土地增值税核算方法
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土地增值税核算方法范文第1篇
关键词：房地产土地增值税 房地产企业所得税 财务核算
引言
房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税
（一）房地产开发企业的土地增值税
土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税
企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性
（一）相关汇算时间的差异
房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。一般是在项目完成开发建设，而且其销售程度达到一定程度后才进行清算，如果项目开发建设时间跨度较大，则清算时间就相对延长。如果项目开发建设时间跨度较短，则清算时间就相对缩短。
1、只有当纳税主体符合以下条件才能对其进行土地增值税进行清算。
（1）房地产企业的开发建设项目已经全部完成，并且销售的。
（2）将未完成建设开发未行决算的项目进行整体的转让。
（3）将土地使用权进行直接转让的。
2、税务部门将对符合以下条件的纳税主体实行增值税的清算。
（1）房地产项目开发建设已经完成，并且其进行转让销售的建筑面积占整个房地产项目可售面积的比例达到85%，或以上。或者虽然比例未达到85%，其剩余建筑面积可以进行销售以外的或出租自用的。
（2）在国家允许其销售期开始，已经达到三年，并且仍未完成其销售的。
（3）纳税主体在没有办理土地增值税缴纳手续，兵器煽情注销其税务登记的。
（4）各个地方区域的有关国家税务单位规定的其他情况。房地产开发企业的企业所得税是按年为单位进行汇算清缴，也就是每年只进行一次汇算，不管其销售的产品是否完成，每年按照其销售产品的收入减掉其项目后的应纳税的金额进行征税。即为对其当期利润的总额进行计提，中间环节不作处理。
（二）相关计算成本的方式
房地产企业土地增值税与其企业所得税的统计其成本的方式也有所差异。房地产项目的企业所得税在对其开发项目进行成本计算时，有几项基本原则细分其成本的核算。国家税务总局颁发关于《房房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中有明确的规定。其所属房地产开发建设项目中的各类耗费的项目为其成本对象。计算房地产企业所得税主要有以下几个原则：1、是否可以对其进行销售。2、将项目的各项内容进行归类。3、将项目建设中的对象的功能进行区分。4、项目建设中的内容根据不同用途功能等进行价格的确定。而相对于房地产的土地增值税在对其成本进行计算时，只需要按照其功能是普通标准住宅还是非普通标准住宅进行区分，从而进行分开清算。国家有关税务部门规定，通过国家审批的房地产开发项目的单位才是房地产土地增值税进行清算的对象。如果其中含有对项目进行分期开发，或者对其项目进行分期建设分别进行清算。在房地产开发项目的过程中，如果同时又普通标准住宅与非普通标准住宅同时存在，应该对其进行详细分类，再分别进行计算其增值额。
（三）相关扣除项目不同
房地产企业土地增值税与其企业所得税的统计其扣除项目的方式也有所区别。房地产开发的企业所得税是在其销售总额口述其项目后，对其项目利润进行计提的。其扣除项目主要是包括：其项目建设的成本投入，费用使用，税金的缴纳，意外损失，其它合理指出等几个主要内容。而土地增值税的扣除项目主要是包括企业支付的购买土地的款项，其项目开发建设的成本，税金的缴纳以及开发费用。虽然房地产企业所得税与房地产企业土地增值税的扣除项目的内容数量一样，但是其实质还是有较大的区别。土地增值税与企业所得税的差异主要表现在：其项目的开发费用，包括管理，销售，财务在内，其扣除的比例不同。但土地增值税扣除项目中与企业所得土地增值税是按其产生费用的按照低于10%，进行扣除。其加计扣除同样也是不按照实际产生的费用进行扣除的，而是按土地的成本以及开发费用的总和的20%进行额外的扣除。其中开发成本是按照实际所产生的费用进行扣除的，比并且能够取得有效凭证。在房地产的企业所得税的扣除项目中，按照国家规定，除规定的的情况能够进行预提外，其他都是按照实际成本的产生进行计税。
