土地使用权评估方法
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土地使用权评估方法范文第1篇
[关键词]划拨土地 价格 评估
一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程
1.过去对划拨土地使用权的认识
在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。
2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题
基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。
二、划拨土地使用权价格评估内涵
1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
三、划拨土地使用权的评估方法
1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。
参考文献:
土地使用权评估方法范文第2篇
[关键词]国有企业；产权转让；无形资产评估；价值评估
据我国国有资产管理部门的推算和汇总。近年来各种原因导致的国有资产流失数字惊人。如何在国有企业产权转让过程中防范国有资产流失已经成了当前一个热门话题。对于需要进行产权转让的国有企业而言，只有在准确的资产评估的基础上进行国有企业产权转让，才能体现公平、公正，才不会造成国有资产流失。
一、资产价值评估方法的评价与选择
当前确定国有企业资产价值普遍使用的方法是资产评估。资产评估是国有企业产权转让的法定程序。我国对资产评估的方法大致有这样四种：收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法。
(一)收益现值法
收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。运用收益现值法必须建立在资产具有独立获得预期收益的能力、资产未来的收益能够用货币来计量、资产所有者所承担的风险能够用货币衡量等前提条件下。收益现值法适用范围较小，一般是用于企业整体资产评估以及可预测未来收益的单项资产评估。
(二)重置成本法
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。使用重置成本法进行资产评估，受到一定的限制，该方法要满足继续使用假设。而且待评估的资产必须是可以再生和复制、可以随时间推移、可重建和重构的具有有形或无形损耗的单项资产，或者是可重置和重构的整体资产。
(三)现行市价法
现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和转让条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。使用该方法需要有一个充分发育的、活跃的资产市场，同时参照物以及与被评估资产可以比较的有关指标、技术参数等资料是可以收集到的。随着我国资产转让市场不断发展，会非常广泛地运用现行市价法进行自查评估。
(四)清算价格法
清算价格法适用于依照中华人民共和国企业破产法规定，经人民法院宣告破产的企业的资产评估。评估时应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。清算价格法与现行市价法基本相同，所不同的是停业或者破产时。企业将资产拍卖、出售，清算价格往往大大低于现行市场价格。在国外，清算价格法并不独立使用。一般将清算价格法和现行市价法共同使用，称为市场法。清算价格法主要用于企业破产、企业抵押、企业清理等几种情况。
二、国有企业产权转让中的价值评估难点分析
国有资产的特殊性决定了国有资产的资产评估不可能是一帆风顺的，而这其中土地处置问题、无形资产评估问题，以及评估委托人问题又是国有企业资产评估中较为棘手的问题。
(一)土地处置问题
对待产权转让中，国有企业拥有的土地使用权的处置问题。因其使用权来源的不同而存在不同的解决途径和办法。若土地使用权来源属出让方式。则在产权转让的过程中并不涉及土地处置问题，仅需根据该地块的客观区域因素和个别因素采用合适的评估方法进行评估。对划拨土地使用权的处置方式，根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条规定：“对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(人股)和保留划拨用地方式予以处置”。而在这几种处置方式下，评估时所采用的方式及途径也不尽相同，具体叙述如下：
1 对采取保留划拨用地方式进行处置的，无需对原账面划拨土地使用权的价格进行具体的评定估算。但为了合理体现改革前国有企业的资产范围，仍需对划拨土地使用权原账面金额按现行会计制度和会计准则进行核实，并以核实后的金额作为评估值列示，纳入改革资产范围。
2 对采取国有土地租赁方式进行处置的，应首先将国有企业原账面存在的划拨土地使用权价值进行剥离，然后另行对国有土地使用的租金水平进行评估，并将该租金水平评估结果一并运用于改革方案当中。以规范国有土地租赁行为，并防止国有资产的流失。
3 对采取国有土地使用权出让方式进行处置的，对土地使用权进行评估时。又存在两种程序和途径：第一种将该国有土地使用权纳入改革资产范围，也应纳入评估范围。在这种情况下：首先，确定该土地使用权的价值定义，以土地使用权来源属出让性质为假设，并根据地块实际情况和规划条件对土地使用权在出让方式下的用途及使用期限进行假设；然后，以这些假设作为估价提前，对该国有土地使用权采用合适的土地估价方法进行评估，并将评估值直接列示于资产负债中无形资产项下；最后，对土地使用者(国有企业)应补交的地价进行反映或列示。第二种不将该国有土地使用权纳入改革范围，也即不纳入评估范围。不将国有土地使用权纳入改革范围(评估范围)时，还应满足一个前提：即房地产市价中大于建筑物实体价格的那部分，均是由土地使用权贡献或创造的。将划拨土地使用权与其对应的建筑物分开评估(即土地使用权不纳入改革评估，而另行评估后形成土地处置方案报批)才不会出现价值遗漏情形，才不会导致国有资产的流失。
(二)无形资产评估问题
