农村承包土地流转办法
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农村承包土地流转办法范文第1篇
1.1流转行为不规范 土地流转的随意性和不稳定性比较明显,不少土地流转没有建立稳定的流转关系。表现形式有:双方口头约定的多;签订的合同或者协议条款不规范;存在擅自改变土地的农业用途等情况。各种不规范的流转行为成为诱发流转纠纷的重要因素。
1.2服务体系建设滞后 以收集信息、指导签订合同、调处纠纷等为主要内容的土地流转指导、服务体系尚未建立。负责农村土地承包管理的各级农经部门因人力、财力等诸多因素的制约,对土地流转工作往往心有余而力不足,缺乏必要的管理、引导和服务。
1.3市场机制不健全 农村土地流转还没有形成市场化运行的流转机制,缺少土地流转中介服务组织,土地流转对象与范围选择余地小,流转形式比较单一,以上因素影响了土地流转的发展。
1.4规模经营的需求动力不足 由于农业生产的自然风险和市场风险较大,加上延边农业龙头企业数量少且发展规模偏小、农民专业合作组织发展缓慢,使得实行规模经营的需求动力不足。绝大部分的土地流转限于农户间,规模比较小。
1.5农户的恋土情结仍比较重 农村土地不仅具有经济功能,还具有社会保障和就业功能。农民的后顾之忧得到解决之前,其生存发展始终存在着不稳定因素,土地流转风险和机会成本加大,客观上造成了土地要素的供给不足。随着国家各种惠农政策的实施,农户的惜地意识愈加明显。
1.6土地流转的基础不够牢固 土地承包关系不够稳定,承包经营权不够明确,影响土地流转的发展。土地如果“带病流转”,将留下很多纠纷隐患,且调处难度很大。
2.促进土地流转,实现规模经营的对策和方法
2.1鼓励多种形式流转,支持不同主体参与农民可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行土地流转。土地流转的受让方可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织或个人。引导各类经营主体参与土地流转;允许社会资本和具有农业经营能力的城市工商企业到农村承接、承租土地,单独兴办或与农民联办农业企业;充分发挥种田能手作用。培育、扶持农村种田能手,支持他们以各种形式与农户联合或接收流转土地,从事规模生产。
2.2探索有效的流转方法 没有规模,就没有效益优势,就没有市场竞争力。实现规模经营的关键是解决土地集中成片流转的问题。要积极引导和帮助各类经营主体尤其是龙头企业向本地特色优势产业、优势区域集中发展,发挥品牌效应,达到规模经营的目的。在充分尊重农民意愿、保护农民合法权益的基础上,大胆探索和尝试各种形式的流转办法。
2.3建立并完善土地流转服务体系通过政策宣讲、村组干部带动的方式,落实二轮土地承包经营权的签订和证书发放工作;通过协商、调解等方式解决台帐、合同和证书内容不一致问题,为建立土地流转服务体系做好基础性工作。搭建土地快速流转平台。要建立土地承包和流转信息系统,构建完善的流转信息网络。要建立农村土地流转服务中心,实行“三级机构,四级服务”的管理体系。同时要建立健全土地承包纠纷仲裁机构,及时妥善处理和解决土地流转中出现的矛盾纠纷。
2.4推进农村劳动力转移,建立土地流转的供给市场 通过建立以政府为主导、社会中介为补充的劳动力就业服务体系,加快农村城镇化、农业工业化步伐,调整农村产业结构,拓宽非农就业渠道,形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。从多方面加速农村劳动力转移步伐,带动农村土地流转,实现“人走在先,流转在后”的目标。
2.5建立并完善农村社会保障体系积极探索建立和完善包括农村最低生活保障、医疗养老保险、大病救治、子女教育、农民工保护等的多层次农村社会保障体系,使流转户“老有所养、病有所医”,逐步弱化土地的社会保障功能,促进农村土地流转市场的发育。
2.6强化金融信贷和税收优惠支持金融机构要加强对规模经营主体的支持和服务,在符合信贷政策的前提下,为龙头企业、种植大户、农民专业合作社、农业企业和基地建设提供积极的信贷支持;税务部门要积极研究和探索税收优惠政策,在国家政策的允许下积极为涉农企业和合作组织等争取减免政策,提高其经济效益和社会效益,推动土地规模化流转。
农村承包土地流转办法范文第2篇
关键词农村土地流转;存在问题;对策;河南驻马店;驿城区
