土地法荒地规定
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土地法荒地规定范文第1篇
中华人民共和国土地管理法实施细则第一章 总则
第一条 根据《 中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，制定本条例。
第二章 土地的所有权和使用权
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征用的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。
未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的
县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期末获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
第三章 土地利用总体规划
第八条 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。
省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。
省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划，由乡(镇)人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
第九条 土地利用总体规划的规划期限一般为20xx年。
第十条 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
县级和乡(镇)土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等;其中，乡(镇)土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。
土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。
第十一条 乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。
公告应当包括下列内容：
(一)规划目标;
(二)规划期限;
(三)规划范围;
(四)地块用途;
(五)批准机关和批准日期。
第十二条 依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。
上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。
第十三条 各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
土地利用年度计划应当包括下列内容：
(一)农用地转用计划指标;
(二)耕地保有量计划指标;
(三)土地开发整理计划指标。
第十四条 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。
土地调查应当包括下列内容：
(一)土地权属;
(二)土地利用现状;
(三)土地条件。
地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布;全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。
第十五条 国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。
县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。
根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。
第四章 耕地保护
第十六条 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。
第十七条 禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。
在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。
一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准;开发600公顷以上的，报国务院批准。
开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。
第十八条 县、乡(镇)人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。
地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。
土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。
第五章 建设用地
第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：
(一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。
(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。
(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。
在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。
第二十一条 具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
(三)供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。
土地使用者应当依法申请土地登记。
第二十三条 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准(涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。
(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。
