土地确权法条例

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地确权法条例范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地确权法条例范文第1篇

关键词：不动产登记；异议登记制度；探讨

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-03

在房地产交易市场中，不动产登记是一项非常重要的登记制度，几乎各个国家的立法对此都有规定。在不动产登记中，异议登记是一项必不可少的制度。从我国目前的立法来看，《物权法》及《土地登记办法》、《房屋登记办法》的多部法律都规定了异议登记制度，但是仍然有许多需要完善的地方。本文将着重就异议登记制度的渊源及含义、发展的必要性及其现状来进行论述，并就如何完善该项制度作一粗浅探讨。

一、异议登记制度的渊源及含义

异议登记是因利害关系人对已生效且发生公示公信力的不动产登记簿上所载事项有异议时而向登记机关提出的一种登记请求。异议登记相对于本登记这一终局登记来说，是一种预备登记。异议登记制度起源于普鲁士法，最早在德国确立，后来被瑞士、日本等民事立法所采纳，成为一种重要的不动产登记制度。在德国民法典中，异议登记又称异议抗辩登记，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。[1]由此可见，异议登记的目的是在于对现实登记的一种对抗，是为了预防登记公信力失实而制定的一种措施。

《德国民法典》第八百九十九条第一款规定：“在第八百九十四条规定的情况下，可将对土地登记簿的正确性提出的异议进行登记。”这部法典的第二款规定：“上述登记根据临时处分或者因土地登记簿中的更正涉及其权利的人的同意而进行。为了临时处分命令，无需证实异议提出人的权利已受到危害。”日本和我国台湾地区的有关立法上也有类似的规定。比如日本《不动产登记法》中设有预告登记制度，该制度与德国法上的异议登记相似。日本《不动产登记法》第 3条规定：“预告登记，因登记原因之无效或撤销，而提起登记之涂销或回复之诉时为之。但因登记之撤销而提出之诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”这里要注意的是，日本法上的预告登记设立的目的是：为了保护第三人而不是预告登记权利人，这又和德国民法上的异议登记不同。追根溯源，主要在于日本民法保护第三人的这一规定，而不采用登记公信力的制度，而这是与德国民法最大的不同。在我国台湾，旧《土地登记规则》第 97条第一款规定：“因登记原因之无效或撤销，提讼时，得申请为异议登记。”此外，对被涂销登记的回复请求权和因为登记人员的过失而作出的错误登记时产生的登记更正请求权也是异议登记。但台湾旧《土地登记规则》对异议登记的规定虽然参照了日本法的形式，但是依据德国法设计具体的功能，使得瑕疵意思表示不得对抗第三人制度和公信力制度之间发生了冲撞，有鉴于此，在1975年修订的《土地法》中删去了异议登记，1980年修订的 《土地登记规则》对异议登记也没有作出规定，并且一直沿用到现在。删除的理由在于：“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人之同意，为登记程序上之要件。然实际上异议登记经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。假处分为民事诉讼法保全程序中强制执行方法之一，保全程序之强制执行，须将其争执权利之法律关系定为暂时状态，使其维持现状，以便执行。否则若土地或建筑物权利转移，并经登记确认。故现行法令即以法院假处分之嘱托登记代替异议登记”。[2]

从异议登记的渊源来看，异议登记只是一种暂时的保全，在登记错误有可能发生的情况下，为事实权利人和利害关系人提供一种暂时性的保护。异议登记是通过对记载权利的异议警示，排除原来登记的公信力，暂时对被异议的权利造成一种阻却，从而使得在使用权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现以前，对真实的权利人、利害关系人以及交易的安全性给予一种临时的保护，而不是对物权归属或变动的一种确认性登记。我国根据国内不动产登记的实际情况，总结不动产登记的经验和教训，在实践中不断丰富和发展不动产登记制度，并且结合国内外的相关法律制度，经过多次反复验证，最终确立了异议登记制度。