无形资产具有非实体性、垄断性、效益性和不确定性、完整性等特点。无形资产评估时考虑的因素主要有：1、无形资产取得的成本；2、机会成本，即无形资产转让、投资、出售后失去市场的损失收益的大小；3、效益因素成本，即从无形资产补偿角度考虑的，但无形资产更重要的是其创造收益；4、使用期限；5、技术成熟程度；6、转让内容因素；7、内外无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度；8、市场供需状况；9、同行业同类无形资产的价格水平。无形资产评估值的高低，还取决于无形资产转让、转让的价款支付方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等，在评估无形资产时，应综合考虑。
(三)价值评估委托人问题
由于国有企业产权转让的价格总体上决定于企业总资产减去负债后的净资产价值。政府作为股权的出让者，越高的买价意味着越多的利益。而对于股权的购买者或者拟进入的私人投资者而言，情况恰好相反。相关利益主体的利益冲突使得转让双
方都试图确保价值评估有利于自身。并且当所有的参与者都相信道德风险会不可避免的影响评估人对资产的评估时，认定评估人便成为所有资产转让过程的关注焦点。
根据《国有企业改革重组调查研究报告》的展示，在中央控股改革企业中，由企业母公司代表企业最终所有者利益，执行评估机构委任权的占据了相当大的部分，这样的企业占中央控股改革企业样本总数的35％。而在地方控股改革企业中，母公司作为评估机构委托人的比例可以达到43％，同时还有37％的地方企业由地方政府亲自选择委任评估机构。资产转让机构也是企业价值评估委托人中的重要部分，而企业管理者代表自身利益委任价值评估机构的情况最为少见。《国有企业改革重组调查研究报告》显示，通过产权转让机构委托评估机构评估改革企业资产所得到的评估价值相对最高，净资产评估价值与账面价值比值的平均水平可以达到83％，而依据其他委托人聘请的评估机构的评估结果计算出的该比值却只有68％。这一统计结果一方面体现了在中国的产权改革过程中，许多国有企业的资产都存在被低估的可能性。另一方面也显示产权转让机构在资产评估过程中低估资产的动机最小。改革企业价值低估行为的动机主要来自于企业收购者甚至政府官员的寻租行为，这也同时解释了为什么中央政府鼓励和要求在产权转让中心实施资产转让过程，而不是由地方政府或公司私自组织实施。
本文认为对国有企业资产进行评估的评估机关应该都是当地国有资产管理委员会授权独立主体，然后通过招标的形式来邀请这些单位，同时将审计单位、评估单位要分开。最后要将资产评估、审计不良资产的报审公开化。让资产评估成为一种“阳光”工程。
三、对国有企业产权转让中价值评估的几点建议
产权转让工作是国有企业改革顺利进行的一个必要的前提，同时也是一项复杂的经济行为。其影响因素众多，要想使产权转让取得彻底的成功，不留下任何的隐患，需要各方面的积极配合和支持。笔者对今后国有企业改革提出了以下几个方面的建议：为促进我国今后国有企业产权转让及其价值评估的健康发展。
(一)树立正确的国有企业产权转让和价值实现的观点
突破对国有企业“有进有退”的狭隘理解。实现以退为进，退中求进，即在国有股权和比重上退，在国有经济的总体实力、控制力和影响力上进。突破“产权转让和企业重组是市场行为，政府无所作为”的认识误区。政府作为国有企业的出资人，理应按市场规律组织推进其产权转让和重组；并且只有政府才能解决转让重组中的条块分割、债务处理、人员安置、分离办社会职能等诸多难题，才能协调多个部门参与改革的行动、审批权限的行使和各自利益的调整。突破对国有资产保值增值的片面理解。固化、呆滞、亏损、潜亏是最大的流失，只有流动、重组、盘活才能保值增值。国有资产存在于企业并有效利用是保值增值，存在于能为社会公众利益服务的社会保障、基础设施、政策性安排(如安置就业、补偿职工)等其他形式也是保值增值。
(二)完善国有企业产权转让的外部环境和国有资产的评估机制
从我国目前有关企业并购的法律条文来看，还缺乏有关国有企业产权转让方面的系统规定，在国有企业产权转让的实施过程中还有许多细节与现行法律相抵触，且存在各地区规定不尽相同的问题。因此必须要尽快制定出相关的法律法规，使国有企业改革有法可依。同时建立一套完善的社会保障体系来接收国有企业产权转让后分流出来的员工，为国有企业产权转让创造良好的条件。针对在国有企业实施产权转让过程中存在的信息不对称、管理层“道德风险”等问题，一定要加大力度强化对产权转让过程的监督，以加强国有企业产权转让过程中信息披露的透明度。要健全国有资产评估机制，防止国有资产的流失。确立合理、公正的资产评估机制，是当前规范国有企业改革的重点。因此在改革的实施过程中一定要确立公平合理的价格，尤其需要健全国有企业无形资本的评估机制，在我国国有企业改革中的资产评估中往往强调有形资产忽视无形资产。这样使得国有资产流失现象严重。所以在今后的改革中必须为无形资产的评估建立一套系统的程序。
土地使用权评估方法范文第3篇
关键词：东莞市 土地出让 评估方法
中图分类号：F205 文献标识码：A
文章编号：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出让评估的工作流程简介
东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：
1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。
2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。
二、出让评估中使用的评估方法的种类
当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。
对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。
东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：
1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。
三、评估目的的表述
出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。
