土地用途变更的法律依据
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土地用途变更的法律依据范文第1篇
第一章登记机构及其辖区划分
第一条依照我国现有的土地管理法律的规定，土地登记的主体是县人民政府。按武政办〔20*〕231号抄告，武义县人民政府委托武义县国土资源局审批全县土地登记工作。
第二条按照《关于武义县国土资源局职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知，由地籍管理科具体承担全县土地确权登记发证工作的业务指导和组织实施。
第三条按照《*省基层国土所主要工作职责（试行）》文件精神，基层国土资源所是县国土资源局的派出机构，必须协助地籍管理科共同做好土地登记工作。
第四条按本局《区域性国土所参与土地登记发证的暂行规定》，各国土资源所都应指定专人承办本辖区内国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的设定登记和变更登记等工作。具体工作职责是：收件和受理，地籍调查，提出经办人、审查人意见，颁发土地证书。
第五条县城城区土地登记范围划分：县城国家机关、事业团体、改制企业及县城11个经济合作社范围内的国有土地使用权、集体土地使用权登记，由便民中心窗口直接办理；开发区、白洋街道范围内由开发区、白洋街道报批的土地由白洋所办理；壶山、熟溪街道范围内报批的土地分别由壶山、熟溪所负责办理；全县土地使用权抵押登记由地籍科直接办理。
第二章权属确认
第六条土地权属要严格依据我国的有关法律、法规和规章的规定确定。要认真审核有关土地权属来源证明文件，严格把握土地权利取得或变更的合法性，依据要充分。
第七条权属认可要从严掌握，依据充分。国有土地使用者在*年5月前占用的土地、集体土地使用者在*年2月前占用的土地，其权属需认可的，土地使用者应提供土地使用权取得或使用起始年间的相关证明。经地籍调查（有条件的要求附现状影象资料）、调查人员签字后，对其建筑占地部分按权属认可处理。凡是事实依据不充分的，一律不得认可。
第八条土地使用者因土地批准书遗失，以批准书存根复印件要求确权的，土管员必须到现场调查取证，查清该土地使用者申请登记宗地是否就是批准书遗失宗地，确认后出具调查取证的相关资料，一并作为土地权属来源资料，交由土地使用者申请土地登记。
第九条原村委会、生产大队建造的生产性用房，在实行后出售给本村村民而未设定登记的，居民点内部的，按认可程序予以办理权属认可，居民点以外土地利用总体规划为农用地的一律不予确权登记。
第十条原土地使用者未申请设定登记的，不能直接办理变更登记；以规划红线制发的土地使用证，未申请现状实线变更登记的，不能进行其他变更登记。
第十一条企业名称变更的权属审核，在审核工商部门出具的变更证明的同时，还需审核财政部门出具的审核意见，没有免税单的按现评估地价缴纳契税后办理变更登记。
第十二条采用权属认可，批准书原件遗失的调查取证工作，必须在土地登记受理前完成。
第十三条确认土地权属实行限时办结制，责任追究制以及疑难问题集体会审制。
便民中心窗口和各国土资源所从受理申请到提出经办人、审查人意见，必须在5个工作日内办结，地籍科审核必须在2个工作日内办结。对疑难权属的确认由集体会审确认。
土地登记的收件受理人、经办人、审查人、审核人要对每宗申请土地登记宗地的权属提出明确承办意见。一旦出现过错，要按照“谁办理谁负责，谁出错谁承担责任”的原则追究行政过错责任。
第三章登记申请
第十四条土地登记申请人应具有民事权利能力和民事行为能力。其中申请农村宅基地登记应达到法定婚龄。对无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人，应由法定监护人或指定人申请。
第十五条企业依法被撤销、解散，宣告破产或其他原因导致法人的终止，至使民事主体资格消灭，不再享有民事权利能力和民事行为能力，其使用的土地不能给予登记发证。但以清算资产为目的，可根据原企业或破产清算组织的申请，组织进行地籍调查，经权属审核，权属来源合法的，可出具土地使用权属原企业的证明。
第十六条土地登记收件时，经办人应按要求对提交的权属材料进行审查核实，提交的证件材料必须是原件，如是复印件的，必须查询原件存于何单位，并核实原件保存单位是否盖有“与原件相符”的印章，收件后向申请人出具收件单。
