商业用地评估方法

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商业用地评估方法范文第1篇

关键词:地价评估 居住用地 剩余法 城镇

中图分类号:F205 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我国经过土地制度、住房制度改革,房地产市场的形成,房地产业发展迅速[1],导致土地市场政策和价格不断变迁,城市居住用地地价跟随基准地价的不断调整而变化。居住用地价格作为房价的基础,逐渐成为政府、开发商和城市居民普遍关注的敏感热点问题[2]。居住用地价格可以被认为是反映了作为竞租者的开发商在对不同居住用地地块特征和开发潜力评估基础上所愿意支付的成本[3]。居住用地地价的评估也是地产开发商首要解决的问题,其评估方法有多种,而剩余法是地价评估中广泛采用的方法之一,在城市居住用地地价评估中经常被使用。但其方法运用时有多种解法,每种方法计算结果都不一样。因此,对居住用地怎样合理的估价,如何正确看待剩余法的应用尤其重要。

1 居住用地地价评估常用方法概述

根据全国土地分类规定,居住用地指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落),通常分为城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲地四种,其中单一住宅用地是指城镇居民的普通住宅用地、公寓用地和别墅用地;城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地和空闲地分别指农村村民居住的宅基地和村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等[4]。对于居住用地地价的评估,可以结合该宗地的具体状况,可以选用如下评估方法:市场比较法,收益还原法,基准地价系数修正法和剩余法。市场比较法以代替关系为途径,接近市场情况,但它必须以发育健全的地场市场为基本条件,没有充足的交易实例资料就不能使用;收益还原法以取得土地纯收益为途径,只适用于有现实收益或潜在收益的土地,但其纯收益和还原率的确定比较困难;基准地价系数修正法具有快速、方便评估多宗土地价格的特点,主要用于已完成基准地价评估、具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价,其精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关[4];剩余法根据最有效使用原则和合法原则来确定土地利用最佳方式,它假设在开发期间租金与交易价格不变,各项成本投入是均匀或分段均匀,也不考虑物价上涨影响,它的理论依据是地租理论和价格构成理论,是一种科学实用的估价方法,在城镇居住用地地价评估中经常使用。

2 剩余法在居住用地地价评估中的应用

城镇居住用地地价评估中,市场比较法是首选方法,对于新开发完成的居住用地,还可以使用成本逼近法。但是在很多情况下,最常用的是剩余法,在运用剩余法时,必须注意其资金的时间价值。下面进一步说明剩余法的应用。

2.1 剩余法及其资金时间价值概述

剩余法又称假设开发法、到算法或预期开发法。它是从待估对象土地所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法[5]。其公式如下。

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-锐金

式中:（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算。

（2）专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费,一般以占建筑费的百分比i计算,即。

专业费＝建筑费×i。

（3）正常利息率为r,则利息＝(建筑费＋专业费＋地价)×r。

（4）正常利润率为p,则利润＝(建筑费＋专业费＋地价)×p。

（5）与地价有关的税收为t。

（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总,即可得到。

地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－(建筑费＋专业费＋地价)×r－(建筑费＋专业费＋地价)×p－t。

整理后即:

(1)

土地开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期,在这一周期过程中,各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关,即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于地产开发的全过程中。据此,剩余法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量,充分反映出资金运用的时间价值规律特征,因此,假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点,运用资金时间价值运动规律进行估算,才能使估算的结果准确可靠。资金的时间价值,是通过时间和利息率来体现的,有借贷款,但无借贷时间,如马上就还,则利息为零。在剩余法评估地价时,全部预付成本=建筑费+专业费用+地价,或者,全部预付地价=土地开发费+生地地价,是计算利息的基础,但是,利息额的大小则与开发过程长短有关,开发过程越大,利息额越大[6～7]。针对这一情况,现就剩余法的具体计算公式、利息、利润的计算案例进行讨论。

2.2 剩余法应用的案例

（1)委估对象:某七通一平的空地,面积2400平米,允许用途为商住混合楼,容积率7,覆盖率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估价要求:2007年10月出售,求购买价。

（3)其他估价条件:①设计建筑面积16800平方米,14层,1～2层2400平方米用于商业,3～14层14400平方米用于住宅;②开发费用估计:总建筑费1200万元,专业费为建筑费的6％,利息率10％,税费按楼价的8％计;③估计建成后商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。预计当时售价商业楼6000元/平方米,住宅楼5000元/平方米,投资利润率为20％;(4)建设共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的总建筑费,第二年投入30％,第三年投入20％。

计算方式的选择。

(1)公式法:①总楼价=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②总建筑费=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③总地价=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④单地价=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)静态方法:①总楼价=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②总建筑费=12000000(元)。

③总专业费=总建筑费×6%=12000000×6%=720000(元)。

④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率

=总地价×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=总地价×0.3+2226000(元)。

⑤总税费=总楼价×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×20%+12720000×20%=总地价×0.2+2544000(元)。

⑦总地价=86400000－12000000－720000－(总地价×0.3+2226000)－6912000－(总地价×0.2+2544000)。

总地价=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧单地价=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)动态方法(一)。

①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。

②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939(元)。

③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×0.2+2275252(元)。

⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥单地价=16103(元/m2)。

(4)动态方法(二)。

①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。

②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939。

③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④总利润=(总地价+总建筑费实际投入额+总专业费实际投入额)×利润率/(1+10%)3

=总地价×0.1503+1911345(元)。

⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥单地价=16930(元/m2)。

每种计算方法所得的结果都不一样,但要注意,动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用,这样不仅会产生重复计算,而且使估算结果出现偏差;同一项目不能用两种方法分别计算,这样有可能出现测算结果差别较大,给人产生评估方法不科学合理的印象,使评估价格的可信程度受到影响。然而在公式法中,出现动态方法和静态方法混用:总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式;地价计算却直接套用静态计算的理论公式;利息计算存有偏差,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方法是从单利计息的角度,通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息,从而考虑资金的时间价值[8]。实际上是确定计算时点为开发之初,不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到不动产开发完成为止。静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们的价值折算到同一时点上(通常是折算到估价日期上),然后再相加减,但这一过程中,为避免重复不再单独考虑投资利息[5]。可见此题只能运用动态方法,在一些文献[9～12]中,曾出现应用公式法,静态方法和动态方法(一),但如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和,在采用动态方式计算时,不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为,按“折现过程即计算过程”,折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润。另外,应注意利润的取得应在商品房售出之时,无销售收入则无利润可言。因此,总利润值也应进行折现,以与其它指标相统一。据此分析,动态方法(二)是相对正确解法。该案例应采用动态方法(二)计算。

3 结语

剩余法的应用在目前来说是比较成熟的,但其运用时需注意考虑资金时间价值的影响。在公式法中,由于出现动态方法和静态方法混用,使得计算结果过低,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方式不考虑各项支出、收入发生的时间不同,使计算结果过高,而且主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方法(一)实际上是假设利息计利润,但由于折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润,造成计算结果偏低。动态算法(二),实际上是假设利息不计利润,是对动态方法(一)的改正,计算结果相对比较正确。在实际估价中,应合理预测地产开发周期及费用支付特点、融资及销售等情况,在此基础上适当考虑资金时间价值的影响,运用正确的评估方法,这样才能得出科学的评估结论。

参考文献

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商业用地评估方法范文第2篇

物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。

二、经济欠发达地区房地产计税价值

评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。

（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。

（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。

（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。

三、经济欠发达地区计税价值评估特点

经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。

（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。

（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。

（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。

四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究

经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。

（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。

（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。

（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。

（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。

商业用地评估方法范文第3篇

自2009年8月财政部颁布《高等学校会计制度（征求意见稿）》（以下简称新制度）以来，高校会计制度改革这一主题引起了学界的高度关注。当前高校实行的是1998年颁布执行的高校会计制度（以下简称旧制度），旧制度以收付实现制为基础，这一制度造成很多弊端，比如会计信息失真，具体而言资产、负债反映不真实、收入和成本不真实等，制约了高校的发展，高校会计制度改革势在必行。相关学者意识到了这点，并展开了大量的研究和论证。研究主要集中在以下几个方面：一是高校新旧会计制度的对比研究，主要从会计核算基础、会计科目、会计报告等方面展开对比；二是现行高校会计制度实施的困难与对策研究，主要是高校财务管理人员从实际工作出发，具体阐述现有制度弊端，进而提出会计制度改革的相关建议；三是将会计信息质量、财务风险防范、预算管理等视角与高校会计制度改革相衔接，旨在阐明新制度下，如何提高会计信息质量、如何防范财务风险、如何加强预算管理，这些研究都有较强的理论和实践指导意义。高校会计制度改革，其中一点就是要对固定资产计提折旧，对无形资产进行摊销。但在旧制度下，固定资产均未提折旧，而无形资产，尚有大部分未入账核算。据来自广东高校的调研数据显示，83.33%的高校对于本校的专利、技术未入账核算，80%的高校对于本校的土地使用权未进行核算。在这种背景下，如何对固定资产、无形资产进行新旧制度核算转换？我们认为对资产的重新估值就变得关键。现有文献中尚无针对高校固定资产、无形资产新旧制度转化估值的相关研究，这就成为我们的研究任务。本文主要解决高校新旧会计制度转化过程中的三项资产估值问题，以期能对实践工作有所启发。

