关于土地征收补偿政策

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关于土地征收补偿政策范文第1篇

【关键词】深圳市；征收评估；存在问题；对策

一、我市征收评估工作背景

（一）土地资源紧约束，征收工作成为城市建设用地供应的关键

历经30余年的经济社会超常规快速发展，深圳市土地后备资源已严重不足，存量土地的二次开发利用已成为深圳市经济社会可持续发展的主要保障。随着全市轨道交通、路网建设、大型公共基础设施等重大项目加速推进以及旧改工作的深入，城市征收量和征收项目规模与日俱增， 征收工作进入一个新的阶段，日益成为社会各界关注的焦点。

（二）征收管理机制改革逐步深化，相适应的制度建设滞后

随着政府部门职能改革的推进，市征收主管部门正逐渐淡出具体征收事务，进行运动员向裁判员的角色转换，更多征收事务向基层组织转移。但由于我市各行政区之间尤其是原特区内外存在经济实力、组织架构和历史遗留问题等差异性客观因素，加之征收项目时间紧、任务重，导致各区、各项目在征收工作中因地制宜，其实施主体、实施方式、实施程序，或者实施标准等各不相同。另一方面，随着事务性工作和权力的下放，各个承接征收重任的部门呈现出八仙过海各显神通的态势，征收顾问公司、评估公司、测绘公司等良莠不齐的社会力量的参与使得征地征收工作的组织机构日趋复杂，管理难度越来越大。

（三）征收补偿政策不完善，直接导致征收成本过高和社会矛盾

组织管理机制不统一、造成很多项目的征收补偿工作进度缓慢，补偿安置方案有相关政策的趋势，有的中介服务机构管理不到位、个别从业人员专业素质和职业操守问题，导致违法违规情况时有发生。

二、存在问题

（一）被征收人的权益得不到充分保障

1、关于房地产确权问题

产权权属资料对于评估物业的价格有很大的影响，但是在现行的有关政策法规中，针对征收涉及的物业确权主体、确权审批、确权程序、确权格式没有统一的规范性文件或工作指引，各区、各项目的确权方法不尽一致，造成性质相同的物业补偿价格差距甚大，导致被征收人权益得不到充分保障，不利于社会公平，存在不少隐患。

2、关于保障承租人权益的问题

在征收工作实际操作过程中，征收人直接与被征收人（业主）签订补偿协议。虽然在补偿协议中要求业主对承租人进行补偿，但往往是承租人得不到任何补偿。在现行有关搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用的相关政策法规中，没有对如何分配补偿资金进行明确说明，承租人的权益常常无法保障，导致承租户不配合清拆工作，甚至上访闹事。在香港、美国等征收政策完善地区，在征收时通常会分别对业主和租户进行补偿，对承租人租约权益还会做出相应适当补偿。

（二）部分相关政策不合理、政策之间存在不一致

1、青苗补偿标准不一致的问题。

目前我市对涉及青苗补偿标准的规范性文件有《深圳市征用土地实施办法》（深圳市人民政府令〔2002〕第121号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、此外有关的补偿标准还有《深圳建设工程价格信息》等，补偿标准众多且各不相同。青苗补偿标准众多且不一致给征收工作增加了难度，一方面导致评估服务机构在选择补偿标准时存在随意性，另一方面导致相似的补偿案例因采用不同的标准而得到不同的补偿价格，出现价差，存在不公平性。

2、关于构筑物及其它附着物参考价格不明晰的问题

构筑物和其他附着物补偿的参考价格的内涵不明晰。如围墙的补偿价格是否包括地基、水泥地坪的补偿价格是否包括沙石垫层等，常常成为谈判争议的焦点。由于构筑物、附着物种类繁多，建造成本也会随市场不断变化，必须对此类参考价格的内涵进行明确，或由评估确定补偿价格。

（三）实务层面存在缺陷

1、关于资料真实性认定问题

评估机构在评估时除了自身收集评估资料外，还需大量有关工程和财务方面的资料，不少资料存在难以辨别真伪的情况，严重影响评估的准确性。而在现行政策中没有明确评估资料的提供主体、确认主体、确认程序等内容。