第十七条土地登记机构自收到土地登记申请之日起2日内，对申请人提交的文件资料进行全面审查，并按下列规定处理。
（一）符合土地登记有关规定的，应当作出受理决定。
（二）申请人提供的证明材料不齐全或者不符合规定的，应当书面通知申请人限期补正。
（三）有下列情形之一的，应当书面作出不予受理的规定：不属于本局管辖的；在补正通知时间内未补正有关证明材料的；不能提供合法土地权属来源的；土地使用权转让、租赁期限超过土地使用权出让最高年限的；按规定应当申报地价而未申报的，或者隐瞒、虚报地价的；法律、法规、规章规定不予受理的其他情形。
（四）有下列情形之一的，应当书面作出暂缓登记的决定：土地权属争议尚未解决的；土地违法行为尚未处理或者正在处理的；依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；法律、法规、规章规定的应当暂缓登记的其他事项。
第四章地籍调查
第十八条地籍调查要严格按照《城镇地籍调查规程》的要求进行，界址需要相邻方指界确认的，应通知相邻方现场指界。如相邻方不予以配合的，可按缺席指界的有关规定处理。
第十九条宗地划分应按《城镇地籍调查规程》的有关规定进行。
（一）宗地是被权属界线封闭的地块。宗地范围以合法的土地权属证明文件明确的用地范围来确定。宗地权属界址应以现状建筑外墙、围墙、栅栏、水沟、道路及其他明显的线状地物划界。
（二）土地登记应以宗地为单位。一宗地只有一个法人代表的，不能人为分割成若干宗地登记（《出让合同》有约定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，应划分为若干宗地。
（三）几个使用者共同使用一宗地、并相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。当几个使用者共同使用一幢建筑物时，按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。
（四）原批准使用范围内土地，现已属于市政道路、人行道（绿地）、公共通道等公共用地的、不应划入宗地内。
第二十条土地使用者申请临时土地登记的，以用地批准红线范围为宗地核发自土地受让之日起二年有效的临时土地证。
第二十一条宗地图是土地证书的附图，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件，必须绘制清楚、要素齐全，内容包括：图幅号、地籍号；本宗地号、地类号、面积；本宗地界址点、界址点号（含邻宗地共用的界址点）、界址线；本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址示意线；相邻道路、街巷及名称；比例尺、指北方向、图廊线、制图单位、绘图员、审核员及日期等。
第二十二条宗地图变更。在变更土地登记进行变更地籍测量时，无论变更宗地界址是否发生变化，都应依据变更后的地籍图或宗地草图，重新绘制宗地图并在图上加盖“变更”字样印章，不得以原宗地图复印件代替变更宗地图。
第二十三条权属调查是地籍调查的主要内容之一，地籍调查人员在地籍勘测的同时，必须查验权属依据与实地的一致性，并在界址状况栏内注记。
第二十四条土地用途登记应依据出让合同、用地批准文件等，严格按照新的《全国土地分类》（试行）执行，调查登记到三级类。如土地实际用途在土地分类体系中归类不明确的，可按较为接近的地类予以登记，并在括号内注明实际用途。
第五章登记审核
第二十五条权属审核是土地管理的重要内容，是土地登记的核心环节。审核人员应对土地登记申请人，宗地自然状况，宗地权属状况进行认真审核。经过登记的土地，必须达到“权属合法，界址清楚，面积准确”的要求。
第二十六条加强审核工作，严把登记关口，不符合规定不得登记。对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记；对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；对违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。
第六章注册登记、颁发证书
