土地增值税实施条例细则
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土地增值税实施条例细则范文第1篇
随着城市化的发展，越来越多的企业面临着搬迁问题，选择何种搬迁方式一定程度上决定了搬迁收入的性质，而不同性质的搬迁收入在税务处理上的差异很大。这一方面对企业会计人员的会计处理和税收筹划能力是个很大的挑战，另一方面也加大了企业对国家制定相关政策的需求。选择何种搬迁方式，怎样有效利用当下国家税收政策进行税收筹划是每个财务人员所必须做出的决策。
二、企业搬迁补偿收入涉及的税收政策
（一）企业所得税政策
2012年8月，国家税务总局了《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国税函[2012]40号，以下简称“《办法》”），并自2012年10月1日起施行。根据《办法》规定，企业搬迁方式属于政策性搬迁的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额，而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算，计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的，按照《企业所得税法》及其实施条例进行计算纳税。
（二）营业税政策
企业取得的搬迁补偿收入，如果属于因政府收回土地使用权而取得的补偿收入，无论是从政府直接取得还是从通过出让方式取得土地使用权的企业简接取得的，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题》（国税函[2008]277号）及《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）的规定，只要纳税人出具县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，或县级以上土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。但是，企业因转让土地使用权或不动产而取得的搬迁补偿收入，属于转让土地使用权或不动产而取得的经济利益，应依法征收营业税。
（三）土地增值税政策
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。同时《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步明确指出，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。除此之外，企业取得的任何搬迁补偿收入均应依法纳税。
三、案例分析——两种不同搬迁方式下的税收筹划
随着城市的发展，某化工厂的生产经营活动已经严重影响了附近小区居民的生活质量，不仅对小区居民的身体健康构成了极大的威胁，不利于城市美化，也制约了工厂的进一步扩大发展。应该省、市的环保部门、政府以及周围居民的强烈要求，该化工厂需要限期搬迁。该化工厂原址占地面积约200亩，该宗土地账面原购买价为2000万元，地上建筑物账面价值原值1000万元，累计折旧600万元，净值400万元。该化工厂董事会在搬迁前就企业搬迁采取何种方式进行了分析讨论，并对每种搬迁方式下的税收及利润进行了对比分析，详细分析如下：
方案一：企业自主搬迁
企业自主搬迁，自行转让。假设某房地产开发商愿以每亩80万元的协议价格接收该化工厂的土地及其地上建筑物。则该化工厂自行转让土地的总收入为16000万元（200x80=16000）。该收入属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入。根据相关税法规定，企业应缴纳各种税金：
应交营业税=（16000-2000）×5%=700（万元）
应交城建税=700x7%=49（万元）
应交教育费附加=700x3%=21（万元）
应交印花税=16000x0.05%=8（万元）
应交土地增值税：由于地上建筑物账面净值为400万元，经评估重置成本价为3000万元，按50%的成新度折扣率计算，则评估价格为3000x50%=1500（万元）。故：
土地增值税扣除项目金额合计=2000+1500+700+49+21+8=4278（万元）
土地增值额=16000-4278=11722（万元）
土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%
土地增值额超过扣除项目200%以上的部分，适用税率为60%、速算扣除系数为35%。
应交土地增值税=11722×60%-4278x35%=534.9（万元）
但是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四、五款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。本条款中的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定伤害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。该化工厂由于其生产活动对环境、周围居民造成了一定程度的影响，且不利于当下城市的规划与美化，符合“因城市实施规划、国家建设需要而搬迁”的规定，其自行转让房地产所得收入，可向有关部门申请不缴纳土地增值税，即可节约税金5534.9万元。
综上，该化工厂采取自行转让的搬迁方式下的获利情况：
缴纳土地增值税时的获利情况：
转让该土地获得的利润=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（万元）
应交企业所得税=7287.1x25%=1821.775（万元）
获得的净利润=7287.1-1821.775=5465.325（万元）
免征土地增值税时的获利情况：
转让该土地获得的利润=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（万元）
应交企业所得税=12822x25%=3205.5（万元）
获得的净利润=12822-3205.5=9616.5（万元）
该化工厂，因符合国家相关政策勿需缴纳土地增值税，虽然因此企业缴纳了1383.725万元的企业所得税，但是获得的净利润却增加了4151.175万元。
方案二：政策性搬迁
按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，《办法》指出，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁为政策性搬迁。该化工厂选择政府主导的搬迁方式，符合《办法》中第一章第三条的规定：“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要属于政策性搬迁”。
政府主导搬迁，由政府收回土地，给予企业一定的搬迁补偿。假设政府在搬迁文件中明确指出：每亩土地补偿款为50万元，地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为2500万元。则企业获得的政府补偿总收入为12500万元（200x50+2500=12500）。该收入属于政策性搬迁收入，按照相关税法规定，政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，而只需计算申报缴纳企业所得税。
《办法》规定，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额为企业搬迁所得；企业政策性搬迁后新购置的资产，一律按照税法的规定进行处理，其支出不得从搬迁收入中扣除；对政策性搬迁所涉及的资产，《办法》也分两种情况进行了规定：一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；二是，搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧，同时该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。