第二十四条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理;但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
第二十五条 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的
人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经
济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
第二十七条 抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。
第二十八条 建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。
第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
(一)国有土地使用权出让;
(二)国有土地租赁;
(三)国有土地使用权作价出资或者入股。
第三十条 《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。
第六章 监督检查
第三十一条 土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，方可从事土地管理监督检查工作。
第三十二条 土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：
(一)询问违法案件的当事人、嫌疑人和证人;
(二)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行拍照、摄像;
(三)责令当事人停止正在进行的土地违法行为;
(四)对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登记手续;
(五)责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物。
第三十三条 依照《土地管理法》第七十二条规定给予行政处分的，由责令作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚决定的上级人民政府土地行政主管部门作出。对于警告、记过、记大过的行政处分决定，上级土地行政主管部门可以直接作出;对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政主管部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提出行政处分建议，由有关机关依法处理。
第七章 法律责任
第三十四条 违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。
第三十五条 在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十六条 对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十七条 阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的，依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。
第三十八条 依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。
第三十九条 依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。
第四十条 依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的2倍以下。
第四十一条 依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的2倍以下。
第四十二条 依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。
第四十三条 依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。
第四十四条 违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费2倍以下的罚款。
第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十六条 本条例自1999年1月1日起施行。1991年1月4日国务院的《中华人民共和国土地管理法实施条例》同时废止。
土地法定义这一概念包括以下几方面含义：
(一)土地法是由国家制定或认可并以国家强制力保证其实施的规范。
(二)国家制定或认可的有关土地法律规范，对全社会成员都具有普遍的约束力，任何单位和个人都必须严格遵守，对违反土地法律规范的行为，必须依法处罚，以保证国家土地法律的贯彻实施。
土地法荒地规定范文第2篇
[关键词]土地 和谐 制约
中图分类号：TE325 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）48-0145-01
油田土地补偿工作，是油田建设按照国家、省、市、县、乡等土地法律、法规、政策，需要地方党委、政府配合协调进行的土地征、管、用工作。笔者根据采油八厂土地补偿工作的实际，就如何开展好油田土地补偿费监督监察工作谈以下几点思考。
一、开展土地补偿费监督监察工作的内容和意义
（一）土地补偿费定义。土地补偿费是指：因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益及人口利益造成损失的补偿。按照国家政策的有关规定，土地补偿费由被征地单位（个人）用于恢复和发展生产。土地补偿费的补偿对象是土地所有权人（自然人和法人）。
（二）开展土地补偿费监督监察工作的内容。采油八厂主要从以下方面开展土地补偿费监督监察工作：一是土地补偿费管理有关制度建设情况；二是土地补偿费合同签订及履行情况；三是土地补偿费使用程序即现场管理及补偿费标准执行情况；四是土地补偿费的使用和管理情况。
