企业征用土地补偿标准
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企业征用土地补偿标准范文第1篇
关键词：土地征用；集体土地；公共利益；安置补偿
征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。那么，在征地过程中，如何维护农民的利益呢？这确实是我们应该思考的问题。
一、有关征地的法律、行政法规依据及思考
《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征用。”这是以根本大法的形式对征地作了原则规定。《土地管理法》第二条第四款也作了相应的规定。《土地管理法》第四十五条至第五十条集中规定了征地的批准机关、程序、补偿安置等。《土地管理法》第五十一条就大型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法作了专门规定，明确由国务院另行规定，这符合专门项目的特殊性。《土地管理法》第七十八条、七十九条就有关征地中的违法行为作出处罚的规定。
国务院制定的《土地管理法实施条例》第二十条对征地行为的批准事项作出了规定。
从以上的法律、行政法规可以看出，我国有关征地制度是不完善的，操作性不强。而《土地管理法》虽经两次修订，但变动不大，故该法已与市场经济发展不相适应。其中，规定了关于征地的制度前提条件是国家为了公共利益的需要。而什么是公共利益没有任何规定，这就为政府无限扩大征地提供了便宜条件，原因就是没有对征地用途加以区分。征地用途分为公益性征地和经营性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、学校等建设，这种情况才是征地的合理前提。经营性征地是用于商业目的，如搞房地产开发，这种情况往往是政府低价从农民手中征用土地，在高价出让给公司或私人，这与政府的职能是不相称的，这种情况完全可以由开发商与农民以市场价格协商来签定土地出让合同，只是用地上要严格限制，政府应加强用地的审批管理。这才能体现市场经济的公平、等价、有偿的原则。
众所周知，土地是不可再生资源，土地也是农民赖以生存的生产资料，对农民土地的征用，就意味着农民丧失了生存的源泉。所以，征用土地对农民给予合理的补偿是必要的。而现行有关征地补偿操作性方面，远不如城市房屋拆迁那样，它有国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，操作性是很强的。因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。
二、征地补偿安置的标准思考
征地过程中涉及到的核心问题——征地补偿安置，而真正涉及到补偿安置的只有《土地管理法》第四十七条。这一条特别就耕地的补偿安置费用作了规定，而其它土地及地上附着物和青苗补偿安置没有标准。而是授权省、自治区、直辖市制定具体标准，而省级地方政府往往在制定标准时又显得过低。而且标准的制定又是省级授权地市级，地市级又授权区县级，这种做法有违《立法法》，这必然会造成层层降低标准，也会损害农民的利益。
诚然，每一地块的价值是不一样的，但为了维护农民切身利益，每个省级政府在制定标准时明确一个最低标准是必要的。征地中必然会涉及到房屋的拆迁补偿安置问题，而地方政府在制定房屋补偿安置价格中往往只体现了房屋的残存价值，更说不上对房屋所占土地的价格补偿了，这是极不合理的。土地使用权价格是否应该补偿，这是争论的焦点。本人认为，在市场经济条件下，土地也是一种商品，也要体现等价交换的原则，应该给予房屋所占范围内的土地作补偿。
三、集体土地征用应遵循的原则
1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。
我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
2、保证国家建设用地地原则。
国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得文违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益得体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地得前提下保证国家建设用地。
3、妥善安置被征地单位和农民的原则。
集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产；二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置；三是征用的耕地要适当补偿；四是征地给农民造成的损失要适当补助。
4、谁使用土地谁补偿的原则。
土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。
四、集体土地的补偿与安置
集体土地征用的补偿，是征地工作的主要内容，亦是一项难度较大的重要工作，其涉及到国家，集体，个人利益，既要考虑到建设项目的投资和国家建设的发展，又要考虑被征地单位以及农民地生产生活水平，力求做到国家利益优先，兼顾用地单位和被征地单位和农民的各方利益。
1、征用集体土地的补偿原则：
（1）、保持被征地农民原有生活水平的原则土地是农民最基本的生产资料，征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源。因此，征地补偿应使被征地农民的生活水平不降低为原则，以保障农民兄弟的利益不因征地而受损。
（2）、按照被征用土地的原用途给予补偿的原则。征用土地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变，而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿，原来是林地的，按林地的标准给予补偿，对地上物的补偿和对人员的安置也是如此。
2、征用集体土地的补偿范围和标准：
国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：
（1）土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
（2）安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。
（3）地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。
3、安置剩余劳动力。
因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位，用地单位和有关单位，通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置，安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
4、土地补偿费用的处理。
