农贸市场运营

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农贸市场运营范文第1篇

近两年来，随着城市化进程的不断加快，农贸市场建设力度也在不断加大。在县城区先后配建了南苑星城、丰收苑、逸湖、西塘丽景等农贸市场和10多个平价直销店，帝璟湾、新世纪花园、城市嘉园等一批农贸市场也在规划设计和准备开工建设。但在配建市场的建设运营管理中也暴露出部分市场产权关系、经营主体、建设标准、配套功能、运营时间、管理职责不明确等问题。为切实加强对县城区配建农贸市场的建设、经营、管理，在县政府文件的基础上，特提出如下意见。

一、科学规划建设

1.合理布局设置。县城区配建农贸市场，坚持以“方便群众、合理布点、标准建设、规范运营”为指导，坚持与城市建设发展同步规划、同步实施。按照服务半径1000米左右和10-15分钟便民服务圈的要求，结合小区(或片区)容量、人口等因素配建大、中、小型农贸市场或平价直销店。县商务部门会同规划部门提出县城规划区农贸市场规划布点方案，报县规划委员会审批，新出让地块时，县规划部门作出配建市场规划安排，与建设项目同步组织实施。县规划部门在规划设计要点中明确拟建农贸市场的产权关系及在出让地块中的具置、主体结构、建筑面积、建设标准（配套设施）、运营时间等相关内容。县国土部门根据该规划设计要点编制土地出让(划拨)相关文件(合同)。

2.明晰产权属性。根据建设项目规划要点，确认配建农贸市场产权关系。①产权为国有的，农贸市场用地可直接划拨，由县城司或所在镇区按规划要求负责建设、经营。②产权为开发商的，由县商务、工商部门提出建设标准，县规划、国土部门明确竣工和运营时间，住建部门负责工程监管验收。达不到建设进度、标准和验收不合格的，由县规划、住建部门落实限期整改，或暂停本小区住宅房屋销售和权证办理。③产权为第三方的，对招引民资建设的市场，其产权归投资人所有，并由投资人按标准、规范要求组织建设经营，同样由上述相关部门负责监管。

3.坚持建设标准。新配建的农贸市场，不论产权属谁，都要统一按县商务部门提出的建设标准和要求进行设计建设。市场主体结构，水电安装、卫生环保、消防安全、检验检测、车位设置等公用设施配置要符合相关规定要求；市场内部布局，总体上要按照超市或商场式经营格局设置，其区域划分、门点（摊位）配套建设、安装，要按照划行归市的要求，满足不同商品经营、加工、宰杀的个性要求。具体按照市政府办盐政办发文件明确的标准进行设计、建设、安装。按上述标准建成后，由县商务部门牵头，会同规划、住建、国土、工商等部门联合验收，合格后方可运营。

4.推进平价直销店建设。农副产品平价直销店作为农贸市场的补充形式，要适度配套建设。新建住宅小区住户（连片）超过300户、且周边1000米范围内没有配建农贸市场的，在该小区配建的社区、物管用房中预留50平方米以上的一楼用房，开设农副产品平价直销店。

二、规范运营管理

1.产权为国有的，建成验收后，转由相关镇(区)或城司实行市场化招引的专营公司，负责市场内部及四周门面的招租、经营管理和设施维护改造。

2.产权为开发商或第三方的，建成验收后，由产权人自主经营或委托经营。建成不能正常经营的，由属地镇（区）无偿收回经营权，并纳入规范渠道经营管理。

3.配建农贸市场不论产权属谁、由谁经营，都不得分割出售，不得改变用途。

4.配建农贸市场投入运营后，按照属地管理的原则，市场所在镇区为该市场的主管责任单位；工商部门负责市场内部监管，规范交易行为，打击违法经营，督促市场经营方履行卫生、秩序、商品质量、食品安全等管理职责；规划与城管部门负责市场外部经营秩序和环境卫生监督管理；县商务部门负责市场的地产品组织供应和农超对接，组织和引导品牌农副产品进场销售；农委负责农产品检测服务；物价部门负责价格指导、监测监管；其它相关部门各司其职，配合管理。

三、保持政策衔接

1.对县城区新配建农贸市场，实行政策扶持。2013年新开工的配建农贸市场，参照盐城市区的做法，按时建成并投入运营后，由投资人申报，县商务局会同规划、国土、住建、工商等部门进行核查，报县领导审批，县财政给予一次性奖补。

