农村宅基地确权法
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇农村宅基地确权法范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
农村宅基地确权法范文第1篇
中图分类号：TU7 文献标识码：A
1.引言
近年来,随着无人机技术和数字摄影测量技术的快速发展，无人机航摄以其成本低、高清晰、小面积、高精度、高现势性、高效率、起飞降落受场地限制较小、整个飞行过程中可实时化监测及产品成果丰富等优点，已经成为一种有效的快速测绘手段，获得越来越多人认可。在农村宅基地使用权确权登记发证工作中，农村宅基地面积比较小，分布比较零散，如果采用常规的全野外实测法作业效率较低、成本高；而采用大飞机航摄成本相对较高。本文通过对固原市原州区头营镇XX村进行无人机航摄试验，在满足作业规范的要求下，证明其在农村宅基地确权登记发证工作中有很好的应用前景。
2试验区概况
选择固原市原州区头营镇XX村作为试验区域，由于该村建筑物密集程度较高，在整个测区内具有代表性，并且该区域已有全野外地籍测绘成果，便于对试验结果进行精度统计。
XX村为头营镇政府所在地，行政面积8平方公里，其中建设用地面积约1.4平方公里，含6个村民小组约400户村民。本次试验航飞面积4平方公里，成图比例尺为1:1000。
3作业流程
图1：作业流程
3.1无人机航摄实施
航线设计：地面分辨率8cm，飞行相对航高330m，共计两个架次，10条航线，其中有两条东西向航线为检查航线。无人机航摄高分辨率原始影像如图2，航迹图如图3，航飞完成情况表1所示。
图2：高分辨率原始影像
图3：XX村航迹图
航摄实施：采用索尼 NEX-5N相机，其焦距：20.5567mm，像幅：4912*3264；共飞行409张像片，其中用于作业区域的有256张。航摄中严格执行规范要求，飞行姿态平稳，影像清晰，细节完整。
航飞完成情况表 表1
全摄区无航摄漏洞，航向超出摄区范围5条基线，旁向超出摄区不少于30%的像幅，航线弯曲度小于3%。影像色彩清晰，颜色饱和，细节完整。像片倾角大多不大于5°，最大不超过12°，超过8°的片数不多于总数的10%。
3.2无人机航摄影像应用
（1）制作调查底图
利用无人机航摄影像制作的调查底图，应用于工作布置和权属调查。由于影像现实性强、直观，便于工作计划和调查路线的设置，同时土地权利人更易识别和判读，提高了调查效率。
（2）线划图成果可代替全野外测图
通过像控点测量、空三加密等数据处理后，进行航测内业成图，代替了常规的全野外实测成图，提高了数据采集效率。
（3）用于成果粗差检查
将实测界址点形成的宗地图成果与无人机影像制作的DOM进行套合，能够在内业直观的检查界址点设置是否合理，界址点点测量是否有遗漏等，减少了外业检查工作量，提高了检查效率。
4精度比较
4.1内业加密点平面位置精度统计
经过对XX村实验区84个内业加密点进行点位精度统计，点位中误差为±0.17m，航测规范要求点位中误差≤0.4m，统计结果优于规范要求。加密点点位精度统计误差分布情况如表2所示。
表2加密点精度统计误差分布表
4.2地物点平面位置精度统计
通过对内业使用航天远景软件采集的数据和已有实测地籍图上的186个房角、围墙外角、道路拐角等明显点位进行比较，点位中误差为：±0.383米，全野外实测规范要求点位中误差≤0.5m，统计结果优于规范要求。地物点点位精度统计误差分布情况如表3所示。
表3地物点精度统计表
工作内容及工作量：1:1000建筑区测图1.4km2，分幅图为6幅。
6研究结论
通过对XX村试验区利用无人机航摄获取高分辨率影像制作1:1:000比例尺线划图项目的数据精度统计分析，地物点平面点位中误差为±0.383米，达到相应比例尺实测精度要求，满足某市农村宅基地使用权确权登记发证工作需求，工期与全野外实测相比提高了近60%。
综上所述，应用无人机航摄获取高分辨率影像进行农村宅基地使用权确权登记发证工作，不仅使成果的图形精度达到实测精度要求，提高工作效率，缩短了工期，同时高分辨率影像图的制作，丰富了产品成果，用于权属调查底图时，因其能更加直观地展现权利人界线的相互关系，易于土地权利人接受，提高了社会效益，试验效果极佳，得到原州区国土资源局的认可，建议在整个测区进行推广。
但因无人机自身重量较轻，抗风能力较差，加之近年来雾霾的出现，使无人机在执行航摄任务时受天气影响较大，航飞人员就要时刻关注天气变化，做好项目紧急预案。如果项目工期特别紧张，近期因天气影响无法进行航飞时，不建议使用无人机航摄，宜采用全野外实测的方法。
参考文献
[1] 吕长广 航测技术在土地调查工作中的应用研究 山东国土资源，2007,1（223）
农村宅基地确权法范文第2篇
一、乐清市农村宅基地使用现状
