乡村物业管理方案
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乡村物业管理方案范文第1篇
为认真贯彻执行《*市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（以下简称《办法》），确保房屋拆迁程序合法，切实维护被征地农民和被拆迁人的合法权益，根据有关法律、法规、规章和其他有关规定，结合我市实际，现提出以下实施意见。
一、认真落实征地告知程序。土地征用方案经依法批准后，要按照《办法》第四条的规定对土地征用方案进行公告，公告日期为7日以上。
征地告知后，征地拆迁机构应对拟拆迁的建（构）筑物、附着物面积、数量等现状进行调查。对*市城市规划区内基础设施项目建设拆迁建（构）筑物面积、数量等进行现场调查时，应由征地拆迁机构、拆迁人、被拆迁人，乡村组负责人、房地产中介评估机构、测绘队六方在场，开展调查、拍照、摄像工作，并现场签字确认。调查结果经三榜公示后确定。
自征地告知之日起，在拟征地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，征地时一律不予补偿，但因正常的农业生产活动需栽种的除外。《办法》所称“正常的农业生产活动”是指农事季节正常的栽种项目。
二、切实做好被拆迁房屋的合法性认定工作。房屋及地上建（构）筑物的合法性由同级城乡规划部门确定，土地性质的合法性由同级国土资源部门确定。
《办法》第五条所称“历史性建房”按以下标准进行认定：农村村民在19*年6月25日前居住和建设的房屋宅基地按合法用地认定；19*年6月至19*年经两次非农业用地清查有可以补办手续清查结论而未补办用地手续的宅基地，可作合法用地认定。
三、要按照《办法》第十三条的规定做好安置工作，严格区分安置区的土地性质。城市规划区内采取统规新建的安置区土地为国有出让土地，城市规划区外的村民安置区和村民自行安置的土地为集体建设用地。
四、要认真执行《办法》第十四条关于统规新建安置和被拆迁户自行居住安置的有关规定。统规新建安置区土地的征地、拆迁、“三通一平”、物业补贴等费用，由拆迁人负责或从项目用地出让收入中以成本列支。安置工作实施主体为鹤城区人民政府或*经济开发区管委会，拆迁人与鹤城区人民政府或*经济开发区管委会签订安置工作协议。被拆迁安置人按每亩10万元购买安置地。
被拆迁户自行居住安置房的，享受三年的物业管理费补贴，物业管理费补贴按人平30m2，每月按0.4元/m2标准执行。
五、《办法》第十五条所称“异地新建”只能在城市规划区外执行。
拆迁人负责的重建用地、“三通一平”、基础费用，按被拆迁人人平5000元承担。被拆迁人报建、办证费用享受拆迁安置优惠政策。
六、认真落实《办法》第十八条规定的奖励措施。被拆迁户在国土资源主管部门或征地拆迁补偿公告规定的期限内，提前10天主动腾地的，按被拆迁房屋主房（居住房屋）合法建筑面积给予每平方米100元的奖励；提前5天主动腾地的，给予每平方米50元的奖励；提前2天主动腾地的，给予每平方米20元的奖励。
乡村物业管理方案范文第2篇
以科学发展观为指导，按照“努力提升城市品味，在城市规划建设管理上集中突破”的战略部署，围绕高起点规划、高标准建设、精细化管理的要求，以争创省级园林县城、省级卫生县城和省级文明县城为目标，提高城镇综合承载能力和辐射带动功能，推动全县城乡建设又好又快发展。
二、总体目标
围绕“山水园林”县城的基本定位，健全规划体系，完善基础设施，创建优美环境，城乡建设完成投资5亿元，城镇化水平提高1－2个百分点。创建省级园林县城、省级卫生县城和省级文明县城。
三、工作重点
进一步强化规划“龙头”作用，全力实施好“十大项目”，继续加强“四项管理”，积极开展“三项争创”，全力打造“山水园林”县城新形象。加快南湖、朱店、韩店等重点小城镇建设步伐，不断提升城镇化水平。
（一）以规划为龙头，力争在城镇规划管理上取得新突破
1、抓好规划的编制。按照“山青水秀、市容整洁、布局优化、适度超前”的要求，高标准修编县城总规，完成紫荆中学周边和车站路三角地带的控制性详规，编制城区规划范围内消防通道左右50米范围的修建性规划，同时搞好东城区住宅区地下管网、寺坪塬供热、南北滨河公园改扩建、二郎山生态公园二期工程、南城区供排水管网等专项工程规划，修编完善城区已建成的3家供热站供热管网规划。同时，完成*、*、*、*、*、*、*、*等8个集镇规划修编，完成水洛镇*、*，**、*等20个村庄的规划编制。
2、抓好规划的落实。建设局和各乡镇要树立牢固的法制意识，把好规划关，做好规划事，着力提高城乡规划编制的社会性、科学性、先进性和可操作性，切实把规划做深、做细、做到位，为城乡有序建设提供科学依据。要抓好城市建筑设计，充分发挥规划对城市基础设施建设和县城风格特色建设的引导调控作用。要进一步规范“两证一书”等审批程序，加大规划三级审查、公示和审批制度，加强规划实施管理。要逐步建立城市建设评议机制，坚决避免边拆边建、边建边拆的问题。要加大规划执法和宣传力度，加强城乡规划监督检查，下决心整治乱圈乱建行为，对违法建设要一查到底，对严重影响规划的违法违章建筑要坚决拆除，维护城乡规划的严肃性和权威性；以新农村建设为载体，认真落实乡镇和村庄规划工作，积极服务，引导农民合理建设，改善农村生产生活条件。
（二）以争投资、上项目为支撑，力争在城镇基础设施建设上取得新突破
积极开展“城市规划建设管理年”活动，抓重点、攻弱点、破难点、求突破，高标准、高质量实施“十大项目”建设。
1、二郎山生态公园二期项目。突出生态建设要求，建成两个主山门、停车场、核心景区和一批建筑小品，完善水电配套工程，绿化补植风景区30万平方米。
2、东城区绿地公园建设项目。完成建设用地范围内15户居民及1个单位3160平方米的房屋拆迁，建成占地52亩的绿地公园。
3、北洛河风情线项目。新建2座橡胶坝，对南北滨河公园进行改扩建，移植北滨河公园东段桧柏绿篱墙和补植景观树及草坪，硬化铺砌园内道路，完成景观灯装饰和凉亭建设，全面建成2.5公里洛河风情线工程。
4、城区基础设施建设项目。一要全面完成新徐路道路改造及职中巷、中北巷、新昌路、邮政巷、电信巷、三中巷的道路铺油工程，配套完成排污、排洪、供热、绿化、亮化及人行道硬化。同时完成北洛河橡胶坝剩余排污管道、车站路和中天商贸城处的排污管道铺设。二要完成城区水源地改扩建工程，建成一水厂和二水厂4座大口井及二水厂250米河道渗渠建设。三要建成总库容72万立方米、日处理垃圾135吨的城区生活垃圾处理工程。
5、住房保障项目。建成寺坪小区48套廉租住房，发放廉租住房补贴1009户，在北城区新建1.98万平方米的廉租住房，开建东城区1万平方米的经济适用住房。
6、房产开发项目。全面竣工南舒苑、安泰庄苑、安顺小区、文苑等住宅小区，并交付使用。开建东城区住宅楼7.8万平方米，年内竣工5万平方米。
7、公园宾馆建设项目。通过招商引资，在水上公园东侧新建8000平方米的公园宾馆。
8、农村危旧房改造项目。对全县5126户农村危旧房进行改造，每户改造45平方米，每户补助4000元，采取整村建设和分散建设、国家投资和农户自筹相结合的办法实施。农村危旧房改造要与新农村建设、扶贫开发、村庄整治、城中村改造结合起来，重点抓好50户以上的集中连片改造区。
9、小城镇建设项目。坚持城乡统筹发展，大力推进小城镇建设和新农村建设。按照“科学规划、产业支撑、基础先行、特色兴镇”的原则，以南湖、朱店、韩店等小城镇建设为重点，加快道路、供水、排水、绿化、亮化、市场等基础设施建设，进一步完善集镇综合功能。积极开展示范城镇创建工作，加快生态优美小城镇建设步伐。认真落实区域经济发展的政策措施，打造设施齐全，功能完善，环境优美，竞争力强的文明生态小城镇，力争我县小城镇建设步入全市先进行列。
10、全力以赴争取项目。抢抓国家扩大内需的政策机遇，围绕城区基础设施建设和改善人居环境的目标任务，精心论证储备一批大项目，积极做好与国家、省、市的衔接汇报，千方百计抓好争资列项工作，年内争取到国家项目资金1000万元以上。同时年内争取城区污水处理项目进入国家计划。