2.对县城区已配建农贸市场，明确政策界限。原则上要确保在小区住户入住率达50%前，市场必须投入运营。开发商或第三方投资的，应当在规划要点和土地出让文件明确的时间内，按标准要求完成内部配套设施的安装，经验收合格后，投入运营；不能按时投运、经营权被县无偿收回的市场，由县财政安排资金配套、完善，县商务部门组织招租或委托经营，待相关部门组建的农贸市场管理公司成立后再进行管理移交。

农贸市场运营范文第2篇

关键词：福集镇农贸市场；配送中心；选址；层次分析法

中图分类号：F32 文献标识码：A

收录日期：2016年3月17日

一、福集镇农贸市场配送系统存在的问题

福集镇有三个较为大型的农贸综合市场即原野农贸市场、新兴农贸市场和玉蟾农贸市场，但每个市场的配送系统都有很多问题，总体而言的问题有：

（一）配送效率低，缺货严重。供应商每天配送一次货物，货物品种虽多，但数量偏少，难以形成规模效益，缺货时不会进行第二次配送，直接导致福集镇农贸市场缺货成本的上升。

（二）配送模式单一。福集镇农贸市场采用的是供应商直接供货的配送模式，这种配送模式适合传统的农贸市场。但由于福集镇农贸市场的不断壮大，商品的品种繁多，相应的供应商也随之增加，采用供应商直接供货的模式过于单一，已不能满足农贸市场不断扩大后的供货需求，不适合农贸市场的发展。

（三）物流基础设施与设备差。福集镇三大农贸市场内部均是道路狭窄，严重影响配送车辆的通行，导致配送效率低、冷藏设备缺乏，蔬菜运到后，新鲜度低、损耗大、物流成本高、农产品质量难以得到保证，导致价格上涨，最终导致农村经济发展缓慢，难以形成特色农业，使农贸市场发展滞后。

（四）信息技术缺乏。福集镇农贸市场缺乏信息技术的使用，采用的是传统的配送模式，导致整个市场信息不对称，缺货率高，由于是单一的配送模式，满足不了市场日益壮大的需求；没有自动化的管理方式，如条码扫描、RFID或EDI等现代的信息化技术，更加缺乏管理信息系统建设。

（五）配送主体多，配送量分散。福集镇三大农贸市场内部的配送主体过多，需求分散，导致配送量过小、配送资源浪费严重、配送单一成本过高、配送效率过低等诸多问题。

二、福集镇农贸市场配送中心选址影响因素分析

（一）政策和人文环境。福集镇农贸市场配送中心的选址必须要符合国家和地方政府的国土资源利用规划和城市规划、环境保护政策和要求、产业政策、行业管理和支持。

（二）物流基础设施。物流基础设施状况是影响选址的重要因素之一，福集镇农贸市场物流基础设施由于发展缓慢，制约着整个福集镇物流水平的提升，同时也制约着农贸市场配送效率的提升。

（三）经营环境因素。福集镇农贸市场配送中心的选址要考虑经营环境因素，主要包括：经营环境、商品特性、服务水平、物流费用、客户需求等因素。福集镇农贸市场配送中心是以经营当地农产品为主的配送中心，当地农产品交易状况、交易需求和物流费用均是要考虑的因素，当地服务水平和客户需求也不能忽略。

（四）自然环境因素。配送中心所处的地理位置和自然条件在对配送中心运营的过程中物流作业的便利程度、运输车辆出入配送中心的方便性、快捷性及运送货物的效率等方面都产生重要的影响。所以福集镇农贸市场配送中心选址要注意当地的气象条件，应选择在气候适宜、雨水较少的地区，同时也要注意地质条件、水文条件、地形条件等。

三、福集镇农贸市场配送中心选址方法

本文依照传统的多准则决策方案，考虑定量与定性的因素，最终决定选择层次分析法（AHP）进行对福集镇农贸市场配送中心选址的计算。层次分析法的计算特点是把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则的复杂问题提供简单的决策方法。建立层次分析法的基本步骤如下：

（一）建立层次结构模型。（图1）

（二）构建判断矩阵。对层次结构模型中政策和人文环境、物流基础设施、经营环境、自然环境各因素构建一个矩阵，确定最优的选址方案的影响程度，此矩阵是针对福集镇农贸市场在福集镇地区建造配送中心选址方案构造的，对准则层和方案层中各元素进行两两比较。对比时采用相对尺度，以尽可能减少性质不同因素相互比较的困难，以提高准确度。（表1）

表1中，采用1～9标度法，1，3，5，7分别表示矩阵中两个因素相比具有同样重要、稍微重要、明显重要、强烈重要，2，4，6，8表示相对重要性在上述的相邻等级之间，倒数表示两个因素中，一个因素的重要性是另一个因素的倒数。

（三）一致性检验（表2、表3、表4）最终，通过层次分析法，计算出C1≥C2≥C3，C1为原野综合市场，结合三大农贸综合市场的对比分析，原野综合市场最具优势，为最符合建立配送中心的选址地点。

主要参考文献：

[1]李长江.物流中心设计与运作[M].北京：中国物资出版社，2002.5.

