土地出让管理条例
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土地出让管理条例范文第1篇
关键词：基础钢筋利用率；土壤电阻率；接地电阻；自然接地体
Abstract: In this paper, the grounding resistance of the formula in the basis of derivation, Urumqi, building foundations reinforced utilization and the grounding resistance of the formula obtained under different soil conditions, and the formula.
Keywords: reinforced the basis of utilization; soil resistivity; grounding resistance; natural grounding
中图分类号：TM473文献标识码： A 文章编号：
乌鲁木齐市建筑物特别是高层建筑日益增多，把建筑物混凝土基础中的钢筋用作自然接地体已经非常广泛,但是建筑物基础钢筋的利用率与接地电阻的关系研究还是一个空白。工程中，在设计自然接地体时缺少一个定量的计算而致使许多建筑物的接地设计结果中都需外加人工接地体。为能够给设计部门提供一个参考值,减少一些不必要的人力、物力和财力的损失，针对不同的土壤电阻率，建筑物基础钢筋利用率与接地电阻的关系研究是很必要的。
1自然接地体
自然接地体是指具有兼作接地功能的但不是为此目的而专门设置的与大地有良好接触的各种金属构件、金属井管、钢筋混凝土中的钢筋、埋地金属管道和设施等的统称 [1] 。
自然接地体优点很多，如耐腐蚀性能好、需要投入资金少、使用性能良好等特点。因此，自然接地体成为建筑物接地的首选方式 [2] 。
1.1建筑物基础用作防雷条件
当建筑物基础内的两根位置为对角的主钢筋作引下线时，其直径要求大于等于12mm。连接钢筋通常采用绑扎法或焊接法，对于引下线和外引连接板之间的连接应该使用焊接 [3]。
建筑物基础内钢筋作为自然接地体时需要注意以下几点内容：
(1) 闭环由桩基和建筑物基础内的钢筋组成，若不存在基础钢筋时， 连接体可以利用40mmx4mm镀锌扁钢进行替代。在条件允许时，在进行施工时可以将有混凝土桩内包含的所有钢筋与闭环连接。
(2)当只有一根钢筋用作接地装置时，其半径不应大于等于5mm。通常在施工时，如前文所述利用基础两根主钢筋作接地体。
(3)建筑物基础内的钢筋作为接地体．则该建筑物基础内的钢筋深度应在地面以下深度不小于0.5m。
(4)当基础钢筋作被用作自然接地体时，接地电阻≤10Ω，但其它接地系统共用接地体时，接地电阻应≤lΩ[4]。
1.2基础钢筋做自然接地体
自然接地体与人工接地体相比，自然接地体表现出了很多的优点，具体论述如下：
制作方便。自然接地体充分利用了基础钢筋和钢筋混凝土柱内的钢筋，通过焊接将二者连接，组成引下线。在需要引出时，直接将钢筋或者扁钢焊接上即可。
节约钢材。自然接地体充分利用了基础和柱内的钢筋，极大的节省了人工接地体需要的额外钢材，因此大量节约了钢材。
安全可靠，不易损坏。自然接地体利用建筑物的基础钢筋，由于基础钢筋在建筑物中起到了至关重要的作用，在设计时对其有特定规范。因此自然接地体安全可靠，不易损坏。
应用范围广。在各种功能的建筑物中均可使用，使用范围广，同时局限性小 [5]。
2接地电阻
接地装置属于隐蔽工程。接地电阻就是土壤中有电流从接地体流入时，所反应出来的电阻值。
2.1建筑物接地电阻的要求
建筑物接地可以根据GB 50057-1994规范来进行划分，一共可以被分为三种：
