划拨土地的评估方法

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划拨土地的评估方法范文第1篇

关键词：石油土地；土地评估；土地使用权

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。

一、石油企业用地使用权的取得方式

（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。

（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。

二、石油企业用地目前的评估模式

（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。

（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。

（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。

（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。

三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题

（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。

（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。

（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。

（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。

参考文献：

[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.

划拨土地的评估方法范文第2篇

关键字：基准地价；评估更新；问题

中图分类号：TQ421.3+1 文献标识码：A 文章编号：

一 基准地价评估更新范围的确定和衔接

基准地价评估更新一般是和城镇土地定级结合在一起的。《城镇土地估价规程(GB-T18508-2001)》(以下简称估价规程)所确定的范围是城镇规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。《城市土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)所确定的土地定级范围是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。一般来说，城市规划区的范围要比土地利用总体规划范围小。此外还有一些独立工矿区、旅游风景区和地方经济技术开发区的扩展，早已突破了原来的行政区域范围，形成了一个开发区、旅游风景区跨越几个行政区的现象。由于基准地价评估更新和城镇土地定级范围的不一致，造成整个基准地价评估和更新的不协调。对于这种现实困惑，需要解决三个方面的问题，

1.将城市土地定级的范围和城镇基准地价评估更新的范围统一起来，都确定为规划所确定的建设用地范围内的所有土地;

2.将跨区域的开发区、独立工矿区、旅游风景区及其经过当地有关部门审批的拓展区一并纳入更新和评估范围，并从原来的行政区域范围内剥离出去，否则行政区范围有一个包含开发区或旅游区的基准地价，跨区域的开发区或旅游区又有一个基准地价，要避免一个区域出现不同的基准地价标准;

3.强调基准地价的评估更新核心在于现状，同时适当考虑规划实施带来的影响，衔接好城市规划问题。

二 新技术新成果在基准地价更新中的应用

城镇地籍调查成果是近几年来最重要的土地基础调查成果之一，对于土地税费征收、征地拆迁、地价政策制定、国有土地出让与转让管理和土地开发的管理等意义重大。利用城镇地籍调查成果能够极大地提高城镇土地级别或均值地域的边界精度。由于估价规程或相关文件没有规定必须使用城镇地籍调查成果，评估技术人员很难拿到地方政府和主管部门手中视为机密的城镇地籍调查成果，尽管城镇地籍调查成果应该是社会公共成果。估价规程规定了不同规模城市的基准地价更新底图比例尺大小，但是没有规定底图的具体参数、是否需要电子底图、乡镇底图的具体要求。建立基准地价更新数据库是必然要求，但是事实上相关方面没有规定，同时对于定级、估价和制图很重要的GIS技术还没有深入应用，样点地价及级别和均值地域定位仍然还不够准确。需要强调三个方面新技术新成果在基准地价评估更新中的应用：

1.城镇地籍调查成果应用于基准地价更新是一个重要的创新和发展，强调城镇地籍调查成果必须应用于基准地价更新，这是地方政府的责任，也是技术承担单位必须做到的。

2.将GIS技术充分应用到城镇基准地价更新研究过程中，并建立土地定级与基准地价更新数据库，强调基准地价更新要和地价动态监测衔接起来。

3.强调电子底图的应用，工作底图、样点地价图以及所有成果图件除了纸质图外，要求采用电子图，要规定各种底图的具体参数、基准地价更新中涉及的要素必须在底图上体现。如果底图和成果图仍然采用传统的手工方式，显然不能满足发展需要。

三 基准地价评估更新参数规范问题

评估参数是基准地价评估更新和宗地评估中的关键因素，主要包括土地还原利率、地价指数和土地增值收益率等指标。《城镇土地估价规程》规定了土地还原利率的三种确定方法：土地纯收益与价格比率法;安全利率加风险调整值法;投资风险与投资收益率综合排序插入法。 国土资源部《关于实施的通知》(国土资发〔2006〕307号)规定，土地还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。但在利用土地纯收益与价格比率法测算土地还原利率时，只强调“选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率”，这个界定是不妥当的。因为土地还原利率应该是一个城市或一个区域的一个重要经济指标，没有足够多并且区域分布科学的近期交易案例，测算的结果是不具有代表性的。