第二十七条注册登记是土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装薄、造册的工作程序。它既是一种行政行为，又是一种十分严肃的法律行为。注册登记人员包括经办人和审核人。注册登记的主要内容是制作土地登记卡。
第二十八条土地登记卡是土地登记主件，是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据，也是查询土地登记结果的直接载体。
（一）必须按一宗一卡的要求，建立和完善土地登记卡。
（二）无论是土地所有权、使用权，还是土地他项权利的设定、变更或注销登记，都应在土地登记卡续表上记载登记顺序号，登记日期及登记的其他内容。每一次登记，土地登记人员必须按要求在土地登记卡上登记变动事项，并由经办人、审核人签字。
（三）土地登记经办人在上报登记资料初审时，必须同时上报经经办人签字的土地登记卡，土地登记资料经审核人审核后，由核审人在土地登记卡上签字。
第二十九条土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。土地证书的内容必须计算机套打、不得涂改、证号不得重复，盖章应符合要求。地籍科应指定专人负责《土地登记薄》、《土地登记清册》的填写及有关土地登记印章的保管工作。其他人员不得擅自填写《土地登记清册》和使用土地登记相关印章。土地权利人领取土地证书后应在签收簿上签字，并收回土地登记收件单。
第三十条规范土地登记表卡的填写。土地登记表、卡各项内容必须清楚填写，不得任意涂改。卡、表如有划改、在划改处应由划改人签章，且同一表卡、划改不得超过两处，超过两处必须重新填写。
（一）土地登记经办人在签署意见时，必须内容完整、表达确切，结论明确。
设定登记经办人一般应包括以下内容：该宗地的权属性质；权属来源，取得时间及方式；地籍调查结果等（四至是否清楚；测量方法、面积计算是否准确；面积用途是否与批准文件一致等）；审查依据及建议；其他须说明的情况；建议予以设定登记意见。
变更登记经办人意见一般应包括以下内容：该宗地原登记的主要内容、登记日期；变更的依据；变更的内容；审查结果及建议；其他该证明的情况；建议予以变更登记意见。
（二）土地登记初审人（审查人）在经办人意见的基础上，对宗地权属来源、申请人条件、宗地界址范围、测量方法和面积计算要进行进一步审核。初审意见一般应包括：宗地权属性质、类型、面积、用途、使用期限等，建议予以登记的意见。
（三）初审结束后，经土地登记审核人（国土资源局主要负责人）审核，按规定对符合登记条件的予以公告。土地设定登记，变更登记应公告的，在国土资源局网站、国土资源局、便民中心、各国土所公告栏内公告，公告期限为15日。遗失补证的在《今日武义》上公告，公告期限为三个月。公告无异议的，签署“准予登记发证”意见和日期，并盖上“武义县人民政府土地登记专用章”。
第七章土地登记档案管理
第三十一条土地登记档案应由局档案室实行集中统一管理。土地登记资料应在注册登记之日起2个月内整理归档。各国土资源所的登记档案按年度移交局档案室保管。
第三十二条宗地组卷，可根据土地登记部门的资料在前，土地登记申请人提供的资料在后的顺序排列，即：
（一）土地登记审批表；
（二）地籍调查界址确认表和测量资料；
（三）宗地图；
（四）土地登记申请表；
（五）土地登记收件单；
（六）法定代表人或产主身份证明；
（七）委托书和人身份证明；
（八）土地权源依据；
土地用途变更的法律依据范文第2篇
中江县地处四川盆地偏北，是四川省25个丘陵大县之一，是传统的农业大县。截至2011年年末，全县总人口143.20万人，其中87%是农村人口。
农村土地及其附着物抵押状况
农村土地。在调查中我们了解到，由于农村土地不论哪种用途，仅在1997年核发了《农村集体土地使用证》，1997年之后农户使用(经营)土地用途发生的变更情况，至我们今年上半年进行调查时都还没有得到国土部门认证。同时，不论是哪种用途的土地，广大农户没有个人土地使用权证。根据国家土地管理局1995年9月11日的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》：经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。据此规定，现有农村土地没有抵押权。