（三）开展土地补偿费监督监察工作的意义。坚持以油田建设为中心，认真执行土地法律、法规、政策，不断探索完善管理机制，加强基础管理工作，强化协调配合力度，克服征地规定周期与实际操作周期矛盾大、征地地域跨度大的困难，积极推进土地征、管、用工作，做到征地及时到位，保证了油田生产建设用地需要，为完成全年原油生产任务提供了有效保障。通过对土地补偿费监督监察，健全完善相关管理制度、管理流程及内控体系。区分了管理责任，规范土地补偿费的使用和管理，促进土地补偿费更加科学、合理使用，进一步提升土地补偿管理工作水平和效用。
二、采油八厂油田用地特点
采油八厂生产建设用地由于它的区位因素决定，具有以下突出特点：
（一）涉农性突出。采油八厂地处油田，征用的土地全部是农村集体土地。从实际情况看，油田生产建设用地全部涉及黑龙江省安达市、大同区、肇州县和肇源县等四个市区县的三十七个乡镇一百多个村屯的农村、农业、农民的集体土地。
（二）主体性突出。油田征地管理依据《中华人民共和国土地管理法》及地方性法规。目前，油田生产建设用地需要地方政府提供《临时用地许可证》和永久征地报批文件等六方面资料。因此征地工作的70%工作量在地方政府。
（三）特定性突出。油田生产建设用地项目，当年下计划，当年出设计，当年征地，当年钻井，当年基建投产见效益，当年结算。征地工作被压缩到极短的时间内。此外，如遇到大面积高价经济作物、林地等无法避让的施工环境，同样给征地工作带来一定的困难。
三、开展土地补偿费监督监察工作的主要做法
在工作中坚持土地补偿费监督监察与为生产服务相结合，把发现问题作为入口，把解决问题、预防出现问题作为工作归宿点；在完善管理机制上下功夫，“补缺”、“完善”机制漏洞；在多创产能、效能上添动力。具体做法：
（一）根据土地补偿情况，有针对性地开展监督监察。采油八厂的土地赔偿工作分为两个方面：生产用地（各单位临时用地）补偿和计划用地（产能、压裂大修等）补偿。其中，对生产用地补偿检查采取普查办法，检查率100%；对计划用地补偿检查采取抽查办法，检查率20%。
（二）认真检查各项资料，不放过每个赔偿“节点”。首先从报备入手，调查了解土地赔偿面积、地类、青苗等地面附着物的赔偿标准，检查所属单位发生大宗占地上报厂土地管理部门的相关手续，存档备案情况。然后按照土地赔偿标准，对每份“土地费、税补偿（助）书”及“占地认定书”中的每个项目的每个赔偿标准进行逐个计算、累计相加与“生产用地汇总表”进行比对。最后与“生产用地赔偿书”、“付款委托书”和财务凭证进行逐个对照，检查是否相符。
（三）深入现场，实地检查赔偿占地情况。重点检查赔偿面积大、现场位置特殊、地面附着物特殊（如种植烟，瓜地、树木等）等项目。通过与土地管理人员、用地单位人员、被占地方人员描述，指认现场，核实土地赔偿面积，当场比对“土地赔偿认定书”。对存在疑议的，听取现场各方人员意见并做好详细记录。
四、土地补偿费管理需要完善的方面
笔者通过开展土地补偿费监督监察认为，要做好土地补偿费管理工作，应从以下以下四个方面加强和完善。
（一）需要各个部门各司其职，加强横向沟通配合。计划部门提供施工计划并落实土地费概算；规划设计所提供图纸；土地部门组织办理用地手续；用地部门监督、管理施工单位现场施工；质量安全环保部负责处理泥浆坑、震动、粉尘污染等问题。各单位在各自的环节完成相应的工作，形成整体联动，使管理更加流畅。同时要形成配合管理制度，使管理更加规范。
（二）积极谋求地方政府支持。征地工作是需要地方政府部门配合完成的，要加强同地方政府的沟通协调，促使他们以积极的工作态度投入到征地工作中，做到疑难问题的快速、及时解决，缩短征地工作的手续办理时间。
土地法荒地规定范文第3篇
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
土地抵押权的法律特征：
1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质；2、土地抵押权的标的为土地使用权；3、土地抵押附属于土地使用权；4、土地抵押权的设定属于要式行为；5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
土地抵押权的客体范围：
1、划拨国有土地使用权；2、出让方式取得的国有土地使用权；3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4、乡（镇）村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。
土地抵押登记制度：
1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。
土地抵押权的消灭：1、债务清偿；2、抵押物消灭；3、土地抵押权实现；4、抵押权无效。
土地抵押权制度中需要思考的几个问题：
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权；
2、关于“四荒”土地抵押；
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回；
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。
内容提要：土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利，土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
关键词：土地抵押权土地抵押权登记土地使用权
随着社会主义市场经济的全局发展，土地在国民经济发展中越来越显示其重要性，人们已不再单独将土地作为一种资源来对待，而是将其当作一种资产进行科学的管理，以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此，笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解，感到这是一门非常广泛和深奥的学说，其中有许多知识需要我们进行学习，有许多问题需要我们进行思考和探讨，在此本文就其中的土地抵押权进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖开式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献资料：
一、《国土资源管理实务全书》（中国物资出版社）谢经荣主编
第五章第八节地产抵押
二、《中国土地资源全书》（四川人民出版社）车夫主编
第五篇土地他项权利
三、《房地产抵押贷款如何避风险》（《中国土地》2001年11期）
姬泓夏军著
土地法荒地规定范文第4篇
内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。
主题词：土地使用权抵押
客体
抵押权登记
效力