假定该化工厂根据搬迁规划计划在五年内将原资产搬迁至规划地，发生的搬迁费用和资产处置支出300万元，并经过大修理使得资产得以重新使用，为此花去10000万元的大修理费用，加上资产净值，合计为30400万元，高于政府补偿总收入，不需缴纳企业所得税。
该化工厂最终获得的利润=125002000-400-300=9800（万元）
综合方案一、二的结果可以看出：虽然方案一的总收入比方案二的总收入高出3500万元，但由于方案二有相关税收优惠政策，较方案一少缴纳了税金，最后获利更多。方案二较方案一（缴纳土地增值税）的最终利润高出4334.675万元；方案二比方案一（不需缴纳土地增值税）的最终利润多出183.5万元。因此该化工厂董事会应该选择方案二，实现企业低税收、高利润的目的。
但是否一味从节税上进行税收筹划就能满足企业利润最大化的目标呢？如果企业自行转让获得的收入比在政府主导下搬迁所获得的政策性收入多得多，尽管企业需要缴纳高额的相关税金，但扣除税费后，仍可能比政府收回土地获得的利润更多，此时企业最优的选择则是自主搬迁、自行转让的搬迁方式。接上述案例，若政府给予企业的土地补偿款为每亩20万元，补偿地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为1500万元，其余条件不变。则企业获得的政府补偿总收入为5500万元（200x20+1500=5500），可获得的净利润为2800万元（5500-2000-400-300-2800）。此利润远低于方案一中缴纳增值税时获得的净利润5465.325万元和方案一中不缴纳增值税时获得的净利润9616.5万元。在此结果下，该化工厂应选择方案一，采取企业自主搬迁的搬迁方式，并向有关部门申报免予征收土地增值税，实现企业的低税收高利润的目的。
土地增值税实施条例细则范文第2篇
关键词：房地产；捐赠；税务处理；会计处理
一、满足房地产开发企业商品房公益性捐赠的条件
（一）捐赠须经公益性社会组织，或县级以上人民政府
根据《财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2008]160号）文件的相关规定。公益性社会团体指依据国务院的《基金会管理条例》和《社会团体登记管理条例》的规定，经民政部门依法登记、符合相应条件的基金会、慈善组织等公益性社会团体。县级以上人民政府及其部门指县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构。
（二）该商品房须用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的相关公益事业
根据财税[2008]160号文件的相关规定。满足商品房捐赠的相关公益事业主要包括：辅助救济社会困难群体及个人，如受灾人群、贫困人群、残疾人等；公共事业建设，包括科教文卫事业等；公共基础设施建设，如环境保护设施、城乡设施等；其他相关福利及社会公共服务事业。
（三）与商品房公益性捐赠相关的其他特殊税收优惠条件
1.土地增值税税收优惠条件
在土地增值税的处理上，根据财税[1995]48号文件的相关规定，在两种特殊条件下，商品房捐赠无需缴纳土地增值税，其余商品房捐赠行为均需缴交土地增值税。包括：房产所有人、土地使用所有权拥有者将其产权、使用权转赠给其直系亲属，或者是其赡养义务人的行为；土地所有权拥有者将房屋、土地捐赠至中国境内的非营利性社会组织或团体的、所有权归属国家机关的房屋产权，赠与社会非营利性公益组织，用于支持民政、社会公益事业、科教文卫等。其中，上述非营利性社会组织应当是经过国家民政部门批准成立的，符合我国法律的社会公益组织，如中国青少年发展基金会、中国红十字会、残联、希望工程基金会等。
2.印花税税收优惠条件
房屋捐赠印花税处理当以《中华人民共和国印花税处理暂行条例》为根本依据。法律指出，房屋捐赠过程中，满足印花税减免条件的主要包括：房屋所有者，将其产权或使用权通过捐赠，用以支持政府、社会福利单位、学校等，所立书据无需缴交印花税。为了鼓励社会各界对玉树、汶川、舟曲进行灾后支援，规定财产所有者，将财产经过社会公益组织、社会团体、县级以上人民政府进行捐赠的，免征印花税。
同时满足上述（一）、（二）两个条件且符合第（三）条相关规定的，该商品房捐赠为公益性捐赠，除此之外的商品房捐赠为非公益性捐赠。
二、房地产开发企业商品房公益性捐赠的税务及会计处理
（一）税务处理
对于房地产开发企业商品房的公益性捐赠业务，与捐赠相关的土地增值税、印花税应免征。在营业税的处理上，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》明确规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，应视同销售，并首先按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额；不能确定时再按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额；仍不能确定时按公式“营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）”计算确定其营业额。计算出营业税以后，应按应交营业税金额计算相应的城市维护建设税和教育费附加。在企业所得税处理上，《企业所得税法实施条例》、财税[2008]160号、国税函[2008]828号等文件有明确的规定，企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，房地产开发企业将自己开发的商品房用于对外捐赠，应视同销售确定企业所得税应税收入，与此相关的捐赠支出按规定在税前限额扣除或全额扣除，《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、财税[2008]160号等文件明确规定，企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。此外，根据《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）和《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税〔2010〕59号）等文件的相关规定，企业发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会、上海世博会和玉树地震灾后重建等四项特定事项的捐赠，可以据实在当年企业所得税前全额扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。
（二）会计处理
按照企业会计准则规定，企业将具备所有权资产进行捐赠时，需要按照捐赠资产的账面价值缴交流转税等相关税费，作为营业外支出处理。
房地产开发企业将自行开发的商品房用于公益性捐赠的，应将该商品房的账面价值及应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，作为营业外支出处理。按捐出商品房的相关价值及涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费（不含所得税），借记“营业外支出”科目，按捐出商品房账面价值余额，贷记“开发商品”科目，按捐出商品房涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，贷记“应交税金”科目。企业对捐出资产已计提了减值准备的，在捐出资产时，应同时结转已计提的资产减值准备。对于其应交企业所得税，应分情况借计“所得税费用”科目或“以前年度损益调整”科目等，贷计“应缴税费――应交所得税”明细科目。
