房屋征地赔偿规定

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房屋征地赔偿规定范文第1篇

申请人：刘xx，女，汉族，生于________年____月____日，住址：沙坪坝区xxx38号附5号，联系人：________，电话：________________

请求事项：

将渝北区xx镇xx村4社刘xx昆（坤）于被拆住房按《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定对两申请人补偿安置或者对两申请人进行30平方米住房安置。

事实和理由：

两申请人是渝北区xx镇xx村4社刘xx昆（坤）通过《遗赠赡养协议》指定的合法继承人。________年____月____日，刘xx坤所在渝北区xx镇xx村4社、5社30.9398公顷土地被渝北区人民政府以渝北府地公[]字第8号《征用土地公告》征用，用于渝北区实施城市规划项目建设用地。刘xx昆（坤）承包的集体土地及其住房属于该次被征地范围。刘xx昆（坤）于________年____月____日与代表贵局的重庆市渝北区民营经济开发区管理委员会签订《征地“农转非”人员养老保险安置协议》办理了“农转非”养老安置手续，享受征地补偿的人员安置。但贵局却一直不予落实对刘xx坤的住房安置，刘xx昆（坤）在等待住房安置期间于200________年____月____日因征地造成的废墟恶劣地面导致摔倒去世。________年____月1____日，渝北区人民政府再次以渝北府征公告[]字第17号《征收土地公告》征收了包括刘xx昆（坤）所在渝北区xxxx街道xx村4社剩余全部土地。并于200________年在两申请人不知情的情况下对刘xx昆（坤）的住房予以拆迁。两申请人在得知房屋被拆迁后，曾找贵局落实住房安置问题，贵局却以需要研究才能答复东推西拖！至今仍未落实对申请人的住房补偿安置。

申请人认为，________年土地被征收后，贵局以房屋没有被拆迁为由不对刘xx昆（坤）进行住房安置，在________年拆迁房屋时又以刘xx昆（坤）已经死亡不需安置为由不予安置是错误的。理由如下，刘xx昆（坤）住房所在地属于________年征地范围，我国征地补偿法律政策对是否属于享受补偿人员的界线均以征地公告之日为分界线，据此，刘xx昆（坤）应属于________年征地享受住房安置的人员，应该在征地时即予以住房安置，贵局应在土地征收批准文件的两年有效期内用地或予以落实相关征地补偿安置方案，而不能以房屋未被拆迁而不安置，否则，就会导致批准征收刘xx昆（坤）住房所在土地的征用文件在两年后自动失效，贵局就不能在________年____月____日后拆迁刘xx昆（坤）的住房，因此，贵局于________年再去拆迁刘xx昆（坤）住房的行为于法无据，侵害了两申请人对该房屋的合法继承权。

另刘xx昆（坤）房屋所在土地于________年就被征用而纳入城市规划项目建设地，在________年____月____日批准征收该土地的文件失效后，该房屋在________年被拆迁时其已经属于城市规划区，根据最高人民法院的相关规定，就应该按照城市规划项目建设用地对房屋按《城市房屋拆迁管理办法》及相关规定予以补偿安置。

从前述两个方面也可以说明，如果征地补偿实施部门因不予用地而不在两年内或者以房屋未被拆迁不属住房安置对象不在两年内落实征地补偿安置方案，就会导致批准征用该土地的文件自动失效。所以，《重庆市征地补偿安置办法》第二十二条第（二）项中关于房屋未被拆迁的人员不属于住房安置对象的规定不具有完全合法性，只能在征地批准文件的两年有效期内适用才是正确的，否则，一旦超过两年，就属于没有在两年内落实征地补偿安置方案而与国家的相关上位法及政策规定相悖而违法。

所以，申请人认为贵局不予以落实安置的行为违法，特请求贵局按申请人请求予以住房安置！

盼予以书面答复！

房屋征地赔偿规定范文第2篇

关键词：征地拆迁；安置补偿；被征拆农户；伊宁市

中图分类号：F29 文献标志码： A 文章编号：1673-291X（2011）07-0161-02

伴随着经济全球化与城乡一体化进程的推进，各地城市建设速度加快，城市建设用地需求也在进一步扩张，大批农民宅基地被占用，由此引发的社会矛盾也越来越突出。为深入了解被征拆农户安置补偿的实际情况，笔者采用发放问卷及访谈的方式对新疆伊宁市被征拆农户问题进行了深入调查。

