土地使用法律法规

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土地使用法律法规范文第1篇

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，实行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭为对象和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地从土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。但是，由于这种针对城镇职工家庭已购公有住房土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中是存在着一定的漏洞的。本文对已购公有住房土地法律制度实施过程中出现的，弄虚作假骗购公有住房用土地的现象，及国家土地权益让渡形成的隐形的利益平均和按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，造成大量国有资产流失的弊端问题进行一定的探讨。并建议通过完善和修改现行对公有住房土地的法律制度，来杜绝其存在的弊端及防止国有资产的流失。

关键词：已购公有住房、土地法律制度、土地使用权、土地收益、国有资产流失

自1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始实施，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制和住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式。实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象、具有保障性质的适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房的问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地的土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。这种对城镇职工家庭购买公有住房的土地法律制度，从立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正确的。但是，由于这种针对城镇职工家庭的已购公有住房的土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中，是存在着一定的漏洞的。本文仅对已购公有住房土地法律制度在实施的过程中出现的弊端及需要完善的问题进行一定的探讨。

一 已购公有住房土地法律制度及土地使用权的归属

已购公有住房的土地法律制度，是指关于调整对已购公有住房用地进行配置，占有、使用、收益和处分的法律法规等有关规定。他包括现行的1994年7月18日国务院颁发实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年7月3日国务院颁发实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的通知》、1999年5月1日建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》、1990年5月19日国务院实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一系列法律法规等规定。

国家对已购公有住房实行的是政策优惠制度。除对已购公有住房实行按工龄折扣、税收减免等优惠的法律制度外，这种优惠的法律制度主要体现在已购公有住房的用地法律制度方面。这种住房的用地主要是行政划拨的方式供应的土地和由职工所在单位经出让方式取得的公有住房使用的土地① 。对于实行行政划拨和由所在单位经出让方式取得的供应土地的优惠法律制度，在已购公有住房的优惠法律制度中占主要成分。国家对已购公有住房实行的土地法律制度的实质，是在城镇土地归属国家所有和职工所在单位享有土地使用权的基础上，将占有、使用、有限收益和有限的处分的权利从土地所有权和所在单位享有的土地使用权中分离出来，让渡于城镇职工家庭。也就是说主要是国家土地收益利益的让渡。这种利益的让渡也就是形成这类房屋与普通的商品住房在价格方面明显区别的主要原因。

对于已购公有住房土地的使用权从法律层面释义的性质来看，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用人的这种权利因是根据法律规定或合同约定产生（1），必须在法律规定或合同约定的范围内行使该权利。所以，土地使用权他是派生于土地所有权的，是具有物权特性的。而物权是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利（2）。但是，国家不可能亲自使用全部土地，有必要设立用益物权的方式，使公民或法人取得对国有土地的使用权（3）。可见，这种土地使用的价值是设定在国家土地所有权之上而实现的，属于民法中他物权性质。这种土地使用权权能的目的是为实现土地的使用和收益的价值的，此又为用益物权性质（4）。从这方面来讲，国家土地所有权中的土地使用及其收益是应当归属国家的，所在单位享有土地使用权及其收益是应当归属单位的。但是，国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，将土地使用的收益让渡给城镇职工家庭，是从社会的整体利益方面考虑而实施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已购公有住房的成本内，是含有国家让渡给城镇职工家庭的应当由国家享有的，因土地所有权派生的使用、收益等利益和所在单位经出让方式享有的土地使用收益的。所以，已购公有住房的成本中，不是不含与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的，而是同样含有与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的。只是国家为了解决城镇职工以及中低收入家庭住房的问题，通过住房法律制度的规定，将其中的土地使用权和收益的利益让渡给了城镇职工的家庭而已。这就是已购公有住房的价格与普通商品住房的价格从外观上出现明显差异的内在原因。为什么已购公有住房的价格具有巨大的吸引力，能驱使相当的一部分人想方设法去争取，主要原因就在于此。在这种情况下，对城镇职工家庭实施的已购公有住房法律制度的过程中，在行使土地使用权的占有、使用、收益和处分的权利时，尤其是行使有限收益权和有限的处分权利② 的过程中，就明显的出现了所存在的弊端。

二 已购公有住房土地法律制度的弊端

（一）对弄虚作假骗购公有住房用土地的行为没有有效的控制和处罚机制。

1已购公有住房价格明显低于已购公有住房本身的价值和普通商品住房的价格，这就促使相当一部分人想方设法创设条件去购买。如权力者利用权力、有关系的利用关系、夫妻感情未破裂的夫妇通过假离婚等等创设条件去购买公有住房。造成这些实际上不应当享受优惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面积。甚至出现远远超出了不应当享受法律制度优惠人群水平的现象。这些人员在占用大面积住房的同时，又享受了与他们住房面积相同，人口较多的职工家庭所享受一样的土地优惠利益。这就形成了他们这些人享受的土地优惠利益，与人口较多的职工家庭和购买普通商品住房的人享受的土地优惠利益之间就出现了明显不平等的情况。这类人通过骗购公有住房而获得的土地优惠利益，实质上是在损害国家土地收益利益上取得的。他们这种行为本质就是一种损害国家利益的行为。但是，从国家对已购公有住房的土地法律制度的规定上来看，对这种行为是没有明确有效的控制机制和处罚机制进行控制和处罚的。

