关于土地出让金的政策

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关于土地出让金的政策范文第1篇

关键词：土地出让金制度；土地出让金收入；土地出让金支出；性质

上个世纪90年代以来，以土地出让金制度为核心的土地制度改革取得了很大的成绩，激发了多元经济主体的活力，盘活了土地资源。本文在梳理土地出让金制度实施以来的法律规章和总结实践做法的基础上，对土地出让金收入和支出的性质进行重新审视和界定，在此基础上，视图为土地出让金制度改革和研究提供新的研究视角。

一、土地出让金收入内涵的历史演变及其性质探讨

（一）土地出让金收入内涵的历史演变

1988年《宪法》和《土地管理法》确立了我国国有土地有偿使用制度。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。关于土地出让金收入管理，1989年财政部的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》对土地使用权出让收入的内涵和外延作了界定：各级政府土地出让主管部门将国有土地出让给单位或个人，按规定向单位或者个人收取的土地出让价款，包括土地金、续期土地出让金、合同改约补偿金。1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”。2006年国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，对土地使用权出让收入定义进行了完善：政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（二）土地出让金收入的形成过程

我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。《土地管理法》第四条、四十三条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予被征地农村集体和个人合理补偿和妥善处理。《土地管理法》第五十八条规定了国家可以收回国有土地使用权的情形，并对土地使用权人进行适当补偿。在这一宪制和法律架构下，建设用地的供给来源分为征用农地而增加的增量部分和城市内部挖掘、储备的存量部分，依靠行政特权形成土地储备，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，然后进行开发整理并按照市场原则和所有权原则向建设用地需求者供地，如图1所示。

（三）土地出让金收入的性质

在快速工业化和城市化进程中，我国建设用地的供给大都来源于增量土地储备，即农业土地非农化，本文以此为例从权力来源上界定地出让金收入的性质。

土地出让金制度作为我国国有土地有偿使用制度，促进了土地资源优化配置和高效使用，但就其目前的土地产权配置手段来看，土地出让金收入不仅仅以所有权原则和市场等价原则进行的，存在着不对称的隐形产权交易关系。

第一，国家是集体建设用地的唯一接受者，国家凭借公权力公共利益对私人产权的强势地位而非市场机制强制性征用农地，并按照国家规定给予农民征收补偿和相关安置，付出较低成本——本文称之为集体土地所有权行政补偿价格，获得土地所有权，使集体所有土地转变为国有土地。

第二，国家是建设用地使用权的唯一供给者。国家凭借土地用途管制和供地计划等土地管理制度，使地方政府成为城市建设用地一级市场的唯一供应者，这时地方政府完全按照市场等价原则和所有权原则，向土地使用者出让国有建设用地使用权。

图2模拟并比较了集体土地向城市建设用地流转的两种情景：竞争性市场和完全垄断市场。横轴表示流转面积，纵轴为农地非农化流转的成本或价格。假设集体土地向城市建设用地流转过程中成本保持不变，表现为水平的农地非农化边际成本曲线MC。

第一种情景：在符合规划的条件下，集体建设用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供给不可再生性等垄断因素的存在，市场结构介于完全竞争和完全垄断之间的竞争性市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D和MR（用虚线表示），根据市场均衡条件MR=MC，市场在E点达到均衡时的价格和流转面积分别为P0、Q0；

第二种情景：“先征后让”的农地非农化。在规划权（农用地转用审批）的配合下，国家运用征收权将集体农用地征收为国有城市建设用地，按照农地非农化边际成本曲线MC给农民补偿（用C0表示）后，再以市场方式出让给土地使用者。在这一情景下，政府是城市建设用地的唯一供给者，市场结构为完全垄断市场，需求曲线（平均收益曲线）和边际收益曲线分别为D*和MR*（用实线表示），此时市场在E*点达到均衡时的价格和流转面积分别为P*、Q*，如图2所示。

在第一种情景下，集体土地所有者与城市建设用地需求者直接进行市场化自由交易，此时集体建设用地价格为P0。第二种情况，政府在“先征后让”的“征地—出让”行为中，集体土地所有权补偿价格为C0，国有建设用地使用权出让价格为P*，获得一个剩余收益为（P*-C0）。第二种情况与第一种情况相比，集体土地所有者收益损失（P0-C0），建设用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），两者之和为（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通过“先征后让”获得的农地非农化开发增值收益。根据对30多个城市的统计，从获取土地的成本到出让土地的收益，平均是18倍。同样的分析原理适用于存量土地供给情况。

