农村土地制度
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农村土地制度范文第1篇
一、改良性的集体所有制加明晰产权方案的优缺点
目前农村土地实行的是，集体所有加一定年份中归农户承包经营的制度，并且土地经营权可以依法、自愿和有偿转让。但是，农民土地经营权，不能抵押，经营权的流转实际上也受到村集体、土地用途和经营租赁费太低（由于农业生产的低收益，甚至亏损）等等的限制，加上土地的承包期不长，在剩余的10多年中，由于承包经营土地的使用年期太短，而转让价值很低。这使得农民也不愿意转让已经承包经营的土地。
如果我们不想大动农村基本的土地集体所有制度，可以进行改良性的改革。即保留集体所有制，明晰个人份额，农村集体土地股份合作制的改革模式：一是改造目前虚无的农村集体所有制，将模糊的土地集体所有改革为集体每人明确股份的所有。将村集体土地按照最后一轮承包土地时的村人口数进行等份，实行实物股份制，设1亩地为100股的股权；另外，以参加社的社员，一人一股，实行土地股份投票与社员一人一票复合决议制。村民委员会与土地股份合作社经济组织分开，土地股份合作社由村民土地股东大会选举产生，负责社里的经济事务和经营，村里集体所留的土地，包括公共场地，集体林地，村里的集体财产，每个股东按照股份拥有其所有权和财产权。二是每户的承包经营地仍然不变，自主生产经营，自负盈亏，其土地按照股份，可以社内转让，如果向外转让，应当征得股份合作社的同意；除非自愿和有偿，股份合作社不能随意收回社员承包经营的耕地。因此，有两种契约，一份股份合作社和土地入股者关于土地股份的契约，用来界定和分配集体共有财产权；另一份是耕地承包经营契约，保证承包者的耕地经营权。三是集体资产兴办的企业，出租和出卖土地的收入，土地入股形成的资产和收入，根据村民的意见，或者按照劳动力集体所有，或者按照人口集体所有，或者按土地股份所有。但如果是设立土地股份合作社后，按照土地股份合作社形成的资产，应当按照土地股份的多少拥有财产。四是村民现有宅基地，不作为生产经营财产入社，可视为村民永佃居住用地，归村民长期使用；宅基地是村民的长期使用财产，可抵押、继承和有偿转让。
农村土地制度范文第2篇
一、乡基本情况
全乡总面积224平方公里，占全县国土面积的8.44%，全乡共12个行政村，127个村民小组，3474户，人口15356人，其中农业人口3361户，14904人，城镇居民人口113户，452人；全乡农田面积12205亩，人均占地0.9亩；土地面积18188公顷，人均1.4公顷，以丘陵山地为主，占总面积的98.8%。
二、目前土地流转的现状
1、流转主体由个体向多元化转变。过去的土地流转主要是在本村或者隔壁相邻村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构逐渐调整和现代农业的发展，一些原来的种养大户逐渐扩大经营规模，而且吸引了一些外来投资人员，涌现了新的专业大户。
2、流转收益由低收入向高效益转变。随着农业费税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩500-1000元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查了解的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于种植果树较多，用于粮食或其他作物种植的较少。
3、流转面积由零散向集中连片转变。以前是小范围零散流转，现在是由点带面，把相对集中成片的零散土地面积都集中有效利用起来。
4、流转用途由单一向多元化转变。过去的土地流转主要用于种植农作物，现在除了种植农作物之外，还有用于养殖业等。
三、土地流转的主要做法及成效