根据以上分析，除了明确评估参数的确定方式外，还有三点必须强调：

1.利用土地纯收益与价格比率法测算土地还原利率时，强调必须选择足够多的近期交易案例，并且这些交易案例在用途分布和区域分布上要科学合理，这样测算的结果才有代表性。具体数量可以根据不同城市大小和级别等情况确定。

2.土地增值收益率的确定方法。同一宗地的出让土地使用权价格扣除划拨土地使用权价格后，与划拨土地使用权的比值，作为土地增值收益率。须强调在不同区域、选择相当数量的案例，测算后进行分析检验，才能得到准确的数据结果。

3.由于各个评估机构采用的方法、选择的案例差别很大，不论在样点地价评估还是日常宗地评估过程中，这些评估参数都存在较大的随意性，造成同一个标的，不同的评估机构或评估师，评估的结果天壤之别，严重影响了评估的科学性和权威性。需要强调要由政府机构、行业协会或其他相关组织，定期确定、公布、调整评估参数，保持参数的科学性和统一性。具体来说，应逐步要求研究并公布一个区域统一的评估参数标准，包括土地还原利率、建筑还原利率、综合还原利率、增值收益率、地价指数等。

四 基准地价评估更新方法完善问题

基准地价评估更新方法，包括样点地价评估方法和基准地价评估更新方法两方面。

样点地价评估方法也是一般宗地评估方法。以市场比较法评估样点地价时，估价规程规定:比较实例的交易日与估价期日相差年限原则上不应超过3年。事实上由于目前房地产市场变化很快，3年内房地产价格很可能已经翻番，规定不超过3年的比较案例显然不能成为市场比较案例，基本没有可比性。利用企业土地利用效益资料计算样点地价的内容，理论上可行实践中基本上行不通。调查中准确的收入、支出资料很难获得。更关键的是，理论上以资本、劳动和土地三个为主要的生产资料，来分摊企业净利润，基本上没有准确的依据。 此外，对于路线价的规定不细致和准确。特别是哪些街道设置路线价，什么情况下利用路线价评估宗地，什么情况下利用级别或均值地域基准地价评估宗地，这些都没有明确规定。在级别或均值区域基准地价和路线价都存在的情况下，往往容易造成选择成果的随意性和地价评估结果的巨大差异。

对此需要进行三个方面的规范

1.将比较实例的交易日与估价期日相差年限原则上确定为1年，市场价格变化快的，时间可以适当缩短，市场价格变化不频繁的，可以适当延长。

划拨土地的评估方法范文第3篇

一、房地产抵押的特点

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：

1.抵押期间的房地产，产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。

2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。

3.抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利，而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。

二、抵押客体的范围

1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：

1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。

2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。

但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外。

1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押。

2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。

3.乡镇企业房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但不准乡镇企业房屋单独抵押。

《担保法》尽管作出了上述放宽性的调整，但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定。

2007年颁布的《物权法》对房地产的抵押范围作了再次明确，它不仅规定了在建工程可以设定抵押，还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。这不仅符合私法自治的原则，也是满足不断变化的经济生活需要。

经归纳，房地产的法定抵押范围可包括：

1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押。

2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押。

3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押。

4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押。

5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押。

6.乡镇企业房屋所有权设抵押时，其所占用范围内的农地使用权同时抵押。

7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押。

三、抵押标的权属

房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益。而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值。所以，如果房地产抵押标的的权属不清，将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险，而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。

因此，明晰产权是至关重要的。评估时应先查看待估抵押标的权属是否符合国家的法律、法规，是否存在权属争议，是否按政府的有关规定进行了产权登记，取得了房地产权属证书。进行房地产抵押评估，应收集以下资料作为评估的基本依据。

