土地资产评估方法
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土地资产评估方法范文第1篇
摘 要 伴随我国经济形式多样化的发展，以及企业经营手段的日益市场化，资产评估已成为我国经济建设中不可忽视的重要环节之一。资产评估不但可以为国企改制、兼并、上市和重组以及合作、合资等提供必要的中介服务，同时还能有效防止，或是减少各类经济活动中资产不合理流失现象的发生，成为促进社会和谐，现实社会经济活动更加公平的有力保障。
关键词 资产评估 现实意义 基本方法 加强措施
资产评估是指资产评估专业人员以资产某一时刻的状况为基础，以自身特定制定的目的为前提，在一定的原则或者假设下，按照客观的标准，对评估程序进行系统的设计，采用科学的评估方法对资产的价值进行评定和估算。由于资产评估必须对企业的资本保全状态予以真实的反映，才能实现资产评估的目的。所以，必须在明确资产评估主要方法的基础上，采取有效措施提升资产评估工作的质量。
一、当前我国资产评估的基本方法探析
评估方法对资产评估具有重要的影响。目前，我国资产评估市场中最为常用的方法有以下几种：
（一）市场法
市场法是利用我国现行市场上同样或类似与被估值的资产的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比分析对参考的资产进行相应的分析，而做出的价格调整。通过市场法进行资产评估时首先要确定他是不是具有一个充分发育活跃的资产公开市场，看这个市场的交易环境是不是公平，它的监督机制是不是合理等一些条件。其次还要该市场上是否有可比的参照物及与其相同的改资产评估对象的交易活动，观察这些交易活动的有关数据等。在进行资产评估时，要明确资产评估对象，寻找相同的参照物，然后以资产种类为依据查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同进行分析调整它的价值。最后还应运用统计分析或其他方法对评估结果的合理性进行分析。
（二）收益法
收益法是通过估测被评估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值的一种评估方法。收益法确定的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。一般来说收益法就是通过把资产购买者期望的收益转化为价值，反映购买者所接受的最高价格。
必须要注意的是，应用收益法必须要具备以下前提条件：第一，被评估资产的未来价值可以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来预期可用金钱衡量；第二，评估资产的所有者所承担的风险同样可以用货币衡量，并且反映于折现率的数值中；第三，被评估资产预期获利的年限是可以预测的。一般来说收益法的操作程序就是首先要搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析对比这些指标以及发展趋势。其次就是预测这些资产的未来收益、折现率、收益期。最后就是计算这些资产的收益现值，确定它的价值。
（三）成本法
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在进行资产评估时如果该资产的成本较高则证明它的价值就会变大，在采取成本法进行资产评估时首先就是要确定评估资产的重置成本。可以说在日常的生产中资产的价值是个变量，它会随着时间的变化、技术的发展等变化，这些都会造成资产的成本变化。这里需要注意的是要对该资产的使用年限，以及以往使用中所出现的资产贬值进行合理、准确的计算，才能确定被评估资产的价值。
二、推动资产评估质量提升的措施分析
（一）确定合理的评估标准和评估范围
进行资产评估时必须确定相对统一的评价标准，使各项资产的评估建立在一致的基础上，从而使评估结果具有可比性。对被兼并企业进行整体资产评估和部分资产评估时，当采用重置成本标准时，同时辅以收益现值标准，以验证重置成本标准的结果。当然在某些特殊情况下，亦可以灵活地采用相应的方式方法进行。此外，在资产评估中，既要包括有形资产的评估，又要包括无形资产的评估，特别是在现实情况下，企业无形资产的评估显得尤为重要，所以评估中确定范围也是一个较为关键的问题。
