集体土地评估办法

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集体土地评估办法范文第1篇

关键词：小产权；所有权；集体土地

中图分类号：DF4 文献标识码：A

文章编号：1005-5312（2012）24-0282-01

一、明确集体土地所有权

由于我国曾经实行城乡土地二元所有结构，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。但是由于我国的土地管理制度的限制，导致集体土地所有权管理主体比较混乱，土地价值没有得到广大农民的重视，农民的切实利益也无法得到保证。根据民法中法律主体的划分，“集体”不属于自然人、法人的类别，也不属于非法人团体。而民事法律制度对于民事主体的构造学说是建立在严格的法理分析和实践效果基础之上的，它能够使得民事主体对于民事权利的支配关系明确肯定，并且清晰透明，这才就符合了法律的公平正义的一般要求。而集体所有制度的权利主体设置并无法满足民法的一般要求，所以需要法律重新赋予集体经济组织一个特殊的法律地位。而在现实生活中，很多地方的村民委员会已经注册了企业法人，本集体经济组织下的村民就成为了企业的股东，在土地开发等经济活动中参与集体的管理与最终的利益分红。

二、明确集体建设用地使用权行使程序

明确了集体土地所有权，在此基础上，还需要建立保障集体土地所有权的程序。集体组织作为一个特殊的法律主体，其选举与运作需要法律加以明确规定，而农民作为集体经济组织的成员，其权利也需要法律程序对其进行明确化，以便于保障其权益，所以明确集体建设用地使用权的行使程序相当重要，其中可以将其具体划分为集体建设用地使用权的议定程序、执行程序和监督程序。对于议定程序，集体经济组织成员对本集体所有土地的征收和建设用地使用权行使享有决定权，并且有权请求村委会召开村民大会，关于土地征收和建设用地使用权等问题的议定均需要三分之二以上的表决才能通过。对于已经通过的决定，则由村委会等管理者负责执行。

三、建立和完善集体建设用地使用权的利益分配制度

我国集体所有土地涉及到全国接近8亿农民的生存问题，所以对于集体土地使用权流转制度建立之后，还必须要弥补由于土地的缺失而可能造成农民生活失去保障的问题。既然将农民从土地上脱离出来，那么就要为农民设计一套完善的社会保障制度，使其能够老有所养，老有所居。而保障制度的建立，不可能完全依靠国家来推动和扶持，还需要集体在利用土地使用权获得经济收益的同时，将收益按照一定比例提取出来，为全体村民买社会保险或者设立生活保障基金，只有这样，才能更好地实现农村的城市化转型，在利用集体土地的同时，也使村民们没有后顾之忧。

四、建立土地价值评估机制，完善集体所有土地流转制度

如果集体所有的土地能够进入市场流通，必然会导致在一段时间内，土地供给供大于求，造成土地价值被低估，损害集体经济组织的利益。所以需要建立集体土地价值评估的制度，在国家加强土地规划管理的同时，为集体土地的价值进行较为准备的评估，使集体组织的经济效益最大化。

在建立土地价值评估机制的同时，还需要完善集体所有土地流转制度。在土地二元所有结构下，集体所有的土地要进行非农业建设，或者进入土地交易市场，必须要通过国家征收，然后以国有土地的身份才能进入土地交易市场。如果国家为了公共利益而需要对集体所有土地进行征收的话，也需要提高征地补偿标准，按照土地价值评估机构的评估标准来对集体经济组织进行补偿。

集体土地评估办法范文第2篇

农村房产证不可以贷款。主要是农村住房只有集体土地使用权证，无房屋所有权证，即农村住房缺乏登记、确认制度，产权不明晰。因此，农民办理农村住房抵押贷款，农村房屋需经房屋坐落土地所有权单位即村委会同意，而且，抵押人必须对抵押物拥有财产处置权，以共有财产作为抵押物的，要取得共有人的同意。

首先，所抵押的房屋必须经房屋权属登记，取得由房地产登记机关颁发的房屋权属证书。《暂行办法》规定，办理房屋权属登记，申请人需要向房管部门提交房屋权属申请书、有效身份证、集体土地使用权证、房屋工程质量情况表、经备案的房屋建筑面积测绘报告等文件。

其次，办理房屋抵押登记，申请人应向房管部门提交抵押登记申请书以及抵押人、抵押权人的身份证，借款和抵押合同，集体土地使用证和房屋所有权证等。权属有争议的或未取得集体土地使用权证和房屋所有权证的，不得设定抵押。

