土地相关政策

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地相关政策范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地相关政策范文第1篇

【关键词】土地整治；地形图；测绘方法

随着经济水平的提高和社会的迅速发展，城市、交通、水利设施等的建设、退耕还林以及环境问题的日益严峻，不合理耕作、乱砍乱伐和片面追求经济效益导致耕地数量和质量的退化，同时，人口的增长，都激化了人地之间的矛盾。为解决上述问题和实现可持续发展战略，国家对土地进行大规模、计划性的整治。土地整治包括土地平整工程和农田水利工程等，旨在通过人力、物力和资金的投入扩大耕地面积、提升耕地质量、改善生态环境和提高农业生产条件。无论是在土地出让项目还是农田建设项目中，地形图的测绘是必不可少的，因此，土地整治项目中对地形图测绘方法的探讨具有深远的意义。

一、土地整治测绘内容

依照土地整治项目规划设计、工程量预算和施工放样等要求，土地整治测绘主要包含以下内容。

（1）道路、沟渠和水工建筑物的宽度、深度、顶端和底部的高度，标注相应的水流方向；

（2）建设中的基础设施；

（3）村庄轮廓线；

（4）水源地且标注每年的水压线和高程；

（5）地形地貌相同距离的等高线，测出60米左右的高程点和0.5米的坎，平原地区的高程精度一般比较高，道路、沟渠附近的高程点应符合剖面绘制标准；

（6）依照土地利用情况分类测量地类分界线，且地类封闭线一定是封闭的；

（7）项目范围外且在生产过程中涉及的道路和水源地等；

（8）项目区的权属界线；

（9）其它

二、土地整治项目中地形图测绘的关键点

（一）测图比例尺

测图比例尺是布置测绘内容和测绘精度的前提，合理的比例尺不但能使测绘成果更具有可行性，在一定程度上节约了测绘投资。土地整治项目中地形图的测绘为总体规划和施工图的设计提供参考数据，它是总体规划和施工图设计的基础。通常总体规划测绘过程中应该选择1：5000比例尺，施工图测绘设计过程中选择1：500或者1：000比例尺。因此，从用图的角度出发，可以测绘1：500或者1：1000的地形图作为施工设计的参考资料，再将此图缩小至1：5000的地形图后作为总体规划的参考资料。此种测绘方式成本比较高，一些地方把全区域测绘1：2000的地形图用来设计施工图，缩小至1：5000的地形图用来总体规划中，虽然此种测绘方式节约了一定的测绘成本，但是利用此图截取的规划道路和沟渠的剖面图会与实际不符，导致工程量的预算过程中会出现较大的误差，最终不能按照剖面图操作。为解决测绘成本和测绘误差的矛盾，可借助在土地利用现状图上补充绘制变动的道路、水利设施和地类的方法得到用于总体规划的1：5000的地形图，规划中的土地平整地带应选择测绘1：1000的地形图，规划中的池塘和农桥等点状工程应该选择测绘1：500或者1：200的地形图，规划中的线型工程可选择测绘1：500的地形图。

（二）控制系统

1.坐标系统

工程测量规范中明确规定平面控制网的坐标系统应该满足测区内投影长度变化在2.5cm/km内，然后依照测区特点选择相应的坐标系统。通常任意带中选用1985国家高程基准面的平面直角坐标系统，范围较小的测区中可采用独立坐标系统；已有平面控制网的测区可以继续使用原来的坐标系统；厂区中可选用建筑坐标系统。但是国土资源部门规定土地整治项目中应该选用1980年西安坐标系，这个坐标系不但不能满足投影长度变化在2.5cm/km，而且还会引起测量误差，后来通过大量研究证明这个误差对投资预算的影响是非常微小的。

2.高程系统

1985国家高程基准是比较常用的高程系统。在具备高程控制网的地区测量时，可利用原来的高程系统，对于范围较小的测区联测可以利用假定高程系统。为保证高程系统和项目可行性研究图件的一致性，遵循以上原则选择高程系统时，应该最先选择1985国家高程基准择，例如选用假定高程系统时，同时选取一个在现场和可行性研究图上突的点作为初始算点，再图解这个突出点的高程作为初始计算数据。

