土地纠纷常见问题

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地纠纷常见问题范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地纠纷常见问题范文第1篇

摘要：石油资源富集的中东地区成立的以保持石油市场稳定与繁荣为宗旨的石油输出国组织（OPEC），在协调各国石油政策、控制

>> 基于囚徒困境的石油输出国组织研究 南苏丹：没有出海口的石油输出国 高校输出国际交换生思想政治教育研究 世界第三大音乐输出国 技术、管理要素参与收益分配政策研究 研发联盟收益分配的模糊评价方法研究 虚拟企业收益分配模式研究 私募股权投资基金收益分配的研究 人力资本内部收益分配方法研究 基于博弈方法的PPP模式收益分配研究 产权范式的企业收益分配问题研究 中国农地非农化增值收益分配研究 住房公积金增值收益分配问题研究 农村土地资源资产收益分配研究 农民信息弱势与农地流转收益分配研究 上市公司收益分配政策研究 基于ANP的PPP项目收益分配研究 农村集体经济组织收益分配纠纷成因及对策 农村集体经济组织收益分配纠纷解决的路径选择 土地增值收益分配变革 常见问题解答 当前所在位置：l.

Abstract：In order to maintain the stability and prosperity of oil market， OPEC of Oil-rich Middle East was set up to coordinate national oil policy， control crude oil production and price controls， determine the world′s oil supply， and protect oil production income. The paper analyzed on OPEC oil revenues changes from the aspects of market mechanism and non-market mechanism， and teased out the dominant OPEC oil revenues practices， including paying attention to investment in infrastructure， the establishment of OPEC International Development Fund， the adjustment of energy subsidy programs to increase renewable energy development. OPEC resource-based regions experience on resources revenue distribution includes stabilizing source of income resources， establishing development fund， establishing industrial economic structure of diversified development， investing public social welfare， developing renewable energy and paying attention to environmental pollution control.

Key words：OPEC； oil revenues； income distribution

土地纠纷常见问题范文第2篇

>> 浅谈"小产权房"买受人的利益保护 一房二卖当中买受人权益的保护问题研究 小产权房合法化路径研究 我国农村小产权房“转正”路径研究 小产权房研究综述 小产权房问题研究 深圳试水“小产权保障房” 小产权房逼问制度变迁路径 小产权房转化为保障性住房的实证研究 公民权利保障视角下的小产权房问题研究 小产权房合法化研究 小产权房法律问题研究 小产权房规制政策研究 小产权房合理化研究 从保障性方面考虑小产权房问题出路 “小产权房”何去何从 “小产权”房何去何从 小产权房何去何从 浅析小产权房 小产权房 常见问题解答 当前所在位置：l.

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土地纠纷常见问题范文第3篇

「摘要随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。

土地纠纷常见问题范文第4篇

随着群众的逐步入住和房屋登记意识的不断加强，许多拥有农民征地拆迁安置房的住户迫切需要办理房屋登记，领取房产证。就无锡而言，与建设总量相比，该类房屋的办证率是相当低的，主要原因是建设单位的建设手续不规范、不齐全，费用缴交不及时、不充分。如何更好地为群众服务，为拆迁安置户办好安置房产权证，是我们登记机构的新课题。

拆迁安置房不同于普通商品房，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，同时涉及拆迁安置、规划及用地、建设、住房保障等多个相关部门。而且时间跨度较长，个性化建设情况较多，相关配套政策不够完善。因此，拆迁安置房登记比商品房登记要繁杂。

一、拆迁安置房登记中的问题及原因

从目前拆迁安置房建设管理的程序和办理拆迁安置房产权登记要求的现状来分析，我们发现安置房不能及时办理房屋登记原因有三个方面：一是办证进度与建设速度不符。目前安置房建设速度比较快，与安置房的办证进度脱节，拆迁户入住安置房几年都办不好房产证。二是安置房的办证进度与群众的期望不符。由于种种原因，导致安置房办证迟缓，与拆迁户及时办好产权证的期望差距较大。三是办证进度缓慢导致与物权要求不符。《物权法》的立法之本是平等保护私人物权，而目前广大的拆迁安置户领不到房产证，拥有的住宅最基本的“合法性”得不到落实，合法物权得不到合法保护。

