商业土地评估方法

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商业土地评估方法范文第1篇

物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。

二、经济欠发达地区房地产计税价值评估基本方法

无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。

（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。

（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。

（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。

三、经济欠发达地区计税价值评估特点

经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。

（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。

（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。

（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地区某类商业形态样本量太少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。

四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究

经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。

（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。

（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。

（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。

（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。

商业土地评估方法范文第2篇

[关键词]地下水 污染风险 评估方法 探讨

[中图分类号]TU991.11+2 [文献码]B [文章编号]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

对地下水污染进行风险评估是推进水污染综合治理的重要环节，，对人们的生产生活会产生重大而深远的影响。从国际来看，美国、英国、意大利、日本、澳大利亚、加拿大等国家都对地下水污染的风险评估方法有比较深入的研究，基本形成了包括危害辨别、效应分析、暴露评估、风险表征评估等在内的评估方法体系。从国内来看，我国从90年代已经开始了环境污染风险评估方法的研究。但对地下水污染风险评估方法尚没有建立完整成熟的体系，这亟待在实践中予以健全完善。本文着眼于地下水污染风险评估的现实解决，对一些评估方法进行探讨和评价。

1 危害辨别评估法分析

危害辨别评估法是最常见、最基本的风险评估方法，也是地下水污染评估的第一步。该评估方法的基本操作原理是，先收集齐污染物的资料和数据，然后进行抽样调查和分析，通过对污染物的生物成分和化学成分的分析，判断抽样污染物是否产生危害。如果会产生危害，那就是目标污染物，进而就可以对目标污染物进行危害类型和危害等级的确定。大体来讲，主要有以下几个环节。一是资料收集环节。首先，对选定的评估分析区的环境、水文、地质、土地利用、污染源分布等情况进行调查和和收集。其次，对评估分析区所在的地下水化学成分、污染物类别、污染物浓度、污染波及面、受害物体、危害暴露途径和时间等情况进行调查分析。最后，对与地下水周围环境相关的因素以及能够协助进行风险评估的因素进行资料收集。二是确定目标污染物环节。一般地，凡是在检测过程中，发现污染超标的。都是目标污染物。确定目标污染物的方法一般是通过计算污染指数进行，有机物与无机物的评估标准会有所不同。有机物污染是否发生，只要有检出就说明已经发生；无机物污染是否发生，要与地质环境决定的特定区域环境值比对才能确定。三是危害的最终辨别。危害辨别的目的是就目标污染物对人体是否有危害进行评估，对地下水是否存在致癌物质等进行确定。一般，可以参照欧美建立的权威的毒理数据库，辨别目标污染物对人体的危害。

2 效应评估法分析

危害辨别法对目标污染物难以完成精确的定量分析，这就需要借助效应评估法完成。该评估方法主要操作如下。先对目标污染物进行致病机理分析，然后根据检测或者实验所得的数据、统计分析所得结果。对暴露剂量与毒性反应之间的变化情况以图表形式呈现出来。制作的图表能够清晰地证明，在不同的环境条件下，不同的目标污染物具有不同的毒性反应。比如，目标污染物如果要确定为是致癌污染物，那么就需要对致癌的可能性程度进行量化呈现。怎么呈现出来呢？目前参照的呈现数据，主要有世界卫生组织简明国际化学评估文件与环境卫生准则美国环境保护署综合风险信息系统、毒性物质与疾病登记署最小风险浓度、美国环境保护署暂行毒性因子等。

3 暴露评估法分析

暴露评估法是通过人体对污染物接触程度高地进行评估的一种方法，主要包括对接触强度、频率、时间等因素进行测量、估算、预测。该评估方法的主要操作环节如下：一是对人体接触污染物的特定环境进行评估。一般地，人体容易在住宅小区、商业街区、休闲园区、农业生产区等区域接触地下水污染物。住宅小区，由于是居民用水集中区，小区内土地资源也非常紧张，所以导致接触污染水源非常集中。商业街区，这些区域往往是人流量最大的区域，各种水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休闲园区，这些区域多为公园、海滩、浴场、草原、森莲等，人体也很容易与污染水源接触。农业生产区，从事水稻种植、水产养殖、畜牧养殖等活动，直接接触污染水源的时间长、接触程度深，是非常容易受到地下水污染的区域。二是对与地下水关联性因素进行评估。地下水一定是要凭借一定的环境介质进行输送接触的，否则地下水污染物实现不了对人体的侵害。因此，必须对人体可能通过哪些环境介质接触到地下水污染物进行评估，比如土壤、空气等，这些关联性因素需要评估其介质作用性高低。三是对接触地下水污染物的主要人群要进行评估和界定。一般地，住宅小区的受污染人群，涵盖了小区内12岁以上的成年人和12岁以下的儿童；商业街区的受污染人群，多数为成年人，尤其是工业区内的，基本都是成年人；休闲园区，受污染的人群多为园区的工作人员，游玩者也会有一定程度的被污染。农业生产区的受污染人群，则为从事农业的生产者和从该区域流通出去的产品的消费者。四是对接触污染物途径进行评估。一般地，人体被污染物侵害，通过入口、入鼻、入皮肤等形式进行。入口侵害，一般是直接饮用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、养殖长大的农副产品。入鼻侵害，一般是将受污染的地下水作为洗浴使用时，水中的有害物质经过汽化后进入鼻子。入皮肤侵害，一般是将受污染的地下水来洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗过程中经过皮肤侵害人体。

