国有土地征收补偿评估办法

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国有土地征收补偿评估办法范文第1篇

答：《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，由2011年1月21日中华人民共和国国务院令第590号公布，自公布之日起施行，共5章35条。第一章总则，共7条，包括本法的适用范围、原则和有关部门的职责。第二章征收决定，共9条，包括征收补偿方案要征求公众意见、进行社会稳定风险评估、征收补偿费用要专款专用等内容。第三章补偿，共13条，包括补偿的项目和实施房屋征收应当先补偿、后搬迁等内容。第四章法律责任，共5条，包括对各种违法乱纪行为的处理等内容。第五章附则，共1条，规定本法的施行日期。

问：市、县级人民政府可以征收房屋的情形有哪些？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

问：补偿项目有哪些？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

问：被征收房屋价值如何补偿？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

问：选择货币补偿或房屋产权调换有何规定？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

问：对被征收人临时安置有何规定？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

问：对造成停产停业损失的补偿有何规定？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

问：实施房屋征收在程序上有何规定？

国有土地征收补偿评估办法范文第2篇

建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

具体补偿内容和补偿金额以诸暨市2021年“三改”专项行动房屋征收补偿相关政策规定和签订的房屋征收补偿安置协议为准。

国有土地征收补偿评估办法范文第3篇

引言：远离立法的本意，歪曲公共利益的需要，或没有实现合理、公平、公正、全面的补偿，如果实施强制拆迁，那么就是间接地发动

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作者简介：男，1969年10月生，江苏海安人，犯罪学硕士学、法律博士、正高级经济师、教授级企业法律顾问，硕士生导师，从事不动产法、国际商法、土地估价、项目管理、公务“官”员品性矫正、罪犯心灵关怀等领域的理论与实务研究，在省级以上刊物上发表经济与法学论文30余篇，曾经在2004年至2007年间，先后赴美国联邦调查局、意大利环境和领土海洋部做高级访问学者，分别研究刑事侦探技术和国土资源生态环境管理。座右铭：一生只向真理低头！

国有土地征收补偿评估办法范文第4篇

Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.

关键词： 房屋征收；评估；补偿；公平

Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness

中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0252-02

0引言

房屋征收是公权力强制取得私权利，发达国家和地区公权力的行使，一般遵循三个要点：一是前提正当，即必须是公共利益的需要；二是程序合法，即必须依照法律规定的程序和权限；三是补偿合理，即不让被征收人的利益受到损失[1]。因此，合理补偿是房屋征收程序正常启动后最为关键的问题。过去20多年间，城市房屋拆迁作为取得国有土地的重要途径，为我国快速工业化、城镇化提供了充足的城市建设发展用地。但由于拆迁补偿中存在的公平性问题，也积累了大量的社会矛盾。以评估值为依据确定房屋征收补偿费是国际惯例，但过去我国的拆迁评估与补偿实践中，存在着一些未明确或者被公众误解的问题，影响了拆迁补偿的公平、公正。

1过去房屋拆迁补偿中存在的影响公平性的问题

1.1 补偿内容不完整目前发达国家和地区的房屋征收补偿一般采用公平补偿的原则，即确保征收造成的各相关人的各项损害都得到相应的补偿，同时也防止被征收人因征收补偿而有不当得利[2]。国外征收补偿与征收损失往往形成“一一对应”的关系，征收补偿具有“有损失，就有补偿，谁损失，就补偿谁”的特点。因各国国情不同，房屋征收需要补偿的内容各个国家并不完全相同，但综合美国、英国、日本不动产征收的规定来看，补偿的范围一般包括五个部分：一是对土地及建筑物、附着物的补偿，二是对残留土地及邻接地损失的补偿，三是对干扰及搬迁的补偿，四是对失业者的补偿，五是对间接利益损失的补偿[3]。过去我国与拆迁相关的各项法律法规中没有对补偿内容做出清晰规定，实践中主要依靠拆迁当事人谈判确定补偿费用，补偿内容主要体现的是第一及第三部分，其他部分的损失未直接体现。造成一些被拆迁人估量或者真实发生的损失在法律法规规定的补偿中得不到合理体现，被拆迁人的心理预期得不到满足，或者拆掉旧房后无法在原地购买类似住房的情形大量存在，从而引发了很多社会矛盾。

1.2 混淆了补偿与社会保障被拆迁房屋往往位于一个城市的中心地段，特别是旧城改造项目中的房屋，大部分面积很小、较为破旧、基础设施不齐备，被拆迁人多为低收入人群。如果按照房屋价值进行补偿，由于相同地段已经没有类似房屋，被拆迁人很难用补偿款购买到相同位置的新房，只能搬离市区。由于过去几年我国大部分城市房价上涨较快，有的被拆迁人甚至无法在郊区购买到新房。拆迁部门为了解决这个问题，往往通过与这部分人谈判，多给与一些补偿来解决，但补偿金额多由谈判的结果决定，补偿款不公开透明，各个被拆迁人之间不能横向可比，造成较多的纠纷。实际上，对于低收入人群的住房问题应当通过给予社会保障，公开、透明的进行解决，而不是采取谈判，增加补偿费的办法。否则不利于拆迁补偿的公平、公正，不利于社会保障的公开透明，为建设和谐社会留下隐患。