三、结语

土地整治项目地形图的测绘不但是土地整治项目中总体规划、施工图设计和测绘竣工图的基础，还直接影响整个工程项目的施工量和工程投资准确性，因此，在土地整治项目的具体测绘过程中应该明确测绘内容，选取适宜的比例尺和测绘控制系统，保证测绘精度，提高土地整治项目中地形图的测绘效率。

参考文献：

土地相关政策范文第2篇

开发成本加计20%的税负影响

《土地增值税实施细则》第七条第（三）款规定：开发费用中利息难以确认的可以按开发成本金额之和的10%计算扣除。第（六）款规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本金额之和加计20%扣除。加计20%扣除这项政策的立法意图是保证开发商取得正常的投资回报。其影响分析如下：

例如：某房地产公司开发一栋普通住宅楼，销售收入1亿元，开发成本7250万元（已经审核确认），开发费用700万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润1500万元，利润率15%。开发费用按开发成本10%计算，土地增值税计算如下：

开发成本可以扣除

7250?20%=8700万元

开发费用可以扣除

7250?0%=725万元

全部扣除项目金额

8700+725+550=9975万.元

增值额接近于0

结论：相当于利润率在15%以下（正常利润）不缴纳土地增值税，只缴纳所得税。取得高额利润或者暴利才同时缴纳土地增值税和所得税。

普通住房免税“临界点”的税负影响

《土地增值税条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过20%的，就其全部增值额計稅。其影响分析如下：

例1：假设某公司开发一栋住宅楼，均为普通住房，合计销售收入1亿元，开发成本6000万元（已经审核确认），开发费用600万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润2850万元，利润率28.5%。土地增值税计算如下：

开发成本可以扣除

6000?20%=7200万元

开发费用可以扣除

6000?0%=600万元

全部扣除项目金额

7200+600+550=8350万.元

增值额10000-8350=1650万元

增值率1650?350=19.7%

增值税 免征

结论：普通住房利润率在28.5%以下不缴纳土地增值税。

例2：假设某公司开发一栋住宅楼，均为普通住房，合计销售收入1亿元，开发成本5950万元（已经审核确认），开发费用600万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润2900万元，利润率29.%。土地增值税计算如下：

开发成本可以扣除

5950?20%=7140万元

开发费用可以扣除

5950?0%=595万元

全部扣除项目金额

7140+595+550=8285万元

增值额10000-8285=1715万元

增值率1715?285=20.7%

增值税 1715?0%=514.5万元

结论：普通住房利润率在29.%以上，增值额只要超过20%的“临界点”，增值税负担就在5%以上。。

不同类型房产分别计算的税负影响

国税发【2006】187号文件规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

由于笔者当地的房地产开发项目绝大多数为商住综合楼，现根据上述政策对成本费用按平均分摊和区别分摊二种情况对税收负担的影响分析如下：

例1：某房地产公司开发一栋商住综合楼，其中住房建筑面积25000平方米，销售均价3000元，销售收入7500万元；商铺建筑面积4000平方米，销售均价6250元，销售收入2500万元。合计建筑面积29000平方米，销售收入1亿元，开发成本7250万元（已经审核确认），开发费用700万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润1500万元，利润率15%。

·按建筑面积平均分摊计算：

1、普通住房

开发成本可以扣除

7250?20%?5000/29000=7500万

开发费用可以扣除

7250?0%?5000/29000=625万

全部扣除项目金额7500+625万+7500?.5%=8537.5万

增值额7500-8537=-1037.5万

增值税0

2、商业用房

开发成本可以扣除

7250?20%?000/29000=1200万

开发费用可以扣除

7250?0%?000/29000=100万

全部扣除项目金额

1200+100+2500?.5%=1437.5万

增值额2500-1437.5=1062.5万

增值率1062.5/1437.5=73.9%

增值税

1062.5?0%-1437.5?%=353.1万

·按建筑面积区别分摊计算

假设税务机关根据商铺层高确定，商铺按1.5系数计算，商铺分摊面积=4000?.5=6000平方米。合计分摊面积=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

