土地永久征收补偿标准
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土地永久征收补偿标准范文第1篇
xx水利枢纽工程征地补偿和移民安置工作，实行由市政府统一领导，市政府相关部门配合，前郭县、乾安县、扶余县人民政府具体落实，xx水利枢纽工程管理局协调督办、组织实施的责任机制。
（一）前郭县、乾安县、扶余县人民政府职责。
1．从国土资源、林业、水利、监察、交通、建设、公安、牧业等相关部门抽调业务骨干，组成县xx水利枢纽工程建设征地移民办公室，负责xx水利枢纽工程征地拆迁补偿和移民安置等相关工作；
2．负责土地权属确认、处理土地权属纠纷；
3．配合省、市国土资源、林业等部门按期完成征占（）地测量、地类划分、林木采伐、补偿核算等工作；
4．负责土地补偿费、安置补助费、房屋拆迁及其它地上附着物补偿费的兑现工作；
5．负责辖区内征地后的土地调整、房屋拆迁后宅基地的规划和迁建工作；
6．负责辖区内征地拆迁和施工环境保障工作，依法严厉打击干扰破坏征地拆迁、工程施工的不法行为；
7．完成好市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组交办的各项工作。
（二）xx水利枢纽工程管理局职责。
1．全权负责xx水利枢纽工程征地、移民、拆迁等情况综合、现场指导、协调督办、组织实施等工作；
2．配合市国土资源局、市林业局与省国土资源厅、省林业厅协调征地、林木采伐、地类划分和土地权属确认等工作；
3．对收回的二松xx水库段国有土地进行管理，对国土资源和林业部门提供的设计成果进行复核；
4．负责征地测量后的标记、管理工作；
5．对下拨的征地移民拆迁资金使用管理进行监督检查；
（三）市法制办职责。
1．负责对市政府征地移民文件的审核把关；
2．负责对有关行政机关在征地、移民、拆迁工作中的行政执法行为进行监督。
（四）市国土资源局职责。
1．协调省国土资源厅办理征占地审批的各项工作；
2．指导县国土资源局做好征占地的各项工作；
3．协助县政府做好土地权属的确认和纠纷调处工作；
4．负责做好征占地土地补偿费核算及补偿标准的政策宣传、问题答疑以及临时用地复垦的监督验收工作。
（五）市林业局职责。
1．协调省林业厅办理征占用林地审批的各项工作；
2．协助县政府做好林地、林木权属确认和纠纷调处工作。
nn40.com （六）市水利局职责。 协助县政府依法对工程建设涉及的水事纠纷进行处理。
（七）市农委职责。
协助县政府帮助移民区农民利用现有土地发展高效农业，确保农民增产增收。
（八）市劳动和社会保障局职责。
协助县政府做好被征地农民技能培训和社会保障工作。
（九）市建设局职责。
协助县政府拆除工程占地范围内的违法建筑物和构筑物。
（十）市法院、市检察院职责。
依法受理征地、移民、拆迁及工程建设中的各类涉法案件。
（十一）市公安局职责。
负责征地、移民、拆迁、林木采伐和工程建设等治（）安保卫工作。
（十二）市监察局职责。
负责对征地移民相关政策执行和行政执法行为进行监督，对违法违规行为进行责任追究。
（十三）市审计局职责。
负责对征地移民资金使用的跟踪审计。
（十四）松原供电公司职责。
负责保障工程用电，按计划完成电力设施迁移工作。
（十五）松原移动公司、联通公司、电信公司职责。
负责对与工程交叉的通信设施进行改建或迁移。
二、征地移民补偿标准
（一）征收集体土地。
1．征收耕地（旱田、水田、园地、菜田、温室大棚、精养鱼塘等）的土地补偿费和安置补助费之和按该耕地被征收前三年平均年产值的16倍给予补偿；
2．征收林地、苇塘和草地、精养鱼塘以外的养殖水域，其土地补偿费为该地邻近旱田前三年平均年产值的4倍，安置补助费按照该地临近旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；
3．征收农村道路、荒地、盐碱地、沼泽地和沙地等未利用地，按照该地邻近旱田前三年平均年产值的2倍给予补偿。
（二）收回二松xx水库段国有行洪滩地，具体补偿范围和标准。
1．行洪滩地内的旱田和水田，村集体经济组织与农民签订30年土地承包合同的，并且持有县政府颁发的《土地承包经营权证书》，其补偿标准按该地块前三年平均年产值的16倍给予补偿；
2．行洪滩地内的旱田和水田，由国营林场、村集体经济组织统一经营发包的，其补偿费按照该地块前三年平均年产值的3倍给予补偿，一次性发放给国营林场和村集体经济组织；
3．行洪滩地内的渔塘、房屋等不予补偿。灌溉井等经踏查确认，经有关部门评估后据实补偿；
4．行洪滩地内的人工林地（防护林、经济林、用材林）补偿费按照所在乡镇旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；行洪滩地内的荒滩地、天然次生林地林木及有关单位认定的宜林地不予补偿；
5．未经县级人民政府河道主管部门批准，任何单位和个人在二松河道内开垦滩地，种植农作物及林木的，不予补偿。
nn40.com （三）使用河道外其它单位或者个人依法使用的国有耕地，参照征收耕地的补偿标准给予补偿。不是以土地为主要生产资料并取得生活来源的单位只给土地补偿费，不给安置补助费；使用未确定给单位或者个人使用的国有未利用地，不予补偿。 （四）占用国有农、林、牧、渔场的国有农用地的土地补偿费及地上附着物和青苗的补偿费可以参照征收土地相应标准补偿。
取土场临时占用耕地，施工单位必须按设计的边坡、取土深度和排水坡度取土。耕地复垦后，设计边坡底线占用的面积和抹牛地面积，按永久征收土地的（）相应标准给予补偿。
临时用地的复垦，按国土资源部门的规定执行。
（七）占用国有林地采伐林木的补偿标准，按照《吉林省占用林地砍伐林木补偿标准》（吉林资字〔1991〕876号，以下简称《林地标准》）规定执行。