2按成本价或标准价向职工家庭出售的，由职工所在单位购买的普通商品住房。这类住房是职工所在单位按国家的有关房改优惠政策，将房屋购买后向职工进行出售的。这种住房的用地虽是用出让方式取得的土地使用权，但在向职工出售时是根据国家契税征免法律制度，职工的职务、级别及其工龄等按有关规定进行折扣后，将房屋按成本价或标准价优惠出卖给单位职工家庭的，其中就含有国家向职工家庭提供的土地优惠利益，通过职工所在单位让渡给职工的土地使用收益和职工所在单位让渡给职工的土地使用收益。在这种情况下土地使用法律制度同样是适用对城镇职工的土地优惠法律制度的。虽然职工对所购买的住房持有百分之百所有权，但是，这个土地出让金却是由单位支付的，这时的土地使用权是单位的，按收益物权的原则土地使用权的收益应当归属单位并不归属购房人。但是国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，根据住房制度和土地使用法律制度的规定，通过职工所在单位将土地使用权及其收益让渡给了职工家庭使用（5）。因此，城镇职工家庭的这种土地使用收益，是建立在国家和职工所在单位让渡土地利益的基础之上取得的。在这种情况下骗购这类住房的情况而出现的土地法律制度的弊端，与上述是一样的。

土地使用法律法规范文第2篇

Abstract: Under the background of socialist new rural construction and agricultural modernization, the land circulation barriers has become the key issue of rural development. Ordering and standardization of land circulation directly related to the "three agriculture" solution. In this paper, the status of the rural land transfer were researched and the necessity of rural land circulation was explained and the current model, the problems and barriers of land circulation were analyzed. On this basis, some suggestions were presented to complete land circulation system.

关键词： 新农村建设；土地流转；障碍因素

Key words: new rural construction；land circulation；barriers

中图分类号：F812.8文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）28-0307-02

0 引言

建设社会主义新农村，是中央贯彻落实科学发展观，构建和谐社会的一个重大战略部署。土地作为农业生产的一种最基本要素和稀缺资源，只有同劳动力、资金、技术等生产要素一样遵循效益原则进行流动，才能实现要素间的优化组合，实现土地的高效益利用。另外由于农民观念的转变，农民受经济利益的驱使，大批劳动力到城市务工或改为从事非农产业，出现土地闲置荒芜等土地资源浪费的情况，农村面临着土地流转问题。因此，探索灵活、高效的土地流转机制对加快新农村建设，解放农村生产力，促进现代农业的快速发展，增加国民经济收入具有重要意义。

1 加快农村土地流转制度改革的必要性

1.1 加快农村土地流转制度改革，有利于推进城市化建设 现行农村土地制度对农民的束缚是造成我国农村城市化步伐缓慢的重要原因。土地使用权的凝固化，直接导致我国农村剩余劳动力转移困难。农村土地使用权的有效流转，可将土地保障转化为现金保障，农村土地和劳动力这两大生产要素就会得到更合理的配置，从而使部分农民摆脱土地的束缚，专门从事非农业生产，进而推动城市化进程。

1.2 加快农村土地流转制度改革，有利于农村生产要素、生产组织结构的优化 完善的农村土地流转制度，可以最大限度地对农村各种生产要素进行优化重组。由于农业组织化程度太低，没有形成相应的经营规模，受市场价格变动风险影响大，且交易成本昂贵，导致农民无法参与市场利益的分割。土地流转可以提高农户作为市场主体的组织集中度，提高抗市场风险能力和与他方谈判的能力。

1.3 加快农村土地流转制度改革，有利于增加农民收入 加快农村土地使用权流转制度的改革，促进农村经济中的非农活动的比重，使得大量剩余劳动力向二、三产业转移，是进一步提高农业生产效率、提高农民收入的关键。实行土地集约化经营，既能降低农业生产成本，又有利于先进科技推广与农业机械化的实行，拓宽农民增收渠道。

2 农村土地流转分析

2.1 农村土地流转的模式 20世纪改革开放以来，大量外资涌入沿海，广东沿边地区土地市场全面告急，以土地股份合作制为特征的南海模式应运而生。此后，全国各地先后涌现了以两田制为特征的监利模式、以土地换社保为特征的嘉兴模式、以农民集体建设用地使用权流转为特征的芜湖模式、以集资办社为特征的昆山模式、以农地直接入市为特征的广东模式、以农村土地资本化为特征的成都模式、以宅基地换房为特征的天津模式。这些模式都对当地农民增收和农村发展起到了一定的积极作用，但同时都存在着一些问题和瑕疵。