驿城区农村农业用地总面积约3.33万hm2,其中耕地约3.07万hm2,家庭承包耕地经营农户约8万户。目前全区仅少部分农户在进行土地流转,主要以转包、转让、租赁、互换、入股等的形式存在,其中租赁的比重最大。水屯镇石庄村地处驿城区东南部,辖15个自然村,25个村民组,全村耕地总面积453.33hm2,农户数1 360户,农业总人口5 602人,人均耕地面积806.67m2,土地流转农户68户,流转面积69.33hm2,以租赁方式流转给富万家农民种植专业合作社,每年租金7 500元/hm2。刘阁办事处单高楼村位于驿城区西部,辖10个自然村,18个村民组,全村耕地总面积533.33hm2,农业总人口3 900人,人均耕地面积1 333.33m2,土地流转农户58户,流转面积40hm2,以入股形式流转给东泰农民专业合作社,除每年租金13 500元/hm2外,还参与合作社盈利分红。
1存在的问题
一是部分农民思想认识仍有些保守。当前,土地仍然是大部分农民主要的生活保障,土地的收益仍然是农户家庭收入的主要来源。一些农户虽长期在外做工经商,但始终不愿放弃承包田,把保留承包田作为自己经济依靠的退路。加上近年国家对“三农”加大扶持力度,实行粮食流通体制改革,取消了农业税,粮价趋涨,土地升值,部分农户“恋土”观念加剧,宁愿粗放经营,甚至撂荒,也不愿将土地流转出去。二是土地流转风险保障机制不健全。一方面农民担心土地流转给企业后,受企业的经济实力和自然灾害的影响,租金不能兑现;另一方面企业也担心农民法制意识淡薄,单方毁约,给企业造成重大损失。农业投资存在自然和市场的“双重风险”,若不建立相应的土地流转风险保障制度,既影响土地投资经营者的积极介入,又影响土地经营权流转[1,2]。三是土地流转规模小,流向性质单一。驿城区刘阁办事处单高楼村和水屯镇石庄村2个试点流转面积小,大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益;经营模式都是良种繁育,性质单一,没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置,不能很好地适应加快建设现代农业的新要求。四是土地承包经营权制度还不完善。由于驿城区部分村组还未完成土地承包经营权证书的发放工作,导致土地纠纷无法界定,在一定程度上影响了土地流转工作的开展。
2对策
一是加强组织领导,建立健全管理机构。要成立领导小组,建立由政府牵头,土地、工商、司法、农业部门共同参与的土地流转领导服务机构,按照流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化的要求,建立健全土地流转机制[3]。稳定和完善土地承包关系。完善《农村土地承包经营权证书》发放工作,建立健全土地承包台账。规范土地流转程序。土地流转必须签订规范的流转合同,实行登记制度,由村委会登记,土地承包管理部门备案。强化管理服务。制定和下发驿城区土地流转意见和管理办法,强化土地承包管理机构职能,及时向农民提供规范的土地流转合同文本,建立完善土地档案,妥善处理土地流转纠纷。二是建立土地流转服务体系。成立农村土地承包经营权流转办公室,建立土地流转信息库,开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等工作。各乡镇涉农办事处农业服务中心成立土地流转服务中心,负责土地流转信息采集、上报、存储。村级成立土地流转服务站,负责日常工作,建立流转档案,及时掌握土地流转的动态信息。从根本上解决土地使用供求矛盾,使土地流转工作进入有序的市场化轨道。三是创新流转模式,促进多元化发展。可以采取农户自发联合、科技人员创业促进和专业合作社、龙头企业、种养大户为载体示范带动等模式发展多元化土地流转,拓宽土地流转领域,科学谋划、合理布局,积极发展生态农业和高效农业,实现土地与其他生产要素的优化组合,提高土地利用率,推进现代农业发展[4]。四是加大项目建设。抓住机遇,围绕河南省打造粮食核心区的各种优惠政策,积极申报农业项目,用大项目带动土地规模化经营与土地流转,促进农业增效、农民增收。五是加大政策扶持力度。政府将土地流转扶持列入年度计划,每年拿出一部分资金,对土地流转后增收效果显著的乡镇办和行政村;对于通过采取土地流转合作方式集中农户土地的,政府给予一定的资金奖励。六是加快推进农村富余劳动力转移。通过招商引资、项目建设、扩大企业规模等办法增加就业岗位,使企业更多地吸纳当地农村劳动力就业。大力发展新型服务业。如餐饮娱乐、物流配送、休闲农业等,引导城郊乡镇、中心集镇附近的农民率先从土地上脱离出来。通过加强农村劳动力职业技能培训。由财政负担经费对农村劳动力进行针对性培训,提高农民转移就业的能力。
3参考文献
[1] 徐娥,周瑞东,韩文清.巴彦淖尔市农村土地承包经营权流转和规模经营现状及改进建议[j].华北农学报,2007(s3):138-140.