（四）相关利息的计算
在房地产开发企业所缴纳的企业所得税中，对于利息的计算主要有两种计算方式，分别是将其进行资本化与费用化处理。而土地增值税利息的计算是单独进行扣除的。利息费用是不能计入成本的，需要将其归为财务费用进行扣除。其财务费中利息的成分，不能超过按银行同种类同时期的贷款利率所核算的金额。其他费属于房地产开发的费用所计算费用低于用5%进行扣除。如有不能按房地产项目计算分摊利息支出或者没有金融机构证明的房地产开发费用所计算的总和的低于10%进行扣除。这些扣除的计算方式，都是由各地区政府有关税务部门进行规定的。
三、结束语
伴随着我国经济的不断发展，房地产行业也在日益成长。税收，作为国家宏观调控经济的重要手段，其对经济对行业的调配的作用都是不可忽视的。其中房地产开发企业的土地增值税及企业所得税在房地产向国家缴纳的税收中是两个非常关键的税种。要将这两个税种的计算方式，核算模式等进行详细的了解与掌握，有利于提高企业按时按量对国家缴纳税费，不仅仅规范了我国房地产事业的发展，更加促进了我国税收的发展，对我国的经济发展和市场经济的规范做出了贡献，对于国家实行税收政策进行宏观调控的目标实现的在一定程度上做出了积极的贡献。
参考文献：
[1]王晗.房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨[J].商业会计，2011（27）：125-126
土地增值税核算方法范文第2篇
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
土地增值税核算方法范文第3篇
【关键词】中小房地产企业；会计核算
对于中小房地产企业的核算会计，不能只做到对收入、费用、所有者权益、支出、成本以及利润要素的处理、归集，还要充分认识到中小房地产企业正处在一个什么样的环境当中。在项目未开启前，我们要对会计核算进行认真思考，合理规划，使会计核算具有针对性，做到心中有数。
一、现阶段我国中小房地产企业的生存环境
现阶段，我国中小房地产企业正处在一个十分残酷的环境当中。一方面是土地价格的不断攀升；另一方面是我国金融和税收带给房地产行业的压力以及不断出台的有关房地产行业的法律法规，致使我国中小房地产企业的生存环境越来越严峻。
1.1 中小房地产企业涉及繁多的税收和规费
取得土地时，不仅要上缴地价款、国有土地出让金，还要上缴产权交易手续费、契税。取得之后，需要上缴土地使用税，进行房地产开发的土地规定按上限计税。还需要上缴印花税，出让商品房税率按销售合同总额的0.5‰计税。中小房地产企业在存续期间需要交纳车船税和房产税。在取得销售许可证，开始销售时，要上缴营业税、地方教育费附加、教育费附加、城建税、土地增值税、价格调控基金、企业所得税以及个人所得税[1]。
中小房地产企业不仅要交纳众多税金，还要交纳各种地方规费。例如：新型墙体材料专项基金、异地绿化建设费、散装水泥专项资金、报建费、异地建设费以及专项维修基金等。
1.2 有关中小房地产企业的税收政策规定
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定了房地产企业转让土地使用权或者销售不动产取得预售房款时，纳税义务发生的时间是收到款项的当天。有关房地产企业的法律法规众多，例如：《土地增值税实施细则》、国税2006的187号条例《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、财税2006的21 号条例《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、国税2009的31号条例《国家税务总局关于印发的通知》、《中华人民共和国企业所得税法》对中小房地产开发企业的企业所得税和土地增值税都作出了明确规定。
