土地评估市场法
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土地评估市场法范文第1篇
所谓土地评估机构是指依法获取土地评估的资格，根据客户委托和授权对土地价格及其他方面进行评估的中介组织。近年来，土地市场日新月异的繁荣和我国房地产行业非常规地飞跃，极大地繁荣我国的土地评估行业。到目前为止，土地评估行业逐渐形成一个专门的行业，据了解，全国获取土地估价师认证资格的人数已经达到17000多个，而我国的土地评估机构总数已经有1600余家，这些机构的从业人员已经超过两万多人。经过一系列的改革和发展，我国土地评估机构的队伍建设、发展规模、竞争能力以及风险意识等都得到较大程度的提升，形成一系列的高素质、自担风险的土地评估专业队伍。土地评估机构对于土地市场的正常运作以及土地制度的改革发挥着越加重要的作用。据统计，从1992年到2003年这十年间，全国土地出让金总收入竟然达到1万多亿元。土地出让金收入对于地方预算外财政收入的提高、城市环境的改善以及城市公共基础设施的建设具有十分重要的意义。
1 我国土地评估行业的改革历程
1999年、2001年和2002年这三年期间，国土资源部通过三次针对性的改革，使得我国土地评估行业最终走向了良性轨道。
1999年9月，国土资源部下发《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》。该通知要求将原有的土地评估机构改制为两种类型。其中一类按照《公司法》的要求改制成由相关人士投资成立合伙制企业，要求这类机构与主管部门脱离关系，彻底改制成市场化土地评估机构。另一类则属于保留事业单位性质的机构，其主要职责为承担政府公益性的土地评估业务。在这两种形式中，前者也就是土地评估中介服务机构，将成为土地评估机构的主要形式，此次改革将部分土地评估机构转为为市场法人主体。
2001年2月，国土资源部下发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，该通知主要是强调以土地估价报告备案制度取代土地估价结果确认审批制度。也就是说土地行政主管部门不得再确认对土地估价结果，土地估价结果只能由中介机构独立承担责任。本次改革对土地评估机构的健康成长和政府的依法行政水平的提高发挥了很大作用，是土地评估机构市场化改革的一次重大历程。
2002年，国土资源部下发了《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》。该通知规定“土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级”、“需要进行土地评估的单位或个人，可自主择定土地评估机构”、“任何单位和个人都不得依靠行政权力为有关单位或个人指定评估机构”。与2001及2002年两次改革相比，本次改革使得土地评估机构彻底改制成为市场主体，使得土地评估机构在充分竞争的市场环境中发展壮大。
连续三次改革扩大了土地评估机构的规模，增强了其竞争意识，同时提高了其风险意识。与此同时，使得土地评估机构在市场竞争中优胜劣汰，充分发挥了市场在资源配置中的主体作用，提高了土地评估行业的运作效率。
2 我国土地评估行业存在的问题
由于发展历程较短以及经验不足，土地评估行业依然面临很多挑战，比如竞争力不强，执业的依附性强，执业素质低，操作不规范等。
2.1 市场化改制不彻底
虽说国土资源部早在1999年就下大了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，然而，由于受到以往经营思路的影响，一些土地评估机构的市场化改制仅仅流于形式，并未真正实现市场化运作，也没有建立良好的企业管理内部机制，不少机构经常受到行政化的干预，十分不利于土地评估机构的良性发展。 以行政化干预为例，一些政府主管部门通过行政权力直接干预评估机构的评估业务，实行行业垄断行业。更有甚者，一些政府主管部门通过成立一个具有行政职能的事业单位，承接除行政性评估以外的经营性评估业务。不仅如此，很多地方的土地估价机构存在着严重的进入壁垒，比如部分省级的土地评估机构，只具备机构所在市的土地评估资格，并未具备其他市的土地评估资格，想进入本省其他市的土地评估市场是很困难。 以上行为严重扭曲了土地评估市场，以至于一些具有行政职能的评估机构的业务堆积如山、效率低下，很多经营型土地评估机构的业务严重匮乏，使得评估行业很难在充分竞争的市场中发育，这对土地评估机构的良好发展造成了严重影响