二、资产估值基本方法概述

资产的种类多种多样，其估值方法也有所不同。本研究主要关注高校固定资产（房屋及建筑物、设备及设施）、无形资产（专利、技术）以及土地使用权的评估（以下简称高校三项资产）。在会计核算中，土地使用权严格意义上应归属于无形资产类别，但高校拥有的土地使用权是由政府无偿拨入，其无偿性是区别与其他无形资产（专利、技术）的显著特点，在评估方法的选取上有差异，因此本文区别对待。

传统的资产估值方法主要有三种：市场法、成本法、收益法。市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，市场法运用的必须具备一定的前提条件：即需要有个充分发育、活跃的资产市场；此外，参照物与其被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。现实中，与被评估资产完全相同的资产是很少见的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数等能否获取，是决定市场运用成功与否的关键。市场法的运用，能够客观反映资产目前的市场情况，评估结果易于被各方面理解和接受。但前提是需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用；此外，该法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的关键是测算被评估资产的重置成本以及各项损耗价值，具体有实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。成本法是当前比较重要的资产估值方法之一，主要在于比较充分地考虑了资产的损耗，评估结构更趋近于公平合理；其次，有利于单项资产和特定用途资产的评估；再次，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是，采用成本法的缺点是工作量较大，而且它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的关键是测算资产未来预期收益和贴现率，运用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。但是预期收益额、贴现率预测难度较大，易受较强的主管判断和未来不可预见因素的影响；另外收益法的适用范围很小，一般用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

三、高校三项资产特殊性

高校存在的目的与企业存在的目的不同，企业以发展和盈利为目的，而高校的存在是为了教书育人、发展教育、振兴科技，提供的是社会公共物品，而不是以盈利为目的，这就决定了服务于高校的资产与服务于企业的资产具有很大的不同。高校三项资产的特殊性主要体现在以下几个方面：

（一）高校资产未来收益难以计量 企业的资产，只要能产生独立的现金流，就可以很好的估计该资产的价值，而高校是非盈利性质的，高校资产发挥的作用是难以用财务上的现金流或其它财务收益指标来衡量，比如服务于教学、科研的各项资产，不能简单地用向学生收取的各项费用来测量资产的收益，这有悖于高校存在的初衷；高校进行的科学研究，其中基础性研究获得的科研成果，难以市场化，很难有收益，但不能因此然为基础研究成过就没有意义，因此，用财务收益来衡量高校资产是有失偏颇的。

（二）高校资产历史成本计量偏误 企业资产的历史成本，以获得该资产所付出的对价为依据，比如企业的固定资产，其历史成本包括买家、相关税费、运杂费、安装费等，而高校当前的固定资产的历史成本确定过于简单，只将资产的买价作为入账依据，相关税费不做考虑。这种差异从源头上已经决定高校固定资产的价值有偏误。此外，高校对账上的固定资产均不提折旧，这些规定造成了严重的账实不符。

（三）高校零成本账外资产较多 高校零成本账外资产较多，尤其是对于公办高校，比如土地。高校所占用土地都是政府无偿划拨的，且在当前的会计账簿中未做反映，形成账外资产。此外，对于一些研究型大学，其专利、技术、发明等研究成果非常多，但由于管理制度上的欠缺，高校财务很难确认研究成果的价值，因此这些成果要么没入账，要么其入账依据仅仅是专利、技术、发明等的申请费用，而其实际研发成本却未考虑，因此形成大量的零成本账外资产。