一、数据来源与方法

1.研究区概况。伊宁市位于东经80°04′～81°29′，北纬43°50′～44°09′，地处伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈萨克自治州首府所在地。现辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。土地总面积675.6平方公里。2009年末总人口45.92万，其中城市人口31.17万，城市化率达到了67.88%，中心城区建成区面积37平方公里。

2.数据来源。选取伊宁市近郊塔什库瑞克乡、汉滨乡及巴颜岱镇作为调查点，有意识的选取农户进行问卷调查。共发放问卷100份，回收问卷84份，问卷有效率为84%。

3.内容与方法。问卷涉及两块内容，第一部分是农户基本情况，包括性别、年龄、文化程度等八个方面，第二部分是关于征地拆迁安置情况的调查，包括农户征地拆迁意愿、对政府征地拆迁安置政策及程序评价等方面的内容。在调查的过程中，主要采取发放问卷及访谈的方式。

二、伊宁市征地拆迁安置补偿基本情况

1.征地拆迁现状。2010年，伊宁市计划征收征用土地13 158.1亩。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。计划拆迁总户数345户，其中拆迁集体土地的259户，占计划拆迁户的72.18%。截至2010年7月12日，已签订合同的占计划拆迁的45.22%，其中涉及拆迁集体所有的房屋130户，占83.33%。

2.征拆安置补偿方式。伊宁市征收集体土地上的房屋拆迁安置补偿方式主要实行货币补偿和产权调换的两种方式，被拆迁人可在两者之间选择其一。具体情况如下：（1）房屋附属物（指房屋用地范围内除房屋以外的其他建筑物、构筑物和其他有价值的附着物以及配套的各类管线、设备等）的补偿，一律采用货币方式补偿。（2）对集体土地上的房屋拆迁实行货币补偿的，按照伊宁市政府颁布的当年或上一年度的房屋市场重置建造价给予补偿。（3）集体土地上房屋拆迁实行产权调换的，被拆迁人可选择伊宁市人民政府统一建设的农牧民安居房或保障性住房进行房屋产权调换。按被拆（搬）迁正房实际建筑面积的1∶1.2的范围内，以安居房或保障性住房进行调换，具体调换方式如下：1）按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房，面积不足80平方米的，按80平方米调换。2）按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房，面积超过200平方米的，按200平方米给予调换。对原房屋超出调换比例建筑面积部分按照当年或上一年度的房屋市场重置建造价格给予补偿。

三、被征拆农户的调查分析

1.被拆迁户基本情况。此次调研被访者男女性别比例为13∶8；汉族与少数民族族别比例为71∶13；年龄30岁以下的占31%，30～49岁的占51.2%，50岁及以上的占17.9%；被访者文化程度高中及其以上的占50%，初中学历的占31%，小学及其以下的占19%；平均每户4.3人；被拆迁户房屋土木、砖木与砖混结构比为15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

2.被征地拆迁农户意愿分析。调查问卷显示，40.5%的农户愿意房屋征收拆迁，59.5%的农户不愿意房屋被征收拆迁。不愿意拆迁的原因主要表现在补偿标准、补偿方案、安置地点等方面，其中：认为补偿方案不合理的占19.1%，补偿标准过低的占23.5%。

3.对征地拆迁安置补偿程序及实施的满意度。（1）对征地拆迁安置补偿法律法规的主观认识。关于“您对伊宁市征地拆迁的安置补偿政策的了解情况”统计中，没有农户表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的农户了解一点，23.8%的农户完全不了解。关于“您是否看过伊宁市相关的征地拆迁安置补偿文件规定”调查时，有92.7%的农户选择没有。（2）对征地拆迁安置补偿政策及实施程序的评价。对于“您对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意吗”调查时，1.2%的农户表示满意，63.1%的农户表示一般，33.3%的农户表示不满意，2.4%的农户表示很不满意。对于“您对自家的征地拆迁安置补偿总体感觉”调查时，有2.3%的农户感觉很满意，15.6%的农户感觉较满意，43.1%的农户表示一般，21.7%的农户表示不太满意，17.3%的农户表示很不满意。