综上所述，若把土地出让金收入只看作是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款，是片面的，静态的，忽略了中国特殊国情和土地出让金制度的复杂性。土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果，是土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过规划权、征收权等公权力汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，皆属于公共财政管理范围。

二、土地出让金支出管理制度的历史演变及其性质探讨

土地出让金收入是一种政府性收入，理应纳入公共财政管理范围，在理论上是毋庸置疑的，同时研究土地出让金支出结构和流向及其性质，也有助于推进土地出让金支出管理制度的创新及判断其在宏观经济政策的作用。

首先，关于土地出让金收入在各级政府之间的分配，国务院1989年5月出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》规定土地出让金收入地方和中央按照6：4分成；两个月后，财政部公布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》规定土地出让金收入上缴中央比例降为32%；1992年下半年，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，将土地出让金收入上缴中央财政部门的比例下调为5%；1994年实行分税制后，国务院出台《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》将土地出让金收入作为地方固定收入，并在此后逐渐被学者称为地方财政的“第二财政”。这也符合政府间收入划分的国际惯例，来源于不动产的政府收入一般归属于地方政府。

其次，关于土地出让金的使用和支出管理，1989年5月，国务院出台《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》、1995年《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》都明确规定，土地出让金上缴国库，专款专用，专项用于城市建设和土地开发。《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（[2004]8号）规定土地出让金用于农业开发的比例，按各市不低于土地出让平均收益的15%确定。2006年9月出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求2007年1月1日起，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，支出一律通过地方基金预算，实行彻底的“收支两条线”管理。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号）规定市县财政、国土资源管理部门在编制土地出让支出预算时，要确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出，重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。随着土地出让金制度的实施，土地出让金收支管理制度日趋严格和完善。根据中国土地出让金支出实践情况来看，一般来说，地方政府获得土地出让金收入后，要先行支付各种土地规费和征地补偿，此后如有净收益，则多用于城市建设和土地开发。土地出让金纯收益的近30%用于基础设施建设。在土地出让金收益的分配格局中，农民只得到5%-10%，村级集体得到25%-30%，而60%-70%为各级政府和中间商获取。

通过以上法律规章和规定可以看出，土地出让金在支出过程中发挥着收入再分配的公共财政功能，首先，一部分支出用于集体土地土地价所有权行政补偿价格；其次，一部分支出用于弥补土地出让前的生地变成熟地的土地开发成本；最后，还要支付土地使用权流转过程中的各种税费和交易成本。这三者在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买。剩余的部分为政府获取的土地纯收益，一部分成为城市基础设施投资、农业土地开发和农业基础设施投资的资金来源，其在国民收入流程中的作用类似于总需求中的政府购买；还有一部分用于提取农村社会保障基金、廉租房等用途，其在国民收入流程中的作用类似于转移支付。由于我国处于快速工业化和城市化阶段，土地出让金收入大多来源于增量土地供给，即农地非农化的先征后让方式，此方式下的土地出让金收入的支出结构及其在国民收入流程的作用如图3所示。

三、结论和启示

第一，土地出让金收入是土地收购制度——储备制度——市场交换制度等制度安排的产物，是“先征后让”的结果。在价值形态上，土地纯收益表现为土地使用权市场出让价格与行政所有权（使用权）补偿价格的剪刀差，本质上是国家通过公共利益对私人产权的强势地位对相关土地先征后让方式汲取的土地开发增值收益，这与国家税收在权力来源上具有相似性，属于公共财政管理范围。

第二，根据土地出让金收入的性质，土地出让金制度是以国家“公共利益”对“私人财产”处于强权地位下的土地征收制度为杠杆的，这与西方国家主要依赖公平、自由市场手段配置土地资源方式有区别的。根据其来源确定其分配方向和“谁受损，谁理应受到补偿”原则，既不违背公共利益对私人财产的强权地位，也能体现“公产私产地位平等”物权法的精神。这就要求提供保证土地出让金制度下的公共利益与私人利益平等博弈的制度，包括解决公共利益与私人利益矛盾的司法诉讼渠道。就目前的土地出让金支出结构和模式看，其支出方向理应从城市基础建设投资退出，向失地农民社会保障、农村基础建设等新农村建设方向转移。

第三，从土地出让金收入的支出实践情况来看，缺乏具有合理依据的土地出让金收入分配的理论支撑，没有技术方案的制度设计如同纸上谈兵。政府到底凭借哪些权力可以取得土地使用权出让收益中的增值收益；农业土地向建设用地用途转变的发展权增值收益，该如何计算，该归谁所有。现行集体农地所有权的征地补偿标准的科学性等等都应该其合理的逻辑理论依据，而目前学术界和政界在这方面还没有给予清晰的论证和结论，这也是土地出让金制度的研究和改革方向。

