土地评估法

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土地评估法范文第1篇

关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围

中图分类号：F301 文献标识码：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。

1 土地价格评估应遵循以下原则

我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。

1.1 替代原则

在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。

1.2 供需关系原则

市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。

1.3 动态原则

随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。

1.4 和谐原则

举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。

1.5 有效使用原则

土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。

1.6 收益增减原则

土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

1.7 多种方法比较的原则

在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。

2 土地价格评估方法的探讨

在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。

2.1 市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。

2.2 收益还原法

收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。

计算公式：

P－评估值

Ri－未来第i年的预期净收益

r－折现率

这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：

土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。

其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。

2.4 基准地价系数修正法

是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地价

A－待估宗地对应的基准地价

∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数

∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积

这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。

3 土地评估方法的适用范围

综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的评估结果。

3.1 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。

3.2 收益还原法的适用范围

收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。

3.3 成本逼近法的适用范围

成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。

3.4 基准地价系数修正法

如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。

总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。

参考文献

土地评估法范文第2篇

《办法》明确，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用该办法。

《办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收入按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

《办法》规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

土地评估法范文第3篇

【关键词】剩余法估价；土地增值税；假设前提

1、剩余法在土地估价中的应用

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

就土地估价而言，剩余法常用的基本公式： V = A B - C D - E

其中：V―土地评估价值，A―总开发价值或开发完成后的不动产价值，B―开发成本， C―开发商合理利润，D―税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），E―投资利息。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。

本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。

2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题

2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税

在计算过程中没有扣除土地增值税。在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为：

（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。

（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结算估算出来的土地增值税，可用性差。

（3）《城镇土地估价规程》对剩余法估价没有明确规定要扣除土地增值税，其他教材专业用书也未见有特别规定，在土地估价实务中存在很多未考虑扣除土地增值税。《土地报告检查评分细则》中关于剩余法的评分中（对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续和开发商利润等要说明其选择依据和标准），并未明确税费包含土地增值税及所得税。

（4）土地增值税，它虽然是一种行为税 但却拥有所得税的性质，也就是说可以简单的理解为对不动产转让行为所得的一种税，所以认为不必考虑，其已包含在市场价格（评估结果）中。

以上理解，是对剩余法评估的的假设前提、土地增值税等没有理解造成的。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》“关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题”中规定“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔2005〕26号）制定。比如广西情况是除了房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房暂不预征土地增值税外，其他房地产开发项目均需要征收土地增值税。

2.2剩余法估价中计算土地增值税时出现错误

在计算土地增值税时，扣除项目计算出现混乱和错误。实务中不加分析一律按照开发成本加扣20%。其中土地取得费的扣除是按照历史成本扣除还是按照基准日市场价扣除存在模糊认识。

采用剩余法评估要取得政府批准的详细规划指标才好计算，如果无法区分，就不能加扣20%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》允许扣除项目项中可以按照土地取得成本和开发成本等合计加扣20%是指开发的是普通住宅才能加扣。土地增值税纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，如果委估宗地的开发指标尚未区分普通住宅的，一律按非普通住宅项目来处理，即便增值率低于20%也要缴纳土地增值税。

土地增值税计算过程中的扣除项目中的土地价款是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除，要区别对待：如果是整体企业价值评估中，评估土地价值按照企业取得的历史成本来作为扣除。如果是单独评估土地价值，按照土地现值来扣除。

关于扣除项目中是按照历史取得成本扣除还是按照土地现价扣除问题，涉及对土地价值定义及内涵理解是否到位。按照《房地产估价规范》中对于不同估价目的下的估价进行了规定，以抵押、出让、转让、租赁、拍卖等估价目的均应首先采用公开市场价值标准。剩余法评估土地价值，无论从投资者（买方）还是产权持有者（卖方）角度都需要了解的是公开市场价值，如果是整体企业价值评估涉及的土地资产价值评估，企业价值内涵对应的是股东权益价值，在这种估价情况下，一般土地权属不发生变化，因此，扣除项目应该是土地历史取得成本。而单独评估土地时，是假设土地产权发生变化的情况下进行的，因此，扣除项目要按照土地现价来扣除。