农户房产。1997年前建成的农户房产多为土坯草房或土坯瓦房，虽有权属证书，但其价值低廉、几乎没有变现能力，金融机构出于风险控制考虑，对这部分农户房产拒绝抵押；1997年后，特别是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本为砖泥二层楼房，在价值上虽然相对较高，但均没有产权登记，没有权属证书，自然无法进行抵押登记。
林权。一方面虽然大部分林地具有林权登记证书，但林业管理部门对林权抵押业务不熟悉，基本上不给予抵押登记；另一方面当贷款发生风险后，由于采伐限额和采伐后林木更新要求，金融机构认为抵押林权执行难度大，缘于风险控制，金融机构也不愿意发放林权抵押贷款。
突出问题
目前，中江县的城乡二元结构较大程度地限制了农村居民参与市场经济活动的能力和范围。承包经营土地、宅基地及其上的房屋、林木仍为绝大多数农民的主要财产，虽然土地承包经营权流转较为活跃，但宅基地及其附着物一直被排斥在土地市场和房产市场之外。宅基地使用权不得进行抵押，其上的房屋所有权的转移也受到法律的种种限制。特别是对宅基地上房屋的抵押问题，目前仍没有可以参照适用的法律法规和政策文件，有大量的农村资产被排斥在市场经济活动之外。以中江县2011年统计数据为例，中江县农村人口有124.91万人，农村住户人均居住面积41.55平方米，全县农村住户房屋面积达5190万平方米，若对这些房屋进行抵押登记，按每平方米造价500元计算，中江县就可以盘活总价值高达259.5亿元农村住户房屋资产。这一巨大资产存量因为得不到法律确认，无法进行抵押融资，可说是导致农村金融市场发展滞后、农民贷款难的一个重要因素。
农村土地抵押登记缺少法律法规支持。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《土地管理法》、《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。这里的“除外规定”指的是该法第一百八十条规定的“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，并没有对宅基地的例外规定。
农房抵押发生风险后，一旦执行被拍卖，抵押人将无处居住。我国《土地法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。由上述条文可知，宅基地上的房屋属私有财产，建造人享有所有权，可以进行房屋登记，受法律保护。并且，在通常情况下，建造人与宅基地使用权人是同一人或同属一户。再由于根据《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可知农村村民可以将宅基地上的房屋所有权以出卖、出租的方式进行转移，宅基地使用权随着宅基地上房屋的所有权一并转移，农村村民在丧失宅基地使用权后，不能再申请宅基地。
相关建议
面对农村人口城镇化、土地经营集约化、农业产业化的发展趋势，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地及其附着物抵押贷款将长期成为农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，要举内外之力，逐步实现农村土地及其附着物向信贷资源的转化。
实现农村土地及其附着物的抵押登记，拓宽融资渠道。目前农村土地及其附着物抵押的法律依据尚未修改，抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题，需要政府在充分论证的基础上，出台或修改相关法律和政策，使各级金融部门及社会经济实体对农村土地及其附着物作为押物的借贷关系予以认可、支持，同时允许在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，允许将土地承包经营权作为注册资本，以实现农村土地及其附着物抵押登记机制与金融机构风险控制机制的有效对接。
土地用途变更的法律依据范文第3篇
关键词：农村；土地；确权登记；颁证；必要性
中图分类号： F321.1 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2015.13.024