林木已经达到采伐利用标准的，经依法批准，林木所有者可以自行采伐；不到采伐期的，按照前款规定给予补偿。
（八）村民房前屋后零星树木，依据《林地标准》规定，分别按照成树、幼树给予补偿。
（九）被征收土地上的青苗补偿费按一个栽培期产值计算；能如期收获的不予补偿。苗木、花草及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或作价补偿。
（十）工程用地范围内的电力、通信设施的拆迁，只补偿人工费和不能再利用的材料费。
（十一）拆除移民区住宅房屋及附属物，按照《征地移民安置规划大纲》规定的补偿标准核算补偿费用。
三、征地、移民和拆迁费的支付
土地补偿费、安置补助费和房屋及其它地上附着物拆迁补偿费由市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组办公室按照工作进度进行核算，分期分批拨付给县政府，由县政府负责兑现。补偿费的发放，必须严格遵守财经纪律，认真履行财务手续，自觉接受纪检、监察和审计部门的监督。
四、征地移民拆迁工作完成时限
各县政府要保证xx水利枢纽工程用地需要。水库淹没区的征地、移民、拆迁、补偿等工作，要在20xx年9月30日前完成。输水干渠征地、拆迁、补偿等工作要在20xx年6月10日前完成。
土地永久征收补偿标准范文第2篇
至安康铁路增建二线工程段征地拆迁暨建设环境保障工作以党的十七大及全会精神和“三个代表”重要思想、科学发展观为指导。以服务西康铁路二线工程建设。建设经济强县”为目标，以相关法律法规和政策为依据。促进我县尽早实现“率先突破发展。全面贯彻落实省市西康铁路二线工程建设动员会议精神，广泛宣传动员，坚持高效务实的工作作风和顾全大局创和谐的思想作风，周密化安排，精细化操作，程序化推进，快捷化运作，无障碍化施工，确保至安康铁路增建二线工程在县境内顺利实施，按期建成通车。
二、基本原则
一）坚持依法行政。都必须依照《中华人民共和国土地管理法》国土资源部建设用地审查报批办法》和省市有关法规。要依据批准的设计用地范围一次性征收，保障用地的原则。至安康铁路增建二线工程建设段需要征占的永久性用地和临时用地。按照申报程序和审批权限报批、使用。凡铁路建设用地。按工程建设需要及时供给。临时用地要从严控制，尽量占用未利用土地或非耕地。要认真落实土地复垦措施，切实保护生态环境。安置拆迁户建房用地应严格按照市政府“每户只允许有一处不超过标准的宅基地”规定，合理安排，集约高效用地。
二）坚持服务大局与兼顾群众利益相结合的原则。铁路沿线各镇人民政府和村、组要树立大局意识。动员广大干部和群众全力支持铁路建设。切实维护群众的合法权益，服务、服从铁路建设需要。着力为铁路建设营造良好的征迁和施工环境。相关责任部门和沿线镇人民政府要正确处理好国家重点工程建设与当地广大群众利益的关系。依法征迁，公平补偿，合理安置。
三）坚持依法办事与特事特办相结合的原则。要在法律法规和政策允许的范围内为铁路建设单位提供便捷、优质服务。并依照有关规定减免相关规费。县级相关业务主管部门。简化办事程序。
四）拆迁安置与县三大主导产业发展相结合的原则。安置拆迁户建房要统一规划。要与社会主义新农村建设和乾佑河流域旅游产业开发相结合。相互发展。具有特色。相互促进。
五）坚持政治思想领先与行政推动相结合的原则。扎实做好群众思想动员工作。阻碍铁路建设的要坚决予以打击。加强宣传动员。引导广大群众积极配合支持铁路建设。对无理取闹。
三、征迁范围
至安康铁路增建二线工程建设段征迁范围北起营盘镇小峪口秦岭隧道口。铁路二线勘测定界范围内的所有土地、建筑物、构筑物。南至石瓮镇长腿湾（镇柞交界处）全长30公里。
四、征迁补偿标准
征用土地面积以铁路设计部门勘测定界测绘数据为依据。费用按照有关各方共同确认的实际用地面积和折迁物数量、质量。由建设单位、县国土局及相关部门与产权单位按照“一事一议”办法商议解决。确因补偿标准不明确，不因实际丈量面积增减而增减补偿安置费用；建筑物、构筑物及其它附着物以有关各方共同实地勘丈的数量、质量为依据。依照相关补偿标准据实结算。沿途厂矿企业和养殖场等特殊拆迁物的补偿。处理难度较大的可由建设单位委托有资质的中介机构评估解决。
一）用地分类
1永久用地：铁路线路、车站、隧道进出口用地等。
2大临用地：铁路建设施工弃碴、取土场用地。属偿还用地。
3临时用地：堆料场、拌合场、施工便道、炸药库、工棚用地等。
铁路建设用地的申请报批工作。逐级上报。按省国土资源厅统一要求。
二）补偿标准
1永久性用地补偿标准（含土地补偿费、安置补助费）
退耕还林地被征用后不再享受国家退耕还林政策。
2大临用地：该项目建设工期内一次性补偿标准（含土地补偿费、地面附着物补偿费、林木补偿费）
临时用地范围内耕地的地面附着物补偿标准按永久用地地面附着物补偿标准执行。
三）耕地开垦费标准：依照陕政办发〔〕146号文件规定。统筹安排。旱地8元/平方米。占用基本农田的按10元/平方米标准收取。由省国土资源厅统一收取。实行耕地占补平衡。具体标准为：水浇地10元/平方米。
四）砍移林地林木补偿标准（含5%林木管理费）乔木林4000元/亩；经济林6000元/亩。
按省财政厅、林业厅《省森林植被恢复费征收使用管理实施办法》陕财办综发〔2003〕19号）规定标准执行。森林植被恢复费。
五）耕地内成片果园、经济林补偿标准：
六）房前屋后、耕地内零星树木。果园。达不到栽植密度标准的以零星树木标准补偿）苗圃。竹园补偿标准（树木栽植密度超过标准的以苗圃地补偿。
七）药材补偿标准：
黄姜2000元/亩；
板兰根、丹参、黄芪、桔根、黄芩2500元/亩；
金银花、五味子3000元/亩；
天麻、猪苓30元/平方米。
八）建筑物、构筑物补偿费（含根基和回填补偿费）
