土地和土地使用权的区别
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土地和土地使用权的区别范文第1篇
我国最早的土地经营制度是“井田制”，与之相适应的是“什一”或“九一”的劳役赋税制度。它是历来朝庭制定土地制度和赋税制度的根据。在此基础上产生的是土地租佃制。租佃制，就是地主经营或占有土地，国家的土地所有权与地主的土地经营权分离开来，地主获得土地经营权的条件是向国家交纳土地收成的十分之一的赋税，地主经营土地的方式是向农民出租土地，并收取土地收成的50%以上的地租。在租佃制基础上产生的是土地永佃制。永佃制，就是在租佃制的土地所有权与经营权分离基础上，农民的土地使用权与地主的土地经营权相分离，农民获得相对独立的、长期的土地使用权，条件是向地主交纳土地收成的约30%的地租。土地永佃制之后，产生的是资本主义的农业劳动雇用制。农业劳动雇用制，就是土地使用者将土地作为资本雇用农业劳动力，土地使用者即农业资本家的土地使用权同劳动者的劳动权进一步分离开来，从土地资本的角度讲，它雇用劳动的条件是支付给劳动者一定的工资；从劳动的角度讲，劳动者获得劳动权的条件是，将劳动成果的一部分作为包括土地在内的资本的利润让渡给农业资本家。资本的利润要有一部分转化为资本主义地租。
根据的地租理论，资本主义地租，包括封建地租，都由两部分组成：绝对地租和级差地租。所谓的绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式，实际上就是国家收取的赋税，它的存在体现了土地所有权的统一。所谓级差地租，就是土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。产生级差地租的原因有两个：一个是土地的肥力不同，一个是土地的位置不同。土地经营者的收益正是来自对不同肥力和不同位置的土地收取不同的级差地租，这是土地经营权的经济实现形式。级差地租产生的根本原因就是土地经营权的垄断。地主经营土地的收入是通过级差地租来实现的。
级差地租又有两种形态：级差地租第一形态（级差地租i）和级差地租第二形态（级差地租ii）。级差地租第一形态就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生不同的超额利润所形成的地租差别。在劣等地上的级差地租i为零。相比劣等地，越肥沃、位置越好的土地，级差地租i越高，也即资本的利润大因而土地的分成就越多。所谓级差地租的第二形态就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的不同的超额利润所形成的地租差别。比如某农业资本家租用一块土地后连续不断的投资，使土地的肥力或相对位置有了一定的变化，从而投入的资本利润比前期投入资本利润提高了一定数额，这部分超额利润在租期内是归农业资本家的，这是土地使用权的经济实现形式，但到期后在新一轮的租期内，由于土地有了改良，等级提高了，因此地租也相应提高，地租提高了的部分即这部分超额利润就不再归土地租用者而归土地经营者即地主，这就是级差地租ii。在劣等土地上也会产生级差地租ii。每一租期内的对土地的投资都会改变土地的肥沃程度或相对位置，从而会形成下一轮租赁期的级差地租ii，增加地主今后的级差地租收入。但是在永佃制下，或约定租期内，级差地租ii是土地使用权的经济实现形式，为永佃者或租用者所收益。所以，土地经营者一般乐于短期出租，而土地使用者则愿意长期租用，就是这个道理。
总之，经营土地就是按土地的等级来收取不同的级差地租，这是土地经营唯一的有效方式。
我国是社会主义国家。社会主义社会的农村土地经营制度与封建社会、资本主义社会的土地经营制度既有本质区别，也有必然联系。本质区别在于农村土地的社会主义性质，也即农村土地的经营主体不再是地主私人，而是集体经济组织（村民委员会），这是我国的《土地管理法》所规定的：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”，也就是说，村民委员会拥有土地经营权；必然联系应该体现在土地经营方式或方法上，实际上，在土地经营方式或方法上是没有社会性质区分的，社会主义社会的土地经营方式本与封建社会、资本主义社会的土地经营方式没有本质上的不同，都需要有土地经营主体，土地经营主体的收益都得表现为地租的形式。因此，社会主义的农村土地集体经营，应该大胆地借鉴历史经验，包括封建社会的和资本主义社会的，以土地使用权与经营权相分离的方式，利用绝对地租和级差地租这一经济实现形式，来管好用好十分有限的农村土地。
我们现在的土地经营方式采用的是土地承包方式，土地经营主体是农村集体即村民委员会，使用主体是农村承包户，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费。土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入。经营土地，就是根据土地的等级分类来收取不同数额的地租，以使优等地和次等地公平租税负担，从而促进土地的有效使用。这就是土地经营的含义，是经营土地的唯一的有效方式。农村土地集体经营组织的经济形式即地租应该通过级差地租来实现。但是，我们现在农村集体经营土地的方法，根本不是这回事，而是按人口平均地亩承包，不仅好地按人口平均承包，中等地也按人口平均承包，次等地还是按人口平均承包，把本来就人均有限的土地被分割得七零八散，与之相应的税费制度就是土地承包费按人头而不按地亩承担，地租不再是地租，而变为“人头费”。而且，税率、费率普遍偏低，土地经营权的经济形式难以实现，农村集体经济组织难以维持。因此，农村社会主义制度的优越性不能得到应有的体现。