贷款押物是由专业的评估机构来评估的，贷款额度一般为抵押物价值的60%。

（来源：文章屋网 ）

集体土地评估办法范文第3篇

一、办理“两证”的原则

盘活存量资产，有利改制；简化手续，规范收费；方便企业，有利发展。在充分考虑乡镇企业发展历史的特殊性、坚持合法的前提下加快办理步伐。

二、办理“两证”的范围

市区范围内乡(镇)、村办集体工业企业(以下简称乡镇企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私有企业、租赁经营和实施出售、兼并、合并、破产等(以下简称为改制)，对符合环境保护、城市规划要求的工业企业生产性用房及用地可办理“两证”。涉及原使用的土地、房屋资产处置，应按本意见规定进行土地、房屋资产处置。

三、土地资产处置及其土地使用证的办理

(一)*市土地行政主管部门负责市区乡镇企业改制土地资产处置的审批管理工作。各区土地行政主管部门负责具体实施。未经市土地行政主管部门依法审批，擅自进行乡镇企业土地资产处置的行为无效，改制后企业的土地使用权不受法律保护。

(二)乡镇企业改制进行土地资产处置，应符合以下条件：

1、土地使用权属必须合法无争议，并已办理土地登记，持有合法的土地使用权证书。

2、改制后的建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。

对于违法占用的土地或通过土地非法交易等途径非法取得的土地使用权，应当按照国家和省、市有关土地确权的规定，经依法处理并补办用地审批手续后确定土地使用权，依法取得土地使用证后，方可按本规定申请进行土地资产处置。尚未进行土地登记的，企业应向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权，由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核并由市土地行政主管部门出具土地权属证明。

(三)乡镇企业改制涉及的土地使用权，有下列情形之一的，应依法补办征用手续并

按土地使用权出让方式进行处置：

1、企业整体连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的；

2、改制后企业由本集体经济组织以外的经济组织或单位控股的；

3、改制后改变原土地批准用途需重新建设的(房地产项目建设用地除外)。

乡镇企业改制后改变土地批准用途，进行房地产开发建设的，按《关于进一步深化国有土地有偿使用制度改革推行土地使用权招标拍卖出让的通知》(杭政19号)执行。

通过土地出让方式处置土地使用权的，由受让者依法办理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地使用权出让金。改制企业以出让方式取得的土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押。

4、乡镇企业改制需要将集体土地依法征为国有土地的，应当提供下列资料：

(1)建设用地呈报表(村及乡镇、区政府盖章)；

(2)改制企业的批文(由各区的乡镇企业行政主管部门负责批复)；

(3)征地协议书；

(4)建设用地规划许可证及附图。

(四)乡镇企业在改制时，集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给改制企业的，涉及的土地使用权，可采取租赁方式进行处置。

采取租赁方式处置土地使用权的，作为集体所有土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织要与承租企业(改制企业)签订土地租赁合同。

集体所有土地租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。

以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要，应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。

(五)乡镇企业改制为股份合作制企业或有限责任公司，由作为集体土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织控股的，所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价人股。但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部门确认。同时，以土地使用权作价入股的，由相应的集体经济组织按股收取红利。

以集体所有土地使用权作价入股方式处置的，其土地所有权性质不变。企业终止时，土地使用权仍归原集体所有者。

作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租，不得擅自改变土地用途。

作价人股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押，抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集体抵押物所得价款先行抵交出让金。

(六)使用划拨国有土地使用权的乡镇企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集体经济组织同意后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处置的有关规定补办土地使用权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。

补办土地出让手续后的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。

补办国有土地租赁手续后的土地使用权转让、抵押按《*市国有土地租赁管理办法》的有关规定执行。

(七)以土地出让方式取得国有土地使用权的乡镇集体企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业使用或作价入股。土地使用年限为土地出让年限减去原乡镇企业使用年限后的剩余年限。

(八)乡镇企业改制土地资产处置的具体程序：

1、申请。乡镇企业向区土地行政主管部门提出土地资产处置的申请，以出让方式处置的，还应向市规划部门申请办理规划批准手续。

2、权属确认。企业所在地的区土地行政主管部门在收到企业申请后15个工作日内完成企业用地地籍调查和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部门审批，市土地行政主管部门在7个工作日内完成审批工作。

3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价资质的评估机构进行地价评估。企业持土地价格评估报告向市土地行政主管部门申请评估结果确认，市土地行政主管部门在川个工作日内完成地价确认工作。

4、处置方案拟订。由企业所在的区土地行政主管部门会同该企业拟订土地处置方案，明确处置方式。如需补办土地征用手续的，按国家、省土地管理法律、法规的规定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关材料。

