土地征收补偿款的规定
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地征收补偿款的规定范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
土地征收补偿款的规定范文第1篇
1996年4月15日，彭成民(本栏目当事人均系化名)为实现致富梦想，与新庄村委签订了鱼塘承包合同。合同约定新庄村委将集体所有的12亩鱼塘以承包方式发包给彭成民养鱼，年租金3000元，承包期限30年。鱼塘经营3年，并没有让其发财，彭成民遂决定退租，并让村委对前期投入给予补偿。新庄村委觉得搅在其中太过麻烦，没有同意，口头劝解彭成民转包他人。2000年2月1日，彭成民与董德贵签订了鱼塘转让协议，约定鱼塘转让给董德贵经营，鱼塘现有设备完全归董德贵所有，转让费6000元。协议签订后，董德贵及时交付，了转让费，开始经营鱼塘。新庄村委对此也没干涉，开始从董德贵处收取租金。2007年当地政府因搞开发区建设，征收了鱼塘周边土地。但新庄村委的工作人员在分发征地补偿款时，却按照原发包合同，将鱼塘的补偿款发给了彭成民。董德贵找村委商谈，新庄村委说董德贵不是鱼塘承包人，不能拿得此款。董德贵找到彭成民讨要补偿款，彭成民却说自己是鱼塘的投资人，理应得到补偿。董德贵无奈，只好将新庄村委和彭成民告上了法庭。
争议焦点
1 董德贵是否是鱼塘的合法承包人，是否有权获得鱼塘补偿款?
2 彭成民拿走征地补偿款，属于什么性质，应否退还?
律师说法
根据《农村土地承包法》及其他相关法律规定，承包权转让时。原承包关系终止，原承包人丧失承包权并退出承包关系，由受让人代替原承包人与发包人形成新的承包关系。本案中，新庄村委已经收取董德贵多年租金，说明村委会已经默认同意了彭成民与董德贵之间的鱼塘转让合同。因此，董德贵已经代替彭成民成为新的承包合同的承包人．有权获得鱼塘补偿款。
由于彭成民已经将承包权转让，退出承包关系，因此无权领取因当地政府征收土地而发放的鱼塘补偿款。彭成民领取的鱼塘补偿款属于不当得利，依照法律规定，应当退还董德贵享有。
自作聪明占先机，分文未得空欢喜
侯某于1997年3月20日承包了康进村三组6.5亩土地，并按照国家规定办理了农村土地承包经营权证。2007年因国家要在康进村三组附近修建高速公路，须征收康进村三组30亩土地。征地单位对拟征土地调查后，公告了拟征地的范围、用途和补偿标准，侯某承包地恰好在征地范围内。侯某为获得高额补偿，在比较补偿标准后，两天内投资万余元，连夜在承包地上栽满了高价树种。后征地单位按照国家规定标准向康进村村委支付了征地补偿款。当侯某满心欢喜的去领取征地补偿款时，却发现差距甚大。侯某向村委会讨要说法，但村委会以征地单位根本未支付高价树种补偿款，自己只是补偿款的发放人不是支付人为由，回绝了侯某的要求。侯某于是将康进村村委会诉至法院，要求村委会支付6.5亩高价树种补偿款3万余元。
争议焦点
1 侯某将村委会作为被告诉至法院是否适当?
2 侯某种植的高价树种是否应该获得征地补偿?
