农村土地征收补偿方法
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农村土地征收补偿方法范文第1篇
最近几年来，我国土地征收补偿工作取得了较好的成绩，土地征收补偿标准大大提升。然而，在经济迅速发展和城市化、工业化水平的推动下，土地征收范围、速度及规模逐渐提高，土地征收诱发的社会问题和矛盾越来越激化，土地征收补偿存在很多问题。
（一）征地补偿标准不合理
其一，目前，我国土地征收补偿费用主要由劳动力安置补助费、土地补偿费以及地上附着物和青苗补偿费。然而，土地征收补偿费用并未有包括租金损失补偿、周边未被征收土地受影响的补偿、残余地补偿及迁移费的补偿，当前土地征收补偿缺乏一定的公平性、合理性。所以，当前的农村土地征收补偿政策并未全方位体现出土地的全部价值，也没有切实保障失地农民的合法权益。
其二，新《土地管理法》指出被征收土地的补偿为被征收前3年平均农业产值的6至10倍，每个农民的安置补助费为耕地被征收前，3年平均年产值的15倍，土地补偿和安置费之和不得超过该土地被征收前，3年平均年产值的30倍。这一政策虽然感觉起来比较合理，然而只要大概计算仅仅只是农民大约5年的收入总和，同时各级政府在土地征收补偿过程中勾结开发商，农民真正拿到的补偿少之又少，难以维持农民以前的生活水平。同时，这一规定并未充分考虑到农业发展的实际情况。在农村特别是城郊地区，农家乐、生态农业等现代化农业迅速发展，土地附加值迅速提高，若还是根据玉米等农作物一般产值进行计算将会大大降低农民真正取得的农业收益，这无疑是激发了政府与农民之间的矛盾。
（二）补偿方式单一
当前我国土地征收补偿方式中只有土地征收的安置补偿费用及土地征收补偿费，仅仅只是在《针对提高征地管理工作的规定》这一政策中提到了农村土地使用权和预留地入股的补偿方式。随着当前经济社会的迅速发展，劳动用工制度发生了翻天覆地的变化，大多数企业难以承担农民安置重任，只有采取货币安置的方法。然而，仅仅只是凭借金钱补助是难以引导农民就业，农民只能依靠这些补助的费用生活，其基本生活无法得到保障，生活步步艰辛。在当前的土地征收补偿过程中依然存在较多的问题，必须相关职能部门积极应对，进一步为完善我国土地征收补偿政策，并真正贯彻落实。
（三）缺乏科学的价值评估方法
由政府制定土地征收补偿计算的基础数据，政府按照最近年份的调查数据来制定基础参数，由于成本及自身工作原因，常常间隔5、6年才会变动，相比于市场价格，明显滞后，难以顺应市场的变化。只是对土地的产值进行评价，极易造成与土地真正价值的差异。我国有关职能部门在评估过程中，主观因素掺入较多，主要是按照各种条件进行评价，缺乏理论模型。因此对于土地的评估不能仅仅只采用产值倍数法，需要根据实际情况，充分分析各种因素后，明确一个恰当的评估方法。
二、完善土地征地补偿的思考
（一）土地征收的标准合理性
针对当前我国土地征收补偿标准存在不合理的情况，本文作者深入调查研究，并提出了有效的对策：在当前的土地征收补偿的标准中都是按照征收土地的数量予以计算，这种计算方法在一定程度上损害了被征地农民的合法权益，同时也是造成土地征收过程中产生各种问题的根源。因此，本文认为，将土地征收标准合理化是解决土地征收标准而引发的问题的根本解决方法，制定征地统一标准需要按照不同地区、不同土地质量、不同土地类型、土地使用情况以及农产品价格等方面的因素进行评估，也需要按照当地农村经济水平及农民生活水平制定合理的征地补偿标准及及费用。这种计算方法不仅保障了农民的合法权益，而且也改善了农民的生活质量法，统一补偿标准，妥善处理以前出现在同一地区不同价格的土地征收纠纷事件，在一定程度上确保了社会稳定、和谐发展。
（二）丰富土地征收补偿方式
丰富土地征收补偿方式能够进一步确保农民获得充分的安置。笔者建议采取以下几种补偿方式：
（1）货币安置。主要有分期、一次性和终身货币安置。当前大多数采用一次性货币安置方式，相比于一次性货币安置方式，终身和分期货币安置更适合农民利益的保护，采取终身和分期货币安置方式能够避免由于物价上涨而产生的问题，按照物价变化情况定期调整补偿费用。
（2）农业安置。拥有丰富土地资源的地区可以采取这种方法，划分一定面积或质量较好的土地给农民，使其能够继续开展农业活动，自给自足，或者转变为其他农业方式，维持其现有的生活水平，这在一定程度上降低了农民就业风险。