4.拆迁的顾虑。在“您在征地拆迁安置中最关心的问题”调查时，房屋拆迁的赔偿的占30.8%，房屋确权占24.5%，就业问题占22.1%，医疗和养老占18.8%。

四、存在的问题及原因分析

问卷在调查农户拆迁意愿时，有3/5的农户不愿意拆（搬）迁，补偿标准低、方案不合理、安置地点以及就业问题是主要原因。在对征地拆迁的安置补偿政策的了解情况调查时，1/4的农户完全不了解，9/10的农户没有看到过相关的安置补偿文件规定。在对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意调查时，63.1%的农户表示一般，33.3%的农户表示不满意。通过问卷中的问题“您在征地拆迁中最关心的问题”的统计，发现房屋的拆迁赔偿、安置房的确权、就业问题是农户比较关心的问题。通过访谈调查了解，在整个征地拆迁过程中，真正拒不搬迁的钉子户并不多，大多数农户只是选择适合自己的合理可行的安置补偿方案，因此政府采取强行拆迁的现象很少。

农户拆迁意愿调查时，3/5农户认为“拆迁补偿标准偏低”，这在中国土地征收拆迁中具有一定的普遍性，这是由于集体土地上农户房屋拆迁管理政策几乎为零所造成的。目前中国正面临新《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见中，而集体土地上房屋征收拆迁管理的政策几乎为零。虽然依据现行的规定，农村房屋拆迁属于征地拆迁范畴，主要适用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明确将农户房屋从土地征收中分离出来，而将其定义在“地上附着物”中。伊宁市虽然严格按照《新疆维吾尔自治区实施土地管理法办法》的规定，参考新计价字[2001]500号文件、新国土资发[2009]131号《自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准》，制订了伊政办[2010]188号《伊宁市城乡房屋拆（搬）迁安置管理办法（试行）》，对被征地拆迁农户进行安置补偿，但在采用货币补偿时只对房屋及其附属物按照市场重置价给予一定补偿，没有体现对房屋底下的土地权益、以及农民后续生活的安置补偿，所以一定程度上农户认为“拆迁安置补偿标准偏低”。

五、结论与思考

伊宁市被征拆农户的安置补偿主要采取货币补偿和产权调换这两种方式。多数被拆迁人选择产权调换这种方式，因为政府鼓励这种方式，并给予按产权调整后的安居房或住房实际建筑面积每平方米150元的补助。

针对拆迁安置补偿标准偏低，被征地拆迁农户整体满意度不高的问题，建议政府层面从以下几点做起：（1）严格界定公共利益，以公共利益为前提，合理实施土地征用行为，加强对土地使用的监管，进一步建立健全征地拆迁补偿安置的法律和法规。建议国家尽快出台《农村房屋拆迁管理条例》，政府应按照科学补偿原则，给予被征拆人合理补偿，规范因征地所引发的农村房屋拆迁相关问题。（2）做好土地报批和房屋评估、测量等基础性工作。土地报批是依法用地的前提。所有在建项目，都要依法办理各种项目立项、报批手续，要超前谋划，科学调度，确保依法用地。房屋评估、测量等业务工作是基础性工作，要依法依规，按方案操作，精心细致，科学严谨，为征地拆迁工作顺利实施提供扎实的基础保障。（3）亮化征地拆迁整个过程，对被征拆农户发放征地拆迁安置补偿相关文件，使被拆迁人充分了解政府的做法，提高征地拆迁透明度。（4）健全征地拆迁安置补偿机制，建立完善对失地农民重新就业培训的机制。完善失地农民的社会保障体系，例如，建立最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。

参考文献：

[1]新疆伊宁市统计局.新疆伊宁市2010年统计年鉴[K]，2010.

[2]张娟.中国土地征收补偿制度的缺陷与反思[J].特区经济，2007，(3)：164-166.

[3]袁凌云.征地拆迁工作需要把握的几个问题[J].理论导报，2010，(3)：42.