【案例一】甲房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2012年3月2日，该公司建造普通住宅一幢，总面积910平方米。房屋建成后，房地产开发公司于2013年8月20日通过A省人民政府将该幢普通住宅捐赠给B小学，该幢普通住宅的账面价值为330万元、市场销售价格为450万元。该房地产开发公司2013年的会计利润为2500万元。实际缴纳的所得税税额为625万元。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。
本例中，应交营业税为22.5 （450×5%）万元，应交城市维护建设税1.58万元，应交教育费附加为0.68万元，由于满足公益性捐赠的相关条件，故免征土地增值税和印花税，在企业所得税的处理上，以商品房对外捐赠应视同销售调整其应纳税所得额，对外捐赠商品房对应的成本为354.7 6（330 +22.5 + 2.26）万元，应调增应纳税所得额95.24 （450 - 354.76）万元。另外，公益性捐赠的扣除限额为300（2500 × 12%）万元，实际捐赠金额为354.76（330 + 22.5 + 2.26），故应调增应纳税所得额54.76（354.76 - 300）万元，调整后的应纳税所得额为2650（2500 + 95.24 + 54.76）万元，应交所得税为662.5（2650 × 25%）万元，扣除已交所得税625万元，应补交所得税37.5万元。
相关会计处理：
捐赠时：
借：营业外支出 354.76
贷：开发产品 330
应交税费――营业税 22.5
应交税费――城市维护建设税 1.58
应交税费――教育费附加 0.68
补交所得税时：
借：所得税费用 37.5
贷：应交税费――应交所得税 37.5
三、房地产开发企业商品房非公益性捐赠的税务及会计处理
（一）税务处理
对于房地产开发企业将商品房用于非公益性捐赠的，房地产开发企业应按规定计算缴纳与捐赠相关的营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税。在企业所得税的处理上，企业将资产用于对外捐赠，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入，属企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。因此，房地产开发企业将自行开发的商品房用于对外捐赠，应作视同销售确定企业所得税应税收入。此外，房地产开发企业商品房的非公益性捐赠支出不属于合法的税前扣除项目，应将因捐赠而计入“营业外支出”的金额全额调整增加应纳税所得额。
（二）会计处理
房地产开发企业将自行开发的商品房用于非公益性捐赠，应将该商品房的账面价值及应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等相关税费，作为营业外支出处理。按捐出商品房的相关价值及涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等相关税费（不含所得税），借记“营业外支出”科目，按捐出商品房账面价值余额，贷记“开发商品”科目，按捐出商品房涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等相关税费，贷记“应交税金”等科目，按捐出商品房涉及的印花税，贷记“银行存款”科目。企业对捐出商品房已计提了减值准备的，在捐出商品时，应同时结转已计提的资产减值准备。对于其应交企业所得税，应分情况借计“所得税费用”科目或“以前年度损益调整”科目等，贷计“应缴税费――应交所得税”明细科目。
【案例二】甲房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2012年3月2日，该公司建造普通住宅一幢，总面积910平方米。房屋建成后，房地产开发公司于2013年8月20自行将该幢普通住宅捐赠给B小学，该幢普通住宅的账面价值为330万元、市场销售价格为450万元。该房地产开发公司2013年的会计利润为2461.9万元。实际缴纳的所得税税额为615.48万元。该房屋支付土地出让金40万元，房地产开发成本190万元，利息支出为10万元（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。
本例中，应交营业税为22.5 （450×5%）万元。应交城市维护建设税1.58万元。应交教育费附加为0.68万元，由于不满足公益性捐赠的相关条件，故应计算缴纳土地增值税，计算土地增值税时，该商品房捐赠可扣除项目金额为323.76（40+190+230×10%+230×20%+22.5+1.58+0.68）万元，增值额为126.24（450-323.76）万元，增值率为38.99%（126.24÷323.76），应交土地增值税为37.87（126.24×30%-0）万元。应交印花税0.23（450×0.05%）万元。在企业所得税的处理上，以商品房对外捐赠应视同销售调整应纳税所得额，对外捐赠商品房对应的成本为392.86（330+22.5+2.26+37.87+0.23）万元，应调增应纳税所得额57.14（450-392.86）万元。另外，非公益性捐赠支出不能在税前扣除，应全额调增应纳税所得额392.86（330+22.5+2.26+37.87+0.23）万元，调整后的应纳税所得额为2911.9（2461.9+57.14+392.86）万元，应交所得税为727.98（2911.5×25%）万元，扣除已交所得税615.48万元，应补交所得税112.50（727.98-615.48）万元。
相关会计处理：
捐赠时：
借：营业外支出 392.86
贷：开发产品 330
应交税费――营业税 22.5
应交税费――土地增值税 37.87
应交税费――城市维护建设税 1.58
应交税费――教育费附加 0.68
银行存款 0.23
补交所得税时：
借：所得税费用 112.50
贷：应交税费――应交所得税 112.50
参考文献：
[1]安同宝.企业对外捐赠的会计处理与纳税调整[J].当代经济，2010，11.
[2]武玉荣.房地产会计（修订第六版）[M].首都经济贸易大学出版社，2014，5.
[3]企业会计准则编审委员会.企业会计准则案例讲解[M].立信会计出版社， 2012，3.
土地增值税实施条例细则范文第3篇
一、人防工程的介绍
人民防空工程（简称“人防工程”）是指国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设备设施。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（《人民防空法》第十八条）。这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
当前，我国正处于全面建设社会主义小康社会的关键时期，政府公共财政的支出项目要统筹兼顾，在基础设施、医疗卫生、社会保障等各个方面的支出费用都非常庞大，短时期内难以筹集大量资金投入到人防工程建设当中。因此，为改变国家投资这一单一模式，充分调动社会力量来加强人防工程建设和合理利用地下空间资源，国家在《人民防空法》中制定相关条款，以法律的形式规定城市新建民用建筑必须修建防空地下室，结建人防工程由此而产生。
二、结建人防工程的所有权
随着结建人防工程的迅速发展，在社会主义市场经济体制下，其产权问题便成为一个焦点。关于这一问题现实中存在着许多不同的观点，归结起来主要有以下三种：
1、结建人防工程应该属于投资者（开发商）所有。这种观点认为，结建人防工程最初是由开发商投资建设的，国家没有投入也没有征收或征用，按照人防法中关于“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，应当把结建人防工程的产权归为投资者所有。
2、结建人防工程应该属于购房业主所有。这种观点认为，在商品房销售过程中，业主所付的购房款中分摊了结建人防工程的成本，况且结建人防工程属于业主建筑物区内的配套工程和公共服务设施，按《物权法》有关规定，其产权应属于购房业主所共有。