我国农村土地的经营状况令人担忧，现在实际上仍是“大锅饭”，虽然实行了土地承包制，但在税费负担问题上，不分土地地力的差别和土地位置的不同，统统一个标准：人均负担制或亩均负担制。在土地经营者的意识里根本不存在“级差地租”这样一个概念。也就是说，根本不存在对土地的经营。人们还没有建立起这样的土地经营理念：土地经营的唯一手段就是根据土地的地力、位置的差别来收取不同的级差地租，使不同级别的土地承担不同的地租额；土地经营的目的就是鼓励土地使用者加大对各自承包土地的投入，使土地得到改良，以便今后获得更多的地租收入。这一手段与目的是对应的。如果好地坏地负担的税费一样，坏地承包者和好地承包者都不会有对土地增加投入的积极性。下等地承包者不愿意做出大力不讨好处的事，因此没有加大投入的积极性；上等地承包者感到土地承包费轻用不着费一些力出一些资就能有比较好的收成，因此也不会有加大投入的动力。当前我国的承包制下的土地使用就属于这种情况，农民对承包地既没有投力的积极性也没有投资的动力，一个重要的原因就是，税费负担非轻即重。
目前，在我国农村进行的税费制度试点改革中所实行的“费改税”，我认为是不科学的，与我国当前的法律相矛盾。因为，“费改税”直接否定了农村集体经济组织即村委会的土地经营职能和土地经营权的经济实现。费本来就是地租，是农村集体经营土地的收入，也是税的来源。实行“费改税”后意味着取消了地租这一级收入，或者说弱化了农村集体作为土地经营者的主体地位。这将会严重影响到农村集体经营组织对土地的经营能力和热情。过去，土地经营者是私人地主，地租收入归地主个人，这是我们所反对的。现在，土地经营者是农村集体，地租收入归集体所有，这是农村社会主义性质的根基。土地的经营主体是不可缺少的，我国农村土地的社会主义性质也不能丢。土地的社会主义性质不是表现在过去那种土地“归大堆”，而是表现在地租归农村集体所有。因此，我国农村目前的税费改革应该是“费改租”，实行社会主义租税制，即在保证农村集体的地租收入基础上的税收制度。这有利于农村土地的经营。
我国农村土地经营机制设想和实行社会主义租税制建议：
1、农村土地国家所有，集体经营，家庭使用
目前我国的两种公有制形式必须坚持，两种公有制形式就是国家所有与集体所有。但观念上要来个比较彻底的转变，必须明确国家所有的是包括土地在内的资源的所有权，集体所有的是土地或资源的经营权。土地作为国家的重要资源不能被分割为两块：归国家所有的城市土地和归集体所有的农村土地。无论是城市土地还是农村土地，其所有权都是国家的。土地的所有权是不可分割的。所谓的农村土地集体所有指的是农村土地的经营权为农村集体所有，农村集体经济组织即村民委员会是土地经营者，而不是所有者。在这个方面我们的法律需要尽快做出修改。农村土地的所有权的经济实现形式是农业税即土地税，是国家的县或乡一级政府的财政收入。土地税的承担者是土地经营者，即农村集体经济组织（村委会）。按照历史的惯例，土地税的税率是土地常产的10%。我国1958年制定的农业税条例确定的农业税率是土地常产的15%，实际上包括地租在内，是在没有地租的情况下制定的，15%作为税率是偏高了些，但作为地租率又是偏低了许多。
2、土地经营理念
地租是农村土地经营组织存在的物质基础，也是农业税的来源。按照历史的惯例，在经营权与使用权分离的情况下，土地经营者收取的地租，地租率是土地常产的三分之一。农村集体经济组织的地主地位，要有法律保障。在法律的范围内，农村集体经济组织（村委会）要合理的经营好自己的土地，根据土地的等级制定出级差地租方案，收取各级土地相对最次等土地的级差地租，作为土地经营权的经济实现。要尽快改革人均或亩均税费负担这种不利于土地使用的税费政策。
3、土地永佃权设想
我国农村自改革以来，十五年期的第一轮承包都已经成为过去，现在在全国也已经基本完成了第二轮的延包工作，而且法律和政策都要求第二轮延包30年不变。农村土地使用权基本稳定，而且30年以后，考虑到农民对土地的长期投入，更没有变更的理由。长久的土地使用权就是土地永佃权。为确保当前土地承包使用者在土地上的长期投入的利益，我们需要尽快制定农村土地永佃制度和相关政策，让农户放心拥有土地长久土地使用权。农民获得永佃权的条件是按期交纳农村集体的级差地租i和绝对地租（土地税）。永佃者是“二地主”，可以依法转让或出租土地使用权，也可以雇用劳动力，永佃权也即土地的永久使用权的经济实现就是级差地租ii，大约为土地收成的三分之一分成，另外的三分之一为劳动所得。在永佃制中，土地收成的分成大体是这样的：土地收成的三分之一为土地经营者的地租收入（包括级差地租i和税赋），三分之一为永佃者的级差地租ii收入，另外的三分之一为劳动收入。
4、土地使用权流转机制
土地和土地使用权的区别范文第2篇
（一）城乡二元化的结构理念
由于我国现行的集体土地使用权的制度是建立在城乡二元结构理念之上的，以致于使得制度出现了偏差，是问题的根源所在。实质上城乡二元结构是由于社会制度下城市和农村人口的身份和社会福利待遇的不同而形成的。当时立法者为了保障农民的福利，对集体和国有土地进行不同的规划。原则上没有限制国有建设用地使用权的自由流转，但是严格限制了集体土地和宅基地的使用权，除了特殊情况，不允许单独出租、转让、抵押。在中央十八届三中全会中明确提出了“城乡二元结构严重阻碍了城乡一体化的发展”。因此急需要改变城乡二元机构，同样需要改变和重构集体土地制度。
