农村土地房屋征收法

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农村土地房屋征收法范文第1篇

关键词：征地拆迁 房屋 继承 问题

二0一一年一月二十一日国务院公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了二00一年六月十三日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，原来称为拆迁，现在改称征收了。国家对国有土地上的房屋做出征收与补偿规定，但对集体土地上的房屋征收与补偿没有出台规定。《物权法》出台后，对土地征收问题，国家对《土地管理法》也作了相应的修订，特别是对农民的失地后的社会保障问题引起了高度关注，所以在补偿费的给付、管理方面都有了新的规定。

农村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，当前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投资或批准的项目比如修建公路、铁路、机场、港口、水利设施、重大能源项目等。

农村土地房屋征收补偿与安置房屋继承问题，本人认为也包括城中村的集体土地上的房屋征收补偿与安置的房屋继承。如农村离城镇较近的区域，两者是交织在一起的。对于征收与补偿问题，用地单位无论是政府部门还是企业事业单位，补偿方式就是单一的货币形式。至于说，被征收入农民因征收而置换所得的房屋，这是对被征收人的安置，是被征收人享有的生存权中居住权所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋权利的延续，是房屋形态发生了变化，房屋权利人的权利本身的属性没有发生改变，但是在量上的变化是有的，如面积大了，套数多了。套数多了，这正是给予失地农民社会保障上的体现。

一、农村土地征收补偿与房屋安置的继承也包括两种。即基于土地补偿款的继承和基于产权置换房屋的继承。

1.农村房屋的拆迁补偿款的继承

农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物（即房屋）的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。

2.安置房屋的继承

遗产证明是《房屋补偿安置协议书》。补偿安置协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的地点、面积和户型，搬迁费、临时安置费或者安置用房坐落、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。

通常，征收补偿方案对征收的农宅房屋的补偿采取货币补偿方式。所谓“安置’，是对被征收人居住的安置。在实践中有两种做法，一种是货币补偿安置，由被征收人自行解决安置房屋。货币补偿的构成因素包括下列四点：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿。④地上附属物的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，并且系农村集体经济组织以户为单位无偿提供给本集体成员享有的，所以一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权征收补偿款则由该户剩余的成员共同所有。另一种是产权置换方式安置。产权置换安置是指被征收人按照征收补偿方案选择优惠价购买安置房和按产权比例置换安置房。优惠价包括：产权调换价和安置房建设成本价。

二、确定被继承人及其遗产范围

被继承人应当是需要拆迁安置房屋所依附的宅基地已故的使用权人。对于被继承人的遗产范围，农村房屋继承区别于城市房屋的继承。“农村宅基地能继承吗？依据是什么？”对这个问题我国法律和政策有相关的规定，农村宅基地不能继承，根据我国法律规定：宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承，但建造在宅基地上的房屋可以作为合法财产继承，我国《继承法》第三条规定公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承，根据我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然享有了可以使用房屋所占宅基地的权利，确定的讲被继承人的遗产范围为登记在其名下拥有使用权的宅基地上的房屋为其个人合法遗产，但对确定遗产范围时要对遗产归属认定，在实践中掌握，农村宅基地有很多老宅基，自第一次审批发证至第二次发证跨度时间较长，几十年变化大，第二次换证时登记工作又比较混乱，很多地方换证前的摸底填表都是在村委会抽人登记，登记工作结束后统一递交土地管理部门换发的新证，有很多使用权人变更时没有办理有效的变更登记手续，宅基地初始的申请是以户为基础按人口申请的，一般使用权人都填写的是父亲或母亲名字，父亲死亡的填写的一般是家中长子的名字，所以在实际中继承人的范围实际上享有该项遗产继承权的继承人可能与法律上规定的继承人范围不相一致，在遇到此类问题时，对存在的问题且不可忽视。