2.3没有理解剩余法的假设前提

最佳利用原则、土地已开发完成，建成时即销售完成，建设期均匀投入。

最佳利用原则，要求在法律许可前提下确定土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

土地开发完成假设，要求必须按照房地产税收政策计算销售税费（包括营业税、土地增值税等）。

建成时即销售完成。对于开发周期较短的项目一般采用静态法评估开发完成后的房地产价值，而开发周期较长的项目，可以采用动态法评估开发完成后的房地产价值。

建设期均匀投入的假设，为了简化分析房地产开发项目利息和利润率确定过程。

3、剩余法估价体会

采用剩余法评估土地时无论是单独土地估价项目是企业整体价值中的土地估价项目，都要求扣除土地增值税。否则，土地估价结果有失公允。

剩余法估价中的有关参数需要估价师适时更新调整，只有对某一地方房地产市场规律充分了解，才能客观公允反映土地市场价值，尤其是开发利润率、开发周期等。

土地评估法范文第4篇

关键词：基准地价； 用途系数修正法； 机会成本； 评估模型

中图分类号:F224.0 文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。

一、新增四类用地的特点

新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：

1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。

2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。

3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。

4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。

5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四类用地基准地价的评估方法

（一）确定新增用地基准地价的修正基础

1.地价影响因素相关性分析

城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。

2.土地用途转化分析

经济学中的“机会成本”（Opportunity Cost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。

通过近几年土地收购储备――出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。

通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。

（二）用途修正系数确定

1.行业平均利润率比值法

用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。

2.权重比例法

根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。

（三）新增地类基准地价评估模型

由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：

新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ――新增地类某一用途某个级别的基准地价。

Xi ――修正基础用途用地某个级别的基准地价。

Hj ――行业用途修正系数。

B ――其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。

（四）新增地类基准地价的确定

应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。

根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。

三、结论

本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.

土地评估法范文第5篇

【关键词】土地评估机构；问题；对策

所谓土地评估机构是指依法获取土地评估的资格，根据客户委托和授权对土地价格及其他方面进行评估的中介组织。近年来，土地市场日新月异的繁荣和我国房地产行业非常规地飞跃，极大地繁荣我国的土地评估行业。到目前为止，土地评估行业逐渐形成一个专门的行业，据了解，全国获取土地估价师认证资格的人数已经达到17000多个，而我国的土地评估机构总数已经有1600余家，这些机构的从业人员已经超过两万多人。经过一系列的改革和发展，我国土地评估机构的队伍建设、发展规模、竞争能力以及风险意识等都得到较大程度的提升，形成一系列的高素质、自担风险的土地评估专业队伍。土地评估机构对于土地市场的正常运作以及土地制度的改革发挥着越加重要的作用。据统计，从1992年到2003年这十年间，全国土地出让金总收入竟然达到1万多亿元。土地出让金收入对于地方预算外财政收入的提高、城市环境的改善以及城市公共基础设施的建设具有十分重要的意义。

1 我国土地评估行业的改革历程

1999年、2001年和2002年这三年期间，国土资源部通过三次针对性的改革，使得我国土地评估行业最终走向了良性轨道。

1999年9月，国土资源部下发《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》。该通知要求将原有的土地评估机构改制为两种类型。其中一类按照《公司法》的要求改制成由相关人士投资成立合伙制企业，要求这类机构与主管部门脱离关系，彻底改制成市场化土地评估机构。另一类则属于保留事业单位性质的机构，其主要职责为承担政府公益性的土地评估业务。在这两种形式中，前者也就是土地评估中介服务机构，将成为土地评估机构的主要形式，此次改革将部分土地评估机构转为为市场法人主体。

2001年2月，国土资源部下发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，该通知主要是强调以土地估价报告备案制度取代土地估价结果确认审批制度。也就是说土地行政主管部门不得再确认对土地估价结果，土地估价结果只能由中介机构独立承担责任。本次改革对土地评估机构的健康成长和政府的依法行政水平的提高发挥了很大作用，是土地评估机构市场化改革的一次重大历程。

2002年，国土资源部下发了《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》。该通知规定“土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级”、“需要进行土地评估的单位或个人，可自主择定土地评估机构”、“任何单位和个人都不得依靠行政权力为有关单位或个人指定评估机构”。与2001及2002年两次改革相比，本次改革使得土地评估机构彻底改制成为市场主体，使得土地评估机构在充分竞争的市场环境中发展壮大。

连续三次改革扩大了土地评估机构的规模，增强了其竞争意识，同时提高了其风险意识。与此同时，使得土地评估机构在市场竞争中优胜劣汰，充分发挥了市场在资源配置中的主体作用，提高了土地评估行业的运作效率。