四、采用市场比较法评估的要点
1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。
以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。
在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。
我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。
另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。
交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。
对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。
五、采用成本逼近法评估的要点
评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。
成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。
六、采用收益还原法评估的要点
1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。
如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。
在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。
如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。
2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。
3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。
4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。
七、采用剩余法评估的要点
1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。
2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。
八、在特殊出让评估时的一些做法
1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。
2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。
对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。
九、在出让评估中应关注的问题及建议
1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。
2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。
3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。
4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。
5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。
6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。
以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。
土地使用权评估方法范文第4篇
关键词：建设用地使用权；续期；土地出让金；建议
中图分类号：D922.33 文献标识码：A
原标题：中国建设用地使用权续期制度的现状和优化对策研究
收录日期：2016年6月7日
一、引言
改革开放之后，在社会主义公有制体制下，城市土地归国家所有的基础上，我国充分借鉴香港地区的土地批租制度，将土地所有权与使用权分离，使用权可以有期限的转让、上市流通，但却给土地使用权到期问题留下了隐患。于1990年，我国出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其明确规定了土地使用权出让的最高年限――70年，而且立场为有偿续期，对于不能续期土地，国家将会无偿取得土地使用权以及地上建筑物。由于《暂行条例》规定的地上建筑物也由国家无偿取得引起争议较大，在1995年《城市房地产管理法》中作出了一定的修改，明确规定只有因公共利益需要，才可不予批准土地续期的申请。但是对于土地使用权到期未申请续期的问题，继续保留了土地使用权由国家无偿收回的规定，而对于地上建筑物和附着物却未曾提及。由于2000年之后，陆续有建设用地使用权到期问题的出现，民众对此问题越来越关心，最终2007年《物权法》出台。《物权法》对民众普遍关心的住宅用地给予了答复，规定住宅建设用地使用权到期自动续期。
不可否认，上述法律法规的出台具有积极意义，建设用地使用权续期问题似乎得到了解决。然而仔细分析就会发现，现有的规定太笼统，根本不具有可执行性。比如说《物权法》规定住宅建设用地期满“自动续期”，何为自动？是手续上的自动还是连土地出让金都无需缴纳。这些根本性的问题《物权法》均未提及，这也导致了建设用地使用权续期问题成为社会持续关注的焦点。
二、我国建设用地使用权续期现状及问题
（一）现状。深圳市一块商业用地是我国最早一批土地使用权到期的案例，该使用年限为20年的土地于2001年底到期。然而在历时3年之后，续期问题才算得到解决，即深圳市出台了《深圳到期房产续期若干规定》。续期的基本原则是土地有偿续期，续期期限为该用途房产法定最高使用年限减去已使用年限，续期费用为续期时基准地价的35%，一次性支付。
此后，青岛市的住宅小区也出现了住宅用地使用权到期的现象。虽然有业主主动向相关部门提出了续期申请，主管人员却以无法律依据可解决，暂时将问题搁置，以至于时至今日仍没有提出解决办法。