2.2 土地流转过程中存在的问题和原因

2.2.1 产权不明，法制缺陷 从《中华人民共和国农村土地承包法》的规定来看，我国土地承包经营权具有产权结构的使用权、收入享受权和自由转让权三个重要权能。但是在现实的土地流转过程中，承包者只拥有土地的部分产权，即承包经营权，但这部分产权是否可以构成农民的财产权，目前尚无法律依据，导致土地不能像普通商品一样在市场流动。

2.2.2 缺乏规范的组织管理 当前，土地流转管理部门没有充分履行职能并根据《土地管理法》和农经管理部门的职能设置。土地流转时，既不向农经管理部门申报审批，也不向土地承包合同管理部门登记备案的结果是土地流转的资金收入管理不规范，流转后土地用途有失控之势，流转土地面积无法统计。土地流转涉及土地所有者和土地经营者多方利益，流转必须按规范操作。

2.2.3 土地流转引发的纠纷持续不断 农地流转双方大多是用君子协议的方式确立流转关系，书面协议只是少数，即使是书面协议，条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。由于无土地流转协议、合同或土地流转协议、合同规范以及土地流转规模扩大等原因，在少数地区土地流转纠纷仍在增加。这种状况引发的纠纷往往难于处理，给农村社会稳定埋下了隐患。

2.2.4 农村社会保障体制尚不完善 大部分农村地区又因缺乏社会保障制度，农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障，宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃土地的承包权。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力。

2.3 农村土地流转的障碍因素

2.3.1 制度的不完善及操作中的不规范 现行的农村土地流转制度的不完善，突出表现在相关法律、法规制度的不到位与稀缺，虽然我国不缺乏涉及到农村土地流转的政策，但毕竟政策不能代替法律。现行土地流转制度的不完善以及实际操作中的不规范性，既影响了农村土地流转的进行，也严重制约了农户进行土地流转的积极性。

2.3.2 土地流转市场体系的不健全 农村土地市场不规范使得土地流转混乱。第一缺乏与农村土地市场有关的法律法规，使得农村土地流转得不到应有的法律保护；第二目前我没有专业的中介组织管理农村土地流转，使得农村土地流转过程中，土地市场信息缺乏、市场操作不完善，交易无序进行，引起刘庄成本高、收益差；第三对农民承包经营的土地地方政府强加干涉，市场的调节作用在农村土地流转中难以发挥，侵害到农民的利益，使得农村地区土地流转纠纷不断增加。

2.3.3 农业生产的收益比较低 与其他商品市场能够相近，土地流转过程中也存在着供求双方信息不对称的问题，转入方获得有较强农业生产能力和良好信用的土地非常困难，就算转入的土地能力较强，转入方还要应对自然和市场的双重风险，使得土地流转收益低下。

2.3.4 农村社会保障水平低 土地流转受农村社会保障制度落后的制约严重。现在，我国农村地区社保制度普遍滞后，似的劳动力的自由流动受到严重阻碍，农民长期束缚在土地上，客观上减少了可流转的土地量，在一定程度上使农业、农村产业结构的调整受到了影响，减缓了农业产业化速度，使得农民增收缺乏推动力，农业现代化建设也受到影响。

3 完善农村土地流转的几点建议

3.1 正确把握土地流转的原则，完善农村社会保障制度 在土地流转的过程中，确保坚持依法自愿有偿原则，保证农村土地承包法律政策严格执行，切实维护农民土地承包权益和流转主体地位。要在稳定农村家庭承包经营制度的前提下，按照依法、自愿、有偿的原则，规范农村土地承包经营权流转。切实做到“三个不得”：不得改变土地所有权性质，在流转中不能改变土地所有权属性和权属关系。不得改变土地用途，农地流转只能用于农业生产，不能用于非农开发和建设；不得损害农民土地承包经营权益，土地是否流转和以何种方式流转，完全由农民自己做主，并确保农民的土地流转收益不受侵害。

3.2 加强农地产权制度的创新 产权的完整与否直接关系到经济效益的高低，将农用土地产权合理界定，确保民的土地所有权主体地位，为农村土地活动提供法律依据，如土地占有、使用、收益、处置权等。土地使用权权能结构要进一步完善，强化土地使用法律制度，保罗土地承包经营权长期化、禁止承包土地频繁调整等。加大对土地闲置用户的惩罚力度。

3.3 加强土地流转的政策法规和制度建设 在现行的农村土地管理体制下，结合《土地承包法》对土地流转提出的要求，在进一步完善相关组织机构建设的基础上，各行政职能部门和农村集体经济组织切实担负起土地流转的监督和管理，保证土地流转的依法、规范、有序、高效。

