新修订的土地法

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新修订的土地法范文第1篇

[关键字]　土地　隐形市场

[中图分类号]　F3

[文献码]　C

[文章编号]　1000-405X（2012）-10-24-2

我国从99年《土地法》重新修订和实施后，施行的土地管理制度已根据经济体制的转变，在逐步实现着从计划经济体制下的土地管理方式向社会主义市场经济体制的土地管理方式地转变，控制土地供应总量，实现土地粗放型管理向集约型管理转变。对城镇建设用地、农村集体建设用地，进行无偿使用变有偿使用、无流动变有偿、有流动、有限期使用方式的改革，改革了土地使用制度。几年的实践，使土地从总量供应上得到了控制，从土地存量上盘活了闲置土地，乱占、乱开发耕地的现象得到了遏制，闲置和不合理利用的土地得到了清理。

但由于历史的积淀和随着经济发展而产生的市场需求等因素的作用，在土地市场上也慢慢形成一股因经济利益驱动而涌动的暗流--土地隐形市场。

1　土地隐形市场的现状

土地隐形市场通常是没有法律规定，为了各自的经济利益，违反国家法规进行土地交易，手段多种多样，大致有以下几种表现形式：

1.1　变相出租、买卖土地使用权

我国的法律规定行政划拨的国有存量土地是不允许非法出租、买卖的，在农村集体土地也是不允许非法出租、买卖的，但房屋买卖在我国的法律上是允许的。因此一些单位和个人以出租、买卖房屋为名，将地价隐含于房价中，变相出租和买卖土地，即买卖土地使用权。如：在城镇中，一些单位和个人利用划拨的国有土地的地理位置不同，产生的地价有高低之别，所以出租和买卖的房屋价格也不同，这其中的房屋价格不同，实际上是土地区位因素决定了土地的价格不同而形成的。在农村出租和买卖房屋，实际上也是将地价包含在其中，也是随着土地地理位置的不同，而出租、买卖房屋的价格有所不同。

1.2　直接出租和买卖土地使用权

在城镇，由于过去土地使用权是无偿划拨取得的，土地利用不是很合理，有的单位苦于无地扩大生产经营，有的单位却有大量的闲置土地，这样供求双方达成私下交易，以土地使用权获取租金或转让费。在农村为了获得更捷径的，更快的经济利益，将一些土地甚至耕地，通过非法手段进行出租甚至买卖，获取租金和非法的地价款。

1.3　联建分成

这种方式是以出租、转让土地使用权，通过实物来收取土地转让费。它是将行政划拨而来的国有土地，部分出租、转让给新的用地单位和个人，假以联合建设开发为名，实由用地单位完成一定的工程或通过分得联建房屋来收取地租或转让费。这种方式一度很流行，你出地、我拿钱，工程结束后，三七分成或四六分成，使国有资产非法地流转了。

1.4　联办企业入股分红

这种情况多发生在农村，城市中也存在极少一部分。如：甲企业经济状况不好或其他原因，通过引资与乙企业联姻，那么甲方以房屋、土地作为股份入股，乙方出资，两家联办企业，年底抽红。这种形式从表面看，似乎土地使用权未发生转移，但原土地使用者以土地入股分得了红利，即土地使用权租金。这部分收益应为国家所有，但通过多样的渠道流失了。

1.5　其他土地收益流失形式

土地使用权收益流失还有很多表现形式。如：签订真假协议，隐价瞒租，明借暗租，明赠暗卖，逃避政策法规的管理；以取得土地使用权为目的的合并、兼并，是为了取得廉价的土地，象征性的交一点费用，便将土地使用权划转过户；企业改制中，对土地资产模糊处置，既不设立国家股，又不受让成为企业股，企业依旧用地，获取收益；以土地使用权抵押债务，不办理任何有关手续；集体土地变相使用等等。

