市土地征收补偿标准

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市土地征收补偿标准范文第1篇

一、土地征收实施主体

凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。

2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。

二、征地补偿标准

市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。

1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。

2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。

3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。

注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。

4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。

5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法

第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。

三、回拨（留用）地适用范围及标准

在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。

四、严格土地征收工作经费范围和标准

市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。

2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。

（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

市土地征收补偿标准范文第2篇

一、工作原则

（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。

（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。

二、工作要求

（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。

（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。

（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。

三、征收范围及对象

镇原综合厂全部区域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收补偿和安置原则

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。

违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。

（一）土地征收原则及补偿标准

通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。

通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。

依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。

（二）房屋征收原则及补偿标准

1.住房征收原则及补偿标准

对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。

（1）货币补偿标准

对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。

对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）

住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。

（2）产权调换

根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。

①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。

②产权置换优惠标准

超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。

③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。

2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准

居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。

果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）

七、其他

（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。

（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。

（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；

（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；

（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。

（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。

九、工作保障措施

（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。

市土地征收补偿标准范文第3篇

关键词：土地征收；补偿制度；可持续发展；和谐社会

一、我国土地征收补偿制度的发展现状

（一）《宪法》中有关土地征收补偿原则的缺失

尽管《宪法》于2004年给予“土地征收”以合理地位，即“国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，对于未来理论的完善及实践的操作具有指导意义，但仍显不足。如未明确补偿原则、土地征收标准不统一、补偿结果差异性很大，失地农民的权益未受到平等保护。

（二）《土地管理法》中有关土地征收补偿规定的遗憾

1.土地征收目的不明确

（1）《土地管理法》第2条将土地征收的前提界定在以“公共利益为目的”，但何谓公共利益，并没有做出直接而明确的规定，反而由于“公共利益”自身是一个复杂、多变且具有高度抽象性的法律概念，导致实践操作中缺乏可行性，某些政府部门借故进行权力寻租，置失地农民利益于不顾。

（2）《土地管理法》允许单位和个人为建设需要，依法申请使用包括“国家征用的原属于农民集体土地”在内的国有土地。这意味着即使是为满足非公共利益需要，征收农民土地也是合情合理合法之事。

2.补偿范围小、补偿标准低

补偿范围和补偿标准是补偿双方最为关心的核心问题。其处理的得当与否将直接影响公、私利益能否平衡兼顾、国家建设能否顺利展开。

（1）补偿范围。我国将土地征收补偿范围严格限定在土地补偿、安置补偿、地上附着物和青苗的补偿，即与被征收土地有直接联系的经济损失上，而与被征收土地有间接联系以及因此而延伸的一切附带损失均未列入补偿范围。这与国际的通行做法甚为不符，作为农民生存基本、生命依托的土地的“延伸价值”不能被忽视。

（2）补偿标准。如斟酌《土地管理法》对于补偿范围内各项费用的补偿标准的相关规定，可发现以下不足：

第一，补偿标准被束之高阁，缺乏灵活性与适应行。依据价值规律可知：当商品供小于求时，其价格高于价值。在我国严格限制农用地供给量、城镇建设用地量激增的今天，土地使用权的市场价格必然一路走高。而法定的、缺乏弹性的补偿标准使补偿额度固定化，脱离于市场价格之外。

第二，补偿标准忽视了土地的“新兴”价值。依现有法律，我们是以传统粮经作物测定前三年的农业产值作为基础来衡量补偿费的具体数额，较少顾及到现代农业的特点。随着现代农业的不断发展，农用地可以种植一些高价值的经济作物，可以发展生态农业、旅游农业等新型农业，其产出已不是普通的粮食或蔬菜价值可比的。显然，传统土地补偿额的计算方法当然不能客观地反映出被占耕地的实际价值，往往偏低。

3.补偿方式单一

现有的补偿方式主要是一次性现金补偿，对被征地农民离开土地后生活、工作的安排，思想意识的转变较少或未曾顾及，有限的金钱补偿并不能解决失地农民的实际问题。

4.补偿程序不完善

（1）征地前失地农民参与、知情权缺失。《土地管理法》第48条规定，征地补偿安置方案确定后，进行公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这种事后听证，忽略了农民的知情权和参与权，使公告环节及听取工作十分不规范，往往流于形式。即使农民对征地的认定、补偿费的确定和劳动力的安置等有不同的意见，农民的发言权也是微乎其微的。因为依据《土地管理法实施条例》第25条的规定，征地部门可手持“公共利益”这一尚方宝剑“先斩后奏”，即使农民对于补偿安置方案有意见、生活出路未解决，都可以先行征地。

