土地估价方法之剩余法
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土地估价方法之剩余法范文第1篇
在美国,土地征用被称为“最高土地权”的行使,美国土地征用补偿标准根据征用前的市场价格为计算标准,它充分考虑到土地所有者的利益,不仅补偿被征土地现有的价值,而且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;同时,还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制,加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上,依据土地的最高和追加用途,按当时的市场价格补偿。具体来看,加拿大的土地征用补偿包括:
(1)被征用部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿。
(2)有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值),主要针对被征用地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,还包括对个人或经营损失及其他相关损失这种补偿不仅包括被征地,还包括受征地影响相邻地区的非征地。
(3)干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用,因混乱而造成的成本或开支补偿。
(4)重新安置的困难补偿。
英国的土地征用被称为“强制收买”。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定,其中土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础,补偿以相等为原则,损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准:
(1)土地(包括建筑物)的补偿,其标准为公开市场土地价格;
(2)残余地的分割或损害补偿,其标准为市场的贬值价格;
(3)租赁权损失补偿,其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害;
(4)迁移费、经营损失等干扰的补偿;
(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的费用、权利维护费等)。补偿的估价日期:是指土地征用机关在行使土地权利时,应通知被征用土地的所有权人及其他权利人,但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间,在地价上涨的情况下,土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定,假如补偿金额为双方同意时,则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时,则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。
德国的土地征用补偿范围和标准为:
(1)土地或其他标的物损失的补偿,其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值;
(2)营业损失补偿,其标准为在其它土地投资可获得的同等收益;
(3)征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样,也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。
法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。同时为了控制补偿,被征用不动产的用途已公布征用规定1年前的实际用途为准。
瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分,而且一致通过改变土地用途,提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算,以10年前该土地的价格为准。
日本的土地征用称为“土地收用”,日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的,在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看,日本征用土地的补偿包括5个部分:
(1)征用损失补偿,对征地造成的财产损失进行补偿,按被征用财产的经济价值即正常的市场价值补偿;(2)通损补偿,对因征地而可能导致土地被征用的附带性损失的补偿;
(3)少数残存者的补偿;
(4)离职者的补偿,对因土地征用造成业主损失的补偿;
(5)事业损失补偿,对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿,除了现金补偿,还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面:
(1)地价补偿,为土地征用补偿的主要部分。1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准:
(2)残余地价补偿,土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿;
(3)迁移费用补偿,对被征地上的定着物,不是进行公益事业所必须的,应给予相应的补偿。同时韩国在建设部设立了中央土地征用委员会,在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会,对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。
在新加坡,关于土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出,但补偿金额由专业土地估价师评估,以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及其他所需的合理费用等。
我国土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费的标准是征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍,征用其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。每一个需要安置的农民人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补偿费由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。被征用土地上的附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定。
二、中外土地征用补偿标准比较
通过中外土地征用补偿标准比较,我们不难看出我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩,与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的,带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面:
(一)土地补偿标准偏低土地征用具有强制性,但其实质仍是一种购买行为,是获取土地资本增值收益的过程。也就是说土地权人丧失的只是是否出售土地的决定权,土地的出售价格仍应该由市场公平交易来决定。但从《土地管理渤的种种规定可以看到,目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的,在制定土地征用补偿标准时,政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为,不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失,就是直接损失的补偿标准都只是根据耕,地常年产值来制定,尽管现行{土地管理法》提高了补偿的倍数,但远未消除低成本征地的不合理状况,补偿金额明显偏低。
(二)没有考虑土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素很多,地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异,即使是同一块土地,不同的投资水平也会出现产量的差别,而现行《土地管理法》中依据耕地常年产值所制定的补偿标准根本无法体现这些因素的不同所导致的地价差异。
(三)没有遵循最有效利用的原则土地价格评估要遵循一条重要的原则——最有效利用原则也就是说土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。被征用土地获得转用许可,其最有效利用显然是作为建设用地,如果对此地块进行价格评估,其必然是以土地实际最佳用途为依据,此时土地的价值远远超过其利用现状的价值。因此,在理论上,用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权,被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿,国外也是按这一原则给予农民补偿的,但在我国现实中,用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多,而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金,显然,用地单位获得被征用土地的过程成了地方政府通过降低地价侵占人民利益而获取土地资本增值收益的过程。
三、对我国征地补偿标准的几点建议
(一)土地征用补偿遵循公平市场价格原则遵循公平市场价格原则进行征地补偿是市场经济体制的要求。土地征用是典型的公权行为,土地征用补偿是对失地农民的财产补偿,从理论上讲,补偿的标准及范围应以失地农民的损失而不是以征用者的所得为基准,同时还要综合考虑土地对失地农民的特殊价值、农民失去土地的间接损失等因素。在市场经济条件下,征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期,取决于使用者对土地市场价格的认知程度,而合理、公平的补偿无论在买方还是卖方看来,都应该是“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”。这些特点在国外的土地征用补偿中都得到了体现。而我国的征用补偿标准却没有遵循公平市场价格的原则,带有计划经济的色彩,从而导致土地补偿标准偏低。
土地估价方法之剩余法范文第2篇
我们经常看到的消息是某农村的农民因为得知所在地方的土地将被政府征用，于是抓紧时间连夜建造房屋甚至是楼房。接着是政府连夜突击检查这些被称为违章建筑的房屋，最终这些违章建筑被拆除大部分，少数所谓“钉子户”因为“抗法”被绳之以法关起来了。
农民为什么这样做呢？政府为什么采取这样的措施呢？政府的这种合法行为是否正当呢？是否存在对农民的歧视呢？歧视性的制度设计在道德上又有什么理由呢？也许，有些问题是无法正面回答的，或者有些问题只能作为而问题存在。
二、我国现行土地征用制度
土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给予农村集体和农民个人补偿后，将农村集体所有土地转变为国家所有。
学者指出，我国《宪法》第10条规定，国家为了公共利益地需要，可以依照法律规定对土地实行征用，这是我国实行土地征用的宪法依据。土地征用具有下列特征：1、国家建设征用土地的主体必须是国家；2、国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性；3、国家建设征用土地是国家公共利益的需要；4、国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件；5、国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地。[1]
三、国外的有关法律制度
（一）美国
土地征用在美国被称为“最高土地权的行使”。美国《宪法》第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产攻公共使用。”美国联邦宪法还在其第十四条修正案中要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。
在美国，征收主要分两种形式。第一种称为Policepower，通常直译为警察权，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划（Zoning）、建筑以及健康法规（BuildingandHealthCode），让移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收，英文称为“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。以下讨论的主要是指第二种征收形式。[2]
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminentdomain）的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：1、正当的法律程序（Dueprocessoflaw）；2、公平补偿（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。
1、正当的法律程序
通常，征收行为应当遵循如下步骤：（1）预先通告。（2）政府方对征收财产进行评估。（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约（counter-offer）。（4）召开公开的听证会（Publichearing）说明征收行为的必要性和合理性，如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。[3]
2、公平补偿
（1）主体的公平。即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
（2）客体的公平。即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商誉有关的无形资产（Goodwill）。
（3）估价的公平。这是指法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fairmarketvalue）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在先阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们实在没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。[4]
根据美国财产法，“合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。美国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值；同时，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者的利益。[5]