2016年1月底新疆克拉玛依市的园丁小区某商铺土地使用权到期。政府规定续期的原则是土地出让金按最新公布的该地区的基准地价收取；在准予业主续期前，会征询土地规划局的意见，只有该片区土地暂无规划的前提下，才准予续期，同时着手委托独立的第三方基于该市基准地价进行评估。
2016年3月16号，温州市鹿城区内600多套住宅用地使用权到期或即将到期。温州市国土局规定在国家没有具体实施细则的情况下，目前只能参照国有土地出让的做法，根据第三方评估机构评估出的单位地价或折算出的楼面地价，算出总的土地出让金。然而，基于这种方法评估出的数宗土地使用权续期交易，即将要缴纳的土地出让金竟然占到房价的1/3或有甚者达一半左右，业主们普遍表示不能接受如此昂贵的续期费用。
（二）问题。从我国目前试点地区建设用地使用权到期的案例来看，地方政府采用的均为有偿续期，但是综合分析各个地区政策，存在着以下三个方面的问题：
1、续期费用标准。从温州和深圳市的土地使用权到期案例的对比中可以发现：建设用地使用权到期后，续期问题的关键已经不在于是否有偿，而在于如何有偿，即有偿之后怎样才能做到不给社会公众增加较大的负担。深圳市制定的续期费用标准较低，以基准低价为依据，下浮一定比例缴纳土地出让金，属于公众可以接受的范围内，而温州市制定的续期费用标准以房价为依据，公众普遍觉得不能接受。因此，到底是按照续期时点该地区同类基准地价还是按照初始缴纳土地出让金时点该地区同类基准地价，是按照续期时点该地区同类基准地价下浮一定比例缴纳还是按照续期时点该地区同类地块的市场价格缴纳续期费用，法律没有做出明确的规定，采取了回避的态度。
2、续期期限。建设用地使用权期满后，是按照法律规定的最高使用年限续期，还是另外规定一个其他年限续期，亦或是以地上房屋的剩余使用寿命为期限续期，《物权法》对此并没有做出明文规定，因此我们无从得知具体续期的期限。《深圳到期房产续期若干规定》中载明续期期限不得长于国家规定的该用途房产法定最高使用年期减去已使用年期，然而该规定是否合理有待商榷。
3、续期次数。可以看出，上述案例均未提及到续期次数。毫无疑问，续期的主要目的就是为了解决建设用地使用权和地上建筑所有权之间的矛盾。若允许的续期期限较长，则可能一次续期就能解决此矛盾；反之，则可能要数次续期才能解决，最终达到土地所有权人与建设用地使用权人的利益平衡。因此，续期次数与续期期限息息相关。同样，相关法规对于续期次数也没有做出具体规定。
三、我国建设用地使用权续期问题原因分析
我国当前建设用地使用权续期出现的问题有多种原因导致，但究其根本，主要是政府与业主的利益平衡、房地产本身的性质以及法律顶层设计方面的缺陷与不足造成的。
（一）政府与业主的利益平衡。之所以会出现上述问题，原因就在于政府与业主存在着不同的利益诉求。地方政府希望能够多收土地出让金，满足财政支出；而业主则出于自身的利益考虑，希望少缴纳土地出让金。具体来说：若使用权到期后要收回，政府必然希望无偿收回，相反业主则希望补偿金越高越好。若使用权到期后准予续期，业主必然希望续期期限越长越好，而政府则更愿意适当缩短期限；同时业主肯定希望续期费用从低为好，而政府则更愿意足额收取。所以，改进建设用地使用权续期制度真正要克服的困难是，如何在政府与广大业主的利益博弈中，找到一种合适的续期措施，实现主体双方之间的利益平衡和社会公共利益的最大化。
（二）房地产本身的性质。房地产估价时，其价格等于建筑物的价格加上一定期限土地使用权的价格。具体评估中，又有三种评估方法可选：采用市场法时，选取比较案例要考虑到其剩余土地使用期限与待估案例的房地产相同；采用成本法时，剩余土地使用期限的不同会影响到建筑物的折旧年限；采用收益法时，剩余土地使用期限会影响到未来计算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限对房地产价格有巨大影响。当前我国整体经济不容乐观，正处于阵痛转型期。2015年的GDP增速仅为6.9%。而房地产业又在国民经济中起到支柱作用，房地产业的兴衰将会直接拖累我国GDP的增长。是故当下任何有关于土地使用权政策的出台都将导致房屋价格的波动，继而影响整个房地产市场。因此，考虑到房地产本身特殊的性质，为了维护目前经济环境的稳定，《物权法》决定对建设用地使用权续期问题采用模糊的回避态度。模糊就代表着不确定，那么公众就有可能预期土地使用期限不会受到影响，继而也不会波及房地产市场。实际上政府确实达到了目的，青岛市黄岛开发区阿里山小区到期土地使用权至今未有解决方案，然而小区居民生活如常，目前小区内房子的交易和抵押都没有问题，可以像其他正常房屋一样买卖。
（三）法律顶层设计。关于建设用地使用权期满以后如何处理的问题，我国的法律规定主要集中在《物权法》、《城市房地产管理法》（以下简称《管理法》）以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中，其中《管理法》和《暂行条例》赋予了建设用地使用权人的续期请求权，同时也赋予了政府由于公共利益可以收回的权利。然而对于公共利益的范围，法律却没有给出严格限定。而《物权法》仅针对住宅建设用地使用权续期问题做出了修改，即使用权期限届满的可以自动续期。虽然为住宅建设用地到期续期时省去了手续上的麻烦，但对是否有偿以及续期期限、费用等，上述法律均未做出规定，不具有可操作性。
四、对我国建设用地使用权续期问题的建议
（一）减少地方财政对土地收入的依赖。在许多城市，地方财政收入中有相当一部分收入来自于土地出让收入。毋庸置疑，建设用地使用权有偿续期后，房价相应会有一定程度的下降，随之而来的连锁反应是开发商对土地价格的预期降低，最终导致政府出让土地的出让金收入减少。政府为了弥补初始出让金的减少损失，有动机提高建设用地使用权的续期费用。因此，要想解决政府与众多业主之间的利益诉求冲突，就必须减少地方财政对土地收入的依赖，土地资源是有限的，靠土地收入来维持财政收入不是长远之计。政府应该本着民生民主的原则，为民让利，为出让金收入的减少提前做好准备。