1.存量房地产抵押价值的评估，应有《房屋所有权证》、《土地使用证》等。

2.出让的土地使用权抵押价值的评估，应有《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。

3.在建工程抵押价值的评估，应有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。如果用于销售的商品房还应有《商品房预售许可证》等。

经过以上权证查验，房地产的权属才能基本清楚，但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺陷和暇疵。有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚，这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益。

四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题

1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同

房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。

2.评估时的预测分析

资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。

3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付

土地价值一般占到商品房房价总价的20～40，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用；对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用；对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。

4.关于房地产的再次抵押

按照《担保法》和《物权法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押房地产的评估值。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。

5.关于个人住房担保贷款的特殊性

个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70；②抵押期较长，最长年限可达30年；③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。

参考文献：

划拨土地的评估方法范文第4篇

实践表明。我国国土资源的管理理念、制度框架、政策体系、运行模式的演变。也经历了自然资源无价值论转向有价值论的认知过程。20世纪80年代以前，我国城市长期实行的政府划拨土地制度，无偿、无限期，就源自于根深蒂固的自然资源无价值论思想。而现阶段，加快制定国土资源战略，设计国土资源管理的顶层框架，明确国土资源持续管理模式，正是在自然资源价值观基础上贯彻落实科学发展观、建设资源节约型和生态友好型社会的具体体现。所以，用自然资源价值现指导国土资源工作已经成为社会发展的必然。

自然资源价值核算应尽早纳入国民经济核算体系

既然自然资源是有价值的，那么其价值量如何衡量呢?这就涉及到资源价值核算这一技术性、难点性和关键性环节。联合国环境与发展大会通过的《21世纪议程》文件中明确规定：“各会员国的主要目标为扩大现有国民经济核算体系，将环境和社会因素纳入该体系，至少所有会员国的核算体系应包括附属自然资源核算制度”；“应在所有国家中建立环境与经济一体化体系，应发掘更好的方法，用来计量自然资源的价值，以及由环境提供的其他贡献的价值，国民生产总值和产值核算应予扩充，以适应环境与经济一体化的核算体系，从而补充传统的国民生产总值和产值核算的方法”。

为此，一些西方国家开始了有益的实践探索。其中，挪威和芬兰是欧洲开展自然资源核算研究较早的国家之一且一直处于世界领先水平。挪威将自然资源划分为物质资源(如渔业资源、矿物、林木等)和环境资源(如空气、水、土壤)。对土地、水等资源进行了核算。为了遏制过度砍伐引起的生态环境恶化问题，芬兰将自然价值交易机制纳入森林保护计划，森林所有者对自己林区的生物多样性、动物栖息情况等生态指标进行全面评估，然后在自愿的基础上与政府达成长期或短期的保护协议。政府依照相关法律条文，对森林所有者给予经济补偿。

此外，德国通过对各类土地使用情况与经济发展进行对比，分析土地使用对经济发展的潜在影响。美国也将自然资源和环境资源视作一国财富的组成部分，并在此基础上识别来自资源环境的货物服务流量，测度其对生产的贡献。

我国资源核算工作起步较晚，但在经历了上世纪80年代的引入消化阶段、90年代的理论研究阶段和当前的实践应用阶段后。已取得明显进展。尤其在环境、森林和土地资源价值核算理论研究与实践探索颇为深入。原国家环保总局和国家统计局联合的我国第一份经环境污染调整的GDP核算研究报争一《中国绿色国民经济核算研究报告2004》表明，2004年全国因环境污染造成的经济损失为5118亿元，占当年GDP的3.05％。这份绿色国民经济核算虽然还算不上真正的自然资源价值核算，但这已为我国今后的资源环境管理工作提供了重要启示。