农贸市场运营范文第3篇

随着城市建设的加快和人民生活水平的提高，农贸市场存在的一些问题日益凸显：基础设施条件差，交易方式落后；市场主体经营规模小，组织化程度低；物业管理、工商行政管理、治安管理和农产品质量安全管理等仍需加强；交易服务、结算服务、信息服务和生活服务等仍需改进。为满足城乡居民日益增长的消费需求，必须进一步提升农贸市场的建设和发展水平。

进入新世纪以来，许多地区都进行了“农改超”探索，希望用现代的超市经营取代传统的农贸市场。但从实践效果看，成功的案例并不多。应当承认，超市经营农产品有其优势，在一定程度上代表了农产品零售业态的发展方向，但也有局限性：一方面，由于农户众多且经营分散，因而超市采购不可能覆盖所有生产者；另一方面，由于要增加分选、包装、贮藏和质量控制等环节，因而超市销售农产品的成本和价格相对较高，不可能为所有消费者所接收。此外，消费者购买农产品特别是鲜活农产品时，既希望品种多样，也希望就近便利，最好还能讨价还价，而这正是农贸市场的优势。所以，用超市完全取代传统农贸市场，在现阶段并不现实。

中商农贸超市的成功之处在于：没有将改造农贸市场的着力点放在建立超市化的经营方式上，而是放在硬件改善和管理服务升级上。通过完善市场形态、规范市场运作，既避免了“洋跃进”可能带来的风险，又在最大程度上消除了传统农贸市场的不足，提升了农贸市场的发展层次和水平。

从目前来看，中商模式的探索有三方面的意义：一是为资本市场与农产品市场有效衔接，找到了一条成功路径；二是为完善符合农产品特性的零售业态，找到了一条可行的道路；三是实现了改造农贸市场与美化城市形象的有机融合，从而使企业与城市政府之间找到了共鸣点。

尽管中商农贸超市模式已经在全国多个中小城市进行了成功实践，但要持续发展还需破解三大难题。第一，成本控制难题。要维持市场低价，企业获得的摊位租金和其它收费就不能过高，但要改造维护硬件设施以及提供更多的管理服务，企业却需要支付比一般市场更高的运营成本。第二，风险控制难题。企业将市场的管理和服务职能集于一身，同时也就意味着将市场可能存在的风险特别是农产品质量安全方面的风险集于一身，如果专业知识稍有欠缺或工作稍有疏漏，造成的影响可能会波及整个市场，破坏性可能更大。第三，非经济因素困扰难题。市场改造既要着眼当前，也要顾及长远。如何与当地的社会文化、消费习惯和发展阶段相适应，也是企业始终要面对的一个问题。

农贸市场运营范文第4篇

【文章摘要】

本文拟通过对淮安市生鲜农产品零售终端的消费者购买行为调查，对淮安市生鲜农产品零售终端消费者人口统计变量和消费者行为进行定量分析，得到消费者对淮安市生鲜农产品零售终端选择的影响因素，针对这些影响因素提出生鲜农产品零售终端建设的建议。

【关键词】

生鲜农产品零售终端；影响因素；定量分析

1 研究背景

我国生鲜农产品流通引入市场机制始于1985年，出现了农贸市场一枝独秀的局面， 20世纪90年代中期以后，传统的农贸市场已经不能与我国经济的快速发展和人民生活质量的显著提高相匹配，2001年出现“农改超”试点，2005年商务部出台政策鼓励“农改超”，国内各级地方政府也表现出极大热情，提高资金对农贸市场进行超市化改造。国内学者何军（2005）、袁玉坤（2006）、何德华（2007）、周发明（2009）、赵晓飞（2009）、王杰（2012）对生鲜农产品零售终端做了大量的研究，已有的研究主要是通过通过调查消费者行为分析选择二元分类变量超市和农贸市场的影响因素。