（3）提供免费的职业技术培训或提供工作岗位。将土地征收补偿当做扶贫工作来开展，其道理就好比给人鱼不如给人渔，只有将生存技能教给农民，才能实现真正的脱贫。
（4）企业补贴安置。若是为了建设乡镇企业而占用农村土地，可以提供当地农民就业机会，也可以将企业利润定期向农民支付一定的生活补贴作为征地补偿。以上补偿方式不仅补充了单纯金钱补偿的不足，而且能够转变我国农民生存技能较差、进入城镇后难以就业的局面，妥善解决了农民长远生存与发展的问题，值得进一步推广应用。
（三）健全补偿评估机制
农村土地征收补偿方法范文第2篇
【关键词】 土地征迁；完善；公共利益
土地是人类历史得以延续的基础，孕育了几千年的灿烂文明史。对于农民来说，没有了土地，就没有了生活来源，他们的生存就会受到威胁，我国政府部门在征收农民土地过程中要处处考虑到农民以后的生活，为他们着想。目前，我国农村土地征迁工作中仍然存在一些问题，主要表现为对公共利益范围界定不够明确、征地程序以及征地补偿机制不够完善，容易引发社会问题。因此我们要采取种种措施尽可能完善我国农村土地征迁法律制度，促进社会和谐稳定，为我国社会主义市场经济建设营造一个良好的外部环境。完善我国农村土地征迁法律制度要从以下几个方面着手：
一、严格限定公共利益范围
农村土地征迁必须是为公共利益的目的，而不能是为其他非公共利益，比如说为某种商业目的。纵观世界各国对公共利益范围的界定方法，我们看到主要有以下几种方式，一种就是对公共利益范围进行大概的规定，一种是列举式的规定，还有一种就是将以上两种方式结合。我认为我国实践中对公共利益的界定可以借鉴以上几种方式，同时，由于我国社会主义初级阶段的特殊国情，我国对公共利益范围的界定还应该有自己的特点，首先公共利益应该具有共同享有性，也就是说公共利益应该是被广大人民群众共同享有的，而不是为某个具有特权的人专门设置的，其次，公共利益目的绝对不能具有任何营利性。
二、取消市县级政府的征地审批权限
征地审批权限是征地初始环节的重要权限，在我国大量的征地审批权限被市县级政府掌握，这是不合理的，市县政府在征地审批过程中，往往为了增加财政收入，放宽土地审批标准，以此来获得土地出让金。我们必须对征地审批权限进行严格的控制，首先，要取消市县级政府的征地审批权限。对于大型建设项目的审批权限，无论是国家级的还是省级的，都收归国务院所有。其他审批权限归省级政府所有，而市县级政府则没有任何的征地审批权限。其次，我们应该成立专门的专家小组来对征地目的是否符合法律规定进行认定。如果过半数专家认为征地不是为公共利益，而是为了其他目的，就应该对这项申请不予批准。
三、完善对土地征迁过程的监督程序
我们认为要加强对土地征迁的监督，必须建立完善的与此相配套的土地监督程序。一方面，我们要完善土地征收公示程序，我国的《土地管理法》第48条明确规定了在土地征收的补偿方案被确定后，有关地方人民政府应当在公告栏里进行公告，允许利害关系人提出意见，这是一种事后公示，监督效果不是很明显，我们应该改变这种情况，在方案确定前就必须向广大农民征求意见。另一方面，我们要不断完善农村土地征迁的听证程序，国土资源部了《国土资源听证规定》明确规定，如果利害关系人对征地补偿标准和安置方案有不同意见的，权利人要求举行听证会的，则应该进行听证。可以看出，我们举行听证会必须要由相关权利人提出要求，而不是由相关部门主动召开听证会。这是不合理的，因为很多农民文化水平较低，根本没有请求听证的法律意识，政府部门应该主动召开听证会，而不是要由农民申请后才召开。
四、健全土地征收司法救济程序
目前我国农村土地征收的司法救济程序不够健全，在土地征收中的许多纠纷都是通过集体上访、示威游行等不理智的方式来解决的，造成这些问题根本原因就在于缺乏相关的司法途径来为广大农民解决问题。因此我们应该不断健全有关土地征收的司法救济程序。
那么如何健全土地征收的司法救济程序：首先，广大人民可以对有关土地征收是否符合公共利益目的进行诉讼，法院应该受理这样的诉讼，并严格依据《土地管理法》等相关法律进行处理。二是土地补偿方案是否适当进行诉讼，如果权利人认为有关土地补偿标准不合理，则可以向法院提讼。三是，如果土地被征收以后的一段时间内，长期被闲置，相关利害关系人也可以提讼，法院一旦查实，并发现没有正当理由的，则应该依法判决将此土地收回，归原来的权利人使用，并要收取闲置人的相关闲置费用。
五、完善土地征迁补偿机制