3.4 完善农地流转的市场体系 通过多手段的使用加强对农村风险源的管理，尽量保持农业生产稳定，建立政府、市场、企业、农户、组织体等多元化复合结构的风险防范机制。相关政府部门要构建与农业风险防范管理相关的法律框架，制定统一制度，制定农业风险法等；制定最低限价，对农场品实行价格保护，提高农民收入；提供信息服务，使信息不足导致的风险数量降低。

3.5 完善农村社会保障制度，稳定农村经济和农业发展大局 加快农村社会保障制度建设，包括农村养老、医疗制度、农村最低生活保障制度等，使农民对土地的依赖性弱化。在保障农民出让土地经营收益权时，加快建设农村社会保障制度，农民的基本生活保障费由经营收益权转让获得的收益填充，使得出让土地经营权的农户成功的由土地保障过渡到社会保障模式。农民转让土地的后顾之忧解决了，农民真正的放下心了，土地集中的制度障碍自然就扫除了。

参考文献：

[1]许恒富.农村土地使用权流转探析[J].农业经济，2007，（1）：42-44.

[2]冷淑莲，徐建平，冷崇总.农村土地流转的成效、问题与对策[J].改革探索，2008，（5）：3-8.

[3]孙瑞玲.农村土地流转机制的创新研究[J].农业经济，2008，（2）：47-48.

[4]蒋满元.农村土地流转的障碍因素及其解决途径探索[J].农村经济，2007，（3）：23-25.

土地使用法律法规范文第3篇

关键词：商品房买卖；消费者；风险防范

中图分类号：d920.4 文献标志码：a 文章编号：1002-2589（2013）28-0158-04

现今，商品房买卖日益频繁，商品房消费也逐渐成为消费者最必要、最重要的消费，但是同时在商品房买卖中，基于诸多原因致使购房消费者比一般消费者面临更多的风险，遭受更大的损失。逐年增多的商品房买卖纠纷诉讼和消费者协会受理的相关投诉足以证明这一现象。与之相应，近些年，各地也相继爆发出购房消费者极端的维权事件，造成了较大的社会负面影响。

一、商品房买卖中消费者风险存在的原因分析

2012年7月和8月，我们团队七人分别对青岛、杭州、九江、合肥、贵阳、运城的消费者进行了问卷调查、实地访问、网络调查，总共回收有效问卷305份，该问卷共设计了十个问题，是以购房前、购房中、购房后为主线进行编排——购房前主要涉及消费者买房时最担心的问题以及他们是否会选择咨询律师；购房中包含消费者对于房屋预售条件以及开发商要具备的证件的了解状况；购房后提到开发商交房、维权途径的知晓情况、消费者对于房屋产权证的态度以及业主委员会在消费者心中的地位的问题。该问卷针对的都是消费者最为关心的问题，目的在于最后得出的数据分析最能反映普通消费者的法律保护意识现状。从调查结果分析，被调查者男女比例接近1：1，所以不会存在主观思想的偏颇现象，更倾向于客观、普遍的现状反映。同时，被调查者所涉及的职业也比较广泛，收入存在很明显的差距，因此可以确保该调查结果的广泛性。

本文将此调查结果进行纵向剖析、横向对比，并且收集查询大量相关资料，对商品房买卖中消费者风险存在的原因做出如下分析：

（一）风险存在的外部原因

1.相关法律法规的不完善。我国的房地产业起步于20世纪末，发展至今时间较短，导致相关法律法规的建设存在粗略、滞后等问题：（1）条文的规定过于笼统，可操作性弱。比如：当下是依据《消法》规定来确定消费者和开发商的权利义务，然而现实问题在于，商品房买卖不同于一般商品交易，它具备本身的特殊性，因此需要更为具体的、针对性强的规定。（2）有关惩罚规定模糊，力度小，达不到预期效果。在房地产行业中，许多开发商忽视消费者的合法权益，不择手段使利益最大化，但相关法律法规中，有不少条文只规定了“应该”，而未提及如果不遵守会承担何种后果，从而无法得到贯彻执行。另外，即使条文有相关的罚款规定，可是罚款数额与开发商的盈利根本不成正比的，根本达不到预防和惩罚的效果。比如，《合同法》规定——出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。还有配套规定——开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。从以上规定分析，对于其逾期交房的违约金的规定相比其盈利是明显失衡的，针对开发商的违约行为根本没有受到实质性的约束。（3）对于新显现的问题未做出及时更新，使开发商有机可乘。法律法规的起草必须根据社会实际情况，往往在问题出现后经过很长时间相关法律规定才能够出台，因此，法律法规有着固有的滞后性。在消费者处于严重弱势的情况下，有关房地产方面的法律法规中，特别是侧重于保护消费者权益的法律法规却是不多的，除《消法》和《商品房销售管理办法》有直接涉及外，大多数法律法规，诸如《城市房地产管理法》《建筑法》等，都是侧重