国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督，侵占，挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
企业征用土地补偿标准范文第2篇
第一条 为加强对建设征用土地补偿和安置的管理，保障建设顺利进行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称建设征用土地，系指国家为社会公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，将农民集体所有土地变为国有土地，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿的行为。
本办法所称市政建设项目，系指市级以上（含市级）立项的城市道路、公路（桥梁）、河道（航道）、防洪堤、污水处理、公共绿地和广场项目。
第三条 凡在本市行政区域内因建设需要征用土地的，其补偿和安置适用本办法。
征地撤组后剩余土地上原房屋拆迁的，其补偿和安置可适用本办法，也可适用另行制订的办法。
国家和省确定的铁路（地铁）、公路、机场、航道港口、水利工程等重大基础设施项目征用土地的安置补偿标准另有规定的，从其规定。
第四条 南京市国土管理局负责统一管理本市建设征用土地的补偿、安置和拆迁工作，并组织县（区）土地行政主管部门办理辖区内建设征用土地的补偿、安置和拆迁。办理的具体规定由南京市国土管理局另行制定。
第五条 征地撤组后的剩余土地依法收归国有，由市、县国土管理局统一管理，市、县人民政府合理安排使用。
第六条 建设征用土地由建设单位支付土地补偿费、青苗补偿费、房屋及附着物补偿费和农业人口安置保养等费用。
前款费用标准按地理位置分三个层次确定：
（一）第一层次为主城范围以内的区域。主城范围系指：长江南岸线、长江二桥南接线、线城公路、小行——马东——长江边所包围的地区；
（二）第二层次为主城范围以外，市区范围以内的区域；
（三）第三层次为五县范围。
第七条 建设征用土地，市、县（区）土地行政主管部门应当与建设单位签订征地协议，并与被征用土地的所有权人和使用权人就补偿、安置等事项签订协议。
第八条 建设征用土地依法定程序批准后，由市、县（区）土地行政主管部门在被征用土地所在地公告征补偿、安置方案，征求意见后组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持有关证明材料到市、县（区）土地行政主管部门指定的地点办理征地补偿和安置手续。
第九条 被征用土地的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。被征地拆迁的所有权人、使用权人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠。
第二章 土地、青苗和附着物补偿
第十条 土地补偿费依法归农村集体经济组织所有，青苗补偿费和附着物补偿费归其所有者所有。
第十一条 非市政建设项目按以下标准计算土地补偿费：
（一）征用耕地（含蔬菜地），按该土地被片用前三年年平均产值（下同）的10倍计算；
（二）征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地产年值的8倍计算；
（三）征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的5倍计算；
（四）征用宅基地、乡镇企事业用地、公共设施用地等集体所有土地的，按征用邻近耕地补偿标准的60％计算；拆迁房屋统一安置的，原宅基地不给予土地补偿；
（五）征用无收益的非耕地，按征用邻近有收益的非地补偿标准的50％计算。
第十二条 青苗补偿费，按一季农作物的产值计算，能收获的不予补偿。多年生经济林木，由建设单位给予补偿。树木及名贵观赏树木可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由建设单位给予补偿或作价收购。征地公告后突出抢栽的树木，不予补偿。
第十三条 农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施等附着物，能迁移的，由建设单位付给迁移费；不能迁移的，由建设单位依据重置价结合成新给予补偿。
第十四条 需迁称坟墓的，应当公告坟主。公告费、移坟补偿费由建设单位支付。
第十五条 市政建设项目按以下标准计算土地、青苗和附着物补偿费：
（一）征用农村集体土地的，土地、青苗及附着物补偿费标准为：第一、二层次12万元／公顷。该费用须优先支付属农民个人所有的青苗及附着物补偿；
（二）使用国有农用土地（含撤组剩余土地）地，其青苗及地上零星定（附）着物等补偿费标准为：第一、二层次2万元／公顷；
（三）取土用地按临时用地手续办理，由市、县国地管理局组织复垦，建设单位支付复垦补助费。补助费包括：青苗、附着物补偿、耕作土覆盖及恢复农田水利设施补助、减产补助等，补助标准为：第一、二层水田3.6万元／公顷，旱田、山地3万元／公顷；
（四）施工临时用地应支付临时用地补偿费，不得建永久性建筑。占用期在一年之内的，按1.2万元／公顷支付；第二年继续占用的按2.2万元／公顷支付；
（五）因施工需要排水清淤的鱼塘，除已征用面积外，其他水面补偿0.8万元／公顷；
（六）用地范围内涉及的电力、电讯、广播等杆线及地下电缆、管道迁移，由产权单位自行负责。迁移费由建设单位支付。
第三章 房屋拆迁补偿安置
第十六条 征地房屋拆迁及征地撤组后剩余土地上原房屋拆迁，应按本办法规定进行安置，原则上应统一安置。用地位于第一层次的，必须统一安置；位于第二层次的征地撤组的，必须统一安置；不撤组且没有条件统一安置的，可以由农民自拆自建；位于第三层次没有条件统一安置的可以由农民自拆自建。
位于第一层次统一安置的，也可以实行货币安置，具体办法另行制定。
农民自拆自建的宅基地，由乡（镇）政府统一规划、统一安排，用地须按规定程序报批。具体控制标准为：第二层次每户不超过130平方米；第三层次人均耕地在1／15公顷以下的每户不超过130平方米，人均耕地在1／15公顷以上的每户不超过170平方米。
第十七条 征地经批准后，征地拆迁实施单位持建设用地批准书、经核准的征（拨）地范围图、拆迁申请报告及拆迁情况说明向市、县国土管理局提出拆迁申请，经审核同意并取得拆迁许可证后，由市、县（区）土地行政主管部门公告拆迁决定并组织实施。
拆迁许可证的有效日期为4个月，超出规定时间仍未完成拆迁的，应地期满前10天内向原批准部门申请续期，续期时间不超过3个月。
建设征用土地需要拆迁的，须在进行用地现奖调查之前办理户口冻结。
第十八条 征地拆迁实施单位应当在征地拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、安置等事项签订书面协议。协议内容应明确补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由市、县（区）土地行政主管部门协调；协调不成的，由市、县（区）人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起拆。
第十九条 拆迁本办法所规定的居住房屋及附属物，应按下列标准进行补偿：