土地补偿机制关系到相关权利人的切身利益，我们必须不断地加以健全和完善。首先，我们可以借鉴世界很多发达国家的做法，不断扩大农村土地征迁的补偿范围，不但要对农民的直接损失进行补偿，也要对农民的间接损失进行补偿。其次，在对土地补偿费的计算方式上要有所改变，不能总按照三年平均年产值，要设立专门的评估机构，全面评估该土地的市场潜力，并且要分地段评估，不同地段进行不同的评估。再次，补偿的方式不能再局限于货币补偿一种方式，要进行多种方式进行补偿，除了货币外，还可以实行社会保障，就业培训、提供其他工作等多种方式。最后，在土地征用补偿费分配这一环节，我们要加强监督，要避免大部分补偿费被基层政府以及农村集体经济组织截留，要确保土地补偿费到达农民手中。
参考文献：
[1]于建嵘.土地成为中国农村首要问题[J].嘹望东方周刊.2004(37).
农村土地征收补偿方法范文第3篇
关键词：农村土地征收；土地产权；公共利益；安置补偿
中图分类号：DF523.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0158-03
2009年2月26日，国土资源部公布的2008年全国土地利用变更调查结果显示，截至2008年12月31日，全国耕地面积为18.2574亿亩，比上一年度减少29万亩。这已经是耕地面积第12年持续下降。耕地面积大大减少、失地农民的生活难以得到有效保障，这两个问题若不能得到及时有效的解决，前者会对国家战略发展产生影响，后者则可能引发社会的发生，故我们必须深入思考目前我国土地征收制度的缺陷与症结所在，找出最有针对性、最能产生实效的立法完善建议，以从根本上解决问题。
一、我国农村土地征收实体法的缺陷
（一）集体土地产权不清晰
“产权制度是困扰农村经济体制改革，解决失地农民问题的关键。脱离产权来研究失地农民问题，研究农村土地制度改革，其结果必然缺乏准确性与针对性。”[1]所谓土地产权，是指以土地所有权为核心，包括占有、使用、收益和处分土地财产的各项权能的总和。我国现行集体土地产权制度是在建国初期的私人土地所有权制度基础上过渡而来，目前存在着产权不清晰的缺陷。具体如下：
首先，产权主体不明晰。相关法律明确规定，农村土地归农民集体所有。但是何谓“集体”，法律规定较为含糊甚至出现主体不一致的情况。例如，《宪法》第10条规定，集体土地产权属于集体所有；《物权法》第59条规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”；而《土地管理法》和《农业法》则规定，集体土地属于乡（镇）、村或村属
农业集体经济组织所有。乡、镇、村或者集体经济组织，到底谁才是确切的产权主体，至今没有明确，这造成了土地名义上归集体内成员共有，但又不属于任何个体成员所有，导致实际土地征用过程中，无论哪一级集体组织都不能成为完全的土地产权主体，因而也就找不到谁代表集体利益，并成为土地所有权的体现者。
其次，集体土地所有权权能不完整。我国农民集体对其所有的土地行使权利受到多方面限制，包括土地所有权不能自由转让，只能根据一定的条件，在规定的期限内，以特定的形态对土地使用权进行出租和出让；土地的耕地用途不得随意改变，农民因故确实需要占用自己耕种的土地时，也须经相关政府部门批准后方可进行；集体经济组织若利用耕地建造房屋或者从事非农建设，也必须向税务部门缴纳一定数额的税费等等。再次，土地所有权所处地位不平等。法律规定，为了公共利益的需要，可以对集体土地进行征收或者征用，却没有规定为了广大农民切身利益的需要，国有土地在一定条件下可以转换为集体所有土地，这种单方面转换限制最能够说明集体土地所遭受的不公平待遇。另外，集体所有权在流转程度上也受到很大制约。我国《土地管理法》仅允许农用地在不改变原有用途的基础上可以流转，对集体建设用地使用权的流转原则上是禁止的；而国家享有的土地所有权的使用权可以自由流通。所以，集体土地在政府的征地行为中充当的是一个公共品的角色，地方政府有计划便可以以“公共利益”的名义改变其产权性质，那么当然，在被征收过程中，农民也就无法获得与私有财产一样的足额赔偿。
（二）征地范围过于广泛