（三）以规范整治为关键，力争在县城管理和公共服务行业管理上取得新突破
1、加强市政管理。一是由建设局负责，整治城区摊点乱摆乱放、占道经营、以路为市和越门经营的行为，严格实行垃圾定时定点集中清运制度，加大城区供排水、道路、桥涵、照明等公用设施的管护力度，严格审查各种商业广告行为，督促南、北滨河公园各责任单位清除垃圾、杂草等日常管理工作。二是由县爱卫会负责，严格落实城区门前“三包”责任制，督促城区各单位、门店、居民和农户清理乱贴乱画等各类城市“牛皮癣”，加强各乡镇环境卫生整治工作的监督监管。三是由环保局负责，集中清运城区各餐饮、理发等无排污设施门店产生的污水、餐厨垃圾，整治畜禽及水产品经营门店占道加工、乱泼污水的行为，加强城区环境噪声监督管理。由水务局负责全面清理河道内的垃圾。四是由教育局负责督促城区各学校做好周边环境整治工作，在规定的区域内整齐摆放自行车，组织学生经常开展学校周边环境卫生大扫除。五是由水洛镇政府和街道办负责整治城区五村（东关、西关、李庄、贺庄、何马村）及各社区内的环境卫生。六是由交通局、公路段负责，各乡镇政府配合，全面整修省、县道及乡村道路，全面清理各级各类道路占道经营、乱堆乱放等侵犯路产路权的行为。七是由公安局负责，农机局、运管所、各乡镇政府配合，检修更换破损的各级各类道路路标等公用设施，确定车辆过境路线；城区要围绕红绿灯设立固定岗哨，加强流动巡回检查，整治乱停乱放、逆向行驶、无证驾驶、乱闯红灯等违章违规行为，特别是要整治自行车、摩托车等乱停乱放的问题，全面落实预防道路交通事故“五整顿、三加强”工作措施，规范交通秩序。八是由商务局负责，按照“谁建设、谁负责、谁管理”的原则，对县城十大专业市场由各管理责任单位合理规划市场摊位，整治市场门口摊点乱摆乱放、占道经营的问题，规范市场经营秩序。九是由工商局负责，规范城区经营门店、户外建筑物、橱窗、各类杆线等广告牌匾规格，查处乱贴乱画、随意悬挂广告牌匾的行为，加强对各种商业活动宣传内容的审查。十是建立健全部门联动、综合执法的城镇管理长效机制，由建设局牵头，公安、卫生、工商、国土、交通、商务、环保、水洛镇等部门配合，坚持日常管理与集中整治相结合，加强城镇环境综合整治。
2、加强工程项目管理。一要认真贯彻落实“两法两条例”，认真落实安全生产许可证制度，健全“层级管理”体系，加大对建筑市场各方行为主体的监管力度，严格工程质量安全检查和巡查制度，狠抓安全生产专项治理和隐患排查，防范重大事故发生，实现建筑业安全生产。二要加强有形建筑市场和工程项目招投标监管，重点加强资格认定、评标、定标等关键环节的监管，建立规范化的招标投标标准模式以及招投标后跟踪管理和评估制度。三要规范勘察设计市场，提高建筑设计质量和水平，加强抗震设防管理，确保新建工程抗震设防安全。四要加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，严格执行住宅小区详规方面和住宅工程方面的强制性指标，严格实行房屋预售许可证制度和房屋产权产籍管理制度，严禁非法集资，依法查处房产开发建设、中介、销售过程中的违法违规行为，确保开发项目的人居环境质量和开发工程质量。五要在设计、施工、监理、竣工验收等各个环节，严格实施闭合式监管，新建建筑全面执行建筑节能设计标准，严格落实《建筑节能工程施工质量验收规范》，扶持新型墙材示范项目，增强示范带动和辐射作用，积极推动低能耗、绿色建筑示范试点，推进既有建筑节能改造，支持发展节能省地型住宅和公共建筑。六要加强建筑工程施工图设计审查，严禁随意变更已审查的设计文件及已批复的工程建设规模，严格执行“两证一书”制度，加强工程安全和质量监管力度。
3、加强物业管理。对已实行物业管理的住宅小区，物业管理企业要根据物业管理委托
