土地流转和土地征收的区别
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土地流转和土地征收的区别范文第1篇
关键词：宅基地；使用权；流转；驱动力
中图分类号：F325.25文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)09-0039-02
国家规定，农村宅基地流转只有国家征收征用和集体组织内部流转两种合法形式，但实际上农村宅基地的流转十分普遍，特别是在城市郊区。农村宅基地的普遍流转必然有其驱动力，概括来说宅基地流转的驱动力主要包括城镇发展驱动、经济发展驱动、经济利益驱动、文化传统驱动、国家制度政策驱动等。根据宅基地流转主体的不同，可将宅基地使用权流转分为国家征收征用流转、农村集体组织转用流转、农村居民自发流转。由于流转主体的不同，其相应的流转动力也应是不同的。
一、国家征收征用流转驱动力
国家征收征用流转是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体手中或农村居民手中征收征用宅基地。征收是不仅使用权发生改变，所有权也发生了改变；征用只是使用权发生改变，所有权不发生改变。但无论是征收还是征用，其使用权都发生了流转。本文不将征收与征用加以区别，统一称为“征用”。
国家因经济社会建设发展需要产生了征用农村集体土地的内在需求，农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分也必然列在其中。国家征用宅基地的内在需求包括城市规模扩张的需求、经济发展的需求、区际联系的需求等，这些需求构成了宅基地征用的内在动力；国家征用宅基地所依靠的强制力具体表现为各种法律法规和政策的制定与实施，这些正式制度的实施形成一种外在动力，即制度诱致力，来保证宅基地征用的实现；地方各级政府所拥有的政治权利引致其自身的利益需求，这种利益需求形成了一种新的农村集体土地征用的外在动力，利益驱动力。
1.城市规模扩张
城镇化和工业化是人类社会发展的必然趋势。诺瑟姆（Ray M. Northam）把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段、中期加速阶段、后期缓慢停滞阶段。周一星（1995）认为[1]，我国的城镇化已从初期阶段迈入中期加速阶段。城镇化的中期发展阶段不仅表现为城市数量的增加，更表现为城市规模的迅猛扩张。在中期发展阶段，由于城市具有“优越的区位条件、便捷的交通网络和较发达的通讯、邮电设施，使城市具有发展某些主导职能部门的优势，并有主导职能部门相继发展的‘乘数效应’带动其他相关行政、经济职能部门的相继发展。”[2]城市的加速发展吸引了人口、劳动力、土地、资本等大量生产要素向城市集中，促使城市规模不断向外扩张，城市周围的大量集体土地通过征用转为城市用地，农村宅基地的使用权也由农村居民转给了地方政府和其他相关主体。
2.经济发展驱动
经济发展扩大了对物流、信息流、资金流等的需求，掀起了基础设施建设的，农村集体土地被大量征用，基础设施建设占用的宅基地也被一并征用过来，推动了农村宅基地的流转。同时，经济的发展提高了人们的生活水平，人们对居住环境、生活环境、交通便捷等的要求越来越高。城市规模的不断扩张给居民带来了居住环境恶化、交通拥挤等众多的城市问题，城市中工业企业特别是重污染企业的发展不仅受到城市日益高昂的地价的制约，也受到城市居民的抵制。工业企业要进一步发展，必须搬离市区。工业企业的新建不仅需要厂房办公用地，还需要配套设施用地，这必然导致大量的农村集体土地被征用，宅基地的征用也不可避免。
3.制度诱致力
2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给与补偿。”第2条第5款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第43条第2款规定：“前款所依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”车裕斌（2004）分析了土地征用制度在农地转为城市建设用地的动力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的强制性，而相应的土地规划制度和土地保护制度因内在的种种缺陷，实施执行的强度远远不如土地征用制度，各级地方政府在运用其征地权时往往将征用制度的强制性发挥到了极致，在征用范围上农户没有发言权，在补偿费用上农户更没有发言权，这种征用权缺乏有效的监督和制约的制度促进了农用地征用流转的加速，甚至出现农用地征用规模远远大于地方经济发展对非农建设用地需求的情况。”虽然宅基地的征用比农地征用复杂一些，代价高一些，但由于国家对农地征用的管制越来越严，同时鼓励农村建设用地整理，将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，加上征用土地的巨大利益诱惑，征用农村宅基地也就成了必然趋势。