第四，通过研究土地出让金收支性质可以清晰地看到土地出让金收支在国民收入流程中的循环路线。从国民收入循环流程视角看，土地出让金收入使得资金从私人部门流入政府部门，相当于国民收入的漏出量；土地出让金支出通过转移支付和政府购买，使资金从政府部门流入私人部门，相当于国民收入的注入量，这为土地出让金收入参与国民收入经济循环的研究提供了新的视角。土地出让金收入作为政府公共财政收入的重要来源，其支出发挥收入再分配功能，用于社会生产性质或者收入再分配的支出项目，可以服从国家宏观调控的需要。因此，土地出让金制度可以作为国家宏观经济政策，应当成为我国土地出让金管理政策的着眼点之一。

参考文献：

1.安徽省财政厅课题组.基于产权经济学视角的土地出让金研究[J].经济研究参考，2006（94）.

2.赵国玲.“土地财政”的效应分析[J].生态经济，2008（7）.

3.靳相木.土地出让金制度改革的三个视角及其综合[J].农业经济问题，2010（10）.

关于土地出让金的政策范文第2篇

内容摘要:本文探讨了我国实行土地出让金制度带来的问题,并分析了目前关于物业税研究的若干分歧,提出应当从把握好物业税改革出台的时机、妥善处理原土地出让金、实现平稳过渡等方面来推进物业税改革。

关键词:物业税 改革 探讨

土地出让金制度存在的问题与物业税的引入

我国分税制改革以来,地方政府缺乏稳定的收入来源,地方主体税种不稳定(易刚,2008),在实践中,地方政府为弥补支出缺口,纷纷将土地出让收入金作为当地财政收入的重要来源,造成了一系列的负面效应。我国目前实行的是一次性出让30-70年期限的土地使用权转让制度,地方政府能够在短期获取大量的收入,同时也带来了以下问题:

(一)地方政府行为短期化

当届政府通过出售土地使用权获取了大笔的可支配财政收入,而当城市土地出售殆尽时,后届政府将没有足够的收入来维持地方政府正常运转,提供充分公共品的供给。这种制度如果长期实行将会影响到当地财政收入的稳定性,不利于土地这一不可再生资源的高效利用。这一潜在风险已经在2007年以来的金融危机的冲击下凸显出来,一些地方政府在房地产业增长乏力、土地出让收入锐减的情况下,已经面临支出困难。

(二)存在财经违纪和腐败的风险

大量的土地出让收入以预算外收入的形式游离于预算控制之外,将孕育着财经违纪和腐败的风险。目前按照我国预算管理制度,土地出让金作为地方的预算外收入而存在,处于人大预算监督之外,在一部分地区,土地出让金甚至被挪用、贪污,或者成为有关部门的小金库被挥霍掉。

(三)房价上涨与居民收入水平脱离

近几年,我国房地产价格迅速上涨,远远超过居民可支配收入的上涨幅度,我国的居民房价收入比远远超过国际标准。按国际惯例,居民房价收入比一般为4-6倍,但对北京、上海等城市的大多数人来说,这个指标早已超过了10倍。以北京为例,2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元,而四环内房子均价是每平方米1.84万元,房价收入比是27.8倍,即便是六环外的房价,也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。而其中开发商一次性支付的40-70年的土地使用费用(土地出让金),其数额接近房价的50%(张琼、彭杏芳,2007)。

(四)孕育金融风险

从防范和化解金融风险来看,一旦过热的地产市场出现逆转,将出现大量的不良贷款,可能带来金融风险。在国际范围内,2007年,美国次级住房抵押贷款危机引起金融市场震荡,众多美国金融机构减记巨额资产。 2008年,美国第五大投资银行贝尔斯登公司被摩根大通公司收购,美国最大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”遭政府接管,美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司申请破产保护,第三大投资银行美林公司被美国银行收购,陷于破产边缘的保险巨头美国国际集团将被政府接管。

房地产价格最近几年的迅速上涨,我国积累了大量的住房信贷,房地产市场的平稳发展不仅关系到本行业的发展,而且关系到我国整体经济的平稳运行。对此,理论界提出未来将物业税作为地方的主体税种,并借此完善分税制,充实地方税源。

研究物业税如何设计,如何从目前的土地拍卖出让形式平稳过渡到征收物业税的新形式,对于完善我国财政分权体制,保证地方政府的财政稳定性和对于保障房地产市场的平稳发展,防范和化解金融风险将起着重要的作用。