丈量建筑物以房屋四周滴水为基准。拆迁房屋补偿费含房屋内的一切生活设施。
九）拆迁正房过渡费补助标准：按每户每月500元标准计。付6个月搬迁及过渡费。
十）拆迁协议达成后。商定期限内提前拆迁完毕。按户以拆迁房屋数量、质量奖励3000元—5000元。经验收合格的拆迁户。
十一）下列情形不予补偿
1违法建筑无条件拆除不予补偿。抢种、抢栽的农作物、树木不予补偿。
2拆迁户未按时限拆迁的不得领取拆迁过渡费。因漫天要价、拒不拆迁的由当地镇人民政府提出申请。所需费用从该户拆迁费中扣减。由司法机关依法。
3荒坡、荒滩、河滩（除已拍卖或开发的荒坡、荒滩、河滩）不予补偿。
五、时间安排
一）宣传动员阶段
县两路办、国土局组织宣传车巡回铁路沿线宣传。利用广播、电视宣传铁路建设有关法律法规及政策。县政府召开征迁动员大会。落实责任，张贴公告。明确职责。同县直有关部门和沿线镇人民政府签订目标责任书。
二）组织征迁阶段
1申请用地：铁路建设单位向县国土局提出用地申请。提供相应文件、图件资料等。注明公路桩号、土地类别及面积。
2勘测定界：会同镇、村、组以村民小组为界实地勘测。登记造册。由县国土局与省国土资源厅联系。确定地类；县两路办会同镇、村、组和建设单位共同丈量建筑物及构筑物。
3签订协议：通知村组限期铲青让地。县国土局与被征地村组签订统征协议。
4分户勘丈：相关镇人民政府牵头。以勘测定界面积、地类。登记造册，村、组积极实施。分户勘丈土地面积。建立和完善数据资料。
5拆迁让地：被征地村组、拆迁户在商定时限内拆迁让地。拆迁让地的同时。积极稳妥地做好安置工作。所在镇人民政府和县城建局、国土局、两路办、交通局、公路段会同村组为拆迁户建房定点、放线。
六、安置办法
坚持先安置后拆迁与边安置边拆迁相结合的原则。原则实行每户不得超过133平方米的宅基地进行安置。安置用地由县国土局统一征收。安置工作要提前选点，以各户原正房以外墙体丈量的实际占地面积为依据。安置新建房占地面积不得超过原房占地面积；突击分户的滥建抢建的一律不予安置；拆迁户的宅基地土地不予补偿。尽早改造，实行先安置，后拆迁或边安置拆迁，不得顾此失彼，支持铁路建设与安置拆迁户建房工作要积极稳妥，同步进行。安置拆迁户建房要统一规划，统一建筑风格，既要有利于群众的生产、生活，又要与我县乾佑河旅游开发相结合，设计风格要适度超前，充分体现山城的特色。要把拆迁户的安置与建设社会主义新农村、农家乐、度假村紧密结合起来，达到带动旅游产业发展，群众得到实惠的目的安置拆迁户建房，需以村民小组为单位，按照拆迁验收顺序，先拆者优先选择，从前至后，由各户以序号选择建房地点。
七、资金管理
征地拆迁补偿资金实行行政首长负责。坚持“专款专用。专帐管理”原则，一条线管理。帐户设在县国土局。专户储存。实行分期拨款，逐级兑付。拨付征地资金时，由县国土局填写资金审批表，注明资金的用途、金额，县财政局填注意见，主管县长审核、县长签字后将资金拨付到国土局，再由县国土局向有关镇人民政府拨付，由所在镇人民政府如实足额及时兑付到村、组、农户手中。拨付拆迁安置资金时，由县两路办填写资金审批表报县国土局、财政局填注意见，主管县长、县长签字后，资金由县国土局拨付到县两路办，县两路办向有关镇人民政府拨付，由所在镇政府如实足额及时兑付到村、组、农户手中，不得截留或拖延，不得改变用途挪作它用。
八、工作职责
至安康铁路增建二线工程段征迁暨环境保障工作由县两路建设指挥部统一领导。县计划局负责项目管理和协调；县国土局负责征地及地上树木、药材、农作物的补偿迁移及其环境保障工作；县两路办负责拆迁安置及其环境保障工作。具体组织和实施。相关职能部门分工负责实施。各相关镇人民政府积极配合。
一）县计划局职责
负责西康铁路二线建设项目管理协调工作。并向上级项目管理协调部门汇报工作。做好上下对口部门的业务衔接。
二）县两路办职责
1指挥部的领导下。积极完成县委、县政府交办的各项工作任务。定期向县委、县政府汇报拆迁工作进展情况。
2协调、督促、解决涉及铁路建设的有关事项。负责与建设单位、沿线施工单位的业务联系。做好县级各职能部门与施工单位的业务联系和协调工作。
3负责征占土地地上或地下建筑物、构筑物、设施等勘丈、登记、结算、拆迁、补偿等组织工作。
4负责拆迁资金的管理、兑付、使用。
5负责铁路建设有关法律法规的宣传工作。
6协调各相关镇人民政府做好折迁户的安置工作。
7负责做好拆迁安置工作中发生的矛盾纠纷的调解工作。
三）县国土局职责
1负责永久性用地统征及青苗、附着物清点、勘丈、登记工作。
2负责组织征地前的听证会工作。
3负责永久性用地勘测定界及报批工作。
4负责施工单位临时用地的选址。临时用地协议的签订工作。
5负责永久性用地征地补偿费、临时用地补偿费、临时用地复垦保证金等款项的兑付工作。
6配合县两路办、镇、村、组完成拆迁安置用地的选址工作。负责拆迁安置用地征用及审批工作。
7负责做好征地及“一事一议”工作过程中发生的矛盾纠纷的调解工作。
四）铁路沿线镇人民政府职责
1搞好宣传动员。开好村组干部会、群众动员会。统一思想，耐心细致地做好群众思想工作。宣传政策。达成共识，确保征地拆迁工作顺利进展。
2协助县两路办、国土局搞好征地拆迁的勘丈、登记工作。
3负责本镇征迁资金的管理、分配、兑付及监督工作。
4负责村组群众让地、砍树、建筑物迁移工作。
5负责辖区内拆迁户的安置工作。按期完成安置任务。
6负责村组土地调整方案的制定、报批和组织实施工作。
7做好群众与施工单位矛盾纠纷的调解工作。
土地永久征收补偿标准范文第3篇
关键词：城市化；征收；土地权益；失地农民
中图分类号：DF452 文献标识码：A 文章编号：1003―7217(2007)05―0121―04
一、农村土地征收引发的问题