4、经济利益驱动
征用宅基地虽然相对于征用农地要付出较高的代价，但相对于国有土地使用权出让价格，单位面积宅基地征用补偿费仅相当于国有土地使用权出让价格的几分之一甚至十几分之一。巨大的利润空间促使地方基层政府利用新农村建设的时机，加大农村建设用地整理的力度，置换出更多的城市建设用地指标，征用更多的农村集体土地。
二、农村集体组织转用流转驱动力
农村集体组织转用流转的驱动力主要表现为经济利益驱动，这种表现在城镇郊区、特别是大城市郊区表现得特别突出。
随着经济的发展、人们生活水平的提高、城市规模的扩大、城市人口的增加，对城市住房的需求越来越大，再加上对房产投机投资，造成各城市房价一路飙升。目前城镇房价已与普通城镇居民收入严重失衡，房价已大大超过居民的购买力，这从各界纷纷要求政府控制房价的呼声日益高涨就可窥见一斑。作为理性的城镇居民在买不起市区住房的情况下，定会将目光投向郊区价格较为低廉的“村产房”，也就是“小产权房”。
农村集体组织是农村集体土地所有权代表，作为理性的代表来说，其必然为本集体组织谋取更大的利益。由于非农建设用地的收益远远高于农地农用的收益，市区房价一再高涨，“小产权房”存在较大的市场，农村集体土地所有权代表必将集体的土地转为宅基地进行“小产权房”开发。况且集体非农建设用地使用权出让的收益如何分配和使用，目前法律法规尚无明确规定，农村集体土地所有权代表对这一部分收益具有完全的支配权。利用宅基地进行房地产开发存在巨大的利益空间，必会激发农村集体组织运用各种手段将集体土地转为宅基地，就是违反国家有关土地的法律法规也在所不惜。何况他们还会采取规避法律法规的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明显的例证。
三、农村居民自发流转驱动力
农村居民自发流转宅基地包括宅基地继承、买卖、出租等，其驱动力主要是经济利益驱动和文化传统驱动。
1.经济利益驱动
经济利益驱动应是农村居民自发流转宅基地的主要驱动力。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但由于种种原因，一户多宅现象还比较突出，农户住不了那么多宅基地，特别是在城市购买了商品房的农户，遇到合适的买主就会将宅基地卖掉。
出租宅基地主要是出租房屋连带出租宅基地，这种现象主要出现在城镇郊区，特别是在“城中村”中。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”[3]。城市的扩张吸引了大量的外来人口，“排外的住房政策”使外来人口只能从“城市住房体系”之外寻找住房；租赁、尤其是租赁私房，成为外来人口获取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠优越的区位，低廉的价格成为外来人口首要的房源地。城市郊区农村宅基地的大量流转是在经济利益驱动下伴随着外来人口大量涌入城市而自发形成的，是城镇化发展的必然产物。
2.文化传统驱动
社会的发展产生了两种文明，即城市文明和乡村文明，两种文明相互影响、相互吸引、共同发展，由此产生了城乡之间的流动。城乡之间流动促进了城乡文化信息交流，使农村居民认识了城乡之间的差异，形成更高层次的心理需求，产生进入城市成为城市人的欲望[4]，当条件成熟时，就会诱致其进城定居。其在农村的房产和宅基地，特别是“一户多宅”的，就会想办法进行流转。同样，城镇居民也受到乡村文明的吸引，特别是农村优美的自然环境、淳朴的乡情、清新的空气等成为吸引城镇居民的引致力。虽说当前农村落后的基础设施会对这种需求有很大的约束，但随着新农村建设的推进，农村各种条件的改善，这种需求必将会越来越大。
继承是文化传统驱动力促进农村宅基地流转的另一种形式。虽然我国法律法规规定：农村宅基地不能继承，但几千年的中华传统：上辈的东西遗传给下辈是天经地义的。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民的私产，很多都是其祖上一辈一辈传下来的，既是祖宗留下来的宝贵遗产，也包含对先人追思的深厚情感。
风水说也是文化传统驱动力表现形式之一。中国几千年来，农村建房就讲究风水一说，许多农户宅基地流转就是受了风水的影响。
参考文献：
[1]周一星.城市地理学[M].北京:商务印书馆,1995:88.
[2]张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与制度创新[J].中国农村经济,1999,(7):43-49.
