国有土地房屋评估方法

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国有土地房屋评估方法范文第1篇

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

国有土地房屋评估方法范文第2篇

一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1　房地合一；2　地随房走；3　以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济

收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。

国有土地房屋评估方法范文第3篇

一、房地产抵押的特点

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：

1.抵押期间的房地产，产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。

2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。

3.抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利，而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。

二、抵押客体的范围

1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：

1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。

2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。

但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外。

1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押。

2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。

3.乡镇企业房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但不准乡镇企业房屋单独抵押。

《担保法》尽管作出了上述放宽性的调整，但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定。

2007年颁布的《物权法》对房地产的抵押范围作了再次明确，它不仅规定了在建工程可以设定抵押，还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。这不仅符合私法自治的原则，也是满足不断变化的经济生活需要。

经归纳，房地产的法定抵押范围可包括：

1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押。

2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押。

3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押。

4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押。

5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押。

6.乡镇企业房屋所有权设抵押时，其所占用范围内的农地使用权同时抵押。

7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押。

三、抵押标的权属

房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益。而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值。所以，如果房地产抵押标的的权属不清，将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险，而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。

因此，明晰产权是至关重要的。评估时应先查看待估抵押标的权属是否符合国家的法律、法规，是否存在权属争议，是否按政府的有关规定进行了产权登记，取得了房地产权属证书。进行房地产抵押评估，应收集以下资料作为评估的基本依据。

1.存量房地产抵押价值的评估，应有《房屋所有权证》、《土地使用证》等。

2.出让的土地使用权抵押价值的评估，应有《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。

3.在建工程抵押价值的评估，应有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。如果用于销售的商品房还应有《商品房预售许可证》等。

经过以上权证查验，房地产的权属才能基本清楚，但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺陷和暇疵。有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚，这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益。

四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题

1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同

房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。

2.评估时的预测分析

资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。

3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付

土地价值一般占到商品房房价总价的20～40，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用；对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用；对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。

4.关于房地产的再次抵押

按照《担保法》和《物权法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押房地产的评估值。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。

5.关于个人住房担保贷款的特殊性

个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70；②抵押期较长，最长年限可达30年；③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。

参考文献：

国有土地房屋评估方法范文第4篇

【关键词】贷款抵押评估 风险

2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因素拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险，保障银行信贷资产安全。

一、 把好抵押物入口关 ，防控抵押物产权带来的风险

抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。

房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。 在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。

在实际操作中还应重点关注以下几点：

1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，否则必须进行仔细调查，弄清来龙去脉并予以说明。

2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。

3、抵押财产为两人以上共有的，财产共有人应出具同意抵押文件。

4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。

5、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

6、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。

7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，

8、从目前情况来看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极有限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。

9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。

二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。

抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务性质考虑，还应重点遵循以下原则：

1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、未来适用性等其他因素情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围；或虽然进行了评估却须予以特别说明，以防抵押期间这部分资产价值损失。

2.真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3.保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时风险加大。对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，遵循资产评估各项一般原则，重点关注抵押贷款评估的三原则：安全性、真实性、保守性，充分关注企业的经营能力，采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等采取的方法有效防范金融风险。

三、 科学选取评估方法，有效防范抵押物评估价值风险

资产评估的主要有市场比较法、重置成本法、收益法等几种基本方法。贷款抵押物资产评估时应综合考虑抵押物资产特点、市场价格、变现难易程度，选用合适的方法进行评估。由于贷款抵押物资产评估有其特殊的性质，因此在选取评估方法时应有所侧重。市场比较法是市场发育完善状况下资产评估普遍采用的方法。重置成本法适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

不同的资产抵押，应采用不同的评估方法，评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。具体操作时应注意以下问题：

1、针对整体商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场法和收益法。

2、行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法。

3、部分（局部）房产、乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

4、作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

5、在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。

6、在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。

贷款抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的各项参数值。

抵押物资产评估一般价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。

四、总述

在目前经济形势下，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻，作为以经营资金为主的金融机构，希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

防范银行信贷资产风险应从各操作环节进行全面控制，作为其中最后的、关键节点的贷款抵押物评估，作者在实际业务操作实践中感悟到，做好关键点防控：即把好评估资产的入口关，防范产权风险；坚持估价原则，防控人为风险；科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个环节，可以有效防范贷款抵押物评估风险，从而降低银行金融风险。

国有土地房屋评估方法范文第5篇

摘要：我国城市房屋征收制度较西方国家起步晚，相关法律规范不够完善，尽管我国于2011 年颁布并实施了新的房屋征收与补偿条例和评估办法，房屋征收纠纷依然层出不穷。本文从我国城市房屋征收现状入手，通过分析现有房屋纠纷案件在评估价格层面上的矛盾点，从而构建城市房屋征收补偿价格影响因素体系，旨在使征收补偿价格更加合理公正，缓和征收人与被征收人之间的利益纷争，减少房屋征收纠纷等恶性事件的发生。