现代法治国家出于对私法主体合法财产权益保护的需要，通常将土地征收限定在“公共利益”范围内，我国也不例外。由于公共利益这一征地前提能够起到限制政府滥用征地权力的重要作用，因此各国都对公共利益做出了或概括或详尽的规定，并辅之以程序监督机制来实现这一目的。我国法律不仅未对公共利益做出界定，相反还存在相互矛盾的法条规定。我国《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这与我国宪法第10条规定不论在语义上还是在逻辑关系上都是相互矛盾的。根据第43条规定，任何单位和个人需要使用土地，不管是出于公共利益还是商业利益，均可以取得原国有土地使用权和基于公共利益征收的集体所有土地，即基于商业利益也可以使用原属集体土地的使用权。此条规定不仅将政府征地范围扩大到非公共利益用地领域，而且还为这种行为提供了法律依据。依此规定，目前我国各地政府均可肆无忌惮地因商业目的大肆行使征收权。国土资源部在2003年的调研报告中明确提出，“我国土地征收的目的已远远超出公共利益范畴，而且，国家动用征地权来满足城市化用地需求在某种程度上已为政策法规所承认，这种现象在世界上是绝无仅有的。”[2]时下，正值城市化的高速发展期，变着花样的大手笔多离不开大面积的集体土地征收，而高效率、低成本的征地拆迁，又离不开形形的强制手段。能为这种强制提供的法律口实，就是这个可以“依法”变通的公共利益。照此情势下去，我国的土地资源很快就会枯竭。若要制止这种情况的发生，最直接的办法就是从立法上明文限定征地范围，即对公共利益的内涵和实现方式进行明确界定。
（三）补偿制度设计不科学
首先，征收补偿标准低下，无法满足农民实际需求。我国《土地管理法》第47条规定，补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；同时也规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。这种补偿所依据的是土地衍生物的价值，根本没有显现土地本身的价值，更没有体现土地的潜在价值。这种做法已引起被征地农民的强烈不满，各地因为征地补偿标准偏低引起的纠纷此起彼伏。这种制度不公平的后果必然是结果不公平，而结果不公平又将成为农村新一轮发展进程的起点不公平，进而形成恶性循环。其次，货币安置补偿方式比较单一，无法解决长远问题。目前许多地方政府比较偏好于以“货币安置”的方式来补偿农民。这一方式有很大的便利性，但也有很大的局限性：一方面货币安置资金有限，农民拿到手的不多；另一方面由于某些不合理的投资及花销，农民很快就会陷入困境，而等到农民看到土地征收之后的增值被政府独享，而自己却无权享有时，很快就会转过来找政府，从而引发社会矛盾。
二、经济学视角下对我国农村土地征收实体法缺陷的剖析
（一）农民无法享受土地增值收益，造成实际分配的不公
我国法律规定，集体所有土地无权直接入市流通，换言之，集体土地所有者无权将集体所有的土地向收益更高的用途转换。然而，政府却可以从集体手中以低则百元/亩，多则万元/亩的价格征收土地，转手又以少则几十万/亩，多则几百万/亩，更有甚者达到几千万/亩的高价向开发商出售。土地增值产生的收益被当作某些地方政府的“聚宝盆”，而这些土地的原始所有者——农村集体组织以及村民却因补偿不是根据市场价值测算而无任何利益可享。如果说计划经济时期国家致力于重工业的发展而对农民的土地财产权利有所侵占是无可厚非的事情，那么直到市场经济如此发达的今天，还要沿用这种补偿标准则于情于理说不通。对于国家这种不公平的补偿方式，有学者提出辩解：集体土地的市场价格由两部分组成，一是农地被征收前三年平均纯收入资本化形成的“影子价格”，是“土地本身所值”；二是“农转非”之后的“自然增值”，国家应当补偿的是“土地本身所值”，自然增值部分应当归公。土地的“自然增值”是早期经济学家亨利·乔治所使用的名词，在其1879年出版的著作《进步与贫穷》中，乔治认为土地的价值之所以增加，是人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归社区所有。[3]这种思想影响到后来的很多学者，但是用这种思想来看待被征收土地的增值分配是明显不公的。首先，分配的比率不公，农民所得的比率是0，这相当于他们向社会上缴了100%税率的土地增值税；其次，被缴对象不公，如北京市修了城铁，城铁沿线的房子涨价，这类收获外部经济收益的例子比比皆是，而这些“外力增值”都没有“归公”，为什么农民土地获得的外部收益就要“涨价归公”呢？对此，中国社会科学院社会学所所长李培林就撰文指出，农民自己不能改变土地的农业用途，但土地被征用后大幅度增值获得的收益，分配到农民头上的比例太小，要想使农民富裕起来并获得“财产性收入”，很重要的一项就是合理分配农村土地改变用途后的增值收益。