经过近十几年的发展，生鲜农产品零售终端已经发生了显著变化，出现了大卖场生鲜区、社区生鲜超市、农贸市场等多元化生鲜农产品零售终端并存的局面，大卖场生鲜区依托大卖场自身品牌优势吸引城市居民，社区生鲜超市依靠地理位置优势辐射附近的社区消费者，传统农贸市场面临着严峻的挑战，新型生鲜农产品零售终端的存在无疑是被消费者认可的，城市居民的消费者行为决定着生鲜农产品零售终端未来的发展趋势，国内学者主要以二元变量生鲜超市/农贸市场为研究对象具有一定的局限性，本研究鉴于当前江苏淮安对全市生鲜农产品进行追溯体系建设，对农贸市场进行现代化升级改造，通过设计调查问卷，对淮安城市居民进行访谈和问卷调研，将淮安市生鲜农产品零售终端分为三大类变量：农贸市场、大卖场生鲜区、社区生鲜超市，运用计量经济模型，从城市居民的个性和行为出发，通过实证分析影响城市居民对生鲜农产品零售终端选择的相关因素，探究生鲜农产品零售终端与城市居民选择行为之间的关系，为生鲜农产品零售终端建设提供思路和对策。

2 研究方法

2.1 调查方式

考虑到样本的真实性和调研结果的可利用性，为减少同质性调研误差，按照分层抽样原则，调研组样本取自淮安市淮阴区、清浦区、清河区、淮安区、开发区城市居民，采用街头随机拦截式现场问卷调查，考虑到系统抽样误差，采用大样本来减少调查误差，调查时间为2014年3月10日―2014年3月20日，共发放问卷800份，收回有效问卷694份问卷，有效率86.75%。

2.2 问卷设计与研究内容

通过德尔菲法与文献探讨法确定调查问卷内容，第一部分为人口统计变量，包括性别、年龄、受教育程度、家庭收入、家庭人数、每周购买频率，采用选择题的形式；第二部分为城市居民的购买习惯和选择零售终端的影响因素，包括农产品质量、价格、便利性、购物环境、品种齐全、产品新鲜程度，采用5点李克特尺度进行测量，影响程度最小的为“1”，影响程度最大的为“5”。

2.3 分析方法与计量模型

通过专家访谈、问卷调研，表明淮安市生鲜农产品的零售终端主要集中在各农贸市场、大卖场生鲜区、社区生鲜超市，因此多项Logistic离散选择模型（multinomial logistic model）可以用来考察城市居民对零售终端选择的影响因素，计量模型：，假设城市居民选择大卖场生鲜区购买生鲜农产品，则因变量Y=“1”； 假设城市居民选择社区生鲜超市购买生鲜农产品，则因变量Y=“2” ； 假设城市居民选择农贸市场购买生鲜农产品，则因变量Y=“3”。

3 数据分析

3.1 描述性统计分析

通过对调研问卷进行汇总分析，从购买者性别来看，女性相对较多，占58.6%，男性相对较少，占41.4%，这主要与女性承担家务较多有关；从购买者年龄来看，30-50岁占近总人数的近50%；从购买者学历层次来看，初中占比例最多为45.2%，高中学历其次，占32.6%，这与淮安当地整体学历不高有很大关联；购买者家庭常住人数6人以上12.3%，说明淮安当地家庭人数趋小；购买者家庭月收入2000-6000元的占61.5%，月收入>10000元的占4.6%，高收入人群所占在淮安比较低。具体人口统计特征详见下表一。

3.2 城市居民对淮安生鲜农产品零售终端选择模型估计结果分析

本研究应用SPSS19.0统计软件利用最大似然法对调研数据进行多项Logistic回归，总模型似然比检验结果见表二，最终模型与只含有常数项的初始模型相比，-2LL值从1211.523下降至709.271，卡方值502.252，P值趋向于0，说明模型整体是显著的，数据详见表二。

