征收土地评估方法

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征收土地评估方法范文第1篇

一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1　房地合一；2　地随房走；3　以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济

收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。

征收土地评估方法范文第2篇

房产税在国外发展历史较久。从目前的情况来看，在欧美等发达国家，房产税是这些国家的主要税收来源。在美国部分州，房产税收入约占地方政府税收收入的50%以上。由于房产税征收历史较久，这些国家在房产税评估方面也形成了较为完善的体系。但是，由于国情、历史文化、风俗等方面的差异，不同国家在房地产税评估上所采取的做法存在较大差异。 

T.William Lester（2013）对美国的房产税及房产税评估进行研究和总结后，指出美国房产税属于财产税，评估主体为地方税务部门。具体流程为：申请人申报，税务部门接受申报，然后派出估价员进行评估。根据所涉及的房产采取市场比较法、人息收益法和成本法。其中：市场比较法是常用的方法，主要适用于住宅类商品房。入息收益法又称为收益还原法，主要用于有出租收益的房地产。成本法则适用于具有公益性质或公共性质的房地产，比如医院等。 

Catalina Cozmei，Muler Onofrei（2012）对英国房产税评估进行了总结。在英国，房产税包括住宅税和差饷税。其中：住宅税针对住宅征收，采取的评估方法为市场比较法。在评估中考虑的主要因素包括面积、服务设施、建筑年限、地段等。差饷税针对商业用途的房屋征收，比如办公楼、厂房等。从英国差饷税的设计来看，其实质是对合理市场租金的征税。其评估方法主要为租金比较法。此外对于特殊房屋也可以采用利润法、标准公式法、合同法等。 

G.Wood，R.Ong（2012）则重点研究了中央政府和地方政府在房产税评估的利益立场。他们认为对于严重依赖于房地产行业发展的国家和地区而言，地方政府在房产税改革方面更倾向于消极，对于房产税评估的支持力度也较弱。 

Marcus T.Allen，Wllham H.Dare，Carl Riegel（2010）重点讨论了房地产税评估中的公平与正义问题。他们认为如果对不同房屋采取相同的标准，虽然从技术层面简化了操作，但是也容易带来评估的不公平，如何保障评估的公平是房产税批量评估中面临的主要问题。 

William J.McCluskey，Hong-Loan Trinh（2013）对同为社会主义国家的越南房产税改革进行了研究，指出正处于开放阶段的越南，有必要在房产税改革中积极吸取欧美经验。考虑到越南国家较小，房屋的“同质性”较高，在越南可以考虑采取全国统一的评估标准，实现快速、批量评估。 

Teemu Lyytikainen（2012）则就芬兰的房产税改革和评估进行了研究，指出芬兰的房产税评估可以取得较好的效果，与欧洲大陆在房产税评估建设上较为成熟，芬兰可以有效的利用欧洲的资源开展房产税评估。 

整体来看，英美乃至整个西方发达国家，由于房产税征收历史較长，对房产税的评估基本成熟。 

国内文献回顾 

随着我国房产税改革的不断推进，国内学者对房产税的评估研究成果不断丰富，从各个地方的实践来看，关于房产税评估也取得了较好的效果。从现有的研究来看，国内学者的研究主要集中在如下几个方面： 

（1）房产税评估模型与方法研究 

目前关于房产税评估方法已经形成了统一意见，即根据不同房屋类型，采取市场法、收益法、成本法。关于各种方法的基础模型，也形成了统一的看法。 

成本法的模型：房地产价值一土地评估价值+建筑物评估价值 

就成本法评估而言，其实质是一种静态的评估，忽略了土地价值的上升。因此，成本法评估使用具有一定的限制。 

收益法的计算公式为：征税基数=a/r-a/r（1+r）n 

n为预期收益年限，a为预期收益率（假设固定不变），r为资本化率。收益法评估房产税，由于a是固定的，与现实不相符；另外资本化率的获得也是一个难题。 

由于成本法和收益法在使用中都面临一定的局限，因此市场法在评估中较为常用。其核心思想就是通过确定特征房价格，然后根据区位、交通、建筑年代等多种因子，确定修正系数。市场法的计算公式为：房屋评估价值=特征房价格×修正系数 