1、农村宅基地确权登记不容乐观
近年来，有关部门加强了农村宅基地的确权登记工作，但政策规定与现有的农村实际仍有较大差距，确权情况不容乐观。抽样调查显示，拥有宅基地的农民群体中约 40%左右的家庭有农村土地使用权证，约三分之一拥有房产证；没有农村土地使用权证和房产证的约占三分之一；社会群体和城镇居民群体对农村宅基地和房产的确权比例比农民更高。
2、存在一户多宅现象
《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。然而，因法律法规的不健全、农村宅基地管理不到位、继承等原因，农村出现了一户多宅现象。问卷调查显示：农民群体中近半农村居民存在拥有多处宅基地（一户多宅）现象。
3、农村宅基地已形成一定规模的地下市场，交易主要以合同为凭据
现行的有关法律明确规定农村宅基地交易仅限于本集体经济组织内，且有限制条件。尽管如此，因凸显的农村土地的价值，农村宅基地的隐性流转比较盛行。因农房交易遵照“地随房走”原则产生了现实中的农村宅基地流转，与此同时很多是不发生转移登记的地下行为。在农村宅基地交易上，“签订合同”作为交易凭证占了主要部分。
4、农村宅基地规划在现实中得不到彰显
当前，乐清市农村绝大部分地区已实现镇村规划全覆盖，但部分地区的新农村规划还存在规而不搞、有规不依、违规难纠等现象。按照现有规划建设审批做法，一般农房建设可以经审批允许建设3层，也有农房最高允许建设5层的，但因经济利益驱动和管理不到位等原因，一些村庄农房建设往往超过审批的层数，最高甚至有八九层。
5、农村宅基地集体所有仍未深入人心
宪法规定：农村宅基地所有权归属于集体。但令人惊讶的是还有相当一部分群体对此认识不清。农民群体中只有三分之一人认为是“农村集体所有”，城镇居民群体，也只有40%左右的人认为是“农村集体所有”。
二、农村宅基地使用的影响因素分析
1、制度不完善，农村宅基地权能受限
虽宪法提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”但《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规和部门的一些规章、管理办法对农村宅基地使用权、农房的流转设置了许多限制条件。这种不完整权能设置，无法保障农村宅基地的用益物权，制约了农民财产权。
2、管理不到位，机会主义行为盛行
管理不到位为机会主义行为提供了机会。为获取巨额资财，一些市场主体在既定制度下寻找管理漏洞，综合考虑违建成本和收益后，采取了诸如少批多占、扩建、占用耕地建房行为；一些村庄以发展集体经济的名义非法买卖农村土地；一些执法人员收受贿赂，对违法建设纵容姑息。于是，日积月累，最终形成当前农村宅基地难以合法确权、违占违建层出不穷的现象。
3、主体虚无，农村土地所有权人缺位
《宪法》（2004年）第10条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”然而，“农村集体并不是法律上的组织，而是一定范围一定地域内全体农民的集合，是一个抽象的没有法律人格意义的集合群体。”在法治社会里，这类主体处于虚置的地位，于是就没有法律规范中严格意义上的权利和义务。主体的虚无使集体在私权社会中流于形式，在农村宅基地的管理中严重缺位。
4、成员意识不足，农民对宅基地的使用管理监督乏力
当前农民公民意识淡薄，农民并没有意识到自身的权利与社会责任是不可剥夺、不可回避、不可转让的。在现实中，农民在村务中的参与度总是不高，“事不关己高高挂起”、“各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜 ”的意识深入骨髓。农民公民意识的缺乏使村民自治的发展失去了内源性动力，使农村宅基地的使用和管理未能在充足的阳光下运作，也使村民的监督成了空话。
三、加强农村宅基地管理的建议
1、进一步完善农村宅基地相关法律法规
要依据宪法精神，进一步修订涉及农村宅基地管理的法律法规，赋予农村宅基地完整权能，真正实现城乡土地的“同地、同权”，真正实现城乡建设用地的二元统一。明确宅基地的权利内容及权利的取得、变更与丧失，明确农民对宅基地拥有使用权、处置权，实行自愿、有偿流转，使宅基地真正成为农民的合法财产，以最大限度地保护农村宅基地的用益物权，有效增加农民的财产权。
2、推进农村宅基地管理制度创新，建立使用期限制
首先，实现农村建设用地分类管理。划分农村建设用地，明确农村居民拥有农村宅基地的使用权，村集体经济组织拥有农村经营性建设用地的使用权，合理确定两者的范围以及转化程序。其次，实现社员农村宅基地使用权的公平取得。农民一经获得标准面积的宅基地审批后，不得再次提出申请。核查现有农村建设用地使用情况和农民宅基地占有情况，允许各类主体按一定流程确权。建立农村宅基地使用期限制度。第三，建立正常化的农村宅基地流转制度。依托流转（交易）平台，允许农民依其意愿对农村宅基地使用权以转让、抵押、入股、租凭等形式进行流转。第四，探索农村宅基地退出方式。鼓励宅基地使用权人自愿有偿的退出闲置宅基地和住宅。建立所有权人有偿回收制度，因地制宜探索多种退出方式。