四、高校三项资产估值方法选用及修正

如前所述，资产估值的方法主要有市场法、成本法和收益法等多种方法，而在具体选用估值方法时，还需综合考虑多种因素，如资产估值方法的选择必须与资产评估价值类型、资产评估对象相适应，资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约，还要考虑不同的评估途径等。

鉴于高校的非盈利性以及高校三项资产的特殊性，本文认为难以从现有的估值方法中直接选取某种方法来进行高校三项资产的估值，必须对现有估值方法加以修正，方能利用。

首先如前所述，高校资产难以找到合适的资产收益指标来测定，因此本文不建议使用收益法，而建议针对不同类型的资产分别使用市场价格法和重置成本法。

（一）固定资产估值 高校固定资产大体可分为两类：房屋建筑类和设备设施类。总体思路上，高校的固定资产如果在市场上能找到同样功能、同样新旧程度的资产，直接用市场价格作为高校该项资产的价值最为方便和简单；如果不能满足上述条件，高校固定资产的估值将采用成本法，即在市场上找到与现有资产功能类似、结构相同的资产，然后考虑实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，计算出高校固定资产价值。

（1）房屋建筑类资产。本文认为房屋建筑类资产采用成本法进行估值。理由是高校的房屋建筑物与市面上的商用、公用房屋建筑物的功能、作用不同，不能参照商用、工用性质的房屋建筑物来估计，因此市场法不可取。

房屋建筑物评估的成本法是基于房屋建筑物的再造费用来考虑，通过估算出房屋建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出房屋建筑物的评估值。其计算公式为：房屋建筑物价格=房屋建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

一是房屋建筑物重置成本测算 对于房屋建筑物重置成本的测算方法有多种，如预决算调整法，重编预算法和价格指数调整法等。而预决算调整法进行评估，必须要具备完整的房屋建筑工程竣工决算资料或预算资料；格指数调整法是指根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其它相关价格指数推算出房屋建筑物重置成本的一种方法。由于方法本身的缘故，在推算待估房屋建筑物重置成本的准确性方面略显不足，一般只限用于单位价值小、结构简单的房屋建筑物重置成本的估算。综上，本文认为宜采用重编预算法测算高校房屋建筑物的重置成本。

重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估房屋建筑成本项目重新估算其重置成本，此方法主要适用于构造简单的建筑物，具体如下：房屋建筑物重置成本=∑[（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）±材料差异]+按先行标准计算的各项间接成本

二是实体性贬值测算 房屋建筑物实体性贬值，课题组认为采用适用年限法测算即可。使用年限法是指利用房屋建筑物的实际已适用年限占房屋建筑物适用年限的比率作为房屋建筑物的有形损耗率，据以测算实体性贬值的方法。

有形损耗率=（房屋建筑实际已使用年限/房屋建筑实际已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100%

实体性贬值=房屋建筑物重置成本* 有形损耗率

三是功能性贬值测算 房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、适用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。具体对于高校而言，房屋建筑物功能性贬值主要就是房屋建筑物不能满足教学用途而发生的额外费用，或者由于房屋建筑物富余而形成的浪费。

功能性贬值=功能不足发生的额外费用（或功能过剩形成的固定成本损失）/资产收益率

四是经济性贬值测算。房屋建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降、如商业用房的空房了增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。对于高校而言，房屋建筑物经济性贬值主要就是招生规模极度缩减导致校舍大面积空置而产生的固定费用损失。而对于当前的中国高校而言，尚不存在该问题。因此经济性贬值可以忽略。

综上，对于高校房屋建筑物估值，宜采用成本法。通过重编预算法估算房屋建筑的重置成本，然后扣减相应的实体性贬值和功能性贬值即可。

（2）设备设施类。设备设施主要是指用于教学、科研的各种仪表、机器、设备等固定资产。这类资产多是外购而来，因此在市场上可以找到同样结构、功能的，直接用市场价格调整成新率后的价值作为高校该项资产的价值最为方便和简单。成新率的估计多靠专用人员综合考虑多种因素后，经验判断得来。

设备实施类价值=相同或类似设备市场价格*成新率。

成新率=■* 100%。

（二）无形资产估值 高校的无形资产总体上可分为两类：知识产权型无形资产和权力型无形资产。对高校而言，知识产权型无形资产包括专利、技术、实用新型发明的使用权等，而权力型无形资产则是指土地使用权。本文将土地使用权区别对待，具体估值另作讨论。对于高校已有知识产权型无形资产，按其是否实现技术转化，区别用不同的方法进行估值。