开发成本可以扣除

7250?20%?5000/31000=7016万元

开发费用可以扣除

7250?0%?5000/31000=585万元

全部扣除项目金额

7016+585+7500?.5%=8013.5万元

增值额7500-8013.5=-513.5万元

增值税0

2、商业用房

开发成本可以扣除

7250?20%?000/31000=1683.9万元

开发费用可以扣除

7250?0%?000/31000=140.3万元

全部扣除项目金额

1683.9+140.3+2500?.5%=1961.7万元

增值额2500-1961.7=538.3万元

增值率538.3/1961.7=27.4%

增值税538.3?0%=161.5万元

结论：商住综合楼利润率为15%，成本费用平均分摊计算税负约为3.5%，区别分摊计算税负约为1.6%，低于平均分摊计算税负54.3%。

例2：依上例，其他数据和规定不变，假设开发成本6000万（已经审核确认），开发费用600万（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万，利润2850万，利润率28.5%。

·按建筑面积平均分摊计算

1、普通住房

开发成本可以扣除

6000?20%?5000/29000=6207万

开发费用可以扣除

6000?0%?5000/29000=517万

全部扣除项目金额

6207+517+7500?.5%=7136.5万

增值额7500-7136.5=363.5万

增值率363.5/7136.5=5.1%

增值税 免征

2、商业用房

开发成本可以扣除

6000?20%?000/29000=993万

开发费用可以扣除

6000?0%?000/29000=82.8万

全部扣除项目金额

993+82.8+2500?.5%=1213.3万

增值额2500-1213.3=1286.7万

增值率1286.7/1213.3=106%

增值税1286.7?0%-1213.3?5%=461.35万

·按建筑面积区别分摊计算

假设税务机关根据商铺层高确定，商铺按1.5系数计算，商铺分摊面积=4000?.5=6000平方米。合计分摊面积=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

开发成本可以扣除

6000?20%?5000/31000=5806.5万

开发费用可以扣除

6000?0%?5000/31000=483.9万

全部扣除项目金额

5806.5+483.9+7500?.5%=6703万

增值额7500-6703=797万

增值率797/6703=11.9%

增值税 免征

2、商业用房

开发成本可以扣除

6000?20%?000/31000=1393.5万

开发费用可以扣除

6000?0%?000/31000=116.1万

全部扣除项目金额

1393.5+116.1+2500?.5%=1647.5万

增值额2500-1647.5=852.5万

增值率852.5/1647.5=51.74%

增值税

852.5?0%-1647.5?%=258.6万

结论：商住综合楼利润率达到28.5%，成本费用平均分摊计算税负为4.6%，区别分摊计算税负接近2.5%，低于平均分摊计算税负43.9%。

采用核定征收政策对税收负担的影响

依据《税收征管法》的规定，发现纳税人有符合核定征收的情况时，应该实行核定征收办法。假设某市规定核定征收率为：普通住房2%，非普通住房4%，其他房产6%。根据上述几个实例比较分析核定征收政策对税收负担的影响如下：

第一种情况：开发成本加计20%，利润率在15%以下（正常利润），不论是普通住房还是非普通住房都不缴纳土地增值税。但是，核定征收负担率一般在3%以上（如商住综合楼）。

第二种情况：普通住房利润率在28.5%以下不缴纳土地增值税。利润率在29.%以上，增值额只要超过20%的临界点，增值税负担就在5%以上。核定征收固定为2%。高于核定征收1.5倍以上。

第三种情况：商住综合楼采用合理方法分摊成本费用，分别计算增值税的情况下，利润率达到15%，税负一般在1.6%以上；利润率达到28.5%，税负一般在2.5%以上。低于核定征收0.5%。核定征收应纳税：7500?%+2500?%=300万元，负担率3%。

从上述几个实例可以看出，实行核定征收必然造成不该交的税交了，应该多交的少交了。从根本上抹杀了企业与企业之间，甚至同一企业不同开发项目之间的经营状况和经济效益的差别，造成开发企业在纳税负担上苦乐不均，因此“核定征收”的土地增值税并非真正意义上的土地增值税，正如对小规模纳税人课征的增值税不是本来意义上的增值税一样，从而使土地增值税的调节作用大打折扣。“查账征收”才是土地增值税最基本的征收方法，而“核定征收”则是为了防止税收收入流失针对某些纳税人的特殊情况采用的辅征收方法。当然，该清算而不能清算的，也必须使用核定征收。《土地增值税清算规程》（国税发[2009]91号）规定：在清算过程中发现纳税人会计核算混乱难以确认收入和成本的，税务机关可以采用核定征收办法。因此，核定征收是一种不得已而为之的做法，税务机关应积极创造条件，通过宣传辅导，尽量扩大“查账征收”范围，防止滥用“核定征收”方法。从严格执法、公平税负的角度讲，也应着力推行“查账征收”方法。