二、我国设立异议登记制度的必要性

我国关于物权方面的立法，多年一直没有得到比较长足的发展，较其他国家相对比较落后。在颁布《物权法》之后，我国才有了真正意义上的异议登记制度。首先，登记法规所规定的 “公告异议 ”并不是登记前的必要阶段，而仅仅适用于登记机关 “认为有必要进行公告的登记”。其次，“公告异议”只适用于登记机关将权利记入登记簿之前，但是对记载在登记簿上的权利是否能提出异议登记却没有规定。南京、上海等城市对该制度有所规定，《南京市城镇房屋权属登记管理条例》第19条规定：“在核准登记前，利害关系人对房屋权属登记内容有异议的，应当向登记机关提交书面报告和有关证据，登记机关应当将异议情况告知申请人，并暂停登记。”《上海市房地产登记条例》第19条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出异议登记。”但这些规定因为是地方性的法律法规，适用地域有限，所以效力受到一定的限制。

关于是否应在我国设立异议登记制度，学界的观点并没有达成一致。持有反对意见的学者认为在我国设立异议登记制度的条件还不够成熟，理由如下：如果实行异议登记，一方面登记的公示作用将会被削弱，甚至设定和移转权利的登记因为异议登记的存在而降低了价值；另一方面，将会使已经登记的权利的效力很难确定，在实践中也难以操作。[3]而持有赞同意见的学者则认为由于存在登记权利和事实权利不一致的可能性，也就存在保护事实上的权利人的必要性。虽然保护事实上的权利人的最后方式是对现实登记为更正登记，但考虑到更正程序较长，特别是真正权利人与登记权利人之间的争议一时难以解决，法律有必要建立异议登记制度，以临时性地保护真正权利人。[4]笔者认为，在物权法中设立异议登记制度，并不会阻碍不动产登记，反而会使整个不动产登记制度得到改进，变得尽善尽美。制定异议登记制度具有必要性，原因如下：

首先，商品经济的发展使财产的流动性增加，财产登记的功能从以保障财产利益既得者的静态的财产安全为中心，已逐步转移到以保护交易相对人的动态的财产安全为中心，即由权利区分时代的财产登记制度向权利保护时代的财产登记制度再到交易安全保护时代的财产登记制度的迈进。[5]现在我们要建立与交易安全保护时代相适应的登记制度，不动产的异议登记制度应运而生。

其次，异议登记制度是在真实权利与登记权利相对抗的情况下为保护不动产真正的权利人而设立的一项临时性保护措施，受法定期间及申请人责任制度的限制。登记制度应保护动态、静态交易安全，为保护真正权利人的利益而使名义上的登记人受到临时的限制也是值得的，也并不会减弱登记的公示作用。实际上，异议登记作成之后一定要公示的，第三人可以从登记簿上了解到该不动产处于有争议状态，从而更为审慎地做出自己的决定，很好地兼顾了第三人的利益，在这里，第三人往往代表了不动产交易市场中广大群众的利益，因此，并不会降低对交易安全的保护。异议登记具有阻断善意取得制度适用、限制登记名义人处分不动产物权从而保护真正权利人的重要意义。

最后，立法应具有预见性。立法不应仅仅局限于现实，而应或多或少地对现实作出创造性的规定，以便从法律上把握现实的未来。[6]正因为我国不动产登记制度还不够成熟，就更应该根据不动产市场的发展，预见性地引入诸如异议登记这样的一些先进制度。

三、我国异议登记制度的现状

我国《物权法》于2007年 10月 1日正式实施，第一次将异议登记制度记入其中，确立了异议登记制度的法律地位。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。

2008年，《土地登记办法》和《房屋登记办法》正式施行，它们分别对土地、房屋权利异议登记的条件、效力及注销等各方面问题做出了具体的规定，使异议登记制度得到了进一步的发展。

房屋登记簿记载的房屋基本状况、权利状况、其他状况与该房屋的实际情况不符是发生异议登记的前提条件。有鉴于此，《物权法》提供了两种解决方式：一是房屋权利人申请更正登记；二是在房屋权利人不同意更正登记的情况下，为了维护自身合法权益，房屋利害关系人可以申请异议登记。利用异议登记使该房屋暂时处于休眠状态，从而争取更多时间寻求其他司法途径。造成房屋登记簿记载的事项错误有两个方面：一个是房屋权利人主观方面有过错或者故意欺诈，提供虚假房屋登记材料造成的；另一个则是房屋登记机构的工作失误导致的房屋登记簿记载错误。分述如下：