4 风险表征评估法分析

风险表征评估法是基于人体被目标污染物侵害概率的一种评估方法。这是以上三种评估方法基本实施完毕后。进行的最后一个评估举措。主要有以下两方面的操作：一是对总体受污染风险进行评估。综合地下水污染物被人体吸收各种途径的可能性，得出人体受地下水污染物侵害的总体风险程度。二是对评估结论不确定进行充分估量。由于多数评估方法评估得出的结论是基于一定的条件和假设前提下形成的，必然对最终的风险评估结论会产生影响。这就需要对评估误差进行充分评估，主要要围绕调查收集样本的情况、毒性反应情况、接触途径情况等进行全面评估，对有偏差的评估进行纠正。

5 小结

地下水污染风险的评估方法除了以上常见的四种之外，还有其让一些尚在探索阶段的评估方法。应用这些评估方法一定要遵循“综合运用、因地制宜”的原则，也就是说这些评估方法是一环扣一环的方法体系，需要综合应用，但也必须结合选定的评估区域环境实际以及评估的预定目标进行适当的调整，以取得最大的评估效果。

参考文献

[1]罗兰.我国地下水污染现状与防治对策研究[J].中国地质大学学报（社会科学版），2008（02）.

[2]张丽君.地下水脆弱性和风险性评价研究进展综述[J].水文地质工程地，2006（06）.

商业土地评估方法范文第3篇

关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范

 

 一、待估资产产权的风险防范

 资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。

 1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。

 2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

 3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。

 4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。

 抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

 对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

 对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。

 二、评估方法的风险防范

 众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。

 成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。

 1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。

 2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。

 4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。

 抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。

 除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：

 1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。

 2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

 3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

 针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度 ，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。

 抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。

参考文献

 [1]刘萍．个人住房抵押贷款风险探析[j]．金融研究，2002，（8) ．

 [2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[j]．财经科学，2004．

 [3]杨笑寒．个人住房抵押贷款风险的控制[j]．环渤海经济瞭望，2005，(8)．

商业土地评估方法范文第4篇

信用风险是商业银行出现流动性危机的主要根源，对信用风险的管理是商业银行进行风险管理的主要内容。不良贷款率反映了商业银行贷款的质量，不良贷款率的上升意味着贷款质量有所下降，显示着信用风险增大。我国商业银行近几年的不良贷款率逐步上升，引发了社会各界的关注，但我们不应盲目夸大银行所面临的信用风险，而应理性看待不良贷款率上升问题，并进一步寻找其中的原因及管理的对策。

一、我国商业银行不良贷款风险的现状

贷款业务是商业银行资产业务的重要组成部分，也是我国商业银行利润的主要来源。据统计，2015年上半年我国上市商业银行的利润增速为2.58%，较上年10.66%的增速有明显下滑。从贷款业务的角度看，利润代表了商业银行抵御风险的能力，而不良贷款则代表了银行面临的风险。从表1可以看出，现阶段我国商业银行所面临的不良贷款风险现状。

从表1中可以看出，我国商业银行的不良贷款余额不断提高，拨备覆盖率不断下降，这暗示了商业银行所面临的信用风险在上升，商业银行抵御风险的能力降低。

二、我国商业银行不良贷款率上升的原因分析

（一）GDP增速放缓

明斯基认为由于私人信用创造理论，机构的内在特性使得他们经常面临周期性危机和破产浪潮，并认为借款企业的结构变化与经济周期有密切的关系。经济繁荣时，套期保值企业增加并且借款增多，银行往往存在代际遗忘的特征，金融脆弱性随之增强；在经济不济时，庞兹企业增多，银行的信用风险凸显。明斯基的金融脆弱性理论与GDP增速和市场违约率负相关的理论不谋而合。当经济衰退时，总需求下降造成企业的盈利能力下降，最终导致违约率上升。而违约率与不良贷款率成正相关，我国不良贷款率也与GDP增速负相关。