2.2 部分估价机构的业务能力不强
部分估价机构的业务能力不强主要表现为以下两个方面：首先，估价师队伍稂莠不齐。到目前为止，由于全国的土地估价师数量远远跟不上评估业务发展的需求，所以说很多土地评估业务只能依靠兼职估价师和估价员操作。不仅如此，由于估价师考试限制条件偏宽，对相关工作年限要求过低而且缺乏严格的审核程序，因此很多初出茅庐的大学毕业生通过临时挂靠考入估价师行列。由于缺乏实践经验，他们的业务能力亟待提升。加之很多土地评估机构的业务单一，估价人员的工作方法也十分简单，对其他类型的评估业务只能是生搬硬套。不仅如此，由于估价师注册条件过宽，很多具有犯罪前科的人过了一定年限之后就可以进入估价师队伍，十分不利于估价师队伍的良性发展。其次，评估机构规模较小。
3 我国土地评估机构发展的几点建议
3.1 彻底走市场化改制的道路
土地评估机构要与政府彻底分开。如果土地评估机构与政府不分开。政府既是行政管理者同时是经营者，那么唯一的后果是评估业务难以走向市场，土地评估行业的效率也就十分低下。因此要实行政企彻底分开，与土地评估相关的行政职能由政府有关部门直接行使，但从事评估的经营行为直接由土地评估机构行使，而且这样的评估机构只能属于中介单位的性质，而不能隶属于任何政府部门。要通过立法确定评估机构的中介地位，以此从根本上解决和解决行业垄断的问题。在部分土地评估机构的改制中，要按照经营者、管理者、劳动者承担的不同风险以及贡献大小进行股金配置，把员工的责权利结合起来。由于在改制中既是得利者，又是风险责任的承担者，因此经营管理层要意识到既然已经改制，就必须顺应形势的需要，努力做好土地评估机构的经营管理工作。不仅如此，还要加强评估的立法工作，尽快制定土地评估的法律法规，还要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题尽可能的减少。
3.2 要大力强化行业标准
大力强化行业标准要努力做到两个方面，一是要制定和推行技术规范和规程。为保证土地估价师所提供的估价服务的准确性、有效性，从而不误导市场，也是为了避免给有关当事人造成经营损失，政府有必要参照国际上通行的做法，结合实际情况制定土地评估技术规范和规程，对评估准则、评估目标、评估方式以及评估程序等都作出规范的分类和界定，为土地评估人员制定一个共同遵循的技术标准。二是建立和完善职业道德标准。很多法律法规对土地评估的职业道德规范略有涉及，但都不够系统。我们应制定“土地评估行业职业道德标准”，“土地估价师守则”等规定，让土地估价师和土地估价机构明白应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，从而提高土地评估行业的信誉。
参考文献：
[1]熊伟;土地估价中的土地指数[J];中国房地产;1994年10期
[2]伍学锋，黄涛;试析土地估价工作的部门垄断性和社会竞争性[J];中国土地;1994年05期
土地评估市场法范文第2篇
【关键词】 土地使用权;抵押;评估;操作风险
自上世纪九十年代房地产改革以来,我国的房地产交易市场取得了巨大发展,房地产、土地评估机构作为市场经济重要的组成部分,也经历了从无到有,从弱到强的过程,逐渐获得了各个经济主体和管理部门的认可。由于我国的法律法规还不健全,市场信息还不透明,更重要的是我国的评估中介机构往往大多脱胎于政府机关,先天性不足导致中介机构的中立人的身份受到影响,在市场风险不断变化、而房地产和土地评估的风险显现又比较滞后的情况下,评估机构的操作风险不容小觑。
一、估价行为受政府部门的影响巨大,非市场化因素明显