在企业并购重组、改制整合活动中，对土地作价的原则是强调有偿而不等价，切忌平调和简单调入。要有专业的土地评估机构按程序评估。对固定资产成新率的确定，要按标准界定，避免评估操作中的随意性。由于资产评估的基本原则是客观、公正，因而评估要从实际出发确保评估的客观与公正。在具体确定固定资产成新率时，可以综合考虑固定资产使用年限和等级技术评价指标等因素确定。
（三）加强行业管理，减少行政干预，强化中介机构独立性
应坚决落实评估机构与行政管理部门彻底脱钩，从制度上和体制上解决资产评估业中存在的严重缺陷，确保评估机构及人员的独立性，使之真正成为客观、公正、独立的社会服务中介机构，发挥资产评估机构在我国市场经济建设中的作用。这样才能强化服务意识，准确把握评估行业发展的趋势，依托社会市场需求，高效开展服务与管理。
结语：资产评估行业对维护产权主体所有者的权益，促进产权交易顺利、正常地进行发挥着重要的作用。因此，为了促进我国经济结构的调整，以及社会资源优化配置，应切实提升资产评估的质量，使之为社会主义市场经济健康发展作出应有贡献。
参考文献：
土地资产评估方法范文第2篇
关键词：无形资产；资产评估；市场法
中图分类号：F273.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-01
从80年代中期起，我国企业开始渐渐重视无形资产，而现如今国际竞争日益激烈，市场经济、知识经济、网络经济凸现的形势下，在社会财富和经济增长越来越表现为无形资产驱动的条件下，对无形资产评估的研究尤其重要。无形资产评估过程中广泛应用成本法、市场法和收益法，并结合不同的资产特点以及评估的目的采取不同的评估方法。近年来，因为经历了不断的理论探索与实践，无形资产评估市场法取得到了有目共睹的成效。然而无形资产评估在理论和实践中也出现了不少得不到解决的诸多问题，陷入“瓶颈”，比如，无形资产评估至今没有单独立法，无形资产的定义尚未完全明确，无法可依、无章可循，评估基础理论和执业标准问题突出，有时方法运用不当或监管不到位，无形资产漏评、不评或高评、滥评现象时有发生。
一、无形资产的定义与作用
无形资产（Intangible Assets）是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收账款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。但是，实践上通常将无形资产作狭义的理解，即包括专利技术、非专利技术、商标、品牌、商誉、计算机软件、财产权、版权、特许经营许可权、土地使用权、资源性资产、优惠融资条款、客户关系、人力资源等30项。
无形资产具有能够为企业未来带来巨大的经济价值和增值效能的作用，是企业生存和发展的重要经济资源之一。在美、日、德等经济发达国家，企业的无形资产占总资产的比重达35%，高科技企业甚至高达70%。在激烈的市场博弈鏖战中，企业要立于不败，最终将得益于包括专利技术、驰名品牌以及人力资源在内的无形资产的竞争力。
二、无形资产评估的重要性及措施
1.确保国有资产保值增值、防止国有资产流失。在企业合伙、合资、资产转制和股份制改造的过程中，无形资产价值由于金额大、项目错综复杂，其评估结果的公正性、合理性广泛为社会关注和舆论监督。无形资产被忽视或低估会使资产所有者权益受损，因此无形资产评估是为了保护所有者的合法利益，客观、公正地维护国有、集体资产，少评、不评、滥评，都会导致国有、集体资产大量流失。
2.建立与完善无形资产评估方法、标准。近年理论界对无形资产的研究不断掀起，但对无形资产评估的研究尚待加强。1999年底北京某评估所对山东电力集团的“鲁能”品牌评估价值为428亿，而同在北京的另一个评估所却得出不同结果，认为“鲁能”价值不足260亿，对同一标的、差不多时间有如此巨大的差异，一时掀起千层浪，有教授出来解释说方法不同、结果不同属正常，笔者认为评估方法、标准、指南再详细，以规范指导评估师工作，评估结果会客观些。
3.在竞争中挖掘企业潜力、提升企业能力。知识时代，无形资产越来越成为企业的重要支柱，需要评估机构根据市场情况，运用合理的评估方法进行评估，形成数据和量化指标，充分计量无形资产是为了更好地法律保护的专利权、商标权、著作权、版权、计算机软件等以及购并中发生的商誉和企业经营中自创商誉。由此需要评估师结合实际、运用科学的方法，全面分析各要素，量化企业专利技术和品牌等无形资产价值，是树立企业形象、提高企业在国际市场的竞争力、获得超额利润的法宝。
三、评估方法对企业无形资产价值的影响
无形资产的评估方法有：重置成本法、现行市价法和收益现值法，三种方法各有利弊、各有风险。比如：在采用重置成本法适用于某种无形资产开发过程中发生的各项成本资料较完整，将这些历史成本按现时成本价值加以修订再扣除相应的损耗和贬值。如遇到原始成本资料不完整时，运用重置成本法会无从下手、得出结果很难准确真实。市场法是以在市场上寻找参照物，据以评估的方法，如市场被垄断或不活跃、有价无市时，这种方法评出的结果也会背离实际。收益法是以未来预期收益作为评估价值，这种方法考虑无形资产的取得成本更看重其获利能力，因此是个很好的方法，但前提是要充分考虑评估资产的未来收益额、收益期和折现率。可见不同的评估方法都存在其局限，对评估结果的影响是不容忽视的。
四、资产评估市场法的应用分析
1.适用市场法评估的无形资产范围的限定
市场法，又称现行市价法，即在市场上寻找一个或几个参照物的近期交易价格，据以分析、推断、估算资产价值的方法。这种方法很直接、易理解。
2.应用市场法对无形资产评估的条件
（1）交易充分活跃、有效、无垄断的市场。冷冷清清、有价无市的市场不叫市场，同类资产近期甚至全年无交易数据，要慎重使用这种方法。
（2）公开的、非秘密交易的市场。有时买卖双方出于保护商业机密或不愿公开财务核心资料或迫于竞争的压力等等各种原因、选择不公开黑市交易，这是违法的、政策不允许的，市场没能公开，这种情况下运营市场法评估是极其困难的。
（3）要充分考虑可比性。市场交易活跃是最基本的，如唯一和独特的特点，那么市场法可能就不适用。
3.对应用市场法风险、缺陷的思考
实施市场法评估的过程是：第一步，在活跃、公开的市场上寻找尽可能多的与评估标的相同或类似的资产作为参照物，即寻找近期交易的相似的资产。第二步，详细分析影响该项无形资产价值因素，比如交易时间、无形资产功能、市场发育情况、交易条件及供需情况等。第三步，评估标的与参照物比较、调整，就影响价格的所有因素逐项对比打分、修订。第四步，综合评出结果。如果市场评估信息不具有相关、合理、可靠和有效性。如遇以下情况，运用市场法评估风险极大，评估结果很难准确、可靠，比如：第一，如果市场垄断或不活跃，交易很少或黑市交易；第二，由于每个企业无形资产所处的研发、应用、获利程度不同，超额盈利能力也不同，因此不存在可比性；第三，企业是无形资产是独一无二的，还有企业的商标、市场资产、智力资产、人力资源等不好界定，这样没办法在市场上寻找到与待评估无形资产的相类似的参照物，从而加大了无形资产评估的难度。北京的两家评估机构对“鲁能”品牌评估结果大相径庭的原因也正出于此，由于市场条件、交易情况、可比程度、方法运用、因素分析不同甚至评估师本身判断或假设不同导致同一无形资产评估的结果产生巨大的差异，这也属无奈的正常。
4.对无形资产评估应用市场法缺陷的修正
对无形资产评估的市场法缺陷的研究，首先建立健全无形资产评估标准，借鉴国际发达国家的经验，不断发展和完善金融等各类市场。其次运用市场法评估的时候，突破常规思路，适当结合其他的方法，深入思考、折衷测算，比如考虑市场类似参照物价值的同时该项资产未来的获利能力等等，综合验证评估结果，以其他方法的优点来弥补市场法的缺陷，这样得出的结论才可能是全面的、准确度更高的，不会出现评估结果极高或极低尴尬，同时也会降低评估师的职业风险。再次加强监督管理，由各级国资和行业协会联合对无形资产评估报告进行会审，以维护所有者利益。
理论界与实践界对无形资产评估的研究从未停止过，各种方法的标准、优劣比较的争议也一直存在着。希望有关部门尽快规范和完善无形资产评估方法与标准，提高行业自律能力、降低评估执业风险。评估师门在评估运用无形资产时无论运用哪种方法，都要综合考虑影响评估价值的各个因素，并结合成本法、收益法以及数理统计等相关知识来综合考虑无形资产评估市场法的应用，以力求达到待评估无形资产理想的评估价格。
参考文献：
[1]2011年全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估[M].北京中国财政经济出版社，2011.
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[5]刘海生吴大红陈莹莹.管理会计[M].科学出版社，2011，4.
土地资产评估方法范文第3篇
关键词:无形资产;资产评估;评估指标
一、企业改制中的无形资产评估存在的问题
虽然无形资产的作用日益为人们接受，但无形资产的管理、计量、评估远远落后于人们对无形资产重要作用的认识。特别是对无形资产评估指标体系的认识，已不能适应时展的需要。由于无形资产的特殊性，特别是在确认和计量上的难度性，对无形资产的评估及其会计处理应当持有必要的谨慎和稳健的态度，其核心问题在于如何才能合理评估无形资产这一特殊资产的公允价值以反映在企业资产负债表中。应当说无形资产评估与无形资产会计处理是两个紧密相联的问题，对无形资产进行合理评估是进行无形资产会计处理的必然要求，也是企业改制顺利进行的必要保证。传统经济中发展而来的会计体系从稳健的角度出发，不倾向于将计量难度较大的无形资产反映在企业的资产负债表中。一般只将外购获得的无形资产予以确认，并按其经济寿命或一定期限进行摊销，而对于企业自行开发的无形资产则将其开发费用在各期作为费用处理，即使该企业所创造的无形资产是企业的主要利润来源。其结果导致企业大量宝贵的无形资产无法在资产负债表中反映，企业财务报告中的净资产不能真实反映企业的资产状况，企业财务信息的相关性和真实性受到严重质疑。以美国为例：由于美国企业间购并现象较为普遍，尤以美国通用会计准则受到的抨击最大。有关美国经济界人士指出，在许多企业购并行为中购并方看重的是被购并企业所拥有的，但并没有反映在资产负债表中的无形资产，而并不是看重企业在资产负债表中反映的有形资产，并以“在21世纪中采用20世纪30年代的财务报告模式”的评估，批判传统会计制度对无形资产的忽视。国外经济界、学者对会计制度中无形资产会计处理的质疑主要集中在以下几个方面：(1)固定资产资本化处理，无形资产的费用化处理;(2)无形资产的摊销;(3)无形资产的确认。
二、企业改制中无形资产及评估的影响因素
无形资产是企业的重要经济资源，是知识产权与工业产权相统一的结晶，是维持企业生存和发展的重要支柱，具有巨大的经济价值和增值效能。据有关统计资料，西方发达国家企业的无形资产占总资产的比重达35%，高科技企业则达60%-70%。它不仅能使企业在生产经营活动中取得经济效益，而且其自身价值也有巨大的增值作用。在激烈的市场竞争中，企业要生存发展，最终将体现于无形资产的竞争。无形资产对企业有着非常重要的作用。
1.企业改制中无形资产及其确认。新企业会计准则中规定“资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：(1)能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换;(2)源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离”。无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该无形资产的成本能够可靠地计量。新企业会计准则第6号——无形资产(2006)第十一条规定：“企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产”。但在现实的经济生活中，无形资产评估包括商标、专利技术、非专利技术、商誉、营销网络、计算机软件、著作权中的财产权、特许经营权、土地使用权、资源性资产、集成电路布图设计等无形资产价值及品牌评估等。
2.企业改制中无形资产价值的法律依据。从元形资产本身看，如专利权、商标权、著作权、版权、计算机软件等涉及的法律有《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等，这些法律对于保护相应的无形资产起到了一定的积极作用，有利于企业维护其合法权益。如商标权评估后，在商标的侵权诉讼和行政保护中，可依据《商标法》对假冒侵权行为造成的损失进行量化并认定赔偿额，不仅有利于为商标权人打假维权提供索赔依据，而且有利于维护企业的合法权益，提高其知名度。但从与国际接轨的角度看，我国有关无形资产的法律、法规尚不能完全适应WTO的要求。wTO规定的无形资产除上面提到的还包括版权与邻接权、地理(教学案例，试卷，课件，教案)标志权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、未披露过的信息专有权(商业秘密)。而在我国的《宪法》中没有关于知识产权的内容，其涉及评估的一些法律规定也只是包含在《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律当中。虽然《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律在无形资产评估中也发挥着重要作用，如企业的股份制改造、合资、联营、兼并、拍卖、转让、无形资产抵押贷款等经济活动，有利于企业认识自己品牌的价值，有利于被消费者所认可，但对其他类无形资产尚未制定特别法律或行政法规，严重滞后于当今实践。