[3]魏立华，阎小培.中国经济发达地区城市非正式移民聚居区“城中村”的形成与演进――以珠江三角洲诸城市为例[J].管理世
土地流转和土地征收的区别范文第2篇
关键词：城乡一体 土地市场 构建
由于我国的市场经济的快速发展和不断渗透，土地市场在城市和乡镇中的一致性发展在很大的程度上已经具有了可以实行的可能。城市乡镇的社会经济的发展性的战略，它的本质是要摒弃以往的城市与乡镇的分离式发展的方式，实施城市乡镇的发展体系，城市乡镇一起向市场经济的系统进行过渡。城市乡镇的一体土地的市场建设的重点与难点主要是名词的土地市场的建设，有很多的学者都对这方面有很多的研究。
一、目前我国建设城乡统一的土地市场所出现的问题
（一）现在实行的制度对集体的土地使用权利方面的流转方面限制地很严格
我国现在的法律与制度都禁止进行集体土地的出让、转让以及租给非农用的构建，集体的土地拥有者不可以自行更改土地的用途。对集体的土地拥有权的流转，国家对此同样有非常严格的制约，跨越乡村组的承租和受让集体的存量构建使用地等，都一定要把原来的集体土地变为国有的，才可以被允许进行转让和流通。这给企业造成了非常大的压力，对集体经济的组织实现集体土地效益最大化也是非常不利的。
（二）一味的城市化建设造成城乡之间的差异越来越大
现在所实行的土地市场政策为了政府的乱用土地的征收权利、利用土地的经营进行利益的牟取以及开发商大量地圈地提供了方便，还有了法律政策的保证，产生了土地的城市化的现象已经大大地超出了人口的城市化现象，这样的结果使得城市与乡镇只之间的差异变得非常大。但是真正的健康城市化的建设应该是城市与乡镇一起进步，城市的居民与乡镇的居民达到共同的富裕。
（三）小产权房的热销，导致产权交易的混乱情况
小产权房也被叫做乡产权房，主要是在乡村的集体土地上所构建的房子，国家不给下发房子的产权证明，只是由乡镇的政府或是村委会进行证明的所有权的房子，不但没有土地的证明，也没有房产方面的证明。这样的乡产权房尽管没有这两个证明，不可以进行正常的市场方面的交易，但是因为房价太高而造成许多城市中的居民没有能力购买房子，所以他们购买了乡产权房。已经购买的城市房子的人们非常地重视政府对乡产权房交易的处理，要是能够进行合乎法律的流转，不但会违反了法律上的制度，还对购买了高价格的房子的人们不公平，比较可能使政府和居民之间产生矛盾。
（四）集体的土地使用权缺少时间的制约，这会对土地的交易有影响
从现在的集体土地的使用权的使用时间的政策规划来分析，主要是实行年期的时间政策不能确定时间期限，当这种年期结束的时候使用人的有关财产方面的归属权是不明确的，而且会存在着财产充公的可能性。这样一来就会限制了土地的使用人对土地投资方面的积极性，甚至还影响了耕地的专业化经营，让农场的投资人、鱼塘的投资人都不想要出租或是接受流转年期太短的土地和鱼塘的使用权利。
二、建设城乡一体化的土地市场的重要性
根据现在所实行的法律，国家如果是为了公共的利益需求，允许根据法律对土地进行征收或是征用，但是要给予相应的补偿。因为缺少严谨的对公共利益内容上的辨别，特别是缺少清晰的区别公益性土地的使用已经经营性土地使用之间的界限，乡村的土地已经变成了城市建设所使用土地的无限制的供应源头。并且还有各个地区的政府受到城市经营概念的影响，土地的农用转变成非农用的行为与膨胀的状况难以得到控制。这样的情况是对农用的耕地保护方面的基本国策的严峻挑战。因为农用土地不可以进行直接的市场化，农民所拥有的房子就没有了商业价值，所以，农村的劳动力就被转移和他们在乡村的建设有很多地方都已经空了，导致了乡村的土地资源的极度浪费。
城市与乡镇的一体化土地的市场框架的本质与优点：本质主义是城市与乡镇的土地市场的合理统一化，是通过国家的有效的宏观调控的环境下土地的市场对资源起到了有效的调整功能。优点：一、能够保证与实行村民所拥有的土地财产方面的权利，二、能够对规范政府、村民以及开发商的相关土地行为和他们之间产生的经济方面的效益有很大的帮助，三、对土地的资源合理化的可持续使用起到了帮助，四是对村民能够分享城市化的结构与社会的和谐有了很大的帮助。
三、建设城乡一体的土地市场原则与方式
（一）建设城乡一体的土地市场的原则
1、严格地阐明公益性内容的原则
我国现在所实行的有关土地方面的法律都说明了如果国家是为了公益性的需求，就能够对集体的土地进行征收或者是征用，但是却都缺少了对公益性内容的具体阐明。而实际上，许多的政府对土地的征用或是征收都不是为了公益性的利益。所以，在这里提出建议，可以将公益性的内容具体为盈利性质的与不是盈利性质的。具有盈利性质，能够使用征收的办法，将其转变成国有化，并且给予使用人一些不错，而非盈利性质 ，能够使用征用的办法，不更改使用权的情况下，更改期所有权，并给予使用人一些补偿。
2、保证农民的利益不被损坏的原则
因为随意地征收集体的土地，导致了村民的利益被严重地侵犯，形成了村民与政府机构之间的矛盾，并引起纠纷，这些会造成严重的社会失衡的原因之一。现在因为法律的保护，村民对自己权利的保护意识也不断地在提高，所以，建设城市与乡镇的一体的土地市场，必须要根据法律来执行，保护村民的自身权益。
（二）建设城乡一体的土地市场的方式
1、健全土地的征收与征用的市场