3、主张把结建人防工程的产权界定为国家所有。这种观点认为，结建人防工程通常是投资者（开发商）为了履行《人防法》第二十二条之规定而修建的，投资者如果不履行法律义务，就必须向国家缴纳防空地下室易地建设费，开发商用于建设防空地下室的资金本来是要上缴国家的，实际上是用国家的钱来为自己搞建设，因此国家才真正是投资主体，产权应该界定给国家。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。但是由于防空工程的特殊性，无论是开发企业和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发企业回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。
三、相关税金的探讨
1、移交时的所得税 。根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
2、出租时的营业税。人防工程移交后，通常开发企业提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。然后进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次纳租赁款。
3、出租时的所得税。根据《企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。
4、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令〔1988〕第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。
5、房产税。2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
（1）根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是结建人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是缴纳房产税的纳税义务人。
（2）根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税发〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
土地增值税实施条例细则范文第4篇
自由贸易试验区（以下简称自贸区）是在我国境内关外设立的，以优惠税收和海关特殊监管政策为主要手段，以贸易自由化、便利化为主要目的的多功能经济性特区。2013年8月，我国首个自贸区――上海自贸区获得国务院正式批准。2015年，福建自贸区、天津自贸区、广东自贸区先后挂牌成立。其中，上海自贸区立足于推动“一带一路”建设和长江经济带发展；广东自贸区发挥毗邻港澳优势，推动内地与港澳深度合作；福建自贸区依托临近台湾地区的区位优势，立足深化两岸经济合作；天津自贸区则立足推动京津冀协同发展。
根据建立目的，自贸区内除实行传统的保税政策外，更要构建开放型经济新体制、探索区域经济合作新模式、促进制度创新、优化要素和资源配置，以便在全国形成辐射效应。而我国自贸区内很多中小企业设备落后、技术水平较低，面对激烈的市场竞争，进行设备更新和改造成为当务之急。与此相应，企业的资金需求空前增长，完全通过传统的债权或股权融资，很难满足企业资金需求。在此背景下，简便快捷而无需提供额外担保的融资租赁业迅速崛起。基于此，商务部办公厅及各自贸区所在地政府部门对融资租赁行业制定了多角度、多层次的支持及鼓励政策。其中，相当一部分属于税收优惠政策。
二、融资租赁业务的共通税政
融资租赁分为不动产融资租赁及有形动产融资租赁。有形动产融资租赁又区分为有形动产直接融资租赁及有形动产融资性售后回租租赁。直接融资租赁行为涉及两个合同，三方当事人。出租人根据承租人对物件和供货人的选择，向供货人购买租赁物件提供给承租人使用，承租人分期支付租金。租赁期限满，一般由承租人以象征性的价格购买租赁物件，租赁物的所有权由出租人转移到承租人。出租人与承租人签订的合同属于融资租赁合同，出租人与供货人签订的合同属于购销合同。融资性售后回租，是指承租方为融通资金的需要，将资产出售给融资租赁企业后，又将该资产租回的业务。融资租赁行为涵盖了流转税、所得税、财产税的若干税种。本文研究的融资租赁业务税政，仅指出租人的税政。
（一）流转税
1.有形动产融资租赁。自2013年8月1日起，有形动产租赁服务由营业税改征增值税，对不动产租赁服务仍然征收营业税。根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）及其附件，纳税人的有形动产直接融资租赁业务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的人民币及外汇借款利息、发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为计税依据；纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的人民币及外汇借款利息、发行债券利息后的余额为计税依据。值得注意的是，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，但可以开具增值税普通发票。这是因为，融资租赁出租人增值税的计税依据中已扣除了有形动产价款本金，该部分价款若开具增值税专用发票，会产生重复抵扣的结果。
与一般有形动产租赁服务相同，融资租赁业务增值税税率为17%。境内的单位和个人提供的有形动产融资租赁服务，如标的物在境外使用，免征增值税。对于从事融资租赁业务的增值税一般纳税人，在2015年12月31日前，其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
2.不动产融资租赁。除有形动产融资租赁外，不动产融资租赁在实践中亦广泛存在，且多表现为售后回租的形式。关于不动产融资租赁业务的流转税，目前尚未出台明确规定。本文认为，不动产融资租赁应比照不动产一般租赁业务征收营业税。出租方应参照有形动产融资性售后回租业务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的不动产价款本金及相关费用后的余额作为计税依据，以差额计算缴纳营业税。
（二）企业所得税
1.有形动产直接融资租赁。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。基于此，对于有形动产直接融资租赁业务，应当依照合同约定的日期和金额确认收入，计算缴纳企业所得税。
2.融资性售后回租租赁。根据国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，在所得税上不确认为销售收入。对该项被出售的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。因此，不论是有形动产，还是不动产的售后回租租赁，对于提供售后回租融资租赁业务的出租方，该项业务的所得税处理虽无明确规定，但应当比照上述公告。既然承租方不确认收入，出租方亦不应确认资产。承租方虽未采取借贷形式，但由于售后回租行为占用了出租企业的资金，由此产生等同借贷行为的法律后果，承租方应当按照法律规定或双方约定的利率向出租方支付相当于资金利息的报酬。该部分报酬构成出租方的收入，应当依照合同约定日期和金额缴纳企业所得税。
（三）其他税种
1.房产税。财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起或自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。因此，融资租赁房产的出租人不缴纳房产税。