房屋征地赔偿规定范文第3篇

确定补偿款不对的话，那你可以按照下面的途径维权：

1、一般情况下，如果对征地补偿不满意，可以要求地方人民政府协调；

2、如果协调不成功的，可以要求地方人民政府进行裁决；

3、如果是非正地的，可以收集相关证据资料至法院提起诉讼，要求停止侵害并赔偿损失。

【法律依据】：根据国务院令的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额；

房屋征地赔偿规定范文第4篇

    第二条  《规定》第三条所称“评定”是指依照国家建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》，结合房屋建设有关规范、规定，对房屋完好、损坏程度进行综合评定。

    第三条  广州市国土局房地产管理局是本市房屋安全管理和安全鉴定工作的行政主管部门（以下简称市房地产主管部门）。

    各区国土局房地产管理局（以下简称区房管部门）负责辖区范围内房屋安全管理工作，具体实施房屋安全检查和“三防”抢险救灾，督促房屋所有人、使用人或与房屋损坏有关的人进行房屋安全鉴定，对违反《规定》的，给予行政处罚。

    第四条  《规定》第五条所称“房屋安全鉴定管理机构”是指广州市房屋鉴定事务所（以下简称市鉴定所）。市鉴定所负责全市房屋安全鉴定业务管理和管辖范围的房屋安全鉴定工作。

    第五条  《规定》第六条所称“房屋安全鉴定单位”是指经市房地产主管部门批准，领有《房屋安全鉴定许可证》的区房管部门属下单位。

    房屋安全鉴定单位必须按照批准的业务范围从事房屋安全鉴定工作。

    第六条  申领《房屋安全鉴定许可证》应具备以下条件：

    （一）有建筑结构及相关专业的中级以上职称的2人以上；

    （二）从事房屋安全鉴定工作二年以上并领有《房屋安全鉴定员证》的房屋安全鉴定人员2人以上。

    第七条  房屋安全鉴定人员必须持有由市房地产主管部门核发的《房屋安全鉴定员证》，方可从事房屋安全鉴定业务。

    第八条  申领《房屋安全鉴定员证》应具备以下条件：

    （一）有建筑结构或相关专业中专文化程度以上，从事房屋安全鉴定工作一年以上；

    （二）经市房地产主管部门岗位培训，并考核合格。

    第九条  《房屋安全鉴定许可证》和《房屋安全鉴定员证》实行年度审核制度。

    第十条  市鉴定所的职责范围：

    （一）中央、省、市属单位、驻穗部队或外地驻穗机构所有的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定（含责任分摊、修复费估价，下同）。包括：中央、省、市属单位、驻穗部队或外地驻穗机构开设影剧院、旅业、餐饮业、公共娱乐场所开业前和资质年审前的房屋安全鉴定。

    （二）省、市法院委托的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；

    （三）征地拆迁范围内的房屋及搬迁房、建筑施工工地周边房屋进行的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；

    （四）其他技术难度大、复杂项目的房屋安全检查和鉴定；

    （五）当事人委托的房屋安全检查和鉴定。

    第十一条  房屋安全鉴定单位的职责范围：

    （一）区级单位所有房屋、直管房和私房的安全鉴定或责任赔偿鉴定，包括：区级单位的开设影剧院、旅业、餐饮业、公共娱乐场所开业前和资质年审前的房屋安全鉴定；

    （二）区法院委托的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定；

    （三）市房地产主管部门委托、授权的房屋安全鉴定和责任赔偿鉴定。

    第十二条  当事人对房屋安全鉴定单位的鉴定有异议的，可在鉴定意见送达之日起10日内向市鉴定所申请重新鉴定，在重新鉴定期间，市鉴定所未发出鉴定书前，房屋安全鉴定单位的鉴定书依然有效。

    第十三条  房屋安全检查是房屋所有人的责任。

    征地拆迁范围内已房屋拆迁公告的房屋安全检查由建设单位负责。

    实行物业管理的房屋安全检查责任，由物业管理企业依照约定承担。

    第十四条  房屋所有人或使用人应当委托房屋所在地的区房管部门或领有《房屋安全检查许可证》的单位对其房屋每年进行一次全面安全检查，房屋安全检查应在每年11月5日前完成。

