房地产土地评估方法

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房地产土地评估方法范文第1篇

关键词：房地产税基；评估方法；批量评估法

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

引言

目前国内房地产领域的研究大多集中在宏观领域，对房地产税基评估等微观领域的研究较少。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定我国房产税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据。然而近几年房价飞速上涨，如果仍然以账面原值计税，则与房屋的现时市场价值相背离，也并不能明显地增加财政收入。从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。

一、房地产税税基

税基是税收课税基础的简称，指的是征税对象的数额，它在一定程度上体现征税的广度。目前各国对房地产税的课税对象主要有四种形式：一是只对土地课税；二是只对建筑物课税；三是将土地与建筑物结合起来进行课税；四是将土地与建筑物分别开来课税。目前我国房地产税的开征方向趋向于土地与建筑物相结合的课税方式。房地产税基的确定不仅在理论上明确了课税对象及计税依据，同时也为调整政府税收收入和纳税人的税收负担提供了方法和途径。

二、房地产税基评估的基本方法

1.市场法

市场法是依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被评估房地产价值。这种方法的应用需要有发达的市场、完善的交易资料和高度的信息化建设。在我国，交易活跃的住宅类房地产通常采用市场法进行评估。

2.收益法

收益法适用于房屋或土地用于收益目的的情况。如果纳税人把自有房屋或土地用于出租获得租金回报，以持续流人的租金额来对未来收益进行折现从而确定房地产税税基价值。但是在我国，房屋出租收人属于营业税的纳税范围，如果再缴纳房地产税，则存在重复缴税的情况。因此可以把租金收人从营业税中划分出来，只征收房地产税。

3.成本法

房地产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房地产相同条件的房地产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房地产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，近些年来，房地产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房地产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收人的增加。

三、批量评估法

20世纪50年代美国的房地产税基评估中就已经出现了批量评估法，随着计算机技术的不断发展，批量评估法也经历了一个快速发展的阶段。从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等的评估技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，选择适应成本法、销售比较法和收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定系数。

批量评估法通常包括以下几个步骤：

1.鉴定所评估财产的特征；

2.确定适于所评估财产稳定交易运转的市场区域；

3.确定此市场区域中影响价值形成的特征；

4.建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；

5.调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；

6.根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；

7.检测批量评估的结果。

上述的模型设定过程和校准过程其实是一个反复迭代的过程。评估师们常常先根据评估的理论和经验设定一个模型，然后当发现模型输出结果与不符合统计规律时（如在多元回归分析中，某些特征变量的系数未能通过统计显著性检验），再对模型校准，这样的校准可能需要多次，直至模型的参数符合统计显著性等要求为止。

四、结论

目前，国际上房地产税基批量评估的理论与技术已经较为成熟。对我国而言，掌握这些理论与方法并不困难，批量评估中模型的建模方法也易于掌握。但使用模型准确评估房地产的价值，需要了解实际当中影响房地产价值的因素以及这些因素如何影响房地产的价值，。同时，模型也需要在实践中不断接受检验、不断完善。

随着科学技术的发展，评估方法也得到飞速进步。从世界范围看，评估方法在实践应用中不断地与计算机技术、地理信息系统以及人工神经网络等技术相结合。因此，必须深化税基评估领域的国际交流与沟通，研究国际税基评估的先进方法和技术，从而探索建立适合我国的房地产税基评估方法。

参考文献：

[1]纪益成.批量评估：从价税的税基评估方法[J].中国资产评估，2005，（11）：24-26.

[2]纪益成.税基评估有关问题研究[J].国有资产研究，1999，（06）：18-20.

[3]纪益成.再论税基评估有关问题[J].中国资产评估，2005，（07）：11-12.

[4]白冠秋.房地产税基评估研究[D].开封：河南大学，2012.