根据目前乡的情况，流转方式主要以转包和出租为主，转让、互换为辅。土地流转的方向主要有四个：一是流向外来果业种植户；二是流向专业承包户，比如竹制品加工企业；三是流向养殖户；四是流向一般农户。
规模经营的优点：有利于土地资源的优化配置，合理利用土地，不浪费土地；有利于改变粗放型生产经营，提高科技化管理，降低生产成本;有利于培养新型农民;有利于引进外资，带动当地经济发展；有利于转变生产经营模式。
取得的成效：一是适度土地流转带动了当地经济发展，比如我乡通过土地流转，开办了果品加工厂8个，促进了农村就业。二是柑橘脐橙果业的连片规模化种植，方便果农统一管理，采用科学的管理方法（例如果园滴灌工程，减少水资源浪费，方便施肥；铺设打药管道，方便喷施农药）节省人工成本，提高经济收入。同时也方便外来采购人员联系果农，成片销售。
四、土地流转面临的主要困难和问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、目前可流转的土地极为有限。是典型的山区乡镇，同时又是果业乡镇，东江源头乡镇，可利用的土地极为有限，目前可利用的土地均已种植果树，加之又是东江源头，出于生态环境保护需要，对山林土地等进行了禁开或限开。
2、种养大户偏少，流转愿望不强烈。乡目前缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的受资金、技术等，限制了规模经营的进一步发展，流转愿望不强烈。
3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位监督，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。
4、观念落后，思想守旧。有些农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。存在许多顾虑：比如流转协议没有统一规范，缺乏第三方责任担保，期限流转的，担心对土地资源的破坏，无法耕作利用，不确定国家对土地资源政策性的变动，失地后的生活保障。
五、几点建议
1、加强政府规范化引导，积极宣传；
2、健全农村土地流转服务体系，为农村村土地规范化流转提供平台，形成规范的交易服务中心，对土地流转进行管理，提供价格评估、转让、租赁、抵押等服务，规范农村土地流转，提供法律保障；
3、健全农村社会保障体制，消除农民失地的后顾之忧；
农村土地制度范文第3篇
关键词:农村;土地流转制度;使用权
中图分类号:F325 文献标志码:A 文章
党的十七大报告中提出,要加快土地流转,促进规模经营,不断提高农业生产集约化程度和农民组织化程度,切实增加农民收入。随着市场经济的逐渐成熟,在土地使用权被分割,规模狭小,并归属于各个农户的条件下,任何一个农户或龙头企业扩大土地经营规模的要求都会遇到其他农户土地使用权流转的限制。在这种情况下,通过农村土地制度创新来促进农村经济的持续发展已成为必然选择。
1.积极转变观念。农村土地流转政策性强、涉及面广,是关系到广大农民群众和各经营主体切身利益以及农村改革、发展与稳定的大事。为此,各级干部应该统一思想,形成共识,加强对农村土地流转和发展规模经营的正确引导和服务,既要克服利用土地所有权属强制农民进行土地流转的“越位”行为,又要克服对违规流转放任自流,缺乏服务规范机制的“缺位”行为,还要克服该管的不管、不该管的乱管的“错位”行为,变强制为引导,变干预为服务,切实做好宏观调控工作。要进一步加大对有关法律、法规、政策和土地流转、规模经营、增加收入等好的典型和成功经验的宣传力度,努力提高基层干部和农民群众对加快土地流转、发展规模经营意义和作用的认识,消除他们的顾虑,形成推进农村土地流转、发展规模经营的共识和内在动力。发展现代农业是农民致富奔小康的必由之路,只凭现有的人均土地资源奔小康是不可能的,必须转移农民,减少农民,让土地资源向经营能手或大户集中,才能实现规模效应。应该教育引导农民转变观念,帮助农民读懂政策,讲清道理,算好经济账(租金+务工收入>土地收益),引导农民自愿流转承包土地。在土地流转时必须兼顾双方利益,合理确定价格,形成农民和业主的利益统一机制,互相促进、共同发展,实现“双赢”。加强部门协作,树立招商、安商、富商的发展氛围,切实为业主经营发展搞好服务。
2.继续落实好土地承包长期不变的政策。土地流转不是将农户的土地使用权从承包权中分离出来,而是要进一步巩固农户的承包权,使农民知道自己在土地上的权利。各地不得以发展规模经营、现代农业的名义否定农民的土地承包合同,强迫农民搞流转。而现行集体所有权往往造成上级以所有者的身份侵蚀农民的使用权和收益权,各种摊派收费往往使农民负担过重,集体内成员的人人所有造成土地细碎化。要实行农民永包制,农民的永久土地使用权包括从弱化的集体所有权转化而来的实际占有权、直接使用权、经营权、部分收益权和有限处置权。在不改变原出让合同的基础上,通过集体组织登记备案,可以对土地使用权出售、交换、继承、抵押等。国家要切实保障农民的土地使用权不受侵犯,集体组织不得随意收回农民使用的土地。
3.完善收益分配机制。当前土地流转机制不健全,流转行为不规范。土地流转尚处于自发阶段,缺少土地流转服务平台,流转信息不畅,农户对土地流转对象与范围选择余地小,鼓励土地流转的激励机制尚未形成。当前,有的乡镇组织直接充当了流转主体,不尊重农民意愿,包办代替,随意改变土地承包关系,搞强行流转。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段,或者作为突出地方政绩的形象工程,损害农民利益,潜伏矛盾隐患。农业是高风险产业,经营效益受市场和自然条件的影响相当大,实力不强的业主抵御风险能力弱,面对经营困境的时候极易一走了之,损害农民利益。征地补偿是征地问题的核心,征地补偿费不能再简单地以被征地的年产值作为补偿依据,要在确定农民集体土地的财产权利的基础上,按照市场经济规律确定。土地价格不仅要考虑区位、市场供求、当地发展水平和转用后的收益等市场因素,还要考虑由于农地转成非农用地所造成的环境价值损失和土地因规模变小而降低的价值。因此,可以借鉴国有建设用地地价评估技术手段,根据被征地在土地市场中的供地价格,合理测算出区域平均土地取得成本,再以该成本结合被征地的区位、环境等个别因素差异最终确定被征地补偿费用标准。
农村土地制度范文第4篇
1目前农村土地制度现状与问题
1.1农村土地征收与补偿制度不够完善
近年来我国社会经济发展很快，不断提升了工业化水平，逐步加快了城市化进程，但人口城市化却未能有所提升。在农村土地被征收时，很少落实相关补偿。在农村中土地管理制度较为重要，是一种生产要素，对资源配置的效率有着直接影响，并与农村经济发展与社会和谐稳定关系密切。虽然国家长期以来都在探索农村土地保护的有效措施，但是农村土地管理仍然比较滞后，侵害了农民合法土地权益，很难保证农民合法权益。
1.2缺少清晰的集体土地产权主体
现阶段政府管理是农村土地流转的主体，忽视了农村流转土地地位。在有关法律法规的约束下，土地流转很多时候都局限在村集体经济组织范围内，严重阻碍的城市的进入。不仅如此，由于我国集体土地产权主体还没有得到明确，有着较为模糊的管理权限，致使畜牧业、林业以及农村等众多目标都和土地管理有所牵扯，以致于频繁出现各部门越权的问题[1]。
1.3农村土地分散经营效率不高