（二）及早制定相关法律法规。由于目前关于建设用地使用权续期的法律均未对续期期限做出明确规定，从而使得剩余土地使用年限处于一种不确定的状态。短期来看这种模糊化的处理似乎可以在一定程度上缓和房地产市场的波动，然而随着时间的推移，将会涌现出大批到期的土地使用权，到时这种不确定的剩余使用年限必将对房地产的价格造成巨大的冲击。人们之所以愿意以高价购买商品房，最重要的原因就是他们认为可以永久持有包括土地在内的房屋。一旦他们被明确告知土地使用权到期后是要续期缴费的，便会产生巨大的心理落差。法律明确的距离土地使用权到期日愈近，他们愈会感到措手不及。因此，我国应该及早制定并出台相关的法律法规，只有这样人民才能提前做好充分准备，政府相关部门才可以在处理建设用地使用权续期问题上有法可依、依法办事，我国的房地产市场才可以健康蓬勃的发展。
（三）合理规划续期费用。从目前到期续期现状来看，业主们还是愿意缴纳土地出让金的，关键是费用高低问题。笔者建议在规划续期费用时，要考虑以下四个问题：
一是要照顾好只拥有一套住房（120平方米及以下）刚性需求的业主。建议对只拥有一套普通住房（120平方米及以下）的业主免征土地出让金；而对于拥有一套120平方米以上的普通住房业主，对超过部分征收土地出让金；第二套房、商业性住房均征收土地出让金。
二是要确定缴费标准。目前理论界大多数赞同以基准地价为缴费标准，而基准地价中包含了土地资源价格、征地费用和配套费三部分，业主续期时政府无需再投入征地费及配套设施费，因此笔者认为以基准地价作为缴费标准不合适，应该以土地资源价格作为续期标准。由于征地费和配套设施费在实际工作中难以准确获得，所以在具体实施时也可以以基准地价的一定比例缴纳土地出让金。
三是要确定每户业主应分摊的土地面积。正确划分归属于业主自身专有和共享部分的比例，正确计算其实际所占有的土地面积，最终准确得出每个业主对应的较为合理的续期费用。
四是要考虑续期年限。笔者认为应以房屋的剩余使用寿命作为续期期限的上线，实际的续期期限由业主和政府协商确定。即使是拥有一套普通住房（120平方米及以下）的业主也不可能永久免费使用土地使用权。倘若如此，土地实质上转变成了私有，违背了我国宪法土地国有的规定，而以房屋的剩余使用寿命作为续期期限的同时也达到了政府要保护公众私有财产以及刚性需求的目的。该方法的最大困境就是由谁确定建筑物的剩余使用寿命，笔者认为应由政府委托独立的第三方定期对土地使用权即将到期的房屋进行评估确定。此时便显现出该方法的弊端，即评估的成本问题。然而，换个角度来看评估实际上又是一举两得的事，不仅有助于续期年限的解决，而且降低了业主的安全隐患。同时，位于同一小区的房屋其剩余使用寿命基本相仿，所以无需对所有房屋进行评估，因此定期确定房屋的剩余使用寿命是有可行性的。
建设用地使用权续期不仅是一个简单的与土地交易和房地产相关的法律问题，其顺利解决与否，更切实关乎着人民的安居乐业和社会的和谐稳定。国家应及时制定相关法律法规，本着保障民主民生、资源有效利用、有效控制成本的原则，从而达到促进社会和谐、经济发展的目的。
主要参考文献：
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土地使用权评估方法范文第5篇
【关键词】房屋拆迁现代制度经济学产权交易成本国有土地使用权产权
一、引言
新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力，已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪（1993）用两个词概括了其理论核心，一个是“产权”，即受制度保护的利益，产权制度既涉及对产权的界定，有涉及对产权的保护；另一个是“交易费用”，即指达成契约和保证契约执行费用。
众所周知，房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益，对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定，导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善，进而降低了拆迁工作效率，严重增加了拆迁工作的交易成本，甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷，对社会稳定造成不利影响。因此，在此基础上提出切合实际的建议措施，以图为建立健全房屋拆迁的法律法规，处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。
二、实施拆迁行为的必要性分析
对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯（1960）在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质，即外部侵害不仅起因于侵害者的行为，也起因于被侵害者的存在，避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失，关键在于避免较严重的损害。因此，在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时，更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失，唯有权衡两者轻重，才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。
实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面，暂不考察拆迁者（损害方）对于被拆迁者（受损害方）是否补偿及补偿是否合理，需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西，当拆迁方实施拆迁行为时，大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件，到城市边远地区购买一套住房，这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失，以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。