在我国开始住房改革的初期,由于国内基本上没有成立具有独立法人资格的中介房地产评估机构,为了建立市场经济中不可或缺的一环,很多原从属于房产局、国土局的评估服务所(部)从政府下属的事业单位,逐渐脱离出来成为独立的市场评估机构,或者是政府、房产、国土系统内部的干部“下海”,成立房地产(土地)评估中介机构,这样导致一方面中介机构基本上都有政府的背景和资源,容易获得市场信息和大量业务,另一方面政府和相关部门也容易监管或者控制中介机构的行为,对政府来说比较“听话”。这样为中介机构的“中立人”身份设置了先天不足的障碍。
2009年笔者调查了本市9家较有影响力的评估机构,结果如下表:
从上表可以看出,中介机构近80%背后都有政府背景,往往没有政府背景的公司竭力想与政府拉关系、走后门,以便获得一定的影响力和资源。可以说在我国目前政府机构掌握着大量资源且呈现大政府小社会的背景下,中介机构的独立地位是不完全的,也因此容易导致估价结果的非市场化,从而导致法律纠纷。
二、估价结果受银行等贷款机构影响的风险
随着我国房地产市场的快速发展,房屋土地的交易日渐增多,评估机构的数量也原来越来越多,受业务竞争的影响,评估机构的往往需要银行等贷款机构介绍业务。银行介绍的业务往往一宗地的面积就达到几千甚至数万平方米以上,收取的评估费用是一宗个人房地产评估业务的数十倍,评估机构往往易受银行的影响。以桂林市中心广场地下商城在一个评估有效期限内(2009年1月至2010年1月)土地使用权抵押的评估地价为例:
最低的评估地价3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差达5倍以上,而这两个特殊点经电话调查均有银行放贷需求因素的影响。
三、评估方法选择不当导致的风险
目前,土地的主要评估方法有剩余法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和成本逼近法。不同的房地产和土地的情形应选择不同的评估方法,每种方法都有其缺陷,倘若评估人员选择的评估方法不当,则会引起估价结果很大的差异。
1.剩余法缺陷及风险。剩余法是基于土地价格等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格的原理,缺陷在于:(1)在应用此方法进行土地评估时最适合新开发的楼盘,对祖屋、危旧老房运用此方法评估则比较难以得到正确的结果。(2)要得到合适的土地价格,必须有较为公开透明的原材料、租赁市场,而且物价和不动产市场要比较稳定,不能剧烈动荡,否则因为未来的预期不可预料导致估价不准。(3)开发商的竞争要是非垄断性的,评估机构掌握了房地产市场的行情和供求关系,从而正确判断开发完以后整个建筑物和所占土地的售价,否则导致估价偏差。
2.市场比较法缺陷及风险。市场比较法师土地估价中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比较法要求房地产、土地交易市场起码对行业内信息公开透明,交易案例能够及时被行业案例平台所记录,能够及时反映近期的市场行情。其次比较法是一种实践中的做法,并没有完善的理论依据,同时各种修正系数的确定需要估价人员具有较高的业务素质、丰富的知识面和评估的经验,这样才能比较客观、准确地进行比较修正,否则容易落入主观的误区,导致估价差异加大。再次比较法不仅要求土地的位置、时间、空间布局、附着物相似或一致,更重要的是权属和法律规定具有可比性。
3.收益还原法缺陷及风险。收益还原法是对土地、房屋等不动产具备收益性资产进行估价的基本方法。它的限制在于:适合于用于有收益的土地和其他不动产,对公益性不具备收入的土地估价则不合适;另外对即使有收益,因为政策原因导致亏损的国有企业进行评估时也不合适;进一步说,对于取得非市场化的收益的土地和其他不动产用此方法都是不太合适的。
4.基准地价系数修订法缺陷及风险。基准地价系数修订法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先该城镇应该具有一系列的基准地价和完善的修正体系估价成果,没有这个基准此办法无从谈起。其次基准地价有一定的时间限制,土地价格往往逐年变化,每过三到五年基准地价都会变化一次,此方法适用于短期、大量的宗地评估。另外很重要的一点,基准地价关系到政府的土地收益,往往是政府决定何时调整基准地价及其大致的标准,并非是完全市场化的操作,在基准地价变化的时间点前后,其估值价格相差往往很大,可能由此造成经济纠纷。