农村土地家庭承包责任制在我国实施之后，虽然在一定程度上提升了农民产生积极性，然而在社会进步与经济发展过程中，产业产量与农民收入的增长出现了瓶颈，传统农业生产经营方式与现代农业生产需求矛盾日益凸显。农村传统的生产经济体制制度的优势已经不再明显，同时在发展生产力时其弊端也越来越凸显。第一，现代农业设施以及农机推广受到了农村分散经营的严重影响，并且也极大影响了农村现代管理模式；第二，农民缺乏较强的生产经营积极性，也很难得到提升，导致其土地耕种精力、技术以及资金的投入主动性受到制约。正是由于这些弊端存在，造成农业生产力很难实现提高。
2农村土地管理制度改革建议
2.1改革农村集体建设用地使用制度
首先要改革农村集体建设用地使用制度，更好培育农村土地流转市场，同时加强对形成土地价格的机制进行完善。在让城市、农村居民享有相同的财产权力的同时，对逐步开发农村集体建设用地流转市场，只有这样所构建的城乡收益分配体系才更加统一和完善。当然，还要尽快构建土地流转中介机构，保证农村土地流转参考价格更加科学合理。
2.2完善农村土地权力体系
对于目前实行的管理体系而言，由于关于农村土地产权的法律政策并不明确，也不够充分，这就让农村集体土地的主导权逐步侧重于政府部门。因此，要尽快制定出切实可行的方案，保证农村集体土地权得到明确，从而更好的保护有限的土地资源。同时在相关法律政策并不明确的情况下，集体建设用地私下就转在很多地方都是普遍存在的现象，“小产权房”就是在这一过程中逐步产生的，不仅体现了现阶段土地制度有着很多缺陷与不足，同时也表明了农民对土地增值收益与集体建设用地流转需求。所以，有必要加快对农村土地权力体系进行完善，促进农村土地集体所有权更加明确与完善，并且对村集体经济组织民主管理制度加以健全，利用产权对地方政府征地行为进行约束。
2.3加强对土地承包经营户的培训
政府要进一步提高对农业资金的支出，可以以开设农村业务培训学校的方式，聘请农业专家对农民的技术培训工作，让农业产生中存在的难题得到妥善解决。此外，还可以组织农业专业深入田地，对农民进行现场指导，并加强与农户的沟通交流，通过共同学习经验，实现农业科技水平的提升[3]。当然不仅要引进技术，还应该积极走出去，努力学习国外发达国家的先进农业技术，提升整体培训效果。通过灵活采用多种方法，这样能够切实提高土地承保经营者的经营管理水平，增强其科学决策能力，促使其创立属于自身的品牌，同时对利润空间进行扩展，从而推动农业生产专业化水平的提升。
2.4加快政策制定的制度化建设
要加快农村土地制度的创新，为农地使用权提供更为有效的法律保障。同时保证所制定的法律法规更为科学，只有决策更加科学，其政策才更具可行性、公开性与透明性，为其创造出良好的条件。对于国有土地与农村集体土地而言，这两者要在法律上赋予平等的地位，对于统一性质的财产性权利，让农户具备土地财产权利，从而推动人口城镇化进程。各地政府要对决策的科学化加以完善，比如社会听证制度、专家咨询制度、重大问题集体决策制度等，要严格将制度落实，为农民的合法权益提供可靠保障。
3结语
农村土地制度范文第5篇
中国现阶段的具体国情以及法律结构与发达国家存在较大的差异，所以我们要积极探索农村土地信托的新型理论基础和完善的运行模式，不断健全法律法规和竞争机制，加强农村土地投资信托基金建设，完善政府监管，保证农村土地信托制度的顺利运行。
【关键词】
农村；土地信托；法规
自改革开放以来，大量农村剩余劳动力涌入城市，所以解决农村土地流转问题仍是目前迫切需要解决的问题，源自于英美的土地信托制度似乎是不二选择。
农业是国民经济的基础，而农业问题最突出的部分即土地问题，土地问题对农民增收、农业增效、农村稳定起着至关重要的作用。现今，大量农村剩余劳动力涌入城市务工，极大的影响了农村土地的经营现状。首先，绝大部分农民工收入较少，在城市生活缺乏保障，因而不愿意放弃农村自有土地，但是他们又没有时间经营，从而导致经营不善；其次，农业大户想继续扩大农业规模，但是缺乏有效途径，转包经营不仅规模小，而且时间变化大，难以集中。所以，目前农村土地经营面临的主要问题即如何实现土地利用率的提升，如何最大限度的增加农民收入以及解决集约化经营问题。由此可见，实现土地使用权的流转是目前的迫切需求。