物业税的研究现状分析

(一)物业税能够克服地方政府行为的短期化

地方政府依靠土地出让金方式筹集财政资金,带来了未来财政收入的不可持续性,造成地方政府行为的短期化,以物业税的形式将为地方政府提供可持续的财政收入形式。国内学者注意到了目前地方政府在财政收入方面对土地出让收入的依赖及其造成的一系列的负面影响:地方政府行为短期化,当届政府出售更多的土地就可以获取更多的收益,造成政府寅吃卯粮。据有关资料统计,2003年全国土地收益已达5200亿元,占到了当年预算内收入的1/4。2003年和2004年的土地出让金纯收益都占到了全国预算外收入和地方预算外收入的1/2左右,“成交价款”的规模更是超过了预算外收入的规模(白彦锋,2007)。高地价推动了目前的高房价。

出售的土地资源消耗殆尽后,针对未来地方政府可能出现的收入危机,不少学者提出了开征物业税来加以增加地方政府的收入(白彦峰,2007)。

(二)关于原体制下土地出让金能否归并到新体制的物业税中存在争论

从目前实行的土地批租制度转轨到物业税制度,关于以前一次性转让40-70年土地使用权所获得的巨额土地收入中是否与新体制下的物业税有重合部分,学者存在很大分歧。

一些学者从理论分析出发,把地租与税费看作是政府分别执行土地所有者和公共服务提供者所应当获取的收入,认为两者是完全不同的经济范畴。土地出让金是国家凭借土地所有者一次性获取的地租收入,是市场范畴,而物业税是公共分配范畴(傅光明,2006;陈志勇、姚林,2007;何振一,2004 ),而将土地出让金并入物业税将不利于土地资源的节约使用(钟晓敏、叶宁,2005)。即物业税可以认为是未来地方政府的一种新增的财政收入。

另外一些学者对此持完全不同的看法,他们从目前地方政府获得的巨额土地出让收入、土地成本在房价构成中的高比例出发,认为目前土地批租制度下的土地出让金将可以直接转化成新体制下应该缴纳的财产税(吴俊培,2004),对于已购住房已经一次纳土地出让金的原有住房免除物业税或者给予优惠(陈琳,2007),有的学者指出事实上地方政府进行地方公共设施建设的资金主要来自于土地出让金,既然引致不动产价值提升的地方公共建设资金来自于不动产拥有者支付的土地出让金,在此基础上就应当免除物业税,否则就是事实上的重复征税(何秋仙,2007)。有的学者根据2003年十六届三中全会关于《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中所指出的“实施城镇建设税费改革,条件具备是对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的原则性指导意见,指出目前对房屋、土地征收的房产税、城市房产税、土地增值税、契税,以及政府对开发商凭借政治权利征收的费用如绿化费、防洪费、人防设施费等合并为物业税。

(三)对于开征物业税是否能起到降低房价等作用尚未达成共识

一些学者认为,通过提高房地产所有者的使用成本,从而大幅降低购房成本;通过规范房地产业税费,降低开发商的开发成本;同时物业税是对社会财富的存量征税,能够在一定程度上发挥调节收入分配的功能(陈琳,2007)。

另一派观点认为,目前我国不宜对房地产税期望过高,在大城市中,房地产属于稀缺性资源,在租房需求比较旺盛的地区,房地产投资者可以很容易地将增加的税收转嫁到租房者身上(陈金磊、李雪淋,2007),通过设置物业税制止房地产投机的设想可能落空。对于自用型住房,征收物业税却是会加大他们的负担(艾茜,2007)。这种结果与原先设计的通过设立物业税调节住房消费的初衷背道而驰,结果是原先拥有很多住房投资者通过提高租金将物业税的负担转移到租房者身上,而拥有真实需求的自用房者却负担了新增的物业税成本,结果就是打击了穷人,而影响不了富人。另外,由于房地产价格属于市场调节,在目前房地产市场信息不对称,有大量人口需要从农村转移到城市,住房需求刚性情况下,降低开发商的成本未必能够最终降低购房者的支出,结果只能是增加房地产商的利润。