5.成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地估价、工业用地估价(商业和住宅则多不适应)、无收益又很少有交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。但估价结果只是一种“算术价格”,对土地效用、价值及市场需求等方面的情况未加考虑,这也正是其缺陷。
四、对风险的防范现状及建议
根据抽样调查,桂林市土地评估机构对土地抵押评估的操作风险有一定的防范和注意,但还未给予足够重视,调查结果如下:
通过下表可以看出:职业道德教育、评估技术教育和考核和相关法律培训比较重视,这是土地评估公司开展业务的基础,都达到了100%标准;土地评估纠纷防范与处理仅略超5成;对道德风险和职业信誉有重要影响的评估风险奖惩实施细则仅有三家制定出来,占23.1%;收集完整的评估案例分析和预测、对市场法具有重要意义的信息获取与预测仅仅有38.5%的公司制定了相对详细制度,指定了人员,明确了职责,安排了相应的培训。总体而言,桂林市土地评估机构对评估风险的防范还有很多欠缺:
一是,缺乏评估风险意识,重视程度不够。大部分评估公司管理人员对土地抵押评估的风险不以为然,认为只要经过技术和法律培训,不犯大错就可以高枕无忧,而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划,一旦出现问题会导致无章可循,或是简单的处罚或辞退员工了事。
二是,本地市场竞争激烈,信息交流低下。为了争夺市场份额,各个评估公司各自为战,对手中的案例保密,没有有效的交流机制和平台,导致有效信息的交流相对缺乏,对市场预测比较粗略。从过去的案例来看,尽管没有出现很多的纠纷,但随着市场化的改革日益深入,政府改革的进入攻坚后,纠纷将可能日益增多,评估风险需更加重视。针对这些问题,提出以下建议:
(1)坚决落实评估中介机构和政府部门的现行管理制度,完善信息和交流平台。
(2)坚持进行行政和司法改革,完善法律和行政执法制度,各部门各负其责,需要交给的事情放手由市场去管,政府做好“社会的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府无需更多插手市场事务,影响中介机构的公正性与中间人的身份。
(3)加强职业道德教育和规范行业细则,加强行业自律,对影响中介结果公正性的“条子”、“招呼”予以网络公告,建立公开的行业人员信用档案,对影响行业形象的业务人员予以降低行业信用等级和其他处罚。
(4)加强业务能力培训,贷款金融机构负责土地抵押的人员应有相应的法律资格证或土地等级人资格证;土地评估机构非全国土地注册评估师不能参与评估,并定期进行培训与考核;房产和土地抵押登记部门的经办人需持有登记上岗资格证,且参加市级以上全日制培训不少于一个月。
参考文献
土地评估市场法范文第3篇
关键词：房地产评估；风险预防；风险评价
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01
从目前的房产市场来看，房地产土地评估市场用的前景是十分广阔的。但是行业的长期发展已经让人们对价格有了很清晰的了解，而且对于市场经济中房地产结构的调整也起着促进的作用。随着房地产土地评估行业的前进，其具有的不利因素也逐渐显现出来，特别是风险因素的存在，威胁着行业的良性可持续发展与运行。从目前的组织结构上来看，泛地产评估的结果主要针对被评估对象的报告，也是房地产在某一时点得出的较为客观和合理的价格[1]。根据这一价格得到的房地产的实际成本，可以促成实际的成交价的产生。因此评估本身具有一定的矛盾性，应在工作实际中不断结合经验加以准确的判断，以及时规避市场风险的发生。
一、房地产土地估价市场风险解读
房地产土地估价市场中的风险，必须在客观评估的基础上进行管理，尤其是在数量上加以严格的评价。
1.风险是需要进行客观评估的。价格作为房地产理论上的评估标准，房地产市场一旦发生波动，就会对其产生剧烈的振动。而且从目前国家出台的众多政策来看，我国目前的房地产的政策的确是不稳定的，给房地产价格带来的影响十分巨大，甚至产生了一定的预测性，但是在际的把控中却难以得到确实的站控。因此在评估价格和理论的价格之间必然存在差异[1]。