（一）拆除个人私有房屋及乡（镇）、村、组集体房屋，按房屋原面积（指建筑面积，下同）的重置价结合成新给予补偿；
（二）自拆自建的房屋，按房屋原面积的重置价结合成新的120％给予补偿；建设单位还应在此基础上，增加20％作为公用设施配套费，由乡（镇）政府包干使用。
第二十条 持有农民宅基地集体土地使用证和建房许可证的，按本办法给予补偿安置；只有土地使用证、没有建房许可证的房屋，在计算补偿与安置房屋面积时，认可每户宅基地面积最多不得超过170平方米，房屋覆盖率不得超过70％；土地使用证和建房许可证均不具备的，视为违法建筑，不予补偿安置。
征地公告后突击抢建的建筑物，不予补偿安置。
第二十一条 暂住户口或虽是常住户口但属租用房屋居住的，不计入安置人口。有下列情况之一，计入安置人口：
（一）有常住户口并实际居住的；
（二）原有常住户口的未婚现役军人；
（三）原有常住户口的援外工作人员和留学生；
（四）按规定户口迁征所在单位，在单位无房并经常回家住宿的；
（五）本人系常住户口，其不在本市居住的配偶；
（六）原有常住户口，正在劳教、服刑期间的。
第二十二条 统一安置的，依据本办法确认的面积和人口，安置标准：（均指建筑面积）为：对原住房人均面积在28平方米以下的，按人均面积19平方米安置；原住房人均面积在28平方米以上（含28平方米）、42平方米以下的，按人均面积21平方米安置；原住房人均面积在42平方米以上（含42平方米）、56平方米以下的，按人均面积25平方米安置；原住房人均面积在56平方米以上（含56平方米）的，按人均面积28平方米安置。拆除的房屋旧料原住房不再回收，由征地拆迁实施单位集中处理。
第二十三条 征地拆迁实施单位应按本办法规定的安置标准对被拆迁人予以安置，不得超标准安置。安置房屋系成套住房的，被拆迁人必须购买房产权。被拆迁人应获得的房屋拆迁补偿款须先用于冲抵购房款后再结算，多退少补。
第二十四条 被拆迁人购买房产权，按下列标准以建筑面积计算购房款：
（一）按规定计算的安置面积不超过原房面积的部分，以建筑安装工程造价计价；
（二）实际安置面积在规定安置面积内、但超过原房面积的部分，以建筑成本价计价；
（三）实际安置面积超过规定安置面积的，以该地区规定的商品房价计价；其中超过规定安置面积在一个不可分割的自然间以内且不到10平方米的，以建筑成本价计价；
第二十五条 经认定的被拆迁人原房屋面积超过实际安置面积的，超出部分面积按其房屋补偿价标准准予奖励；被拆迁人放弃或减少安置标准的部分，按拆迁当时的房改价基价标准予以奖励。
第二十六条 统一安置或复建的，由建设单位支付搬家费、自行过渡费和学生交通费。自行过渡的过渡期限按实计算，但复建多层住宅不超过24个月、复建高层住宅不超过36个月，超过规定最高过渡期限的，加倍发放自行过渡费。
第二十七条 拆迁非住宅房屋，对学校、幼儿园等具有区域功能的单位，应按城市规划的要求进行安置；对具备工商营业执照、用地与建设手续合法的产权人，按下列规定补偿：
（一）拆迁企业房屋由征地拆迁实施单位按补偿价收购。因搬家造成停产停业的，按企业实有职工总数，以本市上年度社会人均月工资总额的110％为标准给予补偿（补偿费用中包括工资、企业和职工应缴纳的社会保险费），补偿期限以实际停产停业时间为准，最多不得超过6个月；在拆迁公告公布前停产停业的，不给予停产停业补偿。
被拆迁企业职工系农业人口，且因征地已得到安置的，不计入企业实有职工总数。
（二）拆迁企业生产用房，其设备的拆除安装和搬迁费用，由征地拆迁实施单位按房屋总建筑面积重置价结合成新的15％补偿；其中有重型设备的，按20％补偿；拆迁企业非生产用房，按5％补偿。
（三）拆迁个体工商户自有营业用房及连家店，被拆迁人必须提供该房屋的经营用房建筑许可证，按房屋重置价结合成新的120％补偿，不另行安置。
第二十八条 征地拆迁实施单位应当向被拆迁人支付原房电话、空调、有线电话拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容费。
第二十九条 市政建设项目拆迁集体房屋的补偿标准按房屋重置价结合成新的70％执行。
第四章 农业人口安置、保养与户口农转非
第三十条 建设征用耕地造成的多余农业人口，应当给予户口农转非并安置。安置人数按以下公式计算：
安置人数＝征用该组耕地面积／该组土人比×70％
土人比＝该组在册耕地面积／该组农业人口数前款所称耕地，是指菜地、水田、旱地、经济作物地等四类地；征用鱼塘、藕塘、专业性林地的，减半算计为耕地面积。
第三十一条 被征地单位耕地全部被征用或征地后农业人口人均耕地不足1／150公顷的村民小组，经法定程序批准后，撤销该村民小组建制，被征地单位原有的农业户口可以转为非农业户口。
市国土管理局在全市户口农转非年度计划之内，审核签发《南京市农转非人口迁入许可证》，公安、粮食部门审核办理户口及粮食手续。
第三十二条 征用县范围内的土地，征地后平均每人实际占有耕在7／150公顷以上的村民小组，不安置多余农业人口，用地单位应当按下列规定付给安置补助费。
（一）征地前农业人口人均耕地在1／15公顷以上的被征地单位，征用每公顷耕地的安置补助费为被征用耕地前三年平均年产值的5倍；征地前农业人口人均耕地不满1／15公顷的，征用每公顷耕地安置补助费以6倍起算，人均耕地每减少1／150公顷，安置补助费相应增加1倍，但每公顷被征用耕的安置补助费最高不得超过该土地年产值的15倍；
（二）征用非耕地安置补助费，按该土地年产值或略低于邻近耕地的安置补助费计算；
（三）征用房屋和其他建筑物的宅基地以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
征地后人均耕地在7／150公顷以下的村民小组，参照本办法安置多余农业人口。
第三十三条 征地前被征地单位农业人口人均耕在在5／150公顷（0.5亩）以下的，建设单位除应按本办法安置因建设征用土地造成的多余农业人口外，还应当支付撤组预备费。按实际征用土地面积，撤组预备费以4.5万元／公顷（3000元／亩）标准收取。
撤组预备费作为市、县人民政府征地撤组人员安置调剂金，由市、县国土管理局代为管理，财政专户储存，专款专用。
第三十四条 因征地造成的多余农业人口和征地撤组的户口农转非人口，必须是核发《建设用地批准书》（指市、县核发，下同）之日前满三年的本村民小组常住农业户口；不满三年，具备下情况之一的农业人口，也可以户口农转非：
（一）婚入人员、随父随母的新生儿及未成年人；
（二）经有关部门批准退伍、退学、退职、退休回乡，落实政策回乡，刑满释放或解除劳教回乡等确已居当地村组落户的；
（三）人口普查时因外流或其他特殊原因造成漏查、漏登，后经批准又重新返回原地村民小组落户的；
（四）确属孤寡老人、无人抚养的未成年人、无生活能力的投靠亲友已落户的。
第三十五条 对符合户口农转非条件的农业人口，依据性别、年龄不同，应分别予以安置或保养，并实行自谋职业、自行保养的原则。以市或县核发《建设用地批准书》之日作为计算年龄时点，实行安置或保养的具体年龄条件为：
（一）男性年龄16－60周岁、女性年龄16－50周岁的人员实行安置（含16周岁以上的初、高中在校生）；
（二）男性年龄60周岁以上、女性年龄50周岁以上（不含60周岁、女50周岁）的人员实行保养；