（1）已实现技术转化的知识产权型无形资产估值。已实现技术转化的知识产权型无形资产，是指那些已经签订技术转让合约或已达成技术使用协议的专利、技术、实用新型发明等。这一类型的资产能够给高校带来明确的未来收益，可采用比例收费评估法进行估值，比如对于专利权的转让收入，其价格主要与协议约定的收费方式相关，具体公式为：专利权价格=销售收入*专利权收入分成率。其中专利权价格=最低收费额+销售收入*专利权收入分成率

（2）未实现技术转化的知识产权型无形资产估值 未实现技术转化的知识产权型无形资产，主要是指搁置在案的各项无形资产，包括高校的基础型研究成果和大部分尚未转化的应用型研究成果。由于缺乏市场法和收益法应用的必要条件，对于这类无形资产的评估，本文建议采用成本法。

采用成本法评估无形资产，基本公式为：

无形资产评估价值=无形资产重置成本*成新率

从公式看出，用成本法评估无形资产，关键是确定其重置成本和成新率。就无形资产成本而言，它是指现时市场条件下重新创造或购置一项全新的无形资产所耗费的全部货币总额。高校是科学研究的基地，其无形资产多为自主研发，因此本研究主要探讨的是自创无形资产重置成本的确定。

自创无形资产的重置成本，按该无形资产实际发生的材料、工时消耗里，按先行价格和费用标准进行估算。即：无形资产重置成本=∑（物质资产实际消耗量*现行价格）+∑（实耗公式*现行费用标准）

其中，重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算，原因在于：一是无形资产是创造性的成果，一般不能原样复制，从而不能模拟在现有生产条件下再生产的消耗量。二是无形资产生产过程是创造性智力劳动过程，技术进步的作用尤为明显，如果按模拟现有条件下的复制消耗量来估价重置成本，必然影响到无形资产的价值形态的补偿，从而影响到知识资产的创制。

而对于无形资产的成新率，其影响因素是无形资产的贬值，包括功能性贬值和经济性贬值，因无形资产无实物形态，也就不存在实体性贬值。通常成新率的确定，采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。专家鉴定法，是指邀请有关技术领域的专家，对被评估无形资产的先进性、适用性做出判断，从而确定其成新率的方法；剩余经济寿命预测法，是由评估人员通过对无形资产剩余经济寿命的预测和判断，从而确定其成新率的方法。公式为：

成新率=■* 100%

综上，对于高校无形资产的评估，应区分不同类型而采用不同的评估方法，使其估值尽可能科学、合理。

（三）土地使用权估值 土地使用权是权力型无形资产的一种，其评估方法可采用市场比较法、成本法和收益法中的任何一种。但针对高校而言，其拥有的土地使用权是政府无偿拨入，土地用途不同于其它商业用地、工业用地，且其收益难以用财务指标来衡量，因此不具备采用成本法和收益法的条件。本文建议采用市场比较法进行估值。

土地的市场比较法是指在同一市场条件下，以临近时期条件类似的土地交易实例作为参照，同待评估土地进行比较，参照这些已成交的土地使用权价格，通过多项因素的修正，最终求得土地使用权价格的方法。

土地使用权价格=比较案例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数

比较案例价格较容易取得，因为目前国家的土地交易市场是活跃的，而上述修正系数却难以确定，再加上市场比较法主要运用在商业用地和工业用地的评估，高校用地是一种特殊用地，直接用土地使用权二级交易市场的数据来做评估不太理想。笔者认为，对于高校用地的评估，可以在市场比较法的基础上稍作修正。具体如下：

土地使用权价格=基准地价*综合修正系数

即用政府规定的土地一级市场上的基准地价替代比较案例价格，且不区分多种修正系数，综合成一个修正系数即可。因为在我国，由于政府对土地使用权市场的相对垄断，土地一级市场上的基准地价具有相当的标杆作用，因此采用基准地价进行评估是具有科学性和合理性的。至于综合修正系数的确定，首先要从入地用途、待评估土地的区域和个别因素中选择影响土地使用权价格的各主要因素，然后确定具体的修正系数。在计算影响地价的各因素的修正系数时，要利用样点地价与基准地价的关系，确定修正系数的大小。