（二）似是而非的理论依据
由于城乡二元结构理念已经根深于人们的思想中，学者们想出了一些理论，为现行的错误法律进行开脱。以下分析几种主要的观点。
1.国家家长权。有的学者以为，社会应该行使权力限制农民自由处理土地的权力以及削弱他们拥有土地的年限，这样做能够强制农民尽到保障自己的义务。这种错误的认识看低了农民群众，却将国家看作为守护农民利益的“大家长”，这种“家长权”思想已经背离了现代法治的实践过程。有些农民也不同意自由流转土地使用权，并且还主张法律来禁止该行为。但是实际情况是农民误解了流转土地使用权，是因为农民甚至土地对于他们的重要性，不希望将自己的土地使用权转让，害怕自己的土地使用权被非法剥夺。
2.土地兼并说。如果集体土地使用权开始自由流转就会带来了兼并土地，而且在我国的历史上这样的现象时有发生，统治者只能通过限制土地使用权的流转从而遏制兼并土地的发生。现在我们国集体土地使用权流转的障碍排除与制度完善刘欣（临沂市国土资源局，山东临沂276000）摘要：现有法律严格制约了对农村集体建设用地使用权的流转，现在当务之急就是突破法律制度的局限性，完善集体土地使用权流转制度。关键字：集体土地；自由流转；宪法；土地管理法中图分类号：F301.11文献标识码：A文章编号：1671-6035（2015）05-0117-01家同样通过这样的方式来防止兼并土地，但是由于不规范的公权力和不合理的征收制度等，兼并土地的现象仍然大量存在。
3.土地福利论。这种观点认为，土地对于农民来说是生存的基础，害怕允许了土地使用权的流转而使农民丧失了生存的保障，会造成严重的社会问题。这一理论看似是为农民照想，其真正是为了政府能够规避义务而找到的借口。实际上，他们对土地寄予的期望太大，不解决根本的问题，单单依靠限制土地使用权的流转来保障农民的利益和社会的安定是极其不现实的。还有一些人担心农民在遇到困难时不得已而卖掉自己的土地，因此主张法律禁止流转土地。法律实际上没有解决问题，还侵害了农民的生存权。目前，国家提出了以工促农、以城带乡的政策，真正的重视起农民的根本利益，提高农民的福利待遇。
二、完善集体土地使用权流转制度
为了完善集体土地使用权流转制度，应该立足于实践，将公权力界限的合理化，重新分配集体组织的权力，采取补救措施，维护农民的根本利益。
（一）立足于实践
法律必须符合人们的生活实践，立足于实践，才能够得到人们的认可，得以有效的实施。在实际生活中，地方政府却经常突破现行的法律寻找新的土地利用模式。在土地的问题上违法已经成为了常态，这极大的伤害了法律的尊严。因此我们不得不考虑我们的法律了，我们是通过确立法律来维持一种理想的秩序，但当立法并没有起到这样的作用时我们就应该用实践经验来完善法律，避免落后于社会的发展。
（二）将公权力界限的合理化
由于现在的制度下，集体土地是不能进入到统一的土地市场，随着社会经济的发展集体土地是无法实现其真正的资本价值，农民自己的土地只能任由征收，而使土地所增值的部分无端端地蒸发了，公权力失去地位直接导致了农民土地权利受到伤害。因此，为了集体土地使用权的流转创造出一个良好的环境，必须合理地界定公权力的界限。
（三）重新分配集体组织的权力
由于构建集体土地权利流转制度是在生产资料的社会主义公有制的前提下，所以必须要重新分配集体组织的权利。并且必须要寻求利益的平衡，这就需要明确土地使用权的期限。
（四）维护农民的根本利益
由于集体土地使用权流转所涉及的利益和纠纷非常复杂，能否妥善处理这些纠纷具有重要的意义。如果在流转集体土地的使用权时转让方或受让方其中任一方若受到了损害，受害方都可以通过诉讼得到相关的救济。但是当集体土地经营组织受到了损害，该组织的成员却不能提讼来维护本集体的利益。因为集体经营组织与公司在私权的运作上没有实质性的区别，为了平衡团体和个人的利益，在确立集体经营组织土地使用权制度上应该吸取公司治理的精神。
三、结论
土地和土地使用权的区别范文第3篇
一,目前储备土地的来源和补偿标准
(一)储备土地的来源
按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.
但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:
1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.
2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.
3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.
(二)征购土地的补偿标准
目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.
3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:
1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已经远远高于所规定的补偿标准,如果按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.
2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益.