房地产土地评估方法范文第2篇

【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则

一、引言

我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。

二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较

第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。

《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。

三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较

目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。

（一）主要相同点

1.主要依据相同

《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。

2.评估一般目的相同

在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。

3.评估方法相同

由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。

4.重要参数相同

用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。

（二）主要区别

1.表述不同

IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

2.定义不同

IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。

3.详略程度不同

IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。

4.结构不同

《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

5.关注内容不同

IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。

四、比较启示与改进建议

（一）评估准则的制定与会计准则密切相关

《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。

（二）明确评估特定目的

评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。

（三）改进评估方法

在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。

而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。

【参考文献】

[1] 王志芳，闫建■.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究，2010（4）.

[2] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.

[3] 刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.

房地产土地评估方法范文第3篇

【关键词】收益法 房产评估 应用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。

二、收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期问。房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高，在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。

三、预期收益的预测与确定

房地产预期收益应该是净收益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评估。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就容易引起收益预测失真。例如，一个交通不便利、环境不太好的宾馆，因为有特殊的关系而将一些会议活动在该宾馆举行，获得了较高的收益。但这些特殊关系可能不能随之转移。这些因素不复存在后，若仍不把房地产的评估时点的收益加以调整而直接作为预期收益的基础就会引起预测的收益不准确。所以，预测房地产净收益的基础是实际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收益，即客观净收益。

在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收益的特性。例如，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租约条款的影响。租约条款中如租赁期限、递增的租赁费用、额外的补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收入。

四、合理剥离出属于无形资产所产生的收益

在运用收益法对收益性房地产进行评估时。首先，要明确收益只能是房地产所产生的。这里有两层含义：一是要评估的房地产只包含房屋和土地或者只是单独的房屋或者只是单独的土地，这样的房地产进行评估时，收益一定是只有房地产所产生的收益；二是要评估的房地产包括其中的设备、器具以及运营所需要的所有设施，例如，酒店在转让时是将其中的所有设备物品一同转让，因此，在用收益法评估时，不需要剥离其他的收益。但是这两种收益中都包含了无形资产所产生的收益，比如，管理者的管理能力、房地产的品牌效应等等。无论哪一种情况，房地产的收益中都不应该包括无形资产所带来的收益，这就需要合理地评

估无形资产所带来的收益。其次。如何评估无形资产所产生的收益是能否准确评估出房地产价值的关键。目前，比较公认的一种方法是：将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，来剔除无形资产所带来的收益。这种方法实际上是一种比较粗糙的评估方法.因为其他类似的房地产也会存在无形资产所产生的收益，而且可能是正的，也可能是负的。并且，房地产独一无二的特性决定了房地产评估的不可比较性，而且类似房地产的详细收益信息不可能很容易得到。因此，笔者建议可以借助企业价值评估中对无形资产价值的处理来评估房地产收益中无形资产所带来的收益，也就是将无形资产在房地产中的地位及其对房地产收益的贡献尽可能量化出来，用房地产整体收益表示出来，这样做虽然需要准确地把握无形资产在房地产中的作用，但是，避免了收集其他信息。当然，这对评估时的理论和实践经验提出了很高的要求，要求必须合理准确地把握无形资产所带来的收益。

五、降低房地产评估收益法中的主观因素的影响

（一）尽快制订有关房地产评估的准则、评估方法操作规范来约束主观行为。实践证明，现行的评估管理规范、规定、标准、准则的内容等难以约束应用收益法的评估判断随意主观行为，因此研究如何约束主观因素对评估结果的影响，特别是解决操纵评估结果的行为是当务之急。

房地产土地评估方法范文第4篇

【关键词】 拆迁补偿；房地合一；房地分离

一、引言

自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。

二、房屋拆迁补偿评估方法

纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。

（一）房地合一评估方法

房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格

一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。

2.住宅状况修正系数

结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。

3.设施补偿费

设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修补偿费

装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。

（二）房地分离评估方法

在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。

1.土地评估值

评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数

2.土地使用权补偿价格标准

土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积

3.地上附着物费

地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修费

该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。

（三）两种评估方法的比较分析

房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。

三、评估案例

（一）拆迁项目简介

2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14 575 平方米，拆迁面积26 565 平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86 444 平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001 年装修过，装修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆迁补偿评估