三、产权置换房屋继承应注意的几个问题

1.遗嘱继承

在遗嘱内容中，遗嘱人设立遗嘱时在遗嘱中是否对拆迁置换后的房屋如同拆迁前的房屋做了同样的处分。如果遗嘱人在遗嘱中只是对原房屋做了处分，没有对拆迁置换后的房屋做处分，当遗嘱生效时征收房屋已被拆迁了，那么就不能按遗嘱继承处理，因为继承标的物发生了变化，除非其他继承人没有异议。同拥牡览恚遗嘱人生前立遗嘱设立了处分征收房屋的遗嘱，但在遗嘱生效前，征收房屋被拆迁了，而且遗嘱人按拆迁补偿安置协议约定领取了补偿款，这表明遗嘱人以签署协议方式撤销或变更了遗嘱。

2.在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承

若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权置换方式，则被继承人作为被征收人取得产权置换房亦按照上述继承原则办理。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。

农村土地房屋征收法范文第2篇

市城乡规划部门要按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求,尽快编制完善控制性详细规划,明确各地块的具体用途。有关县区政府和开发区管委会要对中心城集中规划建设区域内的集体土地及各类建设活动实行统一管理,禁止在集体土地上不按规定用途从事种植、养殖、取土、建设等行为;要加大执法和巡查力度,对不按规定用途的种植、养殖、取土、建设等行为要及时予以制止、清理和拆除,并依法予以处罚。

二、规范农村集体土地承包

有关县区政府和开发区管委会,要结合正在开展的农村集体土地确权登记发证和农村土地承包经营权证换发补发工作,集中力量和时间,组织农业、林业、国土资源部门及相关乡镇政府(街道办事处),对中心城集中规划建设区域内的农村集体土地及地上树木、苗木、建筑物、构筑物等的现状、权属、范围、面积、数量等进行全面调查界定,建立专门档案。在此基础上,由县区农业、林业部门牵头,有关乡镇政府(街道办事处)负责,组织对农村土地承包合同逐一进行清理检查,建立土地承包台账。要按照种植、林木、养殖等用途,通过签订补充协议等方式对土地承包合同进行细化完善,进一步明确承包土地的用途、承包方的义务及违约责任,并督促承包方严格按照合同约定从事生产活动。属于种植、养殖等用途的,农业部门要及时换发补发农村土地承包经营权证;属于林业用途的,林业部门要督促承包方依法申请办理林权证,并严格遵守相关种植规范。土地承包经营权证和林权证,作为今后集体土地征收补偿的依据。

加强对集体土地承包管理,中心城集中规划建设区域内集体土地上进行农业内部结构调整和发展林果业、渔业、畜牧业的,需逐级上报有关县区农业、林业部门同意,并报市国土资源、城乡规划部门备案。要建立集体土地承包情况定期检查制度,对违反土地承包合同,擅自改变土地利用现状、不遵守相关种植规范等行为,由县区农业、林业部门和乡镇政府(街道办事处)负责及时予以制止。不听劝阻的,建议村集体依法解除承包合同。

三、加强集体土地建设管理

有关县区政府和开发区管委会要组织国土资源、住房城乡建设等部门对中心城集中规划建设区域内集体土地上的宅基地、房屋及其他建筑物、构筑物等的权属、性质、面积等进行全面调查,登记造册,建立档案。建立健全集体土地建设管理制度,中心城集中规划建设区域内集体土地上未经市城乡规划等部门批准不得新建房屋;已纳入近期城市建设规划的集体土地上不得改建、扩建房屋;纳入城中村改造或农村住房建设的,新房建设完成后必须拆除旧房并退还原宅基地;确需改造的危房,必须由具有相应房屋鉴定资格的机构出具鉴定报告;严禁在村庄规划的建设用地范围外建设房屋。