二、现阶段我国中小房地产企业应该着重关注的问题
2.1 对资金的可控性的认识
房地产行业具有高投入、高风险的特点，大量资金涌入的同时需要承担巨大的市场风险。就房地产开发商来说，地价和建安成本都是难以控制的。目前，有众多项目楼盘地价要高出建安成本数倍，一旦出现市场波动，面临的风险将难以预计。相比土地出让方就不用承担责任，并且规定在一定期限内不开工或者不销售，有权无偿的收回所出让的土地。市场调节商品房的价格，如果土地买卖不能自由进入市场，那么商品房的价格就会失去控制，资本将获取暴利。
2.2 企业流动资产不均衡，容易出现资金短缺，致使项目失败
取得土地时要交纳的土地出让金、交易费和契税金额取决于双方的成交价格。随着国家土地资源的减少和对土地的管理调控，其价格短期内还会呈上升趋势。现今，开发商为了更好的销售商品房会采取一些有效的营销方法，根据开发商的实力以及对未来市场的预估会扩大广告宣传的力度，进而增加了费用[2]。
三、中小房地产企业会计核算的解决办法
一个房地产开发项目会致使大量的资金流动，不仅要进行战略上的整体规划，还要加强对资金的管理与核算。
3.1 会计核算要将收入进行合理的延后，争取多样化的销售形式
会计核算要尽量配合销售部门，在确认收入的时间和金额上要将企业利润最大化。在国税发[2006]187号条例中规定：“房地产企业将产品（商品房）用于发放职工福利、对外进行投资、分配给投资人或者股东、抵偿债务等转移所有权的行为视同销售，其确认的方法有两种：一是按照企业在同一年度、同一地区销售同类型商品房的均价进行确认；二是由主管税务机关依据当年当地同类商品房的评估价格或者市场价格进行确认”可以对这一规定进行有效运用，将视同销售的收入延后到工程项目清算时再确定，就可以有效的延迟企业预征土地增值税、营业税和预征所得税的交纳，有效延长中小房地产企业资金的使用时间，同时也减少了销售收入的数额，有效的控制了应交税费。
3.2 根据不同的物业形态可以分类进行收入核算，重视增值额
为了满足市场和整体规划的需求，每个项目都会有车库、商业和住宅等不同形式的物业，那么在会计核算中对每一种物业形态的收入要分开进行核算。这样可以控制土地增值额的上升，避免多交土地增值税，还可以将不同质量的商品房区分开来，避免延迟交房或者难以交房。
3.3 根据收付实现制原则进行收入的确认，尽量不代垫税费
中小房地产企业在未取得销售许可证前采取的排号费、诚意金等向客户收取费用的形式都属于违规的。企业的财务人员不支持这种违规的营销策略，若收取了此类收入可以在其他应付款中进行核算，但税务部门会视为企业收取了房款，补交税费。对于企业收取的各类收入，要根据收付实现制的原则进行确认，在会计核算当中，要结合企业的整体规划和物业形态进行，还要遵守相关的会计制度和税法等规定。
3.4 根据配比原则确认期间费用
销售前会发生大量的运营费用和广告宣传费用，一般情况下，发生费用时，应计入当期的管理费用或者是销售费用。国税发[2006]31号文件的中规定：“开发企业开发、建造的商业用房、住宅和其他建筑物、地上附着物、配套设施等产品，在未完工前采取预售方式销售的，其收入要按预计计税毛利率分月或分季计入当期毛利，允许扣除相关的期间费用、税费后再计入当期的应纳所得额，待产品结算计税成本后再进行调整”[3]。
3.5 根据权责发生制核算企业的开发成本
一般情况下，开发企业对建安企业实行代扣代缴建安税，税务机关只针对开发企业进行征管，因此，会计上把开发成本的支出按“总包”和“分包”进行分类核算，按权责发生制核算企业成本，不低估企业费用，并做好工程项目的预算和决算。
会计核算是企业工作中一项十分重要的内容，也是中小房地产开发企业的工作重点，要根据中小房地产开发企业的自身情况进行核算，重视目前面临的问题，在实践中摸索出符合现阶段中小房地产企业科学合理的会计核算方法。
参考文献：
[1] 魏艳. 浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J]. 全国商情（理论研究）. 2010（16）.