（三）16周岁以下的，不予安置和保养。
第三十六条 撤组有下列情况之一的，只办理户口农转非，不予安置、保养：
（一）经有关部门批准退职、退休；回乡且领取退休工资的；
（二）户口迁入被征用土地所在地满三年，但不满十年，且在该组不具有生产与生活资料，其主要劳动力不从事农业生产、不承担农业义务的。
第三十七条 撤组的原农业人口现系现役战士或服刑、劳教人员，且符合安置或保养条件的，其安置、保养费用由建设单位一并支付，市、县（区）土地行政主管部门代为管理。
户口待退伍或刑满释放、解除劳教后，按有关规定办理。
第三十八条 自谋职业、自行保养费用标准按《农业人口安置保养标准》执行。建设单位须在《建设用地批准书》下发之日起一年内办理户口农转非及有关安置或保养手续。市区非市政建设项目征地的保养人员，由建设单位按2万元／人标准支付，实发个人数额按《农业人口安置保养标准》执行，余额部分由南京市国土管理局统一管理，并作为以前老保养人员的生活调剂基金。
第五章 法律责任
第三十九条 征用集体土地经依法批准并确定补偿安置方案后，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间不搬迁腾地的，由土地行政主管部门责令限期改正，并可对当事人处以1000元以下的罚款。当事人逾期仍拒不执行的，由具体实施征地的土地行政主管部门申请人民法院强制执行。
第四十条 未取得拆迁许可证、不按拆迁许可证规定擅自拆迁的，由市国土管理局予以警告，责令停止拆迁，并可处以1000元以下的罚款。
第六章 附则
第四十一条 撤销村民小组后的集体财产由乡（镇）、村会同有关部门依法商定处理，不得实行破坏性分配。
第四十二条 建设单位负责到劳动、公安、粮食等部门办理劳动力安置、户口农转非、粮油关系、保养等手续，并按规定缴纳规费。法律、法规另有规定的，从其规定。
第四十三条 本办法规定的各项补偿和安置费用的具体标准，由市土地、物价及有关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况，适时调整公布。
第四十四条 县域范围内的补偿安置标准，由县人民政府参照本办法自行制定，报市人民政府备案。县级以上建设项目征用县域范围的土地，统一执行县级项目征地补偿安置标准。
第四十五条 本办法之前，已进行的有关补偿、安置事项按以下规定处理：
（一）土地、青苗和附着物等的补偿已签订协议的，继续有效；
（二）农业人口安置保养已签订协议的，继续有效；同一征地项目仍有未签订安置保养协议的，应按同一标准补签协议；已安排在企事业单位的原长期合同工，在到达保养年龄后，其生活费基数不能低于城市居民的最低生活保障水平，医疗保养费用执行安置单位的规定，增加的费用由现工作单位承担；
（三）房屋拆迁已签订补偿安置协议的，按原协议执行；已领取拆迁许可证，尚未完成拆迁的，仍按原补偿标准实施拆迁。
第四十六条 本办法由南京市国土管理局负责解释。
第四十七条 本办法自之日起施行。本市之前制定的有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。
附录：各项补偿标准表
表1
土地补偿费标准
单位：万元／公顷（万元／亩）
企业征用土地补偿标准范文第3篇
关键词：土地补偿价格 两极分化 负所得税
征地补偿价格的高低与失地农民的生活质量密切相关，而土地补偿价格的高低又受到不同因素的影响。为了进一步了解影响土地补偿价格的因素、土地补偿价格与失地农民的关系以及土地补偿价格实施中存在的问题，笔者于2005年5月份对河北省高碑店市周围9个村庄（马家镇、方家务、阎家务、李家营、温家屯、高家镇、付家庄、黄辛庄、马庄等）随机走访了50户农户，采用深入座谈和填写调查表的方式展开调查。这50户农户中，其中完全失去耕地的有12户，占总样本的24%，目前全家总耕地面积在一亩以内的25户，占总样本的50%，总耕地面积在一亩以上的有13户，占总样本的26%，50户农户中都不同程度存在由于政府征用土地而减少耕地的情况。之所以选择高碑店市进行样本调查，是因为高碑店市作为一个县级市，由于地处保定和北京之间，具有很好的交通条件和发展优势。在1994年以来利用其特殊的地理位置，城市规模急剧扩张，尤其是自2000年以来经济技术开发区的成立、世纪大道的修建以及植物园项目征地等，造成了大量失地农民，而高碑店本身又没有大型企业来安置这些失地农民，所以造成大量失地农民失地又失业。所以以高碑店市作为样本，在分析目前很多小城镇摊大饼式的建设而缺乏基本产业支持情况下，城镇周围失地农民的生存状况具有一定典型和代表意义，通过调查发现在征地过程中存在以下问题：
一、土地补偿价格的随意性
根据我国土地管理法规定，土地补偿费应为该耕地被征用前三年平均产值的6到10倍，安置补助费应为该耕地被征用前三年年产值的4到6倍，最高不超过15倍，对青苗补偿费应根据当年在田作物实际产量产值计算。而国土资源部2004年指导意见提出土地补偿费和安置补助费的统一产值倍数的确定应以保证被征地农民原有生活水平不降低为原则。但是在具体执行土地补偿价格时却表现为补偿价格的随意性，其主要表现为以下三个方面：
（一）同时期同地段不同村的土地补偿价格相差悬殊。根据对付家庄的调查资料，2000年因为修光华路征用该村土地，该村支付给失地农户的补偿价格为每年每亩地700元，共补偿30年，分期支付，后因为再次征地，剩余款项在2004年全部付清，共每亩实际支付给失地农民补偿款21000元。而同期相邻的阎家务实际支付给村民的补偿款为每亩6万元，一次付清。2004年征地，付家庄的征地补偿标准为每亩700元，共补偿25年，一次付清，每亩实得补偿款17500元，而同时期阎家务的征地补偿标准为每亩9万元，一次付清。
（二）同时期同地段同村不同队的土地补偿价格不同。根据对付家庄的调查，2004年同期的征地补偿价格，一队所支付给村民的土地补偿价格为每亩17500元，而二队所支付给村民的土地补偿价格为每亩30000元。
（三）即使是同时期同村同队的土地补偿价格也不相同。同样是对付家庄的调查，全村支付给一队的土地补偿价格为每亩17500元，支付给二队的土地补偿价格为每亩30000元，但是也存在因为部分农户与村领导的密切关系，即使是一队的失地农户，也得到了每亩30000元的土地补偿款。这种现象在其他村也存在。
二、村民出现两极分化
由于相差悬殊的征地补偿价格和不同的分配补偿方式，使村民出现极度两极分化的现象。
首先，失地农民与村中没有被征地的农民出现两极分化。在被征地的村中，9个村庄的村委会全部是用征地的补偿款上交全村的农业税，占总调查样本的100%，也有部分村庄甚至由村委会代缴全村的水电费，也有的村庄将土地补偿款在全村村民平均分配。这种不公平的分配方式导致村民出现两极分化，全村一方面出现部分失地农民因补偿金额不足而生活难以为继，另一方面没有被征地农民因为全村其他村民被征地而取得收益，失地农民生活水平下降，而没有被征地的农民却因其他村民被征地而使生活水平上升，使失地农民的相对生活水平下降。根据对征地前以务农收入的29户农户调查，认为征地后生活水平高于现在务农农户收入水平的为0，认为与现在务农农户生活水平差不多的4户，占总样本的14%，认为生活水平低于现在农户23户，占总样本数的79%，认为不清楚的2户，占总样本数的7%。