合同对住宅小区内的物业和公有设施设备、治安、环境卫生、交通、容貌等进行管理、维护、修缮、整治和进行其它与之相关的服务。对未实行物业管理的住宅小区和住宅楼，由建设局指导小区成立业主大会和业主委员会，由业主委员会通过公开招标或竞标的方式，选择具有物业管理资质的机构实行管理。从今后起凡城区内新建商品房销（预）售前，建设局督促建设单位通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，直至该小区业主大会成立后，业主委员会根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业进行规范化的物业管理，从而规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益。
4、加强公共服务行业管理。加快一水厂和二水厂4座大口井及二水厂250米河道渗渠工程建设进度，提高供水覆盖率，同时要加强供水监测，保障供水水质，保障城区居民早日用上优质干净、安全放心的饮用水。对供热、城市公交等与群众生产生活密切相关的服务性行业，要建立健全相关管理制度，规范化运营，以质量求生存，以服务求发展，广泛听取社会各界建议，努力提高服务质量和水平，切实维护群众的切身利益。
四、保障措施
（一）加强领导，落实责任，确保城镇规划建设管理各项任务落到实处。各责任单位要充分认识城镇规划建设管理的重要意义，按照县委、县政府的要求，切实加强组织领导，强化措施，狠抓落实，尽快将工作中心转移到集中突破的各项工作任务上来。各责任单位主要领导要对城镇规划建设管理工作负总责，按照《实施方案》的要求，进一步细化分解各项任务，研究制订具体方案。通过多级分解落实，形成“一级抓一级，层层抓落实”的责任网络，做到既统一管理、综合协调，又分工负责，各司其职。
（二）深入宣传，层层动员，营造城镇规划建设管理的舆论氛围。各乡镇、各部门要深入传达学习全市重点工作集中突破动员大会精神，学习有关城镇规划建设管理政策法规，进一步统一思想认识。采取编印简报、举办培训班、张贴标语、印发公开信、在新闻媒体创办专栏，组织开展城镇建设管理法规“五进”（进机关、进学校、进商场、进社区、进家庭）活动等多种形式，广泛宣传加强城镇规划建设管理、整顿市容市貌的重大意义，宣传加强城镇管理的法律法规，教育引导广大市民真正成为城镇建设管理的宣传者、参与者、实践者。
乡村物业管理方案范文第3篇
一、目标任务
根据省和市的工作部署，以省城市环境综合整治“931”行动为抓手，以创建全国文明城市为契机，加快完善城市基础配套设施，着力改善市容市貌，建立健全长效管理机制，确保到2013年底，城市公共基础设施配套、安全、完好；城区主次干道整洁、有序、优美，大道、人民路、南北大街达到省级市容管理示范路标准；社区环境卫生、整洁、安全，物业管理健全、规范、常态，60%以上的社区基本达到省级市容管理示范社区标准；城中村、城郊结合部、农贸市场周边干净整洁、道路通畅、环境优美，打造宜居、宜商、宜游城市，建设和谐、文明、美丽。
二、整治重点
此次城市环境综合整治从8月下旬开始，为期三个月。重点整治市容环境、社区环境、交通秩序、物业管理、农贸市场及周边环境、建筑场地、公共设施、城中村城郊结合部、户外广告、违法建设摊点棚亭等十项工作。
（一）市容环境整治
1.整治内容
（1）取缔主干道两侧马路市场、占道经营和出室经营；规范道路两侧车辆停放秩序；清除乱堆乱放的杂物，严禁沿街乱挂晒、棚亭乱占道和乱搭乱建；
（2）对照市容管理示范路标准，重点整治大道、人民路、南北大街、招商街、古田西路等5条道路；
（3）与主干道两侧沿街商（店）家签订市容环境卫生目标责任书，并督促、指导、检查商家履约；
（4）提高城区污染河道的水环境质量，清除水面漂浮物、岸边垃圾，实施重点河道的生态整治；
（5）对“12345”政风行风热线上反复投诉举报的热点难点问题和群众反映强烈的市容环境问题进行整治。
2.整治标准
（1）城市主干道容貌整洁，道路平整；临街建筑物及围墙（栏）整洁美观，无乱贴乱画；道路两侧无吊挂、晾晒物品，无破旧、脱落、空白广告，无占道经营、乱堆乱放、乱搭乱建；车辆停放有序；
（2）示范路的建筑物立面整洁，门窗防护设置不超出墙面，各类管线设置整齐并作美化处理，无破损、无油污、无乱张贴、无乱拉挂；沿街市政公共设施维护良好，路面秩序井然；