土地一直以来都是农民的主要收入来源，是农民的“命根子”，农村土地承包经营权确权是对农民的土地进行法律性保护，从而促进农村土地更好的利用，充分实现土地的价值。因此，对农村土地承包经营权确权登记颁证是十分必要的。
1农村土地承包经营权确权登记颁证及其意义
农村土地承包经营权确权登记颁证，是依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规，由县（市、区）农村土地承包管理部门协同项目实施单位，在二轮土地承包经营权的基础上，通过一定比例尺对现有承包土地进行航拍、制作工作底图，参考二轮土地延包台账、承包合同、经营权证等相关资料，查清每块地的名称、坐落、面积、四至、权属、土地种类和经营方式；摸清农户家庭土地承包状况，对土地承包人的地块信息进行收集、归纳、整理核对；经张榜公示无异议后确权登记，由县（市、区）人民政府核发农村土地承包经营权证书。并建立农村土地承包经营权资料档案和信息管理系统。从而解决承包地面积不准、四至不清、位置不明、登记不全等问题，把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到农户，依法赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权。
2农村土地承包经营权确权登记颁证的必要性
2.1有利于土地承包关系稳定
做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作，是在现有的土地承包制度的基础上进行土地承包经营权的从新认定，并对经营权人及其土地承包经营的信息进行全面登记备案，有利于明确土地承包经营权归属，为调解土地承包经营纠纷、维护农民合法权益提供有力的法律依据，是对原来形成的土地承包关系的健全与完善，是依法维护农民土地承包经营权的重要举措。从而促进土地更好的处于良性的经营状态，促进土地承包关系的和谐稳定。
2.2有利于推动土地规范流转
做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作，使土地承包经营权归属清晰，农民好比吃了“定心丸”，要外出务工经商的，或劳动力不足的农民就可以放心地把土地流转出去，既不会造成撂荒，还可以增加财产性收入。如若发生承包地纠纷，调解处理就会有据可查。可见，颁证后，土地流转将会更规范，土地权属人的合法权益将受到更好的保护。通过土地的规范流转，促进城乡资源要素的均衡配置、新型城乡关系的形成，是深化农村产权制度改革、增加农民收入的有效途径。
2.3有利于促进土地规模经营
通过土地的规范流转，促进土地适度规模经营，是发展现代农业的客观需要，在提高农民的组织化、专业化程度、增强农产品市场竞争力、增加农民收入等方面将发挥积极作用。目前主要体现在专业化合作社，如经济作物规模化生产、水产品规模化养殖等，这些都是在市场竞争中摸索出来的新的发展模式。因此，新型农业产业化的基础是集中的连片土地，这也显示出土地确权登记颁证的必要性。
2.4有利于扩大农民物权范围
做好农村土地承包经营权确权登记颁证，从而建立农村产权制度，完善农村市场经济制度，拥有明确的土地承包经营权，农民可以自主进行土地的出租、转包等形式的流转，从而获得更多的经济利益。土地物权归属不动产，农民还可以进行银行抵押贷款，缓解生产经营过程的资金不足，实现土地的保值增值，使得农村土地在权益用途范围上得到拓展。
3土地承包经营权确权登记颁证可能遇到的问题
确权登记颁证工作虽然有过试点，但宣传力度不足，干部群众缺乏认知；二轮土地承包的原始资料不完整或不准确，有的农户土地承包经营权证已丢失；土地面积变动较大，有被国家征用的，有因自然灾害损毁的，有被撂荒的，有改变用途的，这些都给航拍带来一定难度；有的原户主死亡、分家拆户，都须要变更承包经营权证；有的地块有争议。这些都会给确权登记颁证工作增加工作量和一定难度。
4结语
农村土地承包经营权确权登记颁证工作虽然面临着较大的困难，但是登记颁证是对农民利益的明确确立，是对农民土地产权的澄清与认可，有利于保证农村土地承包关系的和谐与稳定，从而保护农民合法权益。
参考文献
[1] 李国强.对农村土地承包经营权确权登记颁证的探讨[J].当代农机，2014，（6）：45-46.