以上研究进展无论在理论和实践中都存在较大的分歧,因此物业税在我国还处于讨论、空转试行阶段,无法推出。

推进物业税改革应当注意的问题

(一)明确物业税的功能定位

不少学者注意到了土地批租方式带来的地方政府短期收入剧增、长期收入得不到保障等问题,提出了通过设立物业税解决地方政府行为短期化的问题,然而一些学者对于物业税的收入功能强调过多,而对于国外,事实上把物业税作为地方政府公共服务的基金却提及较少,未能将地方政府通过物业税的收入与其服务有效性联系起来。在这种情况下,新增的物业税无疑为地方政府解决未来可能出现的财政危机提供了一部分新的收入来源,然而却缺乏对于地方政府运转绩效的有效考核手段,如果无法提高政府的运转效率,即使从短期来说解决了地方政府的财政危机,长期来看,当这部分收入消耗殆尽,可以预见的是地方政府将会不断提高财产税率以至采取土地私有化方式为其低效率付出代价,从纳税人那里不断获取税收或者产权转让收入,这事实上违背了设立财产税的初衷。

从短期来看,实行物业税无疑会降低地方政府可利用的财源,在实践中目前地方政府对于实行物业税并不热衷,在当前的情况下地方政府宁愿采取土地批租制度获取更多的收入。然而可以预见到的是,当越过某个平衡点,地方政府预见到通过物业税获取的收入更多或者可出售土地消耗殆尽时,地方政府将成为物业税的积极推动者。

部分学者和地方政府仅仅关注到物业税的开辟新财源的功能而忽视建立分级财政体系,反映地方公共服务水平、筹集维护地方政府运转资金的功能,有可能在未来使物业税偏离应该具有的轨道,使物业税的开征面临很多困难。

(二)妥善处理好物业税改革与土地出让金制度的衔接问题

不少学者从理论上分析土地出让收入与财产税的本质区别,其分析过程无疑有很大的可取之处,然而深入探讨将会发现该结论强调了理论概念区分的极端重要性,对于我国改革历程和体制演变过程缺乏细致的分析,其间忽略的问题却是极其重要的。

我国改革开放以前,地方政府同时作为国有土地的所有者和地方公共服务的提供者,采取的是直接的土地划拨体制。跟国营企业大一统的财政体制相类似,城市的建设基金也由政府统一安排。

在国营企业大一统的财政体制下,国营企业上交的利润按照现在的观点应当看作目前体制下国家作为所有者的收益和公共管理者的税收合二为一的,按照目前的观点,这同样是两类性质完全不同的收入,对于利润和税收的本质区别泾渭分明,但并没有妨碍改革开放前三十年在我国高度集中的财政体制中一直在实行。

而改革开放以来,我国经济体制逐步由计划体制转轨到市场经济体制。我国实行了土地使用权有偿转让制度,地方政府的建设基金也来自于土地出让收入,从资料中也可以看出地方政府对于土地出让金收入的依赖程度,即过渡时期的国有土地出让收入理应理解为双重职能的收入,包括作为国有土地的所有者的地租收入和同时作为地方公共服务的提供者一次性收取多年的城市建设维护基金,而此部分在西方国家的财政体制下恰恰归属于物业税的范畴。

例如,我国对于国有企业的改革,区分了国家作为所有者的收益和公共管理者的税收,实现了产权的可流动性,目前对于企业的所得税降到25%,显著地与改革开放前企业几乎没什么剩余资金的情况迥异。

沿着这种思路分析下去,我国土地出让金制度获取的高额收入应当视为包含新体制下土地出让金和承诺提供一定时期的公共服务而预先一次性收取的物业税。那么,我国开征物业税,就需要对于已经征收过土地出让金的物业所有者给予减免一定时期的物业税的优惠,否则就会造成物业所有者的双重负担。

关于我国现行土地出让金的功能

现有的部分研究中偏重于理论分析,但数据支持方面稍显欠缺。如果仅从理论出发将国家土地出让金收入与物业税区分是可行的,然而如果通过有关城市的数据加以实证研究将发现,现有的不同性质用途的土地转让价格的巨大差异和地方政府对于土地出让金的依赖的现状,不支持我国现行体制下土地出让金仅仅包括地租的说法。

若现行的土地出让金仅仅是地租,反映由于城市土地的稀缺性,且国家作为国有土地所有者职能和社会公共事务的职能能够完全分开,则可推论如下:国家作为土地所有者以土地出让金的形式获取收入,而国家所提供的公共服务的费用由物业税来统筹。一个理性的地方政府在选择出让不同用途的土地时,相邻地段土地的稀缺性是相同的,其单位面积的年租金应该相等,否则政府倾向于将土地出售给年租金高的用途的需求者,以至于其他用途的需求者不得不以提高支付的租金方式到同一水平获取土地使用权,或者政府给予补贴。同样一个理性的投资者在选择投资不同用途的土地时,对于相邻地段,土地的稀缺性应该是相同的,他只愿意支付其相等的单位面积年租金,除非政府愿意给予某种补贴。