3、改革和完善农村产权交易平台，推进信息公开
依托现有的农村产权交易中心，建设农村集体土地交易平台，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。市场中公开化信息的完备程度，直接影响了市场主体的有效决策和市场配置资源的效率。信息公开也有助于农村宅基地管理的公平公正。
4、重建村级组织，建立现代治理机制
政经分离后，承担村域内公共服务的是村行政组织，承担村域经济发展事务的是村集体经济组织。在自治的语境下，村行政组织的运转费用由村集体经济组织提供，或由村民集资、捐赠，或可从宅基地使用费中提留，或由地方政府按一定标准实行财政转移支付。因此，要唤醒农民的公民意识和股民意识，积极参与村集体的事务决策；要加强治理机制的建设，避免委托的异化；非本村集体经济组织社员也不会因受让而成为本村集体经济组织的社员，但受让人可以成为本村村民，享受村提供的公共服务；在评估风险的情况下，鼓励相邻的村级组织进行合并。有序探索村级组织的破产机制。
农村宅基地确权法范文第3篇
关键字: 农村宅基地 退出机制 使用权特征
中图分类号：U492文献标识码： A
宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
一、宅基地使用权特征
1、宅基地取得的无偿性
根据我国法律规定，农村居民获得宅基地使用权用于住宅建设，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。宅基地的取得，必须经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权，其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
2、权利主体具有特殊性
根据《物权法》及《土地管理法》的规定，宅基地使用权主体为特殊主体――符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。因此只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权，尤其禁止城镇居民在农村取得宅基地。
3、权能的受限性
权利人对权利的直接支配体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，因此宅基地使用权主要是占用和使用的权利。
《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可推断宅基地使用权有收益的权利。《物权法》第一百五十五条，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”因此宅基地使用权人享有的是一种有限制的处分权，因此宅基地使用权是一种权能不完整的土地权利。
4、用益物权属性逐步显化
原来宅基地使用权是在集体建设用地使用权上延伸出来的一种权利，但《物权法》中将宅基地使用权界定为一种和土地承包经营权、建设用地使用权、地役权并列的用益物权。党的十七届三中全会也明确指出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。我国目前法律法规并没有明确规定农村宅基地使用权的期限。法律规定房屋可以继承，根据目前采用的“地随房走”的原则，则宅基地使用权也可以继承，这样农村宅基地使用权实际上成为一种没有期限限制、可继承的用益物权。
二、建立宅基地退出机制必要性
1、空心村和闲置宅基地大量存在
随着城镇化进程的不断推动，产业结构的调整和升级，越来越多的农民脱离了以传统农业作为主要生存方式的农村，进城务工转而从事第二、三产业，大量农村住宅因农民进城而常年闲置，形成空心村和闲置宅基地，造成土地资源的极大浪费。
2、户均宅基地面积超标普遍存在
农村村民不得买卖或以其他形式非法转让宅基地，只允许在本集体内部转让宅基地，严格的管理制度并没有带来宅基地利用的高效率，现实中农村宅基地面积超规、占而不用、一户多宅现象尤为突出，主要原因一是因继承房屋造成一户多宅；二是因购买他人住宅造成一户多宅；三是为建新房而旧房子未拆迁造成宅基地面积超规；四是违法占地建造住房造成一户多宅。因此在现阶段农村人口逐年下降，另一方面农村居民点的用地面积却在增加，造成人均农村居民点面积逐年增大，与节约集约用地的管理制度不相符合，建设用地指标的短缺和建设用地的不节约同时存在。
