房地产资产管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产资产管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产资产管理范文第1篇

现将财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》转发给你们，并结合我市情况做如下补充，请一并贯彻执行：

一、对于已进行土地注册登记由土地管理部门颁发土地证书的企业，按土地注册登记的数量进行清查登记、估价。

二、尚未进行土地注册登记、未领取土地证书的企业，按清产核资中清查的土地数量进行登记、估价。

三、对于权属有争议的土地，暂由现在占用的企业进行清查登记、估价，做为待界定资产处理。待清产核资后，由土地管理部门裁定处理。

四、为了便于企业操作、土地估价工作，按此次所拟定的地产核资类别划分表及类别标准表进行估价，此表仅适用于这次清产核资土地清查工作，不作为企业、单位土地出让、产权变更时的土地实际价格，以及土地其他统计及调查使用。

附件一：财政部  建设部  国家土地管理局  国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知（财清〔1994〕13号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府清产核资领导小组、财政厅（局）、建设厅（局）、土地局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资领导小组和计划单列企业集团：

现将《清产核资中土地清查估价工作方案》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资中执行，并将执行中出现的问题及建议及时上报。

附：清产核资中土地清查估价工作方案

一、在清产资中对土地进行清查估价的紧迫性和重要意义

土地是国家的重要资源和资产，也是重要的生产资料。长期以来，国家实行无偿、无限期、无流通的土地使用制度，以行政划拨方式向企业、单位提供土地，企业、单位帐面无土地价值。随着经济体制改革和社会主义市场经济的不断深入发展，国家先后建立了国有土地有偿出让制度，以及对股份制企业土地资产管理制度，但大多数企业、单位仍然是没有土地帐面价值，致使企业、单位在组建中外合资、股份制企业、以及企业兼并中无法作价或随意作价、投资入股。同时由于土地资产没有与国有土地使用者的效益挂钩，致使土地的利用率相当低，多占少用，占而不用的现象相当普遍。还有一些企业、行政事业单位在未依法补办出让手续的情况下，就将本单位原无偿划拨、使用的土地有偿转让、出租和抵押，获取巨额收入，并将这部分收入纳入各自的“小金库”，使国家蒙受了重大损失。

因此，在清产核资中，对土地进行全面清查、估价入帐，并加以相应管理已势在必行。这对于推动改革开放工作和转换企业经营机制，走向社会主义市场经济，促进国民经济的发展有着十分重要的意义。具体表现在以下凡个方面：一是有利于查清各企业、单位使用土地的数量和价值量，以及全国总量；二是有利于加强土地管理，制止土地资产的流失；三是有利于对土地进行合理利用和优化配置，达到节约使用土地的目的；四是有利于理顺产权关系，明确国有土地所有者与使用者的经济利益和法律责任；五是有利于正确评价企业的经济效益。

二、在清产核资中土地清查估价的法律依据

为保证土地清查估价工作的顺利进行，在土地清查估价中要严格按照《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、《关于土地登记收费及其管理办法》和国家土地管理局颁布的《土地登记规则》等法规以及清产核资中有关土地清查估价的政策、办法，认真组织进行。

三、清产核资中进行土地清查估价的主要任务与范围

（一）在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是：全面清查企业、单位使用的土地的权属、界线和面积，进行土地登记，对土地进行分等定级估价，完善土地管理与使用效益考核制度。

（二）清产核资中土地清查估价的范围：

1.参加清产核资的企业、单位；

2.凡在清产核资前已依法进行了土地使用权和房屋所有权登记的企业、单位，经审核土地权属用途没有发生变化的不再进行土地清查登记，只进行土地估价，凭原登记证明办理清产核资中有关土地清查登记事宜；

3.企业凡已以土地使用权作价入股方式与外方举办中外合资、合作经营企业的，要查清中方投入土地的股份（投资数额）和面积；

4.企业凡已以土地使用权投资与其它企业、单位举办国内联营；或以土地使用权作价入股举办股份制企业的，要查清国有企业投入土地资产的股份（投资数额）和面积。

四、清产核资中土地清查估价工作的组织与程序（一）清产核资土地清查估价工作的组织土地清查估价工作由全国清产核资机构统一领导，各地在省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府清产核资领导小组领导下，由领导小组办公室与本地区土地管理部门具体组织，财政、建设、房产、国有资产管理部门配合实施。中央企业、单位的土地清查估价工作由其主管部门的清产核资领导小组协助企业、单位所在地的土地管理部门进行实施。