律师说法
土地征收补偿款的规定范文第2篇
关键词：
随着我国经济的不断发展，城市化进程的推进，城市改造中涉及搬迁问题越来越普遍，笔者所在公司也有下属公司面临搬迁补偿。搬迁补偿款的会计处理是企业财务较为复杂的业务之一。笔者将搬迁补偿款处理有关的现行会计、税收政策进行了归纳，并结合工作实际对搬迁补偿款的处理提出建议与同行们共同探讨。
一、适用的有关会计处理规定
目前适用的会计处理政策有《企业会计准则解释第3号》（以下简称《解释3号》)和《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）两个文件。《解释3号》出台在财企[2005]123号文之后，但《解释3号》未明确规定废止财企[2005]123号文。这两个文件规定的会计处理政策存在不同之处，在实务中如何把握会计政策适用的有效性和统一性也是困扰企业会计的难点之一。
（一）、《企业会计准则解释第3号》---财会[2009]8号
《解释3号》规定：企业因城镇整体规划、库区建设等公共利益进行搬迁，收到政府从预算资金直接拨付的搬迁补偿款，应当按照相关规定计入所有者权益，作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当分别情况进行处理：属于搬迁过程中出售、报废或毁损资产补偿的，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》等相关规定，计入相关资产处置损益；属于对搬迁过程中新建资产或停工损失等补偿的，应当按照《企业会计准则第16号——政府补助》规定进行处理。
而企业在收到政府的搬迁补偿时，往往难以区分政府搬迁补偿是预算资金还是预算外资金，根据《解释3号》的规定采取何种情况下的会计处理判断也存在很大难度，若作出错误判断就会导致会计处理差错,影响到企业所得税的计算,进而影响到会计信息的可靠性。
（二）、《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》----财企[2005]123号
该文件首次明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应如何进行会计处理。根据财企[2005]123号文的规定，企业收到搬迁补偿款时计入专项应付款，同期的损失或费用冲减专项应付款，搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。
二、适用的有关税务法规
搬迁补偿款涉及到的税种有营业税、土地增值税、企业所得税等税种，在此分别加以阐述。
（一）营业税
1、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八条规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
2、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，不征收营业税。
依据上述文件，企业因城市规划取得的搬迁补偿或补贴收入凭借县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，可以不交营业税。
（二）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条中作了进一步的解释，对因“城市实施规划”和因“国家建设的需要”作了明确解释。
根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
（三）企业所得税
目前企业所得税方面涉及搬迁补偿款的税务文件有《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）和《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）。
比较两个文件，国税函[2009]118号文比财税[2007]61号文更具有实际操作性，明确了将搬迁收入更名为搬迁和处置收入，定位和定义更加清晰。
国税函[2009]118号文规定，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额；企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。上述企业政策性搬迁和处置收入，包括从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
国税函[2009]118号文特别指出：企业没有搬迁规划的，收到搬迁补偿款的当年就要并入应纳税所得额申报纳税。企业有搬迁规划并符合相应条件的，搬迁补偿款可以在规划搬迁次年起递延5年，超过5年的在第6年要将余额并入应纳税所得额申报纳税。企业实际搬迁规划期间不足5年的，则在完成搬迁活动的当年将余额并入应纳税所得额申报纳税。
三、搬迁补偿款会计实务处理
本文结合公司所属子公司A公司的实际，对搬迁补偿款业务的会计实务处理过程进行分析。
首先根据企业与政府部门签订的搬迁补偿合同确定A公司收到的搬迁补偿款不属于财政预算资金，会计处理要按照《解释3号》规定后两种情况确认收入和费用。即按照《企业会计准则第16号——政府补助》和《企业会计准则第4号——固定资产》等相关规定进行账务处理。
假设A公司收到搬迁补偿款3000万元，其中在1月份收到搬迁过程中出售、报废或毁损资产补偿500万元，6月份收 到对搬迁过程中新建资产或停工损失等补偿1000万元，次年1月收到对收回土地使用权的补偿1000万元。
A公司账务处理如下：