5、方案审批。采取补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股的，市土地行政主管部门根据区土地行政主管部门的初审意见，批复有关处置方案。如需办理征用的，一并补办征用土地审批手续。采取集体所有土地租赁方式处置的，由市土地行政主管部门负责方案批复，由企业所在区的土地行政主管部门负责具体实施，并办理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部门负责将有关租赁合同及审批资料报市土地行政主管部门备案。

6、签订合同或协议。企业根据批准的处置方案，按批复意见签订协议或合同。办理国有土地使用权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部门签订土地出让或租赁合同等有关手续；办理集体土地使用权租赁的，要与集体土地所有者签订集体土地使用权租赁合同；办理作价人股的，集体土地所有者要与企业签订作价人股协议。

7、土地登记发证。使用国有土地的企业办理土地登记手续，可直接向市土地行政主管部门办文窗口申请办理土地登记；使用集体土地的企业，可向土地所在地的区土地行政主管部门申请登记，经区初审后，报市土地行政主管部门审批。

(九)集体土地资产处置的有关政策措施：

1、土地使用权以出让方式处置的，企业改制后将集体土地征为国有办理土地出让手续，且不改变用途并不重新建设的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20％缴纳，并按“收支两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩loo00元)及土地出让业务费(按出让金的1％计)外，其余由市财政按70％的比例返还给企业，并用于职工基本养老保险。该资产的最后处置权属于国家。

2、鉴于历史原因，对改制企业补办规划、土地、房产等手续时，属企业生产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其它规费、手续费。

3、为有利于企业发展，土地征用费的标准适当低于撤村建居的标准，同时，企业过去已付的租用费可抵扣土地征用费。

4、以集体土地租赁方式处置的，土地租金按评估确认价的20％乘以土地还原利率(按4％)确定。土地租金逐年缴纳，标准自合同签订之日起五年不变，五年后每三年调整一次，每次调整’幅度不超过原租金的20％。租金由乡镇村集体经济组织负责收取，主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设，不得移作他用。

5、以集体土地使用权作价入股方式处置的，其作价入股额按土地评估确认价的80％确定。

(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市规划部门和市土地行政主管部门批准，重新补办有关手续，补缴土地有偿使用费等费用。如需改变用途进行房地产开发建设，必须统一纳人政府土地储备库，实行土地使用权招标或拍卖出让。

四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理(市规划局办理)

(一)办理建设用地规划许可证的资料：

1、市土地行政主管部门开具的企业改制联系单；

2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范围，并向规划院四线室申请划出规划控制线；

3、土地使用权证(复印件)；

4、填写预审表和建设用地规划许可证申请表。

(二)办理建设用地规划许可证的流程：

1,凭以上资料报送总窗口；

2、综合处预审后，根据内容报处、局审正；

3、预审后转各业务处室，办理规划用地许可证手续；

4、办理完毕后报送总窗口，核发建设用地规划许可证(或填写市土地行政主管部门联系回执单)。

(三)办理建设工程规划许可证的资料：

1、改制后的土地使用证(土地呈报表)；

2、建设项目实测1／500地形图两份(详细注明占地面积、建筑幢数、层次、建筑面积准确数字)；

3、竣工图二套(含建施平面、剖、竣工图，并有设计单位盖章)；

4、有消防、环保、质监部门的书面审核意见；

5、违法建筑行政处罚证明及补交规费证明件；

6、填写建设工程规划许可证申请表。

(四)办理建设工程规划许可证的流程：

1、上述资料报送总窗口受理；

2、由综合处送有关业务处室并报局进行规划定性，确定是否允许补办建设工程规划许可证；

3、如确定允许补办，则到法规处接受违法建筑处罚，并到有关部门办理交纳规费手续；

4、交纳罚款和规费后，凭单据及补办资料由法规处报送总窗口受理，转各业务处室和局领导审查批准补办建设工程规划许可证手续；

5、由总窗口核发建设工程规划许可证。以上资料齐全后，在15个法定工作日内办理完毕。

五、房屋所有权证的核发

(一)乡镇工业企业无论以何种方式进行改制，改制前应有合法有效房屋权属凭证，不具备房屋权属凭证，必须依法补办，并取得房屋所有权证。由市房产管理部门核发权证。

(二)房屋所有权证的办理。

l、*年12月9日前，经批准建造的房屋，应按规划部门建房批准文件和用地审批手续，受理登记核发权证。未经批准建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意，由市房产管理部门受理登记、核发权证。

2、*年12月10日以后经批准建造的房屋，在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(建筑许可证)、竣工验收证明后，受理登记、核发权证。未经批准的，应按规划部门和土地管理部门的审批程序，经行政处罚后，补办有关手续，凭补办批淮文件受理登记。