（二）房地产市场的低迷

房地产对于我国GDP的贡献率在60%左右，房地产的发展状况对我国经济影响巨大。通过我国的房地产开发投资增速可以看出，房地产投资速度不断降低，这从侧面反映出我国房地产市场发展速度趋缓，这与前几年我国出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策有着不可分割的关系，当然也与房地产行业盲目扩张，造成市场供过于求的状况密不可分。据《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，2015年6月末，我国人民币房地产贷款余额高达19.3万亿元。现阶段房地产业发展的黄金阶段已过，营业利润有所下滑，势必提升商业银行的不良贷款率，提高商业银行面临的信用风险。

（三）小微企业贷款增加

我国的小微企业数量在政策的春风下明显增加，保持稳步增长的态势。但我们需要认识到小微企业生存能力较弱，银行贷款给小微企业通常会增加信用风险。从亏损的角度看，我国小微企业的经营能力相对较弱，与其他类型企业相比，亏损的数量仍居首位。从表2可以看出，我国工业亏损企业中小型工业类企业亏损的数量最多。由此，我们可以简单地推测出规模较小企业的盈利能力、适应市场的能力相对较弱，其亏损的数量大于规模较大的企业。而同时，我国银行业金融机构对小微企业贷款的数额在增加，这无疑会提高商业银行的不良贷款率，加大商业银行的信用风险。

（四）P2P等互联网贷款平台发展的冲击

近年来我国互联网金融发展迅速，《2015中国网贷运营模式调研报告》显示，在2010-2015年短短数年中，全国正常运营的P2P网贷数量已经发展到了2520家，行业累计交易规模也已突破万亿元。P2P的迅速发展对我商业银行业务产生了不小的影响，一方面使得中小型贷款流向P2P平台，造成银行的客户源减少；另一方面，竞争也使得贷款行业的利息水平下降，降低了商业银行贷款业务的利润率。总体来看，P2P网络贷款行业的发展会对商业银行的贷款业务和营业利润造成冲击。面对P2P网络贷款的发展和营业利润的下滑，商业银行为了追求利润，可能会降低对贷款客户的信用审核标准、减少审核的程序。这样将导致商业银行贷款客户质量下降，不良贷款率上升。

（五）商业银行信用评估的方法不完善

1997年，克瑞格从银行角度研究了信贷市场的脆弱性，提出了“安全边界”概念。“安全边界”是银行在贷款中收取的风险报酬，当由于不测事件使得未来没有重复过去的良好记录时，为银行提供一种安全保护。克瑞格认为银行不恰当的评估方法是导致信贷市场脆弱的主要原因。我国商业银行的信用评估起步较晚，评估方法存在较多问题。首先，数据来源不准确。授信企业的财务数据不准确、不全面，往往不能真实反映企业的真实经营状况。其次，评级数据更新不及时。企业的信用评级一般都是一年更新一次，但银行并没有每年进行及时地分析调整，企业内外部的变化没有反映在评级结果上。最后，五级分类的信用评估方法存在一次主观性。分类标准没有真正意义上的量化，往往存在不同工作人员主观上的差异，导致信用评估的结果差异较大。我国商业银行信用评估方法的不完善，在一定程度上造成银行对贷款客户的信用风险认识不足，无法有针对性地对不同客户制定不同水平的贷款利率，也无法准确识别有信用风险的客户。

三、降低商业银行不良贷款率的对策分析

加强商业银行内部控制。有效的内部控制有助于信贷及风险信息在银行内部不受阻滞地分享和交流，防止出现隐瞒、欺诈等犯罪行为，增强对贷款风险的评估和控制的及时性。建立相关的制度、企业文化，如：稽核制度、报告制度和强有力的信用文化；强调团体合作的重要性并创造相应的激励制度，如鼓励团队合作来提高贷款项目的透明度，以贷款质量作为考核制度减少不良贷款发生的可能性。

商业土地评估方法范文第5篇

【关键词】资产评估 资产重组 上市公司 评估方法

一、上市公司资产评估业务的现状

（1）资产评估方法及对象更加复杂。目前资产评估的种类很多，如兼并、收购、资产或股权转让，债务重组等。这主要决定于主体的重组原因、兼并或收购对象状况等。因此，为了有效地评估不同对象的资产价值，应有选择地运用不同的评估的方法，甚至综合多种方法一起使用。所以，评估对象的复杂化导致资产评估方法的多样化。那么评估业务的内容也将变得更加复杂，那么在评估的时候，评估师必须根据评估对象的特点和发展现状，评估的原因及目的，以及行业的市场状况等，从而能更加合理地选择相应的方法来评估对象。

（2）资产评估结果有效性较高。以2009年资产评估行业为例，该年有57家上市公司需要进行资产评估，最终85.96%的公司采纳最终结果作为交易的最终依据；而其中的7.02%是根据市场情况，按最终交易结果定价的，但他们都是企业之间的并购重组；除此之外，其他公司是依据评估机构的结果进行了下浮。总的来说，大部分上市公司都直接按照评估结果作为最终交易价格，少数则在评估结果的基础上进行了上浮或下调。