然而，尽管世界各地对资源价值核算研究取得了很大突破，但距离用于国民经济核算管理实践仍有很大的差距。资源价值核算的理论基础、价值来源、价值确定方法、价值模型及其参数选取、核算口径等缺乏统一性；核算管理缺乏规范性；核算结果与现行国民经济核算体系之间缺乏有效衔接性等，从而导致已有的理论性成果可操作性差，不能转化到资源管理工作实践。另外，在很多国家和地区仍然处于片面追求经济总量、忽视经济质量的发展阶段，消耗型、污染性的粗放经济发展方式下，对资源价值的认识不到位，更难以贯彻到资源可持续管理实践中。历史经验教训表明，资源环境管理必须未雨绸缪、提早谋划，自然资源价值核算应尽早纳入国民经济核算体系。

全面转变观念。深入贯彻资源价值观

树立科学的资源价值观，是制定国土资源管理战略决策的根本和前提，是创新国土资源利用与管理模式的必然要求。我国国土资源管理的最终目标是确保资源的可持续利用和生态环境系统的良性运作；换句话讲，就是确保资源的价值量不断增加。严格保护1g亿亩耕地红线，与其说是对耕地数量和质量的保护，不如说是对耕地这种优质土地资源价值的保护。在这个意义上，土地管理就是资源价值的管理，需要全面贯彻资源价值观的思想，以先进的理念指导实践，以科学的理念规范行为。

寻求资源价值核算技术突破并加快转化

自然资源价值评估涉及内容广、类型多、难度大。强化理论基础研究是关键。技术方法的滞后源自于理论体系的不完善。融合资源经济学、环境经济学、生态经济学、环境科学、生态学、国民经济学、地理学、经济学等多学科理论知识，加强交流与合作，重点破解资源价值来源、单项核算与综合核算的转换、实物量与价值量的表达，核算结果与国民经济核算体系的对接等难题。

考虑到同一资源在不同地区以及同一种资源采用不同的评估方法(如已有的效果评价法、收益损失法、旅行费用法、随机评估法等各不相同)，其价值量评估结果差异很大，亟需技术标准体系的规范统一。明确统一的资源分类体系，从价值评估方法和流程以及参数体系等方面分门别类地制定出相应的资源价值评估技术标准体系。制定分门类的资源价值评估规程，满足资源价值在空间上能够横向对比、优化调控，在时间上能够纵向衔接、动态监管的实践需要。

完善机制，保障资源的可持续性

将资源价值观付诸土地管理实践，是一项系统工程。现阶段应从机制上着手。

首先，应摸清我国资源价值量，服务资源管理科学决策。据已有报道，俄罗斯所有自然资源的总价值约为300万亿美元；其中，饿已经探明的资源储量价值约为30万亿美元，居世界首位。美国已经探明的自然资源储量价值为10万亿美元，西欧为2.5万亿美元。地大物博，自古以来是国人对资源家底的定性论断，而且经过了上世纪的全面综合考察，基本掌握了我国资源的数量和分布问题，但资源价值却一直无从揭晓。

在绿色经济发展模式日渐被认可的今天，已有的资源信息数据已无力支撑土地决策管理实践，摸清我国资源数量和质量背后所隐含的资源价值量成为当务之急。借鉴国内外的成功经验和先进做法，摸清我国自然资源总价值量这一总量信息，有助于进一步明确国土资源的功能定位和战略导向，也是国土资源管理工作实现精细化、定量化、动态化的根本要求。

其次，应完善国土资源管理考核体系。以自然资源价值观思想为指导，计入资源环境成本核算GDP，即采用绿色GDP核算体系，需要完善当前相关的国土资源管理考核体系。一是完善耕地保护目标考核体系。在配合耕地数量保护和质量保护双向考核的同时，应加入耕地价值量的考核内容。尤其在落实耕地占补平衡任务时，不但要保证补充耕地数量不减少、质量不降低，还要确保其价值量不减少。二是完善土地节约集约利用考核制度，对涉及GDP的四个考核指标应采用绿色GDP统计口径核算。“冒浓烟、流黑水”的高额GDP严重违背了土地集约利用的本意，是土地利用与管理所坚决杜绝的。