（3）主干道两侧市容环卫责任制签约率和履约率≥95%；
（4）河道水质清澈，岸坡和水面无垃圾，河道绿化补植、修剪到位，建成区河道有效治理率达到90%；完成一支河、四支河等重点河道清理疏浚和生态修复工作；
（5）市容环境卫生热点难点问题的投诉件办复率达100%，办结率≥95%。
3.牵头部门：城管局
责任部门：住建局、水利局、食药监局、环保局、工商局、镇、市容包保路段责任部门
4.完成时间：10月31日前
（二）社区环境整治
1.整治内容
（1）取缔扒翻种植，拆除乱搭乱建，取缔乱堆乱放，纠正乱停乱靠；
（2）清理卫生死角、积存垃圾，保持正常保洁、垃圾收运；
（3）清理散养家禽，规范宠物管理；
（4）保持高压态势，及时制止和拆除违法建设；
（5）整治油烟油污，取缔违章广告；
（6）对小区内道路进行维修或翻新；新增（扩）建公用车库和停车场；调整和维修全部路灯；实施楼道亮化改造；落水管全面更换；改造疏通下水；增补亮化、监控设施。
2.整治标准
（1）绿化完好，环境整洁，广告设置规范，车辆停放有序；
（2）22个社区环境达到省级市容管理示范社区的标准；
（3）违建防控人员安排到位，巡防机制健全；
（4）小区内道路平整，无破损，无明显坑洼积水，排水设施完善，无露天排水沟渠；路灯和楼道灯安装到位。改造提升1～2个小区。
3.牵头部门：镇
责任部门：公安局、住建局、城管局、规划分局、电信公司、供电公司、移动公司、挂钩联系社区责任部门
4.完成时间：10月31日前
（三）交通秩序整治
1.整治内容
规范交通秩序，重点整治机动车乱停乱放；查处违规占道、逆向停车、占用盲道等现象；整治非机动车乱停乱放；整治电动三轮车和人力客三轮车营运秩序；新增停车设施，规范停车管理。
2.整治标准
（1）合理划定路内停车泊位，新增地下停车场，强化停车管理，保障道路通行顺畅；
（2）出租车上下客在设有临时停靠标志的停靠点即停即走，不得乱停乱靠；公交车辆按规定时间、线路运营；
（3）严禁电动三轮车上路行驶、非法载客；规范人力客三轮车营运秩序，严禁无证营运、车容不整，严禁非法拼装动力装置。
3.牵头部门：公安局
责任部门：住建局、城管局、交通运输局、镇
4.完成时间：11月30日前
（四）物业管理整治
1.整治内容
（1）加强物业管理规范化建设，抓好9个试点小区业主委员会建设，制定业主委员会考核办法，指导和监督业主委员会开展工作，并全面推广；
（2）做好道路、排水、排污、路灯、监控、电梯、绿化、游园、泵房及消防设施的维护；维修更新小区内体育健身器材；
（3）整治老旧小区，推行物业化管理；
（4）整治小区内车辆停放乱停乱放；
（5）加大物业费收缴力度。
2.整治标准
（1）对物业管理的服务内容、服务标准、收费标准实行公示，物业管理人员统一标识、挂牌上岗；
（2）符合条件的小区全部组建业主委员会，对已有的业主委员会进行改选；
（3）基础设施及健身器材符合安全条件，满足使用功能；
（4）小区封闭、外墙出新、管线入地、雨污分流、照明亮化、绿化提升；
（5）小区内车辆按指定位置停放，大型车辆进停车场；
（6）物业费收缴率90%以上。
3.牵头部门：住建局
责任部门：公安局、城管局、体育局、镇
4.完成时间：11月30日前
（五）农贸市场及周边环境整治
1.整治内容
整治农贸市场内及其出租房屋的卫生死角、暴露垃圾、污水横溢等环境卫生问题，以及农贸市场周边200米范围内的占道经营、乱搭建、乱停放、乱拉挂、乱堆放、乱贴画等环境秩序问题。
2.整治标准
（1）规划定点的农贸市场达到“一落实、三提升”，即落实市容环卫责任区制度；提升设施配套养护水平、环境卫生管理水平、市容秩序管理水平；
（2）非规划定点的农贸市场达到“三有、四无、五统一”，即有环卫设施、有保洁人员、有管理人员；无卫生死角、无流动摊点、无占道坐吃、无违章搭建；统一经营时间、统一经营区域、统一经营设施、统一经营标识、统一经营管理；
（3）未经批准的马路市场达到一疏一堵，即疏堵结合、合理疏导、依法取缔。
3.牵头部门：发改委
责任部门：城管局、食药监局、供销总社、工商局、镇
4.完成时间：11月30日前
（六）建筑场地整治
1.整治内容
（1）完善建筑工地周边围档和出入口硬化设施；
（2）完善出入口车辆冲洗、施工现场排水设施；
（3）规范施工现场物料堆放和扬尘控制；
（4）规范建筑垃圾处置；
（5）规范建筑施工围栏广告设置。
2.整治标准
（1）施工现场设置封闭围挡，城区主要路段、沿街建筑围挡高度不得低于2.5m，其他路段的围挡高度不得低于1.8m，使用的材料应保证围挡稳固、整洁；
（2）施工现场出入口应当设置车辆冲洗设施，冲洗平台，禁止车辆带泥上路。施工现场应当设置通畅的排水设施，出水口应设置沉淀池。泥浆、污水必须经沉淀处理后方可排出，未经处理不得排入城市管网和河流；
（3）对的场地和集中堆放的土方和易扬尘材料应采取网膜覆盖、固化、定期洒水或临时绿化等防尘降尘措施；
（4）施工产生的建筑垃圾应集中分类堆放并及时清运，确保日产日清。不得在施工现场焚烧垃圾等有毒有害物质。
3.牵头部门：建工局
责任部门：公安局、城管局、交通运输局
4.完成时间：10月31日前
（七）公共设施整治
1.整治内容
对广场、公园、游园、河滨走廊、体育设施、文化设施、亮化设施、下水管网、道路绿化以及公交站台等基础设施进行整治。
2.整治标准
路面、护栏、窨井盖无破损；行道树、绿化无缺损，无杂草，无明显病虫害，修剪整齐美观；滨河绿化、广场、游园和亮化设施完好、便民，文化设施设置规范，卫生整洁，各类公益宣传、安全标识醒目，实施定人定岗定责管理，设施维护、安全管理到位。
3.牵头部门：住建局
责任部门：交通运输局、水利局、文广新局、体育局、镇
4.完成时间：9月30日前
（八）城中村、城郊结合部整治
1.整治内容
清理生活垃圾、乱堆乱放、农业废弃物；疏浚河道沟塘；拆除乱搭乱建，修补破损路面，维修健身器材；提升公共设施配套水平、绿化美化水平、道路通达水平和村庄环境管理水平。
2.整治标准
一般村居达到一星级康居乡村标准；选择1-2个试点进行城中村改造，打造特色村居；基础设施与城区一体化。
3.牵头部门：镇
责任部门：住建局、国土分局、规划分局
4.完成时间：10月31日前
（九）户外广告整治
1.整治内容
（1）拆除主干道两侧（含绿岛、人行道）、重要街区违规设置的店招、灯箱广告、指示牌；
（2）限期要求沿街、沿路业主更新改造破旧、脱落、空白店招广告牌；
（3）全面清除主干道两侧建筑物、构筑物上违章设置的各类小广告（牛皮癣）、图文广告；
（4）对建筑围栏广告牌、重要节点显示屏、大型三面翻广告等户外广告进行亮化美化，分解落实公益宣传任务，确保公益宣传内容占版面20%以上；
（5）对各类广告的内容、用字进行规范管理。
2.整治标准
户外广告设置规范；无乱张贴、乱涂写；主干道两侧（绿岛内）及沿街商家门前无违章设置广告灯箱；广告内容符合要求，无不规范的广告用字。
3.牵头部门：城管局
责任部门：文明办、规划分局、工商局
4.完成时间：10月15日前
（十）违法建设、摊点棚亭整治
1.整治内容
（1）未经规划部门批准，或未按《建设工程规划许可证》要求建设的建筑物、构筑物及其他设施；
（2）未按规定限期拆除的临时建筑物、构筑物及其他设施；
（3）清理道路两侧、摊点疏导区周边乱堆放的杂物，规范疏导区摊点经营；
（4）清除空置、占用盲道的邮亭及其他各类棚亭；
（5）对各类烧烤、卤菜摊点棚亭按照统一时间、统一外型式样、统一大小尺寸、统一卫生保洁的要求进行整治。
2.整治标准
（1）2012年10月1日以前群众反映强烈、严重影响市容的违法建设全部拆除到位；
（2）2012年10月1日以后的违法建设查处率100%，罚款到位率100%，拆除率95%以上；
（3）主次干道无流动摊点、占道经营和出摊经营；摊点疏导区管理有序，环境卫生整洁；
（4）邮亭及其他棚亭设置规范，外形美观，经营有序。
3.牵头部门：城管局
责任部门：住建局、食药监局、工商局、邮政局、镇
4.完成时间：11月30日前
三、实施步骤
（一）宣传发动阶段（8月30日前）
1.召开动员大会，广泛宣传发动，统一思想，充分认识开展城市环境综合整治行动的重要性和必要性。
2.牵头部门对照省优秀管理城市创建标准及省市相关要求，认真排查存在问题和不足，制定专项工作计划，细化分解目标任务。
（二）组织实施阶段（11月30日前）
1.全面整治市容突出问题，尤其是老百姓反映强烈的热点难点问题。
2.各主次干道、重点部位（学校、公园、广场）及各社区环境整治基本达到省优秀管理城市及全国文明城市创建的相关要求。
3.认真研究落实长效管理措施，确保整一项、成一项。
4.全面巩固提升，打造特色亮点。
（三）考核验收阶段（12月31日前）
1.按照考核验收各项标准，市、区考核小组分别进行初验。在此基础上，对照市级考核验收提出的意见，进行整改和完善，高标准完成“三创一整治”任务。
2.迎接省和市考核验收。
四、工作要求
（一）强化组织领导，明确责任分工。成立区城市环境综合整治指挥部，区政府主要负责人任总指挥，相关区领导任副总指挥，区各相关部门、镇区主要负责人或分管负责人为成员。指挥部下设办公室、宣传组、保障组和督查组。各整治牵头部门要进一步细化整治方案，主要负责人亲自过问，分管负责人专职其事，其他相关责任单位和配合部门要紧密协助牵头部门，齐抓共管，形成合力，做到人员到位、责任到位、长效管理到位。有挂钩联系社区和市容包保路段任务的部门，要主动融入十大整治，做好挂钩社区、包保路段职责范围内的工作。开发区管委会负责开发区范围内的环境综合整治工作。
（二）强化宣传发动，营造舆论氛围。要把宣传发动贯穿于整个整治活动的始终，做到报纸有文字、广播有声音、电视有画面，营造浓烈的舆论氛围，广泛调动社会力量及广大市民支持整治、参与整治的主动性和积极性，加强市民素质教育和道德建设，不断提高市民的文明卫生素质。各整治组要及时报送整治信息，整治指挥部办公室要及时编印简报，对正反两方面的典型进行宣传和曝光。
（三）坚持依法行政，实施严管重罚。城市环境综合整治活动的各项整治在法律、法规的框架下严格按程序进行。对在整治活动中不服从、不配合，甚至暴力阻碍行政执法的，坚决予以打击，为整治活动的有序开展提供强有力的执法保障。
乡村物业管理方案范文第4篇
1.1自动抄表系统研究的目的及意义
水、电和燃气是生活中必不可少的，它们的发展一直倍受人们的关注。在人们关注的同时，三表抄送系统产生了，并且，随着科技的不断发展，三表抄送系统也越来越智能化。
同时，随着人们的生活水平不断提高，老百姓对生活环境提出了更高的要求。在政府政策的鼓舞下，家居智能化得到了高速的发展。随着科技的发展，小区住宅除了满足人们最基本的居住要求，还要将方便、省时的物业管理带给住户。实现住宅的三表（水、电、煤气）自动抄表、自动计费，已成为新型智能小区的必备条件。
作为智能化产业链中的一环——智能抄表系统也同时得到了蓬勃发展。从沿海的经济发达地区深圳、广州、上海到政治文化中心北京，以及中国西部城市成都、重庆、贵州、昆明等地均不同程度地建设了智能化示范小区。这些智能化住宅小区的建设，提高了住户的生活质量，扩大了住户的居住空间，为当地智能化建设起到了示范作用。
让我们回头看看，几年前甚至是在现在，很多落后的地区对三表抄送这一块还是用最原始的方法，“亲自登门拜访”这就是传统的抄表方式。传统的三表需要抄表人员定期挨家挨户抄取数据，结算出费用后，再到各家索取，误差大、统计工作量大，人为的错误给物业管理和用户带来极大不便。现在有许多地区改为插卡式买电装置，这虽然减少了人为因素，但是买电时要到银行，费时费力，且水、电、气表分别交费，也有许多不便之处。小区智能抄表系统节省时间、人力、物力、提高工作效率，降低物业成本，准确及时地将住户所使用的三表数据显示出来，为实现小区科学、系统的物业管理提供了有效的解决方法。
小区智能抄表系统的出现，方便了住户，可设置多级加密功能，定义访问权限，更可增加系统的保密性。防泄漏报警可以使住户放心，不必因家中只有老人、孩子而担心煤气的泄漏与触电现象的发生。一方面杜绝了抄表扰民的问题；另一方面可以简化管理手段，减轻制物业管理负担。因此三表出户系统是新一代的具有城市性自动化计量收费管理系统，是提高住宅发展的必然，合乎人们高品质生活的追求，符合国家小康型住宅产业的精神。