不管是征收或是征用，都要将公共的利益作为基础。所以，公益性的工程才可以进行征收或是征用。我国现在在征收与征用方面的补偿标准很低，需要考虑一下借用城市中的拆迁的补偿方式，按照集体的土地所有权的市场价格进行补充，这样会更加地公平些。
2、使国有的废弃土地被二次流转
伴随着城市的不断发展与工业土地使用的一再扩展，在一些城乡结合的区域，有的因为房子的拆迁所造成的废弃土地，经过征用手续的办理，就属于了国有资产。让这些被废弃掉的土地再进行二次地使用，可以推进土地资源的节约使用。
3、建设集体土地的使用权流转的市场
我国的相关法律的规定已经制约了集体的土地使用权的正常流转，在很大程度上损害了集体的经济利益，并且对程序一体的土地市场的建设也造成了阻碍。所以，一定要建设一个集体的土地使用权的流转市场。不但能够让集体的土地进行项目的建设，还能够让集体经济的组织在土地的使用流转上得到收益。
总 结：
我国的关于农村改革的政策在土地的改革方面有着很多的标准，这些标准的制定，就说明了我国在构建城市与乡镇的一体化市场的发展方面，已经有了很大的进步。现在，国土资源的相关部门已经把我国的城乡一体的土地市场的建设列为了重点的项目之一，与乡村的土地所有权方面的流转政策也相继地出现，更加有利于我国的城乡一体的土地市场的构建。
参考文献：
[1]付光辉.刘友兆.论城乡统筹发展背景下城乡统一土地市场构建[J].中国土地科学，2008（02）
[2]孟展.浅谈城乡一体土地市场的构建[J].现代农业科技，2009（08）
[3]任治.关于进一步完善农村集体建设用地流转制度的几点思考[J].青海农林科技，2011（02）
土地流转和土地征收的区别范文第3篇
关键词：城市化；法治；秩序
中图分类号：DF127 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）11-0031-03
2001年诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学经济学教授约瑟夫・斯蒂格利茨曾将中国的城市化视为21世纪对世界影响最大的两件事之一。当前，我国正处于快速发展的城市化阶段，城市化进程必然会对城乡社会秩序产生影响。
一、城市房屋拆迁及政府与房屋被征收所有权人的利益博弈
城市化不可避免地涉及到对城市的规划、改造以及对部分城市居民房屋的征收、补偿和安置。房屋是城市居民重要的财产，如果不能公正、合理地补偿、安置，必然会引发房屋被征收者的不满、抗争。近年来，因城市房屋拆迁引发的房屋被征收居民上访、“自焚”、被“活埋”、暴力抵抗等事件屡见报端，这让我们不得不反思我国的城市房屋拆迁制度。国务院在城市房屋拆迁方面先后颁布了三部行政法规，即1991年通过的《城市房屋拆迁管理条例》、2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》以及2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》和1991年通过的《城市房屋拆迁管理条例》一脉相承。《城市房屋拆迁管理条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，政府单方面制定补偿标准。而实际在商业拆迁中，政府为了最大化土地使用权转让收益，对房屋被征收所有权人的补偿标准就不会太高。在房屋征收程序方面，这两部拆迁条例都将拆迁设置成行政许可模式，由政府给拆迁人颁发许可证，由拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议，而政府躲在幕后。一旦达不成拆迁协议，当事人只能向行政机关请求行政裁决，对行政裁决不服才可以提起行政诉讼，诉讼期间不停止拆迁的执行，而政府还可以强制拆迁。这两部先后实行的拆迁条例使得城市房屋拆迁变成了政府、拆迁人、被拆迁人之间的一场利益博弈。政府改造城市的任务由开发商的商业行为完成，权力和资本很容易结盟，而房屋被征收者的利益则被漠视，这也是近年城市房屋拆迁引起民众抗争的根源。
国务院2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》与先前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，在保护公民财产权、规范国家权力方面有了很大突破，但其本身也存在亟待改进之处，如征收城市房屋的同时收回土地使用权，行政机关只对房屋进行补偿，而对未到期的土地使用权不进行补偿，这很有可能使被征收房屋所有权人得不到充分合理的补偿。此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定为了社会公共利益，市、县人民政府才能作出房屋征收的决定，但我国目前对城市房屋商业拆迁如何运作并没有相关法律规定，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》的落实仍需要不断深入理解与把握，难免不会有地方政府想“浑水摸鱼”。在巨大的利益面前，现实中有些地方政府及开发商并不会遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。而随着民众权利意识的觉醒，由城市房屋征收引起的纠纷即使经过了司法程序，仍有部分房屋被征收权利人对裁判结果不会心悦诚服。实践中，我们也看到，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁纠纷，甚至血案仍时有发生，并对城市社会秩序产生影响。
