土地增值税的减免政策
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土地增值税的减免政策范文第1篇
关键词：土地增值税；纳税筹划；利益最大化；临界点筹划法
近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。
一、土地增值率临界点税收
控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。
二、房地产企业土地增值税面临的问题
（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。
（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。
三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划
（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。
（三）项目施工阶段的土地增值税纳税筹划在房地产项目施工阶段，主要采取筹划可扣除项目金额和增加配套公共设施的投入等。已知，普通住宅的增值率为21.36%，不能满足低于20%的增值率的免税规定。运用临界点筹划法，可扣除项目金额满足普通住宅小于20%的增值率。在施工开始阶段会计人员应做好以下税务筹划：第一，在房地产企业采购过程中，综合考虑供应商的报价和因素,如所得税扣除等因素。为财务人员的会计处理提供直接参考,房地产企业和建筑的一般纳税人适用税率为11%,建筑业企业开出的增值税抵扣发票，能够为房地产企业减轻税收负担,能够减轻财务人员核算的压力。第二，提高财务人员质量,人力资源部门在招聘财务人员应该精益求精,注重员工是否具有高尚的职业道德和专业精神,以确保会计部门的先进,同时,定期向财务人员专业技术培训,尽量避免发生错误。
土地增值税的减免政策范文第2篇
对于房地产开发企业土地增值税的税收筹划，必须紧紧地围绕着现有惟一的一份土地增值税优惠政策，即1995年财政部和国家税务总局联合的财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（以下简称“财税48号文”）进行，任何偏离该通知的所谓“税收筹划”都属于故意逃税行为。
以一家民营房地产开发企业A公司为例，2000年A公司分别以5000万元、3000万元和2000万元购得O、P和Q三块连在一起的土地，计划作为一个大型综合性商务建筑开发，其中O地块计划作为主体商场、P地块作为写字楼，Q地块作为酒店进行开发，至2005年9月，O地块主体商场已完成交付出租使用，P地块写字楼主体框架工程基本完成，工程成本为8000万元（工程队代垫，仍未支付工程款），而Q地块则一直处于生地状态。
由于碰到资金周转困难，A公司决定出售P地块及其上盖主体框架工程，集中资金开发Q地块，由于所在地段属于城市黄金地段，P地块价格几年来迅速飙升，土地评估价高达1.5亿元（不含上盖主体框架工程成本）。而B公司作为一家国营房地产集团，非常看好P地块的发展潜力，决定以评估价1.5亿元和8000万元从A公司购入P地块土地使用权及其上盖主体框架工程。进行再开发作为集团总部办公楼及对外出租使用，并愿意配合A公司进行相关的税务筹划。
按照正常的计算方法，在此交易过程中，由于增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，土地增值税税额按照增值额*40%－扣除项目金额*5%进行计算，A公司必须缴纳土地增值税2910万元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面对如此高额的税收负担，A公司财务人员绞尽脑汁想出了一个自认为可行的税收筹划方案:A公司与B公司签订一份转让土地使用权及其上盖在建工程的协议，协议总价款为1.5亿元（土地评估价），同时上盖框架工程款由于A公司仍未支付给工程队，该未付款项由B公司承担向工程队支付，A公司的财务人员认为，通过这种税务安排，该工程款可视为公司开发成本在申报土地增值税时作为计算增值额的扣除项目，而转让土地及上盖在建工程收入则只为1.5亿元，增值额不应超过扣除项目金额50％，公司只需申报土地增值税315万元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。
这个方案初看之下觉得有点道理，但只要细究一下就会发现，财务人员是错误地理解了土地增值税条例中有关收入、成本的概念，如果协议转让价为1.5亿元，则工程成本8000万元不应作为A公司的开发成本，而是B公司的开发成本，A公司不能作为增值额的抵扣项目进行抵扣，公司通过这种方案的安排是不属于合理的税收筹划而是在刻意逃税，一旦被税务机关稽查，A公司将不可避免地面临巨额税收补缴和罚款。
面对着上述啼笑皆非的税务安排方案，房地产开发企业该如何合理地运用土地增值税的相关政策进行税收筹划呢？笔者认为：在正确地解读财税48号文的基础上，以下三种策略可以达到为企业减轻税负的效果：
1、 合理分摊成本费用。房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发成本作为销售收入的扣除项目，必定影响房地产企业增值额的大小，由于房地产开发企业一般均同时进行几处房地产开发业务，企业可根据各处房地产开发的征收时间的先后进行延后征收、根据开发后用于出租的房地产不属于土地增值税征收范围的规定，合理分配各个房地产开发项目之间的开发成本，从总体上达到减少和延后税负的目的。