此外考察不实施拆迁行为带来的损失，亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施，我国许多城市实现了住房资金的良性循环，加快解决了住房困难，大部分危房、棚户、简屋得到了改造，居民的居住环境得到了较大的改善。因此，拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外，拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化，城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主，为房屋的市场交易奠定了基础。因此，比较实施与不实施拆迁行为的各自损失，我们可以发现，虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病，但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。
为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”这一概念，即有些行为即使对别人造成了损害，只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害，受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性，即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑，作出的对私有产权适当削弱的调整。于是，从提高社会净收益的角度出发，受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”，即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外，由于相对于实力较弱的、分散的居民，拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势，这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人，会降低技术的适宜水平，从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象，便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。
三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题
土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。
1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题
为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安（1965）指出：“在任何社会里，资源的个人使用权（即产权）都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”
土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。
尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。
然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。
2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升
“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”（R.Matthews，1986）。樊纲（1992）对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。
有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失（包括房屋所有权和土地使用权）负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。
无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。
从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。
四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义
明确的产权界定，提供了人们进行一切交易活动的基础，它能有效减少和节约交易成本。进而，不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的，换句话说，一种界定可能比另一种更有效率或更无效率，并且存在着最佳产权界定。盛洪（1992）认为，“谁的行动给他人的既定经济利益带来损失，谁就要负赔偿责任，这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。
对于房屋拆迁问题而言，要达到最佳土地使用权产权界定，应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察，由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局，为了使社会资源配置效率不受影响，必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路，土地所有权公有化，并不意味着土地使用权产权的公有化，应当按照出让土地使用权的完全市场价格，将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此，才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式，有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本，使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。