1.3 混淆了评估值与补偿费《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿的金额以房地产市场价格评估确定，但没有明确补偿的内容及与评估值之间的关系。导致在实践中，混淆评估值与补偿费的情况普遍存在。拆迁部门为了减少责任，要求评估机构将全部费用包括各类补贴和奖励都体现在评估值中，按照评估值给被征收人货币补偿；一些地方为了顺利搬迁，规定按照新建商品房价格评估被征收房屋价格。这些做法使评估本身失去规则，导致评估价扭曲，而且造成许多错误认识，扰乱了房地产市场价格体系（如破旧房的征收补偿评估价，大大高于同类房的二手房市场价），以及一些不应得到这种补偿的被征收人也获得了这种补偿，引起新的不公平。

1.4 评估机构中立性差评估机构的评估结果是确定被征收房屋价值补偿的依据，特别是过去的房屋拆迁中，补偿内容的绝大部分都是依据评估机构的评估结果。因此，评估机构的中立性是保障房屋征收补偿公平公正的首要条件。《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”实践中由于被拆迁人难以组织，还有很多地方采取由拆迁部门组织招投标的方式选定评估机构。这些选定方式，被拆迁人参与程度低，有的方式甚至无法参与，拆迁部门掌握决定权。再加上征收评估费用也由房屋征收部门支付，实际操作中很容易造成房屋征收部门干预评估的情况发生，损害被征收人的利益。

2《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后的评估与补偿

国有土地征收补偿评估办法范文第5篇

一、适用范围

本方案适用于大街未施工建设路段1.5公里范围内的征地拆迁，包括将东桥口段、西桥口段和东三里段集体土地征为国有，并对上述三个村征地范围内120余户房屋实施拆迁补偿。

二、指导思想

认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、《省土地征收管理办法》、《县人民政府关于推进城区住宅房屋征收货币化补偿安置的意见》等法律法规规章规范性文件，参照国有土地上房屋征收与补偿有关法律法规规章有关规定，鼓励货币化补偿安置，积极利用开发性金融支持，为县城中村改造体制机制创新积累可复制的经验。

三、征地拆迁程序及补偿

（一）拟征收土地公告、组织勘测调查。县政府在被征地的东桥口、西桥口、东三里村集体经济组织所在地拟征收土地公告。县国土资源部门依据拟征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、榆山街道办事处及建设单位，与有关村民委员会、被拆迁户现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。

（二）实施房屋评估。

1.选定评估机构。县国土资源部门会同榆山街道办事处按照公开公平原则选定房地产价格评估机构。

2.评估方法及标准。被拆迁房屋比照拟征收土地公告之日被征收房屋所处房屋区位新建普通商品房市场价格评估确定。评估价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的土地使用权的价值。被拆迁房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施，给予货币补偿，补偿价格评估确定。被拆迁户安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照拆迁房屋设备迁移补助费标准给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准给予补偿。被拆迁房屋院落内的树木，按照征地地面树木补偿标准给予补偿。

3.房屋面积和用途确定。被拆迁房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。无房屋所有权证书但建设手续齐全的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积为准。

（三）签订征地拆迁补偿安置协议。县国土资源部门会同财政等有关部门拟定土地征收补偿安置方案并公示，与有关村集体经济组织、被拆迁户签订土地（房屋）征收补偿安置协议。依法报省政府批准土地征收方案并土地征收公告。

（四）补偿安置。

1.被拆迁户选择货币补偿方式的，对被征收土地的有关村集体经济组织，按照被征收土地所在区位征地区片综合地价的20%给予土地征收补偿，用于举办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设；被拆迁户的房屋补偿安置费用（包括被拆迁房屋价值补偿、因拆迁房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励）由县财政部门会同国土资源部门通过榆山街道办事处支付给被拆迁户。搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励的标准，按照《县国有土地上房屋征收补偿和补助奖励办法》的有关规定执行。县房屋管理服务中心要及时公布更新县城区存量商品房源信息，为被拆迁户提供真实准确的房源信息。

2.被拆迁户选择参加本村城中村改造安置且与被征地的村集体经济组织达成房屋拆迁补偿安置协议的，按照城中村改造有关规定办理（备注：不得突破平政发〔2009〕1号文件规定）。

（五）拆除房屋、移交土地。被征收土地村集体经济组织、被拆迁户应当在规定的期限内清理搬迁附着物，并移交土地。未在规定期限内移交土地的，由县政府责令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申请人民法院强制执行。

四、其他

（一）加强组织领导。成立片区部分地段征地拆迁工作领导小组，由县委常委、常务副县长焦卫星同志任组长，副县长于瑞民同志任副组长，县国土资源局、榆山街道办事处、财政局、住建委（规划局）、城管执法局、房管中心、物价局、司法局、法制办、局、公安局等有关部门单位主要负责同志为成员。领导小组办公室主任由榆山街道党工委书记兼任，副主任由县国土资源局、榆山街道办事处、住建委、房管中心等有关部门单位分管负责同志兼任。从有关部门单位抽调工作人员组成征地补偿、资金筹集、执法保障、群众工作等若干工作组，实行日调度、周总结，保障征地拆迁工作顺利进行。