（二）清产核资土地清查估价的工作程序1.土地清查登记的工作程序：

它包括申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书五个阶段，先由企业、单位自查、申报，然后由土地主管部门依照国家《土地登记规则》进行审查，做好权属调查、地籍勘丈，查清每一宗地的权属、位置、界线、数量和用途等基本情况，达到权属合法、面积准确、界址清楚。在此基础上，经企业、单位所在地的土地管理部门全面审核后，符合法律规定的报县级以上人民政府批准进行注册登记，并颁发土地证书。企业、单位据此填报清产核资有关土地清查报表，并由其各级主管部门汇总后报各级政府清产核资领导小组备案。

少数企业、单位因特殊情况如权属纠纷没有解决等，暂不能领取土地证的，清查后由当地土地管理机关出具证明，暂按企业、单位自查数填报统计报表，待清产核资后期由土地管理部门另行解决。

2.土地估价的工作程序：

这次清产核资中的土地估价是估算土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格，土地估价实施细则、方法、标准和审批程序由国家有关部门统一制订。

企业、单位可根据国家制定的方法和统一标准自行进行土地估价；自行土地估价有困难的企业，单位要委托具有土地评估资格的机构进行土地估价。企业、单位根据土地估价结果填报有关报表，上报主管部门审核后，报所在地土地管理部门，由其会同企业、单位的同级财政、国有资产管理部门进行审定，并报同级清产核资办公室备案。

3.土地清查估价工作总结与制度建设在土地清查估价工作中，应及时发现问题、总结经验，并报财政部和国家土地管理局。各地要在清查估价工作过程中，在总结试点经验基础上，加强土地资产的管理，完善土地资产的管理制度，为建立、完善全国性土地资产的管理制度打下基础，创造经验。

。

     附件二：地产核资类别划分表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

类      别    ｜                      所    指    范    围

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

一      类    ｜                二环路以内地区

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

二      类    ｜                三环路以内（除二类）地区

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

三      类    ｜                规划四环路以内（除一、二类）地区

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

四      类    ｜                规划五环路以内（除一、二、三类）地区

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

五      类    ｜                规划五环路以外平原地区

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

房地产资产管理范文第2篇

关键词　房地产市场　土地收储资金　资产管理　收支预算

中图分类号：F127.3(263)

文献标识码：A

土地出让收入是地方财政收入的重要组成部分，是地方政府促进地方经济协调发展的重要保障。近几年来，云梦县财政局根据财政部和湖北省财政厅关于加强土地出让收支管理工作的要求，更新观念，积极探索，形成了“出让土地市场运作、出让收入全征全管、出让办证凭票把关”的管理模式。规范了国有土地资产管理，在土地供应上，做到了征地收购“一个口子进水”、土地储备“一个龙头放水”；在资金管理上，实现了收入“一个口径”，支出“一个漏斗”。使云梦县国有土地出让管理工作迈上新台阶。

一、执行政策，推进土地出让收支管理规范化

(一)建章建制，从制度上求规范。

为了贯彻落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》([2006]100号)和湖北省财政厅等五部门《转发财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(鄂财综发[2010]3号)文件精神，结合云梦县实际，先后出台了《县人民政府办公室转发县财政局、县国土资源局关于进一步规范国有土地出让金征收管理意见的通知》(云政办发[2007]52号)，明确规定了土地出让收入的征收主体、规范了土地储备出让、收入征缴程序、初步建立了土地出让收支管理制度；《县人民政府办公室关于进一步加强国有土地出让收支管理的通知》(云政办发[2010]27号)，进一步明确了土地出让收入征管程序、征缴行为、基金预算、管理职责等管理规定，促进了土地出让收支科学化、精细化、规范化管理。