[2] 许亚芬.制约农村土地流转的主要因素及对策[j].内蒙古农业科技,2008(3):101-102.
农村承包土地流转办法范文第3篇
1 土地流转的基本现状
近年来，随着茅坪镇农业经济产业化水平不断提高、小城镇建设规模日渐扩大、农村进城务工人员稳步增加，茅坪镇农村土地流转面积呈逐年增长趋势，土地规模经营水平也得到进一步提升。
服务体系逐步健全。现阶段主要是私下流转和农民把土地流转到村委会，村委会又把土地流转给种植大户两种形式。应积极探索，大胆实践，以实施农业部、贵州省土地确权登记试点工作为重点，积极构建镇、村二级土地流转平台，推进农村土地流转管理和服务工作规范化。
规模经营趋势加快。茅坪镇通过近几年的土地整治，农业生产基础设施得到了进一步的改善。积极培育了龙头企业、合作组织等新型农业经营主体，同时，新型经营主体的发展壮大又进一步促进了土地的规模流转，形成了土地流转与规模经营互动互促的良好局面。
机械化水平大幅提升。农业机械化水平是现代农业发展程度的重要标志。茅坪镇通过大面积土地整治加快了土地流转，推进土地相对集中，使土地连接成片，形成规模经营，促进了农业机械化水平的大幅度提高，使茅坪镇农机专业合作社有了用武之地。
茅坪镇的实践证明，土地流转为加快农业结构调整、生产规模化、提高劳动者素质、增加农民收入、发展现代农业注入了新的动力和活力。
2 存在的主要问题
土地确权进度不理想。茅坪镇农村土地确权试点工作面临着“三个问题”：一是经费不足，各级政府的配套资金到位率低，影响确权进度。二是外出务工人员较多，信息收集不齐。三是相关业务工作没有跟上，致使确权工作不能按步实施。
土地流转机制不健全。由于确权工作在茅坪镇还没全面完善，农村土地流转市场机制暂时还没有建立起来，未形成统一规范的土地流转市场，制约农村土地流转的有序进行。
土地流转行为不规范。目前，茅坪镇部分村组农户之间的土地流转仍采取口头协议，没有通过签订流转合同来规范双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款内容不具体等问题，容易导致流转纠纷的发生。
土地流转监管不到位。由于没有成立流转服务监管的职能部门，工作正在探索尝试阶段，没有形成规范的土地流转监管机制，缺乏对土地流转进行有效的指导和管理。
土地流转信息不通畅。一些农户有强烈的流转愿望，却找不到合适的流转对象，很大程度上影响了流转的速度和规范操作。
3 解决的具体措施
当前，我们正站在“十三五”发展节点，紧紧抓住土地确权和流转这个影响城乡经济社会发展的关键性问题，充分释放土地制度调整带来的改革，对于带动城乡发展具有重大的意义。
强化宣传引导，广泛营造土地流转氛围。让农民意识到土地流转带来的地区发展和经济实惠，是加快土地流转的前提。加快推进城乡人力资源市场建设，进一步增强普惠制培训的针对性和实效性，切实提高就业率和劳动者素质，使农村外出务工人员就业和收入稳定，让农户土地流转出去后没有后顾之忧。
构筑交易平台，不断优化土地流转服务。推进土地流转规范化规模化，确权是基础，服务是保障。
加快土地确权。全力推进茅坪镇土地确权试点工作，按照湄潭县农村土地承包经营确权登记颁证实施方案及相关指导资料和茅坪镇农村土地承包经营确权登记颁证实施方案，尽快完成土地确权登记工作。同时，要及时总结试点经验，为进一步规范土地流转行为、加快土地流转速度奠定基础。
建立服务监督机构。成立镇农村土地流转工作领导小组，负责研究协调土地确权和流转过程中出现的重大问题。建立镇、村二级土地交易服务网络。在不改变土地所有权性质的前提下，让农户承包经营的土地通过招标、公开协商等方式进行流转，做到全镇统一政策、统一调控、统一监管。同时完善镇、村二级农村土地承包经营纠纷调解，明确各自职责，及时化解因土地流转引起的各种纠纷和矛盾。