2.印花税及契税。融资租赁业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，应根据合同所载的租金总额按“借款合同”计税贴花。融资租赁期间，不动产权属仍属于出租人，不缴纳契税。若融资租赁期限届满，不动产权属发生转移，承租方应缴纳契税。根据财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号），对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。若售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
3.土地增值税。融资租赁期间，并未转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，出租人不需要缴纳土地增值税。若融资租赁期限届满，不动产权属发生转移，出租人需要缴纳土地增值税。
三、自贸区融资租赁业的特殊税政及财政扶持政策
目前，四大自贸区对融资租赁行业的扶持政策，多采取直接补贴形式，运用税收政策进行间接引导的规定并不多见。而与税收相衔接的扶持政策，又表现为两种形式。一是直接税收优惠，二是与税收相关的财政补贴。
（一）直接税收优惠
1.全国范围内税收优惠。
（1）融资租赁货物出口退税。根据财政部、海关总署、国家税务总局联合下发的《关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税[2014]62号），自2014年10月1日起，融资租赁货物出口退税政策的试点范围由天津东疆保税港区扩大至全国，并规定了适用范围、计算依据及退税事项。根据上述文件，一是对符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中“固定资产”条件的货物，若融资租赁出租方以融资租赁方式提供给境外承租人使用，且租赁期限在5年（含）以上，并向海关报关后实际离境的货物，试行增值税、消费税出口退税政策。二是对融资租赁出租方购买的，并以融资租赁方式提供给境内列名海上石油天然气开采企业且租赁期限在5年（含）以上的国内生产企业生产的海洋工程结构物，视同出口，试行增值税、消费税出口退税政策。
（2）租赁企业进口飞机的税收优惠。根据国务院办公厅《关于加快飞机租赁业发展的意见》（[2013]108号）及财政部、海关总署、国家税务总局《关于租赁企业进口飞机有关税收政策的通知》（财关税[2014]16号），自2014年1月1日起，全国范围内的租赁企业一般贸易项下进口飞机并租给国内航空公司使用的，享受与国内航空公司进口飞机同等税收优惠政策，即进口空载重量在25吨以上的飞机减按 5%征收进口环节增值税。自2014年1月1日以来，对已按17%税率征收进口环节增值税的上述飞机，超出5%税率的已征税款，尚未申报增值税进项税额抵扣的可以退还。另外，[2013]08号还规定，暂定5年内免征飞机租赁企业购机环节购销合同印花税。
2.区域性税收优惠。
（1）上海自贸区。根据财政部、海关总署、国家税务总局《关于中国（上海）自由贸易试验区有关进口税收政策的通知》（财关税[2013]75号），自上海自贸区挂牌成立之日起，对试验区内注册的国内租赁公司或其设立的项目子公司，经国家有关部门批准从境外购买空载重量在25吨以上并租赁给国内航空公司使用的飞机，比全国范围内其他地区提前享受进口环节增值税优惠政策，按5%的税率征收进口环节增值税。
（2）广东珠海横琴自贸区。根据珠海横琴新区管委会办公室《横琴新区促进融资租赁业发展试行办法》，允许区内融资租赁机构从境外购入飞机、船舶、游艇及其他与生产有关的大型设备实行保税监管，并办理有关进境备案手续，上述大型设备租赁给境内外企业时，由原购入机构按照租赁方式分期缴纳进口关税和进口环节增值税，或在租赁期限届满前一次性缴纳全额税款。
（二）与税收相关的财政扶持政策
自贸区的财政扶持政策，可分为与税收相关的财政扶持和与税收无关的财政扶持两种类型。如根据融资租赁企业注册资本额度给予一定数量的财政补贴，或根据其为区内其他企业提供融资总额给予一定比例的财政补贴等，属于与税收无关的财政扶持。对融资租赁企业的财政补贴政策，亦有相当一部分与企业纳税金额相联系，该部分政策多源于市辖区或保税区，进而延伸到自贸区。
1.税收返还式补助。《天津市促进现代服务业发展财税优惠政策》规定，自2013年1月1日至2017年12月31日五年内，对依法在天津市新设立的金融租赁公司和融资租赁公司法人机构，自开业年度起，前二年和后三年分别按其缴纳营业税的100%及50%的标准给予补助；自获利年度起，前二年和后三年分别按其缴纳企业所得税地方分享部分的100%及50%的标准给予补助。对上述公司或机构新购建的自用办公用房，按其缴纳契税的100%标准给予补助，并在三年内按其缴纳房产税的100%标准给予补助。
2.财力贡献总额式奖励。广东珠海横琴新区管委会办公室《横琴新区促进融资租赁业发展试行办法》规定，自2014年8月26日起，对在横琴新区注册、经营的融资租赁机构给予三种类型的财政扶持。一是按照其对横琴新区经济社会发展贡献情况，分别就其缴纳的企业所得税、营业税、增值税形成横琴新区年度财力贡献总额的一定比例，区分纳税年度给予奖励；二是对横琴新区内政府物业和商业物业售后回租业务，按照融资租赁机构购买环节和原业主回购环节缴纳契税形成横琴新区年度财力贡献总额的100%给予奖励；三是融资租赁机构开展跨境融资业务的，按照其为境外主体代扣代缴的预提企业所得税形成横琴新区年度财力贡献给予一定比例奖励。
3.保税监管式扶持。根据深圳市人民政府《关于推进前海湾保税港区开展融资租赁业务的试点意见》（深府金发[2014]3号），注册在前海湾保税港区的融资租赁公司以及租赁项目子公司，从境外购入的飞机、船舶或大型设备可以办理进境备案手续并实行保税监管。上述货物租赁给境内区外企业时，由境内承租人按照租赁方式分期缴纳进口关税和进口环节增值税。
4.个人所得税补贴。各自贸区对于融资租赁企业的高级管理人员，大多规定了个人所得税的财政补贴政策。如根据《天津市促进现代服务业发展财税优惠政策》，对融资租赁企业从外省市引进且连续聘任两年以上的公司副职级以上高级管理人员，第一次购买商品房、汽车或参加专业培训，区分行为是否发生在辖区内，分年限，按比例根据上述人员缴纳的个人工薪收入所得税地方分享部分予以奖励。福建厦门海沧保税港区，广东珠海横琴新区对于融资租赁机构高级管理人员的住房、个人所得税、子女教育和就业等方面都规定了相似的奖励政策。
土地增值税实施条例细则范文第5篇
在线专家：
12月计提时，分录为：
借：营业税金及附加 54
贷：应交税费――应交营业税 10
――城市维护建设税 2
――教育费附加 42
印花税不需要计提。
在1月实际交纳税金时，分录为：
借：管理费用――印花税 1
应交税费――应交营业税 10
――城市维护建设税 2
――教育费附加 42
贷：银行存款 55
分包公司营业税金及附加的处理
我公司是建筑业总包，请问分包公司交的营业税、城建税、教育费附加等支出，我总包公司可否计入营业税金及附加科目？也就是说税金由总包公司列支，但是实际是由分包公司交。（江苏省高 晓蕾）
在线专家：
不需要计入总包公司的营业税金及附加科目，现在分包公司的税金自己计提、自己缴纳就可以了。
差旅费补助的相关处理
关于差旅费补助问题，如果指定了制度，如何发放呢？是做在工资中吗？（湖北省 李玉华）
在线专家：
不是做在工资中，在每次出差人员的差旅费报销单上填写补助金额即可。
现金流量表的填列
现金流量表补充资料里的经营性应收项目和经营性应付项目包括哪些科目？长期待摊费用中的开办费和安装费应计入现金流量表中的哪项？（安徽省赵磊）
在线专家：
（1）经营性应收项目包括：应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款；
经营性应付项目包括：应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、专项应付款；
在做现金流量表时，还要对这些项目中不属于经营活动的应收、应付项目进行调整，比如应付、预付的构建固定资产的款项等。
（2）长期待摊费用中的开办费和安装费应计入现金流量表中的“支付其他与筹资活动有关的现金”中。财务分析中对净利润的分析