(二)夯实基础，从管理上求规范。

一是明确主体，规范管理程序。为了更好地履行国有土地出让收入征收主体职能，明确规定国土部门主要负责征地、收储、供应，同时将过去由县国土资源局代征国有土地出让收入、代开票据、代管资金的代征土地出让收入的管理模式，改为由财政部门直接征收。具体程序为：县国土资源局按土地供应方式填写《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，经财政审核无误后，财政局专人负责资金收缴、入库与填开专用票据，县国土资源局凭财政局开出的专用票据办理土地出让手续。确保国有土地出让收入全额征收并及时缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”。

二是组建专班，强化市场整顿。2009年，由云梦县监察局牵头，抽调县国土局、县财政局、县房管局部分人员，成立了“云梦县房地产市场专项整治工作办公室”，并印发了云房治发【2009】1号及云房整字【2010】1号文件。文件要求对云梦县2005年1月1日至2008年8月私自变更、划拨土地、协议出让土地使用权用地性质进行房地产开发，低于县城区基准地价进行协议出让国有土地使用权，未缴或少缴土地出让收入；通过以私人名义改建、联建、新建的私人住宅及小商品房，未按国家相关政策规定办理建房所需手续的种种违法违规现象，都要按规定进行依法补缴或全额征缴土地出让收入及相关所需税费，并对违法违规者处以罚金。整治专班的成立，规范了云梦县房地产市场秩序，减少了国有资产的流失，整治收缴土地出让收入431万元。同时，云梦县财政局会同国土局按照土地出让政策规定，结合行政许可的要求，及时下达土地出让收入催缴通知书，部分由县法院按法律程序收缴，共收历欠土地出让收入1465万元。

三是定期会商，实现信息共享。为了切实保障报表数据的准确性和完整性，云梦县财政局加强部门间的定期会商机制，县国土资源局和人民银行云梦县支行积极配合，按规定的时间和要求，向湖北省财政厅、省国土资源厅、人民银行武汉分行及时报送统计报表。除了按规定报送报表外，云梦县财政局在日常工作中，加强基础数据的统计工作，准确、及时登记宗地台帐、及时向领导报送宗地次报表及土地出让收入征收入库结算表，不断提高报表质量。

二、规范操作，推进土地出让收支管理精细化

(一)精细化编制土地出让收支预算。

土地出让收支预算是政府性基金预算的组成部分。云梦县财政局从2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原则，针对土地出让收入存在不确定性、不均衡性的特征，在确定土地出让收支预算的编制口径、编制方法、编制时间和编制程序的基础上，结合年度土地利用计划和土地供应计划确定的土地供应规模、供应结构、供应时间和控制基准地价等条件，编制了土地出让基金预算。2010年预计土地出让收入17330万元，其中：国有土地总价款13930万元、补缴的土地价款1400万元、划拨土地收入2000万元；支出计划为17330万元，其中：征地和拆迁补偿支出4366万元、土地开发支出4193万元、农业土地开发专项支出100万元、土地出让业务支出347万元、廉租房支出210万元、其他土地使用权出让支出989万元、土地利用规划修编50万元、全国土地第二次大调查100万元、基本农田执法管理及违法处理10万元、城市建设支出5930万元、农村基础设施建设支出1020万元、上解上级支出15万元。

(二)规范土地出让收入征缴行为，确保土地出让收入及时足额缴入国库。

一是实行彻底的“收支两条线”管理。根据土地出让招投标确认书、《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，县财政局将土地出让收入及时足额缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”；2010年，共计出让土地44宗，出让面积516.516亩，实现土地出让收入18472.09万元，超出基金预算收入6.6％，入库资金17405万元。其中：对县政府储备土地，主要用于住宅、商业、城区工业企业的土地，以招标、拍卖的方式出让土地17宗，出让面积410.946亩，征收土地出让收入10438.69万元，入库资金8756.2997万元；对乡镇工业企业用地和个人私房转让，以挂牌、协议的方式出让土地27宗，出让面积105.57亩，征收土地出让收入8033.4万元，入库资金4649万元。对已结清32宗土地，开具土地出让收入专用票据，并办理用地手续，对12宗未缴清土地出让收入的，只开往来收款收据，不办理用地手续。