其次，征地前以务农收入为主的农户与征地前以非农收入为主的农户出现两极分化。在调查中，50户调查样本中在征地前以非农收入为主的有21户，占总调查样本的42%，征地前以务农收入为主的有29户，占调查样本的58%。根据调查结果显示，对征地前以非务农收入为主的21户中，征地后反映生活水平明显提高的为0户，有所提高的为9户，占总样本的43%；反映征地后生活水平没有变化的11户，占总样本的52%；反映征地后生活水平有所下降的有1户，占总样本的5%；反映征地后生活水平明显下降的为0户，即征地后反映生活水平有所提高的，占总样本总数的43%。而通过对征地前以务农收入为主的29户农户的调查，发现反映生活水平明显提高的为0户，生活水平有所提高的为0户，生活水平没有变化的为1户，占总样本的4%，反映生活水平有所下降的有18户，占总样本的62%，反映生活水平明显下降的10户，占总样本的34%，即征地前以务农收入为主的农户反映征地后生活水平下降的共28户，占样本总数的96%。所以征地的结果使征地前以务农收入为主的农户生活水平下降，而征地前以非农收入为主的部分农户生活水平有所提高。
再次，村干部和村民出现两极分化。由于缺乏必要的监督机制，在征地过程中出现暗箱操作，村委会饱中私囊。在对付家庄的调查中，发现二队曾征用村民的菜地开发二层商品楼出租，在征地时没有支付任何补偿款，许诺在开发后实行收益分成。在商品楼开发完毕，将开发后的商品楼按每间14万元出售，而对村民却称商品楼开发亏损，便不了了之。一方面失地农民因缺乏足够的补偿款生活水平急剧下降，而个别村领导家中却购置了私家车。付家庄作为高碑店市的城中村将面临搬迁和改造，大部分村民对搬迁忧心忡忡，担心搬迁后没有生活来源，却将面临高额的取暖费、物业管理费和生活开支。而村中有钱的人却在抓紧时间盖房，准备借搬迁之机大捞一笔，贫富差距正逐渐拉大。
最后，相邻的不同村因征地补偿价格不同而出现两极分化。相邻的两个村由于不同的补偿标准，使村民生活水平出现显著差距。对阎家务调查8户村民中，反映生活水平有所提高的8户，占样本总数的100%；而相邻的付家庄9户调查中，反映生活水平没有变化的3户，占总样本的33%，生活质量有所下降的2户，占总样本的22%，生活质量明显下降的4户，占总样本的45%，没有生活水平有所提高的农户。而处于高碑店南环的黄辛庄，虽然也有征地情况，但因村里有较多的机动地，所以对征地农民用机动地划地补偿，对村民生活没有影响，农民生活满足，无后顾之忧。
三、相关原因分析
（一）土地被征用后的不同使用用途是导致征地补偿价格悬殊的根本原因。在同时期同区位情况下，付家庄和阎家务相邻的地块出现相差悬殊的补偿价格，即17500元和90000元不同的价格，是因为付家庄是工业用地而阎家务是商业用地，另外同时期因为植物园用地属于公共用地，所以土地补偿价格更低，每亩仅为13500元。所以土地补偿价格的高低与土地被征用后的使用用途密切相关，具体表现在商业用地的土地价格＞工业用地的土地价格＞公共用地的土地价格。另外当地政府支持的重点建设项目土地补偿价格也低于同时期同用途的土地补偿价格，如顺达合资公司的征地价格偏低。该结论也可以在山西省铝厂第三期征地时得到验证，同时期每亩工业用地的征用价格为10-12万元，而铝厂因为是国家和山西省的重点支持项目，补偿价格仅为每亩3-4万元。
（二）土地补偿价格高低与被征用土地农民对征地的配合度相关。土地补偿价格的形成是国家、用地单位、村集体和农户四者博弈的结果，土地补偿价格的高低与各方的实力大小密切相关。如果代表国家利益的镇政府、用地企业和村委会在征地面前成为利益的共同体，被征用土地的农户便沦为征地实施过程中的弱势群体。通过调查发现，即使是同一时间、同一用途的征地，在征地补偿价格也有所不同，如在付家庄2002年顺达公司征地时就出现一队17500元每亩的补偿价格，而二队农民的补偿价格则为30000元每亩，据调查发现是因为二队曾组织过几次因土地补偿价格偏低而联合上访活动，所以结果是补偿价格比一队价格偏高，该种情况在其他村也可以得到验证，所以村民的有计划的维权活动对提高土地补偿价格具有积极意义。
（三）征地实施过程中缺乏有效的监督和执行体系。在执行时由于缺乏透明度和有效监督，导致在同时期同地段同用途的用地也会出现补偿价格不一致的情况。更有甚者，土地补偿价格成为村干部制约村民的手段，对与自己关系好的农户支付较高的土地补偿价格，对一些老弱病残的农户支付较低的土地补偿价格，甚至出现承诺的补偿价格和实际支付的补偿价格不一致的情况，具体表现在同时期同村同队的不同农户支付不同的土地补偿价格。
（四）就业和安置政策失效，是导致农民生活水平下降的原因。虽然国家规定了划地安置、就业安置、入股分红安置和移民安置等不同的安置方式。在调查中发现，虽然在征地时用地单位承诺了一些安置方式，但在具体实施时除了货币安置外无任何其他安置方式。在调查时在选择征地后是否有其他安置和培训时所有的50户失地农户均选择为无，占调查样本的100%，显示安置政策并没有得到落实。
四、解决问题的对策和建议
（一）建议征用土地时相同区位不应该区分土地的使用用途，即不论何种用途的土地征用应严格执行相同的土地补偿价格。针对以上土地补偿价格的影响因素和对失地农民的重要作用，笔者认为同地段同时期因征用用途不同而导致的相差悬殊的土地补偿价格，将不利于社会的发展。首先，相差悬殊的土地补偿价格是形成失地农民贫富差距的根源。一直没有解决的城乡二元结构，由于各种原因又演变为三元结构，即农村又出现严重的贫富差距。中国人历来“不患贫，而患不均”的思想必将对社会的发展产生不利影响；其次，其直接结果将导致公共用地征用土地困难，国家只好动用强制权，使干群关系恶化。2005年6月13日河北省定州市因征地发生的恶性伤人和械斗事件即可见一斑。最后，因为公共用地较低的土地征用价格对农民造成的损失谁来负担？公共用地是为了满足社会公众共同利益的需要，其最终目的是增加社会公众的福利和社会效益。这种受益群体应是社会公众而不是失地农民。根据公平性原则，即谁受益谁应该承担损失。社会公共利益征用土地的损失不应该由农民来负担，而应该有社会或国家来负担。所以，区分公共利益用地和非公共利益用地，根据不同土地使用用途实行不同的土地补偿价格有失公平性原则。建议征用土地时不区分土地的使用用途，征用土地时实行折衷统一的土地补偿价格。这样既有利于保护失地农民的权益，又有利于缓解农民由于征地而发生的贫富不均问题，而且还可以解决公共用地征地难的问题，缓解政府和农民的矛盾。在征用土地时不分何种用途使用土地，在相同区位普遍使用相同的土地征用价格。而政府向有关土地使用部门提供土地时，对“公共性质的”土地使用收取较低的土地出让税金，对“非公共性质”的土地使用征收较高的土地出让税金和费用，以弥补在公共用地征用时支付的较高的征地补偿金，以保证政府征地时收支平衡。同时，建议征地补偿标准一旦确定，应严格进行，不论是何种用途的土地使用，即不论是公共性质的土地征用，还是非公共性质的土地征用，抑或是国家重点工程项目，都严格按照指定的征地标准来进行，以切实保证失地农民的利益。