    如发现危险房屋或危及他人人身、财产安全的房屋，房屋安全检查单位应及时向区房管部门报告并告知房屋所有人，由区房管部门通知房屋所有人或有关人员向市鉴定所或房屋安全鉴定单位（以下统称房屋鉴定机构）申请房屋安全鉴定。

    第十五条  房屋安全检查单位须经市房地产主管部门批准，领有《房屋安全检查许可证》，方可从事房屋安全检查业务。

    第十六条  房屋安全检查人员必须持有《房屋安全检查员证》，方可从事房屋安全检查业务。

    第十七条  申领《房屋安全检查许可证》的单位应具备以下条件：

    （一）有建筑结构及相关专业的初级以上职称的2人以上；

    （二）从事房屋管理工作并领有《房屋安全检查员证》的房屋安全检查人员3人以上。

    第十八条  申领《房屋安全检查员证》应具备以下条件：

    （一）有建筑结构专业知识，从事房屋安全检查工作一年以上；

    （二）经市房地产主管部门岗位培训，并考核合格。

    第十九条  《房屋安全检查许可证》和《房屋安全检查员证》实行年度审核制度。年审不合格的，取消其资格。

    《房屋安全检查员证》的持证人调离原工作岗位时，所在单位应当收回其证件，上交发证机关。

    第二十条  房屋安全检查人员检查房屋发现有乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道的，应当做好记录，告知房屋所有人，督促其治理。

    第二十一条  房屋发生自然灾害或火灾事故或其他事故后，房屋所有人或使用人必须及时向区房管部门报告，并向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，符合安全条件的，方可使用。

    第二十二条  《规定》第十五条建立房屋安全档案应按照广州市房地产档案馆的要求进行资料归档、装订、管理。

    房屋安全档案资料应有房地产权证书或证明其产权的其他有效证件（复印件），租赁合同或证明与房屋有相关民事权利的有效证件的副本，建筑、结构施工图和地质资料，历年房屋安全普查和鉴定的记录、普查表、鉴定文书，房屋用途、装修变更资料，以及扩、加、改、翻建、维修和白蚁防治等资料。

    第二十三条  在房屋密集区内，10层以上高层建筑或附设地下室建设项目或对相邻房屋有影响的建设工程，在其施工区周边（一般为50米）范围内的建筑物、构筑物，应由建设单位向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，并按鉴定意见采取安全保护措施。

    因建设工程造成周边房屋损坏的，由房管部门发出通知，督促建设单位向房屋鉴定机构申请房屋安全鉴定，并按鉴定意见进行治理。

    第二十四条  《规定》第十六条所称房屋主体结构是指房屋承重墙、柱、梁、板及其他构件。

    明显加大荷载的是指在原有房屋内部插建阁楼或屋顶加建房间，增设水塔（池）、冷却塔、广告牌，以及安装单机3匹以上功率空调等设施设备。

    第二十五条  《规定》第十七条所称改变原房屋使用性质是指房屋用途由住宅改非住宅或办公改商业（含文化娱乐，下同）、厂房（含仓库，下同）或商业改厂房，或其他房屋用途改变后使用荷载大于原房屋设计荷载的。