A方式，基础接地的作用仅仅是防雷接地，要求接地阻值≤10Ω；B方式，防雷接地、低压供电系统的共用接地装置，要求共用接地阻值≤4Ω；C方式，防雷接地与各类电气系统共同使用接地装置，要求共用接地阻值≤1Ω[6-7]。
2.2不同土壤条件对接地电阻的影响
土壤条件是接地电阻测量重要的影响因素，尤其当土壤湿度变化较大时，其对接地电阻的影响更大。在同一地区的不同时期进行测量，测量数据偏差较大。
因此对接地电阻测量时，应选择大地导电能力最差时进行。所谓导电能力最差即在大地较为干旱时，因为这时由于大地干旱导致的土壤含水率最小，可以得到精确可信的数值。
3不同土壤条件下基础接地中接地电阻的计算
假设当土壤电阻率均匀，此时可以认为混凝土和土壤二者的电阻率相等,则求其单根钢筋时的接地电阻公式[8]为
其中ζ为土壤电阻率；
H为钢筋长度；
γ为钢筋半径。
当土壤电阻率不能假设成为均匀土壤的电阻率时，需要利用双层土壤模型来近似的表示实际土壤。此时单根钢筋的接地电阻的测量公式[9]为
式中
r为钢筋半径，m：
l为单根钢筋的长度，m；
hup为土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上层土壤的厚度，m；
ρ1为上层土壤电阻率，Ω•m；
ρ2为下层土壤电阻率，Ω•m。
3.1乌鲁木齐气候和土壤状况
乌鲁木齐市属中温带大陆性干旱气候，该气候的主要特征为：温差大，寒暑变化剧烈；降水少，且随高度垂直递增；冬季时常会有逆温层。年平均降水量为194mm，七八月气温最高，一月气温最低。极端气温最高47.8℃，最低-41.5℃。
作者根据对乌鲁木齐市土壤温度、湿度和接地电阻连续两年不间断监测得知：土壤温度和湿度在不同月份变化较大，土壤温度和湿度的差别，会导致相同地区接地电阻数值相差较大。
因此，在测量接地电阻时应当充分考虑不同时期的土壤电阻率对接地电阻的影响。
3.2乌鲁木齐市不同土壤中建筑物基础钢筋利用率与接地电阻的关系
基础钢筋利用率即为在接地网的建设中对基础钢筋的使用情况，可以理解为接地网使用的基础钢筋的数量与基础钢筋总量之比。公式为
其中 w为基础钢筋利用率； m为接地装置中基础钢筋数量； M为基础钢筋总量。
则根据本文前部分叙述，土壤电阻率不均匀时，基础钢筋利用率与接地电阻的关系为
式中 ；
M为基础钢筋总量；
为钢筋利用率
r为钢筋半径，m：
l为单根钢筋的长度，m；
hup为土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上层土壤的厚度，m；
ρ1为上层土壤电阻率，Ω•m；
ρ2为下层土壤电阻率，Ω•m。
4结论
利用上述公式对接地电阻进行计算，所得的接地电阻与作者监测数据进行对比，所得数据如下表
接地电阻计算值（Ω） 接地电阻实测值（Ω） 相对误差
1 22.1 22.7 -2.6%
2 57.9 56.7 2.1%
3 95．9 94.4 1.6%
根据相对误差分析得知：计算数值与测量数据相近，因此证明了公式的正确性。从而，解决了乌鲁木齐市在不同土壤条件下，建筑物基础钢筋利用率与接地电阻关系的问题。并且该计算方法简单易行，且精度较高，并为设计自然接地体时的定量的计算提供了依据，为以后的工程应用提供了参考。
参考文献
[1]周圣军. 建筑物自然接地体设计常见问题与防雷设计[J].低压电器，2009（16）：1-3.
[2]刘文琛.自然接地体在实践中的应用[J].气象研究与应用，2009,31（z1）:171-172.
[3]郁硕彦. 高层建筑电气工程中接地系统的探讨[J]. 中国高新技术企业,2008(11):82-84.
[4]姜艳兰.高层建筑防雷接地方式的探讨[J].吉林建筑工程学院学报,2003(01).
[5]徐龙成。自然接地体接地技术与应用[J]. 中国科技信息, 2007(17):80-81.