土地相关政策范文第3篇

政策因阶段而变

从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。

二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住房建设阶段。以英国为例，1945年7月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，1945―1951年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的80%。政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。进入20世纪70年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。

不同工具，不同机理

住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。因此，厘清主要政策工具的作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。

金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和供给产生较大影响。美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。如流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。而流动性的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。

土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。

美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。1977―1979年，美国连续12个季度房屋价格同比涨幅超过10%，2000年至2006年美国房价再次出现明显上涨，而2007年美国则出现了次贷危机，2008年和2009年连续两年房价大幅下降。英国政府从1993年8月1日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。香港的税收体系中与不动产直接相关的税种有房地产税、差饷税、遗产税、利得税和印花税等，虽然其不动产税制完备，但既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房地产市场的暴涨暴跌问题。因此，借鉴典型经济体的房产税政策，宜将重点放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。

美国等典型经济体都非常重视住房保障问题，但在住房保障方式的选择上存在较大差异。从各国经验看，在房屋总量比较缺乏的情况下，许多国家会通过短期内大规模新建等方式增加保障型住房的供应规模，但随着住房供应总量的增加和供求关系的变化，实物建设方式将逐步削弱，住房补贴将成为住房保障的主要形式。从不同保障方式对住房市场的影响看，如果实行实物保障为主、保障房与商品房均封闭运行的话，商品房由于供给不足，价格会被推高，如香港和新加坡；如果实行货币补贴为主，不再对住房市场进行划分，将有利于增加市场供给，缓解供给不足对房价的推升作用。

重视长周期效果

从典型经济体住房市场发展历程观察，住房相关政策的出台一般都是着眼于解决短期面临的一些突出问题，但从长期观察，一些政策在实现了短期目标的同时，却对住房市场的长期发展带来不利影响。比如，美国、英国等典型经济体在住房短缺阶段都曾经大规模、集中建设公共住房，这对解决当时的住房短缺问题发挥了重要作用。但随着经济社会的发展，低收入人群的集中居住也带来了社区质量下降等很多社会问题。

土地相关政策范文第4篇

论文关键词：土地价格，土地价格影响因素，房价，时差分析法

 

2009年一部《蜗居》引发了我们对房地产价格的热议。当前房地产业已经成为我国的支柱产业，商品房的价格不仅是反映市场经济活跃程度的风向标，同时也是反映国民经济的晴雨表[1,2]。近几年来由房价上涨过快而引发的对房价与地价究竟谁影响谁的问题一直争论不休。土地价格的变化对于商品房价格的影响很大，通过对影响土地价格因素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而影响土地价格的因素对商品房价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。本文旨在以我国的中部城市长沙作为研究对象，利用时差相关分析法来研究长沙市土地价格的影响因素对商品房价格的影响[3]。

朱红梅，女，1967年，湖南慈利，教授，主要研究土地经济与土地利用方面。

王浩，男，1989-2-26时差分析法，湖南长沙，湖南农业大学本科。

1.方法选取

时差相关分析[4]是利用相关系数验证经济时间序列先行、一致或滞后关系的方法，采用以一个重要的能够敏感反映当前经济活动的指标作为基准指标，一般选择一致性指标作为基准指标，然后使被选择指标超前或滞后若干期，计算其相关系数设：y=｛y1,y2,y3…..yn｝为基准指标，x={x1,x2,x3......xn}为被选择的指标，r 为时差相关系数，则:

=

式中:l被称为时差或延迟数，l 取负值时表示超前，取正数表示滞后。L为最大延迟数n为数据取整后的数据个数。在选择景气指标时，一般计算若干不同延迟数的时差相关系数，然后进行比较，其中最大时差相关系数ri+=Max ri(-L<ls<L)认为反映了被选指标与基准指标的时差相关关系，相应的延迟数ls表示超前或滞后期。运用时差相关方法来测定长沙市土地市场中各类因素对房价影响作用的超前或滞后期，其中y 为房价，x 为各类影响土地价格的因素，r为相关系数，L与ls的正负性可以得到具体超前或滞后的年数。