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献：
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2. 蔡红：《土地使用权收回与土地使用权抵押效力研究》，载《当代法学》2002年第8期。
3. 张今、王小光、郭万波：《土地他项权利制度初探》，载《法学杂志》1992年第1期。
4. 向洪宜主编：《中国土地登记手册》，改革出版社1994年版。
5. 王艳萍：《论我国土地使用权的抵押》，载梁书文主编《当前民法经济法的热点问题》，人民法院出版社1994年版。
6. 王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版
土地法荒地规定范文第5篇
第一条 为了加强土地管理，保护和合理开发利用阜新蒙古族自治县（以下简称自治县）的土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》以及有关法津、法规的规定，结合自治县实际，制定本条例。
第二条 凡在自治县行政区域内开发、使用土地的公民、法人和其它组织必须遵守本条例。
第三条 土地管理应坚持资源管理与资产管理并重、资源保护与开发利用并重的原则，全面规划，合理配置土地资源，严格控制占用耕地，提高土地利用率。
第四条 为发展经济引进资金和技术，合理开发、使用土地的，给予鼓励和优惠。
第五条 自治县人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地的统一管理王作。乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
自治县土地管理部门设在乡（镇）的土地管理所，协同乡（镇）政府负责该行政区域内的土地管理工作。
第六条 土地管理部门的主要职责是：
（一）贯彻执行有关土地管理法律、法规和国家政策；
（二）负责土地的规划、调查、统计、评价和登记发证工作，建立土地管理档案；
（三）负责建设用地的征用、划拔、出让、转让等审批和报批工作；
（四）负责国有土地使用权的估价、抵押管理工作；
（五）监督检查土地的开发、利用情况；
（六）查处违法用地案件，会同有关部门解决土地权属争议，办理奖惩事宜。
第七条 自治县人民政府计划、建设和农业等有关行政主管部门，依照有关法律、法规和本条例的规定，并根据各自的职责，协助同级土地管理部门实施土地的管理工作。
第二章 土地的所有权和使用权
第八条 土地的所有权和使用权受法律保护，任何公民、法人和其他组织不得侵犯。
农民承包集体土地的使用权，依法受到保护。
第九条 下列土地属于国家所有：
（一）自治县城区的土地；
（二）农村和城郊依法没收、征用、征收、收归国有的土地；
（三）国家未确定为集体所有的林地、牧地、草场、荒山、荒地、河滩；
（四）中央、省市直属企事业单位在自治县行政区域内的林地或其它用地；
（五）其它依照法律规定属于国家所有的土地。
第十条 下列土地属于集体所有：
（一）农村集体经济组织所有的耕地、荒山、荒地、林地、牧草地、沟壑等；
（二）县城郊区国家所有以外的土地；
（三）农村村民使用的宅基地、承包地等；
（四）其它按照法律规定属于集体所有的土地。
第十一条 国有土地和集体所有的土地可以依法确定给公民、法人和其他组织使用。使用者有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十二条 土地的所有权和使用权由自治县以上人民政府依法确认，土地管理部门负责办理土地权属的登记手续，核发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。
第十三条 土地的所有权和使用权发生变更时，土地的使用者和所有者必须依法到土地管理部门办理变更登记手续。
第十四条 建设项目竣工验收后，土地的使用者必须在三十日内，依法到土地管理部门申请办理土地登记手续，领取土地使用征。
第十五条 土地的所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的土地所有权和使用权的争议，由自治县以上人民政府处理。
个人之间、个人与单位之间的土地使用权争议，由乡（镇）人民政府或自治县人民政府处理。
当事人对人民政府处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起十五日内，向上级人民政府申请复议或在三十日内，直接向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的建筑物、附着物。
第三章 土地的利用和保护
第十六条 乡（镇）人民政府根据本地实际情况，制定本行政区域的土地利用总体规划，报自治县人民政府批准后实施。
第十七条 鼓励公民、法人和其他组织承包国家和集体所有的荒山、荒滩、荒沟、荒坡等荒废土地，按照土地利用总体规划进行开发、治理，并维护承包者的合法权益。
第十八条 对公民、法人和其他组织承包的荒山、荒滩、荒沟和荒坡，在不违反承包合同的情形下，经有关部门同意土地管理部门批准，其承包经营可依法实行土地流转制度。
第十九条 按照规划开发荒废土地的公民、法人和其他组织，应当向自治县人民政府上地管理部门提出申请，经自治县以上人民政府批准后，可进行开发、利用。
第二十条 取得国家和集体所有的荒废土地承包经营权的公民、法人和其他组织，应当依法缴纳有关税费。
第二十一条 禁止毁林、毁草或破坏人工工程设施、生态工程设施造田；禁止围垦河流。违者应按有关规定责令其恢复原状并给予经济处罚。
第二十二条 建立基本农田保护制度，对基本农田实行重点保护。
非农业建设一般不得占用基本农田。确需占用的，必须严格控制占用面积，并按规定权限报批。
占用基本农田从事非农业基本建设的，应当依法缴纳有关税费。
第二十三条 禁止在基本农田保护区内建房、建窑、建坟。
任何公民、法人和其他组织未经批准不得在责任田、承包田上挖沙、取土、采矿、采石、堆放固体废弃物。
第二十四条 因进行烧制砖瓦、燃煤发电、冶炼排碴等生产占用土地，以及建设沙、石、煤、土场或者进行采矿使用集体土地的，必须报自治县以上人民政府批准，并缴纳土地复垦费用。
第二十五条 严禁荒芜土地。
非农业建设单位经批准使用的有种植收入的土地，一年以上（含一年）未动工兴建的（因自然灾害或季节性影响除外）；公民、法人和其他组织承包经营的土地，弃耕一年以上或因粗放经营使产量低于同类耕地产量一半的，均视为荒芜耕地，由自治县人民政府土地管理部门按年收缴荒芜费（闲置费），专款专用。对于不再从事农业生产，不履行土地承包合同而弃耕的土地，要按规定收回承包权。
