土地储备管理办法实施细则

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土地储备管理办法实施细则范文第1篇

【关键词】土地收储；现状分析；对策研究

土地储备是随着全国土地使用制度改革和城市土地市场发展过程中应运而生的一项新型工作，是政府加强土地一级市场垄断的重要手段。土地储备经过几年的长足发展，全国各地从储备机构的隶属、融资渠道、收购储备方式等方面已经形成了风格迥异的收储模式。并为土地收购储备下了定义，土地储备制度是指市、县人民政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地，调控市场的一种制度安排。现结合内蒙古地区土地储备制度建设对满洲里市土地收储交易做如下分析。

一 土地收储的必要性：

前些年，满洲里市部分平房区由于占地面积大、居住环境差、涉及被拆迁居民多，这一情况造成了开发商不愿开发的局面，这是满洲里市旧城改造的一大难题。满洲里市水源路以西的平房区，处于市区边缘地势低洼，多年没有基础设施投入，老百姓称这里的路面下雨天是“水泥路”，晴天是“扬灰路”，居住条件非常差。对于这样的情况，只有通过土地收储的方式来运作才能达到合理拆迁安置、改善居住环境、改变城市形象的目的。另外，满洲里市部分地段地理位置较好，很多开发商都有意开发，但拆迁量巨大、拆迁难度更大的现实使得他们无法实施。近两年，满洲里市合作区金山角地段因为交通便利、地理位置优越等客观原因，成为了一块“黄金地”，可以说是众多开发商竟相争夺的一块宝地，但由于拆迁难度大，钉子户较多，很多开发商望而却步。针对这种情况，只有采取土地储备方式，以政府名义进行收购，把拆迁安置转化为政府行为，才能使开发工作顺利进行，达到旧城改造的目的。此外，满洲里市也存在开发商囤地的不良现象，前些年部分开发商钻法律空子，进行大面积圈地。社会上数量巨大的存量土地导致了土地多头供应的局面，削弱了市政府对土地市场的调控力度和城市总体规划的执行力度。具体总结如下：

1 建立土地收购储备机制是政府垄断城市存量土地供应，调控土地市场和保证城市总体规划得到切实执行的必要手段。解决这一问题的关键是土地高度集中管理。早在 1994年，时任总书记的同志就指出“土地是国家最牢靠、最可靠的国有资产”，“对土地实行高度集中管理，这非常对”，“对土地不垄断不行”。因此，在满洲里市建立土地储备机制，为政府调控城市存量土地供应提供了有效保障。

2 建立土地收购储备机制是改善满洲里市投资环境和获得城市建设资金的重要措施。土地收购储备机制使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主，不仅可为开发商提前解决拆迁、配套等问题，缩短开发周期，改善投资环境，而且可增加政府土地收益，是城市建设最重要的融资渠道。

3 土地收购储备机制不仅可为有形土地市场建设提供物的保障，使政府“有地可招”、“有地可拍”，而且可规范土地交易行为和土地市场的统一管理，防止国有土地资产流失。

4 土地收购储备机制，有利于企业盘活存量资产，加快企业结构调整步伐，促进企业改革和产业结构优化。

二 目前土地收储的现状及存在问题：

自2001年国务院下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，便开始着手这方面的工作，制定出台了《关于建立国有土地储备制度的通知》并成立了自治区土地储备登记中心，把满洲里市的土地储备也纳入了其中，随之满洲里市也成立了土地收购储备整理中心。2003年自治区又出台了《国有土地储备管理办法》使得土地储备工作进一步规范。但土地储备工作开展时间较短，各地区步调不一，整体上存在法制不健全、主体不明确、缺乏规范完善的制度和规划体系。主要体现在以下几方面：

1 土地收储工作宣传力度不够，没有引起足够重视

目前满洲里市的土地收储虽纳入了自治区土地收储计划，而且土地储备中心又被调整为市政府直属二级事业单位，并且成立了土地收购储备委员会。但土地收储在这里的影响力太小。没有引起有关部门及开发商的足够重视。使得部分收储项目很难进行。