支出按年初基金预算，实行“收支分离”，统一由云梦县城司代表县政府进行支出管理。2010年，累计支出12382.2万元。其中：征地拆迁补偿支出2819.1万元、土地开发支出3913.4万元、税金支出600万元、城市建设支出4817.6万元、土地业务费支出102.6万元、全国土地第二次大调查100万元、上解上级支出39万

元，占基金预算支出的72％。对未列入土地出让收支预算的各类项目，包括土地征收项目，一律不得通过土地出让收入安排支出，严格按基金预算实行“收支两条线”管理。

二是以票管收，规范征缴行为。每宗土地通过招拍挂方式出让的，应缴纳不低于起拍价80％的出让保证金。中标后，中标人分批缴纳土地出让总价款的，云梦县财政局每次只开具往来收款收据，待土地出让总价款结清后，再一次性开具土地出让收入专用票据，才能到国土部门办理《土地使用权证》。否则，不得办证。其目的，一是为了遏制土地使用者长期拖欠土地出让收入；二是规范了办理《土地使用权证》程序，遏制了分批办证的行为。

三是严格执行土地招拍挂出让制度。按照《湖北省招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理办法》规定，凡应通过招标、拍卖或挂牌出让国有建设用地使用权的土地，云梦县财政局对出让全过程做到事前参与，做好宗地核算，严格控制成本支出等相关工作，并遵循公开、公平、公正的原则。

三、转变观念，切实加强对土地出让市场的监管

国有土地既是国家的重要资源，也是政府管理的国有资产。加强土地资产管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，是地方各级政府落实科学发展观，促进经济社会协调发展的重要举措。

(一)规范出让程序，强化土地交易行为的监管。

严格按照《云梦县土地收购储备管理办法》(云政发[2007]9号)文件规定，规范云梦县国有土地使用权出让行为。逐步形成了由县土地储备中心对城区范围的国有土地依法实行“五统一”管理，即统一规划、统一收购、统一开发、统一供应、统一管理，高度垄断城市建设用地一级市场。县国土资源局建立规范的土地交易市场，国有土地使用权的出让必须通过招标、拍卖、挂牌等形式公开交易。强化了土地收储的管理职能，减少了协议出让土地的局面。

房地产资产管理范文第3篇

物资管理是房地产企业管理中一项必不可少的环节，从需求和企业的实际状况为出发点，认真完成好物资管理工作有十分重要的意义，列举几点。(1)明确企业生产中合理规划与日益成熟，要把握好物资管理工作稳定，因为物资是企业完成生产的物资基础。为了提高市场竞争力，增加物资信息管理的强度，有利于企业快速发展和稳固。(3)改善企业的各项技术经济指标，取得很好的经济效益，注意前提是：必须要搞好物资管理工作。房地产业从改革到现在，很明显适应了市场经济的发展需求，但是中国的房地产企业物资管理还不够成熟，总结出以下几个问题：(1)物资管理中基础配套设施是个薄弱环节，有些决策者为了增长利润，就会减少投入的成本，导致资金投入不足，管理系统应用受到限制。(2)缺乏物资管理人才，物资管理人员缺乏专业，系统的相关培训；严重缺乏全方位人才，既懂信息技术又懂物资管理的人才严重缺乏。先进的管理模式和人员知识匮乏的问题，工作人员的知识结构不能及时的提高，很难胜任现代化管理的问题。(3)思想观念跟不上现代化管理理念，管理人员普遍存在一种抗拒的心理，心理抵抗新兴的物流，一般的生产企业的物资管理还没有有效的与物流市场很好的接轨。(4)最后一个就是问题就是企业领导层要求对物资部门准时提供生产所需的物资，如有延误等情况，物料部门要付一切责任。

二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用。

(1)有效的制定客观，可操作性的科学管理原则，要从物料部门的可行性，有效性等特点入手，进行全面分析可行性，可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型，对物资进行计划，提供，运输，存放等环节的可行性分析，准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用，物资的节约利用，物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施。