2.由于市场垄断等不完善的体制造成了行业的条块的分割，使得评估的业务范围总是原来行业的主管单位有着千丝万缕的联系，无法真正做到脱钩和改制，有的评估业务的后台实则是房产行业的主管，掌控着领域内的评估规则，因此这种隐性的权利干预，使得评估难以做到公正，而且风险还要由评估机构承担，中介功能在评估活动中逐渐失去，代之以评估行业的直接交易[2]。
3.评估机构的经营一般是存在风险的。无论是评估公司还是其他行业，都是要面对经营管理的效益问题。在企业的领导和管理上如果没有收到好的效益，就会有倒闭的风险。因此要规避经营上的风险，必须采取严格的管理制度加以规范。
4.在评估行业中，由于数量众多，使得质量出现良莠不齐的情况，行业地位有待提升的情况非常广泛。无论是发展规模大的公司，还是小的公司，很多公司在经营中，对于风险的规避和防范意识不足，而且也不会在结构上进行科学的部署，因此一旦发生市场波动，就会造成灭顶之灾。这种市场竞争力薄弱的局面是无法应对市场竞争残酷的现实的。从长远的发展角度看，公司要做大做强，不能只看到眼前的利益，而是要拥有品牌意识，在这种心态下运营公司，才有可能带领公司进入长足发展的轨道。
二、房地产土地评估市场中的风险防范
通过对房地产土地评估市场的风险的综合分析，可以结合评估行业的结构和发展的方向对房地产土地评估市场加以改进。由于评估行业需要非常深厚的诚信作为基础和保证，因此从业人员的自主性和对市场的掌控行是必须具备的素质，而且从业人员还要对市场的宏观走向有深远的意识，能够准确预估我房产评估市场的发展规律。从而真正对房产土地估价市场进行风险的防范。
1.房地产估价行业的诚信建设是行业发展的重要动力。房产评估行业从业者要保持强劲的前进动力，不仅要注意建设品牌，也要建立其诚信，只有品牌和诚信的力量才能推动房产评估企业整体保持向上的发展势头。但是真实的情况是，我国房地产中介服务行业普遍有诚信违纪。主要是由我国房地产估价行业起步较晚，虽然也有行业的规范和法律法规予以约束，但是行业的信用体系的架构并不令人满意，整体的信用体系是缺少诚信支撑的。急需要建立诚信违规的惩罚机制，才能防范房地产估价市场风险继续扩大，进行防范的重要对策[3]。信用档案正是起着这样作用的资料中心，通过信用档案的记录，房地产机构和估价师的行为、曾经有过的违法违规记录，都可以昭然若揭。
2.房产估价人员要对借款人、经纪公司、贷款公司等等的价值判断保持独立性，决定了房地产估价人员的真正的立场的问题，这是估价师对于房地产股价人员进行监管的重要依据。通过教育和培训，估价人员能够认识到对社会和当事人负责的职责非常重要，从而自觉地展开客观公正的估价；另外，依照房地产估价人员的执业道德准则，使得评判的指标进行了量化，并且能够对估价管理人员的责任依法追究。
3.市场规律要求房地产行业必须理清传统的管理上的桎梏，寻求明朗的发展理念，把握经济规律，纵观房产的发展，从繁荣到萧条，都会对房产估价产生深远的影响，无论处在何种阶段，都要根据市场的走向和房产的价格进行科学精确的分析。
4.对于评估机构投资担保方面的执业保险责任的确立，应建立起包括保险协议在内的评估体系，内有评估师做责任人，评估机构做担保，委托人做服务，如果一旦发生风险，经济损失是分担的，而且也有被保险人或者评估公司来追击责任，保险公司负责部分赔偿，房产估价机构购买的执业责任保险可以将部分赔偿责任进行转移。广大利害关系人能够在保险公司理赔范围内得到一定的赔付，起到保障委托人的作用，而且能够有效地将市场风险予以化解，最终体现出评估机构的能力和信誉度。
三、结语
当前的房地产土地评估，是随着市场的不断发展而逐渐成熟起来的，为了防范风险，保证运行始终保持正规，就要将房地产市场进行深入的研究，这是房产土地估价机构的机遇，也是挑战。总的来说，房产土地估价机构面对当今复杂的经济形式，必须不断审视自身的不足并加以完善，保证市场的优势不变，通过培养专业人员和品牌，树立市场竞争中的地位，提高自身的竞争力，促进评估行业的发展和繁荣。
参考文献：
[1]刘晓辉.房地产土地估价市场中的风险预防[J].经济视野，2014（19）：360-360.