从下面表三多项分类logistic回归模型的结果中可以看出：

模型1，就选择大卖场生鲜区的消费者与选择农贸市场消费者比较而言，通过对家庭月收入的分析结果知Sig.=0.010，B=0.348，对于城市居民选择农产品零售终端具有显著的影响，为正相关，说明家庭收入越高，城市居民就可能选择大卖场生鲜区；从对周购买次数的分析结果知Sig.=0.000，B=-1.164，表明周购买频次是城市居民选择生鲜农产品零售终端一个显著的影响因素，为负相关，表明购买频次越高，城市居民就越可能选择农贸市场；从对生鲜农产品质量的分析结果知Sig.=0.002，B=0.591，说明生鲜农产品质量显著影响城市居民选择农产品零售终端，为正相关，对生鲜农产品质量越重视，城市居民就越可能选择大卖场生鲜区；从对生鲜农产品种类的分析结果知Sig.=0.000，B=-0.677，表明生鲜农产品的种类显著地影响了城市居民对农产品零售终端的选择，为负相关，种类越齐全，城市居民就越可能选择农贸市场；从购买便利性的分析结果知Sig.=0.096，B=-0.313，说明购买便利较显著地影响城市居民对农产品零售终端的选择，为负相关，城市居民越看重购买的便利性，就越可能选择农产市场；从对购物环境的分析结果知Sig.=0.000，B=2.342，说明购物环境对农产品零售终端的选择有显著影响，为正相关，对购物环境要求越高，城市居民越愿意选择大卖场生鲜区；从对生鲜农产品价格的分析结果知Sig.=0.000，B=-0.689，影响显著，为负相关，城市居民对生鲜农产品价格越敏感，就越倾向选择农贸市场；从对生鲜农产品的新鲜度分析知Sig.=0.000，B=-0.550，影响显著，为负相关，说明对生鲜农产品的新鲜度越关注，城市居民就倾向选择农贸市场。

模型2，就选择社区生鲜超市的消费者与选择农贸市场消费者比较而言，通过对文化程度的分析结果知Sig.=0.006，B=-0.451，表明文化程度因素是城市居民显著影响选择零售终端，为负相关，表明文化程度越高，城市居民就越可能选择农贸市场；通过对周购买频次的分析结果知Sig.=0.000，B=-0.445，影响显著，为负相关，说明周购买频次越高，城市居民就越可能选择农贸市场；通过对生鲜农产品质量的分析结果知Sig.=0.016，B=0.326，影响较显著，为正相关，说明对生鲜农产品质量越重视，城市居民就越可能选择社区生鲜超市；通过对生鲜农产品种类的分析结果知Sig.=0.000，B=-0.958， 影响显著，为负相关，说明生鲜农产品种类越齐全，城市居民就偏向选择农贸市场；通过对生鲜农产品购物环境的分析结果知Sig.=0.000，B=1.804，影响显著，为正相关，说明城市居民对购物环境越高，就越可能选择社区生鲜超市；从对生鲜农产品价格的分析结果知Sig.=0.019，B=-0.329，影响较显著，为负相关，说明城市居民对生鲜农产品价格越敏感，就偏向选择农贸市场；从对生鲜农产品新鲜度的分析结果知Sig.=0.000，B=-0.581，影响显著，为负相关，说明对生鲜农产品的新鲜度越关注，城市居民就倾向选择农贸市场。

（注：***表示估计值在1%的显著性水平上显著，**表示估计值在5%的显著性水平上显著，

*表示估计值在10%的显著性水平上显著。）

1）研究结论与建议

通过以上对淮安市生鲜农产品零售终端的实证研究，可以得出如下结论：

城市居民的性别、年龄、家庭人口的数量对农产品零售终端的选择无显著性影响；影响城市居民生鲜农产品零售终端选择的因素包括：商品的质量、品种的齐全、购物环境、商品的价格、商品的新鲜度。农贸市场、大卖场生鲜区、社区生鲜超市各自有自身的特点吸引城市居民消费，是三个不同的细分市场，在短期内上述三个生鲜农产品零售终端将不会被相互取代。因此，农贸市场、大卖场生鲜区、社区生鲜超市为了在市场竞争中立于不败，必须根据自身的实际情况，扬长避短，科学地制定改进措施来满足消费者需求。

第一、农贸市场的生鲜农产品质量有待提高。与大卖场生鲜区、社区生鲜超市相比，城市居民对农贸市场的生鲜农产品质量评价不高，这就要求农贸市场管理者加大对农贸市场的生鲜农产品质量管理，对农贸市场的经营户建立相应的监督奖惩机制，同时农贸市场营业户应该更加注重所购进的生鲜农产品质量，从正规渠道进货。

第二、不断改善农贸市场的购物环境。与大卖场生鲜区、社区生鲜超市相比，城市居民对农贸市场的购物环境不满意，从硬件建设上，各级政府应该加快推进农贸市场的现代化建设；从软件建设上，农贸市场管理者加强农贸市场的日常管理，提高服务水平。

第三、通过各种方式严控运营成本，降低大卖场生鲜区、社区生鲜超市的生鲜农产品价格。与农贸市场相比，大卖场生鲜区、社区生鲜超市商品价格偏高，大卖场生鲜区、社区生鲜超市应强化企业内部管理，整合生鲜农产品供应链，有效降低商品价格。

第四、丰富生鲜农产品的品种。大卖场生鲜区、社区生鲜超市经营的生鲜农产品品种少，这会影响城市居民的购买次数，市大卖场生鲜区、社区生鲜超市应根据城市居民的不同的需求，合理地选择经营的生鲜农产品品种。