2 土地收购储备机制的政策法律支持还不完善

自治区没有出台相应土地储备管理实施细则，法律支持不充分，在满洲里市亦是如此。提高土地收储的法律地位，建立土地收购储备的法律体系，完善土地收购储备的政策依据是土地收购储备机制得以健康发展的保障。因此，完善土地收购储备机制的政策法律是当务之急。

3 与有关部门的协调和利益分配还有待于解决

土地收购储备工作是一项综合性的工作，在实施过程中必须要有财政、规划、计划、建设、税务等相关部门的支持和配合。各部门之间如果不能很好的衔接，就会影响收储土地的正常流转和资金的回收。 因此，需要发挥土地收购储备管理委员会的职能，统筹协调各部门之间的关系，给予土地收购储备以相应的政策扶持。

三 对土地储备的对策研究：

1 加大宣传力度，使土地收储工作顺利高效运转

满洲里市应加大土地收储的宣传力度，使大家充分认识土地收储的必要性及优越性。让各部门对土地收储工作由一个新的认识，并引起足够重视。

2 加强学习考察，做好全市土地收储计划

满洲里市应积极与自治区土地收储中心联系，加强沟通，让自治区对满洲里市的土地收储工作重视起来，多给与指导。同时，我们应该走出去，去学习杭州、青岛等地较先进的土地收储工作经验。另外，应该聘请专家对全市的土地做一个收储计划，这样土地收储工作就会科学地、有计划、有依据地进行。

3 组织实施土地前期开发。根据政府供应土地的需要，组织对储备土地进行必要的通水、通电、通路及土地平整等基础设施配套的前期开发，这个环节的实施主体应为土地储备机构。

4 管护和临时利用储备土地。在储备土地供应前，由土地储备机构负责对储备土地进行管理和保护，防止他人侵占、破坏储备土地，并依法对储备土地单独或连同地上建筑物、构筑物以出租、临时改变用途等方式进行暂时利用。临时利用的收入按照规定上缴财政。

总之，土地收储只要本着平等、互利、守信的原则，加强联系和沟通，不断修炼内功，与金融机构建立一种长期稳定、优势互补的战略合作关系，我们相信，借着自治区经济发展的强劲东风，更好地发挥市场配置土地资产的基础性作用，盘活国有土地资产，就能走上储备业务发展的快车道，进而推动全市土地收储工作的健康发展。

参 考 文 献：

[1]内蒙古土地收储交易[J].内蒙古土地收储交易，2007（01）.

土地储备管理办法实施细则范文第2篇

关键词：住房保障；经济适用房；廉租房；公租房；住房政策

中图分类号：D632.1文献标识码：A

重庆市位于中国的西南部，具有大城市、大农村并存的特点，是较发达的城市与较落后的农村的结合构成了典型的二元经济结构体系。目前，重庆的住房保障体系构成中，经济适用房、廉租房和公租房是住房保障的主体。重庆市对住房保障制度进行了创新，采取的“5+1”模式即过去的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓这5种保障性住房与新的保障性住房公租房并举的方式扩大了住房保障的覆盖范围，力争实现住房保障的全民覆盖。

一、重庆市住房保障发展的政策环境

2005年12月，国务院颁布《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》。新农村建设是一项全国性的宏观政策，对我国的人口结构变化有着很大的影响。重庆市作为一个大、中、小城市有机结合的现代城市，具有大城市、大农村并存的特点，是较发达的城市与较落后的农村的结合构成了典型的二元经济结构体系。新农村建设对重庆市来说更加具有重要的意义，对城乡统筹发展具有协调的作用。

2009年国务院颁布《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，将重庆市的改革发展上升为国家战略。2008年国务院批准成立了两路寸滩保税港区，是我国首个空港和水港联动的综合保税区。2010年2月又批准成立西永综合保税区，是加工贸易和服务贸易集聚的区域。同年5月，国务院批准了重庆两江新区，其规划面积为1，200平方公里。