2　土地隐形市场引发的问题

2.1　导致土地资产的大量流失

国家作为土地的所有者，理应获得土地的收益，但无偿无限期的使用制度淡化了国家与用地者之间的这种利益关系。用地者可以凭借手中的土地将本应归政府所有的地租占为己有。更为严重的是，一些用地者将国家无偿提供的土地私自转让，获取大量的土地收益，扭曲了土地经济关系，造成政府投入越多，负担越重的不合理局面。如：地处繁华的老单位，其用地多是无偿划拨得来的，且大都面积较大，他们利用优越的位置和富余的土地进行出租，大量的土地收益据为己有。而繁华地段政府的基础建设投资也远高于一般地段，但作为土地所有者的政府却分文不得。

2.2　造成管理秩序的混乱

一些用地单位和个人，不经土管部门的批准和办理权属变更手续，通过公开和隐蔽的房屋交易改变了土地使用权权属性质，导致土地权属管理混乱，变相买卖或非法转让土地等违法占地现象屡禁不止，严重影响了正常的土地管理秩序。

2.3　妨碍城镇建设良性循环

城市土地的增值效益，通过隐形交易源源不断的流失，使国家和地方政府不仅没有因对土地的大量投入而获得直接经济效益，相反的还在城镇配套设施上背上了沉重的包袱，影响了整个城乡经济的建设发展　，造成了城镇建设的恶性循环。

3　土地隐形市场产生的成因

3.1　城镇土地隐形市场的成因

（1）直接原因。建立土地市场相关法律法规的滞后与经济发展要求土地进入市场的矛盾是形成土地隐形市场的直接原因。随着改革开放的不断深入和经济的迅速发展，商服业不断扩大，人口不断增加，加之企业的兼并扩建，迫切要求对地理位置优越的住宅、办公等用地改变用途和进入市场流转。而我国1988年以前土地使用权的转移是法律禁止的，1988年《宪法》和《土地管理法》修改以后，允许土地使用权可依法转让，并在1990年公布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让和转让作出了具体规定，但仍然规定通过行政划拨手段获得的国有土地使用权不准出租、转让。到1999年《土地法》再次进行修改后，使国有土地实行有偿使用制度，在小范围内实行行政划拨。因此，土地市场法制建设建立的滞后，与经济发展需求之间的矛盾，成为土地隐形交易产生的直接原因。

（2）客观原因。存量土地不能进入市场与市场对土地流转需求的矛盾是形成土地隐形市场的客观原因。我国现行土地配置运行机制，是行政划拨和有偿出让"双轨"并行，法律规定只有以出让方式取得土地使用权，土地才能进入市场转让、出租。但我国以出让方式提供的土地数量相对较少，近年来才不断加大土地的出让工作，经济欠发达地区以出让方式提供的土地更少，还是以行政划拨方式提供的土地占主要地位。因此，法定可以进入市场的土地数量极少，与经济发展需要进入市场的土地数量相对较大之间的矛盾，就成为土地"隐形"进入市场交易的客观原因。

（3）内在原因。城市土地的商品属性和级差收益的扩大是引起土地隐形流转的内在原因。土地具有使用价值，城镇土地凝结了一定人类劳动和资金投入，因此城市土地具有一般商品的属性--具有使用价值和价值，即土地可以像商品一样进入市场流转（土地的永久性使用使土地作为商品进入市场流转的只能是一定年限内的使用权）。但城市土地的有限性和固定性使之随着经济发展，城市人口增加和用地需求的增加而级差地租的收益不断扩大。因此，通过土地流转和改变土地用途，追求更高的土地级差收益的目的与土地不允许非法流转的矛盾，就成为土地隐形流转的内在原因。

3.2　农村土地隐形市场的成因

（1）非法将集体所有的土地转为非农用地。在农村，一些单位和个人将集体所有的土地通过审批或者不审批的方式来获取土地，在没有严格监督的情况下，自行的进入了非农用地的流转。这种地没有付出任何补偿费用，而将土地推入土地市场流转，自然获取的利益也是非常客观，但同时又伤害了农民集体的利益。

（2）传统观念传统认识，造成对土地的认识不清。在我国法律上规定，土地所有权属国家和集体，单位和个人只能拥有土地的使用权，使用权的处置是有许多法律规定的。而在广大农村地区，由于传统观念和传统习惯，认为土地是自己承包的或土地使用权是自己的，便可以自由处置土地，这种对土地法律的认识不清，造成了土地私有意识的形成，使农村出现了很多将土地私下承包、转让的现象，从而造成土地与经济发展不协调的混乱局面。

（3）对宅基地的控制不严。由于政府部门乃至乡、村的管理控制不严，使得本应是一户一份的宅基地，在农村一部分地区，有些人巧立名目地获取更多的宅基地，然后变卖、赠送，加大了人与人之间的矛盾和人与地的矛盾。

4　土地隐形市场的清理整治

隐形土地交易的存在，有其客观必然性，但同时带来诸多社会和经济问题，因此治理是刻不容缓的。要通过强化所有权，搞活使用权的基本思路，运用行政、经济、法律的综合手段，强化土地资产管理，培育完善的地产市场。

4.1　转变观念，整治隐形

由于长期施行土地的无偿使用制度，许多单位和个人把土地当做私产，随意处置，既伤害了土地所有者的经济利益又扰乱了土地经济关系，所以要对土地隐形市场进行整治。土地从无偿到有偿的使用制度改革，冲破了土地无价的束缚，在此基础上应加大改革的宣传力度，使土地管理从单纯的资源管理思维向资源与资产并重的观念转变，让土地市场合法化、公开化。深化土地使用制度改革，发展社会主义市场经济，加强土地资产管理的手段，彻底解决城乡土地依法统一管理的问题。

4.2　加强执法，清理整顿

中央多次提出土地使用制度改革的重点，是抓清理整顿土地的隐形市场和加强原划拨土地使用权的管理，并以此为突破口来加快土地使用制度改革的步伐，推进国有土地使用权的流转，扩大土地有偿使用的主体和范围；严肃执法，对未批准发生土地流转的使用者，除没收违法所得外，应处以重罚，并收回其土地使用权；要抓典型，以点带面推动整体。隐形市场目前局面的形成，从更本上讲，是由于执法不严、行政干预和地方保护思想造成的。今后要在土地流转的过程中严肃执法，本着既有利调动转让、出租者的积极性，又有利于国家地租收取的原则，掌握好出让金分配的尺度，按转让用途的不同确定不同的比例，让土地使用者和承租者也获得利益，这样才能消除抵触情绪，同时兼顾国家和转让、出租者的利益，逐步规范划拨土地使用权的管理。

4.3　强化地政、地籍、产权变更登记等薄弱环节

健全和坚持变更登记制度，要花大力气抓跟踪检查，凡发生土地使用权流转的，不管以任何形式发生的和正发生的，都要在补办出让手续，补交出让金的同时，向土管部门申请权属变更登记手续，更换或重新颁发土地证书。

4.4　加强土地的流转管理，实行农村土地与城市土地市场接轨

国家明确规定：农村集体土地不能直接进入土地市场进行交易。从市场调查分析，农村土地已是土地"隐形"交易的源头之一，而且面积相当大，特别是耕地的数量。因此，加强对农村土地流转的管理，使农村土地的使用与城市土地市场接规，堵截土地交易的暗流。土地部门要严把审批关，杜绝各种名目的非法交易，审慎对待集体土地的流转，也是我们"保住生命线"的重要任务。

4.5　优化和完善企业改制中的土地资产处置方式

目前土地资产的管理主体代表还有点不明晰，土地收益分配扭曲，一方面使土地资源逐年被蚕食；另一方面土地增值部分被其他主体侵吞，形成土地隐形市场的大主流。应建立规范化的改制企业土地资产管理体制，借鉴成功经验，加强改制企业土地资产评估的管理。结合本地实际，根据企业自身状况，建立一个合理的、规范化的地租与股息标准，分别采取出让、承租和设立国家股等形式，或者综合形式，并妥善处理好土地资产进入股份企业的收益管理问题，来搞活土地资产的经营，明晰企业资产。