第五、使出售的生鲜农产品更新鲜。淮安城市居民倾向去农贸市场购买生鲜农产品，其原因之一是认为农贸市场的商品更新鲜，这就要求大卖场生鲜区、社区生鲜超市提高物流配送的速度，通过各种方式使生鲜农产品尽快销售，使之形成良性循环。另一种原因是：通过深入访谈，淮安城市居民对新型消费模式缺乏了解，比如：消费者对超市的冷鲜肉就缺乏了解，不清楚冷鲜肉的加工工艺与好处，总认为大卖场生鲜区、社区生鲜超市的冷鲜肉没有农贸市场的肉新鲜，今后，地方政府应该发挥“政府公信力”，加大宣传力度。

【参考文献】

[1]张磊 王娜 赵爽.中小城市居民消费行为与鲜活农产品零售终端布局研究―以山东省烟台市蔬菜零售终端为例[J].农业经济问题， 2013，（6）.

[2]赵晓飞 杨英.消费者生鲜农产品购买渠道选择影响因素研究―基于武汉市武昌区的调查[J].财贸研究，2009，（2）.

[3]刘李峰 武拉平 张照新.价格、质量对超市农产品经营影响的实证研究―来自消费者角度的证据 [J].中国农村观察，2007，（1）.

[4]袁玉坤 孙严育 李崇光.农产品渠道终端选择的影响因素及选择群体的特征分析― 以武汉市居民生鲜农产品消费调查为例 [J].商业经济与管理，2006，（1）.

[5]何德华 周德翼.消费者生鲜农产品购买行为研究[J]. 统计与决策，2007，（8）.

[6]董晓霞.我国生鲜农产品居民消费差异分析[J].中国食物与营养，2005，（8）.

农贸市场运营范文第5篇

关键词：农贸市场；建设项目管理；CI；可行性分析

中图分类号：F713.56 文献标识码：A

收录日期：2017年3月7日

一、肇庆地区农贸市场现状及存在的问题

截至2016年，肇庆全部市县区共有各类商品市场15个，端州区7个：中心市场、人民中市场、桥东市场、黄塘市场、睦岗市场、东湖市场、蓝塘市场；鼎湖区1个：永安市场；德庆县1个：康达商贸中心市场；广宁县1个：南街市场；封开县1个：青果场市场；怀集县1个：城北市场；高要市1个：南岸中心市场；四会市1个：马田市场；肇庆高新区1个：华生市场。农贸市场作为基础设施建设，为地区生活便利和社会经济发展带来了许多现实意义。

与此同时，农贸市场目前同样也存在不少问题。制约农贸市场发展主要有以下几个方面：（1）缺乏总体规划，市场布局不合理。农产品经营基本上呈现小农经济状态，经营和管理各自为政，布局方面杂乱无章，很难形成群体优势和规模优势；（2）市场基础设施陈旧、设施简陋、辐射能力差、功能不齐全；（3）农产品流通的发展缓慢、流通的组织化程度低。不能及时掌握市场需求信息，农业的小生产和大市场的矛盾非常突出，产销脱节，市场变动频繁，农产品流通基本处于无序发展的状态；（4）人才制约农贸市场行业的发展；（5）市场管理水平低下，功能不完善；（6）市场竞争加剧，新型商业业态分走客源。以上这些对传统农贸市场，特别是购物环境较差的农贸市场造成很大的冲击。

二、肇庆市农贸市场项目建设总体布局

项目布局和建设应该落实好以下内容：

（一）批发市场基础设施建设。批发市场工程占地总面积8，000.04m2，规划为庭院式建筑特色，及整个建筑规格呈“回”字型，包含了素食区、果品区、蛋禽肉及水产区、综合服务区及其他店铺区等。相应配套供水、供电、排水、网络通讯、环卫、消防、安全等设施。

（二）建立市场信息智能管理系统，农贸市场入口处设立信息显示屏幕。建立市场信息管理系统，多渠道、多途径收集、农业信息，如价格、供应、库存等，利用现代化技术高效管理，同时充分发挥市场在结构调整、增产增收方面的引导作用。配备农贸市场管理中心、卫生间、产品质量检测室等。

（三）建立物流配送中心。积极探索批发市场实行、拍卖、中远期交易等机构的经营形式，扩大农贸市场经营范围和盈利空间及手段。利用项目所在地交通优势，并建设一定量的机动车和非机动车停车场。