[6]中华人民共和国机械工业部．GB 50057—1994建筑物防震设计规范[S]．2000年版．北京：中国计划出版社,2001．
土地出让管理条例范文第2篇
为进一步加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国家、省、市有关法规，结合实际，提出如下意见：
一、规范拆迁管理行为
（一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各区政府及市发改、建设、规划、财政、国土、房管、物价、民政、公安、工商、税务、城管执法等部门应各司其职，密切配合，保障顺利进行。
（二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向市房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置专储资金后方可实施房屋拆迁。城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于50%。市房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接受财政部门的监督。拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。（三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定执行。（四）市拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。
（五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋破门（窗）开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，市有关部门原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。
（六）市拆迁主管部门会同房产、国土等部门组建*市房屋拆迁评估鉴定专家委员会，负责市区房屋拆迁评估技术指导、鉴定工作。委员会主要由资深的注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成，名单定期公布。房屋拆迁评估报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。
二、完善拆迁补偿政策
（一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。*市市区具体标准为拆迁房屋评估额的15％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。
（二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照*市市区住宅房屋拆迁补偿最低6万元标准予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准将根据房地产市场的变化进行调整并公布。
（三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于6万元的，可以选择获得最低补偿款6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。
（四）被拆迁人只有一处住房且实际居住，获得的拆迁补偿款低于8万元（含8万元）的，可以依据《*市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见》（徐政发〔2003〕164号）规定，向市房产管理部门申请购买经济适用住房。
（五）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：
1、具有合法的商业营业用房批准文件；
2、持续按照商业用地纳税。商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限按比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的40%。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法进行评估。
（六）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下办法予以评估补偿
1、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的
（1）*年1月5日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的25倍。
（2）*年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%后，按一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的2倍。
2、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。
3、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。