四、严格实施集体土地征收

要严格按照“两公告一公示”程序,切实加强拟征收土地公告环节的工作。市、县政府拟征收土地公告后2日内,土地征收实施主体国土资源部门组织财政部门、土地所在乡镇政府(街道办事处)、被征地村、被征收土地联产承包户或土地使用权人等组成专门工作组,开展征地勘测调查,核定征地红线图,进行征地测量放线,对拟征地的土地权属、地类、面积以及地面附着物的种类、数量等进行现场调查、清点、核实,形成土地征收勘测调查清单,并由参与现场调查、清点、核实的各方共同确认。农村集体经济组织和农民对调查结果有异议的,应当当场提出,国土资源部门应当当场复核。要加强征地勘测调查过程中的相关技术支持,采取录像、照像等方式固定青苗和附着物情况。被征地农村集体经济组织和农民应积极支持配合征地调查,拒不配合的,调查结果由国土资源等部门与被征地所在乡镇(街道)和村有关人员签字并进行公证;阻扰征地调查,拒不提供有效权属证明,造成调查不实或漏项的,由被征地农村集体经济组织和农民承担相应责任。从拟征收土地公告之日起,任何单位和个人在拟征收土地上新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施,突击种植树木、苗木、开挖鱼塘及其他养殖,突击抢建塑料大棚、蚂蚱棚、温室和看护房等设施,新上设施农业及其他生产经营项目,征地时一律不予补偿。

五、依法实施征地补偿

市、有关县区和开发区国土资源、财政部门要依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单,保证土地征收补偿费用按规定及时足额到位。土地征收补偿安置费执行省政府公布的征地区片综合地价标准;地上附着物和青苗等严格依照《省物价局、省财政厅、省国土资源厅关于日照等八市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》,并参照近期执行的中心城南展片区及重点市政道路用地内征地地面附着物和青苗补偿标准予以补偿。没有明确补偿标准的,由市物价、财政、国土资源等部门核定补偿价格后予以补偿。在征地过程中,对征地补偿标准有异议,达不成土地征收补偿安置协议的,由市、县政府进行协调;协调不成的,报省政府裁决。

六、切实保障和改善群众生活

在依法征收集体土地的同时,有关县区政府和开发区管委会要严格落实征收补偿有关规定,采取多种形式妥善安置被征地农民的生产生活,确保原有生活水平不降低,长远生计有保障。属于个人或承包经营者所有的附着物、青苗以及房屋拆迁补偿费,应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付给个人或承包经营者。属于集体所有的土地补偿费和安置补助费,被征地的集体经济组织应当建立财务公开制度,向村民公开使用或分配情况。制定具体办法,对严格依照土地承包合同进行种植、养殖、建设的群众,在征地补偿时给予适当奖励。要加快建立被征收土地农民就业保障制度,将被征地群众纳入失业登记范围和就业服务体系。符合农村产权制度改革条件的,优先纳入农村产权制度改革试点。

坚持以城市建设带动乡村建设,市和县区有关部门制定项目用地区域规划时要充分考虑被征地村集体安置用地预留,积极支持被征地村集体经济发展壮大。在乡镇(街道)统一组织下,被征地村在同等条件下,可优先承担城市建设项目的建材运输及项目建成后的绿化养护、卫生保洁等工作。在城市配套设施规划建设时,要尽量满足被征地村需要,让失地群众共享城市发展、设施完善、功能提升的成果。