我们认为，造成上述问题主要有以下两方面的原因。

一方面是安置房建设单位进行初始登记不及时。安置房初始登记办理进度缓慢主要由三个因素造成：其一是建设单位前期手续不齐全、不到位。拆迁安置房在竣工后，应申请办理初始登记，领取房产证。根据《房屋登记办法》，其前提条件是各项建设手续齐全，如立项、规划、土地、竣工及消防验收等，直至通过综合验收并备案，才符合房产登记的基本条件。从拆迁安置房建设的情况来看，不论是已竣工的还是在建工程，都普遍存在建设手续不规范、不到位的问题，主要是因为不少安置房都是先建设，然后补办各项手续，或者是边建设边办手续，相比正常建设流程而言，补办手续比正常办理难度大、时间长，导致安置房小区建设完成之后，各项建设手续却还在办理或补办过程中，各项书证材料不齐，自然无法进行初始登记。其二是建设资金不到位。各种专项建设基金和规费的欠缴等问题也导致了建设单位登记资料不齐，无法办理初始登记。由于拆迁安置房建设项目规模较大，建设单位资金不足，部分专项建设基金和规费缓缴甚至不缴，比如征地费用、市政基础设施配套费以及大修理基金等，这些费用没缴清，就无法办理各项手续书证，造成无法进行安置房初始登记。其三是综合验收及竣工备案的缺失。在建设过程中，建设单位对项目规划进行了调整，有些项目易地建设了，有些项目取消了，有的增加了项目，还有的项目数量按实际要求进行了调整，但是建设单位没有及时办理相应的变更手续，导致整个安置房小区建设完工后，部分甚至是全部建设项目无法进行综合验收和备案，无法进行初始登记。

另一方面是安置房转移情况复杂。这主要表现在以下几点：1.由于从拆迁到安置的时间跨度较大，加之种种原因导致办证延后，可能出现原权利人死亡，产生继承引发纠纷，导致无法顺利登记等问题。2.有些被拆的农村老房子参加过，产权人众多、产权归属错综复杂，且因年代久远，加上有的书证遗失，房屋权利人中有人死亡、有人居住在外地无法寻访等情况，公证处和法院无法受理，给安置房登记带来难度。3.被拆迁人欲添加子女为共有人或直接将安置房变更到子女名下，但无法提供有效手续，登记审核通不过。4.夫妻离异发生产权转移或者归并。5.因房屋拆迁导致家庭内部财产分配不均，产生安置房产权纠纷，导致登记不畅。6.被拆迁的房屋原为多人共有，安置时归并给一人所有或者各个共有人分别安置。7.有的拆迁人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不会回当地居住，因此私下卖掉安置房，但限于地方政策约束，无法进行登记。8.有些村民办证意识不强，认为办不办证无所谓。此外，办理安置房转移登记中会涉及到相关税、费的缴纳，当事人的抵触情绪非常普遍，也影响到办证的数量和进度。

二、加强沟通协调，尽量简化手续，加快拆迁安置房登记

作为房屋登记机构，应本着“尊重事实、依法遵规、化解矛盾、及时办证、服务群众”的原则，积极与建设、安置单位协调、沟通，解决办证中出现的疑难问题。

1.“沟通”与“协作”并举

房屋登记机构在登记发证过程中应十分注重与相关单位的沟通与协作，在初始登记中严格按照《房地产登记技术规程》、当地规章规范性文件要求，做到材料规范、手续齐全，特别是对立项批复、土地证、规划许可证、建设工程竣工验收证明、消防验收证明等手续更应严格审核，从严把关，遇到不符合要求的及时要求建设单位补正。在为安置户办证的过程中，涉及到需要办理公证手续的，工作人员应主动帮助当事人联系公证部门办理公证事项，甚至可请公证人员到安置房办证现场联合办公，为当事人提供便利。同时，应与建设局安置办、契税征收部门等相关单位及时沟通，相互配合，积极协作。

2.“探索”与“规范”共进

农民征地拆迁安置房是城市化建设进程中出现的新生事物，其登记没有现成的经验和方法可供学习和借鉴，因此，对于登记中遇到的问题只能努力探索，以《房地产登记技术规程》为指导，在实践中不断完善和规范登记行为。工作人员在办证工作中，应一切从维护群众利益着想，从保障稳定和谐大局着想，严格依法依规操作，坚决杜绝违规违法办证，防止埋下不稳定隐患，确保安置房产证办理经得起时间的检验。例如：我们在登记过程中常常会遇到同一拆迁项目拆迁主体不同，有村委、街道拆办、拆迁公司等；建设局安置办审核通过的安置名单与拆迁协议不符；拆迁协议的性质也不一样，有拆迁安置协议，也有拆迁置换协议等。针对上述问题，我们尝试引入拆迁安置审核环节，在建设局安置办审核通过拆迁安置名单的前提下，就实际操作过程中遇到的常见问题研究制定了《关于农民拆迁安置房转移登记中有关问题的处理意见》，使工作人员在遇到类似问题时规范处理，有章可循。