要检验以上结论是否成立,只需要找到相邻地段的不同性质的土地单位面积的年租金是否相同。如果确实相同,可以认为我国目前实行的的土地出让金确实仅仅反映了土地的稀缺性,可以认为是一种一次性收集的若干年的地租。反之,如果发现相邻地段的不同性质的土地单位面积的年租金存在较大的差距,就可以得出不同性质的土地出让金所包含的内容是不同的这一结论。

我们得到的数据(数据来自于武汉市人民政府文件武政〔2004〕39号)却无法支持有关学者认为国内实行的土地出让金仅仅是地租转化形式的理论:

从地价的总体上来看,无论任何地段,地价均呈现商业用地价格大于住宅用地价格,住宅用地价格又高于工业用地价格,其中在选取的例子中最繁华地段三者比例为167:52:13(约13:4:1),然而在最偏远地段三者悬殊比例下降到16:11:6。

商业用地呈现最强的地域性,以年租金看,最高与最低约相差10余倍(167:16);住宅用地呈现较强的地域性,以年租金看,最高与最低约相差5倍弱(52:11),工业用地地段特征不强,以年租金看,最高与最低约相差2倍强(13:6)。

在剔除政策优惠修正后的数据,在最偏远地段可以支持最边远地段土地出让金仅仅是地租的理论,而在城市中心地区明显不符合实际情况。

该市在制定地价政策中,据其文件所称执行以下政策:“实行该体系的最低地价,在基准地价最低值的基础上,商业、住宅等经营性用地下调10%,工业用地考虑到国家的产业政策下调了50%左右,并根据实际情况作了进一步的修正”。则可以推断出该市在最偏远地段的地价剔去上述实行的优惠其地价比应该约为4:3:3,接近1:1:1,即外推理论中的所谓不含任何其他垄断租金的无差异地价;而城中心经修正后为13:4.5:2,即可认为是6:2:1。

本出如下推断:仅在最边远地段能够符合土地出让金仅仅是地租的理论,即不同用途地价差异不大;而在城市中心地区明显不符合实际情况。这样的分析了主张我国土地出让金仅仅是地租的理论,即目前我国土地出让收入还包括其他的组成部分。

同一地段的土地如果应用于不同种性质用途能够形成超额收益,是由于该地段的对于不同行业的便利程度不同,按照地租理论的解释,这种级差收益的不同来自于政府公共服务的不同水平及其地段的不同,差额收益由级差地租及其各种税费来调节。事实上,这种级差收益的不同来自于政府以往对该地区的投资或者未来政府持续投资的预期和该地段离城市中心的距离。本文通过查到的数据发现相邻地段的不同性质的土地单位面积的年租金存在较大的差距。因此,可以推断我国现行的土地出让金制度事实上包括了政府投资与公共服务的因素,甚至在城市中心,此部分占据了主要部分,此部分也就是可以过渡到物业税的那一部分收入。

参考文献:

1.陈淑云,王志彬.从李嘉图等价命题看物业税的开征[J].当代经济,2007(3)下

关于土地出让金的政策范文第3篇

1.出让行为不规范。主要表现在:一是土地出让形式混乱。二是先占用后办手续现象严重。三是土地出让多头管理。

2.征缴不力,欠缴严重。主要表现在:一是部分国有企业在改制、破产过程中,原划拨土地改变了用途,应补交的土地出让金不按规定上缴。二是部分企业在取得土地使用权后不讲诚信、久拖不缴。三是征收机关手段不硬、措施不力。

3.多家供地、挪用土地出让金。一段时间内,我县除国土部门可以供地外,其他如县城东区指挥部、西区指挥部等单位均可供地。多家供地,必然形成多头管理,特别是指挥部为了保证招商引资、城市建设项目的完成,截留、挪用土地出让出金的现象时有发生。

4.土地储备机构形同虚设。我县虽然成立了土地储备中心,但土地储备资金无来源,应当进入储备中心的土地不进入。土地储备中心的职能被指挥部瓜分殆尽,中心人员成了指挥部的打工仔。

二、关于土地出让金征管的几点思考

1.明确征管责权。根据《国务院办公厅关于规范土地使用权出让收支管理的通知》([2006]100号)“土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收”之规定:国土部门主要是严把土地出让政策关,负责土地价格评估、招拍挂、出让收入征收等工作;财政部门主要是严把土地出让资金关,负责土地出让收入的征收、管理、使用等工作。在日常管理工作中,财政和国土部门应相互支持、相互配合,真正使土地出让收入征管工作分工明确、权责分明、有条不紊,做到事事有人管、人人有其责。