2、关于带资开发工程款认定问题

由于历史原因，我市不少土地通过带资开发抵扣地价款或其它非现金支付方式取得。对于土地的取得成本，因为很多项目的带资开发工程未做结算或无据可查，使得在评估时难以认定其实际投入成本，从而无法确定相应的地价款，导致土地权益不清。

3、关于土地无规划指标问题

很多划拨用地或协议用地在出让时尚无土地规划指标，评估时对规划指标的认定存在争议。目前征收实际操作中，通用的做法有以下三种：一是通过法定图则确定；二是参照周边相同性质地块的规划指标；三是由征收人直接对规划指标进行认定。除第一种方法外，后两种方法都存在一定的风险。

4、关于建筑物成新率确定问题

按照房地产估价规范，建筑物的折旧年限取土地使用年限和建筑物经济年限两者之间的较短值。一般来说，建筑物的经济年限要高于土地使用年限。实际操作中，经常会出现有土地使用年限的地上建筑物和无土地使用年限的地上建筑物一起评估的情况，如果按照审计方面的要求，建筑物成新率采用直线折旧法（财务上的逐年摊消）进行评估，结果导致有证物业的成新率低于无证物业的成新率，使得有证物业的价值低于无证物业，存在不合理性。

5、关于征收边角地的评估方法问题

我市收地条例中只笼统地规定商品土地按市场价格评估补偿，而未做其他具体条件限制。如果对已建成的宗地只征收一块不影响建筑物主体的边角地时，补偿金额为按收地面积分摊总市场地价，这就可能导致评估补偿金额过高的问题。

三、对策建议

（一）理顺征收评估工作机制。

有必要开展全面的调研工作，研究制订适用于全市征收统一的工作组织、工作程序及评估标准，理顺我市征收评估工作机制。

（二）完善政策，促进征收评估工作规范化。

为推进征收评估工作规范化，亟需统一全市评估标准，完善相关政策，同一补偿标准。首先要统一青苗补偿标准，明确不同条件下的青苗补偿方案，对青苗补偿的补偿标准进行统一和细化。第二，要开展房地产确权机制研究，对征收涉及房地产的确权主体、确权程序、确权方法进行明确和统一。第三，探索承租人权益保障的有效方法，在搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用中保障承租人租约权益，明确补偿资金分配方案。

（三）建立补偿标准、价格内涵的实时跟踪机制。

根据市场变化和征收过程中发现的问题及时调整相关补偿标准，特别是对目前存在大量争议的构筑物及其它附着物参考价格标准细化问题，要建立实时跟踪机制。

（四）开展评估方法规范研究，规范征收评估行为。

对各种评估方法的选用进行规范和引导，避免各中介机构随意选用评估方法致使补偿标准的弹性无限扩大。

参考文献

关于土地征收补偿政策范文第2篇

引言

我国现阶段非常重视土地储备和融资管理的问题，相继出台了《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》等一系列相关的法律法规和方针政策用于约束和管理土地征收以及融资问题，在此背景之下，乌鲁木齐市也紧随其后，相继推行出了《乌鲁木齐市土地储备管理办法》、《关于印发国家自治区及市重点项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》等用于加强乌鲁木齐市土地储备的法例条令，并且取得了初步的成效，但仍旧存在一些问题需要继续调整和改进。

一、乌鲁木齐市土地征收和融资方面取得的成效

回首刚刚过去的2015年，乌鲁木齐市圆满完成了“十二五”的目标任务，在仅仅跟随党和国家的领导下，乌鲁木齐市的经济发展建设取得了巨大的成就，在去年全市的经济生产总值与2010年相比翻了一番，地方财政收入与同期相比增长了1.36倍，在土地征收和融资问题上同样取得了显著成效，根据2015年度乌鲁木齐市土地储备计划得知，2015年度计划收储21宗地，计划收储面积31798.81亩，实际完成19宗地，收储面积21978.81亩，已经批准到位的资金额达15多亿人民币。2016年计划收储13宗地，面积12321亩，目前已完成7宗，面积约77880.81亩[1]。