农村土地房屋征收法范文第3篇

论文导读:：如何构建农村土地所有权也就成为学界争论的问题。而不包括乡镇企业用地的建设用地使用权。

论文关键词：农村土地所有权，建设用地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权流通性

农村土地权利是农民对农村土地享有的权利。正确认识和界定农村土地权利的性质，是保护农民土地权益的前提和基础。 一、关于农村土地所有权的性质和权利行使 (一)关于农村土地所有权的性质 农村土地所有权为何种性质？在《物权法》通过前，对此曾有不同的观点。如何构建农村土地所有权也就成为学界争论的问题。有的认为，我国农村土地所有权存在主体虚位，有的甚至认为应将土地所有权确认为农民个人所有，以解决农村土地“无主”现象。笔者不赞同这种观点。这不仅是因为我国《宪法》中规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，更重要的是因为我国农村土地权属变动的历史原因，使我们无法或者说不能确认现有土地应归哪一具体的个人所有，否则，不仅会造成今后的土地利用问题，而且会造成极大的社会动荡。笔者认为，非属国家所有的土地应当归村落居民集体所有。《物权法》第59条第1款规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”这一规定明确了集体所有的土地归本集体的成员集体所有。但对此仍有不同的理解和主张。有的认为，成员集体所有应为集体成员共有；有的认为应为总有。笔者不同意成员共有的观点。这种集体成员集体共有宅基地使用权流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成员按一定的份额享有，也并非每一成员退出时可以要求分出自己的应得份额，因此，这种所有的性质应为“总有”或者称为“合有”。有学者认为，“合有，也称为公共共有或者共同共有，是指两个或两个以上的人基于某种共同关系的存在共有一物，他们不分份额平等地享有权利，对共有物之处分以全体共有人的同意决定。”“总有，是指多数人所结合之一种共同体，亦即所谓实在的综合人之有。”[1]尽管境外也多有学者将共同共有定义为合有，但我国法上是将共有区分为按份共有与共同共有的，也就是将共同共有作为共有的一种形式，而不是将共有仅限于分别共有或按份共有，因此，与其将“合有”作共同共有解释，不如将其作与“总有”含义相同的解释。也正因为如此，农民成员集体所有属于合有即总有。合有与共有的根本区别在于合有人构成一个团体，每个成员不能要求对合有的财产分割，只是在享有所有权人的权益上应与共同共有相同，即每个人都可享有所有的财产的收益。“共有人不仅可以直接占有共有财产，而且有权请求分割共有财产。集体财产尽管为其成员所有，但其属于集体所有，集体财产与其成员是可以分离的，尤其是任何成员都无权请求分割集体财产。”[2] 农村土地由农村集体成员集体所有，明确了农村土地所有权主体为成员集体，即由集体的全体成员共同享有所有权，这并不会导致所有权主体的虚位。如果说现实中存在农村集体成员得不到土地所有权权益的现象，不是由于集体的土地归成员集体所有造成的，而是因其他制度或者说是因为对农村集体所有权保护不力和经济民主制度不健全造成的。正因为集体成员集体所有是不同于“共有”的由成员集体共同享有所有权，因此，《物权法》第59条第2款规定了应当依法定程序经本集体成员决定的事项，第60条规定了集体所有的土地所有权的行使主体。既然农村土地归农村集体成员集体所有，成员集体享有集体土地的所有权，所有权人的权益就应由所有权人享有宅基地使用权流通性，而不应由其他人享有。这是由所有权人性质所决定的。如果所有权人不能享有所有权权益，那么这种“所有权”也就不是真正的所有权。《物权法》确认了农民成员集体对其土地的所有权，也就明示农民集体土地所有权的权益归该集体成员集体享有。因此，我们在任何制度的设计上，都应保障农民集体土地所有权的权益真正归集体的成员享有，应将农民土地所有权的各项权能还给农民，而不是限制其取得所有权利益。这应当是保障农民土地权益的根本出发点，也是真正解决“三农”问题的重要出路。当然，现代社会，随着所有权的社会化，任何所有权也都会受到一定限制，农民集体土地所有权也不例外。但是这种限制是以维护社会公共利益和他人的合法权益为前提的，而不能以剥夺所有权人应享有的权益为代价。我国《物权法》第42、43、44条等是对农民集体土地所有权限制的规定，这些限制也足以实现农民集体土地所有权的社会性。 (二)关于农村土地所有权的行使 农民集体土地所有权是由集体成员集体享有的，但在所有权行使中也须维护集体成员的利益，对于一些重大事项应由集体成员集体决定。《物权法》第59条第2款规定在权利行使上应当经本集体成员依照法定程序决定。这体现了农民集体土地所有权行使上的特点。在农村土地所有权行使上，有以下三个问题需要解决。 第一，农村土地如何经营？《物权法》第124条第2款规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”这一规定是强制性的还是任意性的规定？有的认为，是强制性的，按照这一规定，凡农业用地，都须实行承包经营。有的认为，不是强制性的，而仅是强调依法实行承包经营，不是私有化。笔者赞同后一种观点。《物权法》第124条更重要的是强调实行承包经营不会改变农村土地集体所有的性质，而不是强调农村土地都要实行承包经营。农村土地实行承包责任制，是国家在农村的重要政策。但只是一项指导性的政策，不能也不应是强制性的。法律规定实行承包经营时承包人的权利是为了保护承包人的利益，维护土地承包经营制度，但不是要求农村土地的所有权人对土地都必须实行土地承包经营制度。因为对于农业用地实行承包经营是在集体所有的土地上设立土地承包经营权这种用益物权，属于所有权行使的一种方式。如何经营土地，这是土地所有权人的权利，应由所有权人根据自己的利益和需要自行决定。在其所有的土地上是否设立土地承包经营权还是以其他方式行使所有权，都应由所有权人即成员集体决定，而不应由法律强制规定。 第二宅基地使用权流通性，农村土地所有权可否转让？通说认为，农村土地所有权不能流通，不可转让。但这并无法律上的合理根据。农民集体土地所有权的性质为集体所有，而集体所有权的主体又不具有唯一性，因此，农村土地所有权应当具有可让与性。从法理上说，凡是禁止流通的财产，须由法律明确规定，凡法律未明确禁止流通的财产就具有流通性。从现行法的规定看，法律并没有明文规定农民集体土地所有权不可转让。现行《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这里的“依法改变土地权属”并没有仅限定为集体所有改变为国有，应包括某一集体所有的土地改变为归另一集体所有。如果不承认农村土地的流通性，农村土地资源的财产性就得不到体现，无法通过市场机制得到优化配置，而现实中也存在农村土地流通现象。因此，应当承认农村土地所有权的可让与性。当然，为维护土地集体所有制，对于农民集体土地所有权转让，应限定为受让人只能是农民集体经济组织，其他人不能取得农民集体土地所有权。 第三，在农村土地上可否设立建设用地使用权？这里所说的主要是指用于住宅等建设的建设用地使用权，而不包括乡镇企业用地的建设用地使用权，因为乡镇企业建设用地使用权，法律已有规定。对此，通行的观点是持否定说，认为建设用地使用权只能在国家土地上设立，而不能在集体土地上设立。但这种观点在《物权法》施行后，需要重新审视。《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。这一规定既是对所有权的限制，也意味着今后非“为了公共利益的需要”，国家不能再将农村集体所有的土地征收，而后将土地使用权出让给需要土地的使用人。然而，非为公共利益的需要用地(例如，住宅建设和其他商业性用地)宅基地使用权流通性，不会因《物权法》的实施而终止。随着城市化的发展，建设用地的需求在不断增加，而不是减少。那么，今后是否会发生非因公共利益的需要而使用集体所有的土地呢？ 这里首先有一个界定城市范围问题。有种观点认为，我国法律规定，城市的土地归国家所有，只要成为城市规划区域内的土地就当然归国家所有，因此，在城市建设中无论是商业性用地还是其他用地，都只能在国有土地上设立而不能在集体土地上设立建设用地使用权。这种观点值得商榷。《物权法》第47条规定，“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”《土地管理法实施条例》第2条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有: (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法被没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”依照上述规定，只要划为城市市区，土地就归国家所有，在城市建设中不会发生需要利用集体土地的情形。但该条例的规定未必妥当，特别是第(5)项显然仍是建立在维持城乡二元结构的基础上的。随着户籍制度的改革，不再区分农村户口与城镇户口，而仅仅因为城市的扩张，就将原属于集体所有的土地当然地转为国有土地，这种对集体所有权的剥夺并没有充分必要的理由。因此，某一土地是否归农民集体所有至少应依《物权法》实施之日的确权为准。如果说在《物权法》生效前形成的“城中村”的集体土地已经为国家所有；在此以后形成的“城中村”集体所有的土地不能当然地就转为国有，否则农民成员集体所有权人的权益保护也就成为空话。 农民集体所有的土地不因城市规模的扩张而成为国有土地，在城市建设中如非因公共利益而需用农村集体所有的土地进行建设时，用地人如何取得土地使用权呢？《物权法》第151条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”现行《土地管理法》第20条规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占有土地的，要按照规定办理土地征收。这显然与《物权法》规定的征收条件不一致。因此，在?段锶ǚā肥凳┖螅恋毓芾矸ǖ确捎τ枰孕薷摹＝饩龀鞘薪ㄉ栌玫氐某雎肪褪窃市砼逋恋厮腥ㄈ嗽谄渫恋厣仙枇⒔ㄉ栌玫厥褂萌ǎ皇墙ㄉ栌玫厥褂萌ń鼋鱿抻凇肮宜械耐恋亍鄙仙瓒ǖ挠靡锶āT谂┟窦宓耐恋厣仙枇⒔ㄉ栌玫厥褂萌ㄕ厥褂萌魍ㄐ裕梢园凑展型恋亟ㄉ枋褂萌ǖ纳枇⒎绞剑ㄉ栌玫厥褂萌ǔ鋈酶玫厝耍膳┟癯稍奔寮赐恋厮腥ㄈ巳〉贸鋈檬褂萌ㄋ玫氖找妗＠纾械牡胤讲扇〗婊ㄉ栌玫氐耐恋匾惨浴罢小⑴摹⒐摇钡姆绞匠鋈媒ㄉ栌玫厥褂萌ǎ鋈梅咽怯膳┟癯稍奔迦〉茫皇怯晒胰〉谩T谂┟窦逅械耐恋匦枰糜诳⒔ㄉ枋保部梢杂膳┟癯稍奔寮此腥ㄈ俗约航锌⒔ㄉ琛S纱硕耐恋乩嬗τ膳┟癯稍奔迦〉茫龅秸嬲谷ǜ┟瘛⒒估┟瘛? 有人担心，许可在农民集体所有的土地上设立建设用地使用权，会使农业用地改为建设用地，会导致突破国家规定的18亿亩耕地的红线，会影响我国粮食生产的安全。这种担心是没有必要的。承认农村土地所有权人可以在自己的土地上设立建设用地使用权，或者自己开发经营其土地，在其土地上建造建筑物、构筑物及其他设施，并不等于说土地所有权人可以任意将农业用地转变为建设用地。《物权法》第43条规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”严格限制农用地转为建设用地，这一任务主要是由规划部门和土地管理部门承担的，而不是通过不许在农村集体所有土地上设立建设用地使用权完成的。只要根据规划，农村集体所有的土地需要转为建设用地并经批准转为建设用地，又不属于公共利益的范畴，就应当也只能由土地所有权人在该土地上设立建设用地使用权来经营该土地。 这里涉及一个热门话题，即“小产权”房问题。何为小产权房？对此有不同的理解，也有不同的情形。之所以称为“小产权”房，根本原因在于其用地属于农民集体所有的土地而不是设立建设用地使用权的国有土地，是农民集体自己或委托他人开发的，而不是由房地产商从国家取得建设用地使用权后开发的。对于小产权房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至规定买卖小产权房的所得属于违法所得，要予以没收。然而，小产权房的建设和交易禁而不止。笔者认为，解决这一问题的关健应是区分小产权房的建设是否经过有关部门许可，是否办理了农业用地转为建设用地的手续，依不同情形作不同的处理。“小产权”房大体有两种情形:一种情形是没有经过有关部门许可，未办理农业用地转为建设用地的手续宅基地使用权流通性，擅自在以出租或者承包经营等形式取得使用权的农业用地上建设的房屋。这种房屋属于违法、违章建筑，根本就不能有产权，应不属于小产权房。对于这类房屋如果不符合规划和土地用途，应当坚决予以查处，责令其拆除，恢复土地原状。另一种情形是经过有关部门的许可，办理了农业用地转为建设用地手续，其建设符合规划要求，但其建设用地属于农民集体所有的土地，而不是国有土地。这种小产权房是有产权的，之所以称为小产权是因为该房屋的建设没有取得国有土地的建设用地使用权。对于这种小产权房，不应当限制其交易。如果认为只有在取得国有土地的建设用地使用权的土地上建造的房屋才有“大产权”，才可以交易，这显然是沿续了国家垄断全部土地的一级市场的以往做法和思维方式。因此，解决小产权房问题应当，赋予农村集体土地所有权人可以依法定程序将其土地自行进入一级市场，在其土地上设立建设用地使用权的权利。当然，农村土地所有权人行使这一权利应当遵行土地利用总体规划，应当办理农业用地转为建设用地的手续。如果一概不承认小产权房，一定要将其占用的土地征收后设立建设用地使用权，则违反物权法关于征收的规定，因为这种用地很难说是“为了公共利益的需要”。