（2）征地后农民的司法救济途径不畅。《土地管理法实施条例》第25条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征地的人民政府裁决。”如此规定很难让农民信服：在出现征地争议、纠纷时，身兼征地决策者与土地争议裁决者双重身份的政府部门能秉公处理，给百姓以满意的答复。

二、可持续发展下土地征收补偿制度的完善

（一）合理界定公共利益范围

根据可持续发展原则的精神，追求资源的代际公平和合理利用，在土地征收中尽量减少对耕地资源的破坏，必然是应有之意；而合理界定公共利益范围，对政府的土地征收权进行有效的制衡便成为落实可持续发展原则的重中之重。一方面，在实体规则的制定上，为明确授权可将“公共利益的需要”直接指向国家安全和国防军事用地，科学及文化教育事业、体育、气象、公共卫生等社会公共事业用地，公共道路交通、文物古迹保护、公共水源及引水排水环境保护等城市基础设施用地，具有公益性的国家重大经济建设项目用地之需；为避免立法的不足，还可以用一兜底性条款予以补充，如“其他以公共利益为目的用地”。为使得概念更加周延、严谨，可考虑设立一个排除性条款，明确排除不属于公共利益范围的用地，避免以“公共利益”为名，无视私权存在。

另一方面，可从程序规则入手，明确认定“公共利益”的审定程序。首先，为保证界定过程中的民主性、科学性、公开性，可预先告知被征地人土地征收的相关信息，保证公众的知情权；对涉及公共利益的土地征收，应当务必保证听证程序的顺利进行，广泛征求相关当事人的意见；为督促征地决策者积极履行职责，必须以完善的责任机制为后盾，严格落实权责统一制度。其次，引入事后审查模式，借助司法机关，这一权威、独立、公正的第三方对被征地人的利益进行维护，对征地行政机构进行监督。

（二）注重社会公平，保障失地农民的利益

市土地征收补偿标准范文第4篇

关键词：征地补偿公路建设

中图分类号： U412.1+4 文献标识码： A 文章编号：

近十多年来,为适应经济快速发展的需要,我国高速公路建设突飞猛进,取得了显著的经济和社会效益。但是,如此大规模建设高速公路,必然要使用大量的土地，征收土地的补偿以及对被征地农民的安置，是我们遇到的主要问题，现在社会矛盾激化，政府由于资金及地方建设发展的需要，一直没有出台多层次的补偿文件，补偿费用满足不了农民日益增长的物质需求，致使有些地方公路建设寸步难行，影响了高速公路建设。我们在高速公路建设中力争以最少的资源占用满足经济社会发展的要求。要合理利用土地资源，建设生态公路和景观公路,走可持续发展之路。宁夏的高速公路建设仍将处于增长的阶段。公路建设要提高土地利用效率，在路线设计时，要特别注意对土地尤其是耕地资源的影响。少占耕地、果园，多利用荒坡、荒地、滩涂等荒芜土地。严格落实征地补偿安置，保障被征地农民的合法权益，已成为我区交通、土地等有关部门着力解决的一个重要问题。

一、征地补偿工作具有一定的地域性

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，因建设需要使用农民集体所有的土地，必须办理土地征收手续。并按照规定给予一定补偿。因此，国家进行非农建设占用农民集体土地时，必须将集体所有的土地征收为国有。在征地过程中，不仅要给予集体土地所有者补偿，还要安置在被征收土地上耕作的农业人口。也就是说，征收土地的补偿费用是被征收土地权利的转移价格。我区从90年代初起对土地实行有偿使用以来，土地的增值效益非常明显，土地资产已实现资本化，为经济社会发展带来许多深层次的矛盾，需要我们在工作中逐步调整解决。

1、征地补偿存在差异性

目前全区各市县在高速公路征收集体土地时，都采用政府统一征地的方式。由政府制定统一的征地补偿标准，上报有批准权的一级政府批准转用征收为国有建设用地后，由各市、县政府再按项目分别以划拨或有偿出让方式供地。