二、乌鲁木齐市土地征收和融资问题的存在问题

（一）补偿期望过高

在征收补偿工作中，征收人依据相关法律法规、规定按照标准或评估值对被征收人进行货币、实物补偿，受到政策、资金等问题因素，能支付的补偿资金有限，而被征收人存在“靠征地发家”的思想，往往期望值远大于补偿价格，拒不配合谈判，从而使征收工作影响征收。

（二）群众法律意识较弱

虽然乌鲁木齐市在去年和今年上半年已经在土地征收和融资方面取得了一定的成效，但是具体来看在实际过程当中仍旧存在些许细小问题，首先部分市民存在法律意识单薄，对土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年龄稍长老人，基本不了解与土地相关的法律法规，对土地征收人员存在偏见和误解，因此没有最大程度的支持与配合乌鲁木齐市土地征收工作。

（三）宣传工作深入不到位

目前乌鲁木齐市对于土地法律法规的宣传教育活动比较少，特别是明确土地征收工作内容和意义的宣讲活动更是少之又少，大部分的宣传工作还都停留在城市或乡镇，并没有深入到村庄当中，这也在一定程度上影响了本市土地征收工作。

（四）征地补偿速度较慢

在土地征收工作中，需要对被征收者按照被征收土地的原用途给予适当的经济补偿，《征地补偿办法条令》中规定，因补偿款或安置方案上存在争议时，需要通过召开听证会或是法律调停等方式进行磋商解决，而这样的方式往往需要消耗被征土地者大量的实践和精力，降低了土地征收补偿的工作效率，群众的满意程度也大受影响[2]。

（五）增信措施增加风险

乌鲁木齐市现在拥有几大政府融资平台用于解决土地征收的融资问题，但是这些平台通常需要承担收益率极低的公益性建设项目，因此政府融资平台想要通过运营建设项目产生的现金流来偿还债务和贷款利息变得十分困难。

三、加强乌鲁木齐市土地征收与融资管理的办法

（一）全面落实土地征收制度

乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》和实施条例，对土地征收前需要发出的公告及其内容进行了明确细致的规定，尤其是要求在公告中需要明确标明被征土地的面积、使用权类型、用途等，以及办理补偿款登记的时间地点等，与此同时，乌鲁木齐市对土地征收和土地储备范围进行了具体规划，因此本市需要严格遵守制定和推行的各项方针政策并将其落实到位。

（二）加大征地宣传工作

土地征收工作不是政府单方面就能够完成的，需要得到群众的支持与配合，因此乌鲁木齐市还应该在在有基础上继续加大宣传教育力度，将土地征收工作的实质内容和与土地有关的法律知识深入宣传至各个村落，考虑到本市的地域特殊性，在宣传队伍中应积极加入熟练掌握“双语”的宣传人员，并且在派发的宣传教育手册上同时印上汉语和维吾尔语，方便一些不懂汉语的老者能够了解土地征收工作。

（三）做好征地补偿，保障群众权益

所有土地被征者最为关心的就是补偿款和安置方案，因此乌鲁木齐市首先需要严格按照既定的《征地补偿费标准规定》对被征者给予适当的经济补偿，在该规定中明确提出补偿费用主要是土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费，在土地补偿费中要求给予被征者土地前三年平均年产值的6至10倍予以补偿，安置补助费则需要根据具体的农业人口进行计算，在明确具体补偿金额之后应尽快督促被征者前来领取[3]。

（四）拓宽融资渠道并加强管理

乌鲁木齐市是新疆省的省会城市，城市中有近一半以上的人都是少数民族，因此我国给予乌鲁木齐市一系列的政治经济扶持措施，特别是在“一带一路”和复兴“丝绸之路”的政策领导下，本市需要充分利用自身的地域性优势，除了在现有基础上加强和商业银行的合作交流之外，本市还应该继续扩大融资规模，积极探索新的资金筹措渠道，同时辅以政府的宏观调控，利用市场的自身调节性将投资渠道彻底打开，不断吸纳各种民间资本，为建设本市提供充足必要的资金支持。

关于土地征收补偿政策范文第3篇

Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.