3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的不同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.因此,单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学,更应以基准地价考虑土地级别范围.
4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有很多差异,企业目前经营情况和社会负担也不同,但目前的补偿标准没有考虑这些情况,增加了回收土地的难度.
可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准已经成为当务之急,既体现了城市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的影响.
二,土地征购的台理范围和具体方式
(一)合理的土地征购范围
从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场,即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一个口子进,一个口子出".根据xx市区土地本身的特点,我们认为xx市合理的土地征购范围应包括4个方面:
1.进入城市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴.一般包括以下几种农村集体土地:①因城市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和城市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用,并贯彻保护耕地的原则.对于"城中村",根据城市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.
2.城市存量土地中的划拨土地.城市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,可以由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的主要内容.划拨土地使用者的土地主要包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施城市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.主要包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部门依法收回的荒芜,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地.
4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的来源,即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.对于这些土地,土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划,必要时可以在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.
储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平整,开发,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.
(二)土地征购方式及其操作程序
根据储备土地的来源和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.
1.土地征用.国家根据城市建设和发展需要,按照《土地管理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).
2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的主要对象是城市存量土地,可以是无偿的,但多数情况下是需要补偿的,其操作程序如图(略).
3.土地置换.土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局,对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).
4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,根据土地储备和供应计划,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买主要有如下几种情况:①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).
从上面的4种土地征购方式我们可以看到,各种征购方式基本上都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个阶段.但由于每种征购方式适用范围不同,每个阶段的操作方式和内容有所不同,土地储备中心应根据实际情况进行具体操作.