2.1制定出物资采购招标管理办法，切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理，制定责任制，对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制，过程中出现差错，追究其责任。培养采购人员的责任心，高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标，比价等形式，确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则，公开招标过程中各个环节，加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实，完整。全面的考察供货商产品质量，信誉等方面的条件，合作环境适合确定入围供货单位，不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组，验收组仔细检查货物规格，型号和完好程度，验收组签字后再由负责人签字，验收组随后登记入账，并填制“入库验收单”。

2.3控制好物资发放工作，采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法，明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

三、结语

房地产资产管理范文第4篇

【关键词】房地产；项目开发；投资；科学管理

由于经济运行情况良好,房地产市场持续走强,国内大多数房地产企业存在盲目拿地、盲目投资的现象,随着国家对房地产企业实行从紧的资金政策,很多企业难以为续,度日艰难。同时,目前房地产企业普遍存在投资管理粗放,管理无序的现象,无法对工作起到监督性和指导性的作用,因此,加强投资计划管理势在必行,它是企业的生命线。

1 把好项目关是投资管理的前提

为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。

1.1 进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；

1.2 加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；

1.3 资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。

2 把好设计关是投资管理的灵魂

房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。

人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1％左右，但对整个工程项目造价影响度要占80％左右。

由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要做好四方面的工作：

2.1 设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；

2.2 推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；

2.3 应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；

2.4 注重图纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。

3 把好费用关是投资管理的龙头

房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：

3.1 投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；

3.2 概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；

3.3 预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；

3.4 合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；

3.5 结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；

3.6 实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。

4 把好招标关是投资管理的基础

招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：

4.1 合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；

4.2 规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；

4.3 公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。

5 把好协调关是投资管理的保证

推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：

5.1 技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；

5.2 管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；

5.3 组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。

在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。

6 把好施工关是投资管理的根本

施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：

6.1 要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

6.2 合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。

6.3 严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。

6.4 严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。

6.5 切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70％左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差，材料的采购都是严格管理的范围。

7 把好竣工关是投资管理的关键

在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：

7.1 合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；

7.2 严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；

7.3 做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。

房地产资产管理范文第5篇

【关键词】房地产 直管房 保障房 档案管理 数字化

近年来，房产市场不发展快速，档案使用频率大幅提高，实现了房地产档案的促进社会发展功能。随着计算机网络技术不断在档案管理中得以运用，激发了档案管理策略运用的多重性，促进了档案管理功能的有效发挥。因此，主管部门必须思考如何有效实现档案管理数字化，这也是档案管理发展的必然方向。

1 现阶段我国房地产档案管理数字化的任务

1.1 形成数字化管理思维

我国住房制度改革日渐深化，房地产档案的利用频率也日益提高，需求也不断增长，这对档案管理部门提出了更高的要求。传统档案管理的手工方式耗时、耗力，工作效率较低。伴随房地产档案管理工作转型，管理模式已经由封闭型转管理模式转变为开放型管理模式。在新形势下，房地产档案管理模式要求管理人员观念必须转变。基于此，要适应社会的发展，将数字化的管理理念应用到房地产档案管理中，形成数字化管理思维。

1.2 明确各构建阶段的内容与任务

数字化管理档案馆是房地产档案管理发展的必然方向，体现在档案管理的每一个管理环节当中。研究表明，房地产数字化档案馆的构建分成不同的发展阶段：

（1）档案馆业务自动化管理阶段，充分利用现代化信息技术实现各业务环节的自动化管理。

（2）馆藏档案的数字化发展阶段，完善网络，通过档案馆局域网和与主管单位办公自动化接口的连接，实现资料和信息的共享网，实现由纸质文档向数字化信息数据的转换与保存。

（3）数字房地产档案馆的网络化建设阶段会将各档案馆的联网，全面数字化。

1.3 制定与长期坚持构建原则

实践证明，改革与创新过程中，必须有原则的建立与坚持。在房地产档案管理数字化方面，主要有以下几方面：

（1）统筹规划，重点突出，将视野放长远，明确工作重点，拿捏好轻重缓急。

（2）需求导向，应用促发展，明确构建目的、房地产档案管理数字化的服务对，以及为什么要构建数字化档案管理.