（四）加强市场环境建设。保证产品质量，扩充产品种类，提高服务档次，发展农产品批发经营，创造环境优美、设施配套齐全、服务周全、安全卫生的良好环境，使将项目打造成为肇庆地区社会影响力大、品牌效益好、综合型样板农贸市场。

三、项目主要建设内容

（一）休息疏散广场、机动车与非机动车停车场及道路建筑面积：1，680m2。

（二）消费品交易区：总建筑面积5，060m2。（1）素食区：总建筑面积2，024m2，其中：蔬菜区1，412m2、豆制品区205m2、干货及粮油制品区407m2；（2）果品交易区：总建筑面积1，265m2；（3）畜禽产品交易区：总建筑面积1，771m2，其中：蛋及家禽区574m2、生肉区553m2、水产区564m2、熟食区80m2。

（三）综合辅助区：总建筑面积1，260m2。内设有管理中心和服务中心：1，260m2；管理中心总建筑面积90m2，其中公共卫生间30m2、管理中心办公室40m2、工作人员值班室20m2；服务中心总建筑面积1，200m2：农产品卸货区400m2、产品屠宰加工间100m2、果蔬农药残留检测中心200m2、净菜处理室150m2、冷藏冷冻间350m2。

（四）其他：市场内必须符合卫生部门和城管要求，要有垃圾收集设施以及垃圾临时存放设施。垃圾临时存放设施应该密闭，并且配有冲洗设施，内部设有垃圾密封桶，总计垃圾处理收集设施60m2；在出入口处设计安装40m2大型LED彩色信息显示屏的操作控制系统。

四、项目建设方案

肇庆市目前还没有突出主题形象的农贸市场，在总体设计和规划阶段，首次推出主题形象农贸市场，可能会产生极强的广告宣传和轰动效应，同时又能构成该项目的差异性和提高农贸市场竞争力。从本项目看，辐射的地区和居民范围广，而且前来购买的居民来自不同地方，所以该项目采取院落型设计，即“回”字型设计，这种设计适用于建筑面积较大，周边交通便利，需要设置三个或者更多的出入口。农贸城以4个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形的裙楼建筑。人流自动形成回路，通路纵横交错又让人不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。所有的商铺和摊位都规划在主通道的两侧，不会形成客流死角。有利于所有商铺店面全面良性发展。布局自由，能适应周边h境，适合于居住区周边各个地方居民出入购物。不仅如此，良好的形象，更可以让消费者产生积极的情感体验。外立面设计建议以简洁、整体感强为宜，外街立面与内街立面考虑适当设置广告位，即可以营造繁华的商业氛围，又能为经营者创造商业价值。可供建设的用地面积为8，000.04m2，庭院型设计，结构形成“一为交通入口区，二为消费品交易区，三为综合辅助区”整体结构框架。交通入口区：规划在主入口设立标志性建筑。建筑项目的主题形象可以定位为：绿色、平价、健康、惠民，将CI形象植入农贸市场。交通区利用项目选址优越的地理位置，多辆公交车经过，出于百姓自驾出行购物，还设计建设机动车停车场以及非机动车停车场。消费品交易区：消费品交易区呈现“回”字型、庭院式建设规划设计，“回”字型市场建设十分利于农产品销售过程分门别类，利于管理，便于选购。交易区中按大类分为素食交易区、果品交易区、禽畜肉交易区。三大类又可以具体分为下面几个细类：蔬菜区、生肉区、蛋及家禽区、水产区、熟食区、豆制品区、干货及粮油制品区、水果区等店铺，交易区内物种丰富，品类繁多。综合辅助区：综合辅助区包括管理中心和服务中心，管理中心包括公共卫生间、管理中心办公室、工作人员值班室，服务中心包括了产品卸货区、产品屠宰加工间、果蔬产品农药残留检测室、净菜处理室、冷藏冷冻间等。项目功能分区设计规划：

（一）交通入口区功能设计规划。在农贸市场入口配备了信息显示屏，展示了农贸市场的服务宗旨，第一次将CI系统引入农贸市场里，将农贸市场整体定位在绿色、平价、健康、惠民。建立市场信息智能管理系统，以科技化和信息化的代入和管理促进农贸市场良性发展。方案中设计了休息疏散广场，与星湖大道相连，附近有大型公交站，交通运输方便；在广场两边还设有机动车停车场和非机动车停车场，为整个农贸市场提供停车服务。

（二）消费品交易区功能设计规划。消费品营业区分别为素食交易区、果品交易区、禽畜肉交易区。三大类又可以具体分为下面几个细类：蔬菜区、生肉区、蛋及家禽区、水产区、熟食区、豆制品区、干货区、水果区等。