土地增值税核算方法范文第4篇
一、增值税预交与应交应通过两个明细账户核算
一般纳税人对当月预交的增值税与上交上月的增值税账务处理是不同。实际工作中,企业当月预交增值税时,通过“应交税费――应交增值税(已交税金)”账户核算。而当月缴纳上期增值税则通过“应交税费――未交增值税”账户核算。
例1:2009年9月20日,甲公司预交增值税200 000元,通过银行付讫;月末,经计算甲公司当月增值税进项税额为520 000元,销项税额为980 000元;结转当月未交增值税。10月7日,甲公司通过银行缴纳上月未交增值税。有关账务处理如下:
9月20日,预交增值税会计处理为:
借:应交税费――应交增值税(已交税金) 200 000
贷:银行存款200 000
9月30日,结转未交增值税:
结转未交增值税=(980 000-520 000)- 200 000=260 000 (元)
借:应交税费――应交增值税(转出未交税金)260 000
贷:应交税费――未交增值税260 000
10月7日,上交增值税会计处理为:
借:应交税费――未交增值税260 000
贷:银行存款 260 000
二、并非所有税费都通过“应交税费”账户核算
如前所述,企业缴纳的税费有很多,但是,这些税费并非都通过“应交税费”账户核算。其中,印花税、耕地占用税等均不通过“应交税费”账户核算,而是直接缴纳并计入相关费用或资产账户。
例2:2009年1月8日,甲公司购买印花税票,支付税款3 000元。以支票付讫。
借:管理费用――税金3 000
贷:银行存款 3 000
三、企业代扣代缴的税费应通过“应交税费”账户核算
企业应交未缴纳税费一般应通过“应交税费”账户核算。但是,不属于企业应交未缴而应由企业代扣代缴的税费也应通过“应交税费”账户核算。如,应从职工个人工资收入中代扣代缴的的个人所得税、来料加工代受托单位缴纳的增值税、消费税等。
代扣代缴是指按照税法规定负有扣缴义务的单位或个人,在向个人支付应税所得时,应计算应纳税额,从其所得中扣出并代为交入国库。企业作为职工薪酬所得的支付者,是个人所得税的扣缴义务人之一。按照规定在向职工支付薪酬时,应代扣代缴职工个人所得税。
例3:1月3日,甲公司根据“工资结算汇总表”结转上月代扣代缴本单位职工个人所得税36 800元。8日,签发支票一张,上缴代扣代缴个人所得税。
1月3日,结转个人所得税:
借:应付职工薪酬――工资36 800
贷:应交税费――应交个人所得税36 800
8日,上缴时个人所得税:
借:应交税费――应交个人所得税36 800
贷:银行存款 36 800
四、应交所得税不因核算方法变更而变化
目前,大中型企业按新会计准则体系要求,采用资产负债表债务法核算企业所得税,执行《小企业会计制度》的小企业按应付税款法核算所得税。但是,无论企业所得税核算方法如何变化,企业通过“应交税费――应交所得税”(或“应交税金――应交所得税”)账户核算企业应交未缴的所得税都是一致的。即按照税法确认的收支口径计算应纳税所得额,按应税所得与适用所得税税率计算缴纳所得税是一样的。
例4:2008年12月2日,甲公司购买并交付使用设备一台,价款500 000元,预计使用5年,预计净残值为零,税法规定按10年计提折旧。甲公司按直线法计提折旧。2009年年末,经计算甲公司实现利润100 000元,适用所得税税率为25%。试分别按资产负债表债务法和应付税款法进行2009年甲公司有关所得税的核算。
(一)资产负债表债务法
1.计算所得税
资产计税基础=500 000-50 000=450 000(元)
资产账面价值=500 000-100 000=400 000(元)
可抵扣暂时性差异=450 000-400 000=50 000(元)
递延所得税资产=50 000×25%=7 500(元)
应交所得税=(100 000+100 000-50 000)×25%=37 500(元)
借:所得税费用30 000
递延所得税资产 7 500
贷:应交税费――应交所得税 37 500
2.上缴所得税
借:应交税费――应交所得税37 500
贷:银行存款37 500
(二)应付税款法
1.计算所得税
企业应纳税所得额=100 000+100 000-50 000
=150 000(元)
应交所得税=150 000×25%=37 500(元)
借:所得税费用37 500