1 农村土地信托的基本理论
信托制度起源于中世纪的英国，但是由于信托制度所具有的双重所有权理论与大陆系国家“一物一权”的理论严重冲突，所以大陆系国家并不认同此种制度，但是第一次世界大战以后，世界经济不断发展，信托制度的优越性不断凸显，大陆系国家逐渐接受这一制度。改革开放以来，中国出现了大量信托投资公司，并于2001年颁布《信托法》，以规范信托行为。但是我国目前的信托主要用于商业领域，农村土地信托刚刚起步，由此，加强该制度的理论和框架建设至关重要。农村土地信托是基于信任关系将土地承包给经营权人（委托人）的管理行为，土地的承保经营权在一定时期内属于土地信托公益。农村土地信托的中心就是设立在农村的土地承包经营权，它作为一种新型的信托关系，能合理安排土地经营承包的相关制度和权益，实现土地经营权的流转，加强对财产的管理。
1.1 农村土地信托的主体
信托制度的基本原理指出，信托主要包括三方面，即受托人、委托人以及受益人。土地承包者及农村土地信托的委托人，他能以自身意志为出发点，在不损害土地承包权的前提下，实现承包经营权的分离，委托人对其进行管理和经营。承包地经营权即受托人，他能实现对信托土地的自由经营和处理，土地受托人可以是工商企业、法人或者自然人。由委托人指定的享有信托受益权资格的第三人即受益人，他只享有信托受益权，不能对信托财产实施管理或处分，受益人既可以是委托人，也可以是委托人指定的其他人。目前我国农村信托关系中，委托人本人一般充当着受益人的角色。
1.2 农村土地信托的客体
农村土地信托法律关系的客体主要指土地的承包经营权，主要包括土地承包经营权人依法享有的对承包土地的占有、收益及使用的权利。《物权法》对土地承包经营权并没有明确的规定，但是民法通说指出，土地承包经营权在实质上是一种有益物权，具备用益物权的一般特征，包括“使用收益目的性”、“限制性”以及“独立性”等。土地承包经营从本质上来说就是对农村土地的合理使用，在这种形势下，“经营”才是其最终的目的，“承包”只是实现目的的途径和手段，人们在“承包”的前提下取得“经营权”，然后对承包地进行一定的管理，从而获得较好的经营效益。
1.3 农村土地信托中的法律关系
农村土地信托制度涉及三方面的利益关系，就其法律关系而言可以分为如下几种：（1）委托人与受托人存在一种委托关系，以之前签订的信托协议为依据，委托人将自己的土地经营权委托给受托人，受托人认真履行管理职责，将信托土地作为自己的土地经营，最大限度的提高土地收益。与此同时，委托人要及时监督管理受托人，委托人可以在受托人犯了原则性问题后对其信托事务进行干预，保证受托人始终以委托人的意志为工作指南；（2）受托人在从事相关事务时，必须最大限度的满足受益人的利益需求，而且要如实上交信托收益，受益人充分享有信托收益，一旦自身的收益权受到侵犯，可以依法追求责任，维护自己的合法权益。同时，受益人必须承担相应的业务，保证信托交易的顺利进行；（3）委托人能根据实际情况的变化，在不经受益人同意的前提下，更换或者指定新的受益人。受益人和委托人之间具备无因的法律关系，所以两者之间的关系不会因为信托关系确立前的法律关系而变更。
2 中国农村土地信托模式构建
2.1 完善相关法律法规
2001年4月我国颁布了《中华人民共和国信托法》，为我国信托事业的发展奠定了法律基础。信托事业的发展需要完善的法律法规作为支撑，而中国尚未建立完善的“信托业法”，不利于信托事业的进一步发展，而与我国国情相匹配的农村土地信托更是缺乏完善的法律制度作为支撑。国外，土地属于私有财产，信托业务的重要组成部分即土地信托，但我国长期实行土地国有或者集体所有，信托业务具备特殊性，所以，我国要全面促进信托业务的发展，就必须健全相应的法律法规，对土地信托业务的相关细则进行概括和规定，主要包括土地信托红利确定依据、土地投资信托基金的运作、土地信托产权的流转、变更登记以及土地信托经营业务的税费制度等。