（3）整合资源，机制创新，注意现有管理资源的利用，通过删除机制不合理内容及创新，使管理数字化有效实现。

（4）防管结合，保障安全，构建数字化房地产档案管理办法，对其资料的保密工作给予重点关注。

2 我国房地产档案管理数字化的策略

直管公房等保障房是我国房地产档案管理中的重要组成部分，笔者以其为例，分析我国房地产档案管理数字化的策略中的重点。

2.1 建立健全各项规章制度

直管公房等保障房档案管理制度的建设是档案收集完整、系统、准确、按时归档的重要保证。因此，要做好直管公房等保障房的档案管理，必须建立健全档案的收集制度、整理制度、归档制度、查阅制度、安全制度、管理人员岗位责任制、管理人员培训制度，等等。

2.2 加强档案数字化工作

首先，数字化是现代档案管理的主要趋势，需要做好材料调查和搜集，对房产档案进行清理、检查和鉴定，保证档案资料完整。其次，档案内容要精确简洁，应精简档案中的不必要内容。最后，保证档案资料内容清晰，排序也符合规定；数字化后，还应对信息质量进行检查。

2.3 实行纸质档案和电子档案双套并存

直管公房等保障房的档案数字化是档案工作中的新内容、新发展，有许多问题需要解决：如数字化档案中信息归纳问题、档案的执行凭证问题、数字化档案的安全访问和安全管理问题，以及者信息规范化问题，等等。因此，必须在相当时间内，对档案管理实行双保险：在使用电子计算机保存的同时，做好纸张档案储存，保证档案的安全。

2.4 加强前期资料的收集

据我国相关法律规定，房产档案必须是真实准确。如直管公房等保障房档案本身存在记录错误或误差，那么档案的法律效力就会被大幅削弱，在发挥凭证作用时出现证据无效和证据不足。因此，直管公房等保障房档案必须做好事前控制，在归档前严格把关：一是加强文件资料审核的管理，在搜集资料时做到真实、完整，保证资料合法有效；做好资料事前审查，为后期档案管理打下基础；二是档案资料移交的管理，在交接过程中，管理人员必须对档案资料进行再检查，如发现错误或不足，档案管理人员可以拒收，但要说明原因，以便当事人及时采取补救措施。

2.5 注重人才的培养

从直管公房等保障房档案管理未来发展来看，只懂得计算机技术和纸质等载体的档案管理人员将无法胜任这项工作，现代化发展对管理人员的要求越来越高。因此，必须建设具有专业管理能力的复合型人才队伍，实现直管公房等保障房档案管理的全面进步。数字化房产档案管理人才必须是全面的人才才能适应社会经济的发展，积极面对挑战，解决问题。房产档案数字化的实现减少了档案管理部门的工作量，为直管公房等保障房档案的有效利用提供了更便捷的服务，有效增强了档案的安全性和可靠性。因此，房产档案部门必须抓住机遇，积极探索和努力实践，引进先进的管理技术，制定完善的管理制度，全面推进直管公房等保障房档案管理的发展。

2.6 建立直管公房等保障房信息管理平台

为了支持直管公房等保障房档案管理数字化的有效、高效，还应积极建设信息系统管理平台，应做到以下几点：

（1）以网络全程监控，实行申请调查、审核登记、批准发放等保障房申购程序的全面监管。

（2）对低收入家庭、保障户、房源等的档案资料申请或退出实行全程管理，对保障对象从申请到实施保障的信息实行跟踪管理。

（3）设置合理化保障标准及合同模板，如租金、补贴、住房面积等。

（4）实行数据自定义管理，开通业务提醒，提倡业务流程查询，时限控制系统。

（5）建立资源共享系统，加强与其他相关房产管理机构的沟通联系。

参考文献

[1]朱志明.住房保障档案管理的问题分析及对策措施[J].中国管理信息化，2014（05）.

[2]玄艺.兰论房产档案室的数字化建设[J].中华教育周刊，2003（6）.

[3]黄禹康.关于房地产档案馆信息化建设的调查与思考[J].中国房地产，2004（04）.

作者简介

杜海（1974-），男，现为吉林省四平市房产铁东经营管理处助理馆员。