（二）土地开发时机被延缓
根据现行《土地管理法》的规定：“征收耕地的土地补偿费用为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”，与1953年《国家建设征用土地办法》规定的补偿3至5倍的标准相比差距不大。这说明国家倾向于以较低的补偿费用从集体手中征收土地，但较低的土地征收费用并不一定能够带来最优的土地利用，相反，一定条件下可能造成土地的配置效率低下以及土地的开发时机延误。从投资者角度来讲，以较低的成本获得的土地并不会急于加以利用，这就是我们所说的“征而不用”，最典型的便是开发商的土地囤积现象。据国土资源部（原国家土地管理局）于1997年展开的土地大清查结果显示，1996—1997年，全国已征收（包括征用）土地闲置达到11.65万公顷，占征地总面积的5.8%。而在这11.65万公顷的闲置土地中，耕地就占到54%，达到6.28万公顷。土地的大规模闲置，究其原因是土地征收的成本过低，开发商宁可牺牲时间和少量金钱来等候将来土地增值的最佳时机，以追求利益的最大化；而如果农民能够得到足额补偿甚至拿到土地发展权补偿，那么政府以及开发商征收成本的增加必将会对“征而不用”的浪费现象有所抑制。
（三）政府施政的倾斜——要利益不要土地
政府对集体土地实现征收的同时也实现了土地的市场化配置，政府获得垄断利润，超出了完全竞争市场可以实现的平均净收益。而在征地过程中，交易费用节省和规模收益也使得净收益增加，而土地征收中对土地的补偿标准偏低又进一步降低了农地的边际净收益，这就更坚定了某些地方政府将尽可能多的土地配置于城市扩张的施政方向，这一指导思想表现在具体作为上便是政府滥用征地权力，不仅没有保护耕地，还造成了更为严重的供地缺口。
三、我国农村土地征收实体法的完善
（一）明晰土地产权
只有明确产权主体，才能真正实现“谁投资、谁所有、谁受益”，才能做到在尊重所有者意愿的前提下，根据经济发展需要对其产权权能进行合理的划分、转让或者重组。我国土地资源有限、人多地少的矛盾突出，但同时，土地是农民赖以生存的基本依靠，承担着社会保障的功能。这样的制度环境要求集体土地所有权制度的改造不能给农村社会带来太大的动荡，改革应稳定、稳妥，所以，建议农村土地仍实行集体所有，但必须明确并统一为土地归集体组织所有，农民在承包期限内享有占有、使用、收益和处分的权利，并可以转让土地产权权能。同时，要加快进行集体经济组织的构建，使其承担管理、经营集体资产，并为组织内所有成员提供社会保障的职能。集体经济组织的财产由全体组织内成员共有，以立法的形式明确集体土地的财产权性质，以减少对集体土地所有权行使的各种不合理限制。
（二）严格界定公共利益征地范围
公共利益“意味着在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限，否则全体国民就会遭受严重损害。在个人权利和社会福利之间创设一种适当的平衡乃是有关正义的主要考虑之一”[4]。首先，由立法机关明确公共利益的具体范围。建议采用概括和列举相结合的方法，由立法机关对公共利益进行概括性规定，认定凡涉及公共安全、公共设施、公共福利的内容，都可以将其纳入公共利益的范围；在此基础上，再做进一步的说明列举，两者互为补充。对于列举的具体内容，可以参照我国《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的有关规定，“公共利益包括七种情况：国防设施建设的需要；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；国家机关办公用房建设的需要；法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。”其次，应严格确定公益性用地和非公益性用地取得方式。国家只有在以公共利益为前提的基础上才能行使土地征收权，非为公共利益需要不得行使此权力；而对非公益性用地，只能通过土地使用权交易市场，与农民协商交易取得。在此过程中，政府不再是现行状态的“参与者”角色，而仅仅是服务的提供者，政府仅应通过土地利用规划，土地用途管制以及控制土地供应总量，来履行土地管理职能。
（三）确定土地征收合理性补偿标准