2、 灵活运用合作建房方式免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业自身有土地，但资金紧张，可以与有意愿购买该房产的其他企业采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，将本为房地产转让的行为改为合作建房的方式，从而达到免征土地增值税的目的。
3、 充分运用以房地产进行投资、联营、公司合并和分立免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，或者公司在分立过程中，将房地产转让到分立企业中的，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业、兼并企业、分立企业将上述房地产再转让的，则应征收土地增值税。房地产开发企业可通过先将拟出售的土地或房产分立为一个独立公司，再将该公司股权出售于有意向受让者；或将拟出售的土地或房产与有意向的受让公司合资成立一家新公司，再将新公司的股权转让给有意向受让公司的方式实现销售，从而达到减税的目的。
回头看前面所述案例，A公司如何运作该项目才能达到土地增值税税负最小化，同时双方合作又成功呢？根据上述所列策略我们逐一进行分析如下:
【策略1】
由于O地块作为主体商场已开发完成并用于出租使用，因此其不属于土地增值税征收范围，而整个项目又是在同一地点由同一工程队开发的群体开发项目，因此 A公司可合理地将开发成本项目中的某些公共费用如拆迁补偿费、前期工程和设计费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的调控，按照能使P地块分摊到最大开发成本的分摊方法进行分配，从而加大P地块计算土地增值税的增值额扣除项目，达到节税目的。
【策略2】
由于B公司购买P地块是作为集团总部办公楼及对外出租使用，A公司以P地块以及上盖主体框架工程，B公司以投入资金2.3亿元再加上后续完成整个项目的资金的方式双方合作建房，同时B公司同意A公司将2.3亿元付清P地块未付工程款8000万元后剩余1.5亿元作为Q地块开发资金使用，P地块开发完成后B公司获得绝大部分的房产，而A公司仅象征性地获得小部分房产以构建合作建房按比例分房自用的模式，通过这种安排符合财税48号文对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税的规定。但是，运用这种方法进行筹划时，房地产开发企业应注意，土地是没有过户的，B公司在合作建房过程中是无法保证其合法权益，但到了开发完成后，双方均办理了相关的房产权属，反过来，A公司可能面临着被B公司要求追回其用于开发Q地块的1.5亿元资金的风险。因此，这种税收筹划方式仅仅可用于双方互相信任的基础上。
【策略3】
A公司采用分立方式将P地块和上盖框架工程单独设立M公司，M公司总资产为2.3亿元、负债为8000万元，净资产为1.5亿元，分立后B公司再以1.5亿元收购M公司的所有股权。根据财税48号文的规定，在交易过程中A公司是暂免征收土地增值税的，而且进一步对这个方案的整体税负进行分析，我们可以看到：①根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税；②根据财政[2003]184号《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。③根据国税发［2000］119号文《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税；分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。因此A公司应就资产转让所得缴纳企业所得税3960万元[（15000-3000）*33%]，但同时M公司作为分立企业在计税时可按经评估确认的土地价值1.5亿元确定成本，因此若M公司在项目完成后进行再出售的（上述案例是作为集团总部办公楼及对外出租使用，则只影响固定资产账面价值数），则间接使M公司可抵减土地增值税4320万元（12000*1.2*30%）、企业所得税2534.4万元[（12000-4320）*33%]。根据以上分析，本方案A公司在缴纳所得税3960万元后却带来了M公司税负的抵减6854.4万元，A公司在筹划土地增值税的同时，也带来了A和M公司整体税负的减少。因此选择该方案无疑最适合A公司的最大利益。
土地增值税的减免政策范文第3篇
为什么要进行土地增值税清算？
土地增值税清算体现宏观调控政策的延伸和细化
始于2003年的宏观调控，连续几年土地、金融、产业政策频出但收效不大，于是，国家税务总局从2006年开始通过税收手段对房地产业进行调控，房地产持有和交易环节需要缴纳的税种逐渐增多，希望通过这种方法实现对房地产业的调控，从而改变房地产投资增长过快，部分城市房价居高不下等现象。本次土地增值税的开征，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润，限制开发企业过度投资，是对宏观调控政策的延伸和细化，是和其他宏观调控政策相配合，在已有政策的基础上进行更加细致的调节，而且在今后，税费政策也将会成为房地产宏观调控的重要工具。