1、素食交易区：（1）蔬菜是百姓生活日常必需品，也是购买频率非常高的食品，蔬菜的异味不大、污染不明显，因此可设置蔬菜区在入口出；（2）豆制品的污染和异味也不算大，但豆制品在经营过程中会产生大量污水，所以布局时可以相邻水产品作为结合，一来可以充分利用水资源供给需要，二来便于污水处理；（3）干货及粮油制品在储存时应该尽量通风，避免潮湿，影响食品质量，所以干货紧临蔬菜和市场入口，通风效果良好。

2、果品交易区：水果销售是农贸市场销售品类中相对最为干净的一类产品，购买频率相对也比较高，所以设置在入口的左边，沿着摆设。

3、禽畜肉交易区：（1）家禽、生肉是污染很大、异味很重的交易购买区，所以在设计上，这两类产品的位置设计在消费品交易区和综合辅助区的次出入口附近，一方面加强通风，使得异味快速散去；另一方面在家禽和生肉的运输方面来看，直接从次出入口就可以卸货下货，十分方便。（2）水产品是市场中污染较重的交易区域，对供水的要求也大，所以水产区集中在内部，紧邻同样对供水、排水有较大需求的豆制品区。（3）熟食区的异味不大、污染不重，是直接食用产品，不应该和其他异味、污染大的产品放在一起，所以设计熟食区在果产区附近。

（三）综合服务区功能设计规划。综合辅助区设计在项目的北边，主要设计有管理中心和服务中心，便于管理和服务。

（四）其他配套功能设计规划。项目拟建地处于肇庆大道和星湖大道之间，交通便捷，有1路、9路、10路、18路等多部公交车经过，为项目建设提供了便捷的交通条件。同时，也有效地降低农产品运输过程中的损失，对农产品流通给予可靠的保障。公用设施社会依托条件：（1）供水：供水来源由北岭供水加压站供给，本项目拟从该城镇管网接入，供本项目生活、生产及消防用水；（2）排水：排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入排水管网；（3）供电：本工程10kV中压网络纳入项目区建设满足本项目的用电需要。

五、项目土建及设计规划

（一）广场道路及各个通道采用混凝土材料。重点包装出入口，形象墙、广场、车场，电子显示屏，体现主题形象。两个出入口上方设置鲜明的LOG0，通过使用艺术造型的货架、海报、吊牌及形象墙等来美化环境，提升形象，创造顾客体验。

（二）消费品交易区：色彩的运用以干净、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色调的装饰物，给居民热闹和兴荣的感觉，促进消费，增加环境的生动性。

（三）综合辅助区：内设管理中心和服务中心。管理中心包括公共卫生间、管理中心办公室、工作人员值班室；服务中心包括了产品卸货区、产品屠宰加工间、果蔬产品农药残留检测室、舨舜理室、冷藏冷冻间等。

（四）冷藏冷冻库：为市场的重要建筑，建筑50×40m，层高为6.3m。

六、项目建设工期

市场建筑规模较大，但属于低层砖混结构，装修标准较低，施工难度小，建设期为1年，即2016年6月至2017年7月，2016年6～8月编制可研报告、项目立项报批、规划设计，2016年9月至2017年5月土建及配套工作，2017年3月至2017年5月设备谈判签约、设备采购，2017年4～5月人员培训、设备安装调试、设备验收，2017年6～7月项目验收、运营。

本项目以建设方案过程作为研究对象，系统介绍了项目建设的意义，项目建设的总体布局，项目建设方案及项目内各个区域的规划和设计，最后估算项目的建设工期和竣工时间点。建设后项目三大区相互独立，又形成整体，三大区域互不干扰，货流、人流、车流的三流分开，农贸市场交易运作效率提高，是本项目建设的一个亮点。本项目以期建设一个具有CIS现代信息的新型综合农贸市场，集形象主题、高效交易、快速流通等功能。农贸市场建成后将大幅减少农产品流通环节，降低流通成本，促进当地农产业结构调整和农民增收，保证居民消费质量和安全。

主要参考文献：

[1]肇庆市人民政府办公室.肇庆市创建标准化惠民农贸市场工作方案的通知.肇庆：肇庆市人民政府办公室，2013.

[2]万晖.城市居住区农贸市场建筑设计研究[D].南昌：南昌大学，2010.

[3]王勇.投资项目可行性分析[M].北京：电子工业出版社，2012.

[4]戚安邦.项目管理学[M].北京：科学出版社，2007.