为推动重庆市统筹城乡改革取得实质性的突破，加快城镇化、工业化、城乡一体化的进程，促进城乡资源要素的有序流动，实现城乡经济社会协调发展，重庆市人民政府了渝府发［2010］78号文件《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革意见》。到2020年新增城镇居民700万人，非农户籍人口比重提升至60%，主城区集聚城镇居民1，000万人，区县城集聚城镇居民600万人，小城镇集聚城镇居民300万人，形成合理流动、权益公平、城乡一体的户籍制度体系。在户籍制度的推行下，按照《重庆市总体规划》中要求按照人均住房面积35平方米来计算，到2020年仅新增城镇居民就需要2，450万平方米的居住面积，而在转移的人口基本上都来自于经济不发达的地区，购买力弱，要把这个改革进行成功，解决中低收入人群的住房问题更是成为当前重要的民生问题，也是社会关注的焦点。

二、住房保障的土地供应

建设公租房是重庆市破解城市中低收入群体住房困难的主要途径。要解决住房保障问题主要考虑这几个因素：住宅用地年供应量、政府财政承受能力、当地商品房价格、居民消费水平、城市发展速度、居民居住水平等。在这些因素中最值得关注的就是用地供应和财政承受能力。

土地储备制度的建立对政府供应保障性住房提供了部分财政支持。土地储备是一种有效的技术控制，通过购买土地的使用权，特别是城市边缘的土地使用权，在城市扩张的时候，政府可以通过土地的位置、特性，利用规划作指导，避免土地的使用费用被不断转让提高，导致房屋价格的不断攀升，减少人们购买房屋的经济压力。重庆市相继成立了地产集团、城司、渝富公司等市级储备机构，制定国有土地储备整治管理办法，形成土地资源配置“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的良性循环，彻底改变开发商低价囤积土地的局面，实现了政府对土地市场的有效调控。

在公租房建设上，重庆采取了以下措施：

首先，重庆从2007年底开始酝酿出台1，800万平方米的危旧房改造计划，不但极大地改善了原居民居住品质，而且对冲了金融危机对房地产的影响，使得重庆储备土地的国有公司资产大增，经济体量并不大的重庆国有资产却达到9，000多亿，位居全国第四，为重庆布局重大民生项目和投资项目赢得了主动，这就是 “国进民进”的“重庆经验”。

其次，建立先规划后出让制度，提升土地资产价值。重庆市创造性地建立规划经费纳入土地成本、先规划后出让的制度，即先由国土部门垫支经费，规划部门编制控制性详规，土地招拍挂出让后，收回垫支的规划经费。

再次，提出并大力推行多卖熟地少卖生地、多卖光地少卖毛地的原则，要求由政府及土地储备机构负责动拆迁，土地完成整治之后再出让。这既保证了政策的落实，保障了被拆迁居民的利益，避免了居民与开发商的矛盾，同时保证出让土地是地上建构（筑）物拆迁完毕或完成征地拆迁补偿的光地，是七通一平整治后的熟地，极大地提高了土地的资产价值，保障了依法拆迁、公平补偿。

最后，强力推进国有土地使用权招拍挂出让制度，实现了国有土地资产保值增值，土地交易的公开、公平、公正，杜绝灰色交易，从源头上预防腐败行为的发生。

在公租房规划选址上遵循7个原则：1、均衡布局，每个聚居区均规划布局一定规模的公租房；2、公交支撑，区域内公共交通支撑度高，有高密度普通公交线路支撑；3、职住平衡，结合周边产业布局，且产业发展相对成熟；4、配套完善，公租房地块配置学校、幼儿园、商业和文化体育设施；5、环境宜居，居住环境较好；6、有效出租，住房出租需求较大；7、符合规划，符合重庆城乡总体规划和控制性详细规划。

根据这一个原则，重庆市在城区市规划了21个新的大型聚居区，总规划面积将达到2，000万平方米。公租房按照均衡布局的要求，在每个大型聚集区，都进行了规划。2010年规划了鸳鸯、大竹林、华岩、蔡家、西永片区，启动面积约有500万平方米；2011年在茶园新城、钓鱼嘴、龙洲湾、悦来、空港片区启动500万平方米的公租房建设。