4.6　建立完善的土地中介服务

新修订的土地法范文第2篇

1. 1 本质为土地财产权的森林财产制度

在域外法律中，森林财产制度实际上就是土地为对象的财产权。在德国，森林财产权实际上就是附着森林的土地的所有权: 依据德国联邦森林法( BWaldG. 2，Absatz. 1. ) 规定，森林所有权的客体森林( Wald ) 实际上指的是土地( Grundflche) ; 而土地上附着的由林木构成的植物群落作为土地的重要成分( wesentlicher Bestandteil)。而在英美法系，森林财产权的权利束中的权益就是土地权利束中的权益: 在传统英美法系财产法理论中，将林业作为一种土地利用方式来看待: 土地可以用于多种目的，林业仅仅是其中之一。而在英美法系，土地上的财产权是由利用土地的诸多权益( incidents) 构成的权利束( the bundleof rights)。而英美法上的森林财产权，就是由土地利用的权益构成的权利束。

1. 2 两种不同的森林财产权构建模式

1) 德国以所有权为核心的森林财产权制度

依据德国联邦森林法( BWaldG. 4. ) ，森林合法利用人( Waldberichtige) 是指森林所有权人( Waldeigentmer) 和直接占有森林的森林使用权人( Waldbenutzer) 。可见，德国的森林财产权是以森林自物权为基础的、森林物权体系。森林所有权主体包括国家或其他公法团体( 国家森林、教会森林、城镇森林) 以及私人( 私人森林、农民森林) ，适用德国民法典第873，925 条以及第823，985，1004条。与其他私法所有权不同，法律出于公共利益对森林经营和利用进行限制。

2) 英美法系的森林财产权利束

以澳大利亚为例，英美法系的森林财产权结构实际上是一组权利束，其中主要包括: a. 自主持有地产权( freehold) : 在采取保有制( feudal principleof tenure) 的澳大利亚，国王( Crown) 是土地名义上的所有权人。自主持有地产权人最大限度的相当于所有权( ownership) 人的自由，以决定他的土地的使用和管理情况; b. 原住民财产权( native title) : 经过法院确认的原住民森林利用的习惯权，包括附合原住民习惯的森林农田的造林活动的权利( right to carry out indigenous forest farm silviculturalpractices) 、收获和使用森林产品的权利( right toharvest and use forest products) 以及将他人从某森林区域驱逐出去的权利( right to exclude others fromcertain forest areas) ; c. 租赁地产权( leasehold) : 授予权利人对于土地概括占有的权利。租赁地产权可以是租赁国家的土地或私人享有自主持有地产权的土地，并限制了土地所有权人或自主持有地产权的权能; d. 地役权( easement) : 权利人获得了地役权而享有对他人土地基于特定目的使用的权利，而其他的土地持有人必须对此予以注意。一般存在着需役地( dominant tenement) 与供役地( servanttenement) ; e. 约据( covenant) : 约据被用于限制当前的土地持有人以及未来的土地持有人，使其在土地上开展特定的环境管理活动。这种情况下，一块土地上的约据的权利人一般是国家; f. 获益权( profit prendre) : 进入他人土地并获取天然产品的权利。获益权人可以获取土地上林木以及其他自然资源。

2 限制森林财产权的行政措施

2. 1 广泛应用的行政规划手段

1) 营林计划、空间规划和建筑导引规划对德国森林财产权的限制在德国，森林所有权的行使受到行政规划的限制: 首先，依据德国联邦环保法( BNatSchG. 5，Abs. 3. ) ，森林财产权受营林计划( forstliche Rahmenplanung)的限制: 要求建立近自然的森林( naturnaheWlder) ，并且在禁止皆伐( ohne Kahlschlge)的前提下可持续地经营该森林。其次，依据德国空间规划法( ROG. 2，Abs. 3，Nr. 5. ) ，森林所有权还受到空间规划( Raumplanung) 上的限制: 避免对一块森林( 土地) 进行再次细分( die weitereZerschneidung) ; 除非能够对土地空间的自然生存条件的保护比如自然环境和地域的管护和构建有所帮助。最后，依据德国建筑法( BauGB. 1，Abs. 5. ) ，森林所有权还受到建筑导引规划( Bauleitplanung) 的规制: 在德国作为森林利用的土地不能被改变用途( umgenutzt) ; 除非实施符合建筑导引规划的可持续的城市建筑发展方案。