    第二十六条  经房屋安全鉴定后，房屋的险情明显发展，房屋鉴定机构应当接受委托人的申请，组织人员对险情发展进行监测。

房屋征地赔偿规定范文第5篇

关键词：征地拆迁；城市化；农民；政策法规；原因

中图分类号：C913　文献标识码：A　文章编号：1007－5194(2007)04－0185－05

x市地处我国东南沿海经济发达地区，据不完全统计，从1981年至2004年上半年，x市累计征用土地18.08万亩，涉及失地农民13.1万人，覆盖全市所有的镇和近一半的行政村。特别是从2000年来，随着x市城市建设的稳步推进，其社会经济发展进入了一个新时期，形成征地拆迁的高峰。目前x市正处于大投入、大发展的时期，但同时也是大征地、大拆迁的时期，征地拆迁难，已经成全市建设中所面临的最大瓶颈问题。由于拆迁征地工作无法及时顺利完成，直接导致很多建设项目难以落实，有的项目甚至因此而“流产”。2005年x市《政府工作报告》中提到，由于该市土地供需矛盾突出，土地调整、征地拆迁难度大，40％的重点项目受到影响。以2004年为例，经过审批可使用的土地仅有11平方公里，但这一年上报的建设需求用地达50多平方公里，农用地转建设用地缺口达39平方公里。之所以会导致这种局面，其原因既与国家宏观层面的政策法规的相对滞后有关系，也与x市政府在征地拆迁中的政策执行不协调及工作方式不当有关系。

一、法规政策：相对滞后

从宏观层面而言，征地拆迁难题的存在，很重要的一个原因是与国家的相关制度建设滞后于时代与社会发展的步伐有关系。主要表现在两个方面：一方面是国家的政策制定滞后于社会发展实际；另一方面则是国家的政策执行缺乏可持续性。实际上，无论是中央还是地方，其所制定的法规政策都是一种暂时性的政策。这些法规政策本身缺乏长远性，也缺乏可持续发展性，以至于有时候甚至会出现国家的法律和政策相互抵触甚至相互冲突的现象。

政策的滞后性和多变性极易导致征地拆迁工作的混乱。就以征地来说，其补偿标准是按照土地的现有“年平均(农业)产值”计算的。如1988年的《土地管理法》规定：国家对被征用耕地的补偿费标准“为该耕地被征用前三年平均产值的三至六倍”(第27条)，除此之外，还另外要支付安置补助费。1998年新修订的《土地管理法》却没有区分国家建设用地和村镇建设用地，而是对征用耕地作了笼统规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”(第47条)，把耕地征用补偿费提高了近一倍。据国家有关部门透露，目前有的地方征用土地的补偿费加上安置补偿费两项，实际最高可以达到前三年一亩地平均年生产值的30倍。

众所周知，在市场经济体系中，相对于工业等其他行业而言，由于农业的弱势地位，土地的农业产出是非常低且相对稳定的。可是，在当前快速推进的城市化过程中，工商业用地的附加值却呈现迅速上升的趋势，其间形成的“剪刀差”比一般所说的工农业产品“剪刀差”要高出许多。这点从x市征地拆迁补偿标准的频繁变动就可以看出。从1999年至2005年，x市平均每两年就对征用集体土地房屋的补偿标准进行一次修订。1999年制定《x市征用土地补偿费用标准暂行规定》，2002年11月8日实施《x市T区、J区、L区、H区台商投资区征用集体土地拆迁房屋补偿安置暂行规定》，2003年4月21公布《x市人民政府关于岛内征用集体土地房屋拆迁的若干规定》(x市府[2003]101号文件)，同年7月15日又代之以《x市征用集体土地房屋补偿安置规定》(x市府[2003]173号文件)，2003年5月修订《x市房屋拆迁管理规定》、《x市各级人民政府包干市重点项目征地拆迁工作办法》。从2005年8月1日起，原来的173号文件废止，在此之后征地公告的，开始执行新的《x市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》(x市府[2005]175号文件)。

在不同时期，x市征地拆迁的补偿标准有很大差异，不过总的趋势是由低到高。1981年，x市岛内征用农民土地，赔偿的只是极少数的青苗费和2500元左右的劳力安置费。之后，征地补偿标准逐步提高，每亩从数千元提高至数万元。再后来，x市调整征地政策，采取“包干”方式，x市岛内每亩地平均的补偿金(含土地补偿费、青苗费、劳力安置费等)是9.2万元。这个补偿标准一直延续到2005年。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175号文件规定，x市岛内s区的农用地每亩“包干”补偿标准再次提高到12万元(含按期交地给予的1万元奖励)。即便如此，如今x市土地拍卖价格的上涨幅度已经远远超过征地补偿标准提高部分，“征地价格”与“出让土地价格”的差距进一步扩大，两者的差价至少已经提升十几倍甚至更多。事实上，仅2005年一年，全市直接挂牌出让土地所获得的收入就高达61.5亿元，而同期全市财政总收入才200多亿元，其中地方财政收入约100多亿元。2006年，该市土地出让拍卖收入进一步提升为143亿元，与全市的地方财政收入基本持平。由此可见，拍卖土地收入已经成为x市财政收入的主要来源之一。