3、存在隐形市场，土地资产流失
现行政策规定农村宅基地不能流转，只允许在本集体内部转让，城镇居民不得购买宅基地等，但在实际过程中却存在着宅基地买卖的情况，由于目前的农村宅基地登记制度不健全，隐形市场的交易为今后产权稳定和再次流转形成了隐患。
三、目前宅基地退出的模式
法律对宅基地退出的机制没有特别规定，在《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发［2004］234号）提出“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地，在其他相关的文件中都只是提到“各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。”《天津市土地管理条例》规定“迁村并镇和村民迁入新建住宅的，原住房应当予以拆除，宅基地收回，进行土地整理。”结合各地情况，目前宅基地退出的形式主要有：
1、宅基地换房模式
天津等地使用这种政策，具体为在坚持承包责任制不变、耕地总量不减少、充分尊重农民自愿的前提下，农民用宅基地，按照规定的置换标准无偿的换取小城镇中一套住宅，迁入小城镇居住，对农民原有的宅基地统一组织整理复耕。在规划建设的新型小城镇中除了规划农民还迁住宅小区外，还要规划出一块可供市场开发出让的土地，通过土地出让获得的收入，平衡小城镇的建设资金。这种模式的主要特点是政府主导。
2、宅基地置换模式
上海奉贤区庄行镇采用此模式进行，具体为在土地利用总体规划范围之内，为了节约集约用地，将分散的自然村落撤并，引导村民集中居住，将村民原先分散的宅基地置换出来，重新在集体所有的土地上另辟新址建房。
3、经济补偿模式
在农民自愿的前提下，建立起能促使农户主动退出宅基地的激励机制和经济补偿机制，形成宅基地主动退出需求，促使农户主动退出或有条件退出现有宅基地。2013年9月，安徽省宣城市宁国市政府出台《宁国市农村宅基地退出办法(试行)》，规定自愿退出宅基地每亩最高可获6万元补助。
四、宅基地退出机制建立的思路和方向
1、建立农村宅基地使用权初始登记制度
明晰宅基地产权归属，做好农村宅基地使用权的初始登记是细化宅基地产权结构，增强农民宅基地使用权稳定性预期的制度保障。明晰的产权归属能够为宅基地的退出减少交易成本。
2、建立宅基地退出经济补偿机制
宅基地的退出不同于国家征地，完全不具有强制性。因此应坚持自愿、有偿原则，建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。给予退出宅基地及建（构）筑物的农民合理补偿，充分保障农民宅基地用益物权。安徽省于三中全会闭幕当天公布的《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》指出，建立宅基地退出补偿激励机制。
3、完善宅基地退出后农民的社会保障机制
对已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居，并自愿退宅还耕的，或将原宅基地和房屋经自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本集体经济组织农民，且以后不再申请新宅基地的，在保护和尊重宅基地使用者合法权益的基础上，采取土地换社保、养老生活补助、提供就业培训、廉租房或给予住房补贴、享受城镇最低生活保障等多种政策措施，同时，农民放弃宅基地后，将不影响其农村集体土地承包经营权益，不影响其作为农民身份享有的政策待遇。
4、加大政策执行力度，宅基地退出后进行注销登记
加大政策执行力度，针对违法取得、面积超标及多途径合法取得的一户多宅，村民户籍变化或身份变化转为城镇居民后等的非本集体经济组织成员占用的存量宅基地，应加大政策执行力度。对于违法取得应拆除，对于面积超标等一户多宅的情况要逐步记录在册，实施中类似情况分户立户再申请宅基地的不予批准。
对于空闲、闲置宅基地的，则根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”
参考文献：
[1]方静等．我国农户宅基地退出的研究综述．农村经济与科技[J]，2004，24(8):75-76，
[2]樊志全．土地确权理论与制度[M]．中国农业出版社，2003，223-225．
[3]葛如江等. 安徽“农地入市”试点尴尬前行[N]. 经济参考报，2014-1-13（005）.
[4]胡运霞. 农村宅基地换房流转绩效研究――以天津市华明镇宅基地换房为例［J］. 小城镇建设，2008，（4）: 77 - 81.
[5]李谱，韩立达. 建立农村宅基地使用权流转制度问题探讨［J］. 理论导刊，2008，（10）: 13 - 15.