农村土地征收造成了两大矛盾：一是人地关系高度紧张，二是加剧了城乡分割对立的严重性。因此，城市化进程的土地征收深深影响了农民对未来生活的预期，从总体来看，当前农民对未来生活预期的前景比较暗淡，信心不够。
1．农村土地征收与对失地农民的补偿。现行的补偿原则规定，只按被征收土地的原有用途进行补偿，只对农民原来在这块土地上从事农业时的收益进行补偿，而与这块土地的未来用途和地价升值毫无关系。一方面，几乎所有的农民都认为补偿费太低，每人拿到手的几万元乃至十几万元作为农民失去生产资料后一切支出的来源，按当地城市的生活水准来支付衣食住行以及子女就学、医疗保健、养老等生活支出是明显不够的；另一方面，政府给予农民的货币补偿数额与政府将土地进行拍卖的价格差额巨大，其土地拍卖价格达到每亩几十万或上百万甚至更高，引起了失地农民的强烈不满。
2．农村土地征收与失地农民的再就业。虽说征地补偿能暂时缓解失去土地给农民带来的压力，但是有限的补偿费用终究不能给失地农民带来长期的生活保障，农民只有再就业才能根本改变失地后出现的困境，如何安置失地农民是关系到城市化建设能否获得一个稳定环境的根本所在。很多村民家里仅剩的几亩耕地被征收之后，没有找到固定的工作，主要是做家务，偶尔打打零工。过去有计划的用工方式逐渐被市场化的用工方式所替代，政府无法采取就业安置的办法，把农民“塞进”企业，许多失地农民因征地从农业转产后，只能从事一些技术要求不高的体力劳动。随着经济发展，劳动力市场逐步由单纯的体力型向专业型、技能型转变，素质较低的失地农民的就业就显得更为艰难。
3．农村土地征收与失地农民的社会保障。众所周知，我国长期以来实行城乡二元结构，对农村的教育、医疗、社会保障等问题本就缺乏规定和保护，因此土地是农民最稳定的保障。在征地引发的一系列矛盾中，政府、开发商、农民三者间，农民处于弱势地位，由于现行土地补偿标准偏低，补偿费仅能维持一段时间的基本生活，农民得到的征地补偿远小于足以解决失地后的长远生计问题。土地被征收后，农民失去了最稳定的经济来源，对其生活冲击较大，再加上城市生活成本提高，尤其是那些长期以种植业为主的农民，年龄大、没有非农就业的技术，再就业困难，势必成为城市化征地进程中最大的受冲击者。
二、农村土地征收困境的根源
1．对物权保护的轻视和对失地农民土地权益的法律保护研究不足。中国是一个封建影响至深的国家，在封建传统影响下的法律文化的一个重要特征就是不关注对私权的保护，从而导致在征收实践中，片面强调作为征收者的国家利益(实际上是征收执行人或土地需求人的利益)，结果导致忽视被征收者利益的现象频繁发生。我国征地政策体现的是农民利益要服从国家利益，以农业的巨额地租来保护工业，牺牲农村发展城市，最终出现了这样的局面：一部分人迅速走向现代化，而大多数人却与现代化无缘；失地农民无家可归涌入城市，更成为城市边缘异样的风景。失去土地的农民并不能像城市居民一样享受各种社会保障，因此，征地的结果使农民丧失的不仅仅是当期农业收益，还有未来的生存保障。
2．征地范围过宽。公共利益作为用来衡量国家是否滥用征地权的标尺，对其合理而明晰的界定是一国征地法治化的重要保证。但与国外成熟做法不同的是，我国《宪法》和相关法律包括刚颁布的《物权法》都未对公共利益作出明确的界定，这就造成了所谓的公益要件虚置。从现行的法律规定可以看出，在我国，把一切被征收的土地称为“国家建设用地”。由于法律本身对征地的公共利益界定不明，对公共利益的解释变成了职能部门和主要行政领导自由裁量的权力，这就为政府征地权的滥用打开了缺口。由于土地征收权几乎没有任何限制，导致土地征收目的的异常扩大化。某些个人或者集团，为了商业利益，纷纷加入了征地的行列，捞取不法利益。有些地方政府把公共利益当作一个大箩筐，什么东西都往里面塞，打着“公共利益”的旗号干着剥夺农民土地的事实。这正应了民间流传的“政府出章子，开发商赚票子，老百姓哭鼻子”的顺口溜。
3．政府行使征地权缺乏限制和监督。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用。”这种只管授权，不管限权的宪法规范，是计划经济体制及其观念的产物[引。对征地权行使缺乏具体明确的法律依据和限制，具体表现在：一是对具体行使征地权的主体范围缺乏明确规定和限制，二是对征地的行政自由裁量权缺乏限制和监督，三是征地程序规范存在欠缺。征地与否、怎样征、征哪里、怎样补偿等等完全由政府单方面决定，作为被征收对象的农民没有一点发言权，只有被动的接受，这就导致不少地方政府在征地时违规操作、暗箱操作。可以说政府行使征地权，垄断一级市场，实在是一种有法律保障、独家垄断、获取经营性土地暴利、又能搞政绩的好生意，就是违法也敢干。
4．土地征收补偿不合理。我国宪法中没有规定对土地征收的补偿条款是其条文结构上的一大缺陷。而现代财产权宪法保障规范体系中的三层结构：不可侵犯条款、制约条款、补偿条款，是长期以来私有财产宪法保障的历史积淀，反映了人们对私有财产认识和保护的深化，缺少了其中任何一部分，这个逻辑链条就会被打断，从而不完整。新颁布的《物权法》规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”但即使是这样的规定也仅仅是宣示性质的，如何衡量“足额”，这还有待进一步的司法解释。实际上，现行的补偿标准，属于市场外的产物，完全是政府行为的结果，有损于农民的利益。
5．对被征地农民的补偿不到位。因为土地权利归属不明确，关于补偿费用途的模糊性就变得非常大。该项费用归属于原土地的使用者――农民，还是归属于村集体?从失去土地使用权的农民来看，土地的补偿费本应该归农民。但是《(土地管理法)实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”因此，土地征收法律关系的一方主体在我国为村集体，土地征收补偿费归集体所有。而“农村集体经济组织所有”这一主体概念较模糊，我国现有镇、村、组三级经济组织，农村集体经济组织到底是村民小组、村委会还是乡镇政府?所有权主