2 我国土地评估行业存在的问题

由于发展历程较短以及经验不足，土地评估行业依然面临很多挑战，比如竞争力不强，执业的依附性强，执业素质低，操作不规范等。

2.1 市场化改制不彻底

虽说国土资源部早在1999年就下大了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，然而，由于受到以往经营思路的影响，一些土地评估机构的市场化改制仅仅流于形式，并未真正实现市场化运作，也没有建立良好的企业管理内部机制，不少机构经常受到行政化的干预，十分不利于土地评估机构的良性发展。 以行政化干预为例，一些政府主管部门通过行政权力直接干预评估机构的评估业务，实行行业垄断行业。更有甚者，一些政府主管部门通过成立一个具有行政职能的事业单位，承接除行政性评估以外的经营性评估业务。不仅如此，很多地方的土地估价机构存在着严重的进入壁垒，比如部分省级的土地评估机构，只具备机构所在市的土地评估资格，并未具备其他市的土地评估资格，想进入本省其他市的土地评估市场是很困难。 以上行为严重扭曲了土地评估市场，以至于一些具有行政职能的评估机构的业务堆积如山、效率低下，很多经营型土地评估机构的业务严重匮乏，使得评估行业很难在充分竞争的市场中发育，这对土地评估机构的良好发展造成了严重影响

2.2 部分估价机构的业务能力不强

部分估价机构的业务能力不强主要表现为以下两个方面：首先，估价师队伍稂莠不齐。到目前为止，由于全国的土地估价师数量远远跟不上评估业务发展的需求，所以说很多土地评估业务只能依靠兼职估价师和估价员操作。不仅如此，由于估价师考试限制条件偏宽，对相关工作年限要求过低而且缺乏严格的审核程序，因此很多初出茅庐的大学毕业生通过临时挂靠考入估价师行列。由于缺乏实践经验，他们的业务能力亟待提升。加之很多土地评估机构的业务单一，估价人员的工作方法也十分简单，对其他类型的评估业务只能是生搬硬套。不仅如此，由于估价师注册条件过宽，很多具有犯罪前科的人过了一定年限之后就可以进入估价师队伍，十分不利于估价师队伍的良性发展。其次，评估机构规模较小。

3 我国土地评估机构发展的几点建议

3.1 彻底走市场化改制的道路

土地评估机构要与政府彻底分开。如果土地评估机构与政府不分开。政府既是行政管理者同时是经营者，那么唯一的后果是评估业务难以走向市场，土地评估行业的效率也就十分低下。因此要实行政企彻底分开，与土地评估相关的行政职能由政府有关部门直接行使，但从事评估的经营行为直接由土地评估机构行使，而且这样的评估机构只能属于中介单位的性质，而不能隶属于任何政府部门。要通过立法确定评估机构的中介地位，以此从根本上解决和解决行业垄断的问题。在部分土地评估机构的改制中，要按照经营者、管理者、劳动者承担的不同风险以及贡献大小进行股金配置，把员工的责权利结合起来。由于在改制中既是得利者，又是风险责任的承担者，因此经营管理层要意识到既然已经改制，就必须顺应形势的需要，努力做好土地评估机构的经营管理工作。不仅如此，还要加强评估的立法工作，尽快制定土地评估的法律法规，还要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题尽可能的减少。

3.2 要大力强化行业标准

大力强化行业标准要努力做到两个方面，一是要制定和推行技术规范和规程。为保证土地估价师所提供的估价服务的准确性、有效性，从而不误导市场，也是为了避免给有关当事人造成经营损失，政府有必要参照国际上通行的做法，结合实际情况制定土地评估技术规范和规程，对评估准则、评估目标、评估方式以及评估程序等都作出规范的分类和界定，为土地评估人员制定一个共同遵循的技术标准。二是建立和完善职业道德标准。很多法律法规对土地评估的职业道德规范略有涉及，但都不够系统。我们应制定“土地评估行业职业道德标准”，“土地估价师守则”等规定，让土地估价师和土地估价机构明白应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，从而提高土地评估行业的信誉。

参考文献：

[1]熊伟;土地估价中的土地指数[J];中国房地产;1994年10期

[2]伍学锋，黄涛;试析土地估价工作的部门垄断性和社会竞争性[J];中国土地;1994年05期