土地纠纷常见问题范文第5篇

【关键词】工程项目 专门借款 一般借款 资本化

根据企业所得税的规定，企业在资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当计入有关资产的成本，此外的借款费用，应作为当期费用允许税前扣除。会计准则规定，购建符合资本化条件资产的借款费用，应予以资本化，其他借款费用计入当期损益。可见，工程项目有关的借款费用，是资本化还是费用化，以及如何资本化，直接影响到购建资产的账面价值，同时与企业当期的利润及所得税息息相关。因此，正确理解借款费用准则，准确计算借款费用的资本化金额，对于提高会计信息质量，控制资金成本，真实反映企业财务状况和经营成果，显得尤为重要。

一、利息资本化过程中的常见问题分析

企业会计准则对借款费用利息资本化的规定，包含资本化的条件、资本化金额的确定方法以及资本化的暂停及停止等方面，每个环节如果有理解不充分，不正确，都可能造成资本化金额最终核算出现错误或偏差，对资本化的条件、资本化金额的计算以及资本化的暂停及停止方面的判断和把握不当，是利息资本化中最为常见的问题。

（一）开始利息资本化的条件分析

开始利息资本化条件，是指构建资产相关借款费用开始资本化要满足的前提，只有达到了条件要求，才能进行资本化，同理只要达到了条件要求，就应当进行资本化。会计准则规定， 借款费用必须同时满足三个条件，才能开始资本化：利息资本化条件的规定界定了开始利息资本化的时间，需要注意的是，三个条件必须同时满足，缺一不可。

1.资产支出已经发生。资产支出指为购建固定资产支付的对价，支付的方式可以是现金、非现金资产，以及带利应付款项。比如企业在购建资产中，以银行存款支付了工程款，或以存货换购了所需用工程物资，或者以带息应付票据支付了建造资产相关款项，都属于资产支出已经发生。值得注意的是，如果只是签订了合同，通过赊购的方式购买材料，应付款项不计利息，则不能算是资产支出已经发生，因为没有占用资金或产生资源的流出。如果资产支出没有发生，就没有占用资金包括借款资金，其利息费用与购建固定资产无归属关系，当然不能开始资本化。

2.借款费用已经发生。借款费用主要是利息及其他辅助费用，通常是借入的款项转入借款人账户当日，就可以认定借款利息已经发生。

3.为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。购建活动开始是指资产的实体建造活动，如厂房的实际建造、主体设备的安装等。如果仅持有资产没有发生建造活动，就不能认为购建活动已经开始。比如企业建设厂房，即使已经发生了土地支出，持有了土地，也产生了借款费用，如果厂房建设没有开工，也不能认为是购建活动已经开始，不能开始资本化，因为此时实体建造活动没有发生。

（二）利息资本化金额计算的分析

新会计准则关于借款费用利息资本化的范围，由专门借款扩大到了一般借款，并且专门借款资本化金额的计算方法也有较大的变化，原制度只允许专门借款利息费用进行资本化，并要求与购建固定资产支出相匹配，需要通过计算累计资产支出加权平均数、专门借款加权平均利率计算得到利息资本化金额。新准则考虑了一般借款，并且允许对专门借款所发生的利息费用全部资本化，新准则的规定与国际会计准则更加趋同，较好的体现了客观性的原则，有利于促进项目资金管理，真实反应建设资金成本。专门借款费用与一般借款费用利息资本化计算方法不同，必须分别计算，计算公式如下：

公式（一）：

专门借款利息资本化金额=专门借款当期实际发生的利息费用-尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入（或暂时性投资取得的投资收益）。

公式（二）：

一般借款利息资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数*乘一般借款的资本化率。

在计算利息资本化金额时应当注意：①每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。这种利息资本化金额大于实际发生的利息金额的情况，在利息资本化时是不允许存在的，因为利息资本化是对实际发生的利息的资本化。但在利用公式进行计算时，有可能出现利息资本化金额超过当期相关借款实际发生的利息金额，比如专门借款尚未动用的借款资金进行暂时性投资取得的投资收益为负数时，还有资产累计支出超过专门借款部分大于一般借款金额时。因此，暂时性投资收益为负数时，只能将投资损失计入当期损益；按公式（二）计算得出的一般借款利息资本化金额，如果超过当期的一般借款实际利息费用时，只能以实际利息费用为限进行予以资本化，不允许对自有资金进行利息资本化，尽管自有资金也存在资金成本。②专门借款发生的利息费用，在资本化期间是都可以资本化的，不与资本支出挂钩，不管专门借款是否占用以及占用多少，其利息费用都可以予以资本化。③一般借款利息资本化，只与累计资产支出和当期一般借款实际利息有关，与累计资产支出中是否使用了一般借款无关。因为一般借款利息资本化的计算，是基于项目资产支出占用的资金先后顺序的假设，首先使用专门借款的资金，其次使用一般借款，最后使用自有资金。不管该假设是否合理，但如果没有该项假设，也就无法计算一般借款的利息资本化金额。