体的多极性和不确定性造成了农村集体土地所有权主体的虚位，农民的土地利益被虚化，集体土地人人所有，却人人无权。在发放补偿金的时候，乡镇政府、村委会以及村民小组相互争当所有权主体，通过各种名义克扣征地款，有些地方甚至存在村干部凭借权力分割征地款项，最后真正到被征地农民手中的补偿费寥寥无几。
6．争端解决机制不合理。由于我国没有建立起完善的征地纠纷解决机制，许多纠纷产生后没有及时得到解决，人们的诉愿长期被压制，导致上访事件激增，群体性上访不断，影响社会的稳定与和谐，也与法治政府的要求相悖。这其中一个重要的原因就是法律规定不具体，可操作性不强。对征地纠纷的解决，根据现行《土地管理法》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由征收部门裁定，而且该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院。因此，只有在对补偿标准有异议时才能提出行政裁决，而对征地范围、征地安置补偿、征地程序、征地执行、征地费用分配等发生争议时没有提供有效的解决途径。这种制度安排，双方的权益严重不平衡，极易造成对被征收人利益的损害。即使是对补偿标准争议，解决争议的程序公正性也值得怀疑。因为各级政府都参与了征地收益的利益分配，由争议主体一方兼利益分享者一方来裁决其与第一方的争议显然不妥。
三、失地农民土地权益的法律保护对策、
征收私人土地，西方国家一般都视之为国家对私人财产权最为重大的限制之一。为此，各国和地区一般都在宪法上规定了私有财产的不可侵犯性，施以宪法上的约束。实际上，从来没有哪个制度否认过政府的征收权，重要的是对土地征收的法律限制。如果农民失地又失业，这势必严重威胁国家经济发展和社会稳定，因此，解决城市化问题首先要解决农民土地权益问题。
1．突破产权困境。目前，我国农民对承包所得土地，实际已经具有了物权含义上的使用权。从现代产权理论来看，以所有权为基础的农村土地财产权利是可以分割的，土地使用权作为“权力束”的部分，是可以独立存在的。新型的农村集体土地产权制度应当具备以下四个方面的特点：一是常态下农民的土地私权利应该服从于政府为公共目的行使土地征收的公权力；二是当经营性单位为非公益目的滥用国家土地征收权时，农民的土地私权利应该有权对抗这种公权力的行使；三是即使存在特殊情况，即当经营性单位获准进行非公益目的征收农民土地时，农民应该有权选择以市场方式来公平地兑现其土地私权利的价值；四是应该赋予农民真正的土地财产权，明确界定农民土地使用权的物权性质，确保占有、使用、收益和处置四权统一，使农民在征地中能真正实现土地财产权的价值。
2．缩小征地范围。为严格控制征地范围，必须对公共利益的概念和内容作严格的界定。就文字表达上看，发达国家对这个问题的规定也是相当笼统和原则的，但各个国家的社会背景截然不同：在发达国家权利与权力的关系是权力受权利限制，权力为权利服务；而在我国政府权力没有受到必要的制约，法律也没有对政府的权力边界作出合理的限定。因此，在充分吸取各国界定公共利益的经验和结合我国实际情况的基础上，我国的公共利益的界定应具开放性特征，吸收概括式与列举式两种方式的优点，在对公共利益的概念与内涵作出一般性规定的同时，在法律上对哪些是属于公共利益范围内的项目作出明确具体的列举。这样既具有足够的灵活性，同时又能对公共利益的边界进行相应的限制。从而保证公共利益不至于成为任何征收行为获得合法性的形式上的标签，确保土地征收权只能为公共利益的需要而行使。对确属公共利益范畴的事项而法律又没明确规定的，可由立法机构以单行法规或立法解释的方式予以补充，以此来纠正法律滞后于社会发展的弊端。
3．完善补偿和安置。首先，应大大提高补偿标准。在征地补偿内容上，除了补偿土地价值、劳动力安置、青苗损失外，还要增加农民在土地承包期内正常收益权损失、土地的潜在收益损失、相邻土地的损害、土地增值的价格损失以及农民因失去土地的各项间接损失等项目。作为生产资料的补偿，不仅要使农民能够解决目前的生活，还要确保农民在失去土地后有能力再创业。其次，按照市场经济要求改革和完善安置措施，根据“土地换保障”的思路，构建以实施社会保险安置为重点与安置形式多样化结合的失地农民安置新模式。应改变一次性货币安置的办法，把失地农民纳入城市社保体系的社会安全网，使农民享受医疗、养老保险，享受最低生活保障。对被征收土地农民的安置，区别不同区域、不同经济发展水平、不同年龄段农业人口，建立以市场为导向的多种途径安置，建立复合式征地安置模式或对征地安置补偿费的分配考虑综合捆绑使用。
4．明确补偿主体。在目前农村土地制度的框架内，为了确实保障农民的土地权益，应当考虑在农村征地过程中，增加土地权益的直接承受者作为土地使用权人参与到征地谈判中来，让农民直接行使自己的财产权利。在具体操作上，应允许农民选派代表参与谈判，这种代表的性质是农民个体作为土地使用权人的代表，而不是农村集体经济组织作为土地所有权人的代表。
5．规范土地征收程序。在征地的实际操作中，为保证农民集体土地所有者的合法权益，要规范集体土地征收的法定程序，遵守物权变更的公示原则。相关法律、法规对土地征收的主体、客体、对象、条件、方式、范围、具体步骤等，要有明确、具体的规定，并以此约束公共权力，规范政府行为，限制集体经济组织以各种形式侵蚀农民的土地补偿费用。征收是国家强制性的移转公民财产的所有权，导致公民财产永久性的移转，是对公民财产权的重大限制，所以，征收的过程应当公开、透明。因此，必须变事后公告为事前公告，让农民可以直接发表自己的意见，主张自己的权益，并对征地行为进行监督。政府制定或适用征地补偿标准都必须尊重农民，听取农民的意见。拟定安置补偿协议必须与农民或农民代表展开直接的面对面的谈判，将有关征地补偿标准公示，供公众查阅，从而避免政府单方行动而把农民排除在程序之外。