老师请问在做财务分析时，如果当年净利润受到“以前年度损益调整”这个科目的影响，在分析净利润这个数字时是不是要剔除以前年度损益的影响数？（河北省王静）
在线专家：
既然是以前年度的损益，那么它是不影响本年的净利润的。如果您将以前年度的损益计入的本年度，做分析的时候一定要扣除。
城镇职工大病医疗保险的所得税处理
我单位为职工缴纳江西省城镇职工大病医疗保险，缴纳基数：每年96元，公司和个人各承担一半，即48元。缴费对象为本地社保局。请问是否可以和养老保险一样，作为个人所得额的抵减项目？（江西省 张芳）
在线专家：
大病医疗保险金不属于个人所得税法实施条例里列举的基本保险类，由于目前未有相应的政策规定，因此不允许在个人所得税前扣除，需要并入个人当期的工资、薪金收入，计征个税。小规模纳税人的账务处理
我们公司是小规模纳税人，税务局核定的是最低三万元的收入，也就是交900元的增值税，但假如说我们本月没有销售的话，账务处理该怎么做呢？（安徽省 季晓宇）
在线专家：
理论上，这种情况是不会发生的，没有收入不会产生增值税额，实务中，税务局核定征收产生的税款应该是冲减收入，如果没有收入，计入营业外支出是可以的，企业承担的税款应该计入损益。
“营业税金及附加”核算小企业开展日常生产经营活动应负担的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税和教育费附加、矿产资源补偿费、排污费等相关税费。
小企业缴纳印花税时直接借记“营业税金及附加”，贷记“银行存款”，不需要计提。
广告费发票
什么公司能开具品名为广告费的发票呢？我们公司是一家物业公司，开具的是品名为“广告费”的发票，这样合适吗？谢谢！（湖南省李辉）
在线专家：
贵公司不是广告业性质的公司，是不能开具这类发票的，如果出现广告字样的内容，必须是广告业才可以开具的。业务招待费的处理
我公司是去年5月份注册的一家种植茶叶的公司，业务招待费没有计入管理费用，一部份计入了待摊费用，一部份计入了生物资产，这种企业要几年后才有收入，请问在年终所得税汇算时业务招待费需要调吗？（江苏省 张萌）
在线专家：
需要调整，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除
高新技术企业
老师您好，我想问一下“一个企业是高新技术企业”，是什么意思？（上海市赵泽宇）
在线专家：
高新技术企业是指在《国家重点支持的高新技术领域》内，持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，并以此为基础开展经营活动，在中国境内（不包括港、澳、台地区）注册一年以上的居民企业。它是知识密集、技术密集的经济实体。
新开业公司的会计处理
请问老师，新开业的公司在没有取得收入以前，员工的工资支出，社保、业务招待费等应计入什么科目？（山东省王鑫）
在线专家：
发生的时候直接计入管理费用（工资、业务招待费、保险、燃油等明细）科目。以物易物的处理
我公司将废料提供给废料回收商，废料回收商按8折提供好料给我公司，相当于废料100公斤换好料80公斤，中间没有资金往来，也没有缴纳税金，请问老师这样处理是否不妥？（江苏省张艳）
在线专家：
以物易物是分别按出售和采购两类业务处理，您这样做的税收风险是出售旧物需要缴纳增值税，换入的材料没有发票是不能抵扣的。
城中村改造项目及建设安置房的会计处理
您好老师，请问一下房地产涉及城中村改造项目，政府返还土地出让金进行回购安置房是否需要交纳营业税？如果是在额外的地块建设安置房是何种情况？（吉林省 刘杰）
在线专家：
1、房地产涉及城中村改造项目，政府返还土地出让金进行回购安置房是不需要交纳营业税的。
2、如果是在额外的地块建设安置房，那么建设的安置房要视同销售确认收入，同时确认相关的拆迁安置成本。分公司注册经营的处理
我公司为一家中型百货商场（以下简称A公司），是一般纳税人企业。A公司拟在同省跨地区C市中心地段租赁D大厦（1～6层，建筑面积1.4万平米）用于经营百货商场。目前拟在该地级市注册一家分公司（以下简称B分公司），由B公司来经营该百货商场，B分公司没有注册资本，无独立民事能力。分公司为负责人制，所得税采取总公司汇总清缴的方式操作。老师您好，请问：
1、届时与出租方签订租赁合同时，合同的主体是A公司还是B分公司？
2、B分公司在当地如何报税，是否可以直接认定为一般纳税人？（陕西省李林）
在线专家：
1、合同的主体是A公司，因为B公司无民事行为能力，所以即使以B公司的名义签订合同，也是需要A公司承担责任的。
2、B公司应该申请办理一般纳税人，单独申报增值税及其他的税种。
收到个人无偿赠与的股权应如何处理
我想问一下如果个人无偿赠与我公司300万的股权，这种情况如何处理，如何交税？（河北省万龙华）
在线专家：
贵公司接受股权捐赠，应按公允价值入账，相关分录是：
借：长期股权投资等
贷：营业外收入
该项营业外收入应计入应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
企业法人股东改为个人股东契税问题
我们有一家企业，股东有两个，一个是企业法人，一个是个人。现想把企业法人改为个人，需要交纳契税吗？（上海市王冰）
在线专家：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定：
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
所以不包括股权转让，因此不征税。个税自行申报问题
个人所得税自行申报中规定的年所得十二万条件是哪些，是税前所得还是税后？（北京市 李佳）
在线专家：
根据国家税务总局《关于个人所得税自行纳税申报办法》的文件要求，年薪12万以上（扣除免税所得以及允许在税前扣除的有关所得）的人员需要自行纳税申报。
年所得12万元以上，是指纳税人在一个纳税年度取得以下一项或数项所得的合计数额达到12万元：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。
在计算12万元年所得时，对个人所得税法及其实施条例中规定的免税所得以及允许在税前扣除的有关所得，可以不计算在年所得中。主要包括以下三项：
（一）免税所得，即：
1、省级人民政府、国务院部委、中国人民军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金；
2、国债和国家发行的金融债券利息；
5、按照国家统一规定发给的补贴、津贴，即个人所得税法实施条例第十三条规定的按照国务院规定发放的政府特殊津贴、院士津贴、资深院士津贴以及国务院规定免纳个人所得税的其他补贴、津贴；
4、福利费、抚恤金、救济金；
5、保险赔款；
6、军人的转业费、复员费；
7、按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费；
8、依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得；
9、中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得。
（二）可以免税的来源于中国境外的所得。
（三）国家规定单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金。
娱乐业的征税范围
泡足、按摩是按娱乐业征营业税还是服务业？判断标准是按税法规定娱乐业的范围，还是按消费水平判断？（四川省张军）
在线专家：
服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。其具体的征税范围包括以下八类：
1、业：是指委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他服务。
代购代销货物，是指受托购买或销售货物，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务。