（2）房产税评估机制或体系研究 

石光乾（2011）从评税主导权的角度，对房地产税评估机制进行了研究。他认为考虑到土地价值始终存在不断上升的趋势，房地产税计征依据不宜以原值为依据，而应以现值为依据。骆永民、伍文中（2012）则认为要明确评估主体。他们认为评估主体宜坚持行政评估主体与市场评估主体相结合的原则，从而形成竞争，即维护被评估者利益，又可以有效保证国家税基。唐春胜（2011）认为评估方法应坚持“市场法为主，多种方法相结合”，对于住宅类用房宜坚持市场比较法，对于具有公共属性的房地产，则宜采取成本法进行评估。耿继进、何素芳（2011）认为房地产税的评估要实现批量评估，提升工作效率。 

（3）房地产税评估的国际经验借鉴 

王凌云（2012）认为要开征房产税，如何解决评估问题是最关键的问题。根据她的意见，目前国际有较为成熟的做法，有必要积极借鉴。吕正辉（2009）在分析了主要西方发达国家房产税评估现状后，指出西方国家在房产税评估方面并没有一套完全相同的做法。比如英国将房产税分为住宅税和差饷税，美国则通过房地产保有税征收房产税。周勇、吴宝喜（2012）认为有必要根据当前世界范围内房地产税批量评估的发展趋势，进行批量评估。 

（4）我国房地产税评估的优化建议 

奚卫华（2013）指出我国在20世纪80年代所提出的房地产税征收依据与现实和国际经验存在较大差距。在当时的立法中，规定以原值为评估依据。他认为要改善立法，明确以现值为评估依据。事实上，付新民（2010）就指出以原值为计税依据，忽略了土地价值的潜在升值可能，对于房地产市场的调控并没有突出价值。但是以现值为评估依据，则可以有效的反映市场发展，符合世界趋势。王全明（2013）则认为在当前评估方法以及较为成熟的情况下，房地产税评估关键是要完善制度体系，比如评估主体、申诉处理、评估周期确定等。在当前信息化处理广泛运用房地产评估的情况下，苏颖（2012）则认为要推动房地产税评估的电脑化和信息化建设。 

整体来看，我国房地产税评估虽然发展历史较短，但是在短时期内取得了较好成效。曲卫东（2012）认为我国房地产税评估改革历史是即立足于国情，又充分借鉴国际经验的过程，虽然目前还存在一些不足，但是在探索中不断发展。刘升、（2012）、宋春兰（2012）等则认为我国房产税评估有必要积极吸取国际经验。史新（2011）、米旭明（2011）等则关注于我国房产税评估面临的主要挑战，指出如何实现评估的命中率、公平性和房产税评估的关键。 

事实上，随着房产税改革逐步的推动，我国从中央到地方政府，从学界到政界，都认识到房产税评估的重要意义，在深圳、南京、太原等地都开展了房产税改革以及评估的前期探索工作，并取得了一定成效。从我国当前各地房地产税评估的实践来看，基本遵循了“国外经验借鉴国内本土化消化—探索与创新一总结”这样一个过程，评估方法主要采用了市场比较法，以批量评估为主要手段，并在评估指标等方面予以了中国化创新. 