近年来，全区随着经济社会的快速发展，工业化、城市化进程的加快，对土地资源供需矛盾日益突出。城市人口增长较快等因素，一些基础设施、城市公共设施等新上项目的建设，以及工业园区和小城镇建设的快速发展，对土地增量的供应提出了更多的要求。各地为了招商引资，加快发展，在征收土地方面出台了一系列相关政策。目前全区各地执行的征地补偿标准不尽相同，征地补偿标准差距较大，全区基本上是川区的征地补偿标准高于南部山区，地级市市辖区的征地补偿标准高于市、县。这也与各市、县经济社会发展水平、农民生活水平以及土地类型、质量、人均耕地等密切相关。

2、征地补偿费用的确定情况

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，征收土地的补偿费用的计算，是按土地的原用途及农作物产值的倍数进行补偿，征收耕地的土地补偿费标准是按照该耕地前三年平均年产值的6—10倍计算，安置补助费标准按照需要安置的农业人口数计算，而每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍计算。目前全区基本上按照自治区人民政府2005年第56次常务会议规定的“川区水浇地要达到地块年标准产值的15倍以上；山区要达到10倍以上；同地同价，不得随意降低。”的补偿倍数计算土地补偿标准。

二、征地补偿工作中的障碍

近年来，各市、县在落实征地补偿安置，保障被征地农民的合法权益上做了大量的工作，保证了国家建设用地需要，但是一些地方在征地工作中不同程度地存在着补偿标准低、经费不到位、安置不落实等问题，损害了被征地农民的利益。

1、土地补偿费标准调整难

随着经济建设的快速开展，大量的农村集体土地被征收为国有建设用地，可耕种的土地资源少了，被征收土地的农民的生产、生活受到了较大的影响，部分农民的生活水平急剧下降，而征收土地的补偿标准，尤其是安置费用标准则受到有关法律及地方政府规定的限制。目前我国征地补偿标准是按照原用途给予补偿的，采用的是“适当补偿”原则，仅仅站在国家建设的角度，却较少考虑被征地农民的利益。更重要的是，这一规定没有考虑土地增值的部分。土地征收后用途的改变，通常会导致地价的飙升，对增值部分的分配因素，难以保证被征地农民失地后生活水平不降低。还有些地方政府片面追求经济利益，将土地作为“第二财政”，低价征地，高价出让以赚取高额利润。面对巨大的土地增值收益的差距，被征地农民与各级政府的矛盾冲突有激化的趋势。

2、征地安置方式单一，被征地农民缺乏社会保障

全区各市、县对被征地农民的安置补偿，基本上都是采用一次性货币安置的方式，这种补偿方式将补偿费用付给农村集体经济组织、农民个人之后，就不再考虑失地农民的日后生活，让失地农民自谋职业。再加上我区被征地农民社会保障办法还没有出台，目前全区只有银川市、永宁县、贺兰县、灵武市开展了被征地农民社会保障工作，其它市县特别是一些山区市、县，征地补偿费解决不了社会保障问题。同时由于经济发展相对落后，政府财力有限，以及政策措施不到位等原因，至今还没有开展被征地农民社会保障工作。

3、集约、节约用地意识薄弱，土地使用效率不高

各地交通部门由于发展的需要，超前快速的扩大公路建设规模，不同程度的存在土地粗放、土地利用率低的现象。特别是有些项目绿地面积过大，投资强度低。急需对公路建设集约利用土地资源的引导。

三、对策与建议

为了妥善有效的解决以上提出的问题，根据国家和自治区有关规定，结合实际，提出以下对策和建议：

1、完善和改革征地制度

现行的征地制度已经不能适应时代进步的变革要求，无法切实保障被征地农民的合法权益，应当按照国务院关于严格土地管理的指导方针，不断进行修正和完善。

一是建议抓住国家深化改革、严格土地管理的契机，尽快制订、修改法律、法规。二是完善征地程序。要求各地在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准和安置途径告知被征地农民；要建立完善征地听证制度，保障被征地农民的知情权、参与权和监督权；同时，要制订土地补偿费在村集体内部的分配办法。

2、及时提高土地补偿标准

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定，为保护被征地农民的合法权益提供了新的政策保障，确立公平补偿原则。征地补偿应当足以使被征地农民保持原生活水平，即按照被征土地所承载的农民的实际社会安置成本来确定补偿标准，被征地农民的生活费用、社会保障等费用都应作为征地补偿考虑的因素。针对现在各级政府制定的征地补偿标准偏低，而且在制定标准时随意性较大，应由自治区人民政府出台最低保护价补偿制度，并且同时要求按征地面积数量支付被征地农民的社会保障资金，征地补偿时充分听取农民的意见。