三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准
从目前城市土地储备制度的运转情况来看,土地补偿标准的确定是关键,同时也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有专门对其性质进行规定,各城市的做法也不相同.因此,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其影响因素,从而确定一些基本原则,并针对不同征购方式探讨具体的土地补偿标准.
(一)土地征购过程中土地补偿的内涵
土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地发展权.
我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要通过征用.因此,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营管理并获取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和保护,所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权.因此,如果被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿不应包括土地处置价格.对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地发展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的就是发展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接发展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地发展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地发展权.
从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.根据收购对象不同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.
(二)土地补偿标准的影响因素
土地权益的大小不仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.因此,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,考虑以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的周围环境综合作用的结果,根据国内外经验,一般都根据土地区位将城市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地发展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必然要考虑用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本不一样,在土地补偿中应该考虑.
(三)确定土地补偿标准的原则
根据国内外经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清楚,国家和地方都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别不开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念,土地补偿主要考虑土地权益的大小;而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平,具有一定的计划性和福利性.因此,二者的依据和作用完全不同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希望寄托在土地补偿上,被收购的土地主要是占据市中心区域,经营不善或濒临倒闭的企业用地.对于这些企业来说,即使其土地不被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别考虑.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济发展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济发展和城市扩张,政府对基础设施投资和建设以及城市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,不在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该根据贡献予以补偿.
(四)不同征购方式土地补偿标准
1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种情况.根据xx市实际情况,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况不同.
土地和土地使用权的区别范文第4篇