划拨土地的评估方法范文第5篇

关键词：抵押贷款；信息不对称；担保；效果

一、引言

抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿 。我国《商业银行法》明确提出商业银行开展信贷业务应当实行担保。抵押是一种重要的担保方式。

贷款抵押的作用和现状，已有许多论述。当借贷双方之间出现信息不对称时，抵押和担保既有利于解决银行面临的逆向选择，也有利于借款人避免银行的信贷配给（Stiglitz & Weiss，1981，1986; Besanko & Thakor，1987；蓝虹，穆争社，2004）。办理抵押贷款可加大公司所有者/管理者个人违约成本并提高借款人履行合同的激励（Inwon Song ，2004）。

我国抵押贷款发展较快。据人民银行成都分行联合调查组对国有商业银行10个县级以上机构2000年末贷款情况的统计调查，其中信用贷款占贷款余额的28.58％，担保贷款占71.42％（其中抵押贷款41.45％）（窦广涵，刘昱，2004）。

如何衡量抵押贷款的实际担保效果？抵押贷款是否具有普遍的实际担保效果？实际担保效果的主要影响因素如何？本文通过实证研究方法进行初步研究，并提出政策建议。

二、研究综述与概念设定

1 研究综述

国外研究 国外实证研究表明，因为在贷款清收过程中可以出售抵押物还贷，贷款抵押能够提高贷款偿还水平，实现较高的贷款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G. Kabance.，2001；K Emery.，2003；J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004；J Grunert， M Weber，2005)。从多国数据比较来看，抵押物对贷款回收率的影响，因破产法及对债权人权利的影响、抵押物的种类、抵押物的价值评估方法及重评频率的不同而表现出明显差异；宏观经济状况对抵押物变现价值有显著影响（J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004）。Franks等人的研究对影响因素进行了识别，但没有对影响的大小进行定量测算。

国内研究 内抵押贷款的研究文章主要采用了定性分析、列举归纳的方法。研究文献集中在存在的问题的归纳（王志成，2002；苏建军，2004；王国恩，2004；）、抵押物价值评估质量（鹿亚芹，2003）、评估、登记费用高（叶春茂，胡友生，叶向东，1996；李瑞丽，2000）、抵押物种类的选择（朱建华、杨晓荣，1997）、以物抵债的限制条件（王春玲，2004）、快速变现的限制（程凤朝，2004；左利英，2005）、法定清偿顺序的影响（王国恩，2004）、抵押物破产受偿率低（上海市高级人民法院，1998；隋军等，2002；四川省政府体改办调研组，2003）等方面，缺乏对抵押物担保效果进行系统实证研究的文献。

2 概念设定

抵押贷款名义保证率：＝抵押物评估价值/抵押贷款金额，其倒数即银行平常所称的“抵押折扣率”。

抵押贷款实际保证率：抵押物处置收入净额/抵押贷款金额，本文将其定义为“抵押贷款实际保证率”，并以该指标来衡量抵押贷款担保效果。

贷款回收率：＝1-贷款损失率

抵押物评估价值变现率： =抵押物变现净值/抵押物评估值*100%

三、方法与结论

（一） 样本及处理

本研究利用银行已处置完毕的抵押贷款档案资料，共取得广东地区贷款抵（质）押物处置有效样本1799个，涉及贷款金额70.9亿元，覆盖当地各个行业与地区；贷款发放时间1984-1999年，贷款抵押办理时间1995-2002，抵押物变现时间1996年至2004年。

为提高分析的准确性，对数据进行了如下清洗处理：

1、剔除了无效抵押数据。

2、对明显异常数据进行了核实修正：（1）剔除了原数据中贷款金额低于3万元的数据；（2）对实际担保率大于400％的数据进行了逐户核实。

样本的基本情况如下表：

表1

样本基本情况一览表

变量 样本量 均值 标准差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

实际担保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33

评估价值变现比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00

融资金额（万元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640

处置时间（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180

处置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93

（二）主要结论：

1、样本总体的实际担保效果不服从正态分布，为偏态双峰分布，其分布直方图如下：

实际担保率的均值为48.88%，显示担保的平均效果欠佳；标准差43.55%，效果波动大，稳定性差；分布明显向低端（10-20%）和高端（100%）集中，显示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈现双峰分布，说明可能存在某种或某些系统性影响因素。