高校新会计制度实施势在必行，对于高校三项资产的重新估值，本研究认为应区分不同类型资产，采用不同的估值方法，具体如图1所示。

参考文献：

[1]刘玉平：《国有资产管理与评估》，经济科学出版社2004年版。

[2]乔春华：《高等学校会计制度设计若干问题的探讨》，《教育财会研究》2009年第12期。

[3]查道林、万丽亚：《财务风险防范视角的高校会计制度改革探讨》，《财会通讯》2011年第4期。

商业用地评估方法范文第4篇

所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。

二、基准地价系数修正法

涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。

早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。自2011年以后，各地的基准地价更新，北京、武汉、海口、广州等基准地价，多数都添加了用途修正参数表，对医疗、科教、仓储、物流、养老、殡葬等特殊用地，均提出适宜本地经济状况的参考用途和修正系数。通过基准地价系数修正法，即可顺利完成特殊用地的评估测算。即使待估宗地所在地的基准地价没有用途修正，也可通过比较城市规模、经济水平等外在型指标，可选用待估宗地所在地临近的、规模近似的不同城镇的用途修正体系进行测算，作为参考。

三、市场比较法及期日修正参数

作为评估方法的鼻祖，市场比较法在特殊用地评估项目中似乎用处不大。原因有三：首先，作为市场比较法的案例来源，选取时要剔除拍卖成交、抵押转让案例以及协议出让的数据，这样既可以排除现场竞价气氛对成交价格的干扰，也避免人情关系对抵押、转让价格的哄抬，更能避免政府招商引资或历史原因对成交价格的不利影响。其次，在土地市场网上关于出让宗地的具体用途，并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例，这就进一步缩小了可选案例的范围。最后，即使成交案例的价格可信，那么对于心理预期价位高企的委托方来讲，这个价格已经是“过去时”，而非将要“招拍挂”或者抵押可用的预期价格，不代表估价期日的土地市场地价水平。那么，期日修正不足以修正这个偏差么？

期日修正参数，本身即作为基准地价系数修正法应用的一个参数，广泛应用于市场比较法与基准地价法的测算过程中，在剩余法（假设开发法）中，也应用于对不动产未来租售价格的动态分析。目前各主要评估机构的及优秀土地评估报告，采用的多为中国城市地价动态监测网公布的105个城市的地价增长率及地价指数。但在应用中有部分专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟待估宗地所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售r格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有一定的市场盲目性。

市场比较法在选取特殊用地案例时，可以在有限的可用案例周边，选取相同供需圈、近似规模、可修正容积率及个别因素的传统用途案例，将可用案例与传统用途案例修正到同一条件下进行价格对比，即可推算出该特殊用途地价水平与传统某一用途地价的具体比例。

在实践中，基准地价系数修正法与市场比较法，是最常使用的两种方法。但是由于城市建设与房地产开发，基准地价级别区域更新速度较快，即使2015年公布实施的基准地价，其测算内容和数据也是采用2012年或者2013年基准期日的市场数据，更新速度远远不及房地产市场现实发展，并且根据《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）内容，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”，大部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。因此，收益还原法或剩余法就成为必然的技术方法选择。

四、剩余法和收益还原法

剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在揣摩委托方心理预期的角度，是从“假设开发”的角度进行项目预期，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。在进行市场调查时，要对待估宗地的用途有针对性地调查。比如教育用地要调查估价项目周边相同类型学校的入学率、住宅小区适龄人口、入学费用标准、附加项目收费标准、防护设施建安成本、相关税费减免政策等指标，养老用地要调查区域内养老院数量、不同档次床位数量及比例、托护收费标准、医务用房建安标准、相关税费减免政策等指标。

相对来说，收益还原法是剩余法的落实。因为毕竟剩余法是“假设开发”，按照预期收益原则来测算，而收益还原法则更多的考虑已建成项目并投入运营的特殊不动产价值。这也是剩余法和收益还原法的原理所在：收益还原法是测算每年毛收入扣除各项费用后的净收益及到期转售收入，用适当还原率折现，并根据剩余年期，直接推算出不动产价值；剩余法则是先假设不动产收入，扣除修建成本和合理利润、利息，得出不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。