自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，实行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭为对象和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地从土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。但是，由于这种针对城镇职工家庭已购公有住房土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中是存在着一定的漏洞的。本文对已购公有住房土地法律制度实施过程中出现的，弄虚作假骗购公有住房用土地的现象，及国家土地权益让渡形成的隐形的利益平均和按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，造成大量国有资产流失的弊端问题进行一定的探讨。并建议通过完善和修改现行对公有住房土地的法律制度，来杜绝其存在的弊端及防止国有资产的流失。
关键词：已购公有住房、土地法律制度、土地使用权、土地收益、国有资产流失
自1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始实施，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制和住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式。实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象、具有保障性质的适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房的问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地的土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。这种对城镇职工家庭购买公有住房的土地法律制度，从立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正确的。但是，由于这种针对城镇职工家庭的已购公有住房的土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中，是存在着一定的漏洞的。本文仅对已购公有住房土地法律制度在实施的过程中出现的弊端及需要完善的问题进行一定的探讨。
一 已购公有住房土地法律制度及土地使用权的归属
已购公有住房的土地法律制度，是指关于调整对已购公有住房用地进行配置，占有、使用、收益和处分的法律法规等有关规定。他包括现行的1994年7月18日国务院颁发实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年7月3日国务院颁发实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的通知》、1999年5月1日建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》、1990年5月19日国务院实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一系列法律法规等规定。
国家对已购公有住房实行的是政策优惠制度。除对已购公有住房实行按工龄折扣、税收减免等优惠的法律制度外，这种优惠的法律制度主要体现在已购公有住房的用地法律制度方面。这种住房的用地主要是行政划拨的方式供应的土地和由职工所在单位经出让方式取得的公有住房使用的土地① 。对于实行行政划拨和由所在单位经出让方式取得的供应土地的优惠法律制度，在已购公有住房的优惠法律制度中占主要成分。国家对已购公有住房实行的土地法律制度的实质，是在城镇土地归属国家所有和职工所在单位享有土地使用权的基础上，将占有、使用、有限收益和有限的处分的权利从土地所有权和所在单位享有的土地使用权中分离出来，让渡于城镇职工家庭。也就是说主要是国家土地收益利益的让渡。这种利益的让渡也就是形成这类房屋与普通的商品住房在价格方面明显区别的主要原因。
对于已购公有住房土地的使用权从法律层面释义的性质来看，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用人的这种权利因是根据法律规定或合同约定产生（1），必须在法律规定或合同约定的范围内行使该权利。所以，土地使用权他是派生于土地所有权的，是具有物权特性的。而物权是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利（2）。但是，国家不可能亲自使用全部土地，有必要设立用益物权的方式，使公民或法人取得对国有土地的使用权（3）。可见，这种土地使用的价值是设定在国家土地所有权之上而实现的，属于民法中他物权性质。这种土地使用权权能的目的是为实现土地的使用和收益的价值的，此又为用益物权性质（4）。从这方面来讲，国家土地所有权中的土地使用及其收益是应当归属国家的，所在单位享有土地使用权及其收益是应当归属单位的。但是，国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，将土地使用的收益让渡给城镇职工家庭，是从社会的整体利益方面考虑而实施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已购公有住房的成本内，是含有国家让渡给城镇职工家庭的应当由国家享有的，因土地所有权派生的使用、收益等利益和所在单位经出让方式享有的土地使用收益的。所以，已购公有住房的成本中，不是不含与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的，而是同样含有与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的。只是国家为了解决城镇职工以及中低收入家庭住房的问题，通过住房法律制度的规定，将其中的土地使用权和收益的利益让渡给了城镇职工的家庭而已。这就是已购公有住房的价格与普通商品住房的价格从外观上出现明显差异的内在原因。为什么已购公有住房的价格具有巨大的吸引力，能驱使相当的一部分人想方设法去争取，主要原因就在于此。在这种情况下，对城镇职工家庭实施的已购公有住房法律制度的过程中，在行使土地使用权的占有、使用、收益和处分的权利时，尤其是行使有限收益权和有限的处分权利② 的过程中，就明显的出现了所存在的弊端。