第四章 城乡建设用地
第二十六条 公民、法人和其他组织因进行建设需要使用国有土地和集体所有的土地的，应当向自治县人民政府土地管理部门提出申请，经自治县以上人民政府审查批准后，由土地管理部门统一划拨或征地。
禁止用地单位和被征地单位私自协商占地。
建设用地经批准后，任何单位和个人不得阻挠或者妨碍建设单位依法使用土地。
第二十七条 农、林、牧、副、渔场，使用本场土地从事非农业生产建设，必须按本条例规定的审批权限办理用地手续。
国有企业和自收自支的事业单位，以及城镇居民建房使用国有土地的，经自治县以上人民政府批准，土地使用权实行有偿划拨。
第二十八条 因抢险救灾急需使用土地的，经自治县人民政府同意，可先行使用，但应当在不可抗力的危害消除后六十日内，按审批权限履行批准手续。
第二十九条 国家建设征用无收益的集体土地不予补偿；被征用土地的建筑物、附着物按实际价值补偿。开始协商征地后，突击耕种的农作物，种植的树木或抢建的建筑物、附着物，不予补偿。
第三十条 国家建设征用土地的安置办法，依照《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定执行。
第三十一条 在城区和城镇范围内，出租国有土地使用权的必须依法报自治县以上人民政府批准，土地管理部门办理土地审批手续，按年交纳土地使用权租金。
第三十二条 农村居民建房应当结合小城镇建设和村屯改造，充分利用旧宅基地、村内闲地和山坡地。确无旧宅基地可利用，需要申请新宅基地的，应按下列规定办理：
（一）农村农业户口居民建房，占用耕地的由自治县人民政府批准，占用荒地的由乡（镇）人民政府批准；
（二）为发展保护地生产，需建临时看护房的，建筑面积不准超过三十平方米。由乡（镇）人民政府审查，经自治县人民政府土地管理部门审核，报自治县人民政府批准；
（三）农村非农业户建房的，由自治县人民政府土地管理部门办理征地手续；
（四）农村小城镇建设应当统一规划，实行有偿用地制度，收取的费用用于小城镇基础设施建设。
第三十三条 有本村合法在籍户口的，符合下列情形之一的，允许申请宅基地：
（一）除身边留一子女外，其他已婚子女确需另立门户的；
（二）原有宅基地面积低于规定标准，子女达到结婚年龄，居住拥挤，确实需要分居的；
（三）因自然灾害等正当理由需要搬迁的；
（四）在当地落户的集体经济组织的技术人员、回乡落户的离休、退休、退职和退伍的干部、职工、军人、华侨以及港、澳、台同胞无房居住的。
第三十四条 农村村民户有下列情形之一的，不划给宅基地：
（一）年龄未满十八周岁的；
（二）已婚男女一方已另立门户的；
（三）原有宅基地能够解决子女另立门户需要的；
（四）出卖或出租住房的。
第三十五条 农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产活动，确需占用集体土地的，必须按法定程序和审批权限，报自治县以上人民政府批准。
凡在自治县行政区域内，按照土地利用总体规划从事林果业、畜牧业、养殖业、蔬菜种植、庭院经济以及农副产品加工生产用地的公民、法人和其他组织，给予优惠。
第三十六条 因进行建设需要临时占地的，应当与被占地单位签定协议，并报自治县人民政府批准。
临时占地的期限一般不得超过二年，期满后应当退还土地。确需延长的，必须按征地的审批权限报批。
临时占用集体所有的土地，应当依法向被占地单位缴纳土地补偿费；临时占用国有土地，应当向自治县人民政府土地管理部门缴纳临时占地费。
第五章 奖励和处罚
第三十七条 对有下列成绩之一的公民、法人和其他组织由自治县人民政府给予表彰、奖励：
（一）模范执行土地管理法律、法规，同违法行为作斗争事迹突出的；
（二）合理开发、利用土地资源，切实保护耕地，取得显著的经济、社会和生态效益的；
（三）在保护和开发土地，合理配置土地资源，发挥土地资产效益以及在土地科学研究等方面有突出贡献的；
（四）节约用地、复垦造地成绩显著的；
（五）乡（镇）土地管理所，完成上级下达各项任务业绩突出的。
第三十八条 对违反土地法律、法规和本条例的公民、法人和其他组织给予下列处罚：
（一）买卖或以其他形式非法转让土地的，没收其非法所得，限期拆除或没收在土地上新建的建筑物和其他设施，收回土地使用权，并对双方处以非法所得50％以下的罚款；
（二）居民未经批准或骗取批准非法占用土地的，责令退还占用的土地，限期拆除或没收在占用土地上新建的建筑物和其他设施。
（三）全民所有制单位、集体所有制单位，未经批准或骗取批准非法占用的土地，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并处以每平方米15元以下罚款。对主要行政当事人由其所在单位或上级机关给予行政处分。
（四）临时使用土地期满不归还的，或土地使用权被依法确定收回而拒不交出的，除责令交还土地外，并按超期时间每月每平方米处以5元以下罚款；
（五）因使用土地造成沙化、盐渍化、水土流失的，或者破坏耕地严重的，按毁坏土地面积每平方米处以5元以上15元以下罚款；
（六）依法征用、划拔的土地，不按时交付使用的，责令被征用、划拔单位交出土地，并处以每平方米5元以下的罚款，对被征地单位向建设单位非法索要的财物，同时予以没收；
（七）擅自改变土地使用用途的，限期拆除或没收土地上新建的建筑物和其他设施，并处以每平方米15元以下罚款。
第三十九条 土地管理部门的工作人员，必须忠于职守、遵纪守法、秉公办事。对滥用职权、违法乱纪、玩忽职守的，由主管部门给予行政处分；情节严重，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 在土地权属争议过程中，对聚众闲事，造成人员伤亡、经济损失的，依据有关法律、法规的规定对责任者给予行政处罚或追究刑事责任。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向做出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人对行政处罚决定不服的，也可在接到处罚决定书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十二条 受到限期拆除新建的建筑物和其他设施的处罚的公民、法人和其他组织继续施工的，作出处罚决定的机关有权采取必要措施予以制止。
第四十三条 侮辱、殴打土地管理部门工作人员，拒绝、阻碍土地管理部门工作人员依法执行公务的，由公安部门依法处理；构成犯罪的，由司法权关依法追究刑事责任。
第四十四条 罚款必须在规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收相当于罚款总额3％的滞纳金。
第六章 附则