三、依法实施强制拆迁辖区政府及市有关部门要认真履行职责，严格执行《*市城市房屋行政强制拆迁实施办法》（徐政发〔*〕77号），按时完成行政强拆工作。市、区两级法院应依照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）积极介入，及时启动司法强拆，充分发挥司法强拆的底线保证作用。
土地出让管理条例范文第3篇
一、旧城改造房屋拆迁中政府行为分析
1 政府的“政府人”与“经济人”角色
在我国财政、行政分权化改革过革中,地方政府一方面有作为中央政府派出机构的“政府人”属性,具有行政权力;另一方面又具有计划经济体制下缺失的“经济人”属性。地方政府的双重属性直接导致了其行为的双重特征:既要行使公共管理、履行公共服务职责、维护社会稳定和公平,又要尽可能利用手中掌握的土地资源,追求地方经济增长最大化。
在旧城改造中,地方政府作为一个经济主体往往会按照市场机制,将促进地方经济发展作为其分配土地资源的准则,向能获得最大收益的地方配置,因此在行为上更多地体现出其“经济人”的特征。
2 房屋拆迁中的政府角色错位与缺位
在当前城市房屋拆迁中,政府在各个阶段角色定位模糊。在土地征收阶段政府行使了对拆迁户土地征收的权力,却没有承担其对拆迁户补偿的义务;在土地出让阶段政府获得了土地出让收益,却没有完成土地上房屋的拆迁;在房屋拆迁实施阶段,将矛盾交由房产商与拆迁户自行解决,由房产商额外承担起拆迁和补偿谈判的责任。由此可见,政府角色的缺失与错位。
3 《物权法》对政府角色的定位
《物权法》明确,对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,征收、补偿的主体是国家(政府),其法律关系是行政法律关系,必须遵守依法行政的要求。但现行《城市房屋拆迁管理条例》却将补偿主体定位为拆迁人,授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系,把对被拆迁人给予补偿、安置的法定义务转移给拆迁人,使原本的行政法律关系变成了民事法律关系。《物权法》出台后,专家都认为必须修改现行拆迁条例,核心是限制政府权力,增强政府责任。
二、旧城改造房屋拆迁中政府角色的转变
政府在旧城改造拆迁的利益博弈中,既是博弈的局中人,又是博弈规则的制定者和执行者。所以解决旧城改造房屋拆迁中的矛盾,关键是政府要转变现有的角色,准确定位。政府作为公共权力的执行者以及公共利益的人,必须处理好拆迁中各利益主体的关系。
1 政府要从土地的经营者转变为土地的管理者
在旧城改造中,政府以公共利益的名义拆迁收回土地所有权,此时政府代表的是公共利益,故政府不应该有利用土地获得巨额出让收入的目标。但在当前我国财政、行政分权体制下,各地方政府的土地财政使政府成为了土地的经营者。实践中地方政府利用其在土地一级出让市场的垄断地位,通过控制土地供给量、改变土地使用性质,以及拆迁补偿标准,使土地价值大幅增加,从中获得巨大利益。从行政管理理论上来说,城市政府作为城市的主要管理者和行政机关,应该追求的是城市各阶层整体利益,维护被拆迁人的权益。市场经济中,政府应努力平衡公平与效率,纠正和弥补市场的不足,因此,政府应归位为土地管理者的角色。
2 政府要从拆迁利益分配的博弈者转变为拆迁过程的协调与管理者
从目前拆迁流程来看,政府通过规划红线,将居民房屋列为拆迁区,并通过土地招拍挂获得高额土地出让金后,将后续的拆迁补偿交由房产商与拆迁户谈判解决,且只有一个方向性的拆迁补偿标准对房产商进行引导与约束。房产商在追求自身收益最大化的内在冲动下,必然造成与拆迁户之间尖锐的对立。
从城市房屋拆迁过程来看,在不同阶段,政府所拥有的权力不同,相应的其所承担的责任也有差异。在土地征收阶段,政府行使的是行政征收权,所要承担的责任是与土地征收相匹配的补偿义务;在土地出让阶段,政府行使的是城市一级土地出让市场上垄断供应者的权力,获得土地出让收益,所要承担的责任是要将所收回的土地成功出让给房产商;而在房屋拆迁阶段,政府所要行使的是对房屋拆迁的管理权力。政府只有在城市房屋拆迁不同阶段承担好自身应该承担的角色,做到不缺位、不错位,才能在城市房屋拆迁的不同阶段更好地协调好不同主体,保证城市房屋拆迁的平稳进行。
土地出让管理条例范文第4篇
刚才，市非税局的银局长和市财政局的殷局长都作了很好的发言，既客观总结了去年工作，又对当前工作进行了科学全面部署，我完全同意。一年来，全市各收入单位和非税局认真贯彻落实《省非税收入管理条例》，强化非税收入“收支两条线”管理，以组织收入为重点，以深化改革为动力，以强化监管为手段，较好地完成了市委、市政府下达的收入任务。下面，根据大会安排，我再强调三个方面的意见：
一、树立信心，正确认识当前面临的形势和问题
今年，市委、市政府提出了非税收入增长12%的目标，我们在看到任务艰巨的同时，更要树立坚定信心。从不利因素来看，受国际金融危机及国家产业政策调整影响，我市财政收入增长面临了极大困难与挑战，去年全市仅煤炭税费一项就比前年同期减少近1000万元，下降了40%；今年随着增值税全面转型、小规模纳税人征收率降低、企业所得税税率下调、营业税提高起征点，以及有可能出台的个人所得税提高扣除额标准等政策的实施，全市财政收入增长又将会受到重大影响。从有利条件来看，虽然金融危机的深层次影响尚未消除，但全球经济稳步复苏，今年有望继续增长。同时，国家中部崛起、西部开发战略、省湘西开发战略深入实施，扶持力度继续加大；加之今年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，重点鼓励和倾斜“三农”、欠发达地区、民生和社会事业、结构调整、战略性新兴产业等，国家和省里支持的方向与我们需要加强的薄弱环节非常吻合，为我们争取政策、争取项目、加快发展提供了有利机遇。有压力才有动力，有难点才有重点，有差距才有追赶的目标。面对新形势和新问题，我们必须要有清醒的认识，在困难和任务面前，既要充分估计，又要坚定信心，切实做好今年的各项工作。