（二）实行负所得税解决失地农民的生活问题。针对目前失地农民生活困难的情况，很多地方将失地农民纳入最低生活保障。笔者认为将失地农民纳入最低生活保障体系，体现了政府对失地农民的人文关怀，具有积极意义。但是最低保障制度仅仅是构建了一道防贫困网，只能对没有收入的家庭起到扶助作用，却不能解决大部分失地农民的生活问题，而且会造成养懒汉现象。针对以上失地农民收入差距相差悬殊的问题，建议政府实行负所得税制度对不同收入水平的失地农民进行补贴。所谓的负所得税制度，是指政府向低收入个人支付所得税来代替政府福利补助的方式，其实质是政府的税收负收入。其目的有两个，其一是对低收入阶层不仅不征税，而且给予所得税资助，以保证个人收入不低于一定水平；其二是在补助低收入者的同时，又保全效率，避免养懒汉。实行负所得税率的基本思想是政府规定最低收入水平，规定负所得税率，根据不同的收入水平计算出应发放的补助金金额（即负所得税金额）。如假定政府规定的最低收入标准为200元，负所得税率为25%，则不同收入家庭的可支配收入为：
负所得税计算表
表1 单位：元
个人实际收入 负所得税 个人可支配收入
0 200-0=200 200
200 200-200*25%=150 350
400 200-400*25%=100 500
600 200-600*25%=50 650
800 200-800*25%=0 800
这样收入在800元以下的都可以得到政府的补助，收入不同，得到国家的补助金额也不同，个人的可支配收入不同。采用这种方法，既可以解决失地农民暂时的生活困难，也可避免失地农民进一步的两极分化。
(三)安置政策应有所侧重。
1、失地农民安置的重点应是征地前以务农收入为主的农民。通过调查，对征地前以务农收入为主的农户收入和生活水平明显下降（详见前调查结果）。建议政府在实施安置政策时应有所侧重，重点应是征地前以务农收入为主的农户的安置问题。失地前以务农收入为主的农户一般文化水平较低或年龄偏大，在择业时有一定困难。通过笔者5月份对河北省高碑店市征地前以务农收入为主和非务农收入为主的50户失地农户调查，发现征地前以务农收入为主的农户受教育程度明显偏低，具体资料见下表（表2）。
征地前以务农收入为主与非农收入为主农户受教育水平对比表
表2
收入类型
文化程度 征地前以非农收入为主21户 征地前以务农收入为主29户
数量 占样本比例 数量 占样本比例
没上过学 0 0 9 31%
小学文化 10 48% 9 31%
初中文化 8 38% 9 31%
高中文化 3 14% 2 7%
高中以上 0 0 0 0
合计 21 100% 29 100%
通过对以上数据加权平均得出，征地前以非农收入为主的农户平均受教育年限为7年，而征地前以农业收入为主的农户平均受教育年限为4、8年。据研究表明，教育在劳动力转移中发挥了重要作用，据测算，教育水平每增加一年，劳动者到工业部门工作的机会增加1、5%--3、2%。所以，征地前以务农收入为主的失地农民与非务农收入为主的农户相比，具有竞争的弱势性，一旦失去土地，若得不到妥善安置，处境将极为悲惨。
2、选择适合失地农民特点的安置方式是安置失地农民的关键所在。
文化水平的差距导致不同类型的失地农民选择了不同的安置方式，详细资料见下表（表3）。
征地安置意愿调查表
表3
安置方式 收入类型 征地前以非农收入为主21户 征地前以务农收入为主29户
数量 占样本比例 数量 占样本比例
农业生产安置 0 0 25 86%
重新择业 13 57% 4 14%
入股分红 8 43% 0 0
异地移民 0 0 0 0
合计 21 100% 29 100%
通过对征地前以务农收入为主的29户农户调查发现，希望进行农业生产安置的25户，占样本总数的87%，希望进行重新择业安置的4户，占样本总数的13%，选择入股分红和异地移民安置的人数均为0。相反，对征地前以非农收入为主的农户调查，希望农业生产安置的为0户，而希望重新择业安置的有8户，占总样本数的43%。针对征地前以务农收入为主的农户文化素质较低的情况和安置意愿，农业生产安置是最好的安置方式，可以采用村机动地或承包地划地补偿的方式，解决该部分失地农民的生活和就业问题。而对征地前以非农收入为主的农户，通过对38位外出务工人员技能的调查，其中木匠2户，焊工3户，瓦工8户，以上均为技术工，占总样本数的34%，无任何技术的有25户，占样本总数的66%。而据对当地村民的调查，技术工每日工资在28元至32元之间，一般常年有活，而小工（即没有技术的工人）日工资在25元，但活没有保证，一般有半年左右的时间没活。所以，对外出务工的农户，重点应是技能培训，组织适合农户特点的就业培训和技能培训，将对解决该部分农户的生活条件具有非常重要的作用。
参考文献：
1、廖又泉，龙菊梅，实施负所得税制的必要性和可行性，华东经济管理，2005，1；
企业征用土地补偿标准范文第4篇
一、征地拆迁范围
以市政府公布的征地规划红线为准，龙湖桥头公园涉及雪华村1、2、3、4组。
二、补偿依据
征地拆迁补偿依据蚌政办[2002]53号文件、**市人民政府[2005]第12号令和[2007]第144号令、蚌政办[2002]85号文件、蚌政办[2002]68号文件规定，并参照相关文件及政策精神执行。
三、补偿标准
（一）土地补偿
1、征用集体农用地，按每亩28200元（土地补偿费9600元、安置补助费18000元、青苗补偿费600元）的标准补偿。
2、征用集体建设用地，按每亩27600元（土地补偿费9600元、安置补助费18000元）的标准补偿。
3、收回出让国有土地使用权的土地，按原用途、剩余年限的评估价补偿。
4、收回划拨国有土地使用权的土地，按现行征用耕地的征地成本价（征地报批税费加征地补偿费）补偿。
（二）国有土地上房屋的拆迁补偿
1、个人住房的拆迁，按照国务院《城市房屋拆迁管
理条例》、《**省城市房屋拆迁管理办法》及市政府[2005]第12号令和[2007]第144号令执行。
2、单位房屋的拆迁，本着"谁的孩子谁抱走"的原则，按评估价补偿。
（二）集体土地上房屋的拆迁补偿
1、被拆迁户的拆迁安置，实行产权调换（集中还原、补齐差价）和货币补偿的方式。集中还原到雪华新村。
2、按"一户一宅"、宅基地面积160㎡的原则，其容积率在1.2以内的合法房屋，按蚌政办[2002]53号文规定标准加适当奖励补偿；其容积率在1.2以外的合法房屋，按蚌政办[2002]53号文规定标准补偿。
3、持有合法土地使用证和建房执照，按100％标准补偿；持有合法土地使用证而无合法建房执照的，按90％标准补偿；持有合法房产证而无合法土地使用证的，按80％标准补偿；1999年1月1日以后至农民宅基地普查公告前建的房屋证照不全的，按一户一宅的原则适当补偿，宅基地普查后建的房屋不予补偿。
4、农转非村民每户按20平方米/人执行蚌政办[2002]85号文件执行城市房屋拆迁补偿标准（具体按区域级别确定），超出部分按蚌政办[2002]53号文件标准执行。
如"农转非"居民不愿意货币补偿，也可按农民住房拆迁政策予以补偿和还原安置。但只能选择其中一项，二者不能重复计算，政策不能交叉使用。
5、按城市拆迁标准补偿的房屋不予还原，所在的宅基地不予补偿。
6、城镇居民购买集体土地建房和直接购买农民住宅，持有集体土地使用证和建房执照的，按参照蚌政[2002]85号文件第三条规定标准执行；经规划部门批准已办理征用土地手续，并获得合法国有土地使用证的，按蚌政[2002]68号文件第二条规定标准执行。1999年1月1日后，城镇居民购买集体土地建房和未经批准购买农民住宅的，无条件拆除，不予补偿。外来户只予货币补偿，不予产权调换。