农村宅基地确权法范文第4篇
农村宅基地管理办法 第一章 总 则
第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。
第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。
严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。
第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 申请条件和审批程序
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。
宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。
使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。
实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。
第十条 建房农户人口计算：
(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;
(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;
(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。
第十一条 宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。
现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。
第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：
(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;
(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;
(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;
(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
(七)法律、法规、规章另有规定的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：
(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);
(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;
(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)骗取批准或非法转让宅基地的;
(五)其他应收回宅基地使用权情形的。
第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。
第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。
第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。
经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。
第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡(镇)人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。
第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。
因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第三章 监督管理
第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。
第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。
第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。
第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员，，的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第二十八条 本办法如与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。
第二十九条 本办法自2008年1月1日起施行。
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宅基地使用权确权政策
关于农村宅基地有很多说法，宅基地使用权确权是我们首先要弄清楚的概念。
一、宅基地使用权确权是什么意思
宅基地使用权确权是指农村居民为建造自有居住房屋对本集体土地的占用、使用的权利。
农村宅基地使用权只有具备本集体经济组织成员资格的人才能取得，在很大程度上具有福利性质和社会保障功能。
农村宅基地是具有一定的权限的，在我国主要是限于集体经济组织内部符合规定的成员，享受农村宅基地必须按照法律法规规定标准使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。
它是为了满足农村居民的住房要求，但农村村民一户只能拥有一处宅基地，并需要经过申请。