二、突出重点，努力挖掘非税收入增收潜力
为保证2011年度非税收入任务的顺利完成，我们要切实做好以下三个方面的工作：一是要加强对罚没收入（物资）的管理。罚没收入管理的好坏涉及政府形象，也体现财政部门和各执法部门的管理水平。下一步的管理工作重点是规范执法单位行为，健全各项管理制度。要逐步实行“罚缴分离”制度，健全罚没收入收缴管理办法，取消罚没收入过渡账户，防止截留、挪用罚没收入，保证罚没收入及时、足额缴入金库。严禁任何部门或单位下达罚没指标。建立健全罚没物资的管理制度，规范罚没物资的收缴、保管以及评估、拍卖和处置办法。二是要加强国有资产和国有资源收益的管理。强化对企业国有资产经营收益和产权转让收入的财政财务管理。建立健全行政事业单位资产配置、使用、调配和处置管理的新机制，整合资产管理、预算管理和财务管理；健全对国土收益、矿产资源收入、旅游资源收入等的管理制度，建立公共资源有偿使用制度。严格执行国有土地有偿使用及其价格形成的有关规定，建立健全财务管理制度，加强国有土地收益的征收和管理。规范土地收购成本及征地补偿成本管理，坚持宗地核算原则。强化对土地出让收入底价标准的监督，严格土地出让收入减免的审批程序。提高土地出让合同的法律约束力，按规定征收土地出让收入滞纳金和土地闲置费。强化矿产资源使用补偿费、探矿权采矿权使用费和价款以及水资源有偿使用收入的征管。三是要加强社会抚养费的征收力度。征收社会抚养费是国家推行计划生育的一项必要的经济限制措施，不符合法律法规规定条件生育子女的公民依法缴纳社会抚养费，是对社会相应增加的公共投入的补偿，是从经济上承担的法律责任。我们要严格执行征收标准，做到应收尽收，争取今年全市社会抚养费征收到位率达到80%，实现突破3000万元台阶。
三、明确责任，强化非税收入征收管理
土地出让管理条例范文第5篇
关键词:“毛地挂牌、净地交付”;概念;法律效力;法律风险
中图分类号:D922．3;F301 文献标识码:A 文章编号:2095－4379－(2016)10－0159－02
近年来，随着我国土地出让制度的不断健全完善，相关政策明确要求土地实行“净地”出让，禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻该落实。有的出让合同中约定为“净地”出让，但实际为“毛地”出让，有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。究其原因，其中很重要的一条是在当前发展模式转型，经济下行的背景下，地方政府财政吃紧，没有足够的资金进行土地一级开发中的整理、拆迁、基础设施建设，在暂时又无法摆脱土地财政的情况下，只能采取变通的方式出让“毛地”。现实当中，大量出让合同中出现了“现状挂牌、净地交付”、“毛地出让、净地交付”等表述方式。这类合同在履行过程中一旦产生纠纷，政府和土地受让人对合同的性质、效力、违约责任等均出现巨大分歧。本文正是基于这种土地出让的现状，以“毛地挂牌、净地交付”为例，对这种模式的相关法律问题进行研究探讨。
一、“毛地”“净地”概念
“毛地”和“净地”虽不是法律术语，但在相关政策文件中对此已有表述，国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定，实行建设用地使用权“净地”出让。国土资源部、住房和建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定，不得“毛地”出让。因此，有必要对“净地”、“毛地”的概念进行定义，以便准确适用。所谓“净地”，根据《闲置土地处置办法》的规定，指市、县政府供应的土地应当地土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发等所必要的基本条件［1］。“毛地”是相对于“净地”而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件，或者兼具以上三点中的两点或全部。
二、“毛地”出让与“净地”出让的历史沿革
自土地有偿使用制度建立以来，我国的土地出让工作取得了突飞猛进的发展。土地财政在此背景下也应运而生，并且成为很多地方政府财政收入的主要来源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆迁管理条例》赋予开发商拆迁人资格，加之地方政府的财政资金不足，土地的出让大部分是“毛地”出让，由开发商承担拆迁工作。这种模式在短时间内达到了降低拆迁成本、提高拆迁效率、促进经济繁荣的效果。但很快，其弊端就显示出来。一方面，由于开发商天然的利益最大化的本性，在拆迁过程中采用非法手段野蛮拆迁的情况频现，严重侵害了被拆迁人的合法权益，造成社会负面影响，并在一定程度上影响了社会稳定。另一方面，由于地价上涨，开发商囤地待涨的情况也愈发严重，造成土地大量闲置。同时，地方政府意识到，土地是否经过一级开发，出让价格有天壤之别。一项针对北京市中心城区地价的分析数据表明，当政府出让的地块经过了一级开发后，只需40%的土地出让金就能覆盖所有一级开发和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一级开发产生的。而当政府出让的土地未经一级开发时，土地增值收益就会流向土地开发商，从而大幅减少政府的土地出让收益［2］。在这种背景下，国务院以及相关部门出台了一系列政策对此予以调整，实行“净地”出让政策。《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(［2004］)规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地;国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国地资电发［2007］36号)规定，实行建设用地使用权“净地”出让;国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发［2010］151号)明确不得“毛地”出让;国土资源部《闲置土地处置办法》(2012年6月1日国土资源部令第53号)中规定了土地出让应当权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件。