维护房地产市场秩序的。

2.行政监管不力。房地产业是我国的支柱产业，在社会主义市场经济体制下，它的健康有序发展离不开各级政府的有效监管。然而，各级政府对房地产业的监管现状着实令人担忧。第一，对开发商主体资格审查不严。有些地方政府为了当地经济发展和在位政绩，只注重数量而忽视质量，对开发商进入房地产市场的要求不断降低，使几乎每一家进入这个市场的企业都享有商品房预售的权利，导致预售限制条件成为一纸空文，加之消费者对如此专业的信息了解很少，无疑又增加了购房中的风险。第二，对房屋竣工验收走马观花，房屋质量难以保障。有的地方的住房在消费者入住不久后便出现裂缝的质量问题。各地的被调查者在被问及“购房时最担心的问题”时，均有50%以上的选择房屋质量问题，可见这是一个普遍存在的问题。当下的房屋竣工验收程序是先由建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，验收时必须邀请工程质量监督部门参与，然后报建设行政管理部门备案审批，颁发相关文件。然而，虽然政府自始至终参与其中，但更多的只停留在形式审查，注重的是程序是否合法、文件是否具备等问题，对房屋质量的实质审查却比较忽略，以致该问题引发的矛盾有增无减。第三，政府忽视了针对购房者这类特殊消费者的宣传工作，致使消费者对很多基础法律知识知之甚少。在我们的调查过程中发现，运城、贵阳有19.39%的消费者选择从来没有听过商品房预售条件，九江、合肥有8.51%的消费者选择从没听过商品房预售条件，而杭州、青岛有1.37%的消费者选择了这个选项。同样的问题还出现在对开发商资质的认识上，法律规定开发商进入房地产市场销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房屋预售许可证。而消费者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。 　3.交易双方信息不对称。开发商与购房消费者一直以来长期处于信息不对称的状态。在问卷中涉及对消费者的购房常识进行调查的三个问题，分别是“是否了解商品房的预售条件”、“是否了解‘五证’”以及“是否清楚定金与订金”，然而从结果看来，各地区均只有10%左右的消费者选择十分清楚预售条件和“五证”，而绝大多数的消费者都对此只是听说过但不清楚，同时各地区的被调查者均有占60%以上的人不清楚“定金”与“订金”的区别。由此可以看出，交易双方对商品房的信息、专业了解差异之大，如此便出现了商品房买卖中司空见惯的不平等条款，诸如：单方面限制消费者的解约权、定金有去无回、面积误差陷阱、违约责任不对等、广告承诺不写入合同等等。

4.开发商违规违法操作。（1）广告宣传虚假。在商品房销售中，尤其是期房销售，广告宣传是开发商立竿见影的促销手段，销售广告往往也成为了购房消费者们获得的第一手资料，然而以消费者的能力和信息来源往往无法辨别这些宣传的可靠性。开发商的促销手段五花八门。除大家熟识的虚假广告宣传外，我们在走访中还了解到，现在的许多开发商采用“捂盘惜售”的手段使利润最大化。随着房地产市场的快速发展，房价扶摇直上，开发商不卖已经建好的房屋，消费者们只能看着房价上涨，手足无措。（2）开发商预售条件不合格。在交易市场中，经常出现开发商没有取得预售许可证或超越预售许可证范围销售商品房，隐患重重。（3）逾期交房。这是在现今普遍存在的一种情况，消费者们取得所购房屋，往往比合同约定的期限晚，短则几个月，长达四五年。（4）房屋质量问题。出现墙体裂缝、管道渗漏、材质差、地基下沉等各种问题的情况屡见不鲜，甚至一栋楼整体无故倒塌。（5）售后服务跟不上。消费者们交付房款后，开发商的态度就出现了极大的逆转，没有如期地组织前期物业进行管理，对之后房屋出现的问题置之不理，有的甚至最后销声匿迹，致使消费者们的人身、财产安全得不到相应保障。（6）利用销售信息不对称，制造售空假象，诱使更多的消费者仓促购房。（7）开发商常在购房合同中，想方设法减少自方的责任，限制消费者的权利。所以，在“购房时最担心的问题”的选项中，房价虚高和卖家信誉问题，杭州、青岛的分别为23.39%和5.4%，经济次发达地区的分别为8.51%和14.89%，运城、贵阳的分别为34.69%和8.16%，不难推断，除房屋质量问题外，这些问题如不加以制止，必定日益严重，导致的后果将有过之无不及。