（一）房屋权利人主观方面的过错

在这种情形下，房屋权利人主观方面有过错。比如母亲想将自己的一套房产赠与给两个女儿中的一人，一是怕让另一个女儿知道后生气；二是赠与比买卖交的税更多。于是，母女之间签订了房屋买卖合同，并且按规定办理了房屋产权登记。在现行的法律框架下，母女之间发生房屋买卖交易是符合规定的，不存在故意欺诈行为。如果另一个女儿提出异议，只要她能拿出有效的证据以证明自己是利害关系人，就可以申请异议登记。

（二）房屋权利人的欺诈

在房价日益高涨的今天，一部分人是为了满足自己的刚性需求购买房屋，仍有很多人是想利用房地产进行投资，房屋俨然已经成为一种投资工具。在利益的驱使下，房产投资客性质的权利人无论如何也不会同意变更登记，因此，利害关系人只能申请异议登记。

（三）房屋登记机构的工作失误

当产权证和房屋登记簿记载的不一致时，以房屋登记簿为准，因此，房屋登记簿具有权威性。按照《房屋登记簿管理试行办法》等相关法律法规的要求，房屋登记机构具有一套完备的工作程序和登记管理系统，已经实现了信息管理的电子化、数字化和智能化。一般来说，在此工作机制下的工作效率是很高的，但在数据采集、数据录入环节，很难避免人为差错发生，房屋登记机构难免会有工作失误：

根据笔者了解，在确认房屋登记簿记载错误的情形中主要有以下几种：

1.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属和内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，根据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。按照物权法定的原则，在此种情况下，房屋登记簿的记载是错误的。

2.能够提供不动产直接取得的证据，即可证明登记错误。根据《物权法》第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据法律规定，房屋继承在被继承人死亡的那一刻起，继承人就直接取得了遗产房屋的所有权，如果该房屋所有权登记为其他人，继承人可以依据被继承人死亡的事实，按照规定提供本人即为继承人的材料，比如遗嘱、公证书、身份证等相关文书，即可证明登记簿登记错误。

3.事实行为成就时即发生物权变动的情况下，房屋登记簿如没有明确显示，即证明登记簿错误。根据《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据法律规定，事实行为成就时物权即为原始取得。这应该在房屋登记簿上作出明确表示，如果没有，则证明登记错误。

4.司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以提交虚假材料等非法手段和方式获取房屋产权登记的，以前作出的房屋登记应当被撤销，事实上形成房屋登记簿记载错误。

5.房屋登记机构工作人员未按照房屋登记程序办事，对不符合登记条件的登记申请予以登记，徇私枉法，被上级行政机关查处，这种情形下房屋登记簿记载即为错误。

四、我国异议登记制度的完善

我国物权法虽然规定了异议登记制度，但比较不系统，尚且需要进一步完善。笔者认为应从以下几个方面进行落实：

（一）异议登记的适用条件

《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。从法条中，我们不难看出物权法规定的异议登记的适用条件是：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，但是登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。那么，把登记簿记载的权利人不同意更正作为申请异议登记的条件是否合适呢？学术界对此一直有争论。持有赞成意见的学者认为应将登记簿记载的权利人的不同意更正作为异议登记的条件，因为《物权法》第十九条已明确规定不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。持有反对意见的学者则认为利害关系人可以直接申请异议登记，因为异议登记是更正登记的前置手段，异议登记的最终目的也是要完成更正登记。

笔者的意见倾向于后者，我们不应该把登记簿记载的权利人的不同意更正作为异议登记的前提，这无论从法理还是从房屋登记实际操作来看，都很不实际。因为更正登记显然是否定了登记簿记载的权利人目前拥有的权利，侵犯了他的自身利益，因此，对于“要登记簿记载的权利人同意利害关系人的更正申请”，在实践中这种可能性出现的几率很小，对登记簿记载的权利人缺乏期待可能性。既然在现实生活中，大多数登记簿记载的权利人都不会同意更正登记，那么立法中就更没有必要将“登记簿记载的权利人的不同意更正”作为异议登记的前提，因此，应当在不用征求登记簿记载的权利人同意的情况下，允许利害关系人直接提起异议登记申请。