同时，不能执行的法律，只是一纸空文；不能有效地加以贯彻和保护的产权，只是“口头”的产权。因此，为使界定产权不流于形式，还必须有效地保护产权，即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念，是在人与人之间才能划定的社会关系，那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护，而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）指出：“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值，就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此，产权制度较之没有产权制度是优越的，有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权，加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度，推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。
五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考
1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订
国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》，确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律的规定进行，而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴，应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则，充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权，改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。
2、逐步完善土地使用权补偿制度
应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定，这既是尊重和保护私人财产的体现，也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时，通过设定较为科学完善的价格评估程序，合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额，充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时，必须考虑土地的价值因素，置换地段区位，应以合理的土地评估价，给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此，要全面推行市场化评估，拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求，紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估，要参照同区位的房地产市场交易价格，采用同一的市场化评估方法，充分体现公平、公正原则。最后，具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。
3、政府应合理定位并履行好自身职责
在土地管理过程中，政府扮演着双重角色，即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系，若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度，政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让，拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外，政府应保持中立。当然，由于土地的国有性，国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色，做到“有所为、有所不为”，才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位”的情况。具体到拆迁补偿问题上，政府应谨守其财产所有人的中立角色，尊重土地使用权人的私人独立产权，做到“行政的归行政，市场的归市场”，让拆迁人与被拆迁人自主谈判，无法达成协议的依法裁决；同时作为管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作，做到不从拆迁中牟利，不充当市场竞争的主体，不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系，不搞暗箱操作，做到公开、公平、公正。因此，政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责，才能使其重新树立群众公信力，更好地推动城市房屋拆迁安置工作。
4、推行被拆迁人参与机制：对拟建项目的社会评价制度
城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在，因此，必须要做好项目评价工作，把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺，在城市开发项目的规划和建设过程中，缺乏对拟建项目进行必要的社会评价，难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制，赋予拆迁户协商权、发言权，把拆迁户的意见体现在拆迁协议中，确保他们的利益不受侵犯，达到城市发展以城市居民为本的目的。
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