二、政府对农村土地征收及政府与失地农民的博弈
随着城市人口的增长、经济社会事务的发展，城市必然会在空间上扩张，这就涉及到城市对周边农村土地的征收。自1994年我国实行分税制以来，在中央和地方政府关系上出现了“财权上移、事权下移”的局面，地方政府财力不足。在这种情况下，征收城市周边农村土地并有偿转让就成为地方政府的生财之道，“土地财政”盛行。
征收城市周边农村土地自然要对失地农民进行补偿。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。很显然，这种以产值定补偿的方法并未充分考虑市场因素，补偿标准明显偏低。有些地方政府为谋求自身利益，甚至会压低对失地农民的补偿标准。土地是农民基本的社会保障，一旦失地农民利益受损，就容易产生纷争。由于征地规模较大，涉及失地农民的数量较多，一旦纠纷得不到解决，很容易引发失地农民与地方政府、开发商之间的冲突，失地农民会自发组织维权抗争。据中国社科院长期研究农村问题的学者于建嵘统计，2004年至2009年五年间，每年发生的农地冲突约占全国发生的的25%，占农村群体性突发事件的65%左右。许多政府官员也已经公开承认土地是诱发农村的主要因素，乃至认同：50%以上的中国农村地区群体性抗议事件都是由于农地遭到地方政府强行暴力征占造成的。越来越多的事实和研究都表明，中国的农地冲突已成为当前及今后相当长的一段时间内影响农村社会稳定和发展的首要问题[1]。
因征地而失去家园的农民进入城市，他们的身份也将转变为市民。“被城市化”的他们或许还没有做好充分的准备，就不得不面对进城后谋生方式、生活方式的转变。而失地农民城市生活的状态不仅关涉自身利益，而且会直接影响城市社会秩序。失地农民的适应过程是被动的，政府的安置保障措施将会直接影响到失地农民进城后的生存状态。对失地农民的征地补偿是否足够？失地农民的住房是否妥善解决？失地农民是否参加城市居民医疗保险、养老保险、享受低保？政府是否对失地农民进行职业培训或引导自主创业？这些问题的解决与城市秩序的发展走向密切相关。只有失地农民在城里“安居乐业”，这种由失地农民向市民的转变才可以说是成功的。如果失地农民进城后境遇恶化，沦为城市贫民，这就将成为影响城市管理秩序新的社会问题。
三、政府采取措施引导农民变市民对城市秩序的影响
改革开放以来，大量农民自愿进城，经商或打工，一些“成功人士”在城市定居，已融入城市生活。但大部分打工农民像候鸟一样往返于城乡之间，他们脱离农业生产，大部分时间生活在城市，但大多享受不到城里人的福利待遇。这种现象被一些学者称为“半城市化”。
农民工的“半城市化”并不是真正的城市化。近年来，一些地方政府尝试将农民变市民的改革。自2005年开始，天津、重庆、北京、广东、成都、嘉兴、无锡先后开始农民变市民实践。自2011年下半年开始，笔者的家乡――宁夏平罗县采取以下措施，促进农民向城镇有序转移：（1）降低农民进城的户籍准入门槛，规定在县城有住房、经商或就业等相关情况的，可以办理城市户籍；（二）保留进城进镇落户农民土地承包经营权和宅基地使用权；（三）农民首次进城镇购房享受优惠政策；（四）对进城农民就业进行培训、扶持；（五）进城农民养老、医疗、子女入学等方面保障到位。宁夏平罗县农民变市民的惠民政策吸引大批农民进城，仅2011年，就有2万农民转变为市民。
宁夏平罗县农民变市民的实践为我国城市化提供了鲜活的经验材料。中国政法大学的学者蒋立山认为：“从法学意义上说，中国的城市化本质上是一场权利运动，即中国公民开始享有迁徙自由权和部分城市居民享有‘市民权利’向惠及包括农村居民的公民权利转化的过程。”[2]城市化不仅仅是对农民户籍身份的变动，更是身份背后的权益共享，否则城市化后的农民就有被社会边缘化的危险。宁夏平罗县的城市化实践表明，政府应当做出把农民转变为市民的具体规划，在户籍、住房、就业、养老、医疗、子女教育等方面提供制度设计和保障。农民具有很强的实用理性，他们会在农村务农与进城谋生的“期望收益”之间理性地做出自己的选择。
几亿农民进入城市，这本身就是对城市秩序的挑战。进城农民融入城市社会的程度、在城市境遇的好坏、进城农民与原住居民融合的程度都会对城市秩序产生直接或间接的影响。不仅如此，“亿万农民的城市化发展必然产生或伴生诸多的社会问题和矛盾，而且还将有一个持续的过程。在高速发展的城市化中，中国的社会在克服旧有社会问题的同时，也必然产生新的社会问题。”[3]城市化意味着人口向城市聚集，人口不断膨胀就会影响到城市社会生活的各个方面，催生出一系列的城市社会问题，迫使政府必须有所作为。以就业为例，城市化并不能自动解决转化为市民的农民的就业问题，政府要为农民进城就业创造更多的机会。政府还需要对进城农民进行培训，鼓励进城农民就业或自主创业。为了应对城市化进程中人口、就业、住房、交通、生态、教育、治安等社会问题带来的压力，城市的管理者要以城市资源环境承载力作为城市化发展的重要考量因素，在城市规划、住房建设、公共服务、社区管理上做出通盘、周密的安排。托克维尔在《旧制度与大革命》中分析法国大革命时认为，许多国家发生大革命，发生秩序的混乱，不是因为不改革，恰恰是因为改革。城市化对我国当前社会来讲是一场深刻的变革，更需要周密的思考，做出理性的安排，才不致于引发因变革而导致的秩序动荡。