征收土地评估方法范文第3篇

［关键词］物业税；差饷；评估

［中图分类号］F812 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）9-0099-02

1 我国房地产税制现状

在目前我国的不动产税收体系下,大部分税负都处在流转环节,保有环节的税负很轻。现行房产税政策已不能适应形势发展的要求,主要表现如下：

(1)出租房屋的房产税仍以房屋所有人为纳税人,税收征管难度较大。

(2)对生产经营自用房产而言,以房产购置原值一次扣除残值30%的计征办法不合理。同一地段、同样结构、相同面积的房产,因购置时间不同,房产价值相差甚大,而计税依据仍按原值扣除30%计算,使税负相差甚大,税收负担不合理。

(3)出租房屋以租金为计税依据,租金难以确定,致使税收流失严重。一方面房屋的所有人以逃避税收为目的；另一方面房屋承租方以减少租金为目的,双方将达成协议签订两份租赁契约,一份为实际租赁合同,另一份则是为逃避或减少纳税义务而对付税务部门的假合同。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。

据国家统计局公布的数据显示,截至2008年12月底,全国商品房空置面积1.64亿平方米。预计2011年可能将达到3亿～4亿平方米。如此大量的闲置商品房,其中有很大一个比例是掌握在房产投资者手中。

我国地方政府税收收入主要还是来源于营业税、增值税和企业所得税收入。从2005年统计年鉴中可以看到,具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占地方政府财政收入的比例约为4.2%。物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种,物业税的课税对象是土地及其附着于其上的建筑物等不动产,税基一般为不动产的市场价值或租金价值。物业税既不像所得税那样容易受企业、人口流动的影响,也不像营业税、增值税等流转税那样与经济结构高度相关,对经济活动的扭曲也较少,能给地方政府提供稳定的收入来源。

2 香港差饷制度

香港的差饷税是一种向拥有土地及楼宇等不动产者课征的一种间接税。它的纳税义务人是指拥有土地及楼宇等不动产的所有者，但在该不动产出租的时候，则对使用者征税,如果享有者缴纳，可以由使用者偿还。差饷税的计税依据乃按照楼宇(物业）全年的合理市面租值而估定，它的税率几乎每年都有所变动，可获豁免差饷的楼宇为数极少，它分四季按期缴纳。

2.1 差饷的税率和税额计算

1999年以前,香港政府每三年对差饷的应课租值评估一次。1999年开始,香港政府每年都评估差饷的应课租值,以反映物业市场租金的变化,并随物业升值增加财政收入。以2007―2008年财政年度而言,差饷征收率为5%,估价依据日期则为2006年10月1日。

应缴纳差饷的数额是根据估定应课税差饷租值按规定的税率计算的,其公式为：应纳差饷=应纳差饷租值×税率。

应课差饷租值由香港物业估价署按照楼宇或物业全年的租金合理估定,每年估算1次。楼宇或物业的估价按差饷评价法的规定办理。一般来说,应课差饷租值基本上是楼宇或物业现行租值的反映。如果纳税人对评出的价额有异议时,可在公布后21日内,向地方法院以书面申请复议。

2.2 应课税物业的估价

在计算应收差饷物业的租金价值时,物业的租售限制、空置状况,以及差饷缴纳人的财政状况,都不予特殊考虑。应用租金价值计时,必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期,在公开市场上议定的租金,并按面积大小、位置、设施、工程质量及管理水平的不同加以调整。所有类别的房产物业,包括私人及公营房屋,都是按此相同标准评估租金价值,并向政府缴纳差饷。一般来说,全港的所有房产物业均须根据《差饷条例》进行评估。

在估价方法方面，香港常用的是“ 比较法”，即以附近地区类似物业最近期的成交记录作为对照，再加上估价师对这些记录做适当的调整和分析判断，作出一个较为准确的评估值。当然，根据物业的种类、估价需要和目的的决定，还可以采用其他估价方法，如“ 投资法”、“ 赢利法”、“ 剩余法” 等。