土地评估市场法范文第4篇
关键词：房地产；开征物业税
1．我国开征物业税的必要性
1．1优化资源配置
在我国现行的房地产税制体系中,对房产拥有的税负是较轻的,虽然现行的房产税规定,业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1. 2%缴纳房产税,但通常情况下是对企事业单位征收的,私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的,这在很大程度上妨碍了房产交易的进行,导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时,有大量急需住房,但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是:在降低房产交易税负的同时,增加房产拥有的税负,以盘活现有房地产的存量。
1．2调节贫富差距
从税收理念上讲,财产税的设计主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的现象,凸现人与人之间机会公平的社会理念,鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段,物业税对居住高档别墅者课以高税,对居住普通住房者减免赋税,因而可以有效增进社会公平,维护社会稳定。但也应该看到,开征物业税,可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费,改由购房者购房后每年缴交,从而使购房门槛降低,在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看,降低的一次性购房支出,会相应增加在保有环节的税收中,而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变,对老百姓来说有可能是买房容易养房难了。
1．3优化税收政策
我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税,而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据,因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,财政收入受到损失。
2．我国当前征收物业税的难点分析
2．1如何确定物业税的基本职能
基于我国现状的分析，若开征物业税并将物业税定位为地方主体税种，主要在于两个目标：1.为地方提供稳定持续的税源，保证地方的财权与事权的基本统一；2.解决房地产市场存在的税费众多的现状，抑制房价、稳定经济。然而这两种职能是存在矛盾的。如果要增强物业税的收入功能，必须增加税负从而加大购房成本，对抑制房价产生反作用；如果要通过征收物业税调节房价，就有可能给地方政府带来压力，无法保障收入职能的有效发挥。而在中国的现实是，一旦开征物业税，地方将更倾向于物业税的收入功能，在其税收控制权内加紧
物业税的征收以扩张财力。而中央则是以调控宏观经济为目标，更倾向于在房地产泡沫等特殊情况下通过降低物业税压低房价，由此造成地方的收入下降。中央与地方形成博弈的关系，在物业税开征之初，必须弄清中央与地方的各自权利，如果给予地方较大的控制权，则中央财力将会受损，且在宏观调控经济等方面，无法获得地方的积极支持；如果中央积聚权利，则会打击地方的积极性，导致地方政府在物业税的税收征管等体制改革上缺乏动力，不利于税制的良性发展。因此，确定物业税的基本职能涉及中央与地方的权利分配问题，是开征物业税必须面对的难题。
2．2土地批租制度不适宜
物业税的开征物业税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收物业税。
我国实行的是批租制，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40—70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以使房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向物业税模式的转变？
土地评估市场法范文第5篇
关键词：土地抵押评估；问题；建议
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[M].北京：中国农业科技出版社，2005.