为了更好地理解x市目前征用土地的具体操作规则，以现行的x市府[2005]175号文件进行举例说明。按照2005年7月x市国土房产局制定的《关于完善征地拆迁政策的若干意见》具体操作细则的指导意见，近三年x市农用地的每亩平均年产值为2547元。根据国家土地承包法的规定，x市征地过程中，农用地(除林地外)土地补偿费，按不低于同类土地近三年平均年产值的8.5倍计算；林地土地补偿费，按不低于农用地前三年平均产值的3.4倍计算，未利用土地补偿费，按不低于农用地前三年平均产值的1.7倍计算。至于安置补助费的标准，则是按照需要安置的农业人口计算，即按照被征收的农用地数量除以征地前被征用地单位平均每人占有农用地，由此得出需要安置的农业人口数。依据x市最新的规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准：(1)农用地安置补助费按照需要安置的农业人口计算，不得低于农用地前三年平均产值的4.5倍；(2)林地的安置补助费不得低于农用地前三年平均年产值的2.3倍。在具体操作中，x市规定，凡是海拔在150米以上山地属于国家所有，海拔150以下的属于村集体所有，不过，征用海拔在50米至150米之间的集体山地时，x市政府一般也不给与补偿。

征地标准的多变性所导致的一个直接结果就是农民对土地征用的期望值越来越高。由于土地的补偿标准难以跟上“地价”的上涨速度，因此不难理解，农民对土地的“惜征”心理为何愈加明显，对政府征 地行为的抵触情绪也越来越强烈。从长远来说，解决征地拆迁难的问题，根本的症结还在于如何制定一个可持续的法规政策，并保证任何时候征地，农民获得的补偿基本上是等值的。目前x市农民存在一种普遍的心理，即认为征地是“早征早死、晚征晚死、不征不死”。这种悖论心理说明征地拆迁的关键在于，如何为失地农民的可持续发展提供相应的政策支持，而不是一次性割断他们心目中的“命根子”。

二、政策执行：缺乏协调

虽然中央和省、市都出台了关于征地拆迁的一系列指导性的法规政策文件，但是在执行过程中，却出现了政策不统一的现象，其最直接的表现是对征地拆迁的补偿标准不统一，出现了严重的偏离。这一方面直接破坏了法律、政策的严肃性和权威性，同时也导致了农民之间的相互攀比，并不可避免地出现了执法偏离现象。政策的不统一容易使政府在征地拆迁中的诚信度受到严重损害。

x市在征地拆迁过程中，很多问题的出现是由于政府部门、拆迁公司、镇(乡、街道)、村(社区)等各有关部门之间缺乏必要的协调有关。在征地拆迁工作中，有的部门、有的工作人员因为怕承担责任，彼此相互扯皮、相互推诿。x市征地拆迁的基本做法是把需要征地拆迁的片区委托给相关的拆迁单位(公司)具体负责实施，而后者本身是企业性质的，追求利润最大化是它们的主导目标。2005年，x市全市有拆迁单位28家，从业人员近600名。为了尽快完成征地拆迁任务，各拆迁公司根据自身的实力，可以实行不同的报价，加上个别拆迁人员的工作方式不当，在工作过程中引发了不少纠纷和，扰乱了整个征地拆迁秩序。

例如，X市T村的拆迁就是这样一个例子。该村是x市岛内最大的一个成建制拆除的村，共涉及农民约900户。从2003年开始该村拆迁，时至今年10月初，仍然有130多户的住户拒绝搬迁，成为x市最大的拆迁难点之一。该村的拆迁之所以历时两年而未果，一个直接的原因就是当时整个村的拆迁是由四家不同的拆迁公司承包，每家公司负责一片。由于各拆迁公司之间缺乏必要的协调与统一，彼此的补偿标准不一，农民相互攀比，致使整个拆迁工作最终陷于停顿状态。从2005年10月之后，x市S区政府不得不组成五个专门的工作组，进村督促该村剩余住户的房屋拆迁工作。