1.同地段同用途住宅交易价格

（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅状况修正系数

根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。

3.设施补偿费

按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

4.装修补偿费

按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 万元。

（三）房地分离的城市拆迁补偿评估

1.评估样本点土地使用权价值评估

根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：

（1）土地面积=14 575平方米；（2）区段均价= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数= 0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。

根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用权价值总额=4 458.19×14 575=6 497.8 万元。

2.拆迁房屋土地使用权补偿价格

根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：

（1）应缴纳土地出让金=270×86 444=2 333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26 565×270=1 075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86 444=1 210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26 565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2 333.998-1 075.88=1 258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1 210.216-557.86=652.356

万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6 497.8×0.05=324.89万元。

根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分户土地使用权补偿价值

土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格

×占地面积=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附着物价格补偿费

按照重置价格法对地上附着物进行补偿。

（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120 元/平方米，房屋补偿金额=120×65

=7 800元。

（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

5.装修补偿费

根据前文计算结果，装修补偿为5 190元。

6.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）评估结果对比分析

上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6 497.8 万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1 258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。

【参考文献】

［1］ 陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［M］. 北京： 北京科学技术文献出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆迁实务［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

房地产土地评估方法范文第5篇

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

关键词：房地产遗产税；税基评估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遗产税作为调整社会平衡的一种方法已在大部分国家和地区开征，其在缩小社会贫富差距、促进社会公平、维护社会和谐稳定方面起着重要作用。随着我国经济社会快速发展，人民收入和生活水平迅速提高，特别是近几年来，房价地价飞速上涨，房地产已经成为家庭财产的主要构成部分，贫富差距也日益突显，房地产遗产税随之成为学者和公共关注的焦点。

随着我国不动产登记体系逐步完善，房地产遗产税在征税环节的条件优势更加明显，征税条件也愈发成熟。但是，我国目前财产评估制度、争端处理机制尚还不够完善，对征收该税带来种种困难。通过对相关国家的对比研究发现，从国家层面出台对应法律，建立合理的税基评估体系，完善相关信息系统和争端处理机制是顺利推进该项税收的关键所在。

1 我国房地产遗产税及税基评估特点和难点

探析房地产遗产税税基评估的特点和难点，对未来顺利征收该税有着重要的参考价值。我国在国家经济、政治制度和社会因素等方面的共同影响下，遗产税也多次被提及，民国初期曾征收^遗产税。1939年出台了《遗产税暂行条例》和《遗产税暂行施行条例》，自1940年7月1日起在全国施行，但由于种种原因没有成功。房地产遗产税是以被继承人去世后遗留的所有房地产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税，通常与房地产赠与税联系在一起设立、征收。其税基评估是以被继承人遗留的所有房地产为评估对象进行的评估，且只是一次性评估，评估基准日一般为被继承人的去世日。就我国目前的人均GDP、居民储蓄、个人财富增长等经济指标数据情况来说，已经具备了征收房地产遗产税的基础。但是也存在着以下征收难点：

①相关法律要点等制度不完善。除缺乏国家相关税收立法以外，还存在着评估日期确定和房地产产权确定等难点。征收的起征时间、起征金额、征收税率等还有待进一步探讨。国外在征收房地产遗产税时以被继承人去世日期算起，虽然我国初步构建了死亡信息登记制度，但相关医疗疾病监测和户籍管理制度仍存在着不足，目前全国只有约1/3的市区开展了死亡因素监测和统计。此外，我国在不动产登记方面也存在一些不足，比如多年以前没有建立房产档案，对房产来源方式、购入住房价格等信息还未进行审核。大批存在的小产权房如何界定房产属性可能也是一个解决的难点。这些因素给房地产遗产税税基评估带来了较大的阻碍。

②税基评估技术解决缺乏相关依据。主要困难在税基的确定、房地产价值评估和税收的监管。我国各个城市之间房地产价格差距较大，如果按照统一的税基进行征收，会造成税基标准偏低。如果按照城市分化进行征收，如何确定标准还需要长期的讨论。目前各评估机构虽已经具备房地产价值评估相关能力，但是还没有征收过遗产税，缺乏相关案例指导，财产评估制度还不尽完善，评估机构能否客观公正的进行估值，对于房地产遗产税的准确定位有着较大的影响。税务机关的税收控制能力和管理能力直接影响着纳税人会的主动性和心态。我国税务机关在信息化管理系统运行下的征管能力和技术手段虽获得了很大提升，但税收监测与评估能力仍然较为薄弱，特别是对跨区域的财产难以掌握和监管，这不仅会造成房地产遗产税税费流失，也可能会增加征税成本。

③税基评估方法不完善。我国目前对房地产的评估方法主要有市场比较法、资产基础法和收益法。但是房地产不可能完全相同，不同的房地产价值影响因素也存在差异。加拿大等国家在对房地产遗产税税基评估时选用市场比较法，我国如用市场比较法进行评估时，可比因素的选取及其比重的确定都比较困难，从一定意义上带有较重的主观色彩，对税基评估可能不准确。资产基础法在对房地产遗产税税基评估时一般直接采用历史数据，我国房地产是升值幅度和浮动幅度都较大，容易造成数据不够准确及时。除了商铺、出租屋等具有收益性房地产外，一般的住宅收益无法准确量化，用收益法无法对其准确评估。单纯参照某种房地产估价方法已无法满足我国房地产遗产税税基评估的要求，因此应该在现有评估方法的基础上，结合房地产遗产税税基评估的预估标准，完善评估方法。

④房地产市场的差异性和波动性较大造成评估困难。2016年期间，我国的房地产市场价值存在着很大的波动性。不同的地区，不同的时期房地产价值也存在着较大的差异性。北上广深的房价日新月异。之前一两万的房价一路飙升到十几二十万每平方米，限购后可能又跌落很多。政策的调整会给该地区的房价产生巨大的影响。目前在不同的城市房价仍然会有较大程度的浮动。房价的浮动性给房地产遗产税税基评估也会带来一定的影响。即使是同一个城市的房价不同时期的房价也存在着较大的波动性，很可能出现刚评估好房地产的价值，缴税之前房价就出现天翻地覆的变化，这可能会影响到继承人对评估师的专业评估水平和公正性产生怀疑。

2 国外房地产遗产税税基评估现状

不同国家和地区在政治制度、经济制度等方面采取的政策都不尽相同，因此房地产遗产税税基评估的制度、发展和现状都存在着一定差异。通过对此进行分析，可以给我国的房地产遗产税税基评估带来一些启示。

①加拿大房地产遗产税税基评估现状。加拿大政府为了避免评估和税收产生利益冲突，采取评估机构和税收机构完全独立的政策。在各省设立由政府拨款的皇家评估公司，负责本省的税基评估工作。该评估公司不属于政府部门，但是注册资金和经费均由政府拨款。在房地产价值管理方面，政府将估价周期由平常的三至五年改为一年，从而方便估价师在对房地产遗产税进行税基评估。同时政府加强房地产遗产税的立法工作，在不列颠哥伦比亚省通过了《评估机构法》和《估价法》，由法律指定省物业估价局为税房地产价格评估机构。

②美国房地产遗产税税基评估现状。财富的过度集中在美国被视为对民主政治的威胁，巨额遗产会被理解为与机会均等的民主理想相违背，而开征遗产税能有效的降低社会财富的集中程度。美国国会预算办公室的相关研究表明，在遗产税率和生前赠与的比例和数量上存在正相关关系，因此，美国采取遗产税和赠与税同时征收的方式。在对遗赠的房地产评估时，继承人进行资产申报后由政府判断其真实性，在起征点以上的房地产，由专门评估机构对税基进行评估。生前赠与的税收相对于遗赠，优惠程度会有一定幅度降低，这就会直接减少生前赠与的数量。在对房地产遗产税税基评估时，美国也会借鉴赠与税的税基评估方法和结果，根据不同的地区和税率，采用不同的方法。此外，也会采用案例法对相似的房地产进行税基评估。