（二）进一步明确异议登记中的期间性质

《物权法》第十九条第二款中提到“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”，一般来说，“十五日内”不申请仲裁亦具有同样的意义。关于“十五日”期间届满后，申请人没有或没有申请仲裁的，为明确登记物权的真实状态，登记机构是否可以依职权注销异议登记的问题，学术界争议很大。《房屋登记办法》和《土地登记办法》都没有授予登记机构依职权注销异议登记的权限。对“十五日”期间究竟为除斥期间还是为其他性质的期间也有争议，笔者认为，此期间不符合除斥期间的性质。众所周知，除斥期间为法律规定某种权利预定存在的期间，且为不变期间。而根据第19条的规定，如果异议登记的申请人在十五日内就登记物权要求诉讼，则异议登记依然有效，依然存在阻断登记公信力的作用。由此可见，十五日期间并不属于权利存续的期间，是一个可变期间，因此这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记作为法律事实存在的一种法定期间。

从另一个方面来看，当确权之诉最终证明房屋登记没有错误，登记名义人就是该房产的真正权利人，如果对异议登记的存续期间不加以必要的限制，将对登记名义人的登记利益造成很大的影响，也为那些恶意作出异议登记的申请者提供了极大方便，损害了他人的切身利益。因此，作为一项保护真正权利人利益的重要制度，必须对异议登记制度的存续期间作出合理限制。

（三）异议登记的效力方面

依据我国现行立法，异议登记的效力是否是要禁止房屋登记簿记载的权利人行使处分权呢？笔者认为：异议登记之后房屋登记簿记载的权利人仍然能够行使处分权，这项权利并没有消失，房屋登记簿记载的权利人与第三人所订立的处分其不动产的合同效力并不会受到异议登记的影响。但是《物权法》没有对此作出明确的规定，因此，《物权法》有待完善。

（四）必须从房屋异议登记实务中来完善这项制度

房屋登记机构应当严格依法办事，按照初审、复审、审定的三审定案制度来执行，确保房屋登记工作有效进行；对于不明显的房屋登记簿记载错误，在之后的房屋登记过程中，一旦发现涉及该房屋的相关申报材料前后有矛盾冲突，就要立即进行更正；发现房屋登记机构工作人员违反房屋登记程序，弄虚作假、徇私枉法，对本来就不符合登记条件的申请予以登记的，一旦发现，要及时送给上级行政机关进行处理；在房屋登记机构办件过程中，要依法谨慎办事；利害关系人申请房屋变更登记，不但要提供足够证据证明房屋登记簿记载错误，而且要具体指出正确的变更登记事项，并为这个正确变更登记事项提供充足的证据。这两个条件在办理房屋变更登记中是缺一不可的。

从异议登记实务操作中来完善这项制度，才能更好的发挥其应有的作用，使房屋登记簿记载的权利人和申请异议登记的利害关系人之间的矛盾得到有效的解决。

五、结语

异议登记是不动产登记中不可缺少的制度。我国现行的物权立法虽然规定了异议登记制度，但仍然存在不够完善之处。我们应在借鉴国内外法律资源的基础上，从异议登记的实务中不断完善，以建立合乎国情并具有中国特色的、具有可操作性的异议登记制度。

参考文献：

[1]史尚宽.土地法原论 [M].台北：正中书局，1975：74.

[2]李鸿毅.土地法论[M].台北：“中国地政研究所”，1993：364 .

[3]王利明.物权法专题研究（上）[M].长春：吉林人民出版社，2002：343.

[4]梁慧星.中国物权法草案建议稿.条文、说明、理由与参考立法例[M].北京：社会科学文献出版社，2000.160.

[5]许明月，胡光志，等.财产权登记法律制度研究[M].北京：中国社会科学出版社，2002.32.