通过申请之后才可以作为宅基地使用。
二、农村宅基地有使用年限吗?
1、什么是宅基地
农村宅基地是指农村农户或是个人占有集体所有土地，并以此作为自己的住宅基地的土地。
准备建设房屋，已经建设房屋以及建设过房屋但是已经无法使用的土地都属于宅基地。
根据国家相关法律规定，农村宅基地坚持“一户一宅”的原则，即每一个农户只能拥有一处宅基地。
因特殊情况需要另外申请宅基地的，需要满足申请条件，并严格按照申请程程序来办理。
2、宅基地使用年限
依照我国法律规定，农村居民对宅基地具有使用权。
宅基地使用权是农村居民的一项重要权利。
在法律允许范围内，农村居民可以对自己的宅基地行使占有、使用等权利。
宅基地所属类型不同，这种使用权行使年限也不相同。
农村宅基地被分为两种情况：一种宅基地是国有土地上的宅基地，这种宅基地有使用年限限制，法律规定其使用年限不得超过七十年。
另外一种是集体土地上的宅基地使用权，法律规定这种宅基地使用权没有时间限制。
宅基地的使用权不等于所有权，宅基地的所有权归国家和集体所有。
3、宅基地使用年限问题深入解析
宅基地的使用年限问题容易使人们联想到宅基地的继承问题，既然宅基地使用年限那么长或是根本没有年限限制，那么宅基地是否可以继承呢?
我国《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中明确规定：宅基地不可以继承，只有建有房屋的宅基地才可以继承。
继承人需要携带身份证和户口本到当地土地管理所办理继承事项。
另外，这两部法律还明确指出城镇居民不可以购买农村宅基地，即时拥有宅基地证，没有农业户口，也没有宅基地的使用权。
农村宅基地确权法范文第5篇
（一）城市化进程加快了农村宅基地闲置
随着我国城市化进程加快发展，大量农民进城打工谋生，其中很大一部分人在城市有了稳定的工作和收入，很少回家乡居住，使得相当一部分的原住宅基地被闲置或废弃，在一些地方形成了规模不等“空心村”。另外，有的农民在城市赚到钱后，在城市买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。根据统计，已经约有2―3亿农民从农村转向城市就业、居住。正是由于这部分农民由农村转向城市就业，使得全国2亿亩农村宅基地中有10―15%处于闲置状态，有的地区甚至空置率达到30%。
（二）当前不少地方要求进城落户的农民退出农村宅基地
进城落户农民是否必须要退出农村的宅基地，目前，国家法律对此并无详细的规定，仅在《中华人民共和国土地承包法》第26条规定，“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”但此规定也只是针对承包的耕地和草地，并非针对宅基地。不过各地根据实际情况出台了不少有关规范宅基地的规章或条例。北京市政府1989年《39号令》规定：“由农业户口转为非农业户。以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其附着物应由原房屋所有人自行拆除，也可经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”。湖北十堰市《市政府办公室关于加强农村宅基地管理工作的通知》（十政办发〔2005〕62号）指出，“农村村民户口迁出本集体经济组织到其他集体经济组织”（要退出宅基地）。《菏泽市农村宅基地管理办法》（政府令〔2005〕第13号）指出，“因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地”（需退出）。《宁波市农村宅基地管理办法》（2001年宁波市人民政府令第93号）指出，“因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地”（需退出）。
（三）农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转
农民的房屋是在集体经济组织的宅基地上建造的房子，房子是农民的私有财产，宅基地的所有权归农村集体所有。当农民进城后想将房子流转出去，目前，国家现行法律强调的是“房地一体”的原则。在农村，房屋买卖会引起土地权属的变化，法律禁止集体土地使用权自由转让，农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国物权法》规定，“农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给集体经济组织以外的居民、单位”①。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放宅基地使用证和房产证”。同样，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》指出，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。”因此，我国目前禁止农村宅基地使用权的单独流转，但不限制在集体经济组织成员间流转。只能在集体内部流转，不能上市交易，农民便不能获得进城所需要的资本。
（四）农村宅基地不能进行抵押
随着市场经济的不断推进，在城乡统筹背景下，城乡各种要素流动加速，农民对宅基地不仅限于居住的要求，也有通过抵押等方式实现资金融通进而获取利益最大化的诉求，宅基地资本功能日益凸显。目前，根据有关法律，农民的宅基地不能进行抵押。《中华人民共和国物权法》第184条规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《担保法》第37条规定，“耕地、宅基地、自留地等为不得抵押的财产”。但是农民的房屋作为私产，理论上可以担保，且法律在禁止宅基地抵押的同时，对地上房屋的抵押未明确。根据“房地一体”的原则，房子也不能进行抵押。宅基地和房子是农民最大的财产，不能抵押也就不能获得各种贷款，这对很多农民来说无异于割断资金融通的渠道，成为制约农村经济发展的瓶颈。