搭建信息平台。依托茅坪镇政府网等现有网络资源，建立健全农村土地流转交易信息网络平台，以镇村为单位，全面统计农村土地承包情况、流转情况和供需情况等。实行互联网管理，实现信息资源共享，使农户及有意向投资农业的经营者能获得准确和可靠的信息，有效化解土地供求矛盾。
扩大土地整治面积，完善农业生产基础设施建设，这是农业机械化的基础，也是经营规模化、规范化、农业生产现代化的保障。
注重机制创新，进一步规范土地流转管理。加快土地流转，离不开自上而下的顶层设计和政策支持。
健全管理机制。制定完善指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依、有章可循。做好登记、审批、备案、合同认证、档案管理和信息工作。
创新流转机制。在充分尊重农民意愿、保护农民合法权益的基础上，敢于探索和勇于尝试各种形式的流转办法，以转包、转让、租赁、入股、合作、置换、托管等方式将土地集中到大户、合作组织、龙头企业进行规模化种植。
改善投入机制。对集中流转的土地面积较大的，根据流转时间的长短，镇政府应给予适当的补贴，同时上级部门给流转土地的优惠政策，也应一并兑现。
创造优良的土地流转环境，让经营者乐于入住茅坪，提升我镇农业生产现代化水平。加大统筹、协调、讲诚信，喜迎更多的龙头企业、合作社、种养大户入住茅坪镇。
农村承包土地流转办法范文第4篇
农民怕什么？既担心“没有地了，我们咋活”，也担心土地流转没有自己种划算
土鸡蛋一个能卖到8元钱，这里面究竟有怎样的秘密？带着满腹的疑问，我们来到了宜沟镇的佳多琵琶寺万亩有机生态园。生态园占地21000余亩，全部由土地流转而来，涉及周边9个行政村，其中7个村的土地是整体流转。赵窑村是土地整体流转的村之一，该村村民袁新华，今年56岁，对于3年前的土地流转记忆犹新。
“没有地了，我们咋活？”袁新华说，当他听到自己的耕地要全部流转，他是村里第一个不愿意的。他说，当时自己已经53岁，在城里打工没人要了，生活就指望这些耕地，虽然承租方承诺给租金，给工作机会，但要把自己的地全都转出去，他还是心里不踏实。后来，反复听人讲解《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转办法》和土地流转政策，他才同意流转土地。
3年过去，袁新华对土地流转的态度有所改变。“一天工作8小时，一个月4天带薪休假。”如今，袁新华当上了生产主任，工资照月发，早上7点到班点名，三餐吃食堂，一天只要2.5元，晚饭后回家，跳跳舞看看电视，生活规律。老袁说，以前自己种地的时候，总有干不完的活。虽然还是在种地，现在比以前省心多了，只管白天把自己的活干好就行。
今年60岁的秦宝山是汤阴县韩庄乡南张贾村村民，家里4口人，大儿子在北京工作，女儿在家附近的企业上班。家里的6亩多耕地，靠他和老伴儿根本忙不过来。2011年，老秦把自家耕地流转给滨河生态农庄，自己凭借多年的种田经验被农庄聘为田间管理员，一天工作8小时，农忙时加班计费，每月4天假期，老伴儿在农庄做临时工。秦宝山直言，现在生活比以前轻松了，收入也增加了。
通过土地流转，汤阴很多“5060”人员成为农业工人。汤阴县专门出台土地流转扶持政策，对土地流转给予一定经济奖励。全县69.8万亩耕地中，到2012年6月底，流转面积已达17.1万亩，土地流转的规模和数量还在增长，目前已经接近1/3。
会不会好景不长？流转价格、工作机会等是土地流转成功与否的关键，农民担心公司干不下去
土地流转与农民利益息息相关。流转价格、工作机会、工资等都是土地流转成功与否的关键所在。确保农民利益不受损是农村进行土地流转的前提。
成为农业工人的袁新华十分关注自己的工资和家庭收入。土地流转前，袁新华家4口人，有岗地、坡地31亩，由于土地贫瘠，玉米（2423.0.00.0.00%）亩产不足700斤，小麦（2541.0.00.0.00%）亩产不足500斤，除去必要的成本，玉米每亩纯收入约200元，小麦每亩约120元，全家种地收入一年9000多元。土地流转后，每亩地流转收入约700元，袁新华由普通工人升职为生产主任，工资也由1600元涨到1870元，妻子在生态园负责养鸡，每月工资1500元，家庭全年收入62140元，是以前种地收入近7倍。以后还会有土地股金收入。