3、公共使用
在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收A的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。
（二）加拿大
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，在征用土地方面一直进展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构和个人的利益关系。加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。具体来看，加拿大的土地征用补偿包括：（1）被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿。（2）有害或不良影响补偿（如严重损害或灭失价值），主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。这种补偿不仅包括被征地，还包括受征地影响相邻地区的非征地。（3）干扰损失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。[6]
（三）英国
英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿争议的处理等。具体来看，土地征用补偿原则是：土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准：（1）土地（包括建筑物）的补偿，其标准为公开市场土地价格；（2）残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格；（3）租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害；（4）迁移费、经营损失等干扰的补偿；（5）其他必要费用支出的补偿（如律师或专家的费用、权利维护费用等）。补偿的估价日期是指土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，假如补偿金额为双方所同意时，则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。[7]
（四）德国
德国的土地征用补偿范围和标准为：（1）土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；（2）营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；（3）征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。在城市再开发区，为了防止利用预期的公共开发事业进行投机活动，政府规定，凡因预测土地将变为公共用地而引起的价格上涨，都不能计入补偿价格。对补偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在的土地法庭提讼，以充分地保障被征地所有权人的合法权益。同时各类补偿费由征收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应在征收决议发出之日起1个月内给付，否则征收决议将被取消。另外，德国的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有代偿地补偿、代偿权利地补偿等。[8]
（五）法国
法国的土地征用补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时为了控制补偿，被征用不动产的用途以公布征用规定1年前的实际用途为准。
（六）瑞士
瑞典有关法律规定，土地补偿费中不包括预期土地将变为公共用地而引起的价格上涨的部分，以抑制通过改变土地用途，提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算，以10年前该土地的价格为准。
（七）日本
依据日本《土地征用法》的规定，重要的公用事业都可运用土地征用制度，征用损失的补偿以个别支付为原则，而支付的财物，原则上以现金为主，补偿金额须以被征用的土地或其附近类似性质土地的地租或租金为准。日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的，在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看，日本征用土地的补偿包括5个部分：（1）征用损失补偿，对征地造成的财产损失进行补偿，按被征用财产的经济价值即正常的市场价格补偿；（2）通损补偿，对因征地而可能导致土地被征者的附带性损失的补偿；（3）少数残存者的补偿，对因征地使得人们脱离生活共同体而造成的损失的补偿；（4）离职者的补偿，对因土地征用造成业主失业损失的补偿；（5）事业损失补偿，对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿。另外，日本的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有替代地补偿（包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等）。
（八）韩国
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面：（1）地价补偿，为土地征收补偿的主要部分，1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准；（2）残余地补偿，土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿；（3）迁移费用补偿，对被征地上的定着物，不是进行公益事业所必须的，应给予迁移补偿费用；（4）其他损失补偿，对土地征用致使被征者或关系人蒙受经济损失时，应给予相应的补偿。同时，韩国在建设部设立了中央土地征用委员会，在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会，对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。
（九）新加坡
在新加坡，有关土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出，但补偿金额由专业土地估价师评估，以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需的费用、测量土地、印花税及其他所需要合理的费用等。
四、公共目的之认识
对于“公共目的”，各国（地区）解释不尽相同。日本解释为“解决公共事业建设”，如根据城市规划确定的道路、公园建设，根据河川法进行的堤防等建设，根据港湾法进行的港湾建设等。韩国解释为“公益事业需要”，所谓“公益事业”是指：1、有关国防、军事建设事业；2、铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、煤气、广播、气象观测、航空等建设事业；3、国家或地方公共团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业；4、国家或地方公共团体指派的建设者，由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地开发事业；5、其他根据法律可以征用或使用土地的事业。由此可见，对“公共目的”的解释有很大的弹性，在一些国家（地区），“政府的意图都被看成是公共目的，并可为此而征用土地。”可以说，如何准确界定“公共目的”的范围是各国（地区）土地征用制度建设中的主要难题之一。[9]
