商业运营策划

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商业运营策划范文第1篇

在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。创造奇迹的冯晖，运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。

与冯晖对坐在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想......

充满诱惑力的大蛋糕

记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？

冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

发展商不能往火坑里跳

记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？

冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。

这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。

记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？

冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。

当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。

二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。

三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。

四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。

五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。

六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。

需要系统运营策划模式

记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？

冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。

地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。

记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？

冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。

记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？

冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。

运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。

商业运营策划范文第2篇

城市综合体策划定位要点

1.符合“刚性规划”的原则城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2.符合“以商定产”的原则城市商业综合体，也是对旧街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要重新定位和配置商业资源，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。

3.符合“以人为本”的原则配置好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细和工艺程序失败也将直接导致产品无法使用。

3.做对商业运营的程序城市综合体归根到底还是活的商业内容，满足人们生产和生活消费之最终需求。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。

商业运营策划范文第3篇

乙方：地址：电话：传真：法定代表人：

甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方为全程设计、策划、销售、招商运营、项目经营管理昆明市白塔路昆明市中医学院地块（以下简称该项目）事宜，达成本合同。

第一条招商及经营管理的项目及地址

甲方委托乙方商业策划、招商及商业运营管理的物业为：，地点位于：，项目总建筑面积为平方米。

第二条双方共识

（1）甲方委托乙方向土地使用权方****提供该项目全套的竞标、设计方案。

（2）甲方与***达成战略合作协议后向乙方一次性支付该项目前期策划款人民币50万元整。（人民幣伍拾萬元整）

（3）甲方与****达成战略合作协议后，乙方即成为该项目唯一的机构，负责该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理，甲方不得以任何理由更换、撤销或中止乙方在该项目中的以上权。

（4）乙方对该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理有绝对的主体权利。若项目开展过程中，甲方需要对委托的事项进行修改的，应与乙方协商并经乙方书面同意。

第三条甲乙双方义务与权利

3.1甲方权利：

（1）负责审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见并和乙方进行磋商，确定其方案得到法定机关的批准后实施；

（2）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

（3）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，及时向乙方提出改进意见；

（4）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

（5）在所有的招商、销售、商业运营确定后，所有客户缴纳的定金由甲方负责该项目点的财务主管收取并办理相关手续。

3.2甲方义务：

（1）甲方保证本项目经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该项目的相关合法文件证明；

（2）承担该项目各种广告宣传费用和乙方实施该项目的相应办公费用，并向乙方提供固定的办公场所和相应办公设备；

（3）甲方应书面授权指派专业人员作为联系人与乙方协调该项目工作。

（4）根据本合同约定，甲方按时支付乙方服务费用；

（5）承担乙方招商过程中相关公关、物料、宣传品及各类设计费用；

（6）不干涉乙方的日常业务及人事管理工作，只对乙方周期性的工作指标进行考评；

（7）负责该项目对外一切政府机关等手续的办理工作；

（8）有义务协调乙方与工作相关机构（如：广告公司、设计院、施工方等）的工作。

3.3乙方权利

（1）按合同约定按时收取相关服务费用；

（2）乙方可以用书面、电子邮件、电话形式向甲方报告方案或提出相关建议，甲方应在24小时内给予回复，否则视为对该建议或报告的同意；

（3）乙方辅助开发商达成项目合作之后，乙方即成为唯一此项目的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营方；

（4）甲方承诺获取项目后不得以任何理由更换、撤销和中止乙方的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营的公司；

（5）乙方承诺，策划机构、设计机构、招商、销售、商业、策划费和设计费用低于同行业收费百分之十。

3.4乙方义务：

（1）按法规进行招商及商业顾问；

（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

（3）未经甲方书面承诺，对项目关系人和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

（4）对所涉及的甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布；不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