6．完善征地纠纷解决机制。“无救济即无权利”，对权利进行强有力的保障是靠通畅而足够的救济途径来实现的。建立有效的监督和公平的裁决机制是保障征收公正合法的必要条件，这样，异议权、申诉权、诉讼权就显得非常重要。为公正地解决征地纠纷，必须建立公正完善征地纠纷解决机制。
(1)扩大争议案件的受理范围。除了补偿标准纠纷，还存有很多其他的土地纠纷。为更加全面的保护当事人的土地权益，化解矛盾，对其他纠纷如征地范围纠纷、征地安置补偿纠纷、征地程序纠纷、征地执行纠纷等均应纳入受理范围之列，都可以申请裁决或者提讼。
(2)建立征地司法审查机制。征地争议由政府裁决，通过行政渠道解决纠纷，有助于提高争议解决的效率。但不能仅将行政裁决作为唯一的解决纠纷渠道，应拓宽解纷路径，建立多元化的纠纷解决机制。如果人民法院能够明确将土地征收案件引入司法审查的范围，提供司法救济，将会有利于促进公众对司法正义的认同，促进司法改革。考虑到我国的实际情况，在行政救济与司法救济的关系模式上，可以实行行政救济是司法救济的必经前置程序，只有先经行政裁决后，对裁决不满的，才能向法院提请行政诉讼，否则，不能直接。通过赋予被征地农民以提起民事诉讼的权利，使被征地农民获得充分的救济。这样，便能有效地减少对政府在征地过程中的双重角色所产生的不公正猜测和在一定程度上破除地方保护主义现象，如此也才能符合现代法治社会“司法最终裁决”的原则。
土地永久征收补偿标准范文第4篇
在美国,土地征用被称为“最高土地权”的行使,美国土地征用补偿标准根据征用前的市场价格为计算标准,它充分考虑到土地所有者的利益,不仅补偿被征土地现有的价值,而且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;同时,还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制,加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上,依据土地的最高和追加用途,按当时的市场价格补偿。具体来看,加拿大的土地征用补偿包括:
(1)被征用部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿。
(2)有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值),主要针对被征用地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,还包括对个人或经营损失及其他相关损失这种补偿不仅包括被征地,还包括受征地影响相邻地区的非征地。
(3)干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用,因混乱而造成的成本或开支补偿。
(4)重新安置的困难补偿。
英国的土地征用被称为“强制收买”。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定,其中土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础,补偿以相等为原则,损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准:
(1)土地(包括建筑物)的补偿,其标准为公开市场土地价格;
(2)残余地的分割或损害补偿,其标准为市场的贬值价格;
(3)租赁权损失补偿,其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害;
(4)迁移费、经营损失等干扰的补偿;
(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的费用、权利维护费等)。补偿的估价日期:是指土地征用机关在行使土地权利时,应通知被征用土地的所有权人及其他权利人,但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间,在地价上涨的情况下,土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定,假如补偿金额为双方同意时,则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时,则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。
德国的土地征用补偿范围和标准为:
(1)土地或其他标的物损失的补偿,其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值;
(2)营业损失补偿,其标准为在其它土地投资可获得的同等收益;
(3)征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样,也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。
法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。同时为了控制补偿,被征用不动产的用途已公布征用规定1年前的实际用途为准。
瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分,而且一致通过改变土地用途,提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算,以10年前该土地的价格为准。
日本的土地征用称为“土地收用”,日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的,在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看,日本征用土地的补偿包括5个部分:
(1)征用损失补偿,对征地造成的财产损失进行补偿,按被征用财产的经济价值即正常的市场价值补偿;(2)通损补偿,对因征地而可能导致土地被征用的附带性损失的补偿;
(3)少数残存者的补偿;
(4)离职者的补偿,对因土地征用造成业主损失的补偿;
(5)事业损失补偿,对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿,除了现金补偿,还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面:
(1)地价补偿,为土地征用补偿的主要部分。1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准:
(2)残余地价补偿,土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿;
(3)迁移费用补偿,对被征地上的定着物,不是进行公益事业所必须的,应给予相应的补偿。同时韩国在建设部设立了中央土地征用委员会,在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会,对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。
在新加坡,关于土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出,但补偿金额由专业土地估价师评估,以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及其他所需的合理费用等。
我国土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费的标准是征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍,征用其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。每一个需要安置的农民人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补偿费由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。被征用土地上的附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定。
二、中外土地征用补偿标准比较
通过中外土地征用补偿标准比较,我们不难看出我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩,与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的,带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面:
(一)土地补偿标准偏低土地征用具有强制性,但其实质仍是一种购买行为,
是获取土地资本增值收益的过程。也就是说土地权人丧失的只是是否出售土地的决定权,土地的出售价格仍应该由市场公平交易来决定。但从《土地管理渤的种种规定可以看到,目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的,在制定土地征用补偿标准时,政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为,不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失,就是直接损失的补偿标准都只是根据耕,地常年产值来制定,尽管现行{土地管理法》提高了补偿的倍数,但远未消除低成本征地的不合理状况,补偿金额明显偏低。 (二)没有考虑土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素很多,地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异,即使是同一块土地,不同的投资水平也会出现产量的差别,而现行《土地管理法》中依据耕地常年产值所制定的补偿标准根本无法体现这些因素的不同所导致的地价差异。
(三)没有遵循最有效利用的原则土地价格评估要遵循一条重要的原则——最有效利用原则也就是说土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。被征用土地获得转用许可,其最有效利用显然是作为建设用地,如果对此地块进行价格评估,其必然是以土地实际最佳用途为依据,此时土地的价值远远超过其利用现状的价值。因此,在理论上,用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权,被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿,国外也是按这一原则给予农民补偿的,但在我国现实中,用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多,而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金,显然,用地单位获得被征用土地的过程成了地方政府通过降低地价侵占人民利益而获取土地资本增值收益的过程。