土地用途变更的法律依据范文第4篇
关键词：土地登记制度；存在的问题；建议
1 土地登记概述
土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]
我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。
土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。
2 土地登记制度存在的问题
（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。
（2）土地登记种类少，定性模糊。我国法律对土地权利种类的划分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。以集体土地所有权为例，目前其权能只包括占有、使用、收益，而不包括处分权，即集体拥有的是受到一定限制的所有权。至于为何受限制，如何受限制，理论界尚无定论，而相关的法律规定也极其模糊。关于农村集体土地使用权，法律上未对其权能作出明确规定，学理上对其定义及性质归属也未达成一致意见，导致在实践中各地做法不一。[2]
（3）土地登记机关、土地登记标准和土地权属证书不统一。依据我国目前的登记体制，有多个部门正在进行着不动产登记。如集体土地所有权和集体建设用地使用权由土地管理部门登记造册，核发证书；国有房地产的土地登记有的地方是房产部门，有的是房地分开。由于土地登记机关的不同，各自的登记办法、程序不尽相同，相应的土地权属证书也不同。登记机关及证书的不统一，必然会损害经济的发展和权利人的正当利益，而且在两个以上的登记机关的权利出现交叉重合时，还会造成物权变动的法律基础互相冲突，扰乱正常的法律秩序。四、体制束缚，创新缓慢。由于我国土地登记管理的特殊性，推进制度优化和技术创新比较缓慢。现有的土地登记资料不能满足社会需求，土地登记覆盖辖区的土地调查工作量大，各级财政没有专项经费给予保证，多方投资的路子必将制约管理体制的发展。同时，由于体制、机制、技术标准等原因，至使对现有信息的浪费不能把已有的信息资源统一起来，为社会服务。
3 完善土地登记制度的构想
（1）以法律为基础，明确土地登记效力，为完善登记制度提供法律依据。土地登记主要是解决土地物权变动中的安全问题，即土地物权怎样才能安全地由物权取得人取得的问题，以及从客观公正的角度看土地物权的变动才能达到排除第三人的干涉的问题，因而只能依靠《物权法》自身来解决，也就是通过物权变动制度来解决。但我国对土地权利的划分来自不同层次的法规，权利内容、义务不清晰，权利种类不系统，相互关系还不明确。有待于通过《不动产登记法》等相关法律的出台来改变。
（2）实行土地优先登记，逐步解决重复登记的问题。在一个国家内，不管采用何种土地登记制度，一个土地物权，权利人到一个登记机关办理登记，是世界各国通行的做法。目前世界其他国家土地登记机构设置，归纳起来有三种情况，即司法部门、政府管理部门、独立司法与政府之外的专门机构。根据我国的实际情况，无论采取哪一种形式，都是一时难以解决的问题。一是司法机构在确权登记时，结合我国土地资源利用进行实质性审查，从业务性质上看有相当大的难度。二是政府部门独立机构进行登记时，有利于解决上述各类问题，但国家职能部门及运行机制要有较大的调整，以保证登记机关组织到位、职能到位。三是统一由土地行政主管部门负责。从目前全国土地登记制度建设现状考虑，无论是业务建设还是人员队伍建设，土地部门有一定的基础，土地登记在全国全面开展，制度建设成本较低。另外，解决土地统一登记应当与登记程序变革结合起来考虑，实行土地使用权优先登记应该是解决现实问题的一种思路。
土地使用权优先登记即土地及地上物（指定着物和附着物）依法取得后，无论由哪个部门管理，首先确定土地使用权，先办理土地登记，领取土地证书，然后再办理地上物的登记。从土地与地上物的关系看，不管何种地上物都依附于土地。权利人依法取得土地使用权，是拥有地上物的前提条件。因此，先办理土地登记，再办理地上物登记应是顺理成章的事。这种做法既有利于业务主管部门对地上物的管理，又保证了地上物与土地使用权的一致性以及土地用途的统一，提高了土地登记资料的使用价值。