关键词： 集体土地；征收；农民利益补偿

Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation

中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）02-0324-01

1法律视域下的集体土地征收与补偿

1.1 土地征收制度土地征收指的是国家基于公共利益的需要，强制取得集体土地所有权的行为。与土地征用内涵界定不同，土地征收是强调所有权的收回，而征用往往是使用权。2004年的《宪法》修正案将土地征收与土地征用做了明确区分，将第l0条第3款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，由此可以看出我国现阶段实行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收权是行政主体的一种公权力，它建立在国家的基础之上，来源于《土地管理法》的授权。其次，征收的对象是集体土地所有权和使用权。再次，土地征收必须基于“公共利益”。我国《宪法》、《土地管理法》都明确规定了国家征收土地的依据是“为了公共利益的需要”。最后，土地征收应以补偿为要件。《宪法》《土地管理法》和《农村土地承包法》中都规定了“土地征收应该给予补偿”，这是土地征收的法定要件。

1.2 关于征收补偿补偿与赔偿不同，补偿是使受损权益得到恢复和弥补的一种重要的法律手段，同时也是一项重要的法律制度。土地征收补偿既是补偿法律制度中的一项重要内容，也是土地法律制度中的一项重要内容。在土地征收中，征收补偿问题是一个十分重要的问题，甚至可以说是核心问题[1]。而补偿的原因主要是因为土地是农民最重要的生产和生活资料，也是农村集体经济组织最重要的资源，是他们基本生活资料的重要来源，也是他们从事农业生产经营活动的物质基础。土地一旦被国家征收，农村集体经济组织和农村村民便丧失了土地所有权，同时也丧失了基本生活来源和从事农业生产建设活动的物质基础。

2土地征收与农民利益补偿的现状分析

伴随近几年来的经济建设的快速发展和愈发加快的城镇化步伐，建设用地需求量大幅增加，征收农村土地的力度越来越大，由此引发了农村集体经济组织内部征地补偿费的分配，却仍然存在着分配方式各异、分配比例不合理、杂乱无章等问题，严重损害了被征地农民和农村集体经济组织的利益，影响了农村社会稳定和农村经济的健康发展，同时也阻碍了征地工作的顺利进行。我国《宪法》中规定只有对公益用地，才能进行征收，但是却没有对公益性用地进行明确的界定，而在实际上不论是国家公益性建设项目还是经营性项目或者是房地产开发项目，―律动用国家征收权，远远超出了“为了公共利益”这个范围。这种现象主要归因于我国现行法律对土地征收的“为了公共利益”界定不清以及关于土地征收权的规定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了执法过程中极大的可操作性，从而为利益分配不公埋下了隐患。

3优化集体土地征收和农民利益补偿关系

3.1 制度先行，建立健全补偿制度补偿标准的合理性需要在三个方面进行权衡考虑：第一，土地的市场价值；第二，农民因土地被征收而实际遭受的损失，农民从土地上可获得的收益、土地上的相关附属物等；第三，农民丧失土地后的生活保障。对于一定年龄界限（如50岁）以上的农民，应考虑其被征地后的生活保障。而在一定年龄界限以下的农民，则应考虑其就业培训费用及失业保障。

3.2 广惠于民，进一步扩大补偿范围这一点是比较明显的。在大力振兴农村经济的宏观背景下，不仅仅通过国家的政策倾斜、财政转移支付等政策，还要广泛的对被征地农民进行利益补偿。扩大补偿范围需要遵循这样几个原则：第一，被征收土地原用途的土地价格，即对于被征地农民的土地财产损失补偿；第二，被征地农民的社会保障费用，即对农村土地社会保障功能的补偿，以保证被征地农民长远生计有保障；第三，地上附着物补偿费；第四，土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿费；第五，被征地农民一定时期的失业损失费用和转业转岗就业培训费用[3]。扩大的范围不仅仅是农民的数量，还有补偿的项目，补偿范围的扩大可以视为补偿标准的宽容性降低。