贷:应交税费――应交所得税37 500
2.上交所得税
借:应交税费――应交所得税37 500
贷:银行存款37 500
通过以上处理,可以看出,无论采用哪种所得税核算方法,上缴给国家税务机关的应交所得税税额都是相同的。
五、并非所有的价内税都计入当期损益
与增值税相比,消费税、营业税、资源税及城市维护建设税等均属于价内税,但是,企业发生的这些价内税并非都计入当期损益。例如,企业自备原材料委托外单位加工的产品所支付的消费税计入库存商品的成本;企业计算出自产自用应税产品应缴纳的资源税计入“生产成本”或“制造费用”等账户。
例5:本月5日,甲公司发出甲材料一批,委托外单位准备加工成库存商品对外出售。支付加工费100 000元,增值税17 000元,消费税20 000元。均以支票付讫。
借:委托加工物资120 000
应交税费――应交增值税(进项税额)17 000
贷:银行存款137 000
自产自用应税产品按规定应该在消费环节缴纳资源税,所缴纳税金计入产品成本。
例6:2008年12煤炭公司将自产的煤炭1 000吨用于产品生产,每吨应交资源税5元。有关会计处理如下:
借:生产成本5 000
贷:应交税费――应交资源税 5 000
上交资源税时:
土地增值税核算方法范文第5篇
【关键词】房地产企业；会计核算；问题与对策
自从上个世纪九十年代初执行分行的会计制度以来，我国的房地产企业向着更为规范化的方向发展。但是，其高速发展的时代已使其逐步进入了调整时期，会计核算方面已经出现了不少问题，使得其会计业务的开展不够顺利，这是非常值得我们注意的问题。作为从事特殊商品开发和经营的房地产企业来说，其涉及的会计业务具有非常重要的意义，一旦处理不好，就会产生严重的后果。
一、房地产企业会计核算的现状及存在的问题
房地产企业的经营活动和商品都比较特殊，不同于一般的企业，因而其会计核算也存在一定的特殊性，即房地产企业的会计核算产品的种类繁多，核算方法不同；产品成本的核算复杂以及经营收入及其相关税金的核算也不同。目前的房地产企业会计核算现状不容乐观，因为房地产企业在近些年国家宏观调控政策日益加强的背景之下，面临的生存环境日益严峻。一方面，政府垄断的土地价格不断攀升；另一方面，金融、税收也不断向房地产业施压，使得房地产企业的生存环境越来越严酷。而作为房地产企业的会计业务中的主要方面的会计核算工作，也存在着不少的问题。具体来说，问题如下：（1）房地产企业的开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高，我们在进行会计核算的时候，一定要注意会计核算方法的特殊性。目前影响房地产企业会计核算的具体会计准则都对房地产企业的各个会计方面进行了相关规定，而目前的房地产企业会计核算还没有真正按照这些会计准则来执行。（2）房地产企业的商品销售主要包含了两种，即自行开发后进行销售，以及房地产开发企业受人委托并签订一定的合同进行开发。对于后一种情况的销售来说，其收入确认比较简单；而对于第一种销售收入来说，就显得较为复杂，甚至可以说具有很大的复杂性。这是因为房地产企业开发的商品耗资巨大，周期又长，从而就形成了房地产企业往往采取预售或者分期收款的方式进行销售。此外，房地产企业要进行商品的销售，还应该取得预售许可证或者销售许可证，这些都会增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。（3）由于房地产企业开发项目的特殊性，其巨大的资金投入使得房地产企业往往习惯于采取举债的方式来筹集资金，但是，其债务资本的回收周期又较长，而且新的会计准则对于借款费用资本化范围的规定有所扩大，而这正是房地产企业很难对其进行确定的原因所在，换句话说，就是房地产企业对借款费用的资本化不够规范。（4）房地产企业的开发项目建设周期较长，投资额度巨大，从而使得房地产企业的会计核算的配比原则不能有效的实行；另一方面房地产企业的初期成本费用支出过于庞大，而其销售的时候不一定能够顺利回收到全部资金，这就造成了房地产企业的开发成本与销售收入不具有配比性。此外，房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩。
二、加强房地产企业会计核算工作的具体措施