关键词 ：城市房屋；补偿价格；征收；影响因素

一、城市房屋征收现状

根据国家统计数据库可查到的近10 年城市建设情况数据显示，我国2004年的城市建成区面积为30406.19平方公里，征用土地面积为1612.56 平方公里，城市人口密度为865 人/平方公里；2012 年的城市建成面积为45565.76 平方公里，征用土地面积为2161.48 平方公里，城市人口密度为2307 人/ 平方公里。由此可知，2012年相比2004 年城市建成面积扩大49.86%，征用土地面积扩大34.04%，城市人口密度增长4.33倍。

上图数据直观地展现了近10 年我国城市化进程的迅猛发展。征用土地面积在近6年间以约10%的平均速度增长，高于而年均征用土地面积仅占到年均城市建成区面积的4%～5%，这说明城市房屋征收在城市整改重建的进程中扮演了极为重要的角色。城市化发展的同时，就会伴随着城市布局改变、基础化设施的兴建等问题，与此同时，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范围广、相关利益者众多且征收过程复杂等特殊性质，城市房屋征收工作一直受到社会各界的广泛关注。无论是征收人、被征收人还是第三方利益相关人，在房屋征收这一过程中，关注的焦点就是房屋征收补偿价格。房屋征收补偿价格确定的过程，就是征收方与被征收方及第三方利益相关人之间利益博弈的过程。如果各方没有就最终博弈结果即房屋征收价格达成一致，那么很容易转化为城市房屋征收纠纷案件。

从目前已有的案例来看，房屋纠纷案件很容易恶化成为非死即伤的刑事案件，而这样的纠纷案件往往耗时较长。在一年、两年甚至六年的时间里，利益各方由于种种原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的数额仍不能被另一方所接受，最终，只能通过强拆的办法解决。一旦使用了强拆手段，不论对被征收人、征收人还是政府乃至全社会，都会造成无法挽回的负面影响。

城市化进程要继续，房屋征收问题就不可避免。为了使房屋征收工作顺利开展，构建和谐、可持续发展的社会，2011 年国务院颁布《国有土地房屋与征收补偿条例》并正式实施。新条例的颁布，表明我国房屋征收行为的法律规范更加健全，部分房屋征收纠纷问题得到解决，我国城市化进程更加顺利。

首先，新条例中明确规定了房屋征收必须是出于保障国家安全、促进国民经济和社会发展的公共利益的需要，并且将公共利益的范围进行了详细界定，明确规定政府是公共利益征收唯一补偿主体；其次，新条例废除了强制拆迁的行为，规定房屋征收纠纷案件只能通过司法程序、通过法律途径加以解决，强制拆迁的行为将依法追究其刑事责任。最后，新条例还对评估公司提出了规定。评估公司作为独立的第三方，应采用合理的评估方法对被评估对象做出公正的评估，不受征收人或被征收任何一方的利益诱惑，违反规定的将追究其法律责任。

虽然新条例较之前有了很多实质性变化，部分纠纷案件得以解决，但是，房屋征收纠纷并没有全部得到解决，究其根本原因，本文认为是征收补偿价格的确定无明确的标准，以至于征收双方无法就征收补偿价格达成共识。

二、征收纠纷案件产生原因分析

在我国房屋征收进程中，发生过的众多的房屋征收纠纷案件，甚至有很多民事纠纷案件最后演变成了刑事案件。追根溯源来说，这类案件的发生是利益相关方在利益的驱使下进行博弈的结果。因此下文拟通过对诸多征收纠纷案件的产生原因进行深入分析，找出相关利益多方在评估价格层面上的矛盾点，从而为城市房屋征收补偿价格影响因素体系的构建奠定基础。

（一）公益征收与非公益征收混同

导致纠纷产生的原因之一就是政府将原本由于公共利益目的征收的土地及地上附着物转手卖给开发商，开发商利用土地进行商业目的的开发。公共利益的征收与非公共利益的征收标准有所不同，给出的征收补偿费用自然相差甚多。如果以公共利益为目的的征收转而用作非公共利益的开发投资，开发商和政府可以从中获取巨额差价，而受到损害的却是处于被动地位的被征收人。当被征收不甘于接受现状，奋起反抗，那么纠纷案件便由此产生。

政府和开发商企图通过利用公益征收之名进行非公益征收是极为不明智的行为。看似政府可以从中获取土地差价，开发商可以获取巨额利润，但当被征收人拿起法律的武器捍卫自身权益时，整个征收过程无疑会被迫暂停。那么由此产生的损失、带来的社会负面影响则是不可预估的。

（二）评估标准过低

按照规定，被征收的房屋应由专门的评估机构对其进行评估，评估的结果将作为征收补偿费用的依据。评估方法的不同，会使得评估结果有所不同。利用市场法进行评估的价值相对要高于利用成本法进行的评估。