学者指出，我国现行法律并没有确定“公共目的”的内容与范围，因此认为，“在市场经济条件下，为了既不破坏土地市场的竞争规则，又保证有足够的公共用地来源，各国（地区）政府都将”非公共目的“用地和”公共目的“用地区别对待：对前者的流动不过多地干预，对后者，政府则充分运用特权，保证在需要时能获得土地。但是，这样做必须有一定的前提条件，即在法律法规上明确界定”公共目的“的内容和范围，否则就无法将两类用地区分开来，从而采取不同政策。根据各国（地区）的经验，结合我国实情，”公共目的“的内容和范围可明确为：1、政府机关和社会团体用地；2、交通用地；3、水利及能源设施用地；4、城市基础设施用地；5、教育（学校、基础性科研单位用地）；6、国防军事用地；7、其他公益事业用地。”[10]
从严格限定公益性用地范围的角度看，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。学者指出，“我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，‘国家为了公共利益的需要’，可以征用农村集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，我们认为，”公共利益“应严格限定在以下几类：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。”[11]
我们正确地认识了所谓公共目的或者公共利益，确立公共用地范围，才能正当地进行土地征用，否则就是正当性缺乏的王霸行为。
五、现状、疑问与检讨
在我们中国大陆的每一个城市，几乎都有所谓经济开发区，或者高新科技开发区。这些开发区真的就是为了公共利益吗？可以简单地否定：不是！这里面只有政府的政绩目标。
政府为什么可以为所欲为呢？政府可以不受到限制吗？我们的议题是：不动产交易的自由与限制。我们为什么不可以对政府征用土地的行为进行评判呢？政府的自由行为的限度应该确立怎样的标准呢？
过去的假设是：政府是无所不知、无所不能、无私而高效的。但是，计划经济的失败，已经证实了，政府一样会出现与市场失灵相同的所谓政府失灵。统一支配资源一样会导致浪费。比如在土地上的浪费与破坏甚至污染。
针对土地尤其是耕地的被破坏，中央政府也采取过一些措施，以反对和禁止盲目开发。但是结果并不乐观。其原因就在于，制订规则者就是头号违反规则者。这个判断勿需证明，只要我们去看看一些地方政府以及其他部门、机关新的办公大楼就足够了。问题主要是，我们经常看到和听见所谓国家建设项目上马，这些大型建设项目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些国有大型企业征用土地，就很难准确地判定为公共利益目的。也就是说，我们应该正确地并且是严肃地指出，判断其公共利益目的应该进行听证会和认证会来加以确立。我的意思是说，政府的行为不一定都是公共行为，有时也有政府的私自行为——为了政府眼前利益的行为。尤其那些具有市场竞争性质的企业的征用土地行为，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式获得土地使用权，这种手段的正当性是可疑的。
也就是说，政府利用自己的权力，将农村的集体土地征用，仅支付价格极低的经济补偿，然后，将以低廉价格获得的土地，投入到有高额回报的竞争领域——这不是掠夺是什么呢？耶林说：为权利而斗争。这个判断的简单含义就是弱者反抗强者。政府是强者，农民是弱者。但是农民的反抗方式是什么呢？他们并没有揭竿而起，他们只是在听说政府将要征用他们的土地了，于是就开始“种植”房屋。农民为什么要这样做呢，原因很简单，第一，政府可以卖地，不保护耕地，我们自己为什么还珍惜土地呢？第二，粮食与蔬菜又能补偿几文钱呢？第三，价格的差异那么大，我们自己为什么不想办法让土地增殖呢？这就是农民最简单的算盘，也是农民最简单和无奈的反抗。
从力量对比上来看，农民是处于劣势。农民没有自己的组织，即使有所谓村民委员会，也已经实际上是政府的基层单位了，尽管我们声称村民委员会是农村农民的自治组织。进一步的问题是，自共和国成立之后，作为农民自治组织的农会就逐渐地消失了。亦即作为劳动者的工人，今天还有工会可以参加，但是农民没有农会可以参加了。当农民的利益被侵害了，能够代表他们的组织却没有。单个的农户是不具有与政府交涉的能力的。于是农民的劣势地位就更加强化了。
由于农村土地所有权制度的模糊性，缺乏真正的权利主体，而且集体土地所有权在法律上是一种虚假的权利，因为这种所有权缺乏支配权（如处分权），而民法学原理告诉我们，支配权是所有权的核心。所以农村土地其实就是政府砧板上的待砍切的鱼肉而已。
我们应该看到的是，共和国成立以来的农村、农业、农民政策，都是歧视政策。尽管时代高喊：以粮为纲。根据经济学家的统计，改革前的工业原始积累，几乎完全从农民手中获得原始资金，主要手段就是工农业、城乡之间的所谓剪刀差。坦率地说，农产品低廉的价格“打造”了中国大陆解放后的重工业等城市经济。这种掠夺性的财富其金额有多少呢？保守地说也应该是数以千亿元人民币。
改革后的情况是否好转呢？没有！而且是变本加厉地掠夺！改革后，经济建设的需要，尤其是城市化进程的加大，除了城市工业产品与农村农产品剪刀差问题没有改善，更进一步地开始掠夺农村土地资源——学者称“圈地运动”。仅这场空前绝后的中国圈地运动，政府就获得了9万亿元的财富。
今天，一些农民已经完全失去了土地。比如一些城市周边地方的农民。所谓“失地农民”问题，现在已经成为一个社会问题，而不仅仅是经济学、社会学等学科的单一领域问题。我们不禁要问：没有土地了，他们还是农民吗？这是一个辛酸的问题。答案是：不称呼他们农民又称呼他们什么呢？他们的户口是农村的，不是城市的。这是一个无奈的答案。他们在角色上，是没有归属感的，而且他们在安全感上的缺乏也是不争的事实。如果失去土地的农民有一天觉醒了，他们说：我们失去了土地，不就是失去了枷锁了吗？！到那时，如果真的这样的话，恐怕局面就不好收拾了。
六、给政府的建议
政府要克制自己的态度和行为，扭转过去的行为模式，不要成天打农民的主意了，要平等地对待农民兄弟。其实这也就是市场经济所应该奉行的一般规则。既然我们已经义无返顾地选择了市场经济的道路，我们就应该奉行其规则。
土地是一种稀缺而不可再生的资源，是一种最重要的资本，因此我们不仅要说保护它，还要在制度设计上真正实践这种理念。政府、城市以及工商业者若需要土地，就应该按照市场价格向农民兄弟发盘。
我们知道，有一种研究投资者行为的分析模式，称为“匪帮模式”。一般可以将之分为两种：迁徙匪帮模式和常驻匪帮模式。前者是毁灭性的，后者是具有可持续发展眼光的。若我们依然选择迁徙匪帮模式，农村将被彻底毁灭。可以说，我们每一个人都来自农村，或者说我们的祖籍是某乡村，先辈是来自农村的，那里是我们的故乡。“昨天晚上，我又梦见我回到了我的曼德里。”[12]——这是城市人的回故乡之路。如果我们要执意去毁灭农村，就是要毁灭我我的故土以及梦回故乡的道路。
注释：
[1]参见姚长飞：《论土地征用》.
[2]参见周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》，id=13399.
[3]参见周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》，id=13399.
[4]参见周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》，id=13399.
[5]参见陈和午：《土地征用补偿制度的国际比较及借鉴》.
[6]参见陈和午：《土地征用补偿制度的国际比较及借鉴.
[7]参见陈和午：《土地征用补偿制度的国际比较及借鉴》.
[8]参见陈和午：《土地征用补偿制度的国际比较及借鉴》.
[9]杨玲、晏群：《国外土地征用制度比较及借鉴》，id=2790
[10]杨玲、晏群：《国外土地征用制度比较及借鉴》，id=2790