③日本房地产遗产税税基评估现状。日本作为长期征收遗产税的国家，政府专门设立了官方评估机构――地产估价局，并建立了完善的评估机制。房产所有人虽然享有土地所有权，但在遗产税环节环节，要交纳高达75%税率。日本在对房地产遗产税税基评估时，会根据不同房地产的特点，选择不同的评估方法，或者同时采用几种不同的估价方法。

④马来西亚房地产遗产税税基评估现状。马来西亚将遗产税归类于联邦税，并根据《地方政府法》在地区政府中建立独立的评估部门。在对房地产遗产税税基评估中采取了两种程序和过程。一是采取群体与个体评估相结合的方式。为保证评估工作的效率，在五年一度的评估结果更新时，采用群体评估模型。在进行特殊或单一房地产遗产税税基评估时，采取个体评估方式。二是政府投入巨资建立了不动产电子计算机管理系统――E-Land系统，不仅实现了房地产的注册和权属变更等信息的电子化管理以及信息随时更新，而且保证了评估部门工作有效进行以及评估信息的及时性和准确性，更降低了评估工作的成本。

3 国外房地产遗产税税基评估对我国的启示

2016年国内房地产的疯涨给国家经济带来了巨大的风险，相关的限制措施和征税讨论也层出不穷。我国目前财产评估制度不完善，以避税和转移资产为目的资产隐瞒或虚报资产现象屡有发生，且目前国内不仅相关法律法规急需建立和完善，专业资产评估机构也和相关配套资料乏善可陈。因此，早日立足国内实际情况借鉴国外成熟经验制定我国的房地产遗产税税基评估制度势在必行。

①国家立法规范评估机构。加拿大、日本等国家专门设立了遗产税税基评估机构，并出台一系列法律给予支持。我国可以出台相关法律，对目前的社会评估机构加以规范，国家成立专业评估人员组成的团体进行指导。这样既能省去大笔资金成立评估机构节省评估成本，又可以规范社会评估机构进入良性建设。

②建立不动产管理系统。我国幅员辽阔，各地发展程度各有不同，在房地产信息的登记和管理方面也存在着较大的差异。目前各地应可以借鉴马来西亚的方法，结合自身的实际情况，集中力量对房地产遗产税所要求的基评估信息开展研究，对我国需要缴税的税基评估信息进行登记、统计和分析。建立专业化、专门化的房地产遗产税税基评估信息数据库。

③对房地产进行周期性评估。在加拿大等国一般每三至五年就要对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。我国政府相关部门可以借鉴类似经验，由具有权威性和公正性的专业机构每三到五年就对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。确保资产价值的完整性和可靠性。

④建立纳税人争议处理机制。房地产属于个别性商品，在税基评估中，因房地产个性因素造成的估价差异是不可避的，因此，应建立相应的处理机制。可以采用对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度；当纳税人对结果有异议时，应在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对有异议的评估结果向当地税基评估专家委员会申请鉴定等。在征税过程中，征税机关对申报的评估结果的审查核定后应出示相关文件和证据，配合纳税人完成纳税业务，保护其合法权益。

目前，国家管理层面也意识到房地产行业的波动性对我国经济带来了巨大的影响，也出台了部分政策，努力稳定房地产市场，房地产遗产税已势在必行，所以，其税基评估已逐渐成为评估界的焦点，成为社会关注的焦点。通过借鉴国外成熟的房地产遗产税征收制度，不断完善我国房地产遗产税征收制度和方法，确立合理的房地产遗产税税基和评估周期，推进该税早日落地，是努力促进社会公平，维护社会安定的重要手段。我国征收房地产遗产税必将对我国经济社会带来深远而长久的影响。

参考文献：

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