三、住房保障的融资

重庆市的保障住房资金来源主要由三部分构成：1、中央和重庆地方财政的资金；2、重庆市每年将把土地出让收益的5%投入公租房建设；3、社会融资。可归纳为：

（一）低端有保障。即通过税收、土地出让金、城市建设配套费、开发商利润“四个没有”，保证公租房体量大、租金低。政府通过划拨土地方式，为公租房注入200多亿元；除了中央和重庆地方财政的资金外，重庆市每年将把土地出让收益的5%投入公租房建设；今后开征的特别房产税，为公租房再注入100亿元左右；另外，通过银行贷款、信托等方式融资获得400多亿元资金；其余部分则通过融资解决。通过重庆地产集团的实践，这种资金保障模式完全可行。先期需投入公租房的70亿元资金已经解决，5亿元为市政府土地出让收入，5亿元为中央财政补贴，其余60亿元由公积金管理中心和商业银行贷款解决。

（二）中端有市场。对老百姓购买第一套普通商品房给予优惠，即按揭贷款返还个人所得税40%地方留成部分，也是帮助中产阶层增加财产性收入。

（三）高端有遏制。对高档商品住房开征房产税，遏制高档商品住房价格过快上涨，其收益用于保障性住房建设。

四、住房保障的申请

《重庆市公共租赁住房管理实施细则》已正式实施。为防止“开着宝马住保障房”情况的出现，重庆在《细则》中提出了一系列措施。目前，重庆公租房管理局建立了联通社保、税收和公积金管理等系统的信息网络，接到公租房申请后，通过此网络对申请人信息进行严格审核。申请人通过初审和复审之后，其收入、住房等相关信息还将在网上进行公示，经公示无异议或异议不成立的方可进入申请人轮候库。《细则》要求，申请人的收入、住房等情况在轮候期间发生变化，应主动及时提交书面材料，重新审核资格。

《细则》规定，申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。申请人可以家庭、单身人士、多人合租等方式申请公租房。其中多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人。其中，收入限制标准为：单身人士月收入不高于2，000元，2人家庭月收入不高于3，000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1，500元，该标准还将定期进行调整。需要说明的是，由重庆市、区政府引进的特殊专业人才和在主城区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受此限。

为确保公租房规范运行，重庆对公租房住户的退出机制进行了周密的制度设计。公租房租住以5年为期限，租住者购买改善住房后，可以退出公租房。公租房租满5年之后，可以选择购买公租房，转换成有限产权的经济适用房，出售价格以土地成本、建安成本、税费和投入资金等相加的综合成本价为基准。但是，购买了公租房，不得上市交易，不得转租他人。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。

此外，《细则》规定，对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，改变其住房结构或使用性质，空置房屋或欠交房租6个月以上，承租人或购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为被记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。

租金方面，公租房租金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。“公租房主要是解决中低收入的既不符合廉租房申请条件，又买不起商品房的‘夹心层’人群。”公租房的租金收入将专项用于偿还公租房贷款利息及日常维护。

公租房的配租面积与申请人家庭人数相对应。2人以下配租建筑面积40平方米以下住房，3人以下配租建筑面积60平方米以下住房，4人以上配租建筑面积80平方米以下住房。家庭成员只有父女或母子两人的，可按3人配租面积配租。户型有单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅。

《细则》还指出，符合廉租房申请标准的家庭申请公租房，在轮候配租时享有优先权。廉租户应申请户籍所在地建设的公租房；所在地无公租房的，由市里统筹安排。廉租户入住公租房，其配租面积在50平方米以下，租金按现行廉租住房政策交纳，并享受部分物业费优惠。