有助于合理配置土地资源
随着我国国民经济的高速发展和城市化的日益推进，土地作为一种稀缺资源越来越体现出它的珍贵性。但是现阶段我国的土地利用和房地产开发模式对土地的使用仍然比较粗放，对于闲置土地的持有也不须付出多大成本，造成对土地资源的大量浪费。土地增值税清算加大了开发企业持有闲置土地的负担，因此，开发企业会想办法加快开发速度，盘活资金与闲置的土地资源。
有利于增加地方政府财政收入
随着城市规模扩张和城市基础设施建设的完善，各级地方政府需要大量资金投入，因此，加大税收力度成为解决资金缺口的有效途径。同时，中央政府为了完善住房保障体系出台的一些保障性政策也在客观上造成地方政府的土地出让金收益受到损失，这也给地方财政带来困难，因此，土地增值税的清算也考虑到从资金方面给与地方政府一定的补偿。
为构建和谐社会，平衡行业差距创依据
近年来，房地产行业的发展给国民经济发展做出了巨大贡献，同时，因为各种原因整个行业被塑造成一种“暴利”形象。为了构建和谐社会，缩小行业之间的差距，通过开征土地增值税将房地产行业的利润压缩，以此来达到社会各行业只能得到平均利润的目的。
土地增值税清算会产生哪些影响？
对整体市场的影响
1、打击囤地、炒地行为
开发企业要保证正常发展，就必须要进行土地储备。但是，随着整个市场行情日渐升温，部分开发企业开始囤积土地。尤其是通过较低价格拿到土地的开发企业，在开发过程中房价飙升，获得大量的土地开发收益，开征土地增值税以后，按照四级累进税率，企业就必须缴纳更多的土地增值税。在这种情况下，开发企业一方面因为资金压力大而无力囤地；另一方面囤地的利润大部分会被抽走，将无利可图，因此，企业为了合理避税，就必然会加快开发速度，减少土地持有时间，这样就能够打击囤地和炒地行为。
2、对市场价格的影响
土地增值税开征对房地产价格的影响可以从两个方面进行分析：首先短期内对房价影响不大。因为目前开发企业对产品进行定价时一般都采取市场定价法，不会因为所谓的利润减少或成本增加而随意抬高价格；而且，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，征税只会压缩高利润空间，如果企业因此不顾市场盲目的抬高价格就有可能造成产品的滞销。另外，从长期看将有利于稳定房价。供求关系依然是影响房价的决定性因素，征收土地增值税改变企业由于市场向好而进行的捂盘惜售或者抬高价格等行为，那些试图通过分期开发、囤积地产待价而售等手段钻空子的房地产商也会无路可走，因此，他们必然加快开发速度，从长期来看可以在一定程度上增加市场供给，从而可能保持价格稳定甚至引起房价下降。
3、改善商品住宅开发的供应结构
在房地产开发中同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高10%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价，所以开发企业愿意开发中高端产品。本次《通知》规定土地增值税按照累进税率征收，而且纳税人建造普通标准住宅还有一定的税收优惠，对产品户型有一定的政策导向；而且，目前的市场销售状况也表明市场存在大量的中小户型需求，因此，开发企业出于加快开发速度和资金回收速度的考虑，也会将产品的市场定位向这方面倾斜，这些都会对改善商品住宅开发的供应结构起到一定作用。
对开发企业的影响
1、压缩开发商的利润空间
土地增值税是针对企业和个人的土地和房产转让增值额征收的税金，主要属于企业的利润部分。按照累进税率，对早期拿地的企业和从事高端市场开发的企业影响较大，一些开发商此前通过较低价格获取土地，尤其是土地储备量较大的企业，将会为此付出非常高昂的增值税。由于房地产开发企业结算的特殊性，公司在出售商品房的时候并不知道土地的具体增值额，因此，对开发商征收土地增值税往往采用预先征收的方式进行，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，原来预征标准为销售收入的1%-2%，和现在增值额的30%-60%的比例相比有较大差距，新的清算办法必然会大大压缩开发商的利润空间。
2、行业竞争加剧
从企业规模来说，土地增值税开征对开发企业的流动资金造成压力，对中小房地产企业影响较大，对实力较强的开发企业影响较小。土地增值税清算后，无论原先有无计提拨备，开发商的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发。由于中小房地产企业融资能力较弱，清算土地增值税政策将使企业资金供应受到制约，客观上无法再进行更多项目的房地产开发，部分实力较弱的小项目公司，可能由于资金链断裂而倒闭；而对于企业运作比较规范，已对土地增值税的清算预提的开发企业影响则较小。因此，资金实力雄厚的开发企业会趁机通过各种方式占有市场，开发企业的竞争会日益激烈。
对购房者的影响
在各地的实施细则出台之前，《通知》并没有详细的规定具体如何征收土地增值税，而且，税收开征后短期内对价格也不会有大的影响，因此购房者基本不会受影响；只是远期如果受政策影响房价一旦下挫，则成为购房者进入市场较好的时机。另外，因为二手房从2006年12月1日开征土地增值税，并且按照持有时间长短不同选择不同的税率，一定程度上抑制了炒房行为，对普通住房交易也基本没有多大影响。
当然，上述分析是建立在土地增值税已经严格按照规定开征前提下来谈论的，由于目前各地实施细则尚未出台，因此，这个税收政策的具体实施结果还需要观察。
当前土地增值税清算存在的难点何在?