3、建立被征地农民社会保障制度

失地农民问题事关改革发展稳定的大局，为了更好的妥善安置失地农民，切实保障他们的合法权益，从根本上解决被征地农民生产生活问题，提出几点建议：

（1）、建立长效的保障机制。对城市规划区内的失地农民实行农转非政策，全部纳入城市户籍管理，实行撤村建居，享受城市居民待遇，并逐步纳入社会保险体系的保障安置办法。这需要有关部门认真研究有关政策，使失地农民逐步实现土地征用与劳动力安置、建立社会失业和养老保险制度同步进行，将失地农民基本生活保障纳入规范化、法制化管理轨道。

（2）、在促进被征地农民就业方面，对不具备生产生活条件地区的被征地农民，要异地移民安置或有组织地开展劳务输出，实现稳定就业，并按规定享受推进劳务产业、促进就业的相关扶持政策。凡从事经营活动的用地单位，要建立创业基地或留出一定的经营场所，用于安置被征地农民就业。劳动保障部门要会同有关部门对转移就业的被征地农民免费提供一次性职业技能培训和职业技能鉴定服务。对被征地的特困城乡家庭的青年劳动力，要纳入就业培训援助对象，组织进行中长期职业技能培训，实行定向就业。

（3）、在建立被征地农民养老保障制度方面，针对被征地农民的特点，坚持"以土地换保障的原则"，建立独立于其它社会保障形式之外的养老保障制度，明确了政府、集体、个人、社会等多方筹资机制，根据地区经济差异和参保人员不同年龄段，实行不同的资金筹集标准，在个人继续缴费标准上给被征地农民以自由选择的权利，提出了建立以"个人账户为主，社会统筹为辅"的养老保障制度，明确了个人账户资金所有权归个人所有，并按照城乡统筹的原则，建立相应的养老关系转移接续等配套措施。

市土地征收补偿标准范文第5篇

【关键词】深圳市；征收评估；存在问题；对策

一、我市征收评估工作背景

（一）土地资源紧约束，征收工作成为城市建设用地供应的关键

历经30余年的经济社会超常规快速发展，深圳市土地后备资源已严重不足，存量土地的二次开发利用已成为深圳市经济社会可持续发展的主要保障。随着全市轨道交通、路网建设、大型公共基础设施等重大项目加速推进以及旧改工作的深入，城市征收量和征收项目规模与日俱增， 征收工作进入一个新的阶段，日益成为社会各界关注的焦点。

（二）征收管理机制改革逐步深化，相适应的制度建设滞后

随着政府部门职能改革的推进，市征收主管部门正逐渐淡出具体征收事务，进行运动员向裁判员的角色转换，更多征收事务向基层组织转移。但由于我市各行政区之间尤其是原特区内外存在经济实力、组织架构和历史遗留问题等差异性客观因素，加之征收项目时间紧、任务重，导致各区、各项目在征收工作中因地制宜，其实施主体、实施方式、实施程序，或者实施标准等各不相同。另一方面，随着事务性工作和权力的下放，各个承接征收重任的部门呈现出八仙过海各显神通的态势，征收顾问公司、评估公司、测绘公司等良莠不齐的社会力量的参与使得征地征收工作的组织机构日趋复杂，管理难度越来越大。

（三）征收补偿政策不完善，直接导致征收成本过高和社会矛盾

组织管理机制不统一、造成很多项目的征收补偿工作进度缓慢，补偿安置方案有相关政策的趋势，有的中介服务机构管理不到位、个别从业人员专业素质和职业操守问题，导致违法违规情况时有发生。

二、存在问题

（一）被征收人的权益得不到充分保障

1、关于房地产确权问题

产权权属资料对于评估物业的价格有很大的影响，但是在现行的有关政策法规中，针对征收涉及的物业确权主体、确权审批、确权程序、确权格式没有统一的规范性文件或工作指引，各区、各项目的确权方法不尽一致，造成性质相同的物业补偿价格差距甚大，导致被征收人权益得不到充分保障，不利于社会公平，存在不少隐患。