（五）农村宅基地隐易不同程度存在
当前，虽然法律上对农村宅基地流转禁止，但实际上随着城乡人口流动加大，大量人口进城打工，产生了大量住房需求，由于农房价格低廉，在城乡结合部，尤其是在许多经济发达地区、市场交易较活跃的大城市周边的城乡结合部或城中村，农房买卖、出租、抵押相对较为频繁，宅基地使用权变相流转与灰色交易大量存在。并且在当前农村房屋升值、集体房屋拆迁获得大数额拆迁补偿的现实情况下，农村房屋买卖纠纷不断出现，引发了不少法律纠纷。
（六）部分退出宅基地的进城落户农民，处于就业、社保不完善下的尴尬境地
宅基地作为一种自然资源，具有无偿取得、无期限拥有和居住、生存、福利保障等功能。进城落户的农民退出宅基地后，失去了拥有宅基地所带来的一系列保障功能，如生活福利保障功能、资产增值功能、融资功能（抵押贷款）、财富积累等功能。同时，却又无法享受与城市居民同等的社会保障待遇，使得进城落户的农民既不同一般在农村务农的农民，也不同于城市“原住民”，处于进退失据、左右尴尬的境地。
（七）进城落户农民被剥夺了分享农村集体建设用地收益的权利
2004年，国务院28号文提出了“城乡建设用地增减挂钩指标置换”方案，规定地方政府新增建设用地不得超过农村退出宅基地的面积，如果农村不能退出宅基地，城镇就不能新增建设用地，城市发展就会受到制约。一定程度上通过村庄整理、宅基地换房等将节省出来的农村建设用地转为国有建设用地，用于工业建设和城市发展，是有积极意义的。但是整理节约出来的农村集体建设用地产生了巨额收益，被政府和开发商获取。农民仅能就集体土地上的房屋获得补偿，其享有的集体土地利益绝大部分被剥夺。目前法律和政策上对于农民是否对农村整理出来的建设用地享有收益权，还未有明确的说法。根据《物权法》，农民只对宅基地享有占有、使用的权益，并没有收益的权利。2010年6月26日国土资源部的《关于进一步做好征地管理工作的通知》指出，“拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿”，也只是提出了宅基地的征收要按当地规定的征地标准补偿，并未涉及退出宅基地转为集体建设用地农民的收益问题。
二、关于宅基地问题的思考
（一）当前宅基地的资本功能凸显
随市场经济发展，农民的资产意识显著提高，而征地、拆迁的补偿也触发了农民的权利意识，认识到宅基地及其上房屋是自己手中的“沉睡资产”，宅基地的资本功能日益凸显，价值日益显化。但由于农民住宅产权的不完整性，使农民仅有的财富不能作为资本来运作。结果是，由于限制流转和抵押无法实现其资产信用功能，不能对扩大生产、更新住宅和规避风险提供支持。不仅影响了金融资本进入农村，也不能保证在交易中保持公平和保值增值。目前，城市住房已经成为城市居民最重要的财产，如果继续维持农村宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，农民住房就不能享受同城市居民住房一样的财产权利和可能获得的财产性收入，对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产利益的制度性损失了。
（二）强制要求进城落户的农民退出农村的宅基地值得商榷
农民市民化是一个职业、居住方式、社会权利、法律规范、价值观念、行为模式、社会角色等诸多方面转变的过程，不应附加任何条件，也不应该把与放弃农村的宅基地联系起来，把要求农民以放弃对宅基地的权利要求换取城市楼房的分享为代价获取市民身份和各种福利有失公允。中国人口众多，各地的情况千差万别，如果不顾农民的意愿，一刀切，一味地强调进城落户必须退出农村宅基地，如此则“农转非”容易造成“被城市化”和“以国家名义对农民的一次廉价剥夺”。实际上，目前一些地方的“撤村并居”、“拆房占地”、“村庄整理”在一定程度上已经侵犯了农民的宅基地权益，产生了一系列社会问题。让农民带着宅基地或者是土地权利进城作市民，分享原有土地权利，这既是对农民宅基地权利的尊重，也为农民提供了安全可靠的“避风港”。
（三）不允许农民自由、自愿地处置宅基地，是对农民宅基地权利的侵犯
《物权法》将农民的宅基地使用权明确为用益物权，规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。农民不能出租、出卖属于自己占有、使用的宅基地和房产，表面看是保护农民利益，防止农民陷入“失房、失地”的绝境，但实质是对农民宅基地权益的侵犯。按现行法律规定，农村宅基地只能被国家征收，农民也只能得到很小一部分国家补偿。那么，不允许农民自由、自愿地处置宅基地，土地资产的价值就无法显现，是对农民宅基地权益的侵犯。
（四）农民的宅基地转让给集体经济组织之外的人，并未动摇土地的集体所有性质
集体经济组织外的农民或城镇居民购买了农户的房子，单纯采用将宅基地收归集体或要求将宅基地上的房屋及附属物拆除清理等手段，不但不利于和谐社会的构建，而且也不符合物权法的立法精神。允许农村宅基地随房屋转移实际上不会侵害农村集体经济组织的土地所有权，也不会影响土地利用总体规划。因为买受人在取得了房屋所有权的同时也成为了宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性，决定了权利主体的变更不会也不可能影响土地利用总体规划。如果禁止宅基地使用权随房一起转移，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，实际上损害了权利人对房屋所有权的完全行使。
（五）宅基地不能入市，不利于资源的有效配置和合理利用