2.强化土地统一监管。要建立土地出让收入征管新秩序,防止国有土地资产流失,就必须严格按照《土地管理法》的规定,由国土部门统一负责土地的管理和监督工作,进一步垄断土地一级市场,截断多家供地的源头。

3.建立土地储备制度。首先,要加强土地储备机构,进一步明确土地储备中心的职责,充分发挥其职能作用。其次,加大对土地储备资金的投入。第三,土地储备只能由土地储备中心进行,其他单位不得从事此项业务。

4.加强土地出让金管理。第一,国土资源管理部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同,确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入国库。第二,财政部门根据国务院的文件精神,一是将土地出让收支全额纳入基金预算管理。二是在国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。三是建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。

关于土地出让金的政策范文第4篇

城乡住房用地登记范围包括已购公有住房、商品房、经济适用住房三大类。已购公有住房指国家职工按照国家房改优惠政策一次性取得房屋所有权的住房；商品房指房屋产权人按照市场价格取得房屋所有权的住房；经济适用住房指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质政策性的商品住房。

主要对象是：（一）对已购公有住房、经济适用住房及商品住宅房（楼）参与房改出售后未上市交易的，办理土地登记手续，颁发国有土地使用权证书；（二）上市转让的，补交土地出让金，办理土地变更手续，颁发国有土地使用权证书；

二、方法步骤

（一）告知勘丈

1、通告或通知。此项工作开展前在县电视台进行公告，也可到用地单位告知或由用地单位进行申请。

2、申核资料。由售房单位提交有关售房资料、权属证明材料及原土地证书，报县国土资源局地籍股预审。

3、实地勘丈。在用地单位权属来源合法、四至界限清楚和四邻无争议的情况下，现场勘丈绘制草图，进行分割登记。

（二）确定住房用地范围

住房用地范围的确定，采用单独或先分割后分摊的办法进行。

（1）综合宗地的分割。单位住宅区用地与办公等其他用地为一宗地时，应将住宅区用地分割单独划宗。

（2）宗地的设立。①土地登记以宗地为基本单元，无论平房或楼房凡能划分出每个购房者各自使用土地界线的均单独划宗；②不能为购房者单独划宗的，则以整栋房用地或连片房屋用地设为共用宗地；③共用宗地无论是按栋划宗还是连片划宗，其共用宗地的用地面积，除包括房屋本身占地外，还应包括宅间小路、宅间绿化、煤房等附属用地在内；④住宅区内市政设施、交通道路用地、广场、大面积的公共绿化用地单独划宗，不进行面积分摊。

（三）确定土地使用权面积

1、购房者个人使用的土地面积由独立使用土地面积和分摊面积两部分组成。

2、计算购房者分摊土地面积。

购房者个人分摊土地面积=购房人房屋建筑面积与总建筑面积之比乘共用宗地面积。

共用宗地面积=本栋房屋建筑占地面积+附属用地占地面积。

附属用地为供本栋房屋独立使用的宅间小路、宅间绿化等，凡能划入宗地内的附属用地，原则上分摊到户。

3、独立与住宅区外的幼儿园、学校、商服用地、社区管委会或居委会等公共用地应单独划宗，原则上确定给原产权单位。

4、不参加房改的公共性建筑所占土地，不参加面积分摊。

（四）收费。测绘费、工本费收费按原甘肃省土地局、测绘局、原省物委、省财政厅《关于土地登记收费及其管理办法实施细则》（土发字[]025号）文件规定收取，即城乡居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下每宗地收取测绘费13元。每超过1至50平方米，加收5元，最高不超过30元；工本费个人每证5元。

土地出让金：为减轻土地权利人在办理住房用地登记时的经济负担，征收土地出让金时，按正宁县城区基准地价的5%进行核算，即住宅用地一级区基准地价按193元/平方米(12.9万元/亩)核算，其土地出让金为9.6元/平方米；二级区基准地价按145元/平方米(9.6万元/亩)核算，土地出让金为7.2元/平方米；三级区基准地价按115元/平方米(7.7万元/亩)核算，土地出让金为5.7元/平方米。该核算标准仅适用于按期限办理城乡住房用地登记的单位和个人，在单位统一办理城乡住房用地登记时，经告知不办理用地登记的个人而后逾期办理的，按照城区基准地价10%征收土地出让金。