（二）风险存在的内部原因

1.消费者对风险的认知程度不够。购房已经逐渐成为当今社会的主流，无论消费者购房的初衷是居住还是投资，现实中的大多数消费者都不能做到对风险认知清晰、全面，在前文中提到的对购房常识的基本了解情况就足以说明。而且，有关“开发商逾期交房怎么办”这一问题。调查数据显示，各地区都只有15%左右的消费者选择“直接告到法院”，然而在“不停地催交”这一选项各地区的数据统计分别是15.07%、21.28%、34.27%，很显然，随着经济发展程度的差异，单纯主张权利的消费者所占比重逐渐上升。但是，实际上单纯催交并不能对开发商产生任何实质性约束，往往取得的效果也不明显，消费者不能充分意识到这一点，以致交付购房款后却迟迟不能入住的现象愈演愈烈。同时，在“常事，但交房时要求一定赔偿”这一项上，经济发达地区的选择远高于另外两个地区。不难看出，消费者的自身素质与经济发展程度存在一定联系，并且大多数消费者对风险的认知还集中在一些长期存在问题的方面，对随着房地产业发展逐渐产生的诸多新风险还欠缺深入了解，加之商品房作为商品本身的复杂性和专业性，最终给消费者造成更多不必要的人身、财产损失。

2.消费者法律知识的匮乏。在问卷中提及“购房时会认真阅读合同吗”，各地区均有近50%的消费者选择“会仔细看，合同很重要”，但杭州、青岛和运城、贵阳均有30%左右的消费者选择“只会粗略浏览”，在运城、贵阳还存在10.64%的消费者选择“太多太繁杂，懒得看”；还有涉及“除打官司外还知道其他合法维权途径吗”，关于这一问题各地区均有部分消费者选择“完全不知道”，但是经济欠发达地区高达23.47%，而绝大部分消费者都选择“知道一些”，从中可以分析出屡禁不止的“房闹”事件的一些症结所在；另外，问及“对房屋产权证怎么看待”时，九江、合肥和运城、贵阳仍存在20%左右的消费者选择“不是很重要的”情况，而杭州、青岛则没有消费者选择此项。从以上种种数据足以说明，消费者的法律知识严重匮乏。消费者和开发商之间的法律关系实质上是买卖合同关系，合同是平等主体之间意思表示一致的体现，但是大多数消费者在对购房合同内容都不清不楚的情况下便签订了，事后发现于己不利的内容再要修改时，便被开发商以违约限制，因为违约责任的限制而只能被动接受格式条款。

3.消费者疏于寻求专业的法律帮助。对于“购房是否想过向律师等专业人士咨询相关风险”的问题，问卷调查得出，选择“从没想过，全是通过售楼人员介绍”的，在各地区呈逐渐上升趋势，分别为13.7%、17.02%、22.45%。各地区仅有25%左右的消费者认为必须要咨询。而消费者不愿意寻求专业的法律帮助的原因主要在于：第一，有的消费者觉得咨询费太贵。在此，我们通过对各地区门户网对律师收费标准的公布和一些律师的在线回答，得知此类咨询一般是计时收费，在经济发达地区，可以高达3 000元/小时，消费者担心贵是情有可原的。而在经济欠发达地区的收费则一般都不会超过800元/小时，之所以他们会担心贵，因为大部分消费者对资费并不了解，只是直觉认为很贵，他们对于新事物的接受和应用还有待于时间的磨合。第二，有的消费者认为上网查阅相关知识便足够了。随着网络的普及，大家都越来越习惯利用便捷、实惠、包罗万象的网络获取自己需要的资料，因此，有些消费者便依赖于网络，疏于寻求专业的法律帮助。

在上述内因、外因的促使下，消费者面临的风险有增无减，因此如何防范风险，维护消费者合法权益，迫在眉睫。 二、外部原因引发的风险防范有赖于制度完善和有效监管

（一）完善相关法律法规

1.细化条文，增强可操作性。首先，对购房消费者和开发商的权利义务应该在立法上有单独的、更为具体的规定，以便更好地维护购房者合法权益。其次，关于业委会的规定中，我国《物业管理条例》第15条并没有对业委会的性质给予明确界定，法律地位模糊，该条例同时也赋予业委会重要的职责，但是其作用发挥如何在很大程度上却取决于小区业主的综合文明程度，无疑可靠性是较低的。本文建议法律明确赋予业委会民事主体资格，这样会有效提高业委会的执行能力。再者，在立法上关于业委会经费管理和经费亏损的责任划分也没有明确的可操作性规定，加之业委会本身属于非营利性组织，成员们工作也属义务性，因此各方积极性不能被调动，自然投入的时间精力均有限。因此

，本文建议对业委会应该仿照物业制度进行规定，采取聘任制，由业主定期向业委会缴纳管理费用，用于业委会的日常开销和管理，以此激发业委会成员工作的积极性和责任感，同时在其中对经费管理和经费亏损责任划分做出详细规定，避免经费滥用。

还有，关于开发商信息公开披露制度的有关规定过于模糊，导致虚假广告满天飞、低资质开发商遍地有，所以，信息公开披露制度的建立势在必行，这将在极大程度上减少开发商欺骗行为，使消费者面临的有些风险被扼杀在摇篮中。