2、关于保障承租人权益的问题

在征收工作实际操作过程中，征收人直接与被征收人（业主）签订补偿协议。虽然在补偿协议中要求业主对承租人进行补偿，但往往是承租人得不到任何补偿。在现行有关搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用的相关政策法规中，没有对如何分配补偿资金进行明确说明，承租人的权益常常无法保障，导致承租户不配合清拆工作，甚至上访闹事。在香港、美国等征收政策完善地区，在征收时通常会分别对业主和租户进行补偿，对承租人租约权益还会做出相应适当补偿。

（二）部分相关政策不合理、政策之间存在不一致

1、青苗补偿标准不一致的问题。

目前我市对涉及青苗补偿标准的规范性文件有《深圳市征用土地实施办法》（深圳市人民政府令〔2002〕第121号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、此外有关的补偿标准还有《深圳建设工程价格信息》等，补偿标准众多且各不相同。青苗补偿标准众多且不一致给征收工作增加了难度，一方面导致评估服务机构在选择补偿标准时存在随意性，另一方面导致相似的补偿案例因采用不同的标准而得到不同的补偿价格，出现价差，存在不公平性。

2、关于构筑物及其它附着物参考价格不明晰的问题

构筑物和其他附着物补偿的参考价格的内涵不明晰。如围墙的补偿价格是否包括地基、水泥地坪的补偿价格是否包括沙石垫层等，常常成为谈判争议的焦点。由于构筑物、附着物种类繁多，建造成本也会随市场不断变化，必须对此类参考价格的内涵进行明确，或由评估确定补偿价格。

（三）实务层面存在缺陷

1、关于资料真实性认定问题

评估机构在评估时除了自身收集评估资料外，还需大量有关工程和财务方面的资料，不少资料存在难以辨别真伪的情况，严重影响评估的准确性。而在现行政策中没有明确评估资料的提供主体、确认主体、确认程序等内容。

2、关于带资开发工程款认定问题

由于历史原因，我市不少土地通过带资开发抵扣地价款或其它非现金支付方式取得。对于土地的取得成本，因为很多项目的带资开发工程未做结算或无据可查，使得在评估时难以认定其实际投入成本，从而无法确定相应的地价款，导致土地权益不清。

3、关于土地无规划指标问题

很多划拨用地或协议用地在出让时尚无土地规划指标，评估时对规划指标的认定存在争议。目前征收实际操作中，通用的做法有以下三种：一是通过法定图则确定；二是参照周边相同性质地块的规划指标；三是由征收人直接对规划指标进行认定。除第一种方法外，后两种方法都存在一定的风险。

4、关于建筑物成新率确定问题

按照房地产估价规范，建筑物的折旧年限取土地使用年限和建筑物经济年限两者之间的较短值。一般来说，建筑物的经济年限要高于土地使用年限。实际操作中，经常会出现有土地使用年限的地上建筑物和无土地使用年限的地上建筑物一起评估的情况，如果按照审计方面的要求，建筑物成新率采用直线折旧法（财务上的逐年摊消）进行评估，结果导致有证物业的成新率低于无证物业的成新率，使得有证物业的价值低于无证物业，存在不合理性。

5、关于征收边角地的评估方法问题

我市收地条例中只笼统地规定商品土地按市场价格评估补偿，而未做其他具体条件限制。如果对已建成的宗地只征收一块不影响建筑物主体的边角地时，补偿金额为按收地面积分摊总市场地价，这就可能导致评估补偿金额过高的问题。

三、对策建议

（一）理顺征收评估工作机制。

有必要开展全面的调研工作，研究制订适用于全市征收统一的工作组织、工作程序及评估标准，理顺我市征收评估工作机制。

（二）完善政策，促进征收评估工作规范化。

为推进征收评估工作规范化，亟需统一全市评估标准，完善相关政策，同一补偿标准。首先要统一青苗补偿标准，明确不同条件下的青苗补偿方案，对青苗补偿的补偿标准进行统一和细化。第二，要开展房地产确权机制研究，对征收涉及房地产的确权主体、确权程序、确权方法进行明确和统一。第三，探索承租人权益保障的有效方法，在搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用中保障承租人租约权益，明确补偿资金分配方案。

（三）建立补偿标准、价格内涵的实时跟踪机制。

根据市场变化和征收过程中发现的问题及时调整相关补偿标准，特别是对目前存在大量争议的构筑物及其它附着物参考价格标准细化问题，要建立实时跟踪机制。

（四）开展评估方法规范研究，规范征收评估行为。

对各种评估方法的选用进行规范和引导，避免各中介机构随意选用评估方法致使补偿标准的弹性无限扩大。

参考文献