（一）实施细则难以出台
国家税务总局的通知下发以后，要求各地税务机关据此制定实施细则，但是截至目前，只有北京、上海、成都等极少数几个城市近日下发了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等地方细则，清算土地增值税被正式提上日程，但是对具体的执行方案规定还是不够清楚。一方面是因为税务总局的《通知》本身没有明确规定，例如具体清算时间起止界限、如何征收等，各地方税务机关深知细则制定的难度太大，尤其是中西部城市在等待东部发达地区重点城市的细则作为制定本地区细则的模板。
改革开发以来，房地产业经过较长时间的发展，已经成为国民经济的支柱产业，同时，也是地方财政收入的重要来源。因此，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，地方政府有较强的地方保护主义思想，害怕一旦清算给地方经济带来负面影响，毕竟清算获得的土地增值税75％必须上缴国家，只有25％留给地方，地方政府和地方税务部门对政策有一定的抵触心理，因此，保持观望态度，不愿积极制定实施细则也就不足为怪了。
（二）具体操作难度不小
由于目前我国的房地产开发模式普遍采用项目运作制，房子销售完毕，项目公司就在税务登记部门注销。还有部分开发企业虽然母公司还存在，但是一方面依据现行财务制度，当时的帐务早已超过法定保存期进行销毁，根本无法进行清算；另一方面，还有很多投资者在项目完成拿到利润后或者离开本地或者投资其他行业，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，无疑也是非常困难的。为此，《通知》规定地方税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，核定征收土地增值税，但是实际执行起来难度很大，几乎是不可能的。
另外，开征土地增值税需要花费大量的人力物力，对于本来就人力资源紧张的各地方税务部门来说更是捉襟见肘。
同时，在实际二手房交易中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使不能准确计算增值额，这将会直接影响应纳税款的计算与缴纳。
怎样推进土地增值税清算的改革?
扶持企业和行业发展
国家税务总局《通知》的出台是在当前宏观经济和房地产开发投资过热情况下对宏观调控政策的深化，国家并不是要对房地产行业进行打压。各地方税务机关在制定实施细则时一定要严格把握政策的初衷，切实从保护、扶持开发企业和行业发展的角度出发，在贯彻国家政策和维护企业利益之间找到最佳平衡点，这也是各地制定实施细则要解决的核心问题所在。
避免政策“一刀切”
由于房地产区域性很强，因此，全国范围内房地产业发展的情况各不相同。但是，本次出台的土地增值税清算象其他已经出台的其他政策一样，政策的地域性不强。《通知》已经从很多方面对政策的执行有严格规定，这必然会因为各地的具体条件不同产生不同的影响。当然《通知》同时也规定要求各地税务机关根据本地方的实际情况制定实施细则，同时还规定对于普通住宅不同程度的减免，这也是国家注重本次土地增值税清算的操作弹性的具体表现。因此，各地税务部门在制定实施细则时一定要从各地房地产发展的实际情况出发，避免政策的“一刀切”。
实施“一条线”原则
为了减少土地增值税征收难度，可以采取“一条线”原则，也就是不同地方、最小以地市为单位根据当地的不同情况制定统一标准，这个标准由税务机关根据已经掌握的情况，并和土地、房管等相关机构协调，酌情制定，标准制定好以后，所有的开发企业都必须严格按照该标准执行，这样在清算过程中易于操作。对个别企业来说有可能存在问题，但是只要做到对绝大部分的企业都公平即可；同时这样可以尽量减少和避免出现行败，从而达到保护税务干部的目的。
土地增值税的减免政策范文第4篇
论文摘要：土地增值税是房地产开发 企业 的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法 计算 增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3o％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发 票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指 企业 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 教育 费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：① 计算 扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的 会计 政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
土地增值税的减免政策范文第5篇
论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