四、城市化对农村社会秩序的影响
城市化不仅对城市产生影响，而且对传统的农村社会秩序也产生了冲击。一些农民进城打工，一些农民在政府引导下转变为市民，他们保留在农村的土地经营权的流转就不可避免了。一些进城打工农民或转变为市民的农民将其保留在农村的土地交给其他村民耕种，收取报酬或不收取。当然，在农村土地经营权流转方面，一些地方也出现了制度创新。2006年，在宁夏平罗县兴起了土地信用合作社。土地信用合作社是一种农村土地经营权流转中介组织，这种土地流转的成功模式实际上已在全国推广。随着在城市站稳脚跟，一些进城农民会选择放弃在农村的土地承包经营权和宅基地使用权而获得补偿，这就需要建立农村土地承包经营权、宅基地使用权退出机制。随着土地流转规模不断扩大，土地集约经营就具有了现实可能性，家庭农场、股份制农场等新兴事物在农村出现也不再是“痴人说梦”。宁夏平罗县已在探索农村土地承包经营权和宅基地使用权退出机制，设立了土地承包经营权、农民宅基地和房屋产权退出收储基金，并已实践操作。家庭农场也成为重点培育模式，截止2013年4月，宁夏平罗县已成立家庭农场107个，流转土地5.57万亩。以上农村改革实践已让我们看到了城市化对农村经济生活产生的连锁反应。
随着城市化的发展，农村会因人烟稀少、空房增多而显得有些“凋敝”，甚至一些地方还出现了“村落的终结”。中国传统的农村秩序似乎已衰落，但我们并不是看不到希望，一种新兴的现代农村秩序即将产生。为了开发进城农民放弃的分散各处的宅基地，农村原有居住格局就会改变，为了生产生活的方便，必然会形成统一、现代的农村新社区。这种农村新社区或许与城市的设施并无太大区别。随着土地承包经营权在农村大规模流转、集约化经营的发展，留在农村的农民就会逐步转变为家庭农场主或现代农业工人，他们的生产方式、生活方式、价值观念都会发生变化，一种基于市场经济和合同规则基础上的新型人际关系就会形成，这不是预言，而是现实生活中已发生的真实的改变。“但是，认为乡村社会和乡下人将来变得和大城市的情况一样，这是一种过于简单化的幻想。”[4]这种新型的农村社会秩序依然有别于城市秩序，有其独特的“田园色彩”。
五、余论
城市化是人类社会发展的必然趋势，但不可否认的是城市化也不可避免地伴随着一些社会矛盾、社会冲突。在法律层面上，城市化中出现的社会冲突大多最终会归结为权利和权力的冲突。“工人、农民、市民等群体为了自身利益采取集体上访、游行示威等方式表达自己的诉求和意愿，本来应该被看作是在行使公民正常的利益表达权利，却被当成了影响稳定的‘’。”[5]稳定的社会秩序是我们追求的目标，但“不要将民众的利益表达与社会稳定对立起来，不要将公民正当的利益诉求与表达视为不稳定因素”[6]。只有维护了民众的基本权利，才能最终维护社会的稳定。我国历史上“治乱循环”的规律表明，社会秩序恶化的主要责任承担者往往是政府，是政府的恣意妄为导致民众不满进而引发社会矛盾尖锐。英国的霍布斯曾将政府比作《圣经》上的海怪――利维坦，它的强大既可以保护民众的利益，当然也可能会损害民众的利益，所以才有了将权力关进制度的笼子里之类的说法。在城市化进程中，政府要约束自己的行为，不能以“维稳”为借口，侵害民众的合法利益。
当下，我国正处在社会转型期，社会结构和利益格局都在发生深刻变化，所以产生各种利益矛盾和社会冲突是很正常的，也是不可避免的。社会冲突具有双重功能。社会冲突一方面会产生社会问题，耗费社会资源，破坏社会秩序；但另一方面，不涉及社会基本矛盾、不冲击核心价值的社会冲突也具有促进社会发展的功能。美国社会学家科赛就强调过冲突在社会系统中的正面功能[7]。所以，政府应以平常心对待城市化进程中的社会冲突与秩序问题，将社会冲突纳入法律框架，理性地加以解决。
参考文献：
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土地流转和土地征收的区别范文第4篇
关键词：小产权房；所有权；土地流转
中图分类号：F321.1文献标识码：A
所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。
一、“小产权房”暴露出的土地制度缺陷
1、土地所有权主体不清晰。我国法律规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。”根据土地管理法规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营和管理。”结合以上两条，集体经济组织或村民委员会有权对村民集体所有的土地进行经营和管理，因此在集体土地上开发“小产权房”应当属于合法行为。但土地管理法同时又规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农地建设。”从这一点来看集体组织开发“小产权房”又属于违法行为。由此可见，现行农村土地产权制度存在明显缺陷。
我国现行的农村土地产权制度，是八十年代初农村经济体制改革时确立起来的，主要形式为家庭联产承包经营。此经营方式改变了原来时期有名无实、残缺不全的农地产权关系，在当时曾经极大地调动了广大农民的积极性。但是，在家庭联产承包经营中，土地所有权和使用权缺乏严格的界定，未形成明晰的产权关系。