另外值得一提的是香港政府的土地注册处。香港政府的土地注册处是一个独立运作的政府部门，相当于我国的事业单位，采用商业服务形式。提供按照土地注册条例，为一切与土地有关文件办理注册的土地记录服务，任何人均可查阅。到目前为止,该处已存在香港、九龙地区新界除外注册登记物业593余万宗。这样，任何物业成交记录、情况均可在土地注册处交付一定的费用查阅并获取资料。这是物业估价推行采用“ 比较法” 的基础，只有掌握大量可比数据，才能使用比较法。香港在这一点上，政府部门提供了良好的条件。

2.3 差饷的征收管理

香港差饷及物业估价署负责全港物业差饷的征收。差饷按季征收,一年分4次在季初第一个月的月底前缴纳。不按期缴纳的,在差饷额上加征罚款5%。如果6个月内仍未缴清的,在总数上再加征10%的罚款。

2.4 政府税收优惠调控

对于新开征差饷的地区,物业估价署采用了逐步达到税率标准的过渡性政策,即开征第一年收取应收差饷的50%,第二年为60%,第三年为70%，依此类推直至第六年达到100%。香港特别行政区政府在经济低迷时期及特殊困难环境下,为了减轻差饷缴纳人的负担,在1998―2003年期间推出多项减免政策：1998年退还当年第二季度的差饷、1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷、2002年免收5000港元以下低额差饷(该政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需缴纳差饷)、2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷,并延长3个月的交款日期。

3 香港差饷制度对物业税的启发

3.1 物业税收制度有利于解决房屋资源的空置问题

香港的差饷对于有效控制房屋空置数量起到了积极作用。在政府差饷以及物业管理等相关费用的压力下,业主们宁愿将空置的物业低价出租(由租户缴纳各项税费)。征收物业税可以减少房屋空置，提高社会物质财富利用率。

3.2 物业税需逐步建立成熟起来

香港的差饷税从“官差的饷银”开始,经过漫长的历史时期逐步建立起来。我国物业税也不可能是一步到位,必然要经历逐渐成熟的过程。我国内地物业类型、物业持有人的性质、物业获取的方式等方面存在多种情况,在推行物业税收时,需要考虑多方面的利益。可以先从部分经济较发达、房产信息充分的地区试推行。税率标准上可借鉴香港在新区域开征物业税的方法,即分几年达到预定标准。同时要废除其他相关税收项目避免重复征税。从长远角度来看,对土地和房产实行不同的税率,土地高税率,房地产低税率,从而达到激励土地利用和增加地方政府财政收入的目标。但在当前,要对土地和房产分别评估还存在一定的操作困难,因为信息还不足,而且征收成本也高。所以,可以先统一评估,统一税率征收,待发展成熟再试行慢慢改变模式。

3.3 税基的确定依据

从物业税的价值评估方法看,物业税的模式可以分为三种基本类型：①基于面积的评估；②基于市场价格的评估；③基于租金的评估。

基于市场价格的评估方法具体来说就是各省以某一基准年度的实际市场价值为基础进行估价。对于一些不经常交易的物业,可以考虑其所处位置和用途进行具体的估算。一般每五年重估一次。

而香港的差饷是以物业每年租金收入的最新估值为计税依据,每年评估一次。使用租金作为评估方法,相当于认定财产税的税基是当期收入,而非财产,这与物业税的征税对象本质有所冲突。

从未来我国房地产市场的发展前景看,基于市场价值评估法应该是最佳选择。因为如果仿效香港差饷的做法,以租金收入来评估,对于自主性房屋,纳税人会普遍认为租金估值过高,从而引发征管矛盾；房地产市场起伏不定,开征物业税后,评估部门也不可能随房地产市场价格的变化及时进行调整,但可以以三年或五年为限,对应税房地产市场价值进行评估,从而充分获得房地产价格升值所带来的收益,保持税收的公平与公正性。