在承租人入住公租房后，重庆市相关部门还将继续对其租住资格、履行合同约定、住房使用等情况进行检查，并设立举报电话、信箱，接受社会监督。

五、结论和建议

重庆市采取的“5+1”模式即过去的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓这5种保障性住房与新的保障性住房公租房并举的方式扩大了住房保障的覆盖范围，力争实现住房保障的全民覆盖。2011年初的平均容积率为3.8，户型面积为35～80平方米，总面积20万平方米的公租房的投入运行，表明“5+1”模式已经取得一定的成绩，大幅度地改善群众的居住条件，但还是要看到住房保障仍然任重道远。目前，公租房供给的主要问题是：

（一）没有建立和完善住房保障法规。我国自20世纪八十年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，如“国六条”、“国八条”和“国十一条”等，但迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏认法体系强有力的保障。重庆市应尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。从法律制度层面对中低收入居民的住房保障问题进行了明确的界定。在法律的时效期内，对住房保障所惠及的人群具有明确的准入限定条件和收入限定标准。

（二）缺乏成熟的融资模式。公租房的融资压力不小，重庆30%～40%的低收入群体将由公租房来供应。重庆为此需提供4，000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1，000亿元的投资。1，000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70%要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标看，还有很大资金缺口，缺乏成熟的融资模式。

（三）建立和完善个人收入登记和信用记录制度。缺乏全国范围内统一联网的个人收入登记和信用记录制度。在这个基础上就可以保证城市中低收入者住房保障能有公平的准入和退出机制，使真正需要的人获得廉价的住房。可有效地防止以下现象的发生：1、避免一些地方廉租住房入住后出现了租金、物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题；2、对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；3、入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。

针对当前重庆保障性住房实施中存在的问题，提出以下建议：

（一）制定法规，并建立专门的住房保障监督、管理机构。根据对各个国家住房保障的研究可以发现，住房保障的实施必须以立法的形式来保证，但是各国的文化、经济程度不相同，只能够借鉴而不能够照搬，因此制定符合我国国情的统一的住房保障法规很有必要，可从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平及保障资金的来源。重庆市应当结合本地经济发展的实际，推进地方性的住房保障法规，严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法，加强政府保障性住房的管理职能，根据实际需要确定各种保障性住房的比例，保证保障性住房的供给水平，从而保证政府控制的房源保持一定的比例，更好地发挥政府对住房市场的调控。

政府应建立专业化的市场调研体系，充分掌握市场信息，把握“夹心层”的类别、数量，建立一个完善、合理的制度。加强对公租房建设、管理过程中的公正、合理制度，避免公租房被出租或者闲置，由于公租房具有过渡性质，对经济条件发生变化，不再符合公租房申请条件的承租人就不能够继续租住。

（二）建立完善的财政、税收政策和回购制度。财政通过预算、税收、信用、补贴等方式，对经济运行实施宏观调控，才能够促进房地产业及社会经济的可持续发展。

由于公租房建设资金的来源渠道主要有四种，即中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让收益、银行及非银行金融机构和公积金贷款，导致政府的财政能力有限，在明确政府主导地位的同时，引进多方的合作经营，扩大建设公租房的融资渠道，可以从出让商品房土地使用权中所获的巨额利润，通过“自我相互补贴”方式来支持公租房建设。还可以发行公租房基金向企业和社会团体进行融资。

重庆市允许公租房使用满五年后，可按市场成本价出售给租住者，只是转让时仍由公租房管理局回购。这一可售条款，有助于政府回笼资金滚动开发，缓解政府修建保障性住房的资金压力，使公租房有效地解决真正需要政府帮助的中低收入家庭的住房问题。同时，公租房的产权属于国家这个性质不能够改变，要避免出现国家补贴部分人进行房产投资的情况出现。

重庆市可将住房公积金贷款、房产税收入支持公租房建设，一定程度上弥补了政府在公租房建设方面的资金不足，可以加快公租房建设进程，有利于解决城市中低收入人群的住房问题，对促进住房保障体系的完善、构建“市场加保障”的住房“双轨制”供应体系具有积极意义。