鉴于房地产企业的行业特殊性及其会计业务中的会计核算存在着不少的问题，那么，我们就要及时关注到这些会计核算问题的存在，比如说要关注其收入会计核算在税收上的问题、成本费用的会计核算方式问题，预售方式下流转税费用核算不合理等现象的存在，认真分析目前房地产企业面临的困境，在每一个项目正式启动之前，我们要认真思考其会计核算问题，使得房地产企业的会计核算在项目开始之初就具有非常强的针对性和科学性以及可行性。具体来说，我们可以从以下一些方面重点关注，采取一定的措施：（1）对于房地产企业这样一个资金密集型的产业来说，其巨大的资金投入除了意味着高回报率，但也面临着更高的经营风险。因而，作为房地产企业来说，就应该认真分析市场形势，并且正确评估自身的实力和地位，尤其要做好对资金的可控性工作，应该对这方面要有非常清楚的认识和了解。房地产企业要规划好企业的各项财务费用，否则一旦出现资金问题，就容易产生严重的后果。（2）由于房地产企业的现金流非常不平衡，一不小心就会导致资金短缺问题，有时甚至是非常严重的资金缺口，严重的情况还会导致房地产企业的倒闭，致使整个房地产开发项目的失败。因而，房地产企业要做好这些方面的会计核算工作，无论是争取土地阶段，还是房产销售阶段，这些都是必不可少的措施，一旦总体资金核算不到位，在当今日益激烈的市场竞争中，以及日益紧缩的货币政策下，房地产企业很容易产生资金困难。（3）房地产企业涉及的金额巨大，那么，其承担的税收费用也就较大。但是，由于房地产企业开发周期长，成本投入高，要非常容易的在短期内收回所有费用，那几乎是不可能的事情。因而，房地产企业就要尽可能的降低税负，当然是在合理合法的范围之内，这就需要房地产企业在企业收入和成本支出方面下功夫。事实上，房地产企业可以把收入确认适时延后，争取多种销售形式。（4）房地产企业可以按照满足市场发展的需求或者是规划的要求，按不同物业形态分类核算房地产企业的收入，从而不仅能够更好的满足管理上的需要，还可以为土地增值税的预交和清算打下基础，从而有效增加增值额。当然，这些分开核算都要符合土地增值税的相关规定。（5）房地产企业还应该按照政府的相关规定，在没有取得相关预售许可证之前，尽可能的不要向客户收取任何费用，而是应该按收付实现制原则确认收入，尽可能不代垫预交税金，一定要注意使会计核算符合相关会计制度的规定和税法的规定。针对房地产企业的开发项目的现金流不平衡，房地产企业应该按配比原则确定期间的费用。并且在沉重的税负面前，房地产企业应该认真仔细的分析相关税法，使房地产企业的会计核算具有科学可行的特征，按权责发生制核算开发成本。（6）房地产企业在进行商品销售的时候，应该尽可能的遵守一定的标准，主要是正确确定和应用收入确认标准，即法律标准和专业标淮。一般来说，房地产企业应该遵循的法律标准是专业标准的前提条件。对于专业标准来说，虽然房地产企业按照规定理论上是行得通的，但是，在实际的操作过程中，往往由于其销售方式的多样化和复杂性，其收入确认工作有一定的困难。房地产企业还要引入计划销售价格的概念，将销售收入与成本配比建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题，扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
三、结语
总而言之，作为一个具有特殊性的行业来说，房地产企业应该基于自身的行业特点和项目特殊性，采取措施积极的完善其会计核算制度，明确销售收入核算的范围，确定合理的销售标准，预售合同的签订并不能作为销售实现的依据，从而努力完善对房地产企业收入的核算；继续完善对房地产借款费用的核算，明确开发项目的成本核算对象；对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，从而进一步完善成本核算；增大房地产企业的信息披露程度；严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳；改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法等，才能真正从多方面来加强当前新形势下的房地产企业的会计核算工作。
参 考 文 献
[1]刘琳．房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J]．中国投资．2010（1）
[2]石善女．浅谈房地产开发企业会计核算[J]．中国新技术新产品．2009（4）