（3）加强土地登记人制度建设，使土地登记从行政机关全程服务变成审批，提高行政效率。土地登记是指接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、查询土地产权状况等；广义讲还包括：土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。但由于土地登记专业性较强，建立土地登记专业人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。将原有的由登记机关负责的地籍调查等登记前期工作交由土地登记人去承担，同时理顺土地登记机关，土地登记人机构和土地权利人的职责、权利、义务及相互关系；做到分工明确，权责分明，既保证了登记的准确性，又提高工作效率，大大减轻登记机关工作压力和负担。[4]土地登记是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。
参考文献
[1] 胡存智等编著《土地登记理论与方法》中国农业出版社1998年9月版，第1页，第43页。
土地用途变更的法律依据范文第5篇
[关键词]土地流转 农民权益 现状 法律问题 法律建议
本文所称农村土地流转，即为农村土地承包经营权流转（下文简称土地流转），是指在土地承包经营权有效存在的基础条件下，不改变土地所有权性质和农业用途，拥有土地承包经营权的承包方将土地经营权转让给其他人或经济组织的行为。但在土地流转的过程中，农民权益受到了不同程度的损害。笔者基于绵阳市农村土地流转过程中农民权益保护的调查，从法律角度出发，对维护农民权益进行探讨。
一、土地流转过程中农民权益保护的现状
（1）土地流转市场不完善，农民利益易受到损害
一是土地市场流转市场还未真正形成。根据调研数据显示，全市的土地流转主要是通过政府相关部门牵线搭桥为主，农户间的自发流转为辅。二是土地流转价格体系不完善，土地价格评估还没有统一的参考标准，流转价格不一。例如盐亭县八角镇，土地流转价格由每亩400-600元/年不等，而涪城区关帝镇则是每亩500-900斤黄谷/年，而黄谷价格以每年政府指导价为准。由于流转价格混乱，土地流转价格不能真实地体现土地应有的价值，导致农民的利益受到侵害。
（2）土地流转程序不规范，农民利益易遭到侵害
一是农户间土地流转多是口头协议，无书面合同。例如涪城区某乡镇的一个土地流转案例，李某因外出务工将自家承包的3.7亩土地出租给张某，仅口头约定李某每年支付租金3000元，至于租金支付的时间、方式、粮食直补收入分配，农业用水费用承担等问题都未做约定。后因相关费用支付问题诉至法院。二是部分大宗土地的流转，农户虽然与业主签订了书面土地流转合同，但合同文本不规范，内容过于简单，对流转双方权利、义务及违约责任缺乏明确具体的规定，为土地流转纠纷的产生埋下了隐患。
（3）土地流转保障制度缺失，农民利益缺乏保障
一是农民合法权益缺乏有效保障。①租金兑现难。据调查，租赁土地的业主（尤其是大宗土地租赁业主）出于对自己经济利益的考虑，对土地流转的费用大多采取一年一给付的方式，但农业是一个生产周期长、投入资金周转慢、受气候影响大的产业，一旦经营失利，农民的租金难以得到保障。②土地恢复难。土地流转（特别是集中连片流转）后，业主大多都会对土地进行田型调整和配套的水利设施建设，这无疑将改变原有农户土地承包的划分界线，流转期满后很难能按原样归还给农户。
二是农村社会保障制度不完善。在农村，土地仍然具有较强的社会保障和就业功能，因此，一旦离开土地，农民将面临巨大的社会风险，一是剩余劳动力就业风险，二是生存生计风险。目前失地农民的文化素质、劳动技能和就业能力偏低，流转后如果不能及时就业，子女教育、父母养老、生病就医等问题将会很大程度上威胁农民的正常生活。
（4）土地流转过程中纠纷多，解决难度大
伴着近年来绵阳市土地流转规模的扩大、面积的增多，因其引发的纠纷也日益增多。据调查，由于土地承包关系变化多、事实认定困难，农村土地流转行为不规范、部分案件缺乏真实有效的证据，涉及人群多、当事人对立情绪大等因素而导致该类纠纷解决难度大。
二、土地流转过程中农民权益保护存在的法律问题
（1）土地流转权利属性不明确，土地流转缺乏法律依据
我国相关法律并未明确规定土地承包经营权流转的权利。如果流转的是土地所有权，但法律规定土地所有权属于集体所有，那么农户根本就无权对土地进行流转。如果流转的是承包经营权，农户虽然可以30年、50年或者更长时间地拥有土地承包经营权，但其并非该项权利的所有者，也无权对土地承包经营权进行流转。如果流转的土地的使用权，但《土地承包法》又明确规定农村土地流转方式中包括转包，即转让承包权，则相互矛盾，这就使得土地的流转缺乏理论和法律依据。因此农村土地流转的权利是先天的畸形。