在批准用地范围内，对少批多建房屋的超批准建房面积部分，经规划管理部门行政处罚和规划审核补证后，受理登记。

凡在*年*市区开展房屋所有权总登记至今，已领取房屋所有权证的，根据房屋验换证管理实施办法办理换证手续，领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的应持有效凭证，办理房屋转移、变更登记。

(三)房屋租赁管理。

凡涉及房屋租赁事宜的，房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向企业所在地的区房产管理部门登记备案。

六、其它事项

(一)西湖风景名胜保护区乡镇企业的土地使用证和房屋所有权证的登记发放，按西湖风景名胜保护区的规定执行。

集体土地评估办法范文第4篇

这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。

一、当前面临的主要矛盾

（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾

新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。

不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。

（二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾

集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。

（三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾

新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。

（四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾

以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿

往往落了空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。

（五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾

乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。

二、主要对策

市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的合法权益。

（一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现

正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。

首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。

其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。

再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。

最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。

（二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系

土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下：

集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。

集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。

集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。

集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。

（三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道

为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。

首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。

其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。

最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。

（四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用

集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。

资金的收缴直接在项目报批中完成。按

规定的比例分配给相应的集体经济组织。

集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用；

建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。

（五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章

市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。

首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。

其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。

更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。

集体土地评估办法范文第5篇

第二条在镇域范围内，因城镇建设和发展需要征收或征用土地拆迁房屋及其他附着物，并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿、安置的，适用本办法。

第三条镇拆迁安置管理中心受镇政府委托负责镇域范围内企业拆迁相关的补偿、安置的管理工作。

第四条被拆迁房屋由具有拆迁评估资质的评估机构进行估价。房屋拆迁的评估机构的确定在已公布的市房屋拆迁估价机构名录中选择。接受委托的拆迁评估机构应当与镇拆迁安置管理中心签订委托协议。评估机构对被拆迁房屋进行评估时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。

第五条拆迁实施主体应当按照房屋拆迁补偿实施方案做好房屋拆迁补偿工作，在规定的拆迁期限内与被拆迁人订立拆迁补偿协议。被拆迁人应当服从镇建设和发展的需要，在规定的拆迁期限内完成搬迁。

第六条被拆迁房屋的合法依据，原则上以用地单位领取建设用地规划许可证（含定点图）前被拆迁人所持有的房屋权属证、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。

第七条被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的，以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。

第八条被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证书载明的建筑面积为准；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房条件的，由被拆迁人在规定的时间内提出申请，经镇拆迁安置管理中心会同相关部门联合审查同意后核定其合法建筑面积。

不符合前款规定情况的，均不予认定为合法建筑面积。

第九条被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第十条在房屋拆迁公告发出后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装潢部分，不予补偿。

拆迁租赁房屋的，对房屋承租人不予补偿。

第十一条对被拆迁人实行货币补偿。

拆迁企业及其他非商业经营性的合法房屋价格按被拆迁房屋建筑的重置价结合成新率评估的价格进行补偿。被拆迁人的房屋装饰装潢及附着物的价格按重置价结合成新率评估的价格进行补偿。因历史原因造成的未经合法手续批准的房屋补偿标准，参照同类型房屋评估价格的70%进行补偿。

拆迁企业涉及土地为国有出让土地的，按土地使用权证登记的用途及出让剩余使用年限按当地本年度土地最低保护价折算进行补偿，但出让合同另有约定的按出让合同的约定条款执行；涉及的土地为国有划拨土地的，按土地使用权证登记的用途并按国有划拨土地进行评估补偿。涉及土地为集体土地性质的按集体土地标准对该集体土地所有权人进行补偿。涉及土地属非法占用的，不作补偿。

第十二条根据本镇实际，结合企业行业特点，拆迁企业房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付房屋、土地、装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费。

第十三条拆迁人应当按相关规定向被拆迁人支付的补偿补助明细如下：

（一）房屋、土地、装饰装修及附着物补偿款

根据专业评估机构的评估结果给予一次性补偿。

（二）设备搬迁费

根据专业估价机构的估价结果给予一次性补偿。

（三）综合补助费年纳税额

指实施拆迁前二年纳税额的平均值。

（四）停产停业补助费

被拆迁人的停产停业补助费，按被拆迁房屋的补偿总额（不含土地补偿款、装饰装修补偿和其他补助费）的10%一次性补助。

被拆迁人的补偿补助费，若房屋所有权人与房屋使用权人不一致时，双方已有约定的，按原约定产权确定补偿对象；无约定的，补偿对象为房屋所有权人，对房屋使用权的补偿补助由房屋所有权人包干负责处理。