二 已购公有住房土地法律制度的弊端
（一）对弄虚作假骗购公有住房用土地的行为没有有效的控制和处罚机制。
1已购公有住房价格明显低于已购公有住房本身的价值和普通商品住房的价格，这就促使相当一部分人想方设法创设条件去购买。如权力者利用权力、有关系的利用关系、夫妻感情未破裂的夫妇通过假离婚等等创设条件去购买公有住房。造成这些实际上不应当享受优惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面积。甚至出现远远超出了不应当享受法律制度优惠人群水平的现象。这些人员在占用大面积住房的同时，又享受了与他们住房面积相同，人口较多的职工家庭所享受一样的土地优惠利益。这就形成了他们这些人享受的土地优惠利益，与人口较多的职工家庭和购买普通商品住房的人享受的土地优惠利益之间就出现了明显不平等的情况。这类人通过骗购公有住房而获得的土地优惠利益，实质上是在损害国家土地收益利益上取得的。他们这种行为本质就是一种损害国家利益的行为。但是，从国家对已购公有住房的土地法律制度的规定上来看，对这种行为是没有明确有效的控制机制和处罚机制进行控制和处罚的。
2按成本价或标准价向职工家庭出售的，由职工所在单位购买的普通商品住房。这类住房是职工所在单位按国家的有关房改优惠政策，将房屋购买后向职工进行出售的。这种住房的用地虽是用出让方式取得的土地使用权，但在向职工出售时是根据国家契税征免法律制度，职工的职务、级别及其工龄等按有关规定进行折扣后，将房屋按成本价或标准价优惠出卖给单位职工家庭的，其中就含有国家向职工家庭提供的土地优惠利益，通过职工所在单位让渡给职工的土地使用收益和职工所在单位让渡给职工的土地使用收益。在这种情况下土地使用法律制度同样是适用对城镇职工的土地优惠法律制度的。虽然职工对所购买的住房持有百分之百所有权，但是，这个土地出让金却是由单位支付的，这时的土地使用权是单位的，按收益物权的原则土地使用权的收益应当归属单位并不归属购房人。但是国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，根据住房制度和土地使用法律制度的规定，通过职工所在单位将土地使用权及其收益让渡给了职工家庭使用（5）。因此，城镇职工家庭的这种土地使用收益，是建立在国家和职工所在单位让渡土地利益的基础之上取得的。在这种情况下骗购这类住房的情况而出现的土地法律制度的弊端，与上述是一样的。
土地和土地使用权的区别范文第5篇
【关键词】集体土地；房屋登记办法；房屋登记
《物权法》和《房屋登记办法》的颁布，使得我国集体土地内的房屋登记较之前的情况有所改善。在这之前，我国没有一部专门的法律来明确的规定这一范围内的房屋登记，很多地方也没有集体土地内房屋登记的概念，即使有房屋登记，也仅是以相关条例来进行。并且由于相关的配套制度不是十分的健全完善，有一些已有的规定在执行起来也是困难重重。相较于国有土地上的房屋登记而言，集体土地内的房屋登记还有一段路要走。《房屋登记办法》颁布实施之后我国的房屋登记基本实现了制度上的统一。集体土地内房屋的登记方法有：
一、集体土地内房屋所有权登记的登记方法
所有权登记时集体土地内房屋登记的主要内容，包括所有权初始登记、所有权变更登记、所有权转移登记。
1、集体土地内房屋所有权初始登记
在进行房屋所有权登记之前，应该明确申请登记的房屋的土地性质，应为宅基地及集体所有的其他建设用地。只有在这种性质的集体土地上建筑的服务才能依法进行登记。《土地管理方法》就规定了村民住宅和利用其他的集体建设用地来建筑的房屋如果是依法建造的话，可以申请登记。对于那种符合条件但是是违法乱建的服务不能申请房屋登记。并且要在已经进行初始登记的服务登记簿上、房屋权属证书上注上“集体土地”的标记。
在申请房屋所有权初始登记的时候，申请人要提供其属于所在地农村集体成员的相关证明。农村集体经济组织当中如果有申请房屋所有权初始登记的，要提交相关的材料给上一级的村民大会同意，持有村民会议或者村民代表会议同意的证明材料。在办理集体土地内房屋所有权初始登记的时候，要坚持相关的原则，要先办理土地、宅基地的使用权证明，或者提供相关的材料，由当地相应的管理部门颁发宅基地使用权证明。在这个基础上才能继续办理房屋所有权的初始登记，以免造成初始登记办理完成而宅基地使用权无法办理，造成后续宅基地使用权与土地使用权矛盾的情况发生。无论是村民住宅还是其他集体土地集体建设的服务，都应该坚持先办理土地相关证明，再办理房屋证明的有先有后的原则。在办理初始登记的时候，受理申请之后，登记部门应当对登记事项和申请结果进行公告，公告无异议后方能申请初始登记成功。
2、集体土地内房屋所有权变更登记