高的评估结果可以使被征收人得到相对更高的补偿费用，但如果评估结果过低，就会导致被征收人拿到的补偿将费用不足以在房地产市场中买到相同大小的房屋，从而造成安置困难。2003 年南京拆迁户翁彪自焚事件、安徽农民朱正亮因拆迁纠纷点火自焚事件，皆是由于评估机构给出的房屋价值评估结果过低所致。这些住在旧城区的居民，往往自身经济能力相对较弱，本身没有多少存款，如果他们接受了评估机构给出的评估结果，那么就意味着他们将要失去最有价值的财产，并且不可能拿着过低补偿金在市场上买到相同面积的房屋。那么这些被征收人自然是不能接受这样的结果的，必然会与征收人进行谈判，由此便可能会产生纠纷。

（三）被征收人企图谋取私利

靠旧房子被国家征收，一下子发了财，买了新房，过上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住旧城区，生活条件亟待改善的人也盼着自己的房子可以被政府征收，好得到可观的房屋补偿费用，住上宽敞明亮的新房子。比如在北京东城区的拆迁户开出每平方米20万元的天价补偿要求、贵阳“11·27 事件”中拆迁户对自有的87 平方米的住房开出400 万元的拆迁补偿要求。正是有了这样的想法，视房屋征收为改变生活的机会，漫天要价，认为大闹多给，小闹小给，不闹不给，才扰乱了房屋征收的进程，给政府和开发商及其他等待还迁的居民造成损失。由于被征收人自己的心里价位与开发商给出的报价严重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放弃，才走上了成为钉子户的道路。最终不但没有得到期望的补偿费用，还忍受着常人无法忍受的恶略居住环境，甚至给自己及家人的安危带来威胁，损失最重的还是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收对象数量也很多，每一个被征收对象的房屋及其家庭情况都千差万别。但房屋征收的标准却是统一的，用统一的标准去适应千差万别的被征收对象，难免会引起无法解决的个性问题。因此，房屋征收政策只能解决普遍性问题，对于个性问题还应就事论事，单独分析，尽量化解个性问题，减少纠纷。

三、城市房屋征收补偿价格影响因素体系构建

条例中规定：房屋征收补偿价格= 被征收房屋价值的补偿+因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿+ 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿+（补助与奖励）。

但本文认为确定房屋征收补偿价格的过程是复杂的，除了被征收房屋价值、临时安置补偿、停产停业补偿之外，还有很多其他因素。房屋征收工作是改变被征收生活现状的大事，房屋地理位置的改变可能会影响到被征收人的工作、被征收人子女的上学以及被征收人家庭使用基础公共设施等方方面面。所以，本文认为，对于征收补偿价格，应充分考虑被征收人的生活权，将城市生活标准与安置补偿结合起来进行考虑。当然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情况千差万别，不可能将因房屋征收工作而影响到的被征收人目前正常生活的所有因素都考虑进来。本文只能选取对被征收人来说影响重大的，有普遍意义的生活权影响因素加以考虑。因此，本文选取了精神损害补偿、被征收人子女上学补偿以及被征收人家庭使用基础性城市设施补偿等因素加以分析。

本文选取精神损害因素对征收补偿价格进行调整是出于对被征收心理的考虑。被征收人作为房屋征收项目中的被动接受方，相对征收人处于弱势地位，为了社会广大利益牺牲自身利益，除了财产、金钱上的损失外，还有一种用金钱无法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剥夺感。由于被征收的房屋大多是位于旧城区的老房子，很多房子都是老一辈的人传承下来的，被征收房屋对于被征收人来说不止是一个房子，而是过往生活的载体与记录者。被征收房屋的拆毁、改建，意味着切断了被征收人的情感寄托。虽然金钱的补偿并不能完全弥补被征收人因房屋征收而产生的心理影响，但一定程度的精神损害补偿多少会对被征收人负面心理影响起到平衡作用。

政府决定对房屋进行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。这类房屋大多古老破旧却位于城市繁华地段或交通要道，政府为了改变市容、修建基础性城市设施，对位于该区域的房屋做出征收决定。由于地理位置优越，这类房屋所在周边的学校、图书馆、银行、超市、菜市场、公交车等设施也较为齐全，居民生活便利。房屋被征收了，势必要改变被征收人的居住环境、生活方式与习惯等，且被征收房屋一般面积较小，即使拿着现行市场条件下被征收房屋周边新建商品房的补偿金额，想要在该区域内重新买房也需要自行加钱。如果被征收人的经济情况不允许，那么只能搬到相对偏远的地方重新购房。所以，本文考虑对被征收人家庭使用基础性城市设施进行补偿。

此外，被征收人搬离被征收的房屋，有可能会对被征收人子女上学产生影响。孩子上学对一个家庭来说是头等大事，在征收房屋过程中，政府应重点关注房屋的征收是否会对被征收人子女上学造成影响，应积极落实被征收人子女上学的问题。故本文认为应考虑对被征收人子女上学这一因素进行补偿。

课题项目：

本文为湖州职业技术学院2014年校级课题研究成果（项目编号：2014JC08）。

参考文献：

[1]国家统计局数据库：data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd.