污名的存在性和计量已经基本取得了一致的意见。关于污名的起源有两种大致的认定：一种是美国和加拿大的研究，即污染资产修复后，由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；另外一种是新西兰和英国的研究结果，即受邻近污染影响，认知到对健康和安全以及资产价值的影响，从而由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损［1］。学者们关于污名争论的焦点主要集中在以下几个方面：污名主要包括哪些方面；污名的影响范围（土地本身和邻近影响）；针对不同地块（住宅用地、商业用地和工业用地），污名影响程度的大小；对棕地进行清理前后，污名所产生的影响的变化。而且，很多学者也对污名的评估方法进行了探讨，提出了个案研究、条件价值评估法、多元回归分析、对比分析等一系列的评估技术和方法。由于对污名定义的界定不同和评估方法不同，各个学者对于污名的处理也不一样。因此，在方法日渐成熟的基础上，针对我国的实际情况，对污名的评估的处理也还存在一定的研究和探索空间。
2.2 关于清理期间
由于棕地在清理期间不但没有任何收益，而且还会产生修复和整治成本。因此，在对棕地进行评估时，除了考虑修复和整治成本之外，还要考虑到土地在清理期间的持有成本。国外学者在关于清理期间的讨论中，一部分学者倾向于使用修复成本和预期收益的加总，因为处于清理期间的棕地除了会产生应有的修复和整治成本之外，还影响到了其潜在收益；但同时也有另一部分学者认为，棕地在清理期间是不存在收益的，因此清理期间对棕地价值损失的影响部分就只有清理和修复费用。具体到我国的棕地的价值评估中，对棕地在清理期间的价值损失的计量，可以根据不同的地块的自身特征以及其用途特征加以分析和确定。
2.3 关于风险评估
由于市场比较法和收益还原法都存在一定的缺陷，因此，Syms认为，评估资产不再依赖于可比实例或者产出率的调整，而是去寻求政治与该资产相关的风险。通过对棕地的风险评估，最后取得土地受污染后的价值折损。然后通过对风险评估方法的研究积累面板数据，从而建立一个较为完善的数据库，为以后的风险评估奠定基础。当然，不同学者对于棕地风险的认定都是不一样的，Syms认为风险评估应该囊括一下五个方面的数据：①寻找受到环境损害的交易数据，以便确定“污名效应”；②风险程度可能和当前或者过去当地的工业活动有关；③风险程度也与特定区位的风险的处理程度和人们对风险的感知程度有关；④根据不同用途选择的不同清理方法；⑤处理后的预期风险评估和对价值的感知。而在风险评估数据库建立的过程中，不断地更新风险对价值的影响能促进数据库更加完善。
3 棕地价值评估对我国的启示与借鉴
总体来看，国外（尤其是北美和欧洲）对于棕地价值评估实践较为丰富，并且在方法的应用研究方面也较为深入。在国外土地价值评估中，环境因素已经成为不可或缺的重要因素。并且棕地的价值评估已经成为棕地恢复和重建过程中的重要一环。通过对各国棕地价值评估研究进展的总结和思考，可以得出对我国的几点启示和借鉴。
3.1 重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据
随着环境问题的加重，土地的环境因素越来越引起人们的重视。而在城市化进程中，城市用地的调整使得工厂搬出城区，在城市留下大量的工业用地。由于传统的土地开发对区位的过于重视，遗留的工业用地被盲目开发，从而导致了不少毒地事件的发生。因此，将环境因素充分纳入到土地价值评估中来，不仅可以为正确地使用土地提供指导，也能在一定程度上为土地的治理和修复提供有关信息，并通过市场手段促进土地污染的修复和可持续利用。
3.2 出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估
棕地的评估不仅要依托方法的借鉴和改进，还要以相关的法律法规作为基础。Imoh在调查瑞典棕地评估方法的结论中提到，与新西兰相比，瑞典的评估师经验不足，这在一定程度上是由瑞典的国家和市政部门的政策和规范不统一造成的［28］。在我国城市土地置换频繁的过程中，及早出台相关法律法规，才能预防土地污染造成的环境风险，并且会推动棕地价值评估工作的开展。
3.3 公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑
从各国的棕地价值评估发展来看，各种方法的应用都是以大量的数据为后备基础的，市场比较法和内涵定价法尤为明显。因此，专家和学者在搜集数据的方法和技巧上也进行了大量的研究和探讨。然而，由于我国的环境调查和监测起步较晚，数据的完整性和系统性有待提高，尤其是土地环境数据更是缺乏，使得评估过程中很难得到所需的数据。再加上我国很多具体的环境数据并未对公众公开，这也在很大程度上限制了棕地价值评估方法的灵活应用，影响了棕地价值评估结果的准确性，从而不能为土地整治和规划提供很好的参考依据。
3.4 积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性
事实上，评估师的经验在很大的程度上左右了评估结果的准确性。虽然专家和学者对于棕地方法的研究日臻成熟，但是具体应用到实践中的时候，好多细节仍然是以评估师的经验为基准的。美、加、澳等国家都对评估师的使用方法和评估经验进行了问卷调查，结果显示，以美、加两国为代表的北美地区的评估师的经验丰富程度要远在其他国家之上。所以，在借鉴理论方法的同时，总结和借鉴实践经验也是准确进行棕地评估必不可少的一个环节。
当然，在棕地价值评估方法应用的过程中，还有很多问题值得深入探讨和研究，如关于污名、清理期间、风险评估等问题［1,3,5,15,39-40］。国外学者在这些方面也付出了大量的精力，本文由于篇幅限制未能穷尽，笔者会继续对其进行总结和探讨。
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Summary and Review of Foreign Methods and Practice for Brownfield Valuation
ZHANG Lin LI Ying LI Juan
土地的评估方法范文第4篇
关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地
中图分类号： A715 文献标识码： A
1研究背景
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。
2集体农用地征收评估
2.1集体农用地征收价格内涵
2.1.1土地性质界定
土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。
2.1.2年期界定
集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。
2.1.3市场界定
在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。
2.1.4用途界定
《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。
2.1.5集体农用地征收价格的构成
关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：
土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失
上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。
但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成
根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。
2.2集体农用地征收价格评估方法
在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价
土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。
2.2.1采用出让地价修正法评估
2.2.1.1评估原理
根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。
2.2.1.2价格构成及对比
土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：
土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益
其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。
笔者计算的集体农用地征收价格为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。
经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。
2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式
根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。
这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价
同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。
2.3价格分析
将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。
各类价格构成对比
其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。
3例证
我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。
用成本法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益
其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。
由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩
用出让地价修正法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。
由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩
我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。
与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比
通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。
4小结
综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。
参考文献：
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土地的评估方法范文第5篇
关键词：土地使用权 开发 评审 估价
Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.
Key words: land use right; development; review; valuation
中图分类号：DF453文献标识码A 文章编号
0 前言
国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地价有毛地价和熟地价。毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。
1、毛地价的评估方法
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：
1.1 、基准地价修正法
基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。
北京市人民政府于2002年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。
该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。
基准地价修正法的基本公式（商业、综合、居住）为：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。
1.2 、市场比较法
市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：
估价宗地价格＝可比宗地价格×估价宗地情况／可比宗地情况×估价宗地期日／可比宗地交易日期×估价宗地区域因素／可比宗地区域因素×估价宗地个别因素／可比宗地个别因素
1.3 、假设开发法
假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为：
估价宗地价格＝完成后的房地产开发价值－开发成本－销售费用－开发商合理利润
2、土地开发成本的评估方法
土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
2.1 、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等
2.2 、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝（基准地价×K ＋基准备房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K 为容积率修正系数。
2.3 、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