3.3 对接市场，引进价格机制，促进补偿“合理化”既然土地征收所形成的利益补偿是既得利益对既失利益的一种价值转移，那么可以说，解铃还须系铃人。市场带来的问题就需要市场去解决，这也是维护土地征收和利益补偿平衡的最有效的配置方式。导入市场机制，确立“合理补偿”的原则针对我国目前对土地征收补偿原则的规定不明朗的现象，我国应当在借鉴大多数国家和地区做法的基础上，结合我国的具体国情，确立“合理补偿”的原则，以市场价格作为征地补偿的标准，以市场谈判的方式确定补偿费用。该原则的确立，一方面可以切实保护被征收土地者的合法权益，另一方也可以避免现阶段实行“完全补偿”可能给国家和社会发展带来的负担。[4]另外，在适当扩大补偿的范围的基础上，继续依照现实情况制定开发合理的补偿标准。为此，一方面土地征收补偿的标准要确保被征地农民的生活水平不降低。另一方面应当建立完善的土地评估制度和土地评估方法，在对被征收土地进行科学的评估后，以市价为基础。综合考虑国家、集体和个人三者的利益，合理地确定土地征收的补偿标准。为确保土地补偿费用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性审批制度，防止村民会议自治权的滥用，另一方面应当确保村民会议的自治权。排除行政和司法的过多干预。

参考文献：

[1]王兴运.土地征收补偿制度研究[J].中国法学，2005，（6）.

[2]蓝威.论我国农村集体土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.

关于土地征收补偿政策范文第4篇

【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》

关于土地征收补偿政策范文第5篇

我们__国土资源系统根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》的相关精神要求，在全省率先建立起“土地换社保”机制，确保7被征地农民基本生活质量不降低、长远生计有保障。20__-20__年来，全市累计农用地转征收13.45万亩，其中农用地7.02万亩，涉及被征地农民81376人，其中基本生活保障安置79079人，货币安置1854人，其他安置443人，征地补偿安置总费用43.04亿元，其中基本生活保障安置费33.28亿元，货币安置费用468万元，其他安置费用886万元。

一、理论探讨

对于农民是否应该以“土地”来换取“社保”，有很多争论。有人认为，社保是农民应当享有的“国民待遇”，这是财政应当承担的责任，农民无须以土地来进行交换，他们担心，“土地换社保”是对农民的一种剥夺。这种观点在保护农民利益方面未免显得过于敏感，世上没有免费的午餐，或者说羊毛总是出在羊身上，城市居民的社保也需自掏腰包，同样的，农村居民的社保，固然要有各级政府予以补助，但仍需以个人和集体缴费为主，在集体?­济发展不太好的地区，农民个人缴费就要占到大头。农民收入水平低，没有能力或意愿缴纳社保，因此农村养老保险基金难以筹集，在这种情况下，将农民出让土地的部分收入作为社保基金，是解决问题的一种有效办法，不能说是歧视或剥夺。

“土地换社保”不但有利于完善社保体系，而且可以使土地流转制度改革的压力减小。土地是农民的就业场所和生活保障，农民出让土地意味着失业和失去生活保障，因此，为了维护社会稳定，土地流转受到很多限制，农民不能自由买卖土地，只能通过征用的方式将土地卖给国家。一旦社保取代土地成为农民的生活保障，土地对农民的重要性降低，土地流转制度就可以变得更为宽松。

二、政策制定

征地制度改革及被征地农民生活保障工作是维护社会稳定、构建和谐社会的一项重要举措，为此早在20__年，__市政府就出台了《__市__区南长区北塘区滨湖区征用土地补偿和安置暂行办法》（锡政办发〔20__〕343号），在全省率先建立起“土地换社保”机制。

20__年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》以后，我市按照省政府有关土地征用和补偿的精神指导要求，结合本地实际，制定出台了《__市征用土地补偿和被征地农民基本生活保障暂行办法》（锡政发〔20__〕103号），在?­有343号文件的基础上进行了完善，扩大了“土地换社侏”机制的覆盖面，提高了补偿标准，在全市范围内形成了一整套土地补偿费的管理、使用、分配办法，从根本上解决了被征地农民的基本生活保障问题。