（2）农村土地所有权、承包经营权、土地使用权权能不完整
根据《土地管理法》的相关规定，作为农村土地的所有权者，集体组织既不能买卖农村土地，也无权随意改变土地的用途；农户虽然享有土地承包经营权，但并未完整的享有土地占有权、使用权以及收益权等权利；在实际中，代表国家的各级政府则享有对农村土地的最终支配权，这就使得农民对土地享有的权能具有了后天的缺陷。
（3）土地流转公示方式不确定
一是土地承包经营权的取得公示方式。在《土地承包法》中，第22条规定土地承包合同生效时承包方取得土地承包经营权，但第23条则规定土地承包经营权需要县级以上人民政府颁发证书确认该项权利，同一法律中对土地承包经营权取得的公示制度分别采取了意思主义和登记生效要件主义。这就使得土地承包经营权取得的公示方式难以确定，在实践中没有明确的法律条文可以作为依据。
二是土地承包经营权的流转的公示方式。《土地承包经营法》第38条，规定采取互换和转让方式流转的，未经县级以上人民政府登记，不得对抗第三人。这说明对互换和转让的土地流转方式法律采取了登记生效要件主义。但采取转包或出租等方式流转，采取哪种公示方式却未做规定。
（4）土地流转程序不明确
《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》《土地承包法》等相关法律法规都未对土地流转相关程序及合同做明确规定。农民及基层政府在土地流转的过程中都没有可以遵循的具体规定，就导致土地流转不规范，为土地流转纠纷埋下了隐患。
三、在土地流转过程中加强农民权益保护的法律建议
（1）明确农村土地的产权
一是坚持农村土地集体所有制度不变，进一步明确农村土地所有权的享有者。即明确规定是村民小组、村委会或是乡镇政府其中哪一个主体来享有土地所有权。二是继续坚持和稳定农村土地承包经营制，保证农民承包经营权的稳定性、长期性和安全性，从根本上保证农民权益。三是对农户的承包经营权进行确权，赋予承包经营权更为完整的物权性质。
（2）明确农村土地承包经营权的公示制度
土地承包经营权作为不动产的一种用益物权，应该采取登记生效主义作为其公示制度。一是农户取得承包经营权，应经过县级人民政府登记并统一颁发土地承包经营权证书。二是农户流转土地承包经营权时，在以转包、出租、入股等方式流转时，认定原土地承包关系不变，只需在县级人民政府登记即可生效；在以转让、互换等方式流转时，原土地承包关系发生变化，在履行登记程序的同时，应对承包经营权证书的内容进行变更，从而保证土地流转双方的权利，减少纠纷。
（3）建立完善土地流转的相关法律法规
一是制定农村土地流转示范性合同（包括土地承包经营权转让、互换、转包、出租、入股等类型），并将其作为《合同法》有名合同类型之一。二是研究制定《土地承包经营权流转法》，将散见于党的政策文件中的土地流转规定进行细致地梳理，上升为中央立法。同时要进一步细化、规范土地承包经营权流转的相关表述，明确土地承包经营权流转程序、双方权利和义务、相关行政部门的职责（备案、审查、监督等）、救济途径（司法、行政、民间等）等内容，使其具有更强的可操作性。
（4）建立完善农村社会保障体系
一是健立完善农村最低生活保障制度、进一步完善农村医疗保险制度、建立农民失业救济制度，从而全方位保障农民的基本生活，减轻农民对土地的依附性。二是制订《农村养老保险法》，将其纳入社会保障法之中。《农村养老保险法》中要对农村养老的宗旨、性质、形式、种类、保险基金的缴纳筹集（坚持个人缴纳、集体补助、国家扶持有原则）、管理运营、发放方式等内容进行规定，切实保障农民养老问题。
参考文献：
[1]王燕妮：“农村土地承包经营权流转的法制环境探析”，《法制与社会》，2011年第15期。
[2]蒋北辰，王东东：“加强土地流转中农民权益保护的立法建议”，《安徽农业科学》2011年第39期。
[3]胡正辉：“农村土地流转制度的构建—农村改革视野下的土地流转之法律思考”，《经济纵横》2011年，第5期。
[4]许小莲：“农村土地承包经营权流转根源性问题法律研究”，《重庆科技学院学报》，2010年第21期。
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