三、对我国征地补偿标准的几点建议
(一)土地征用补偿遵循公平市场价格原则遵循公平市场价格原则进行征地补偿是市场经济体制的要求。土地征用是典型的公权行为,土地征用补偿是对失地农民的财产补偿,从理论上讲,补偿的标准及范围应以失地农民的损失而不是以征用者的所得为基准,同时还要综合考虑土地对失地农民的特殊价值、农民失去土地的间接损失等因素。在市场经济条件下,征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期,取决于使用者对土地市场价格的认知程度,而合理、公平的补偿无论在买方还是卖方看来,都应该是“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”。这些特点在国外的土地征用补偿中都得到了体现。而我国的征用补偿标准却没有遵循公平市场价格的原则,带有计划经济的色彩,从而导致土地补偿标准偏低。
(二)解决补偿方式无论是补偿标准过低还是补偿方式不妥当,表面上损失的是农民的利益,从更深层次看,损失的是政府的利益。届时政府将要为其过低的补偿重新买单。现实中,补偿的方式有几种:一是以现金补偿:二是留一部分农地或盖门面房;三是土地作价入股。以现金一次性补偿不妥,这是因为若补偿费发给农民,某些农民可能会在短时间内用光;若把钱留在村组,一则村组干部可能会腐败,尤其是目前缺乏有效监督的情况下;二是村组将钱用于置办企业、发展经济,因企业本身存在巨大的商业风险,届时可能会血本无归。若把钱买保险,从保险费领取的特殊性考虑,时下农民拿不到钱,生存就存在问题。统筹考虑应变“一次性补偿”为“永久性受益”,而留一部分农地或盖门面房、土地作价入股这两种方式恰恰兼顾了眼前利益与长远利益,所以可以大力推广。为了规避农民的短视行为,轻易将房子或股权转让,可对转让权利进行限制,即除非发生死亡事宜而需转让外,其它情形下的转让一律不办理房子过户登记和股东变更登记手续。
土地永久征收补偿标准范文第5篇
独家垄断的土地征用制度给政府带来了实实在在的好处。首先，在法律的支持下，政府可以源源不断地获得廉价的土地资源。由于集体土地所有权很难落实，集体经济组织往往听命于上级官员的指令，难以真正代表被征地农民的利益，因此，即使有反对的声音也很弱，征地的阻力明显地减少。与国外相比，我国的征地效率极高，使得政府可以在很短的时间里就能根据城市拓展和产业发展的需要征用到大量的土地。其次，征地补偿仍然长期依据几十年前的标准，也就是按照土地的原用途给予补偿，导致农村集体土地所有权永久丧失的价格远远低于政府在市场上公开出让土地的价格。当农村土地转化为城市建设用地时，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。
但是，这种由政府统一强制征地的方式带来了越来越多的问题与矛盾。第一，由于建设用地的取得过于容易与廉价，地方政府无节制地扩张城市范围，导致土地城市化明显快于人口城市化，土地资源浪费严重。1981―2008年，我国城市建设用地增长了4.8倍，同期，城市化率只提高2.3倍。按照适度的人均用地标准，现有城市建设用地足以满足几十亿人口的需求，而我国高峰时期的人口也只会达到16亿人。第二，由于城市繁荣带来土地出让收益大幅度增加，与征地补偿费用的差距逐步扩大，引起了失地农民的强烈不满。2007年，国土资源部受理的涉及农村征地纠纷的来访为887起3157人次，其中因安置补偿问题来访的为776起2757人次，分别占87.5%和87.3%。另外，补偿标准过低，导致失地农民的生存、发展权力得不到保障。有资料显示，改革以来，农民被征地约1亿亩，至少有5000―6000万农民彻底失去了土地，他们有的成为城市居民，但还有近一半没有工作和社会保障。
在2011年底的中央农村工作会议上，国务院提出本届政府任期内一定要完成集体土地征地制度改革的工作，改革的方向无疑也将趋向于将更多的土地收益留给被征地的农民。但是，给农民补偿多少合适，以及采取什么样的安置方式，仍然是一个十分复杂、甚至是无解的难题。这其中既牵扯到公益性与非公益性用途难以区分，补偿标准难以确定的问题；也牵扯到政府可能会利用公权和信息优势，故意压低补偿标准，造成更多社会矛盾的问题；还牵扯到土地增值收益的分配比例是主导城市化的政府得的多，还是丧失土地的农户得的多，远离城市的农民是否也要分享这一收益等等理论分歧。可见，在补偿标准上下功夫无法从根本上改变农民在征地过程中的弱势地位，无法有效约束地方政府的行为，仍然会源源不断地产生各种问题，是治标不治本的办法。
土地征用是政府为了公共目的而强制取得非国有或非公有土地并给予补偿的一种行为。在许多国家，政府进行城市基础设施和公共事业的建设时，可通过一定的法律形式和法律程序对所需的私有土地进行征用，但均明确提出只能为了公共利益的需要。从征用补偿来看，各国也均是站在保障被征地者利益的角度，对由于征地造成的当前和将来的、直接和间接的利益损失进行相当于被征用土地市场价格的赔偿。例如，尽管英国的法律规定征地机构可以依据法律原则强制执行征地，但是，实际上他们的征地过程很少采用这种方式，更多的是采用同土地所有者协商，根据市场价格购买的方式。美国的土地完全商品化，土地所有者完全拥有土地的所有权、使用权和收益权，土地的流转按照市场交易的原则，通过有偿方式获得，他们的征地行为与购买土地的行为无太大差异。可见，成熟市场经济国家的征地是在土地产权明晰的基础上进行的，政府的公权受到严格的约束，土地价格由市场决定。