2) 受栖息地保护计划、最佳营林计划限制的美国森林财产权在美国，由于濒危物种法案( 1973) ( Endan-gered Species Act: ESA) 将获取( to take) 濒危和珍惜植物、动物视为一种犯罪行为。若森林中有ESA中列出的濒危物种，森林经营行为有可能构成栖息地的明显改变。这时，林权人申请栖息地保护规划( habitat conservation plan: HCP) 这一临时获取许可( incidental take permit) ，以期在营林计划危害保护物种时提供法律上的保障。另外，清洁水法案( 1977) ( Clean Water Act:CWA) 规定在环保署( Environmental Protection Agency:EPA) 的管理下，各州需要制定最佳经营操作( best management practices: BPMs) 以确保在森林采伐时的水质安全。BPMs 在各州的法律效力由各州确定，一般为以下两种情形: ( 1) 该州颁布了BPMs，则该州范围内必须遵守; 要么( 2) 若BPMs在该州被强烈推荐( highly recommened) ，如果发生排污并且未落实PBMs 的，森林财产权人将被罚款。

3 国外立法经验对我国森林立法的启示

3. 1 建立用益物权性质的林权权利束

现行《森林法》中森林财产权规范设置简单粗糙，仅有第3 条、第15 条及第27 条涉及了森林财产权的内容。但是该规定一方面没有明确林权与森林所有权的关系，另一方面也没有明确林权登记的物权效力。第15 条规定了林权可以流转，但现实中由于集体土地无法流转而阻碍林权流转。第27 条规定了森林中的林木可由个人享有所有权，但是森林作为资源又属全民所有，导致一物二主现象。因此，我国森林立法中林权制度亟待完善。通过研究外国立法例我们发现，国外森林财产权在理论上是植根于该国财产法立法传统的土壤的: 德国的森林所有权适用就是德国民法典中的有关规定，其权利结构完全符合该国物权法理论的概念体系; 英美国家的森林财产权制度本身就是英美财产法中的土地法，比如澳大利亚的森林财产法仍然继承了该国土地法的保有制度。而此次《森林法》修改中森林财产权制度立法重点应落在，建立与《物权法》对接的、以森林全民所有为前提、具有用益物权性质的、符合物权登记效力的、可以发生物权变动的使用权林权的构建上。从权利结构上看，建议采用英美法系的权利束形式。

一般认为，以自然资源的使用权为核心的准物权，除取水权是一项单一的权利，矿业权、渔业权和狩猎权是由复数的权利复合而成的权利束。原因在于准物权的对象复杂、目标具有层次性，需要若干权利综合运行。林权亦是如此，一方面我国的土地政策要求我国林权的对象不仅是土地、还包括林木构成的森林。这种多客体复合的权利结构，为数个权利并存提供可能性。另一方面，森林具有生态价值和经济价值的多重目标追求，同一块森林中林产品开发、碳汇生态功能和景观功能可以同时并存，体现出了人类对森林利益追求的层次性。

3. 2 完善森林生态保护红线的行政计划

新修订的土地法范文第3篇

一、加强组织领导，制定规划和计划，积极推进法制宣传工作

“五五”普法实施以来，开发区非常重视法制宣传工作，将这项工作纳入议事日程，列入目标管理，并专门召开会议成立了以工委书记为组长的“五五”普法领导小组及领导小组办公室，形成了工委管委统一领导，安全生产办、人力资源部、综治办、党政办公室、公司开发部等多个相关部门齐抓共管、横向到边、纵向到底的普法组织网络。在成立普法工作领导机构的同时，我们制定了普法工作规划和计划，今年年初印发了《2009年法制宣传教育工作意见》，这些规划和工作意见根据开发区实际情况，确定了园区法制宣传教育的重点对象是机关领导干部、机关执法人员、管理人员以及驻区企业的经营管理人员。此外，我工委还采取有效措施，拿出专项资金，切实保障法制宣传教育工作所必须的经费，用于编印普法教材、购买学习材料、订购法制宣传资料等，工作经费的落实和保障确保了法制宣传教育取得成效，推进了法宣工作的开展。

