新土地征收补偿条例
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新土地征收补偿条例范文第1篇
关键词：土地征用；房屋拆迁；公共利益；个人利益
中图分类号：DF4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0182－02
拆迁问题近几年一直是热议的话题，就以《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》来说，无论是在力度上和速度上都得到了广泛的关注。当我们受到个案冲击时，不得不考虑的一个问题是，我们到底是存在哪些制度性的问题，还是拆迁条例所呈现出与社会进步不同步的体制问题。经过专家的广泛调查研究，《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，这导致了城市发展与私有财产权保护两者之间的严重冲突，也导致了公共利益和个人利益在土地征用和房屋拆迁中的失衡。即便是2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》也不能完全根除土地征用和房屋拆迁中的失衡现象。
一
一部法律的修改不仅仅是文字的变化，更多的是其背后复杂的利益调整。关于土地征用和拆迁问题法律也是几经修改。1991年6月为了与《城市规划法》建立配套的法规，国务院了《城市房屋拆迁管理条例》。当时的城建主体多是国有性质，拆迁行为基本依靠政府计划，当然鲜有涉及公共利益与非公共利益的差别，商业拆迁多半按照政府拆迁的模式。1994年7月《房地产管理法》出台，分税制实行改革，城建主体中增加了开发商，开发商由后台走向前台，土地财政成为重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆迁条例》修改颁布，但是没有在根本上解决公共利益和非公共利益的差别，政府既是审批者又是裁判者，对被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法给民众带来了一定程度的经济利益损失和精神伤害。2004年3月《宪法》增“征用补偿”条款，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，但是宪法修正案仍然没有界定“公共利益”的范畴。2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”， 第42条针对城市房屋的拆迁的三项补偿安置原则，提高了对被拆迁人的补偿标准。2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》有了更多的改善，对公共利益与个人利益的平衡，对各种利益的博弈都发挥了一定的督促和限制的作用。
二
以往条例中对于“公共利益”都没有明确的界定，新条例在这一点上有了较大的突破，并采取了列举方式。对于公共利益的界定，第八条以列举的体例将“公共益处的需要”界定在：国防和交际的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等根本行动措施扶植的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、情况和资本呵护、防灾减灾、文物呵护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城乡规划法有关划定组织实施的对危房集中、根本行动措施落伍等地段进行旧城区改建的需要；法令、行政律例划定的其他公共益处的需要。公共利益的界定避免了以往开发建设拆迁的发展经济和公共利益需要的伪装，主要是区分了公共利益和非公共利益，并不能实际上解决在土地征用和房屋拆迁中公共利益和个人利益失衡的问题。公共利益和个人利益失衡的根本原因是不能使被拆迁者得到满意的补偿。针对补偿问题，新条例也有相关的规定。新条例在第三章针对补偿问题做了规定。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。即便是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之时，黑龙江省密山市的强制拆迁自焚事件、江苏拆迁户的自焚事件似乎也对我们提出了疑问，新条例的颁布实施能不能真正解决拆迁与征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和个人利益？公共利益的明确界定能否真正区分“政府组织实施”和“开发商商业行为”？直补是不是解决征地矛盾的关键？
三
刚出台的新拆迁条例的颁布在形式上结合民众意见和专家意见，考虑公共权力与个人权益，体现了立法的民主性与科学性；在内容方面，对于公共利益的界定，拆迁补偿范围、原则和程序，从行政强制拆迁向司法强制搬迁的演变，都是符合民意和立法目的的突破性的规定，但不乏也存在一定的弊端，笔者通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的优势和隐患的分析，浅谈如何更好地在条例中体现公共利益和个人利益的平衡，如何有效地解决行政权力与公民权利的矛盾。