农村土地房屋征收法范文第4篇

关键词:城市化;农民;家庭财产结构

中图分类号:f29文献标识码:a

一、我国处于快速的城市化进程中

“十一五”规划建议指出,我国要走

目前,我国城市居民人均住宅面积大约为28m2,家庭平均人口规模为2.9人,由此我们可得到城市居民家庭的房产面积约为81m2;农村人均住房面积31.6m2,家庭平均人口规模为4.03人,则农村家庭住房面积约为127m2,农村家庭房产面积约是城市家庭房产面积的1.6倍。而对家庭资产来说,城市家庭资产往往是农村家庭资产的5倍左右,那么综合考虑以上因素分析可得,城市房产价值约是农村房产价值的16倍。

导致农村房产价值低的因素很多。首先,农村房产价值低是由现行的农村土地政策决定的。农村土地现行政策决定了农村土地所有权属集体所有,农民对其几乎没有什么话语权、支配权,因此农村土地价值普遍被低估。国家征收集体土地时,支配权完全掌握在县、乡级政府手中,而代表村民行使话语权的村干部又往往只听从上级领导意图安排而不顾及村民的利益,导致农村土地被低价征用;其次,农村房屋缺乏产权保护。我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,阻碍了农村房屋的自由流通,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农村房产价值得不到体现;再次,城乡二元管理体制使我国的城市化呈单向度方向流动,只有农民向城市流动,没有城市居民向农村流动,农村的房产市场小,导致农村房产价值低,而城市房产大幅度升值。还有,在农村融资方式单一也是一个重要原因。城市居民可以通过抵押贷款、按揭等形式向银行借款购房;而农村居民只能靠自己的民间借贷完成自己的置房计划,停留在自给自足的小农经济时代,阻碍了农村房产市场的发展。

四、提升农村房产价值的思路

众所周知,房产由两部分组成,一部分是住房本身,而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用权。因此,要提升农民房产的价值,应该从提升农村宅基地价值和提升农村房屋价值两个方面努力。

(一)提升农村宅基地价值

第一,完善农村土地产权制度。农村土地产权是以农村土地所有权为基础、以土地使用权为核心的一切关于土地财产的总和,是由各种权利组成的土地权利束。它包括土地所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等。根据现代经济学理论,产权是可以分解的,只有明确了所有权、使用权等各级产权的归属,才能构建合理的收益分配机制。因此,我们可以从分离宅基地的土地所有权和使用权,并明确宅基地的产权两个方面,完善农村土地产权制度。