2、评估质量基本呈现向低端集中的β分布特征，评估质量差，评估质量对担保效果有显著影响。

从银行角度看，评估质量（评估价值变现比率）的理想分布应是一个均值大于或等于100%的正态分布，而且标准差越小，评估质量越稳定。

评估价值变现比率的实际分布情况如下图：

从上图来看，分布基本服从β分布，评估价值变现比率越低样本比率越高，评估价值变现比率均值仅为39.84%，评估质量很不理想。

进一步对评估质量与担保质量的相关关系进行分析，两者之间的Pearson相关系数为0.545，双尾显著性检验系数为0.000，数据显示两者存在显著相关关系。

3、处置时间呈现近似正态分布，与实际担保效果无明显相关关系

处置时间的分布如图，呈现近似正态分布，其均值为54.79月，标准差为32个月。处置时间长，一方面是因为部分抵押物本身产权不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物处置市场发育程度很低。

对处置时间长度与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设不能得到支持（Pearson相关系数为-0.006，双尾显著性检验参数为0.806），即从实证数据看，不能认为处置时间是实际担保效果的重要影响因素。

4、贷款金额与实际担保效果的相关关系获得数据支持

对融资金额与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.123，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，融资金额是实际担保效果的重要影响因素，双方呈负相关关系。大额贷款抵押的实际担保率总体上低于小额抵押贷款的实际担保率，一是大额抵押物评估技术难度更大，二是其评估更易受借款人影响，三是大额抵押物与小额抵押物相比，市场需求面窄，更难变现。

5、处置成本率呈现β分布特征，与实际担保效果的相关关系获得数据支持

处置成本率的分布如图，呈现β分布特征，其均值为20.45%，标准差为21.78%。由于数据的β分布特征，处置成本率数据主要集中在15%以下的区间里（低于12%的数据占了50%），处置成本率较高的，主要是小额抵押物、划拨土地等。

对处置成本率与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.306，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，处置成本率是实际担保效果的重要影响因素。

6、不同种类抵押物实际担保效果呈现明显区别

不同种类抵押物实际担保效果区别明显。不动产的回收率总体上高于动产的回收率，具体如下表：

表2：

部分种类抵押物实际担保率统计指标

项目 样本数 均值 标准差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70

居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33

商业用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60

工业用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67

商业用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33

办公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5

工业用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10

设

备 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00

7、多元线形回归分析结果讨论

研究试图对实际担保率与处置成本率，融资金额，评估价值变现比率进行多元线性回归分析，回归模型1，2，3均能通过显著性水平为0.01的F检验，其决定系数R2约为于0.4。

四、改进抵押贷款管理的政策建议

1、提高抵押物评估工作质量。可以采取的主要措施有：第一，由银行而不是企业作为抵押物评估委托人；第二，建立与落实评估机构与评估人员评估质量的记录与考核制度；第三，建立与落实抵押物的评估期限管理与重评估制度；第四，建立银行内部评估审核制度，并实行严格的任职资格管理。

2、区别对待不同种类、不同地区、不同金额的抵押物选择与评估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同种类、不同地区、不同金额抵押物担保效果档案，在此基础上制定种类、地区、金额区别对待的评估折扣率；第二，对不同种类、地区、金额的抵押物评估价值审核实行区别授权，严控高风险种类和地区。

3、选择抵押物和评估折扣率时，必须考虑抵押物处置成本率的影响。

4、严格规范抵押贷款操作，最大限度降低抵押物登记、处置等过程中的操作风险。

5、区别对待存量与新增贷款。新增贷款实行最严格的抵押物，而原抵押物价值不足的存量贷款，只要能补充抵押物，明显降低整体风险，可以考虑在一定时间内灵活处理。

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