2.完善惩罚机制，发挥法律威慑力。第一，在立法中应该对所有强制性规定匹配相应惩罚，以保证其得到有效实施。尤其是对于罚款的规定，应该以所获利益为基数进行规定，保持其动态变化，而不是具体给出一个范围，长时间持续不变，只有如此才能让以牟取暴利为目的的开发商望而却步，达到真正的约束、惩罚作用，维持房地产市场的有序发展。第二，商品房预售制度把开发商所面临的风险转嫁给了银行和消费者，“空手套白狼”屡见不鲜。然而，相应的惩罚制裁却没有规定，因为预售制还不宜被完全取消，所以必须注重法律法规对惩罚制裁的详尽规定，严格规定预售条件，限制市场主体的数量。

3.及时更新法律法规，使之严谨、与时俱进。在消费者弱势地位愈来愈明显和购房纠纷有增无减的当下，必须尽快出台一部有关保护商品房买卖中消费者权益的法律，只针对该类特殊人群，直接、方便消费者使用法律武器保护自身权益，有效减少不必要的风险和购房纠纷。

（二）充分发挥政府的作用，促进建立健康的房地产市场环境

1.随着社会的贫富差距日益明显，本文提议，政府在制定相关政策时必须充分考虑各种层次的消费者。例如，针对会利用网络的消费者，政府应该在官网上公布本区域的购房真实信息，避免开发商利用信息不对等的优势欺骗消费者，在这方面不少地方政府已经开始着手实施，其中最具代表性的就是商品房交易网上合同备案，对“一房多卖”的情况起到了很好的抑制作用。

然而，针对没有条件利用网络或不会利用网络的消费者，政府就应该带头做好宣传工作，本文建议政府协助社会向购房者提供更多的免费法律咨询渠道，比如，在开发地区附近成立临时免费法律咨询中心，政府与律师事务所开展合作，发动该区域律师轮流到法律帮助咨询中心工作，并让购房咨询者回访评价，专门为律师建立一个公益档案，在评价总结后纳入该律师年终考核成绩；在条件成熟的情况下，与高校开展合作项目，安排本区域内高校法学专业本科生、研究生参与社会实践，深入小区、街道等地方进行相关法律宣传，派发宣传资料，在锻炼在校生的同时，让潜在购房者们一定程度上减少不必要的风险。

2.严格开发商主体准入，加强监督管理。工商行政管理部门务必把好关，不能为利益所驱降低要求。除此之外，还有审查开发商资质、办理各方面证书的各个部门，必须严格审查。还应与此相应地成立一系列的问责机制，对其间为一己私利没有依法办事的执法人员给予合理处分，强化执法人员的责任意识。在商品房预售中，对于预售许可证的资格审查政府必须加强，凡是预售，开发商要把一定比例的预售房款提存于政府的专门账户，建立一种商品房预售的风险担保基金，一旦出现风险，不管是因开发商还是购房者，均由这个风险基金来承担损失。如此，巨大的风险便分散给交易各方一起来承担，约束开发商的违约行为。

3.建立商品房竣工综合验收备案制度。现行的房屋竣工验收是建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，其实这样的验收方式让广大购房者很不放心。所以，政府应该备案，交由专门设置的部门里的专业人士对其质量、设计等进行全面免费验收，站在第三方的角度给予主动、专业、公平、客观的检测，并发给验收合格证书，不合格的改进至合格。而且，为了提高该职能部门的办事质量，可以让购房者或者律师参与到监督行列，在入住一定时间后对该机构工作人员的验收成果给予评价，如果对该机构负面评价达到一定数量，社会影响恶劣，那么就取消该工作人员的工作资格，重新聘请。

（三）推进房地产市场行业自律，使开发商遵循诚实信用原则，为消费者提供优质服务，提高消费者对其的信赖程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地产机构签署房地产行业自律规范公约，其中参与的包

括房地产开发企业，经纪机构和评估机构，各自站在自己角度针对消费者关心的诸多热点问题在公约中做出承诺，之后，深圳市规划和国土资源委员会将此公约公布在官网上，以便广大市民查看和监督，得到了群众不错的反响。其实，房地产行业推进行业自律，对交易双方都是有利的。对于开发企业可以提高自身竞争力，利于品牌的建立和长远发展，对于消费者而言，可以有效减少所承担的风险，买到称心的房屋。自然，对行业稳定也有重大贡献。

本文建议，可以参考律师协会，建立一个房地产企业的自律性组织，从全国到地方设立，编制行业章程，按照章程对本行业的一系列事务进行管理，定期对房地产开发企业进行考核，为房地产相关部门提供真实信息，并在其官网上或本区域内有影响力的报纸杂志上如实地公布开发企业的基本信息，其中应当包括企业的财务状况、信用状况等，以此促使开发商自律。 　三、内部原因引发的风险防范有赖于消费者提高防范意识