分离宅基地的土地所有权和使用权,即所有权归集体,而给予农民宅基地永久使用权,宅基地的占有权、使用权、收益权、转移权归农民所有。宅基地对农民来说具有福利性、社会保障性,是农民基本的生活条件,是农民的重要财产之一。只有允许农村土地所有权与使用权的分离,农民才能理直气壮地行使使用权、收益权和处置权等一系列土地权利。

明确土地产权归属,必须在坚持农村土地集体所有制不变的前提条件下,对分散凌乱的农村土地使用现状进行排查,建立完善的农村土地产权制度,在法律和法理上,对集体所有权和使用权的权能做出清晰的界定。具体做法如下:首先,要对农民集体组织的土地所有权进行确认,必须以通过权能登记发证的形式对土地所有权予以确认;其次,要制定出台有关规定,明确集体成员身份资格的认定、取得、丧失与继承等相关规定;最后,要规范集体土地使用权的种类,明确宅基地、集体建设用地和农用地使用权的使用期限和内容,并以法律形式物化农民与土地之间的产权关系。

产权制度,究其根本是为了保障财产收益的合理分配,通过确认生产要素的所有权与使用权,明确收益来源,确保正确分割。集体土地使用权得到明确、清晰的认证,农民因拥有土地使用权所享有的收益权也就清晰可见了。

第二,建立统一的土地流转市场。农民缺少社会保障,这是众人皆知的问题,宅基地成为了农民至关重要的财产之一,可以说宅基地对农民来说是起到社会保障和社会福利的效果,宅基地的价值可以决定农民自身财产的多少。然而,在农村不允许宅基地进行自由流通也就难以实现宅基地真正的价值,可以毫不夸张地说,这就把农民手里的财产变成了“死财产”,没有意义,严重地损害了农民的利益。因此,要提升农民宅基地的土地价值,就需要建立统一的土地流转市场,对宅基地进行市场化改革。宅基地市场化改革必须根据各地发展差异分类进行。对发达地区和大城市城郊地区已经有了对土地的市场需求,可以考虑直接建立区域性宅基地交易市场。我们可以先建立一个小区域扩散性的宅基地市场,然后在更大区域范围内形成更为合理的价格机制。对欠发达地区和城市远郊地区由于土地市场需求少,可以由政府出面组织,对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造。

(二)提升农村房屋价值。对提升农村房屋价值我们也要从明确产权和规范流转程序两个方面来做。通过为农村村民办理房产证,物化其房产资源,可以大大提升居民住宅的市场价值;通过对农村房屋的流转程序进行规范,可以防止居民私下进行交易,减少了居民财产被损害的可能,同时通过严格的申请制度,可以让交易双方处于更平等的状态下进行交易,这样房屋的价值才能得到真正的体现。

五、总结

在我国的城市化进程中出现了农民进城难,进城后生存难的问题,严重制约了城市化的发展,究其原因是由于农民贫困引起的,而农民贫穷的根本原因在于农民的物化资产价值低。与城市居民对比发现,城市居民的物化资产大都来自于房产,而农村居民物化资产中房产比例较低,其价值则更低。因此,解决农民贫困问题,从根本上应当提升农村的房产价值。通过提升农民的宅基地价值以及农民的房屋价值,就能够提高农民的物化财产,从而为农民进城,农民到市民身份的转换提供可以利用的资本,推动我国的城市化发展。

整理

主要参考文献:

[1]辛章平等.我国现阶段农村人口城市化问题考察[j].兰州学刊,2006.10.

农村土地房屋征收法范文第5篇

（一）财产课税体系的比较

广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较

据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较

1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题

目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面

1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围

1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据

1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率

1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系

1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题

1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。