1、在1月份收到报废资产补偿500万元，
借：银行存款 5000000
贷：固定资产清理 5000000
同时对固定资产清理科目余额进行结转，亏损进营业外支出，盈余进营业外收入。
2、6月份收到对搬迁过程中新建资产补偿500万元，停工损失补偿500万元。
（1）对新建资产补偿，取得时确认为递延收益，根据A公司重置计划，在重置资产使用期5年内平均分配，计入当期营业外收入。
借：银行存款 5000000
贷：递延收益 5000000
在重置资产使用期内
借：递延收益 1000000
贷：营业外收入 5000000
（2）对搬迁过程中停工损失补偿500万元，属于补偿企业以后期间费用、损失，取得时确认为递延收益，在确认费用期间计入当期营业外收入。
借：银行存款 5000000
贷：递延收益 5000000
在确认费用期间
借：递延收益 1000000
贷：营业外收入 5000000
3、次年1月收到对收回土地使用权的补偿1000万元。
借：银行存款 10000000
贷：营业外收入 10000000
4、在纳税年度A公司根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）计算缴纳企业所得税。
四、建议
土地征收补偿款的规定范文第3篇
关键词：失地农民；权益保护；征地补偿
中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）16-0092-02
一、征地拆迁过程中存在突出问题
当前，我国城镇化处于加速发展时期，征地拆迁工作事关经济发展，事关社会稳定。在征地拆迁工作中存在诸多重大问题。
一是拆迁过程中违法乱纪行为层出不穷。2010年，哈尔滨市开展查处城市建设和棚改征地拆迁中的违纪违法问题专项工作，截至2010年12月共查处涉嫌违纪违法人员146人，其中纪检监察机关已立案查处公职人员38人，移交司法机关138人。
二是中央下发的拆迁管理工作通知无法约束地方拆迁行为。2010年5月，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知规定，对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。但现实拆迁工作中，征地程序是否合法、拆迁行为是否规范，补偿安置是否合理、保障制度是否落实等情况仍是被征迁农民的疑惑。
三是被征收人千方百计索要补偿。一些被征收人意图借征地拆迁之机发横财，要求补偿条件离谱，不满足条件拒不搬迁。部分国家公职人员受到利益诱惑办理假证照、出具假手续，与骗取补偿款的不法分子同流合污。
二、失地农民权益受损的原因
（一）土地产权行使主体法律界定不明
我国《土地法》规定，农村土地除法律规定属于国家所有以外归农民集体所有。《土地管理法》第10条进一步规定，集体可以是乡(镇)、村、村民小组三级，在不同程度上它们都是农村集体土地产权的所有者代表。这种规定导致了多元主体并存的局面，农民拥有的是残缺的土地产权。村委会以土地所有者代表自居，代行所有权、任意使用、支配农民集体土地。征地时，各种权利主体为争夺利益而发生冲突并可能损害农民利益。
（二）土地征收程序混乱
土地征收法律程序不完善主要包括三个方面:一是缺少对行政机关的监督机制。在我国，行政机关既是土地征收的决定者，也是执行者，既可以制定征地价格，也可以规定征收范围，处于绝对优势地位。二是缺少被征收人参与程序。在征与不征的问题上，在征地价格高低上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。三是在征地之前，部分村集体的领导、村民、投资者通过关系提前得知征地范围，购买土地并大面积兴建住宅、覆盖物，办理各种营业执照，以期获得更多的国家补偿，在土地征收之后进一步形成了村民之间的财产差距、收入差距。因此，由于土地征收程序的缺陷频频出现征地拆迁纠纷，提高了国家征地成本，为社会稳定留下隐患。
（三）土地补偿款的分配和使用不合理
我国政府事实上把经营、管理土地的义务交给了承包土地的农户。公平地说，被征土地的农民应以较大的权重参与土地补偿款的分配，集体只能获得较少部分。然而，现实情况是土地补偿款首先划拨到村委会，分配比例由村委会决定。农民作为集体土地的直接使用者和经营管理者，在补偿款的分配中处于极度劣势。另一方面，征地补偿费的使用不合理。按照有关规定，土地补偿款归农村集体经济组织所有，记入资本公积金，用于扩大再生产，不得列入收益分配，不得用于非生产性开支。然而有的地方，各级政府层层挪用、截留；有的地方以办集体企业擅自挪用；有的以兴建村文化场馆为名兴建之后又闲置不用，最终农民所获利益极少。
（四）失地农民维权困难
我国土地征收的纠纷解决方式存在着不足，我国法律规定被征地者在土地征收范围、补偿标准等方面存在争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成，由批准征地的人民政府裁决，而这一解决机制的程序公正性令人怀疑，违背了“任何人不得成为自己的法官”的这一古老的自然正义法则。另外，从我国实际情况看，当农民认为由于征地拆迁出现不公平待遇时，往往选择到办上访，本级政府上访解决不了，就到上级政府上访，最终上访到中央。中央又通知地方政府接回上访人进行解决，结果仍是维权无门。理论界认为，由于法律规定国家征收土地时承担的是补偿责任，不是赔偿责任，不具有可诉性。人民法院在受案时把对征地不满的拒之门外。由于司法程序的退让与拒绝，导致司法实践中救济程序的缺乏。司法救济的不力，无疑会鼓励行政部门滥用征地权。
（五）失地农民社会保障机制立法缺位