（五）登记发证。县国土资源局在对报件齐全、面积核算准确且已交清费用的土地权利人在七日内予以登记注册，报主管领导审核批准后，凭用地单位证明，发放土地证书

。

三、相关规定

1、凡是职工按房改政策规定购买公有住房、经济适用住房已领取房屋所有权证书的，在办理土地登记时，可暂不交纳土地出让金，但其土地使用权类型与房屋产权单位原土地使用权类型一致。

2、个人购买的商品房已领取房屋使用权证书的，土地使用权确定给个人。在办理土地登记时，商品房用地为出让方式取得土地使用权的，按出让土地使用权为购房者办理土地使用权证书；商品房用地为划拨方式取得土地使用权的，由开发商补交出让金后为购房者确定出让土地使用权。

3、已购公有住房、经济适用住房用地为划拨用地的，上市交易的由新购房者或原购房者交纳土地出让金后按出让土地使用权办理土地使用权证书。

4、凡以出让方式取得土地使用权的，上市交易时不再征收土地出让金，直接办理过户手续。

5、用地单位应提供的证明材料：

（1）用地单位申请；

（2）县发改局立项批复；

（3）原单位国有土地使用权证书；

（4）参加房改的应提供“成本价售房审批表”；

（5）土地出让金收据；

关于土地出让金的政策范文第5篇

2004年6月，河北省人民政府以《关于加强和改进征地工作建立被征地农民基本生活保障制度的通知》（冀政［2004］37号），提出设立征地调节资金。以统一垫付征地补偿费用、被征地农民参加基本生活保障的补助、被征地农民劳动技能培训的经费补助。市（县）政府承担的费用可在土地出让金纯收益中列支，集体承担的费用可从土地补偿费用中列支，个人承担部分在征地安置补助费中抵缴。

2004年，浙江省磐安县出台《统一征地管理办法》，建立征地调节资金，从国有土地出让金中一次性拨付500万元，每年从土地出让金收入中提取2％充实资金。征地调节资金主要用于垫付征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助。2009年4月，诸暨市人民政府出台《诸暨市集体土地征收规定》（诸政发［2009］29号），提出市政府建立征地调节资金，专项用于政府补助被征地农民养老保险基金。征地调节基金主要从土地出让等收入中筹措，筹措标准为：在全市范围内的出让土地中，按经营性用地60．0万元／hm2，其他用地22．5万元／hm2，由市财政局、市国土资源局（市开发委）在宗地结算中提取。

2设立征地调节金分析

河北省、浙江省磐安县、浙江省诸暨市等地政府都设立了征地调节资金，但使用范围却有所不同。河北省和浙江省磐安县的征地调节金用于统一垫付征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助；浙江诸暨市设立的征地调节资金使用范围更小，其专项用于政府补助被征地农民养老保险基金。各地征地调节资金的来源也不同，河北省的征地调节资金来源主要为土地出让金纯收益、土地补偿费用和征地安置补助费；浙江省磐安县和诸暨市的征地调节资金来源为土地出让金收入。

根据三地征地调节资金的使用范围、资金来源同口径对比，河北省和浙江省诸暨市虽然征地调节资金的定义、范围不同，但资金的实质范围更一致，即市（县）政府承担的费用可在土地出让金纯收益中列支，集体承担的费用可从土地补偿费用中列支，个人承担部分在征地安置补助费中抵缴。浙江省磐安县的征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助资金，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助资金均来源于土地出让金收入。

可以看出个人和农村集体经济组织缴交的保障资金在征地补偿费中的土地补偿费和安置补助费提取，而土地补偿费和安置补助费属于征地补偿费，由征地单位缴交。设立征地调节金的地方，政府缴交部分的保障资金由当地土地出让金中计取，而未设立征地调节金的地方，则将政府缴交部分的保障资金计入建设项目单位征地成本，直接导致不同地区征地补偿口径不一致。征地调节金征收标准应与当地被征地农民的基本生活保障资金挂勾，建议按被征地农民的基本生活保障资金的30％计列。资金使用管理严格按照相关社会保障资金管理办法执行，专项用于被征地农民的基本生活保障。

3结论和建议

水利水电建设项目资金主体通常来源国有资金，资金来源于省级以上和市（县）等各级资金。政府缴交部分的保障资金是否计入建设项目征地成本直接影响各级资金分摊基数。如政府缴交部分的保障资金计入项目征地成本，项目总投资增加，在上级补助比例一定的情况下，省级以上补助资金增加；如政府缴交部分的保障资金不计入征地成本，则相反，县级财政负担加重。