而目前关键是征纳双方信息不对称太严重,可以考虑建立类似香港土地注册处的事业单位,注册登记物业,定期更新评估,积累充分的信息。

3.4 征收物业税作为宏观调控的手段

税收是政府对宏观经济运行调整的手段之一。在亚洲金融危机过后,香港经济低迷,作为经济支柱的房地产行业受到了沉重的打击。据香港政府2003年年报资料,2003年第四季与1997年峰值比较,楼宇价格平均下跌62% 、私人住宅租金平均锐减8%。在1998―2003年期间,香港特别行政区政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整。这些政策使各阶层人士普遍受益,对香港经济的企稳和复苏起到了积极作用。征收物业税,增加了政府进行行业调控的手段。而究竟通过物业税调整为手段的宏观调控方向如何、力度多大,还需要政府根据整体经济形势、房地产行业运行状态来确定。

参考文献：

［1］徐壮.完善房产税政策的几点建议［J］.税务研究,2004(4):81.

［2］北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究―理论、政策与可行性［M］.北京：北京大学出版社,2007.

征收土地评估方法范文第4篇

关键词：财产税；税收结构；实践启示；市场经济体制；组织收入

中图分类号：F810.424 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）09-0108-02

一、关于国际财产课税发展情况的分析

（一）综合财产税与特种财产税的差异

所谓的财产税就是将纳税人的可支配财产作为课税对象征收的税种，财产课税的历史是非常长的，最早的财产税是对土地课征，这种模式取决于商品经济征税模式。随着社会主义市场经济的发展，财产的种类及其形式不断得到优化，这极大的开拓了财产课税的应用范围。目前来说，国家税收结构中的财产税并不占据主体地位，其能够起到税种的调节作用，在世界各国广泛进行征税。

总的来说，财产课税的历史是非常悠久的，其是政府的重要财政收入来源。随着时代的发展，各国都进行了一整套的符合本国实际情况的财产课税制度。通过对应税财产的形态，可以将财产税具体分为动态财产税及其静态财产税。前者是针对转移及其变动过程中的财产课征进行的征税，涉及到遗产税、赠与税、继承税等。静态财产税是纳税人在某段时间进行的财产课征，其与财产的来源及其变化情况无关，我们也称之为财产占用税。静态财产税的征收方式是存在差异的，可以将其分为综合财产税及其特种财产税。

综合财产税就是我们所说的一般财产税，针对纳税人的全部财产进行的综合课征，总的来说，该财产税的应税范围非常广泛，涉及到纳税人的所有及其支配财产。我们把特种财产税称之为个别财产税，顾名思义就是针对特定类型财产进行课征的财产税，涉及到土地税、房屋税、车辆税等，综合财产税及其特种财产税具备共性，在税制设计、征管方式、课税对象等方面存在着差异。

综合财产税是比较普遍的税种，其针对的事纳税人的全部财产，相对于特种财产税，其应用范围更加的广泛，在某些情况下，我们需要应用综合财产税，也就可以解释为什么综合财产税的高收入，也就可以延伸出综合财产税的广泛征收范围，在这个层面上，也就可以推测出与它某些性质相反的特种财产税系，这两者虽然存在一定的共性，但是在征管方式、税制设计、课税对象等许多方面存在着较大差异性。

综合财产税的课税范围比较广泛，其具备良好的公平性，其收入比较多，其计征方法是比较复杂的，存在较大的偷逃税问题。特种财产税主要以房屋、土地、特定财产作为课税对象，其课税的范围比较狭窄，不容易进行隐匿，其计征方法是比较方便的，发达国家的居民纳税意识强，其征管的方式比较先进，也具备比较严格的征管制度，多进行综合财产税制比如赠予税、遗产税等的开征，发展中国家在这些方面存在着明显的欠缺，一般进行特种财产税制度的应用。

（二）财产课税的历史流行趋势

财产课税的应用历史悠久，是各国财政收入的重要来源，随着社会的不断发展，财产课税的主流地位逐渐被商品税及其所得税所取代，在国家的财政收入中的比例是比较小的，发达国家的财政课税收入占据其整体财政收入的十分之一左右，发展中国家则是百分之五左右。从整体上来看，财政课税具备商品税及其所得税所不具备的优势，能够查缺补漏这两个税种的不足。