3.2001年9月1日起施行的《无形资产评估准则》作为资产评估行业规范，在企业改制中无形资产价值的确定应该遵循此项基本准则。《无形资产评估准则》是中注协拟定，财政部印发的规章制度性文件，其依据是国务院行政法规9l号令和《资产评估操作规范意见》。无形资产评估至今尚未立法。使得评估的法律依据不足，这也决定了《无形资产评估准则》只能侧重技术层面，忽视了评估、披露、使用是资产评估三个环节的重要特征，且三者缺一不可。它难以适应目前我国多种经济体制并存的客观需要。体现到现实当中最突出的问题是：在涉及无形资产评估业务时，《无形资产评估准则》没提及如何使用，而这个问题在做具体评估项目时是无法回避的。因为资产评估的最终目的是使用，不能只强调和规范评估师的行为，更要考虑使用者的接受情况，在《无形资产评估准则》中，强调注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关使用的评估方法及其理由。对于使用的评估方法及其理由，在无形资产评估条款中很空泛，因没有具体考核指标，缺乏可操作性。4.评估方法对企业改制中无形资产价值的影响。无形资产主要有三种评估方法：重置成本法、现行市价法和收益现值法。评估方法对无形资产价值的影响主要表现为：首先是评估方法选择不当造成的影响——没有明确评估的目的，评估目的错位;或是由于最佳的评估方法中的一些评估参数难以确定，而只好改用别的评估方法。其次是评估方法本身存在的风险。(1)成本法也称重置成本法，重置成本是指在现实条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本评估法就是按重置成本价格对无形资产进行估价，即按照评估无形资产全新状态的重置成本减去该项资产功能性贬值和经济性贬值估算无形资产价值的方法。由于无形资产具有账面成本不完整、投资成本的弱对应性和人账成本虚拟性的价值特点，在采用重置成本法对无形资产进行评估时，会遇到成本资料缺乏完整性和原始成本无据可查而带来的不确定性问题，故在使用重置成本法确定无形资产的评估值时，会存在数据资料不准确和不精确的风险，难以确保评估结果的真实准确。(2)市价法也称现行市价法，现行市价评估法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，针对各项价值影响因素，分析比较对象的成交价格和交易条件，将被评估资产与比较对象逐个进行对比调整，估算资产价值的方法。由于无形资产的不可比性，使其没有可比的市场价值。每个企业无形资产由于其在同业中的垄断地位和优越程度不同，为企业带来的超额盈利水平各异，对于相同种类的无形资产，其价值是不同的。因此当无形资产在市场上进行交易时，难以找到可比的市价。另外，我国企业从80年代中期才开始逐渐重视无形资产，无形资产的交易时间短、数量少，可使用的无形资产交易的历史(教学案例，试卷，课件，教案)资料有限，采用市价法对这些行业的无形资产进行评估，必须面对数据选用的风险。(3)收益法也称收益现值法，收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折现的总金额。收益法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的折现率折成现值，来确定被评估无形资产价格的方法。运用收益法对无形资产进行评估的风险主要体现在评估参数收益额、收益期和折现率等因素的确定上。收益额选取的风险是：无形资产的具体类型不同，其使用价值表现不同，带来的超额收益也不同。收益期选取的风险是：无形资产收益期的确定一般有年限法和更新周期法两种形式。年限法指在形成企业控制的无形资产中相当一部分是因为受到法律和合同的特定保护，如商标、专利权等年限，也称法定(合同)年限，而法定(合同)期限内是否还具有剩余经济寿命是评估时应考虑的重要问题。更新周期法是指产品更新周期和技术更新周期。在一些高技术和新兴产业，科学(教学案例，试卷，课件，教案)技术进步往往很快转化为产品的更新换代。折现率选取的风险是：根据折现率的概念可确定折现率的计算方法即以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。无风险报酬率的确定一般为政府债券的利率，风险报酬率的确定常用的方法主要为累加法。
三、完善无形资产评估指标的重要性及措施
1.防止国有资产流失。企业改制中无形资产价值的公正性、合理性为方方面面所关注。首先应明确的是资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围，可确定评估价值与账面价值或与实际成交价格的差异的合理范围。可减少乃至消除国有无形资产低于正常价格出售和大量流失的现象，避免企业主管部门与原企业经营者或个别人一对一的暗箱操作，提高企业改制工作的透明度。
土地资产评估方法范文第4篇
关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范
一、待估资产产权的风险防范
资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。
2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。