二、各部门分工协作，做到集中宣传和经常宣传相结合，采取多种形式做好法制宣传教育工作

(一)举办各类知识讲座，开展“法律进机关”活动

今年以来，开发区各相关职能部开展了以“学法律、讲权利、讲义务、讲责任”为主要内容的公民法制宣传教育，积极做好法制宣传教育进机关活动。

1、开发区纪工委加强廉政宣传教育工作。一是定期举办廉政知识讲座，提高党员干部廉洁自律意识。3月底，生物医药产业基地邀请区纪委领导做了一堂题为“有效管理招标活动，加强招标工作监督管理”的讲座，使广大员工进一步了解了招投标的相关知识。二是结合作风建设年活动的开展，积极做好廉政风险防范点查找工作，各部门、各职工结合本职本部门工作实际，深入查找风险点，为下一步做好廉政风险防范做好准备工作三是开展正面示范、警示教育。组织党员干部认真学习沈长瑞、李保华等同志先进事迹的教育片。通过学习先进事迹，积极营造崇尚先进、学习先进、争当先进的氛围。组织学习观看吴大观等典型案例电教片;观看反腐倡廉警示教育片《小金库引发的大案》;8月3日，组织党员干部到北京市警示教育基地参观，让党员干部近距离感受到犯罪人员失去自由以及对自由的渴望。通过反面典型案例的警示教育，增强了广大党员干部反腐的自觉性，做到以案明纪、防微杜渐、警钟长鸣。

2、开发部做好有关法律法规知识的宣传。开发部根据工作需要，积极学习和宣传与征地拆迁相关的法律法规，进一步预防和减少了与群众之间的社会矛盾。年初，邀请了区国土资源局领导来基地开展了《土地法》、《物权法》知识和法规的讲座。开发部给每个员工购买了相关学习资料，并由部门主管领导做讲座，组织员工学习讨论。因工作需要，开发部还与北臧村镇多个村紧密联系，经常向村民宣传《土地法》、《物权法》等法律法规。

3、人力资源科宣传《劳动合同法》等法律常识。人力资源科通过发放相关法律宣传小册子，有针对性地加强了劳动和社会保障方面法律法规的宣传教育，进一步提高了劳动者合法权益的意识。

(二)积极开展“法律进企业”活动，促进企业依法经营、诚信经营

针对企业多、外来务工人员多的情况，开发区围绕企业生产经营和发展，在驻区企业中广泛开展多种形式的法制教育。比如有重点地将把大型企业作为法制宣传重点，开设了企业法制专题讲座，派发了《物权法》、《企业所得税法》、《税收征管法》等相关法律法规知识宣传资料。此外，有的驻区企业结合已建立企业党支部这一优势，在党员活动室购置了法律报刊杂志，开办了法制宣传栏，有的企业创办了企业内部刊物，如北京环洋经典建筑发展有限公司。通过这些形式多样的法制宣传方法，进一步提高了企业主和广大员工自觉守法、依法维权的意识和能力，促进了企业竞争力不断增强，为开发区持续快速稳定发展创造了良好的法治环境。

(三)加强企业安全生产管理，提高安全生产法制意识

产业基地企业多，涉及到的安全生产管理工作是我们工作的重中之重。今年以来，安全生产办公室加大了安全生产培训力度，组织开展了丰富多彩的安全知识宣传教育活动，进一步提高了广大企业负责人的安全生产意识，取得了良好效果。

1、组织安全生产培训，提高管理人员素质。今年年初，安全生产办公室负责人对开发区供热厂人员就《安全生产法》、《北京市安全生产条例》、《国务院进一步加强安全生产管理决定》有关内容和知识进行了培训，之后还进行了安全生产知识竞赛答题活动。4月，新修订的《消防法》颁布实施，我们结合医药基地实际制定了《消防法》宣传普及方案并下发各园区企业。6月，我们邀请北京市安全生产管理专家授课，就安全生产的法律责任和安全生产现场检查等知识进行了详细的讲授，驻区企业级施工单位130多人参加了培训。6月底，邀请市防治火灾中心对主要企业负责人就火灾隐患的发生和排除、初起火警的扑救、小汽车起火的处理、消防器材的正确使用进行了培训。8月，安全安全生产办公室张建国主任就《劳动防护用品监督管理规定》、《劳动防护用品的选用规则》和《劳动防护用品配备标准》作了培训。