从条例颁布的优势分析，笔者认为，第一， 公共利益的界定改变了以往政府和开发商形式上以公共利益为名，实质上为谋取私利的状况，甚至某些政府或者国家机关的办公用房的开发也施行以公共利益为名的拆迁。第二， 责任明确 以往房屋拆迁安置补偿，拆迁许可证的效力等等都受《行政许可法》的影响，但是即便如此，国务院以及房屋拆迁主管部门没有规定制定房屋拆迁行政许可听证程序。新条例将拆迁许可证的方式废除，市县级人民政府成为直接责任主体，国有土地的政府征收行为成为政府行为，政府从幕后走向前台，不能在逃避责任。新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。第三， 行政补偿以人为本 旧条例忽视被征收人的合法权益，新条例重视被拆迁人和公众的意愿，以往在征收人的补偿方面因价格偏低，过少的考虑被征收人的利益，被征收人往往存在抵触情绪，新条例规定被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格，即便在制定初期也体现出以人为本的原则，通过社会的广泛参与，广泛听取民众意见并结合专家意见，新条例还规定，被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。所以在救济制度上也摒弃了旧条例的不利制度，民主贯穿在制定和执行条例的始终。第四，取消了行政强制拆迁 这又是新条例的一大突破，政府既是参与者又是裁判者的局面终于有所改变，新条例将行政强制拆迁变为司法强制搬迁，有利于制约政府的征收和补偿工作，使其尽量在公平公正的基础上进行，从而减少在房屋征收与补偿中因公共利益和个人利益失衡而产生的矛盾与冲突。
四
新条例的众多优势在一定程度上缓解了公共利益和个人利益在房屋征收和补偿的矛盾，但是得不到根本性的解决，笔者认为直补不是解决征地矛盾的关键，《国有土地上房屋征收和补偿条例》仍然存在一定的劣势。
第一，笔者认为，在新条例中缺少治理的决心。最近三年发生的8起拆迁自焚或活埋案中无一名地方官员因此受到追究。江海、盐城，北京海淀，山东胶州，福建泉州，黑龙江东宁先后发生拆迁户自焚，湖北武汉拆迁户被铲土机活埋，当地官员无一人被问责；就是唐福珍事件中被停职的科级干部在事件过后不久也是官复原职。如果想真正解决征地与补偿中公共利益和个人利益的矛盾，关键并不是能补偿多少，而应该是制约权力，对于在这一行政行为行使过程中建立一整套公平公正的处罚制度，加强行政监督司法监督的力度，把问责制落到实处，并应赋予群众代表一定的参与权和谈判权，这才能真正地实现公共权益和个人权利的平衡。
第二，关于公共利益和非公共利益进行严格区分是否能真正解决征收与补偿中存在的矛盾。关于这一点我们要一分为二。笔者认为，更好的界定公共利益的目的是防止部分开发商以政府的名义，即以公共利益为名行己之利，实现“非公共利益”的目的，对于部分开发商是有一定的限定标准。但只是把开发商的这种行为由旧条例的混淆状态，变为如今的真空状态，同时又增加了“外交需要”，笔者是否可以这样理解，即便是开发商纯粹的商业开发目的，只要其是“外交需要”作为条件，依然可以征收。在新条例中是否应该将“外交需要”的条件诠释的更加明确，使政府，开发商和普通民众均不产生重大误解。
第三，关于征收主体。从新条例可以看出，市县人民政府是理所当然的征收主体。第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。而这些内容的执行，首先应该考虑的关系背景是市县人民政府和房屋征收部门的关系。房屋征收部门能否作为行政主体以自己的名义行使行政职权最终独立承担法律责任？如果其不能作为行政主体行使行政职权，而只能以法律法规授权的组织或者受委托组织的身份行使职权，受委托的房屋征收实施单位和房屋征收部门又是什么关系？
第四，关于赔偿。新《条例》明令禁止政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、、、。禁止野蛮搬迁、暴力搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。禁止贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。禁止房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告。对违反者视情节轻重依法给予通报批评、行政处分、行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任，造成损失的，依法承担赔偿责任。但是对于具体的赔偿标准却没有加以规定，只能参照《国家赔偿法》。建议受赔偿人应有权选择赔偿形式。比如是选择货币赔偿还是房屋赔偿等等。这样才能平衡公共利益和个人利益。
参考文献：
[1] 彭小兵.城市拆迁中的公共利益与博弈[N].中国经济时报，2007-06-28（5）.