三、政策落实

一是建立征地补偿预存款制度。全市各地在提高了补偿标准的同时，切实加大土地补偿资金的征收力度，确保了土地补偿资金的及时、足额到位，尽管补偿标准和补偿形式有所不同，各地都能按照当时政策执行到位，没有发生新的拖欠。我市在核定用地面积、确定用地位置，认真测算地块价格，向用地单位提前一次性收取每亩10万元的土地补偿安置等相关费用的基础上，根据省国土资源厅今年出台的《关于实行预存征地补偿款制度的通知》，规定征地报批前必须足额预先存入征地补偿款专户每亩城区及滨湖、新区12万元，?­阴市、锡山、惠山区10万元，宜兴市8万元，多退少补，确保了征地保障资金的及时、足额到位。全市各级财政、劳动和社会保障、国土资源部门建立健全各项财务管理制度，严肃财?­纪律，严格按照规定标准和程序审核拨付资金。各级监察和审计部门依法对被征地农民基本生活保障金的收支、管理情况进行监督审计，严禁截留、挤占、挪用、?­取被征地农民基本生活保障金。

二是多渠道筹措被征地农民保障资金。从20__年开始我市滨湖、

惠山区及三城区对从全额上缴的土地出让金等土地有偿使用收益中专项提取被征地农民基本生活保障安置基金，进入被征地农民基本生活保障资金财政专户，用于弥补被张费用不足部分，不分地类每亩收缴8万元（20__年起调整为10万元），有效保证了被征地农民基本生活保障工作的落实到位。有的?­济效益好的乡镇，还通过发放老年社员生活补助金的方式，提高老年社员的养老生活水平，除可从社保资金中领取每月330元养老金外，还可领取每月170-250元的生活补。

三是建立被征地农民保障资金专户。我市财政、劳动和社会保障、国土、监察、审计等部门进行了认真调研，抓住资金筹集、管理、使用、分配这些核心环节，制定下发了《__市被征地农民基本生活保障资金管理办法》（锡财社〔20__〕17号），设立征地补偿费专户，将被征地农民基本生活保障资金和历次被征地农民基本生活保障资金纳入财政专户管理，专户储存，专款专用。明确被征地农民基本生活保障资金由国土资源部门在移交批准的安置人员名单时，按劳动和社保部门核定的被征地农民基本生活保障所需费用、就业培训和人员管理所需费用，一次性足额解缴被征地农民基本生活保障资金财政专户。征地补偿费用按程序核拨，征地补偿费中归个人的及时下发给个人，属社会统筹的划到社保专户，应付给集体?­济组织的付给集体?­济组织。其中，集体留成部分，基本采取“村有镇管”方式，明确规定补偿费需?­过村集体?­济组织讨论通过并报?­镇政府批准后方可使用，同时建立了规范的台帐资料，使每一笔资金的使用情况都一目了然。

四是结合项目差别，进一步保障重点。由于重点工程与其他工程项目征地补偿标准之间存在着差异，给新文件的实施带来一定矛盾，为既确保重点工程建设，又确保被征地农民利益不受损失，我市规定重点工程征收集体土地，不分地区差别和土地用途，统一按6万元/亩补偿（不合青苗补偿费和上缴规费），同时考虑到与?­征地补偿标准的衔接，征收宅基地的补偿标准仍按9万元/亩；对于人员的安置按征收1亩土地安置1.5个人计算，每人进入社侏的安置费用暂时为3.5万元（根据社保费用的提高而作相应调整）；村民小组撤消建制后的人员安置费和历史遗留问题的处理费用全部纳入土地出让地块成本，在收缴的土地出让金(文秘站:)中由政府托底统筹解

决。?­初步测算市政道桥等重点工程用地征收集体土地政府需实际支付各类补偿费用和上缴规费平均能够达到12万元/亩。