为增加土地流转后农民收入，汤阴县注重培养农民劳动技能和专业技术知识，提高农民工外出就业能力，对加入农业工人队伍的农民，重点培训现代农业科技。近年来，培训农村劳动力近1万人次。县里专门成立土地流转办公室，负责全县土地流转政策宣传、咨询和业务指导，乡镇成立土地流转服务大厅，具体负责本乡镇土地流转信息、价格评估、合同签订、合同鉴定、纠纷调处，为土地流转搭建交易平台。
据介绍，为确保公平，汤阴的土地流转价格根据以往的产量，由农民、政府和流转公司一起商议决定，一般以小麦产量和价格来计算。琵琶寺万亩有机生态园处在汤阴县西部岗区，地势高低不平，地块零星，耕作不方便，属于“靠天收”的耕地。经商议，每年每亩地的流转价格分别确定为620斤、660斤和700斤小麦，兑现时以当年6月1日的小麦价格为准。而在耕地平整肥沃的地区，流转价格则更高。
今年43岁的王志强3年前回到村里建蔬菜种植合作社，流转土地500亩。他说，土地流转费用每年每亩1300元，这个价格并不固定，会随小麦价格变动而变，小麦价格每上涨1毛钱就调整一次。流转费用每年都是年初支付，不会拖欠农民一分钱。
面对土地流转，参与流转的农民由当初的“三怕”变成现在的一个担心。秦宝山说：“我和大家一样，当初一怕土地流转没有自己种划算，二怕流转费用到不了手，三怕工作没保证。”他说，“现在大家这些顾虑没有了，却在担心好景不长，担心公司不干了，到时我们怎么办？”
公司担心啥？没有合理利润，面临成本风险。另外还存在政策风险
农民所担心的，正是参与土地流转的“老板”们未来要而临的考验。眼下在汤阴，参与土地流转的企业，不算农业生产的成本投入，仅土地流转费用和农民工资已是不小的开支。目前，参与农村土地流转的公司，发展规划多为科技农业、生态观光农业、高效农业合作社三个主要方向，未来的市场经营竞争压力着实不小。
“不能再搞老一套，要靠科技、人才、产业链”，创建琵琶寺万亩有机生态园的赵树英十分明确生态园的定位。现代农业是科技农业、健康农业。生态园要依托科技创新，发展天然有机农业，并延长产品产业链，寻求市场位置。
赵树英说，公司流转土地2.1万亩，平均每亩700元，一年的土地成本是1470万元，近400名农民工人，一年的工资支出600多万元，仅此两项就已超出2000万元。根据生态园的发展规划。园区设施建设、农业生产等，总投资30.2亿元。赵树英坦言。如果没有合理的利润空间，将面临成本风险。
农村承包土地流转办法范文第5篇
关键词：土地流转
1 明确产权主体积极稳妥推进农村土地流转
我国现行集体土地所有权“一权三体”形式及上下级隶属关系，导致各腐朽思想都有所有权和支配权，产权主体不明确。集体土地使用权个体分散性不能充分调动个体的积极性。要确立乡镇在宏观层面上的集体土地所有权调控地位，村社集体土地所有权的主体地位，形成乡镇村社权属明晰，主体明确的集体土地所有权结构体系。在试点基础上，逐步扩大农民土地使用权的范围，赋予农户对土地使用、收益和处分权等部分权利，保证农村土地使用权的长期化市场化，体现出市场对土地资源的优化配置作用。
2 建立完善农村土地流转相关机制，保障农村土地流转有序进行
2.1 建立健全农村土地流转法律体系，为农村土地流转提供法律保障。按照规范政策，积极引导，因地制宜，切实可行的原则，自上而下逐步建立健全有关农村土地流转的政策法规，形成由现行的《宪法》、《土地管理法》、《农业法》等法律为支撑，农村土地流转办法等专项法规为配套的农村土地法律体系。重点对农村土地流转的实施主体，流转程序，流转监管等方面加以规范，从法律上逐步实现集体土地国家土地在所有权地位上的平等性。在相关立法中清晰界定农户所具有的承包经营权、使用权、抵押权、股权和转让权等多种权利；同时，立法保障农户的土地使用权不受侵犯，集体经济组织对农民使用的土地不得随意收回，为农户对土地的使用权具有长期性提供保障。