在实行征地补偿“包干”之前，x市的征地补偿规定过于繁琐，引发征地拆迁过程中出现许多不规范行为。如有的基层村、组在实施补偿安置政策时不够公开透明；有的将农民集体土地补偿费截留它用；有的将市政建设的规划用地改作商业开发；等等。还有的拆迁人员错误地认为，拆迁裁决可以不受条件和时间限制，只要拆不动就可以行政裁决，结果使得整个征地拆迁工作脱离农民群体。

三、农民需求：差距较大

从农民自身的角度来看，不少农民之所以抵制征地拆迁，除了涉及到深层的难以割舍的乡土情结以及对向城市生活方式转变的困惑之外，最重要的就是现行的政策供给与他们自身的需求差距较大，突出表现为：

(一)征地拆迁补偿标准低于农民的期望值

在征地拆迁工作中，农民反映最多的问题就是认为征地拆迁补偿标准过低。这里面主要包括征地补偿和房屋拆迁补偿两个方面。对于征地补偿，x市的过去做法是以区为单位，各区之间因地理位置不同，城市化程度不同，其补偿标准不尽统一，导致不同区之间相互攀比。因此，2005年以来，x市严格要求岛内S区和H区的补偿标准必须统一。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175号文件规定，全市征用的土地分为四类，其中x市岛内S区和H区属于一类区，其“包干”征用土地的每亩土地补偿费、劳力安置补助费、青苗和地上附着物补偿费、水利设施摊消费等均与x市府[2003]173号文件规定的标准同比增长30.43％，即土地补偿费2.06万元、劳力安置补助费4.7万元、青苗和地上附着物补偿费5.2万元、水利设施摊消费0.04万元，每亩共计11万元。此外，根据规定，按期交地的，另外每亩奖励1万元，合计12万元，这个补偿标准在x市全市是最高的。实践表明，由于土地种类和性质相对比较单一，加上x市岛内统一了征地的补偿标准，因此土地征用中所遇到的阻力比过去要小得多。

相对于征地补偿而言，房屋拆迁补偿的阻力则要大得多。这其中牵涉到的问题可谓千头万绪。首先一点就是关于违章建筑补偿的问题，其次就是具体的装修补偿标准问题。x市2005年8月1日之前拆迁公告的被拆迁片区，其主要法规依据还是2003年7月15日颁布的x市府[2003]173号文件、2003年5月修订的《x市房屋拆迁管理规定》以及《x市各级人民政府包干市重点项目征地拆迁工作办法》。2005年8月1日之后拆迁公告的，则按照x市府[2005]175号文件规定执行。按照规定，拆迁工作由拆迁人委托拆迁公司进行，后者虽然是经过招投标程序中标，遵照统一补偿规定操作，但是正如前面已经指出的，实际操作中，存在很多不够规范之处。

和土地不同，房屋是属于农民的私人房产，况且x市相当一部分失地的“城中村”农民是依靠出租房屋为生。失去土地之后，房屋成为他们的最重要的生计来源之一，因此农民对拆迁的抵制也就在所难免。在房屋拆迁补偿问题上，目前按照x市的相关规定，拆迁人与被拆迁人达不成补偿协议的，由当地人民政府裁决。如2005年10月，X市S区组成五个专门工作组进驻T村督促拆迁工作，按照规定，若被拆迁户三次以上不予配合拆迁的，将采取两种方式：一是依法对被拆迁户的违章建设部分先予坚决拆除；二是依法对被拆迁户向市国土房产局申请裁决，在国土房产局受理裁决或是举行听证会乃至裁决生效后才达成协议的，对拆迁补偿方案中的优惠条件部分，将分别扣除30％、50％，直至全部取消。因此，在地方政府的刚性拆迁行为中，农民的谈判余地是非常小的。

(二)住房安置困难不少

如果说土地征用是让农民脱离传统的农业生产方式的话，那么拆迁他们世代居住的房屋，则是让他们脱离现有的依靠出租房屋为生的生活方式。对于很多农民来说，这点无论是在心理上还是精神上一时都难以接受。