7、外乡迁入人员（挂户）的，房屋拆迁安置补偿标准按照蚌政办[2002]53号文件农村房屋拆迁补偿标准和以奖代补的形式确定，不予产权调换。
8、拆迁涉及农民住宅改为生产经营用房的，坚持"一户一宅"及有效产权建筑面积（每户最多不得超过容积率1.2）的原则，按照蚌政办[2002]85号文标准执行；已办理征用土地手续，各项证照齐全的企业厂房按评估价格予以补偿。
9、还原安置建筑面积最小户型为70平方米，还原房采取按照建设成本价进行产权调换（建设成本价以市物价部门核定为准）。遵循"拆一还一"的原则，就近靠档，按实结算，多退少补。因户型设计原因超出或少于还原面积的，按建设成本价结算。被拆迁户要求扩大面积的按商品房价格（待定）结算。
10、为鼓励被拆迁户积极动迁，在动迁工作正式开始之日起，被拆迁户在七日内签定拆迁协议并交出房屋的，最高按每户3000元标准奖励，后每推迟一天奖励标准减少200元。超过公告规定期限的，依法予以强拆并由被拆迁户承担强拆费用。依照先拆先选的原则，被拆迁户依次选择还原安置房。
11、搬迁补助费标准按10元/平方米、货币补偿的按一次发放，还原安置的按两次发放，过渡费标准按5元/平方米，货币补偿按6个月发放，还原安置的按18个月执行。
12、2004年6月25日宅基地普查后所建房屋一律作违法建筑处理，原则上不予补偿。但在自拆期间积极配合自拆的，给予每平方米200元的自拆奖励，在拆迁阶段主动配合自拆的给予每平方150元的自拆奖励，对违法建筑予以自拆的被拆迁户，在同等条件下，在还原时优先安置。对于不配合拆迁工作的予以强拆，不予奖励。
四、其它规定
1、对于要求分户的被拆迁户，原则按公安部门的分户要求确定。考虑到农村实际，对已婚的和未婚但达到晚婚结婚年龄的经审查符合分户条件的可视为自然分户。
2、对于房屋、土地有效证照与实际房屋坐落不符的，按无证处理。
企业征用土地补偿标准范文第5篇
一,目前储备土地的来源和补偿标准
(一)储备土地的来源
按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.
但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:
1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.
2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.
3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.
(二)征购土地的补偿标准
目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.
3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:
1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已经远远高于所规定的补偿标准,如果按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.
2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益.
3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的不同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.因此,单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学,更应以基准地价考虑土地级别范围.
4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有很多差异,企业目前经营情况和社会负担也不同,但目前的补偿标准没有考虑这些情况,增加了回收土地的难度.
可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准已经成为当务之急,既体现了城市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的影响.
二,土地征购的台理范围和具体方式
(一)合理的土地征购范围
从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场,即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一个口子进,一个口子出".根据xx市区土地本身的特点,我们认为xx市合理的土地征购范围应包括4个方面:
1.进入城市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴.一般包括以下几种农村集体土地:①因城市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和城市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用,并贯彻保护耕地的原则.对于"城中村",根据城市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.
2.城市存量土地中的划拨土地.城市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,可以由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的主要内容.划拨土地使用者的土地主要包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施城市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.主要包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部门依法收回的荒芜,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地.
4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的来源,即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.对于这些土地,土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划,必要时可以在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.
储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平整,开发,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.