（三）失信惩罚机制的建立。以征信数据库失信惩罚机制为纽带的市场联防的建立。建立专业的征信机构，通过联合征信形式采集征信数据，构筑征信数据库。由政府倡导建立一个市场联防机制，由具备监管功能的政府部门、各类授信机构、公用事业单位等参加。申请人在申请住房保障时如实地申报个人收入以及及时交纳租金和物业费，征信数据库将租户企信记录同时记录下来，并加以积累，体现在给予信用记录优良的用户以高的信用评分，使守信者在不知不觉中获得一些无形资产。信用局会永久保留个人优良的信用记录。

土地储备管理办法实施细则范文第3篇

【关键词】轨道交通 地铁

香港地铁作为世界上极少数的盈利轨道交通模式之一，成功运作的“港铁模式”一直是业内公认的轨道交通运营管理的典范。香港“地铁+物业”的开发模式是地铁公司一种可行的融资及开发模式，利用物业开发利润补贴铁路建造成本，使地铁项目实现合理的积极回报。在开发建设时，港铁公司同时拥有轨道交通的建设开发权和车站上盖及周边土地的物业开发经营权。通常情况下，香港政府在审批地铁规划时，便将选定的地块批租给地铁公司，厘定的地价按照无地铁情况下的最低地价出让给地铁公司，然后地铁公司通过公开招标的形式寻求房地产开发商。地铁公司就上盖物业与开发商合作，建造费用和风险由开发商全部承担，地铁公司一般可分享一半的开发利润。地铁公司历年出售物业所获得的利润全部用于地铁建设，成为香港地铁发展的重要资金来源之一。物业综合开发盈利在香港地铁公司的总收入中所占比例已经超过50%，且稳步上升。

香港铁路有限公司前身为香港地下铁路有限公司，于1975年成立，2000年在香港联合交易所上市，2007年底与九广铁路公司合并后，改称为香港铁路有限公司（以下简称港铁）。截止至2012年12月31日，港铁公司资产总值为2069.15亿港元，市值1766.92亿港元，其中政府占股76.7%，是全球唯一一家整体盈利的地铁运营商。目前，港铁公司运营香港9条市区铁路和地铁线及一条机场快线，并在新界西北提供有轨电车服务，运营里程总长约218.2公里，2013年日均运量超过510万人次，占香港交通总运量的46.4%。

港铁公司成功采用了“城市轨道交通+物业”模式，实现了城市轨道交通的可持续发展。目前，港铁公司在香港共计投资及营运诸如圆方（Elements）在内的13个商场，管理包括香港国际金融中心二期在内的高端写字楼及住宅。

港铁在香港的物业开发：

43项站点物业总开发面积达1300万平米；保留29万平米 作出租用途，投资物业市值超过530亿港元。

开发中物业总建筑面积达139万平米，待开发物业总建筑面积达196万平米。

“城市轨道交通+房地产”的开发模式，是把高密度发展集中在站点周边500―800米范围以内。由于城市轨道交通带来的便利令站点周边土地大幅升值；配套完善的社区带来大量的居民形成巨大的客流，增加轨道交通公司运营收益，从而达到筹集城市轨道交通建设资金及填补运营亏损的目的。

具体操作程序为：

以“城市轨道交通+物业”模式运行的港铁公司，不仅解决了城市轨道交通持续建设的资金问题，还使政府资产大幅升值，从而实现了港铁公司可持续地良性发展。港铁运营采用市场化运作，“用者自付”的原则：即在保证客流的前提下，建立一套由市场承受能力和市场竞争为基础的城市轨道交通票价体系和调整机制，允许轨道交通公司自主确定票价。在实际经营过程中，票价的上涨幅度略低于物价指数的上涨幅度。

据2013年港铁财报显示：

港铁在自主定价基础上，实现了运营业务自身的盈利。当然，香港作为国际金融中心、世界级自由港、世界旅游目的地所带来的大量客流是其基础，这是一般的内陆城市无法企及的，即便是港铁也经历了长达12年的连续亏损。