第一，消费者提高自身防范意识。提高防范意识首先要求消费者必须意识到风险存在，在商品房买卖这个市场里，其实消费者存在着很大的风险，针对可能存在的风险，本文建议：首先消费者必须提高自身防范意识，清晰认识到自身的弱势地位，认清购买商品房时存在着哪些风险。充分利用各种获取相关信息的渠道，如上文所述，合理通过政府、媒体、律师事务所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地认识到商品房买卖市场的风险和应注意事项。其次，在对风险的认知程度提升后，自身的防范意识也必须随之加强，在商品房买卖中，认真审查开发商的各种资质证书是否具备及其在房地产市场的信誉如何，从根本上对风险防范做出相应对策。有关此方面本文提议，消费者们可以充分行使《宪法》赋予的结社权利，以固定的社团形式集合起来，形成有足够影响力的团体来与强势的开发商抗衡，得到更多平等谈话的机会，以此来合法、有效地保护自身利益。

第二，消费者要增强法律意识，善于运用法律来防范风险。消费者运用法律武器来维护自身权益具备其他方法不可比拟的优势：（1）法律具有确定性、相对稳定性以及强制性，法律制定颁布实施后，在一定时间内不可随意修改，并且有国家强制力来保障其实现，面对强势的开发商，法律无疑是处于弱势地位的消费者最好的、有效的维权武器。（2）法律涉及主体广泛，公平、客观，倾向对弱势群体的保护。法律具备的作用之一便是平衡社会各类群体之间的利益，对于强者给予限制，对于弱者进行保护。所以，消费者增强法律意识，用法律武装自己，会在很大程度上与开发商处于平等地位，从而最大限度保护自身权益。（3）我国长期坚持依法治国，消费者善用法律维权是响应国家政策、参与国家治理的最好体现，并且同时能得到各方面的大力支持，最大限度地惩罚违法的开发商或房地产经纪人，使权益获得最好的保护。因此，消费者必须要增强法律意识，运用法律来防范风险。首先，对于购房中所要涉及的相关法律文件务必要进行基本了解。譬如预售许可证、“五证”、认购书、购房合同、房产证等等，这些法律文件都与消费者的各项权益息息相关，如果对此知之甚少，会增加风险，陷入开发商的陷阱。其次，了解法律对于消费者和开发商的权利义务规定。在《消法》中对此做了明确规定，只有做到充分了解才会清楚自身的哪些权益被侵犯，开发商有哪些行为是不遵守法律。如此维权便会针对性明确，达到预期效果的成功率自然会得到提高。最后，清楚法律规定的保护消费者权益的各种合法维权途径，并加以充分利用。在权益被侵害之后，除了消费者熟知的诉诸法庭外，还可以通过向房管局投诉、向消协投诉、如实地向媒体曝光等合法维权途径。

第三，消费者应当主动寻求专业法律帮助。在现今风险重重的商品房买卖中，寻求专业的法律帮助已经逐渐成为十分必要的。（1）专业人士对商品房买卖方面的各种风险都有更加全面、深入的认识。因为商品房作为商品具备自身的独特性和复杂性，所以普通消费者不可能做到与专业人士同等水平，不少消费者依赖网络查询相关资料，但事实是，一般很难获得针对性强、具体的资料，对商品房买卖只能做到大致了解。（2）专业人士具备此方面坚实的法律基础，而且经验丰富。他们会从消费者的角度出发，综合考虑所购房屋的价格、地理位置、开发商信誉度等方方面面，防范风险，避免不必要的纠纷。（3

专业人士有权依据法律规定，查阅购房过程中涉及的一系列法律文件。从开发商到房地产经纪人再到消费者，这期间产生了种种法律关系，牵扯到不少法律文件，如“五证”、销售房屋的抵押、登记等，专业人士会根据这些法律文件，及时向消费者指出房屋存在的风险情况，并采取相应措施予以应对。（4）寻求专业人士的协助的花销与购房款的损失是不可比拟的，购买到质量、价格、配套设施等都无后顾之忧的房屋应该是每个消费者的期望。（5）专业人士的介入更好地提高商品房买卖的成功率，减少纠纷，维护社会和谐。在专业人士的协助下，能更强有力地使开发商严格按照合同条款履行，减少开发商任意违约的情况。

四、结语

综上所述，购房消费已逐渐成为我国大多数居民的必然消费，自然而然，商品房买卖中消费者风险之防范问题也就与当今社会热点密切联系，牵扯面广、影响力大，关系到众多消费者的合法权益和房地产市场的健康有序发展，甚至关乎社会稳定。本文立足于实地调查数据，对比分析，分别从内外原因加以剖析，提出如何规避风险的建议。但是，在以上建议中，依靠外部原因的改善是需要一段时间的过渡，而且无法兼顾到每个消费者的利益，存在一定的滞后性和局限性，所以，消费者有效地防范风险最好的方法还是从自己做起，充分利用法律的武器为保护自身合法权益努力，从而推进我国房地产市场健康有序前进。

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