新土地征收补偿条例范文第2篇
一、城市征地拆迁工作情况
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。
对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。
1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。
2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。
4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。
二、存在不足
1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。
2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。
3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。
（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。
新土地征收补偿条例范文第3篇
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
新土地征收补偿条例范文第4篇
20xx年农村土地征收管理条例
一、土地补偿费
土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
二、土地征收的安置补助费
按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
三、青苗补偿标准
对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
四、其他附着物的补偿标准
征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
农村征地补偿标准要求
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在20xx年3月26日《土地管理法》中删除。
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现行征地补偿制度是由土地管理法确定的，最关键的条款是第47条。国务院法制办主任宋大涵在作草案说明时说，分两步走，先集中精力对第47条进行修改，待土地管理法修正案通过后，由国务院制定条例。
宋大涵表示，从补偿原则看，原47条的规定没有综合考虑土地年产值以外的其他因素，包括土地区位、供求关系以及土地对农民的就业和社会保障功能。从补偿标准看，30倍上限规定过死，不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。
草案指出，征收农民集体土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，这是一个很大的进步，符合中央提出的改革征地制度要尊重农民的土地财产权的精神。
国务院常务会议讨论通过的草案，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议指出，在工业化、城镇化加快的情况下，占地过多过快问题日益突出，必须推进改革、健全法制，严格约束占用耕地。
报告也提出改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。
按照现行的30倍上限估算，目前农民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。
《第一财经(微博)日报》以占比最大的水稻田的产值计算：全国水稻平均亩产470公斤，以目前稻谷价格2元/公斤可获940元产值;冬季种植经济作物的产出，按占比最大的油菜籽计算，国家发改委价格司20xx年报告称平均每亩产值508元。两项相加，平均每亩产值在1500元左右。按最高补偿30倍计算，最高可获得4.5万元/亩左右。
新土地征收补偿条例范文第5篇
关键词：房屋征收 补偿 公共利益 权益保障
2011年1月21日，国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》从征收决定到征收补偿，从公共利益界定到取消行政机关自行强制拆迁……以科学发展观为指导，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，加大了被征收人合法权益的保护，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会建设。
1.改“拆迁”为“搬迁” 新条例突出保障被征收者权益
新条例中有一个显著的变化，就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”，改为“搬迁”。?
拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。改“拆迁”为“搬迁”虽然只是一字之差，却折射出一种法治理念的进步。
2.明确公共利益范围，加强规划调控作用
公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。
新条例第8条明确规定了6种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
这意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。
3.政府征收房屋必须要两次公告
县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。而且县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。这一点，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。
4.房屋征收应先补偿后搬迁
随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓“钉子户”，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。
从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
这一规定是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。
5.以“司法强拆”取代“行政强拆”
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这意味着，今后的强制拆迁只能由政府向法院申请，由法院来执行。这也是较旧条例最突出的一个区别点，旧条例规定政府是可以自行组织行政强制拆迁的。
这个变化使得行政机关特别是政府的征收部门从强拆中解脱出来，因为政府既决定征收补偿，又决定强制拆迁，政府作为房屋征收主体，是当事人一方，如果直接介入强制拆迁的话，难免会发生自己做自己案件法官的这种情形，使得征收补偿决定不合理，也可能引发在强拆过程中的很多纠纷。所以这是一个维护社会稳定，保障被征收人合法权益的一个方案。
6.尊重被拆迁人选择权 可选多种补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换补偿方式，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。需要特别强调的是这里只讲征收住宅，没有讲商业性用房，需要大家探讨。
7.征收范围确定后“违建”不补偿
针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
8.商业拆迁强调自愿公平，政府不得介入
非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。
可以看到，新条例的立法理念与设计思路，充分彰显维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。新条例带给中国社会的不仅仅是一部条例的修改，而是让人看到了政府与民意的良性互动，更深切地体味到法治政府的希望所在……