代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。
介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。
其他业务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。
金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目缴税。
2、旅店业。
3、饮食业。是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。
饭馆、餐厅及其饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进步的自娱自乐形式的歌舞活动提供的服务，按“娱乐业”税目缴税。
4、旅游业。是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。
5、仓储业。是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务租赁业：是指在约定的时间内将场所、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
6、租赁业（融资租赁不按本税目征税，属于金融保险业征税范围）。
7、广告业（包括广告业务）。是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事进行宣传和提供相关服务和业务。
8、其他服务业（如：沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、打字、计算、测试、食盐、化验、录音、录像、复印、晒土、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等）。
四川省的规定，《四川省地方税务局关于营业税若干征管问题的通知》（川地税发[1998]030号）规定：根据现行营业税有关规定，对经营按摩、桑拿浴、美容、洗脚房、氧吧、水吧、等业务所取得的收入，按“服务业”税目征收营业税。
所得来源地
所得来源地如何确定？确定的目的是什么？（北京市陈小燕）
在线专家：
根据企业所得税法的规定，所得来源按照以下规定确定：
（1）销售货物所得，按照交易活动发生地确定。
（2）提供劳务所得，按照劳务发生地确定。
（5）转让财产所得。①不动产转让所得按照不动产所在地确定。②动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定。③权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。
（4）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。
（5）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。
（6）其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。
确定所得来源的目的，就是用来判断在我国境内未设立机构场所的非居民企业取得的所得是否来源于我国境内，以及设立机构场所的非居民企业取得的与机构场所没有实际联系的所得是否来源于我国境内。如果上述两类所得来源于我国境内，那么就要在我国缴纳企业所得税，如果来源于我国境外，就不需要在我国缴纳企业所得税。
设备转让的企业所得税问题
我公司研发了一项新技术，配套设备与技一起转让给客户，请问配套设备能否适用技术转让的企业所得税税收优惠？（广东省 刘云鹏）
在线专家：
根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函[2009]212号）第二条规定，技术转让所得一技术转让收入技术转让成本相关税费，技术转让收入指当事人履行技术转让合同后获得的价款，不包括销售或转让设备、仪器、零部件、原材料等非技术性收入。不属于与技术转让项目密不可分的技术咨询、技术服务、技术培训等收入，不得计入技术转让收入。
增值税进项税额抵扣问题
一般纳税人购进油漆用于粉刷门窗取得增值税专用发票，是否可以抵扣进项税额？（福建市 余丽丽）
在线专家：
增值税暂行条例第十条第一项规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，其进项税额不得从销项税额中抵扣。另增值税暂行条例实施细则第二十三条规定，条例第十条第一项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。因此，按上述规定一般纳税人购进油漆用于粉刷门窗，属于用于非增值税应税项目，其进项税额不得从销项税额中抵扣。受托代销二手车增值税问题
纳税人受托销售二手车，什么情况下不征收增值税？（河北省周建军）
在线专家：
根据《国家税务总局关于二手车经营业务有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第23号）规定，自2012年7月1日起，经批准允许从事二手车经销业务的纳税人按照《机动车登记规定》的有关规定，收购二手车时将其办理过户登记到自己名下，销售时再将该二手车过户登记到买家名下的行为，属于《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的销售货物的行为，应按照现行规定征收增值税。
除上述行为以外，纳税人受托销售二手车，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，视同销售征收增值税：
1.受托方不向委托方预付货款。
2.委托方将《二手车销售统一发票》直接开具给购买方。
3.受托方按购买方实际支付的价款和增值税额（如系进口销售货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算贷款，并另外收取手续费。
卷帘机是否属于农机范围？
用于农业大棚的卷帘机是否属于衣机范围？其适用增值税税率是多少？（陕西省 徐清）
在线专家：
根据《国家税务总局关于卷帘机适用增值税税率问题的公告》（国家税务总局公告2012年第29号）规定，卷帘机属于《国家税务总局关于印发（增值税部分货物征税范围注释>的通知》（国税发[1993]151号）规定的农机范围。自2012年8月1日起，应适用13%的增值税税率。
卷帘机指用于农业温室、大棚，以电机驱动，对保温被或草帘进行自动卷放的机械设备，一般由电机、变速箱、联轴器、卷轴、悬臂、控制装置等部分组成。以上问答精选于中华会计网校“实务咨询”栏目
债券ETF
前几天看到一则新闻，沪市债券ETF从3月18日起可T+0交易。请问，债券ETF有什么投资特点？投资者该怎样利用这一投资工具？（北京市王俊）
专家：
3月15日，上交所在其官方网站《关于债券类交易型开放式指数基金交易相关事项的通知》，并自之日起施行。通知指出，在上交所上市的债券ETF当日买入份额，当日可卖出；当日申购的债券ETF份额可赎回，当日赎回债券ETF份额获得的债券可用于申购；债券ETF投资于债券现券组合，比照债券现券组织交易和管理，具备上交所债券现券交易资格的机构和个人均可参与债券ETF的申购和交易。
债券ETF推出的重大意义在于不仅为债券交易提供对手，更是通过转托管的形式将银行间的债券存量及流动性引入到交易所市场，对于提高交易所流动性不佳的跨市场挂牌债券的交易活跃度将起到重要作用。
对于投资者来说，通过投资债券ETF参与债市，相比投资于其他类型的债券基金具有以下优点：
1.管理费率低。ETF一般采用指数化的被动投资方式，管理费率相对较低。从全球范围来看，主动管理型债券基金的管理费率介于0.5～0.9%之间，而债券ETF的管理费率一般为0.15%左右。由于债券基金本身的预期收益率较低，因此管理费的差异成为影响持有人收益的一个重要因素。