我国的法律规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。”从这条规定可以看出，农村土地所有权的主体是集体，但是属于哪一级集体所有，集体成员的边界有多大，集体所有者包括哪些权利和义务等却不是很清楚。法律规定的不明确导致所有权主体缺位。尽管新《土地管理法》第十条规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。这些规定表面上确定了农村土地集体所有权的主体，但集体概念的多样性导致了农村土地所有权主体模糊不清的现象。这种土地产权主体的多元化必然导致三级产权主体为争夺所有权而发生冲突，造成对农民土地产权的随意侵害，农民也形不成有效的、稳定的预期，必然降低土地产权制度的有效性。
2、土地征收制度不健全。“小产权房”是农民将集体所有制土地用于房地产开发，并且是由村民委员会办理房屋产权证。而改变农村集体所有制土地用途，必须要按照法律程序办理审批手续，“小产权房”这种变相转让土地使用权的行为，显然是违法的。然而另一方面，政府却通过征收补偿的方式，先将农村集体土地转为国有土地，再出让给开发商用于商品房开发，以获得高额财政收入。这明显是对农民权利和利益的剥夺，也暴露出目前我国农村土地征收制度的缺陷。
《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，也就是说农村集体土地不能直接进入市场，必须先征为国有，然后再行出让。《土地管理法》第二条又规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”政府则根据用地的需要，以《土地管理法》中的这些规定为依据，对农村集体土地进行强制性征收，完全不考虑农民的意愿。在农户的利益没有得到足够重视的情况下，他们便在集体土地上进行房地产开发，即利用小产权住房的开发获取利益。
3、农村土地流转制度不完善。“小产权房”的大量出现，有其一定的必然性。现如今城镇房地产市场火暴，房价快速上涨，利用集体所有的土地进行房地产开发可以获得相当可观的收益，这也成为农村集体开发小产权房的根本动力。但是，这种将集体土地转向房地产市场的流转方式只看到了眼前利益，而没有考虑未来市场的风险和不确定性，造成诸多隐患。现行农村土地流转制度的不完善，主要表现在相关法律法规制度的不健全。尽管我国现有的法律制度也规定了农村的土地使用权可以依法转让，但对于转让的具体范围、形式、程序、价格等等，都缺乏专门的法律法规约束。
二、对农村土地制度的创新性思考
1、明确农村集体土地所有权主体。从农村土地产权制度改革入手，创新土地集体所有的组织形式，确立农民是农村集体土地所有权主体。现行法律虽然规定农村土地归农民集体所有，但在集体所有制下，谁真正拥有土地实际上并不明晰，集体与农民之间的权益关系很模糊。
考察农村土地产权制度创新迟滞的深层原因，主要是土地所有权与使用权两者之间的本末倒置思维，这也是影响农民合法土地权益得到切实保障的关键之一。不可否认，多年来政府出台和修改了许多相关的法律法规，以保障农民的土地权益，如“承包经营权”、“继承权”、“占有权”、“转让权”等权利。但现实中农民的合法权益却得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因为长期以来没有准确把握土地所有权和使用权两者的因果关系。其实，土地所有权与经营权是两个性质不同的权益，前者是土地财产权益的根本问题即归属问题，后者是从前者分解出来的单个具体权益问题；后者从属于前者，是前者的派生物。混淆财产权与经营权的本质区别或将两者混为一谈、或满足于条文词汇上的农民权益保护，却置农民土地所有权于不顾而侈谈所谓农民土地权益及如何保障农民土地权益问题，怎能找到保障农民土地权益问题的正确方案？因此，在农村土地产权制度改革中，应当改变长期以来在土地所有权与使用权两者之间本末倒置的思维，明确农村土地本来就归农民，让农民真正拥有土地权益是目前农村土地产权改革的关键所在。
2、改革征地制度。在工业化、城市化的进程中，大量农业用地转变为建设用地，这是一种必然趋势。但在目前形势下，农业用地转变为建设用地，必须由政府征用转变为国有土地后再出让使用权，显然，这与目前的社会主义市场经济体制不相适应，需要进行改革。
首先，要明确界定“公共利益”的含义，从而对政府动用征地权的项目范围做出严格的限制，将土地征用真正限定在公益性的公共设施建设和公用事业上。缩小政府征地的范围，控制土地的征用规模，从根本上摒弃侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。其次，从法律上规定集体土地所有权和国家所有权在地位上是平等的，集体土地可以上市流转。这样，就为经营性建设用地来源提供了制度保证，土地使用者可以不再仅仅依赖于国有土地，使用土地的公司、企业、房地产经营者可以直接与农民集体经济组织交易，真正由市场来调控土地的供求平衡，这一制度安排，可以同时实现公平和效率双重目标。