4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。
抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。
对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。
二、评估方法的风险防范
众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。
成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。
1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。
2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。
4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：
1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。
2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。
抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。
参考文献
[1]刘萍．个人住房抵押贷款风险探析[J]．金融研究，2002，（8)．
[2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J]．财经科学，2004．
土地资产评估方法范文第5篇
关键词 企业价值 评估报告 统计分析
笔者对2014年度的35份企业价值评估报告报告进行统计，其中沪市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要统计了评估方法、账面价值、取值方法、评估机构、评估报告页数等几个方面的数据。
一、统计结果与分析
（一）评估方法的选取
在所统计的35份评估报告中，有24份采用了两种评估方法（其中3份选用市场法和收益法，剩余21份选取资产基础法和收益法），有2份仅采用市场法进行评估，剩余10份仅采用资产基础法进行评估。在21份选用资产基础法和收益法进行评估的评估报告，有9份最终采用资产基础法得出的结论；而选用市场法和收益法进行评估的3份报告最终均采取收益法所得出的结论。
（二）评估结论的分析
图1：35份评估报告的评估值增值率
从上图可见，不同的评估目的、评估方法得到的评估值增值率差异较大。资产基础法得到的评估结论通常不会过大偏离其账面价值；收益法的偏离程度则变动较大；由于很难找到比较案例，市场法在企业价值评估中应用较少，用该方法得出的评估值的增值率偏离程度略高于资产基础法。收益法下增值率最高的两个评估对象，主要因为一家是自主开发和运营游戏产品的企业，属于“轻资产”公司，另一家则是国内预调鸡尾酒的龙头企业之一，两者的共同点是拥有大量账外不可辨认的资产，且具有较强盈利能力，以至于收益法下的评估值远高于其账面价值。
根据评估报告可知，资产基础法的评估增值主要来自于土地使用权、房屋建筑物以长期股权投资等，当同时采用资产基础法和收益法进行评估时，最终结论若是采用资产基础法，其原因主要是收益法的计算基础具有较大的不确定性；若采用收益法，原因主要是用资产基础法对整体性资产进行评估时难以体现资产的综合获利能力、商誉以及其他一些潜在因素资产整体价值的影响。3份采用了市场法和收益法进行评估的报告最终都采用了收益法得出的结论，主要是考虑到用市场法评估时，选取的可比实例与评估对象间的差异性以及目前我国证券市场较大的波动性。
（三）被评估企业与评估公司的分布情况
从表1的统计结果可知，这35份报告中评估对象遍布19个不同的省市自治区，但评估公司（总部）却仅来自于5个省市，其中北京的评估公司占了总数的68.57%。此外，这35份评估报告共涉及27所不同的评估公司，其中25家均属于前百强的资产评估机构，也就是说有33份评估报告出自前百强评估机构。根据中国资产评估协会的《2014年资产评估机构综合评价年业务收入排名前百家机构名单》上的数据可发现，排名前十的评估机构的业务收入远远高于排名靠后的评估机构；也就是说，我国大部分的评估业务都被百强甚至前五十强的评估机构瓜分。
二、结束语
仅对35份评估报告的统计分析并不能完整、系统和详尽的看出当前我国的评估报告甚至是评估行业所存在的诸多问题。但仍在一定程度和某些方面上反映出我国评估行业的发展现状。据以上的简要分析，笔者认为可得出以下几个结论：
（一）社会对资产评估的认识还不够全面、深刻，评估人员整体执业水平有待提高。从1.3的分析中可见，我国的评估行业发展是相当不均衡的。许多地方对评估认识的不到位，评估业务的需求较少，以及该地区整体经济水平相对落后等原因，导致这些地区评估行业发展缓慢。
（二）行业竞争激烈。我国目前有资产评估机构3000多家，但绝大部分评估业务都被少数的几十家评估机构承接，再加上我国评估行业本身发展不足，导致小型评估机构间竞争激烈，生存困难。