如果宅基地不能入市，那么，将造成农村大量住宅闲置，不利于资源的有效配置和合理利用。一边是农房的大量闲置和宅基地的低效利用，一边是城镇居民对低廉住房的大量需求，由于没有合法的流转市场，导致资源配置效率低下，形成“城里的房子买不起,乡下的房子卖不掉”的困境。不能物尽其用，不仅是土地资源的浪费，也不符合市场经济发展的要求。农村“空心村”的存在和大量宅基地的空闲，无不与限制农村宅基地流转制度有关。根据相关资料统计，近年来，东部发达地区有5―10%的农民在城市里购房，约有1500万户左右宅基地处于闲置、空巢状态②。另一方面，则是农村宅基地私下流转活跃，农民出租、转让宅基地或住房，收益基本上归农民个人所有，使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方，造成了集体土地资产收益的流失。由于宅基地房屋不能市场化交易，就只能进行简单的成本估值估价。这样，在有农民宅基地参与的大量交易活动中――无论是政府拆迁还是私下买卖、租赁，农民宅基地及房屋的真实交易价值就肯定会被低估。
同样，在现行规则之下，城镇居民所享有的商品房所有权及建设用地使用权可以自由流转，但农民所享有的房屋及宅基地使用权却限制流转，使得农民房屋及宅基地使用权无法成为真正的财产，体现了城乡二元房地体制差别，使城乡不平等现象更加突出。
（六）进城农民社会保障的获得并非必须以宅基地的退出为前提
为进城的农民提供社会保障等公共服务，是任何一个政府应尽的责任，把社会保障、养老、医疗等种种福利的获得以农民放弃农村宅基地为前提，是对政府自身的不负责任，是对农民宅基地权益的剥夺。
三、政策建议
（一）对要求进城落户农民放弃宅基地的政策做修正
一则可以最大限度保护农民的利益，二则也是促进城镇化健康发展的需要。
（二）宅基地无论如何处置，都坚持依法、自愿、有偿的原则
无论宅基地如何处置，都要在农民自愿、在保护和尊重农民宅基地用益物权的基础上，让进城落户的农民决定是否放弃宅基地及其上的住房，并设计一套规范的管理制度，不得强行收回或变更宅基地使用权。
（三）建立农民房屋财产和宅基地使用权登记制度
根据《物权法》登记生效原则，土地登记是物权变动的要件，是保护产权人合法权益的法律手段，也是维护和规范土地市场秩序的基础条件。可以借鉴城市房地产登记管理办法，建立农村房屋财产登记制度和登记体系，赋予农民具有法律效力的房屋产权证书，不登记不生效。同时，也需要加强宅基地登记确权发证工作，使宅基地使用权人的权利得到明确，这样可以使宅基地在流转、抵押、退出等处分中基础坚实，有效避免各种纷争。
（四）建立宅基地使用权流转制度
在现阶段，宅基地使用权的流转应连同其上的房屋一同流转，禁止宅基地使用权的单独流转；宅基地使用权的流转不得改变土地用途，仅限于居住使用，否则受相应用途管制措施的约束；宅基地使用权的流转不改变宅基地所有权的主体和性质；在农村社会保障体系完善时，可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。同时，应规定非本集体成员（城镇居民或其他农民）成为宅基地使用权人后的权利和义务。可以规定，宅基地使用权人不得擅自改建和扩建继承和流转过来的房屋，买卖房屋只能卖给村集体和符合申请宅基地建房条件的本集体经济组织成员。当因为公共利益、村庄建设和旧村改造需要占用时，国家和村集体仅对房屋进行补偿，对新的“使用权人”使用的宅基地不予补偿，当继承的房屋灭失时，宅基地由村集体收回。
（五）建立宅基地有偿退出机制
对于一些愿意退出宅基地但又有后顾之忧的农户来说，可以由国家与地方政府提供补贴，相应获得宅基地使用权。农户退出宅基地使用权，获得补贴，或获得进入城镇购买经济适用房、公租房、保障性住房的优惠，以及获得城镇医疗、社保等的优惠等。国家与地方政府获得宅基地使用权，并不改变宅基地的农民集体所有权。同时，还应专项设立农村宅基地整治项目，建立宅基地储备平台，对闲置宅基地进行整治、复垦、置换等活动，将目前的宅基地换房等地方性活动纳入统一、有序、有政策可依的规范渠道。
（六）建立规范的农村房屋抵押制度
首先，农村房屋获得产权证，从形式上就把农村村民对房屋的所有权固定下来。其次，要规定农村房屋抵押的范围和条件。农村房屋抵押的范围应包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押。再次，要制定具体的法律法规，包括抵押的程序、具体的登记、管理措施及相关的管理部门、抵押权实现的方式等。抵押权实现的方式可以包括原房屋所有人以租赁的方式继续租住房屋、折价、拍卖和变卖等。
（七）建立合理的宅基地增值收益分配机制
由于现行的宅基地使用权制度是无偿、无限期使用，宅基地使用权流转收益大都归宅基地使用人所有，但宅基地属于集体建设用地，集体作为土地的所有者，应当享有一部分土地收益。因此，基于农村宅基地使用权流转所得收益，应当在国家、集体、个人之间分配收益。但具体比例，应考虑各个地区实际情况，根据公平、效率原则，在广泛参与下制定。
（八）保障农民对宅基地整理节约出的建设用地享有一定收益权
要允许进城落户的农民有权继续享受集体财产权益。要建立农民对宅基地整理节约出来的建设用地享有一定收益的分享机制。对一些自愿放弃宅基地权利的农民，要探索建立宅基地用益物权的财产化实现机制和交易机制。对于那些在城市化进程中被动退出宅基地的农民，在补偿地上房屋损失的同时，要连带补偿宅基地的损失。对于村庄整理节约出来的建设用地，有关法律和政策应明确农民享有对节约出来的建设用地的收益权。
（九）完善退出宅基地农民的社会保障、就业机制
社会保障直接关系到进城农民的切身利益，是影响进城农民对城市归属感的重要因素。对于全部退出宅基地、承包地、林地的农民，要加大对这些“弱势群体”的扶持力度，全部纳入城镇社会保障体系，保障退出农民的社会保障的稳定性和可持续性，解除进城落户农民的后顾之忧，使他们安心落户。同时，将此类农民纳入城镇就业体系，且优先保障，并发展符合实际的产业，搭建农民进城就业平台，更好地促进农民进城稳定就业并安家落户，使他们有房住、有就业、有社保。
①宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。（162条）