（3）资产评估机构状况。还是以2009年评估行业为例，该年的业务量有77家企业，主要是并购、资产出售等。这些业务的经办机构情况如下：66.23%业务是选择了北京的评估机构，33.77%选择了评估对象所在地的评估机构而非北京的注册机构而其中有17家评估机构参与了这些评估业务，但每个单位承担的业务量却差距明显，有一家承做了12家业务之多，而另外承做数量最少的一家仅做了1家。

二、上市公司重组资产评估存在的问题

（1）评估方法的选择及使用问题。如上文所述，评估方法众多，每种方法各有优缺点，也有其特定的使用条件，因此，在较为复杂时应选用多种评估方法进行多角度评估。然而，在使用条件及其特点的不同，即便是评价同一对象也可能会产生不一样的结果，从而影响投资人的决策及其权益。

（2）评估机构及其人员的监管问题。资产评估对象可能是建筑物、土地、无形资产、设备等，因此对这些东西的评估需要涉及相关的行业组织，而这几项又分别归属于建设部、财政部、国土资源部管理。各部门在评估时都有属于自己的执行标准，这些标准有一定程度上的差异，但各部门之间的沟通与协调又不足。因此，对资产评估业的管理比较混乱，“多头管理”情况严重。

（3）评估机构执业质量有待提升。由于起步较晚，我国评估机构还不成熟，又存在行业管理问题，执业质量也需要进一步提高：部分执业人员为避免自己可能要承担的责任，经常在评估报告中加“特别事项说明”一条，从而将自己的责任排除在外，由上市公司自己或会计师等其他中介机构；评估报告中设定过多的假设条件，使评估结果不符合评估对象的实际情况，不符合实际的评估报告必定不能真正体现评估对像的价值；评估机构为追求效率或降低评估成本而不按正常评估程序进行，从而导致评估工作的效果。

三、如何完善上市公司重组资产评估工作

（1）对资产评估行业进行统一管理。为避免因“多头管理”影响评估业，应该建立统一的资格审批和监管机制。相关法律规定我国资产评估机构资格必须遵循严格的资格审查，相关部门确认之后才能正式营业，并且必须接受有关部门的统一监督和管理，这样使资产评估行业的管理更加有序。

为资产评估业建立相应的行业协会，从而可以由行业协会对整个行业进行统一的管理。行业协会不仅可以监督管理业内企业的行为，而且还能结合业内需要制订统一的行业标准及操作规范，建立统一的执业准则，建立统一的资格认证体系，从而规范每个评估机构及执业人员的评估行为。

（2）加大对评估机构的监管力度。评估机构的评估结果直接影响了投资者或委托人的权益，影响其在资产重组中的决策行为，甚至因评估结果不准确（一般价值偏高）而损害某些权益人的利益。因此，为避免评估机构或评估师作出违反行业道德的行业，应该加强行为监督机制，使评估过程更加规范，评估结果更加真实。与此同时，还可以让行业协会及评估单位进行自我监督。

（3）有效地选择合适的评估方法。评估方法很多，各有所长，而每一资产重组的对象、目的、市场状况各有不同，因此，评估师应该根据评估对象的情况灵活多变地选择合适的评估方法。目前，具体的方法主要有：收益现值的评估方法适用于评估对象具有良好的生产经营水平，较佳的获利能力；清算价格方法则适用于评估对象存在经营不善的情况，且长期处于亏损状态，毫无发展前途可言；重置成本方法则适用于评估对象在经营管理方面较差，但还是有一定的发展前景，获利较低。

（4）加强对评估人员的再教育。目前，我国评估执业人员的教育形式是一站式，且受传统教育的影响，教育方法脱离实际，实用性不强，且其再教育缺乏。而评估业的评估工作是需要与时俱进，这就需要加强执业人员的再教育，可以从这几方面着手：

引进激励机制，建立再教育经历、学识、职称与其工资或奖金直接挂钩，从而激发执业人员对再教育的积极性。建立内容丰富的培训体系。受时间、空间、收入水平、受教育程度等的限制，相关人员对再教育的需要会各有差异，因此，可以由行业协会、大专院校或评估机构自行举办各种类型的培训以满足不同执业人员的需求。

与时俱进增加培训的内容，市场在发展，评估需求也是不断在变化，因此，培训部门、机构应该对培训内容不断更新，根据新出现的问题，在培训中有针对性的提供相应的解决办法，或案件分析。

参考文献：

[1]赵彦丽.对资产评估报告中存在问题的探讨[J].现代商业，2008，（5） .

[2]刘茜.论依法治理会计和资产评估中介行业的违规违纪问题[J].中国工会财会，2008，（10）.