城市轨道交通项目投资巨大，动辄以百亿元计，即使全部政府投资，不提折旧费，福利性质的票价也不能平衡较大的运营成本。国内，北上广深等大城市对于城市轨道交通票价始终没有自主定价权，估计石家庄在城市轨道交通票价上也难有突破。作为一般省会城市，石家庄不可能以城市轨道交通本身的运营收益来弥补运营亏损、偿还贷款本金及利息，更不可能依靠自身的积累来实现投资建设轨道交通新线路。

城市轨道交通与汽车公共交通相比，具有运输能力大、速度快、可靠性高、环保性强等特点，且能带动沿线经济的发展，社会效益显著。但是，城市轨道交通的高社会效益却难以直接转化为运营公司的运营收益，加上巨大的投资额，城市轨道交通项目若单靠运营收入，是难以形成投资回报进而可持续发展的。

地铁运营带来的巨大亏损以及新建地铁线路的巨大支出，未来会给石家庄市级财政带来沉重的负担。而修建地铁带来的周边增值收益，本来就应该由市级政府享有，不能无偿被开发商所获得。政府面临的选择是：今天卖地的一时之快，还是留住下“金蛋”的鸡。

石家庄市轨道交通公司若想可持续发展，只能选择“轨道交通+房地产开发”模式，并且倚重于放大“物业获利”板块，反哺轨道交通建设。

一、我市如采用“轨道交通+房地产开发”模式存在的问题

（1）轨道交通片区地块收储基本不能落实。我市轨道交通土地储备规划分六个片区，2014年调研的情况如下：大郭机场片区目前没有明确的搬迁时间表，拿地基本无望。北高营片区总计2040亩，根据2012年年底进行的土地调研，发现该片区已划拨走700余亩；剩余的土地除去村集体预留发展用地、绿地、市政用地还剩余约500余亩。吴家营片区已经被国际外包服务区等项目占领完毕。宋营片区作为高新区内区位较为优越的地块，很难拿到。贾村片区总计4230亩，已有某房地产公司介入前期开发，直接开发面积2000余亩。留村片区已有两个项目在进行开发，占地分别为1127亩和790亩。由上可见，一是我市轨道交通土地储备规划大部分不能落实；二是规划地块基本上都远离市区，即使有一些地目前也很难开发。

（2）轨道交通在石家庄作为新生事物，目前的控制性详细规划不能适应轨道交通对站点周边住宅、商业、文教卫生类高密度详细规划的要求。如果没有适合轨道交通建设开发特点的统筹、系统的规划支持，站点周边轨道交通控制范围内就不会有足够规模的土地可供开发。

二、对策建议

制定具有可操作性的《轨道交通土地收储实施细则》，并切实执行。制定《轨道交通建设管理办法》细则，明确“轨道交通站点边缘外侧500米范围内土地、轨道交通特定片区土地出让净收益全部用于轨道交通建设、运营和偿还债务。”

编制轨道交通站点开发详细规划。轨道交通项目投资大、社会效益显著和商业价值低是其作为准公共物品和公共基础设施的本质特征。政府应运用综合规划、统筹发展，将城市规划、地铁建设、地铁沿线综合发展以及地铁运营整合成为一个有机良性循环整体。

“轨道交通+物业”的开发模式，是把高密度发展集中在站点周边500到800米范围内，高密度物业为地铁带来大量客流，同时市民享受轨道交通带来的方便。站与站之间的土地能腾空作为绿化带。这种“珠链式”的发展更合理地分配土地资源，解决都市不断膨胀缺少空间的难题，为带动城市可持续发展提供良方。

香港特区总面积l，103 kO，地铁网络总长度9lkm，车站53座，地铁车站500米半径范围内居住人口、住宅和就业人口分别占社会总量的41%、43%和41%。从早期“线跟人走”的观塘线、荃湾线和港岛线的建设，满足了香港特区市区交通出行的需要；到近期“人跟线走”的东涌线和将军澳线项目，成功运用“轨道交通+物业”发展模式，配合城市的整体规划和发展方向，改造旧城、开发新区，成为全世界引领地铁发展的典范。