财产课税的曾是各国财政收入的重要来源，时代的变迁，财产课税的历史地位也在发生着改变，但是无论怎么变化，财产课税的重要作用依旧没有改变，其对于调节地方财政收入，促进社会财富公平分配，调节人们收入水平上依然具备重大的作用，这是需要引起我们重视的问题，更好的进行财产课税的分析，满足我国社会主义市场经济的发展应用要求。

（三）财产课税与市场价值计税方式

财产课税需要进行市场价值的判断，并以此为计税依据，进行相关方面的评估，进行财政登记制度的建立，进行税收的征收管理强化，保证其税负的公平性，保证税款的充分征收，以市场价值为计税方式是比较流行的方法。这种方法具备良好的优势，首先税基具备良好的弹性，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，也就促进财产税的收入增加。市场价值是对纳税人纳税能力的反映，有利于实现税收的公平性，以市场价值为税基，需要进行财产的评估，其税收征管的成本是比较高的，所以很多国家都进行市场价值的计税方式，进行房地产专门评估机构的建立，进行财产登记制度的实行，保证征收管理的强化，进行税收漏洞的控制。

二、我国财产课税制度的应用不足

（一）财产课税的经济制约因素

目前来说，制约我国财产课税作用发挥的因素是非常多的，其税种少、税基狭窄，有些税种，比如房产税、车船税、土地使用税等严格制约了财产课税税种的发展。1994年的税制改革将赠予税及其遗产税作为征收范围，实际上，并没有进行有些的开征，其税基面狭窄，征收面不宽，比如居民自住房屋不进行房产税的缴纳，私人财产继承及其赠予都不需要进行国家的纳税，其财产税的税负是比较低的，不能进行其良好作用的发挥。

财产课税的集中收入是比较少的，难以确立其有效地位，类似于地方税种，由地方政府进行征收及其支配，其税种比较少、税基狭窄、税负比较低，税源具备零散性，征管起来比较麻烦，从而导致其较低的财产课税收入，这是财产课税的一项重要性质，需要我们进行辩证分析，并且财产课税的立法方式决定其受制于中央，其税种的设计过于统一性，不具备因地制宜性，地方政府不具备良好的税收自，从而不利于地方政府征收管理的积极性提升，不利于财产税的有效发展。

（二）国际计税方法的流行方式

其计税依据不具备合理性，具备良好的财产评估制度体系，也不能与相关部门进行有些的协调，其征管的漏洞是比较大的，目前来说，以市场价值为计税依据的方法是比较科学的，这是目前国际比较流行的计税方法。在我国，其以土地面积其房产原值作为计税依据，不能进行土地的级差收益，房产时间价值等的有些反应，不能进行土地的级差收益的有效调节，不同城市、地段进行不同税率的设置，不利于税率档次设置的合理性，其随意性比较大。

如果税率一经确定长期不变，就容易导致财产收入及其房地产增值的脱节，目前来说，我国的财产评估制度、财产登记制度是不健全的，私人财产登记制度并没有有些的法律制约，有些房产、土地等管理部门难以进行与税务机关的协作配合，不利于税收征管的良好开展。

三、我国财产课税制度完善的具体方案

（一）财产课税制度改革的前沿

针对我国的财产课税制度的各种问题，我们需要对症下药，重视财产税制的改革，进行财产课税收入的提高，完善财政收入。随着社会的发展，人民的收入水平不断提高，这也导致其社会分配出现悬殊问题，从而导致财产税的税源增加，其税基不断扩大，这就说明财产税征收的必要性。