失地农民社会保障制度是农民失地后能够顺利应对生活，实现城乡平等化，提高幸福感最基本的保证。其应包括养老、医疗、失业保险，以及最低生活、住房、就业保障等在内的完整的保障体系。现在看来，能够实现养老保险和医疗保险就是很大的难关了。
土地征收补偿款的规定范文第4篇
20xx年最新浦口区拆迁补偿标准
一、住宅房屋拆迁补偿款标准
住宅房屋实行货币拆迁的，拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款组成，原房补偿款、区位补偿款、购房补偿款具体标准见附表一。
住宅房屋实行统拆统建的，拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款组成，原房补偿款和建房补助款具体标准见附表二。
二、非住宅房屋拆迁补偿款标准
非住宅房屋拆迁补偿款，由原房补偿款和区位补偿款组成，区位补偿款、原房补偿款具体标准见附表三。
三、搬家费、住宅房屋拆迁提前搬家奖励费补偿标准
搬家奖励按被拆迁的合法居住房屋建筑面积计算，超过220平方米的，以220平方米计算。自拆迁期限首日起，按时限划分为二个奖励期限。
在第一个奖励期限内，完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，一级片区按每平方米450元标准计算搬家奖励费，不足50000元的补足至50000元;二级片区按每平方米180元标准计算搬家奖励费，不足20xx0元的补足至20xx0元。
在第二个奖励期限内，完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，一级片区按每平方米250元标准计算搬家奖励费;二级片区按每平方米90元标准计算搬家奖励费。
在确定的奖励期限内达不成补偿安置协议并搬家的，不予支付提前搬家奖励费。具体见附表四
四、房屋装修单项补偿费，围墙、地坪、道路补偿费以及拆迁电话、有线电视、空调、炉灶等拆移补偿费标准
1.房屋装修单项补偿费标准调整见附表五;
2.围墙、地坪、道路补偿费标准调整见附表六;
3.电话、有线电视、空调等拆移补偿费标准见附表七;
4.炉灶补偿费标准见附表八;
5.以上没有涵盖到的特殊类别补偿，由拆迁实施单位按照重置价结合成新确定。
五、适用范围
1.自本通知执行之日起领取《南京市浦口区征地房屋拆迁实施方案批准通知书》的项目执行本标准。在此之前已领取《南京市征地房屋拆迁实施方案批准通知书》并已实施拆迁的项目，仍按原政策标准执行;
2.浦口区行政区范围内的征地房屋拆迁补偿安置，适用本通知标准;
3.本通知自下发之日起施行，《南京市浦口区征地拆迁补偿安置标准》(浦价发〔20xx〕32号、浦国土资〔20xx〕18号)、《南京市浦口区征地拆迁中房屋装修单项补偿价格标准》(浦价发〔20xx〕114号、宁国土资浦分发〔20xx〕54号)同时废止。
南京市浦口区人民政府
20xx年2月1日
相关阅读
棚户区拆迁补偿标准
棚户区改造补偿标准一：以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。
(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。
(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。
(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。
(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。
棚户区改造补偿标准二：以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策
(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。
(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。
(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立危房棚户区开发改造补贴资金专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。
(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。
(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设 施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。
(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。
(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。
棚户区改造补偿标准三：以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造
(一)住宅用地实行行政划拨。
(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。
土地征收补偿款的规定范文第5篇
政策性搬迁收入的会计处理和税务处理