针对特殊用地采用收益还原法评估，一方面可以索要估价对象运营机构近三年的财务报表以更详实的反应估价不动产的资金流；另一方面也要体现“最高最佳使用”原则，进行区域调查，根据估价对象的特殊用途进行合理预判，既不能完全依赖运营机构给出的财务数据，丧失评估行业独立性，也要保持客观客观公正，对该行业的财务数据和地价水平保持合理警惕性，避免出现价值偏离或技术违规。

五、成本逼近法和建安成本、利润率

作为最体现谨慎原则和严格按照“有法必依”原则来测算各项税费、积算土地价格构成的成本逼近法，其实并不适用于特殊用地的测算，原因就在于一个参数：利润率。

作为评估重要参数的利润率，不光针对剩余法中开发成本起着一定作用，也是成本逼近法中仅次于土地还原率的重要参数。关于利润率的来源，一般来自于估价人员对估价对象从事行业的预判，但是在成本逼近法中没有一个合理有效的依据，这个参数的确定极易招致各级评审专家的责难。有的机构选取近年行业报告，有的机构选取省级行业分析，甚至有的机构就直接照搬委托方提供的可研数据，这都或多或少地偏离了评估行业赖以生存的公平、独立、客观的基本原则。

关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润”。而剩余法中利润则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率”。

那么，有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率，又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅v年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。

商业用地评估方法范文第5篇

关键字：城市房屋拆迁；利益；倾向

随着我国城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其偏好获得最大的满足，。

一、目前城市房屋拆迁中的利益倾向

1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前通行的城市房屋拆迁评估办法是摘要：房屋重置价加上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基准价格（基准地价）。

从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重置成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重置成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地和配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估价格将远大于重置成本法评估的价格。因此，按照现行的评估方法，被拆迁人的利益必然受到损害。

2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人

目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因和委托人存在着利益关系，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往往不按照房屋实际价值进行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩，和法律规定不符。

3、强制拆迁时有发生

众所周知近年来，由于我国家法律法规的不完善，政府在城市建设非凡是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力，强制执行。由此引起的政府和拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会新问题，比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。

二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析

1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位

拆迁人和被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设

定以及违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。

根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人和房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”

仔细分析，此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化，在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾，房子肯定是要拆的，被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿；在房子拆迁和否这个对于被拆迁人来说意义重大的新问题上，被拆迁人是没有发言权的，先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害，一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益，向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼，在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判定也存在新问题。

根据《条例》第24条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”新问题的焦点在于“市场评估价格”，房地产市场评估方法有很多种，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有论述）。其实，无论采取何种市场评估方法，其得出来的价格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道，市场价值的形成需要相应的市场前提摘要：买方和卖方均完全出于自愿；具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般为非自愿，而且拆迁还受到一定期限的限制，这和一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿，但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候，交易心理上已完全处于劣势，所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中，无论是质和量都没办法和市场价格相提并论。

2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑

根据目前的宪法，城市土地都属于国家所有，从技术角度考虑，实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的时候，实际上扮演着两个角色摘要：一方面，政府是土地所有权之人，而该土地上的居住者，仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

这两个角色合二为一，互相支撑。政府作为公共利益的代表者，为了政府认定的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权之者，那么，政府自然可以想什么时候拆迁就什么时候拆迁，想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回，因为土地本来就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作为土地临时使用者的被拆迁人，你假如不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权人的权利，而且也损害了公共利益；而政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对于土地的所有权，更为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。如此，土地权利和政府的权力结合在一起，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。

正是这种制度“短路”，导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁，尽管已引起民众不满，却仍然以为自己的行为是完全正当的。要解决这一新问题，首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色摘要：作为国有土地所有权者的角色，和公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益，但是，城市国有土地的所有权，究竟由谁代表、如何行使，却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表，存在严重利益冲突。

三、解决新问题的建议

1、完善《条例》

法律的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》，《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便，而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式，评估机构应该由被拆迁人委托；另一方面，要改变房屋价格评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚办法。

2、政府退出开发性和商业性的拆迁

对于开发性和商业性房屋拆迁，政府完全可以不参和、不介入，由开发商和被拆迁人协商拆迁相关事宜，按照市场化模式操作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样，政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来，对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理，做好专职“裁判”员角色，这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说，也具有重要的意义。

3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度