房屋所有权变更登记是房屋登记当中经常会遇到的问题。不同类型、不同性质的房产，变更登记不同，报告登记的内涵、外延也不一样。《房屋登记法》中规定的房屋变更不同以往，仅指权利客体的变更和相应的权利内容变更，以及登记事项的变更。总的来说，虽然土地性质的差异会导致土地上房屋所有权变更的不同，但都应该要坚持县登记土地使用权，在登记房屋使用权的顺序原则。集体土地内的房屋使用权变更与国有土地内房屋使用权的变更登记总体上来说区别不是很大。均需要准备相关的登记申请书、申请人的身份证明材料、房屋的所有权证明材料、所有权发生变更的证明材料和其他的必要材料，然后再依据相关的程序进行所有权变更的登记。
3、集体土地内房屋所有权转移登记
房屋的所有者可以依法申请房屋所有权的转移登记。对于集体土地内的房屋而言，并不因此而可以自由的转让。相较于其他性质土地上的房屋来说，对于集体土地内房屋的转让，有更加严格的条件限制，这主要是由于宅基地的特殊性质的决定的，集体土地内的房屋，其宅基地性质为集体所有。宅基地是一种比较特殊的存在，它上面承载的不仅是使用权的问题，也承载着一种身份和资格，是农民安家立命的依靠。目前的法律法规也禁止了农村宅基地的自由转让。在申请集体土地内的房屋所有权转移登记的时候，要提供集体组织统一转移变更的证明材料，从而避免违法行为的产生，这直接的保障了农民的权益。在申请所有权转移登记的时候，登记部门对于那种不符合转移登记条件申请要拒绝通过。这也才能维护好农村土地的依法使用，促进农村经济的健康发展以及农村社会秩序的稳定。
和办理房屋所有权的初始登记一样，集体土地内房屋所有权的转移登记也要坚持先办理土地使用权登记再办理房屋所有权转移登记的原则。一旦办理了相关的土地使用权证明，也就意味着受转让人已经取得了土地的使用权，据此，相关的服务登记部门就可办理后续的服务所有权转移登记，避免先办理房屋所有权转移登记之后难以取得土地使用权登记，造成幅所有权与土地使用权主体不一致的情况发生。
二、集体土地内房屋抵押权登记和其他登记的登记方法
1、集体土地内房屋抵押权登记的登记方法
按照《物权法》和《担保法》的相关规定，并不是所有的集体土地内房屋均能够进行抵押登记，有的房屋并不具备申请抵押的资格。例如农村的宅基地就不能申请抵押。可以申请抵押的有集体土地上建设的厂房等建筑设施，相应的建筑所在范围内的集体土地使用权在同时有抵押权。在申请登记的时候，遵循的原则依然是先登记房屋建筑使用权、抵押权，再登记土地抵押权。登记中的房屋建筑用地使用权其范围仅限于房屋建筑所占的土地范围，超出这一范围的土地使用权不与房屋建筑一起抵押。
就目前我国的国情条件来说，人地之间的关系决定了在实行集体土地内房屋抵押权登记的过程当中要严格管理，在集体土地内普通住房抵押权登记的时机还不是很成熟时要禁止相关的普通村民住房的抵押权登记。但是，随着经济社会的不断发展，各项法律法规、管理制度的不断健全完善，农村社会保障制度的完善，城乡之间一体化格局的基本形成，各项土地管理法中对于集体土地内房屋抵押权的登记仍有调整的可能空间。
2、集体土地内房屋的其他登记
除以上集体土地内房屋的登记之外，《物权法》规定的还有一些登记制度，如更正登记、预告登记、异议登记以及地役权登记等。相较于国有土地内的房屋登记而言，二者既有区别，也存在相同之处。对于及土地内房屋的登记来说，除了地役权登记之外，几乎所有的登记，都需要遵循先登记土地，在土地的使用权等相关权利明确之后，再进行其他关于房屋权利的登记，保证土地的使用权与房屋建筑的的所有权主体的一致性。集体土地内房屋的更正登记、预告登记、异议登记和地役权登记在登记的过程中，优先考虑、优先适用的是《房屋登记办法》，《房屋登记办法》所设的各项制度内容可以用来作为集体土地内房屋登记的一个大的依照框架。对于那些在《房屋登记办法》中没有规定或没有明确规定的内容，可以参照其他相关的法律法规。
三、集体土地内房屋登记的注意事项
虽然《物权法》和《房屋登记办法》的颁布实施改善了过去房屋登记制度较为混乱的状况，但在实际的执行过程中还是回遇见各种各样的问题，在对集体土地内房屋进行登记的时候，需要注意的有：
1、登记申请者的身份认定
在集体土地内房屋登记的过程中，房屋所有权的初始登记和转移权登记都涉及申请者的身份认定。登记要求申请人应该属于集体经济组织的一员，但是就目前来说，我国没有一部法律法规明确规定属于集体经济组织的一员的具体内涵。在实际的登记过程中，应该要明确什么是集体经济组织，什么人可以认定为集体经济组织的成员，在这个基础之上再进行认真的审核，确保登记申请者的身份认定有效。
2、严格执行登记原则
除了个别的登记类型之外，集体土地内房屋的登记都必须要遵循一个原则：在登记的时候要县登记土地使用权，在进行房屋建筑使用权的登记，坚持先地后房的登记原则。只有这样，那土地和房屋的使用权所有主体才一致，避免不一致导致的各种争端与矛盾。除了坚持这一原则之外，在具体的登记过程当中，还要坚持《服务登记办法》、《土地管理法》等法律法规的具体规定，严格的按规定办事，做到有法必依。
3、集体土地内宅基地上所建的村民房屋不具备抵押登记的资格
为保证农民的权益、农村经济的发展、农村社会的稳定和谐，《物权法》和《房屋登记办法》、《担保法》中都明确的规定了宅基地的使用权不具有抵押资格，同理，宅基地上所建的村民房屋同样也就不具有抵押转让的资格，不能进行抵押权登记。集体土地上的房屋中可以进行抵押权登记的只有集体性质的厂房等具备抵押权登记的资格。
总结：
《房屋登记办法》的颁布实施填补了集体土地内房屋登记的相关空白，为集体土地内房屋的登记提供了法律依据。在具体的登记过程当中，要注意相关的重要事项，严格的按规定登记。在目前集体土地内房屋登记比较复杂的情况之下，实现城乡房屋的统一登记的时机还不成熟，这是以后房屋登记的努力方向。在还没有走到这一步之前，房屋登记最主要的工作就是以《房屋登记办法》为指导，以严格的登记方法为保证，认真做好现阶段的登记工作。
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