在这种应用条件下，我们必须进行财产税税种的规范及其增加，满足市场经济的推进需要，进行财产课税税种的合理增加，进行相关税种的征收范围的有效调整，保证税目税率的调整，但是我国公民的纳税意识是比较单薄的，其征管水平比较低，因此我国的财产税种需要按照不同财产进行相关个别财产税制的课征，而并非一般财产税。

（二）税法立法与查缺补漏

这就需要我们进行税收立法的健全，进行税收征管漏洞的堵塞，进行相关财产课税制度的建立及其健全，保证税收法规的健全性及其规范性，落实好不同税种的征收管理，进行税收征收管理的强化，保证税务稽核及其征管方式的优化，保证税收征管人员自身业务能力的提升，保证税收漏洞的填补，进行严密性的财产登记制度及其财产评估制度的建立。

在具体财产课税制度设置上，我们需要进行房产税的完善，进行内外有别的房产税制度的改革，针对外资征收房地产税转变为与内资统一的房产税。我们也要进行税基的扩大，房产税是我国财产税的主要税种，随着住宅商品化及其人民生活水平的提高，私人拥有房产不断增加，我们需要进行房产税税基的扩大，进行税率的控制。

在这个方面，我国已经进行了一系列房产税制度的应用，比如第二套住房的房产税的开征，除了上述几个方面，我们也要进行房产估价制度的建立及其完善，这需要处理好相关的麻烦问题，目前来说，我国的房产估价制度是不完善的，我们需要制定一整套适应市场经济发展的估价机构，保证具备良好专业技能的专职估价人员进行操作，保证其专门估价人员的业务能力的提升，更好的进行房产评估方法的研究，保证符合我国国情的专业房产评估方法体系的建立，保证房产税的良好计征，为其提供良好的依据，在房产税应用上，我们需要进行地区差别比例税率的采用，从而满足实际工作的要求。

（三）财产课税改革步骤的循序渐进

这也需要我们进行土地税的完善，做好土地的占用、取得、转让等各个方面的工作，进行城镇土地使用税的改革，针对全国范围内的土地资源进行一般土地税的征收，将征收的范围扩大到农村，介于农村普遍的低收益水平，较高的负担，我们可以进行摊派费用的减少，进行相关收费的清理，进行农业税制的改革，保证一般土地税的征收，进行较低税率的应用，从而实现我国土地制度的统一性，保证农村收益分配关系的规范性。

在税率设计环节中，我们可以参考现行的土地位置标准，进行土地用途标准的参照，保证级差收入的调节，保证土地使用结构的调节，进行土地闲置税及其土地荒芜税等的开征，保证遗产税及其赠予税的开征，保证高收入的调节，进行遗产税及其赠予税的开征，从而保证税制的完善，保证财政收入的增加，保证社会财产的公平分配，保证我国经济权益的保证。

税制模式的应用需要辩证分析，接来下进行总遗产税及其赠予税的分析，这是两种性质存在差异的税种，针对继承人的遗产总额进行遗产税的征收，针对受赠人的财产总额进行赠予税的征收，保证税源的可靠性，保证税收收入的及时性，保证其简便性，从而符合我国的税收征管水平。其课税对象需要包括动产及其不动产，需要进行超额累进税率的征收，这需要实现与相关部门的协调，一旦发现与个人财产管理相关的部门，缺乏税务机关所开列的遗产税及其赠予税完税凭证，将禁止办理相关的转让遗产及其财产的手续，各个部门需要积极的配合税务部门，进行遗产资料及其相关情况的查证，从而满足实际工作的要求。

参考文献：

[1] 洪 锋，樊 玲.关于我国财产税税制改革的若干思考[J].科技信息，2006.

征收土地评估方法范文第5篇

关键词：石油土地；土地评估；土地使用权

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。

一、石油企业用地使用权的取得方式

（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。

（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。

二、石油企业用地目前的评估模式

（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。

（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。

（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。

（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。

三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题

（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。

（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。

（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。

（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。

参考文献：

[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.