2.收益确定性高。指数化投资的另一个优点是降低了由基金经理管理不善带来的收益低于预期的风险。换言之，主动管理型债券基金可以通过积极主动的券种配置和个券选择，获得超越债券指数的回报，但投资者同时也需承担基金业绩低于指数回报的风险。相比之下，债券ETF的收益更加确定且便于预测。
3.交易便捷。开放式债券基金主要采用场外申购赎回的方式进行交易，这一过程通常耗时较多，以国内开放式债券基金为例，T日提交申购申请，T+2日基金份额可风T日提交赎回申请，5～7个工作日后资金才能到账。对投资者来说，交收及支付的延时，增加了时间成本和机会成本。债券ETF可以像股票一样在交易所买卖，T日购入的ETF份额在T+0日即可卖出，较大程度提高了交易效率。
4.交易成本低廉。开放式债券基金的申购费率一般为0.8‰申购资金越大，申购费率越低，赎回费率一般为0.1%，持有时间越长，赎回费率越低。对于资金量较小的投资者来说，若持有期间不足一年，申购赎回费率合计为0.9%，交易成本较高。而在交易所买卖债券ETF可免收印花税，假设一个投资者的交易佣金费率为0.1‰完成一次买卖的成本合计为0.23%（深交所）及0.22%（上交所），其中包括买入和卖出的交易佣金、经手费和证券监管费，约为开放式债券基金交易成本的1/4左右。
对于机构投资者而言，债券ETF的投资方法非常多。以我国第一只债券ETF国泰上证5年期债券ETF为例，由于国泰国债ETF跟踪上证5年期国债指数，这个指数的成份券又对应国债期货的可交割券，因此未来国债期货重启后，机构投资者可以通过国债ETF进行期现套利和套期保值。
期现套利策略是利用最便宜可交割券（CDT）和国债期货之间的价差进行套利。比如，当市场出现一定程度基差时，投资者可卖空期货合约，同时在二级市场买入国债ETF，再赎回一篮子债券，留下CDT待交割。其余债券则可在二级市场卖出或选择基差较大的再进行期现套利。
另外，由于国泰国债ETF复制了一定期限国债的整体走势，其标的指数中包括了数量众多、流动性不一、息票水平各异的国债，且这个指数对应未来5年期的国债期货，因此机构投资者未来在国泰国债ETF和国债期货间进行套保也很方便，不必费心配置现货头寸。
机构投资者还可以用国泰国债ETF进行负债管理和大类资产配置。而随着国债ETF规模的不断增大以及流动性的日益增强，基金等机构投资者还可以通过持有国债ETF来构建安全垫并应付日常流动性需求。此外，国债ETF还能帮助券商客户保证金实现比活期利息更高的收益。
对于个人投资者而言，国债ETF则主要提供了一、二级市场的套利机会。比如当国债ETF二级市场价格高于一级市场的基金份额净值时，个人投资者可以用成份券申购ETF基金份额，再到二级市场以高价把基金份额卖出，以此获取套利收入。此外，由于国债本身风险较低、收益稳健，因此个人投资者还可以将国债ETF作为一种储蓄替代品。
如何分析筹资活动的现金流量
对筹资活动的现金流量该如何进行分析？需要注意哪些重点？（黑龙江省 鲍桐）
专家：
筹资活动的现金流量是企业资金管理中的重要一环，注重企业筹资活动的现金流量分析，对提高企业筹资效益有重大意义。
分析筹资活动的现金流量，首先应对其总额进行数量判断。一般而言，筹资活动的现金流量净额往往表现为正数，即现金净流入额，因为它代表了企业筹措资金的能力和商业信用。对此，应结合行业、企业生产经营规模和企业经营生命周期，以及企业的历史情况来分析。
其次，将吸收权益性资本与债务性资本配比，即资本结构。企业筹资必须达到综合资金成本最小，即最佳资本结构，在实际财务分析中怎样才能合理确定负债筹资和权益筹资的比例，把握资本结构的最佳点？
1.根据企业的销售收入状况确定：销售收入稳定且有上升趋势的企业，可以提高负债比重。因为企业销售收入稳定可靠，获利就有保障，现金流量可较好预计和掌握，即使企业筹资较大，也会因企业资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。相反，如果企业销售收入时升时降，则其现金的回流时间和数额也不稳定，企业的负债比重应当低些。企业的销售收入规模决定企业的负债临界点。负债临界点一销售收入×息税前利润率/借款年利率。企业负债筹资规模若超越这个临界点，不仅会陷入偿债困境，且可能导致企业亏损和破产。
2.根据企业财务管理技术确定：长期负债大都是用企业的固定资产作为借款的抵押品，所以固定资产与长期负债的比率可以揭示企业负债经营的安全程度。通常情况下，固定资产与长期负债的比率以2：1为安全。只有企业固定资产全部投入正常营运的企业，才可以在有限的时间内维持1：1的比率关系。
3.根据所有者和经营者对资本结构的态度确定：如果所有者和经营者不愿使企业的控制权旁落他人，则尽量采用债务筹资而不采用权益筹资。相反，如果企业所有者和经营者不太愿意承担财务风险，则应尽量降低债务资本比率。
4.根据行业的竞争程度确定：如果企业所在行业的竞争程度较低，或具有垄断性，销售收入和利润可能稳定增长，其资本结构中的负债比重可较高。相反，若企业所在行业竞争程度强烈，企业利润有降低的态势，应考虑降低负债，以避免偿债风险。
5.根据企业的信用等级确定。企业进行债务筹资时贷款机构和信用评估机构的态度往往是决定因素。一般来说，企业的信用等级决定了债权人的态度，企业资本结构中的负债比例应以不影响企业的信用等级为限。
综上可知，如果企业在新建或处于不稳定和低水平发展阶段，为了避免还本付息对企业的压力，应采取偏重所有者权益的资本结构，包括内部筹资、发行普通股和优先股筹资等。企业处于稳定发展阶段，则可通过发行企业债券或借款等负债筹资的方式，充分利用财务杠杆的作用，偏重于负债的资本结构。
对筹资活动现金流量的详细情况还应进行现金流量表各个项目分析。
1.吸收投资所收到的现金，反映企业收到的投资者投入的现金，包括以发行股票、债券等方式筹集的资金中实际收到款项净额。
分析该项目需注意：（1）现金流入的性质。吸收投资所收到的现金来源有两个渠道，发行股票和发行债券。前者是投资人投入的，属于所有者权益，代表了企业外延式扩大再生产。后者是债权人投入的，属于负债，在一定程度上代表了企业商业信用的高低。（2）现金流入的范围。对于以发行股票方式筹集的权益资金要以实际收到的股款净额反映，即要以实际收到的发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额反映。对于以发行债券收到的现金要以实际收到的现金净额反映，即要以发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额反映。
2.借款所收到的现金，反映企业举借各种短期、长期借款所收到的现金。这是企业最常见的现金流量项目之一。
分析该项目需注意：（1）现金流入的性质。借款所收到的现金是企业从金融机构借入的资金，其数额的大小，在一定程度上代表了企业所具有的商业信用程度。同时，注意剔除企业之间资金拆借等所谓的“借款”。（2）短期借款与长期借款配比。结合资产负债表进行分析，短期借款主要满足企业的日常生产经营的需要，而长期借款主要满足企业的扩大再生产的需要。由此，考察企业从金融渠道取得资金的合理性、稳定性和风险程度。
3.收到的其他与筹资活动有关的现金。收到的其他与筹资活动有关的现金，反映企业除上述各项目外，收到的其他与筹资活动有关的现金流入，如接受现金捐赠等。一般此项目数额较小，如果异常，应作进一步分析。
4.偿还债务所支付的现金，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还金融企业的借款本金、偿还债券本金等。
分析该项目需注意：（1）偿还债务所支付的现金与举债所收到的现金配比。举债所收到的现金包括从金融企业借入的短期借款、长期借款和发行的企业债券。对两者配比的结果是现金净流入还是现金净流出，应结合行业、企业生产经营规模、企业经营生命周期，以及企业的历史情况来分析，以衡量企业生产经营状况和财务风险程度。（2）现金流出的范围。企业偿还的借款利息、债券利息，在“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”项目反映，不包括在本项目内。
5.分配股利、利润或偿付利息所支付的现金。分配股利、利润或偿付利息所支付的现金，反映企业实际支付的现金股利，支付给其他投资单位的利润以及支付的借款利息、债券利息等。