2.2 成立农村土地信托中介机构
农村交通以及信息闭塞，所以获取的信息极不对称，广大的农村地区普遍存在无力开发的弊端，为了妥善解决这一矛盾，农村地区要成立专门的土地信托中介机构。土地信托中介机构的职能可以概括为以下几点：（1）信息传递职能。中介机构可以定期组织土地流转的信息会，例如浙江绍兴县柯桥镇受农村信用合作社的委托，广泛向社会公布土地使用权的相关情况，公开招标，积极开发高效农业项目，短短一天时间，有9家企业签署了投资协议，原来的承包经营者能通过土地信托获得相应的利益分红。（2）中介服务职能。协议双方在平等互惠的基础上，就相关事宜达成协议，夯实合约关系，切实维护协议双方的利益。同时，中介机构还可以发行收益凭证，提供资金融通服务，不断拓宽投资者的投资渠道，并获取劳务报酬。（3）监督治理职能。中介机构可以有效监管土地流转后的使用情况，不断提高土地利用率，并进一步贯彻落实科学发展观，实现土地资源的可持续利用。
2.3 建立土地投资信托基金
土地开发普遍存在资金不足的现状，土地开发需要数额庞大的资金作为支撑，个人自由资金以及财政拨款难以满足土地开发的需求，要有效解决资金不足的现状，必须建立健全农村土地投资信托基金。土地信托基金作为专门的营运基金，是土地信托部门为了有效开发土地而设置的，它主要来源于政府发行的土地证券、预算外自有资金、银行等金融机构吸收的土地信托存款以及企事业单位的土地信托基金等。土地原有的承包者将土地委托给土地信托机构，那么土地信托机构就以受托人的身份将土地进行新一轮的转让、出租、入股或者承保，并从中获取转让金、租金或者红利；信托机构也可与土地开发公司订立合同，以获得一定的开发收益。土地信托机构主要负责信托红利的分配。在开发农村土地的过程中，土地信托机构可以向相关金融机构进行贷款，筹集发展基金；而金融机构也可以以此为着眼点，大量出售贷款债券，向社会广泛融资，不断拓宽融资渠道，同时尽可能降低金融风险。
2.4 完善农村土地信托市场竞争机制
在农村土地信托关系中广泛存在着市场垄断现象，而农村土地信托的机构的官方以及半官方性质是造成这一现象的最重要原因。要从根本上化解土地信托机构的垄断风险，就必须摆脱政府对土地信托机构的控制，逐渐降低信托市场的准入门槛，积极引进竞争机制，吸纳更多的民营土地经营土地信托事物。同时，要逐步打破农村土地信托的垄断现象，允许更多的土地信托机构公平竞争，不断提升土地信托公司的服务水平和经营意识。除此之外，要给与土地信托公司获取报酬的权利和独立的管理权，鼓励更多的信托企业参与到市场竞争中来，推动我国土地信托事业的健康稳定发展。
3 总结
我国目前农民工的数量逐步增加，农村广泛出现了抛荒现象。但是，大量的社会闲置基金也难以找到合适的土地投资项目，农村土地仍处于落后状态。我国现今的土地经营权流转方式存在一系列弊端，需要不断改进。农村土地信托作为一种信托形式，它的信托财产是土地承包经营权，而其出发点和目的地则是土地承包经营权的流转，它在一定基础上实现了土地所有权和经营权的分离，保证了农村土地所有权的归属问题，也在一定限度内稳定了土地承包经营权，同时土地承包经营权人可以根据实际情况将管理权赋予其他人，以此获得稳定的土地收益，又能专心投身其他事业。土地信托公司提供了专业化的运作形式，能保障土地各方当事人的合法权益，由此可见，建立健全土地信托制度，能最有效的解决我国面临的土地问题，实现农村土地资源的优化配置。
【参考文献】
[1]庞亮；我国农村土地信托流转机制研究[J]东北农业大学； 2013（06）
[2]高锐；我国农村土地信托制度研究[J]武汉大学；2012（05）