我国法律规定土地补偿按照年产值的倍数进行，这种方法极不科学，实际上，现有土地补偿大大低于我国《农村土地承包法》赋予农民的30年土地承包经营权的实际价值，所以，建议按照土地的实际市场价值进行补偿。目前较认可的农地市场价值估算主要有三种方法：一是采用收益还原法，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本，从土地的投入产出出发，根据对未来收益的预测，结合农地还原利率，较客观地计算农用地的资本价值。二是采用假设开发法，即在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地的价格。三是根据国土资源部制定的《农用地估价规程》，在农用地基准地价评估基础上，用区域社会经济资料评估社会保障价格，叠加农用地基准地价和社会保障价值确定农用地征收价格。这里需要注意的是，土地征收补偿按照市场价值计算，将使得征地补偿费用大幅提高，如何正确测算其价值，并且不受政府、被征地农民以及开发商左右，是其中的关键点。所以，不论是政府成立专门的测算机构还是聘请民间商业机构进行测算，都必须将测算过程及结果向社会公众公布，从而使其得到应有的监督。此外，从长远来看，还建议确立土地发展权补偿制度，将土地发展权赋予原权利人所有，土地增值数额的测算采用《中华人民共和国城镇土地估价规程》中规定的收益还原法，还可从土地征收补偿费中拿出一部分设立调节基金，以尽量缩小补偿费用的差距，保证补偿的公平性。
（四）改进土地安置补偿模式
除去传统的货币补偿安置模式，目前值得推崇的土地征收安置方式还有：一是在留地安置，湖南咸嘉是这一安置模式的典型代表。1995年起，市政府对该村征收土地2000多亩，剩余670亩，该村将这剩余的670亩中的200亩土地统一规划为失地农民安置住宅区，其余的400多亩全部用于建设开发，目前，该村集体资产过亿，向国家上缴税费2000多万。不过，这种方式有一定的风险，它要求土地在统一交给集体之后必须有更高的发展前景；二是社会保障性安置，即将失地农民纳入城镇社会保障体系，主要包括养老保障、医疗保障、失地农民最低生活保障和失业保障等。这种安置方式首先需要解决社保基金的来源，并需确定社保基金的运作机构；三是重新择业安置，主要适合在市场经济较发达地区。有关部门应积极建立培训机制，给失地农民提供相关知识课程，必要时为其推荐安排就业机会。上述安置模式各有利弊，它们都为解决失地农民的生活保障问题产生过积极的作用。我们需要在实践中结合地方实际情况，大胆创新、尝试多种富有成效的安置模式，以从长远和根本上保障失地农民的利益，维护和实现社会的稳定与和谐。
参考文献：
[1] 廖小军.中国失地农民研究[M].北京：社会科学文献出版社，2005：198.
[2] 国土资源部联合调研组.征地目的及征地范围专题调研报告[R]//研究征地问题探索改革之路（二）.北京：中国大地出版社，2003：48.
农村土地征收补偿方法范文第4篇
关键词:土地征收补偿;途径
土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。
1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷
(1)法律框架不完善
我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低
土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小
征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明
国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?
2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考
(1)完善相关法律体系
我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。
(2)完善相关补偿制度
补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?
补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?