第四条服务费用和支付方式

4.1服务费用

（1）销售费用的收取标准；

销售费用为甲方客户签订的销售合同总额的%（百分之貳点伍）

（2）主力店招商费的收取标准；

主力店招商费按照人民币万__万/个收取。（人民幣元整每個）

（3）次主力店招商费的收取标准；

次主力店招商费按照三个月租金每个收取。

（4）规划设计费用的收取标准；

规划设计费按照政府批准的人民币收取。（人民幣元整每平方米）

（5）商场经营管理费用的收取标准。

商场经营管理费按照5元/㎡一个收取。（每平方米人民币五元每个）

4.2支付方式

（1）乙方与甲方签订此协议后，在3个工作日内，甲方支付乙方人民币50万元整（人民币元整）为前期费用；

（2）销售费和招商费的支付在每月10日前结算上一月度的款额。若甲方不能在规定日期内支付服务费，甲方需提前5天以书面形式与乙方达成共识；

（3）销售费的支付公式为：上一月度销售面积乘以百分之二点五为销售费；（上一月度销售面积X每平米售价X2.5%=销售费）

（4）招商费单价为主力店支付人民币100万每个，（人民币壹佰萬元整每个）在甲方与主力店商家签订协议后的三个工作日内甲方必须支付乙方主力店费用；

（5）普通商铺的支付公式为：招商面积X每月每平米租金X3个月=招商费用；

（6）商业运营费为甲方收到每个商户租金的15个工作日内必须支付乙方；

第五条违约责任

（1）除本合同约定的条款外，合同履行期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。如在期间因甲方延误支付费用或因甲方责任施工延期形成甲方违约，以及乙方在期间未经甲方同意撤出工作导致合同终止，违约方必须支付守约方违约金。

（2）甲方违约赔付标准：如甲方违约，将赔付乙方全额费用。

（3）乙方违约赔付标准：如乙方违约，将退还甲方前期支付的所有费用。

（4）甲方应及时支付乙方费用，支付日期不得超过约定日期的5个工作日内，逾期则每日按应付款0.3%向乙方支付滞纳金。如甲方支付时间延期超过60天，则视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，在乙方依法解除合同10日内，甲方应赔付费用，并向乙方承担其他违约赔偿责任。

（5）若甲方无故违反委托乙方独家的约定，在本合同期内委托任何第三家销售公司，甲方需支付乙方一切损失，作为违约赔偿金，乙方并有权提前解除本合同。

（6）乙方人员未通过书面同意或超越权限，对外所做的一切承诺或签认的法律文书，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，如产生纠纷，乙方负责处理，并赔偿因此给甲方造成的实际损失，概由乙方负责处理及承担相应的经济责任。

第六条合同延续或终止

（1）合同期满或乙方提前完成本合同约定的销售指标，双方完全履行义务后，合同自动终止。

（2）如遇不可抗力而影响合同履行，双方均不承担违约责任，合同可由双方共同协商选择顺延或终止。

第七条双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同的附件。

第八条其它

1、本合同自双方签字盖章后生效。

2、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。

甲方（盖章）乙方（盖章）

代表人：代表人：

签约日期：签约日期：

商业运营策划范文第4篇

策划推进公司的业务运营战略、流程与计划，组织协调公司各部门执行、实现公司的运营目标。

传媒运营总监的工作内容:

修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程；

策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整；

建立规范、高效的运营管理体系并优化完善；

制定公司运营标准并监督实施；

制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成；

制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运营队伍；

完成总经理临时交办的其他任务。

职位描述：

1、在公司经营战略指导下，进行市场调查和反馈，组织友众汽车传媒公司的整体定位、风格设计、业务方向的综合策划，确立公司定位与发展方向；

2、组织目标市场、竞争态势、客户需求等的调查，撰写市场分析与评述，创意新的赢利模式，策划广告业务的运营、业务拓展和产品销售的综合推广措施，推动传媒公司商业模式的形成和相关广告的设计、优化；

3、根据公司定位及运营项目策划，确定相应栏目及方针，依此从信息源中筛选信息内容，进行内容的具体规划，并制定具体运营项目的工作计划，组织运营项目的实施；

4、与其他广告传媒运营商建立良好的业务合作关系，发展与培养合作伙伴，协调公司与客户之间的资源，开展运营项目的推广工作，提高有效访问量，保证汽车广告运营项目的顺利执行与业务目标的达成；

5、根据业绩、市场反馈等对汽车广告运营项目进行监督、控制和绩效评估，及时调整市场策略与内容，保证项目运营目标的持续达成；

6、根据公司经营方针和部门业务需要，合理设置部门组织结构和岗位，优化业务流程，合理配置人力资源，开发和培养员工能力，对员工绩效进行管理，提升部门工作效率，提高员工满意度。

任职资格：

1、能独立进行大型传媒广告业务的整体开发及市场推广；

2、有丰富的市场策划、营销推广、广告媒体工作经验，从事过传媒公司的整体运营工作；

商业运营策划范文第5篇

房地产公司简介范文1

世联地产

已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!

世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。

截至2013年9月，除、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。

世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。

2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。

房地产公司简介范文2

仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。

2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。

自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。

房地产公司简介范文3

华业行

华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。

公司服务

全案营销服务

项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。

产品与营销顾问服务

产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。

商业地产综合服务

商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。

土地市场研究服务