2　影响地价的土地因素确定

2.1　土地的位置

房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体[5]。土地价格影响着房地产开发的成本，而土地的位置直接影响着土地的价格。长沙市的的房产按照约定俗称的东西南北中区域划分，各个区域不同年限的均价均有所变化龙源期刊。

2.2　土地出让面积

调节土地出让面积是政府调整土地价格的一个重要手段。长沙市国土资源局从 1998年就开始了土地使用权招标拍卖的探索。2004年长沙市土地使用权招拍挂运作已进入一个稳定时期。2004年长沙市用于房产建设土地成交面积与上一年比有很大提高 ，2004年到2006年的成交面积一直处于上升状态，2007到2008年有所回落但基本处于一个稳定状态，2009年则出现大幅度的下降。

2.3　政策法规

由于现阶段我国市场经济体制处在过渡阶段，国家相关政策与法律法规对市场具有重要的影响作用。所以政策与法规对地价的影响也是不可忽视的。

为了方便以后的调查研究，参照中华人民共和国国土资源部与长沙市国土资源和服务管理局门户网站上公布的2004-2009年各的类政策法规，整理并运用Dephli法[6]按照中央与地方这两个层次对其进行分级量化时差分析法，具体方法为：国家颁布的土地主体法规赋值为5，各类土地管理的具体办法等赋值为4，各类土地管理的暂行条例等赋值为3，各类土地管理的相关规定等赋值为2，特定对象的管理意见与通知等和土地法的修订赋值为1。受到其他指标时间序列的限制，将我国和长沙市2003年以前的所有相关政策法规力度变量的总值作为基期力度变量的数值，按照时间序列对当年的力度变量数值求和且与上年的总值相加得到该年的力度变量总值，从而形成相应的土地政策法规力度变量表。

表1土地政策法规力度变量表

The land policy dynamics variables

 

年度

2004

2005

2006

2007

2008

2009

力度变量总值

196

245

298

311

土地相关政策范文第5篇

区委、区政府搬迁之后，我区城乡一体化进程加快，促进了社会主义新农村的发展，但由于国家宏观调控之后，也曝露出我区在建设用地方面还存在一定的矛盾和问题。根据省市有关要求，为全面掌握我区建设用地情况，澄清底数、分类处置，进一步推进全区经济社会健康发展，经过区委、区人民政府同意，决定近期对我区建设、土地方面存在问题进行全面排查，现将有关事宜通知如下：

一、普查对象

全区范围内年国家土地市场整顿以来所有建设项目，包括国有用地、集体建设用地、违法用地及居民社区。重点针对年10月28日之后全区已建的、在建设的工程项目（包括社区和入驻项目）。

二、普查内容

区国土资源局、建设局、社区办、各镇办在填写调查表时，应重点注意以下几个方面问题：

（一）是否符合城市规划或城镇发展规划；是否符合土地利用总体规划和小城镇土地利用规划。

（二）是否符合国家产业发展政策。

（三）规划、土地、建设手续是否完善。

（四）对违法违规的建设项目是否已经依法进行处罚，处罚是否到位。

（五）普查对象相关建设情况。

三、时间安排

（一）排查摸底阶段（7月14日－7月18日）。由区建设局、国土资源局、社区办负责，各镇办作好配合，严格对照检查内容，认真细致填写调查表（调查表附后）。

（二）汇总分类阶段（7月19日－7月21日）。由区建设局、国土资源局、社区办负责将调查表汇总、分类，并写出书面汇总材料。

（三）处理问题阶段（7月22日开始）。由区建设局、国土资源局、规划分局、社区办提出处理、完善意见，经区政府研究后，依法处理。超越职权的，及时上报市政府有关部门。

四、注意事项

（一）各镇办、各有关局委要高度重视，统一思想，提高认识，确保此次普查工作扎实有效地进行。

（二）在此次调查过程中，如发现瞒报、漏报、虚报现象，区政府将依法追究有关人员行政责任。