参考文献:
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农村土地征收补偿方法范文第5篇
关键词：土地征用；市地重划；土地制度；比较研究
大陆现行的大规模的低价征地模式在相当程度上促进了城镇化的快速发展，但也产生土地资源配置和利用效率不高，导致城乡差距、贫富差距扩大，并引发了许多社会矛盾和冲突。台湾的农村土地征用制度被认为是构成台湾创造“东亚奇迹”的重点内容之一，其中“市地重划”模式值得学界深入研究。本文对大陆的土地征用和台湾的市地重划模式进行比较，并就创新和完善大陆土地城镇化提出政策建议。
一、大陆土地征用和台湾市地重划模式的基本内涵与主要特征比较
（一）基本内涵
大陆的土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。在土地征用中给予农民一定的征用补偿，依据2004年版《土地管理法》第47条规定，征地补偿范围包括土地补偿费、青苗及地上附着物补偿费、安置补助费。补偿标准为征收前3年农业平均年产值的6―10倍，安置补助标准为征收前3年农业平均年产值的4―6倍，以上两项之和最高不得超过15倍。遇有特殊情况经省级政府批准，可以增加安置补助费，但是两者加起来不得超过30倍。补偿方式主要是货币支付，一次性地对被征地农民给予最低生活费补偿。
台湾的市地重划源于“农地重划”。1959年台湾中部爆发洪灾，台湾当局在灾后重建中试办农地重划，将一定区域内不适合经济利用的农地加以重新规划整理，建立标准丘块，并配置农水路，使每一丘块能直接临路、直接灌溉及直接排水，以改善农业生产环境，扩大农场规模，增进农地利用，并配合农业机械化作业，提高经营效率，促进农业建设发展，增加农民收入。随后，台湾将农地重划模式推广到城市化过程中，即城市化中道路、桥梁、电站等公共设施建设所需要用地，不以收买或捐献方式取得，而是由重划地区的土地所有人按受益程度比例分摊，实施市地重划所需费用，来自重划后保留的一部分土地出售所得。从土地所有权人角度看，参与市地重划后，所拥有的土地面积虽然减少了，但由于基础设施完善，土地使用条件改善，土地价值大幅度上升，因此获得土地所有人的广泛支持。
（二）主导模式
大陆的征地补偿模式是政府主导模式，具有强制性质，强调效率。在土地征用中，国务院授予各级地方政府建立土地储备机构或国有控股或参股企业作为土地一级开发的主体，承担所需的全部费用和风险，同时享受土地开发的所有收益。土地储备机构或其相关一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或投入国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将整理的熟地交由国土资源管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。可见，大陆的土地征用模式下，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下；土地征用和运作的主体是地方各级政府，地方政府作为国家的机构。
台湾的市地重划是市场主导模式，征用过程中注重土地所有人意愿，不具有强制性，强调公平。台湾的土地是私有的，土地所有权可以进入市场，进行自由交易，社会可以充分利用市场机制，通过土地所有权的自由转让，追求对土地资源的合理配置和对土地财富的分配。
（三）实施规模
大陆对农村土地征用主要为了实现城市化的跨越式发展，带有政府动员性质，其规模较大，增长速度较快。如表一所示，2005年大陆土地征用面积增长率高达51.76%，其中农地征用占78.59%；2006年至2008年间，由于经济过热和金融海啸的影响，土地征用规模有所停滞；2009年起总的征地面积增长48.36%，其中征用的农用地面积增长率高达57.33%.
台湾的市地重划主要为实现土地资源的优化配置，用公平交易方式提升土地产出比，主要包括以下三项内容：一是通过农地区划整理，将原来畸零狭小、不利于耕作的土地变为连片的丘块；二是在农地区划整理的基础上，修建标准的田问路，完善排灌沟渠和设施；三是将共有产权的土地划归耕作的农户所有。如表二所示，台湾的市地重划具有逐步推进，渐进发展的特征。1958年起，台湾在两个地区试办农地重划，实施面积为525公顷，“八七水灾”后灾区农地重划，实施面积为817公顷，在此基础上进行农地重划的示范，1961年农地重划面积为3225公顷。从1962年至1971年，台湾实施了10年的“农地重划计划”，之后台湾农地重划经历了1973年至1976年的加速期，1986年至1991年的改善期，1992年至1997年的综合调整期。
（四）功能认识
征地补偿更多认同土地的生活保障功能，市地重划比较认同土地的“资产”性质。