3、进一步推进农村土地流转制度。工业化进程与农村的城镇化进程，能够为农村土地的流转创造条件，但为了促进土地的规范、有序流转，今后土地的流转形式也需要多样化。可以参照国际上通用的一些做法，如买卖、租赁、招标、抵押、入股等等，然后根据各地自身情况选择合适的土地流转方式。同时，政府也应该加强宏观调控，完善相关的法律法规，建立健全土地流转市场的运作与管理方法。严格控制农村集体建设用地，规范土地审批制度，制止以各种名义圈地的违法行为。如果小产权房得不到控制继续发展下去，将会有更多的土地被恶意侵占用来搞房地产开发，耕地面积将无法得到保障。
三、结束语
土地流转和土地征收的区别范文第5篇
关键词:房地产 税制 现状 改革
1 现行房地产税制存在的主要问题
随着经济复苏,房地产市场活跃,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题也引起我们的深入思考。随着房地产市场发展,房地产税制中存在诸多问题已突现出来,已不能体现税收再分配调节功能,也不适应缓和社会矛盾的迫切要求,更不适应促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
1.1 重视流转环节,轻视持有阶段 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对较轻,即保有税轻。而流转税是间接税。它具有可转嫁性,这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。另一个现象是不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。一边是商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
1.2 税收制度不统一,内外税制违公平 内企及境内居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和城市房地产税。现行内外分开、房土分开的房地产税制下,外资企业保有土地时的税收成本几乎为零,其税负明显小于内资企业。这种“超国民待遇”,内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益,影响税收的公平性原则。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
1.3 税收立法层次低,征税依据不充分 按税收法定原则,没有法律依据,国家就不能征税、任何人不得被要求纳税。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规,级次较低。
1.4 征税范围狭窄,调节力度较弱 纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便,但却造成纳税人在保有土地时的税收成本偏低,致使纳税人可以不在乎土地的税收成本,低效率地使用土地。与房产有限使用的特性相比,土地具有长期使用、不可再生等特征,因此土地是一种稀缺性资源,其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下,高价值的土地资源却承担着低水平的税负。
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。
1.5 税费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的12%;而如配套费等各类规费却达到41%。
1.6 配套制度不健全,税收征管难度大 我国税制改革,需要进行财产评估的税种和数量很多,而房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收,税收征管难度大。
2 房地产税制改革思路
2.1 合并税种,开征物业税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,对居民住宅的保有课税,实行低税政策。
2.1.1 扩大征收范围,确定征免界限。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.1.2 对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为又征营业税,有交叉之弊;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大,造成偷税空间。目前对房产虽是从价征收房产税,但过多依赖会计制度确认计税依据的方法也存在诸多问题。例如,由于纳税人对会计制度的理解不同造成计税依据的不统一,由于房产取得形式和取得时间的不同造成计税依据内容的不一致,等等。
2.1.3 对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
2.1.4 全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。
2.2 提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
2.3 完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。
参考文献:
