土地评估方法

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土地评估方法范文第1篇

关键词：土地估价原则；评估方法；适用性

中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01

常见的土地估价原则主要有替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则（以下分别简称原则①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常见的土地估价方法主要收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，以下分别从适应原则及估价流程就上述土地估价原则对对各评估方法的适用性做出以下研究。

一、收益还原法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④、⑤、⑥。二是从其估价的流程来看，首先是对土地的总收益、总费用进行估算，再对土地的纯收益进行计算，从而对土地的还原率进行确定，最后对土地的收益价值进行估算，最终对待估价对象的价格进行确定。

在这一过程中，土地的总收益是计算地价的基础，所选用对其进行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是间接收益，如土地租金就属于直接收益，而生产经营效益就属于间接收益。但是在具体的估价过程中应紧密结合实际对其分离。而土地的总费用则是为获取土地收益而支付的费用，如劳动费、资本费等。然而费用种类繁杂，所以应对可能的费用支出进行分析，从而计总。若土地上有建筑物或农作物，就应对其在经营中产生的费用进行计算，并成为总收益中的重要组成部分。而土地纯收益主要是对土地价值进行计算的依据，主要是利用土地的总收益将土地总费用扣除之后获得。而土地还原率主要是对地价高低影响的因素，所以在选择过程中应精心的选择，并采取多元化的途径，对可能的收益、利率、风险和还原率等进行确定[1]。

二、市场比较法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③。二是从其估价的流程来看，首先就是对可比的交易安全进行确定，并结合交易的情况和日期以及区域与个别因素，对估价对象与交易的案例进行比较并修正。并在此基础上对使用年限和容积率等进行修正和处理，从而得到比准价格，进而根据市场的情况综合全面的分析对比的情况，最终对评估的价格进行确定。

在整个价格估价过程中，确定可比案例是首要的任务，主要是结合估价对象的特点和估计的目标与要求，并将其作为依据，从多个市场交易案例中选取与之相符的交易案例。但是因为从市场直接获得的案例的规范性较差，所以应建立相应的可比标准，并对其进行开展前期分析以及可比性整理，案例选择之后应对其调查，掌握其交易约定以及是否存在特殊的情况。而在交易情况修正过程中，由于其目的就是结合交易殊的动机与因素所导致的增价或降价，将估价的独享与交易的案例在相同的交易环节中进行比较。在日期修正过程中，其目的是为了更好地排除市场波动所导致的价格差异，即将估价对象和案例在同一个交易的时间点比较价格。而在修正区域因素时，主要是将土地所在区域的条件与环境所导致的价格差异排除，从而更好地将估价对象与案例置于同一位置比较价格，从而在提高位置重要性的同时需要考虑由于市场环境带来的影响。从个别因素修正来看，主要是将土地个体差异所导致的价值差异排除，将两种商品的价格差异进行比较才，从而对二者在功能和品质等方面的差异而判断。

三、成本逼近法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地取得的费用和开发的费用进行调查和计算，其次主要是对税费、资金利息、投资利润进行计算，从而确定土地的增值收益，最终对土地的家和进行计算和修正。

在整个成本逼近法中，土地取得费用是最为重要的成本，同时也是估算价格的基础所在，因而与土地取得的成本相同，其开发费用也是重要的成本。而在税费计算过程中，由于其属于一项十分复杂的工作，所以就应在土地取得和开发中各种税费的类型有一个基本的认识，并对不同税费计算的方法进行掌握。而在此基础上就应切实加强土地资金利息计算工作的开展，这就需要结合土地的开发程度对整体的开发周期进行确定，从而对每项费用的投入期限和时点进行确定，并紧密结合土地取得和开发的投入，对资本收益进行计算，而土地是否增值，主要是在土地流转之后改变用途或开发所取得价值增加额进行计算，当计算完土地价格之后，就应结合估价的对象，有针对性的对其进行修正[2]。

四、剩余法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地的利用方式是否最为有效进行判断，从而通过有关指标对不动产的市场价值进行估算，并对建筑物的开发成本与利息、税费和利润等进行计算，结合建筑物的现有价值，对其土地的价格进行估算。而在这些程序中，土地是否是最有效利用方式至关重要，这是估价人员首先应该明确的。如果是未开发的土地，需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式。一些土地已经取得了规划许可证，甚至进行了详细的规划和设计，它的最有效使用条件已经很清楚，但必须到规划部门核实，看规划条件是否变化，或委托方提供的资料是否不相符。一些已经开始建设的项目，还应核实其实际建设情况是否与规划相符，是否作过任何的改变[3]。

五、结语

综上所述，土地估价应始终坚持替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则。但是不同的评估方法所采取的原则也不同相同，所以其适用性也会不同，才能提高其适用性，因而必须结合各评估方法的实际，按照一定的原则，切实加强土地价格的评估，才能最大化的确保整个评估工作开展的适用性和有效性。

参考文献：

[1]蒋雪松. 浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J]. 现代经济信息，2014，19：401-402.

土地评估方法范文第2篇

关键词：基准地价； 用途系数修正法； 机会成本； 评估模型

中图分类号:F224.0 文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。

一、新增四类用地的特点

新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：

1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。

2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。

3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。

4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。

5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四类用地基准地价的评估方法

（一）确定新增用地基准地价的修正基础

1.地价影响因素相关性分析

城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。

2.土地用途转化分析

经济学中的“机会成本”（Opportunity Cost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。

通过近几年土地收购储备――出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。

通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。

（二）用途修正系数确定

1.行业平均利润率比值法

用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。

2.权重比例法

根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。

（三）新增地类基准地价评估模型

由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：

新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ――新增地类某一用途某个级别的基准地价。

Xi ――修正基础用途用地某个级别的基准地价。

Hj ――行业用途修正系数。

B ――其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。

（四）新增地类基准地价的确定

应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。

根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。

三、结论

本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.

土地评估方法范文第3篇

关键词：资产评估方法；市场法；成本法；收益法

中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0165-02

随着我国社会主义市场经济的深入发展，企业进行股份制改造、资产重组、转让、兼并、出售、联营、合资等经济活动日益增多，涉及产权变动的经济行为均需要由独立的社会中介机构对涉及的资产价值量进行客观评估，这为我国资产评估的产生和发展提供了契机。资产评估作为一种专业中介活动，它为客户和社会提供了专家意见及专业咨询。这些意见或咨询对客户的某些行为起指导作用。在执业过程中，评估人员遵循一定的评估原则，执行评估程序，对评估对象进行评定估算，确定其在某一时点的公允价值而实施的技术性手段，我们称之为资产评估方法。目前公认的资产评估基本方法有市场法、成本法、收益法，是20世纪80年代由美国估值公司的几位专家介绍到我国的，并在我国资产评估实务工作中得到了广泛的应用。那么，这几种基本方法是否存在孰优孰劣之分？是否均可普遍应用于资产评估业务？在具体的评估实践中，如何选择更为适合的评估方法？

一、评估方法的比较分析

市场法、成本法、收益法作为资产评估的三种基本方法，有其内在的联系，同时也有着明显的差异与区别。

（一） 内在联系

评估方法是实现评估目的的手段。理论上来说，或者说在理想状态下，对同一被估资产的价值评估采用不同的评估方法，得出的评估结论应趋于一致，不应有太大差异。或者说，评估人员可运用多种评估方法来评估同一条件下的同一资产，评估结论可相互验证。但是，这种可验证性的实现，必须要保证评估目的、评估前提、被估资产状态的一致性，运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。在评估过程中，这些方法也是互为利用、相互融通。以成本法为例，成本法中的重置成本既可以通过市场询价获得，也可以通过核算细节分析取得，还可以利用相同功能的参照物的功能价值比较获取。而成本法中的功能性贬值和经济性贬值，一般是将资产未来因运营成本超支或利润减少所形成的收益损失进行折现求取。所以，三种方法本质上其实无孰优孰劣之分，重要的是在评估业务过程中，评估机构和评估人员应根据业务的具体情况，选择与被估资产相适应、相匹配的评估方法。

（二）主要区别

资产评估三种基本方法之间的差异可能是多方面的，我们将其归结为以下几点。

1．评估思路的差异。运用市场法进行资产评估，其基本评估思路是从市场上寻找到类似可比的参照物，对参照物与被评估资产之间的差异进行调整修正，从而得出评估结论。成本法其基本思路则是以现行价格水平重新购建与被估资产功能相同的资产的全部耗费（即重置成本），扣除各项损耗后的价值作为评估值。收益法则是以被估资产未来预期收益的现值之和作为被估资产的价值。

2．资产计价尺度的差异。市场法的计价尺度主要是现行市价，因为它选取成交时间与评估基准日相接近的参照物成交价进行差异的调整，使得评估结果更接近于现行的市场价格，更易为评估报告使用各方理解与接受。成本法采用的计价尺度则是以现行价格水映的成本耗费，且这种成本耗费是社会平均成本水平。收益法采用的计价尺度则主要是预期收益的现值。预期收益指标可以是预期的净利润、税前利润，或者是现金净流量。

3．运用的前提条件的差异。市场法的运用强调要有一个充分发育、活跃的公开市场，在市场上能够找到三个或三个以上的参照物，参照物的相关数据、资料等可获得。运用成本法则需要获取与被估资产相关的历史成本资料，同类资产或相似资产的物价变动信息等。而收益法只有在预期收益、折现率或资本化率、收益期三个主要参数可预测并可用货币计量的前提下方可应用。

二、资产评估方法选择的一般原则

由于市场总是存在一定的缺陷，不同的评估对象具有不同的特点，因此，不同的资产业务存在选择最适当的评估方法的问题。在评估过程中，评估人员须根据实际情况，科学合理地选择恰当的评估方法。其选择一般遵循以下几个原则。

（一）评估方法的选择要与评估对象相适应

在不同的时点，资产的价值不一定保持不变。有的资产价值可能会逐渐地衰退，有的资产未来价值将会远远超出其现有价值，有的资产可能个别价值小但整合体的价值大，等等。这就要求对不同的评估对象考虑使用不同的评估方法。所以，在评估时首先应区别被估资产是单项资产还是整体资产？是有形资产还是无形资产？是通用资产还是专用资产？可复制资产或是不可复制的资产？

一般而言，具有一定的通用性且在公开市场上出售的资产可采用市场法进行评估。成本则适宜评估可复制的资产、专用资产、单项资产。收益法适宜评估具有连续获利能力的资源性资产、无形资产、整体资产。

（二）评估方法的选择受到可搜集到的数据和信息资料的制约

每一种评估方法的运用都需要根据一系列的数据、资料进行分析、处理。如果收集信息资料受限，我们就要考虑是否有其他的替代措施或是替代程序，否则无法实现评估目的。例如，运用收益法评估土地使用权价格，在确定土地还原率时，假设采用房地产市场上与待估地产类似地产的收益（包括租金或其他收益形式）与价格的比率作为待估土地的还原利率。如果无法获得类似地产的收益或是价格信息，则可采用无风险报酬率加风险调整值等其他方法来确定土地还原率。否则，收益法便不能被运用，要考虑使用其他方法。

（三） 评估方法的选择要与被估资产的价值类型相适应

资产评估的价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，并制约评估方法的选择。评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性、替代性，并服务于价值类型。例如，企业破产清算时，我们通常选择清算价格作为评估的价值类型，那么在评估方法选择时，则不宜采用收益现值法，因其没有未来预期获利能力；也不宜使用成本法，因为它不符合继续使用的假设前提。而在企业整体价值转让时，以收益现值为其价值类型，采用收益法评估企业整体价值较为适宜。

（四） 评估方法的选择要与评估目的相适应

资产评估目的通常指在实际操作中评估的特定目的。不论是资产的价值类型还是评估的特定目的都要通过评估方法来实现。评估方法要与评估的特定目的相匹配。例如，假定评估单台（件）机器设备转让时的价值，若存在公开市场，可获得成交案例，则优先使用市场法；如果该机器设备用于长期投资，则可考虑采用收益法进行评估；如果是用抵押担保，可考虑优先使用成本法评估其价值。

除此之外，资产评估工作的效率和评估人员的经验专长等也是选择评估方法时可考虑的因素。

三、正确使用评估方法

综合而言，评估方法之间的差别主要是评估角度和实现评估目的的路径上的差别。市场法是以现实市场上的参照物为基础来评价被估资产的公允价值。成本法是以资产重建的角度来评价资产的公允价值。而收益法是以资产的预期获得能力的角度来评估资产。

我们在运用评估方法时，不应人为地割断各种评估方法之间的内在联系，形而上学、孤立地看待各种评估方法，对评估方法的使用范围作出一些硬性的强制规定。这样是不科学的，也是不合理的。

例如，对某一家发生亏损的上市公司股票价值进行评估，是不是不能采用收益现值法？如果采用收益法，其收益在评估时点是负值，评估结果是否也是负值？答案是可以用收益法评估，评估结果不一定是负值。因为用收益法评估企业绝不是以企业评估时点的收益水平或是以前的历史收益水平作为评估对象，而是把企业未来的预期收益能力作为评价估值的基础。事实也证明了这一点。截至2011年11月1日，深、沪两市已发生亏损被特殊处理的上市公司有128家，但没有一家股票价值为负值，股价最高的ST高陶每股市价甚至高达36.87元，说明市场对企业的评价是注重于它的发展潜力和未来的获利能力。

综上所述，资产评估基本方法作为实现评估目的的手段，在本质上没有区别，但评估环境、客观经济条件仍差异导致各种评估方法在实现评估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差异。因此，评估实践中存在评估方法的选择问题。在资产评估方法的选择过程中，应注意因地制宜、因事制宜，不可机械地按照某种模式或顺序进行选择。同时，不论选择哪种方法进行评估，都应保证评估假设、评估目的、价值类型，以及评估所使用的各种参数数据，与评估结果在性质和逻辑上的一致性。

参考文献：

土地评估方法范文第4篇

【关键词】土地价格；因素；评估

一、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租―绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。

在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而土地供给数量增加；而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落，土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素：行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素：土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

③社会因素：社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时，土地的潜在需求将转变为有效需求，一些投机性需求也会趁机“凑热闹”，这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清，最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来，预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

三、不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。 但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。 评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。

综上所述：市场经济条件下，土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

参考文献：

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.

土地评估方法范文第5篇

【关键词】土地评估；行业现状；发展前景

中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。

1 我国土地评估行业的发展现状

最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善, 土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。

1.1 土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业自律管理和服务体系

一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。

1.2 土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强

根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

1.3 土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。

在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

1.4 土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

2 我国土地评估行业的发展前景分析

随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构 在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。

2.1 转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。

2.2 加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系

2.2.1 土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。

2.2.2 评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。

2.2.3 建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状, 在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制, 不能再把基准地价修正法当成“ 放之四海而皆准” 的宗地地价评估方法，遵循以下原则: 1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要, 可以使用基准地价修正法; 政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候, 不宜使用基准地价修正法；2）土地市场发达, 有充足的、近期的、真实的土地交易资料, 不宜使用基准地价修正法; 土地市场欠发达, 很难获得足够的案例资料, 可以使用基准地价修正法； 3）为了社会公共利益的需要, 要求大量、快速地评估宗地地价, 达到概算总量的目的, 可以使用基准地价修正法; 纯粹市场行为化的宗地地价评估, 不宜使用基准地价修正法。

2.3 顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业

土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。