大陆征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。耕地补偿的基本思路是土地补偿、安置补偿、青苗补偿等费用作为影子价格来替代农地的生存保障功能，保障农民不因为被征地而降低其生活水准。
台湾市地重划制度偏重于挖掘土地的市场实现功能。重划后，每一丘块的土地面积平均扩大了两倍以上，且形状方整，便于农业机械操作；将分散的土地集中分配，农户土地的集中率平均达86%，便于耕作管理；改善农路，节省农业劳动力20%，有利于农业劳动力转移；田间农路通畅，增加了堆肥的使用，有利于土壤的改良；肥料使用量增加及排水通畅，有利于作物根部发育、实施整条丘块作物密植以及防治病虫害等。
（五）实施步骤
大陆《土地管理法》并无关于集体土地征收程序的清晰描述，有关集体土地的征收程序散见于《土地管理法实施条例》、《城乡规划法》等法律、法规中。地方国土部门在实践中大体遵循如下的步骤开展土地征收工作：（1）由用地单位向分局提出用地申请，申请中要写明位置、面积、权属、用地单位的情况及用途等； （2）土地管理部门接到申请后，进行勘察，提出意见；（3）如果其符合土地利用总体规划，签批同意之后，由市勘测规划院进行勘测定界（如用于开发或其它法律规定需有偿使用的项目同时进行地价评估）；（4）提交有关材料；（5）必备材料及图纸齐全后报市局，由市局申报省厅审批；（6）经有批准权的人民政府批复后，由分局向被征地的乡、村公告；（7）制定补偿方案；（8）补偿方案批准后，由土地部门进行公告； （9）实施补偿；（10）按面积进行现场划拨土地；（11）办理土地登记；（12）竣工后，用地单位提出验收申请，验收合格后，核发土地使用证。
台湾市地重划的程序分为以下几个步骤：（1）选定重划地区； （2）拟订重划计划书；（3）公告市地重划计划；（4）调查测量、规划设计；（5）查估地价与分配土地；（6）基础设施建设；（7）地籍整理；（8）土地分配及清偿； （9）财务结算。实施市地重划时，原所有权人由于需要负担公共设施用地及抵费地，因此必然导致重划后分配的面积比重划前面积要少，但是重划后，经常伴随着土地用途的转变，地价常常能够大幅度增长。就价值而言，重划后土地总价值往往高于原价值。
二、大陆土地征用和台湾市地重划模式的优缺点分析
大陆的土地征用和台湾的市地重划模式各自都是特定历史时期的产物，在经济发展中发挥了巨大的作用。
相对而言，市地重划的优点在于，市地重划来自土地所有权人的反对阻力，比土地征收缓和，且易沟通，公共设施用地，也较容易取得；市地重划工程费，公共设施用地，均由土地所有权人分担，不受财政能力限制；市地重划可弥补土地所有权人，因土地征收致土地所有权财产损失；市地重划可以避免因公共设施建设导致的原有土地畸零不整，反而可让土地更加方正，易于建筑，可提高土地的经济价值、合理使用并能使市容美观；市地重划还可消除因土地征收而引起土地所有人间之利益、负担分配不公现象。市地重划的主要缺陷在于，重划相关经费不易筹措，土地所有权人前期负担比较重，在一定程度上降低土地所有权人参与重划意愿，需要主管部门做大量的宣传和说服工作。
自2005年以来，大陆农地征用补偿以同年产值或区片综合地价为标准，该模式在一定程度上适应了市场经济的需要，但并没有赋予被征地农民分享土地增值收益的补偿举措。从各地的实践探索看，农村土地流转的各类模式的共同特征是，在某一方面突破了当时政策规则的一些限制，对当地的农民增收和农村发展，起到了一定的积极作用，但也存在一定的问题。一是对被征地农民的补偿不足。农民集体作为土地所有者，在土地增值收益中，得到的补偿仅占增值收益的5%左右。对此，有学者认为，土地补偿费以农地收益来计算并不能反映土地的真实价值，被征用人的利益在土地征用中没有得到应有的体现。以低增长的农业产值为补偿依据对价值高速增长的土地征用给予补偿明显不合理。二是政府在征地过程中存在寻租行为。农地被征为国有土地后，地方政府在土地出让中首先获得出让收益，而固定产值倍数补偿因年产值不确定、倍数标准幅度较大，政府有权在法定范围内压低征地补偿费用。
三、对大陆土地征用制度改革的几点建议
党的十八届三中全会提出要让“市场发挥资源配置的决定性作用”的重大理论创新，要求我们在土地征用过程中减少行政化色彩，尊重市场规律和农民意愿。笔者以为，可借鉴台湾经验深化大陆的土地征用制度改革。
（一）完善法规
大陆目前还没有一部完整的关于土地整理的法规，建议制定一部独立的土地整理法，用以规范土地整理中各方当事人的利益。
（二）改革补偿方式
征地补偿由按原用途倍数的补偿方式改为以公平为核心的分类补偿。将农村土地进行分类，如农村经营性的建设用地，在征用过程中遵循同地同价原则和自愿原则，以权利平等、放开准入、公平分享为原则，进行流转；非经营性建设用地按照新的土地用地公平补偿。