农批市场收到的政府搬迁补偿款,一般由以下几部分构成:一是对农批市场土地和地上建筑物成本的补偿,包括拆迁费用及损失补偿;二是为解决搬迁而产生的一系列衍生问题而发生的费用,包括员工安置费用、市场经营损失补偿等;三是对企业重新购建新市场而支付地价和建设市场建筑物等资本性支出给予的补助。第一种属于固定资产和无形资产处置所得款项,第二种属于与收益相关的政府补助,第三种属于与资产相关的政府补助。按照财会〔2009〕8号文件,搬迁市场应将收到的补偿款首先确认为“专项应付款”,然后将上述三部分自专项应付款转入递延收益后按照《企业会计准则第16号——政府补助》不同的会计处理,即第一种按处置收益额转入“营业外收入”,第二种按实际支出转入“营业外收入”,第三种按资产每年摊销数额转入“营业外收入”。如果收到的搬迁补偿收入扣除转入递延收益金额后仍有结余的,则作为资本公积处理。(二)关于税务处理1.关于企业所得税。关于政策性搬迁,国家税务总局《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)对此类搬迁收入的企业所得税处理方法作了明确规定,即企业因政府政策性搬迁取得的收入可以按扣除其搬迁(含重建,下同)支出后的差额确定计税所得额,而且用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。企业从规划搬迁次年起的5年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在5年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理。根据这个规定,如果农批市场属政策性搬迁,并且在5年或多于5年的时间内才搬迁完毕的话,则5年内可以不用对搬迁收益纳企业所得税,并且新购建的固定资产不仅可以对补偿收益税前抵扣,而且折旧还可再次税前抵扣,这也说明国家对政策性搬迁市场的优惠税收政策。当然,农批市场如要申请搬迁税收优惠,必须向税务部门提供政策影响的证明资料,如政府部门的搬迁文件或公告、市场管理方与政府部门签定的搬迁协议、市场管理方制定的搬迁计划以及搬迁后新市场购建土地和建筑物的立项及规划搬迁次年起的5年内完成新市场购建土地和建筑物等任务的实施依据等等,并且待税务机关对这些证明资料审核通过后才能按有关政策性搬迁规定来缴纳企业所得税。2.关于营业税。关于政策性搬迁,国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定,只要纳税人能出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论其是否由政府财政拨付补偿款,该搬迁均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)规定,不征收营业税(高金平,2010)。因此,如果农批市场能提供当地人民政府收回土地使用权的正式文件,并向房地产所在地税务机关申报核准后则可以免交营业税(高金平,2010)。3.关于土地增值税。关于政策性搬迁,《土地增值税暂行条例》第八条和《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条均有规定,即因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。因此,农批市场如能提供当地人民政府收回土地使用权的正式文件,并向房地产所在地税务机关申报核准后免交土地增值税。
非政策性搬迁的会计处理和税务处理
(一)关于会计处理目前企业会计准则和税法仅对政策性搬迁有特别规定,因此如果农批市场无法提供政策性搬迁的相关证明材料,则搬迁行为应认定为企业的商业行为,应按照企业会计准则关于资产转让的处理方法,即将搬迁收入扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后的余额计入当期损益处理。如某农批市场因自身发展需要从城中心搬迁至郊区,原市场由某房地产开发公司承接改造更新,那么该批发市场应根据与房地产开发公司签定的转让协议和搬迁进度合理确认转让资产收入,并将原市场土地成本、固定建筑物清理损益确认成本,从而得出搬迁损益。当然,为防止上市公司通过关联交易实现利润,会计准则亦规定明显高于被处置资产公允价值和清理费用的收入差额不能计入损益,因此,如果确有证据表明市场所收到的搬迁补偿款显着高于市场建筑物的公允价值和因搬迁产生的直接费用之和,则市场建筑物的公允价值与账面净额之间的差额可以计入当期损益;但是超出公允价值的部分视同搬迁受让方所给予的与重新购建新市场相关的捐赠,计入资本公积(陈品琴,2010)。(二)关于税务处理1.关于营业税。截至目前,国家税务总局尚未出台有关非政策性搬迁补偿费是否要交营业税的文件,似可参考的文件是国家税务总局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函〔1997〕87号),规定对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税,而一些地方税务机关近年来也相继制定了一些有关搬迁补偿款项营业税税务处理的规定,如福建省税务局的闽地税发〔2004〕63号、深圳市税务局的深地税发〔1999〕462号和重庆市税务局的渝地税发〔2002〕156号等分别对拆迁补偿业务征收营业税问题作了不同的规定。鉴于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策,笔者认为农批市场针对此类业务与其税务主管部门和专管员多作沟通,并提供相关说明资料,税务部门将结合各地营业税的征收规定与市场实际情况确定市场搬迁收入营业税的具体征收办法,市场方再根据规定进行相应的税务处理。2.关于企业所得税和土地增值税。搬迁市场应按税法规定对搬迁补偿收入征收企业所得税和土地增值税,无优惠政策。综上所述,农批市场搬迁有政策性搬迁和非政策性搬迁两种,最为关键之处在于准确判断是否是政策性搬迁。