(二)土地征购方式及其操作程序
根据储备土地的来源和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.
1.土地征用.国家根据城市建设和发展需要,按照《土地管理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).
2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的主要对象是城市存量土地,可以是无偿的,但多数情况下是需要补偿的,其操作程序如图(略).
3.土地置换.土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局,对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).
4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,根据土地储备和供应计划,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买主要有如下几种情况:①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).
从上面的4种土地征购方式我们可以看到,各种征购方式基本上都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个阶段.但由于每种征购方式适用范围不同,每个阶段的操作方式和内容有所不同,土地储备中心应根据实际情况进行具体操作.
三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准
从目前城市土地储备制度的运转情况来看,土地补偿标准的确定是关键,同时也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有专门对其性质进行规定,各城市的做法也不相同.因此,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其影响因素,从而确定一些基本原则,并针对不同征购方式探讨具体的土地补偿标准.
(一)土地征购过程中土地补偿的内涵
土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地发展权.
我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要通过征用.因此,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营管理并获取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和保护,所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权.因此,如果被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿不应包括土地处置价格.对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地发展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的就是发展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接发展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地发展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地发展权.
从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.根据收购对象不同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.
(二)土地补偿标准的影响因素
土地权益的大小不仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.因此,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,考虑以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的周围环境综合作用的结果,根据国内外经验,一般都根据土地区位将城市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地发展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必然要考虑用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本不一样,在土地补偿中应该考虑.
(三)确定土地补偿标准的原则
根据国内外经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清楚,国家和地方都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别不开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念,土地补偿主要考虑土地权益的大小;而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平,具有一定的计划性和福利性.因此,二者的依据和作用完全不同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希望寄托在土地补偿上,被收购的土地主要是占据市中心区域,经营不善或濒临倒闭的企业用地.对于这些企业来说,即使其土地不被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别考虑.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济发展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济发展和城市扩张,政府对基础设施投资和建设以及城市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,不在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该根据贡献予以补偿.
(四)不同征购方式土地补偿标准
1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种情况.根据xx市实际情况,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况不同.