2.2 完善相关土地管理制度，为农村土地流转提供良好的保障。
一是改革土地征收征用制度，规范土地征收征用行为，保障农民的合法权益。对现行的土地征收征用制度，要明确界定公共利益的内涵和外延，科学界定土地征收征用后的土地使用性质，在土地征收征用中坚决杜绝少征多用，征而不用等行为的发生，保证土地征收征用地规模适度，从根本上杜绝侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。
二是贯彻落实好土地用途管制制度，重点保护耕地和基本农田。逐步建立健全耕地特别是基本农田保护机制，在保证耕地特别是基本农田保护总量不减少质量不降低的前提下，对市场条件成熟的区域，贯彻耕地，特别是基本农田保护措施，保证土地用途管制制度的贯彻落实。
三是确保农村建设用地依法审批，完善农村建设用地的审批制度。当前，我国农村集体土地的审批主要在乡镇企业用地，农村居民住宅用地等方面。在农村土地流转过程中，不可避免的存在生产管理用房占地审批问题。无论是转包、转让、租赁、入股和互换等方式实行农村土地流转，农村土地规模经营所必须的生产管理用房的审批，可以通过利用现有农村宅基地、废弃地复垦转换来解决，也可以通过申请临时建设用地的方式来解决。但必须建立在不改变集体土地所有权，符合土地利用总体规划，按规定缴纳土地复垦保证金的前提下，按农村土地流转管理办法规范确定的权限逐级审核报批，既要实现耕地占补平衡，又要依法审批。
3 逐步培育完善农村土地流转市场体系，使得农村土地资源资产双重性得以实现
搞好农村土地流转，要大力培养土地流转市场，建立符合社会主义市场经济体制要求的土地流转市场机制。首先，要充分发挥市场对资源的基础性配置作用，充分实现农村土地的资源性。在不改变土地耕作条件和用途的情况下，发展多种经营，探寻多种模式，加在农业结构调整力度，谋划好农村土地流转的整体局面，实现农村土地的资源性。其次，实施农村土地使用权有偿有期限使用机制，确保土地保值增值。在建立完善农村土地使用权有偿有期限使用相关法律法规的前提下，在市场条件成熟的情况下，对需流转的合法农村土地实行招、拍、挂，促使农村土地使用的规模化、集约化，体现农村集体土地的资产性。其三，要根据市场运行机制合理的农村土地流转市场体系，培育发展完善与农村土地流转密切相关的土地流转中介服务组织，扩大土地流转市场范畴。
4 建立和完善农村土地流转运行机制，保证农村土地流转的规范性和有序性
4.1 农村土地流转包括农用地，集体建设用地流转两个层面，要区别对待，分类实施，有机结合，共同发展。首先，对农用地流转要在符合土地利用总体规划，不改变土地用途的前提下，走适度规模经营的路子。在市场操作层面上要体现公平、公正合理的一面，还要体现市场对资源的配置作用。其次，对农村集体建设用地流转要在保护耕地，基本农田的前提下，通过土地开发整理，农村宅基地，废弃地复垦等方式新增耕地来补充新占用的土地（主要是耕地）；同时对农村土地流转范围内的闲置、空闲地加以利用。在具体实施过程中做到“四统一”（统一规划，统一布局，统一实施，统一建设），保障农村土地流转基础设施用地的要求，节约利用。
4.2 对农用地、集体建设用地综合流转，既要保障农用地的农业用途不改变来解决吃饭问题，又要保障乡镇企业和农村发展的建设问题，关键还要保障“三农”问题的解决，保障土地可持续发展，实现二者的有机统一。实现规模化经营模式，建立健全产业带动机制，无论哪种模式的土地流转，根本都要实现农村信纸规模化经营，产生规模效益，带动周边区域农村经济发展，既要保持农用地的用途，可探求“城市观光农业”发展模式，也要根据实际需要适度进行城市化发展。