三、“毛地挂牌、净地交付”土地使用权出让模式的法律效力
尽管诸多文件规定土地应当“净地”出让，但由于法律对“毛地”出让未作禁止性规定，加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入，一些地方“毛挂净交”，即在“毛地”的情况进行招拍挂形成土地交易。政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”并在规定时间内将“净地”交付给开发商［3］。这种模式易造成对其性质认识的混乱，其到底是“毛地”出让，还是“净地”出让。笔者认为，这种模式属于“毛地”出让。理由是，不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》，还是国土资源部《闲置土地处置办法》，均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中，出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后，虽然没有办理物权变更手续，但土地出让的法律关系已经成立。故签订土地出让合同时未达到“净地”条件的，均属于“毛地”出让。既然有如此多的文件规定不得“毛地”出让，那么“毛地挂牌、净地交付”合同是否无效呢?如果合同无效，对双方承担民事责任有巨大影响。同时，如果合同无效给国家造成一定损失，则政府官员有之嫌，如果数额巨大，甚至有可能构成犯罪。因此，对于政府而言，明确认识此类合同的效力非常重要。笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”虽然违反了国家的政策规定，但从法律视角考察，其法律效力仍然是应当肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出让均是按照《中华人民共和国房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规规定的形式进行，程序合法。第二，该模式不符合合同法关于合同无效的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然禁止“毛地”出让，但因其性质属于规范性文件，不是法律或行政法规，不属于法律的强制性禁止规定，不产生合同无效的法律后果。司法实践中，人民法院对未达到“净地”出让的合同的效力也予以了认定，如江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第00374号判决即对未完成拆迁就出让的土地出让合同的效力予以了确认。
四、“毛地挂牌，净地交付”模式中，各方当事人的法律风险
“毛地挂牌、净地交付”模式中，背后往往隐藏着另外一个合同关系，即受让人事先与政府签订土地一级开发合作协议。最普遍的情况是由受让人提供房屋征收拆迁的全部资金，政府完成征收拆迁工作，受让人参与土地摘牌，根据受让人摘牌与否等不同情况确定受让人的土地一级开发的投资回报。在当前房地产市场不景气的环境下，这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言，如果选择的开发商资金实力有限，在房屋征收拆迁过程中，很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延，甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成，开发商也确定无力继续投资，则政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费等局面。而土地受让人如果与政府签订土地一级开发合作协议时不够谨慎，土地成本测算不够精准，也容易出现拆迁成本超出投资预算而无力承担的情况。另外，如房屋征收拆迁工作进展缓慢或者严重拖延，政府不能按约交付“净地”也势必出现投资成本加大，失去商业机会等情况。这两种情况都极易造成项目搁浅的局面。一旦项目搁浅，则政府和土地受让人都会产生巨大的损失。综上，笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”的出让方式，是在特定历史条件下的产物。其大量存在会产生诸如土地闲置、社会不稳定因素增加等后果。建议立法机关对此情况研究论证后，以法律或行政法规的形式，对“毛地”出让予以禁止，以确保“净地”出让政策的有效落实。
［参考文献］
［1］郄建荣．闲置土地处置办法旅行“净地”出让将堵死政府原因致土地闲置开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能［N］．法制日报，2012－7－3．
［2］张弦．公私合作(PPP)的成败之道［M］．北京:国家行政学院出版社，2015．