1.2自动抄表系统发展现状
自从1986年我国自行研制抄表微机以来，经过十几年的发展，国产高性能的抄表微机已形成大批量的生产，成为一个新兴产业。中科院计算所是最早从事这方面的技术研发工作的单位，并围绕此项目专门成立集研发、生产、销售于一体的振中公司，并于1987年推出ZZ型号产品，开始了我国抄表机应用的潮流。随着抄表机在国内的普及，很多厂家也开始进入这个新兴的产业，由此推动了抄表机产品向着产业化方向的大步伐迈进。在众多的厂家中，发展到今天基本上形成了南北两大成熟产品制造厂商：北京振中和广州智敏（原名兰德）。这个时候已经很难在市场上看到国外品牌的抄表机产品，这也是民族产业在特定领域的一个胜利。
市场的竞争，推动着厂家在产品上推陈出新，不断给用户提供更方便、适用、经济、耐用的产品。18年中，仅振中公司就开发出了五大系列15个型号的产品。现在，国内主流抄表机产品型号有振中公司生产的TP800和ZZ18两个系列、智敏公司生产的HT3200系列，以及近几年新兴起的捷宝公司生产的JB9800产品。
这几类机器各有特色，首先在数据的采集方面，TP800产品提供可选的红外、激光条码扫描接口，可以根据客户的不同需求来选择；HT3200将红外和激光集成到一体，以满足同时采用红外和激光应用的这部分用户需要；JB9800产品则在外观上进行了改进，仍然以键盘式、红外抄表为主。
其次，在数据的传输方面，TP800在国内首次采用高速USB通讯方式，在数据由掌上机传输到PC机上的速度上全面提高，比串口通讯速度高几倍；随后，其它厂商也在新产品中引用了USB通讯方式，进一步满足了用户应用中的速度上的要求。振中2005年新推出的ZZ18结合了多种抄表机的特点，配合红外抄表功能提供了激光指示定位器，便于用户能够准确、高效率的采集电表信息。
1.3自动抄表系统相关技术
1.3.1表计的相关指标
表计，包括电表、水表、煤气表、热量表、冷气表、其中电表应用最广也最早，迄今为止，抄表系统最大成果就是电表的抄表已经比较成熟稳定，这个成果非常来之不易。从最早的用户加光电管、霍尔元件改装机械表，到表厂生产带脉冲的机械表，再到全电子式电子表的广泛应用，甚至电子式电表还经历了不准确的AD7755芯片到有准确脉冲的ADE7755芯片两个过程，抄表系统终于能够比较准确的抄电表了。其中，最为关键的是有准确脉冲输出的电子式电表的应用，它统一了表计脉冲输出方式，使各个厂家的抄表系统都可采用，而且简单，稳定。可见抄表系统中表计性能是非常关键的。
（1）电能表相关技术
电能计量和管理的需要以及电子技术的发展，使电子式电度表在20世纪70年代就已出现。随着数字电子技术的飞速进步，电子式电度表的功能逐渐增多并日益完善。
电子式电度表一般由电能测量机构和数据处理机构两部分组成，根据电能测量机构的不同，又分为机电脉冲式电度表和全电子式电度表两大类。 机电脉冲式电度表沿用感应系电度表的测量机构，其数据处理机构则由电子电路和计算机控制系统实现，因而，机电脉冲式电度表是一种电子线路与机电转换单元相结合的半电子式电度表。
机电脉冲式电度表技术开发的重点放在有关电能管理的数据处理方面，使之能够进行本地和远地的数据传输以及遥测和遥控。机电脉冲式电度表以感应系电度表为基础，继承了感应系电度表结构牢固、长期运行可靠和价格低廉的优点，因而在民用电能计量领域被广泛采用。
全电子式电度表不再使用感应系测量机构，而是由乘法器完成对电功率的测量。由于它没有传统电度表上的旋转机构，因而又被称为“静止式电度表”或“固态电度表”。 近年来，各种新型电子式电度表不断推出，型号各异，功能众多，但其基本原理相同，主要功能可归为三个方面：计量、计费功能，包括分时计量、最大需量计量和预付费等；保护功能，包括过电流、过电压保护与防窃电等；通讯功能，可以是红外通讯、无线电通讯或载波通讯等。
（2）水表的相关技术
电池使用寿命指标。这是一个重要指标。煤气表在这方面解决的不好。有些煤气表要求用户几个月换一次电池，这就不科学。现在的低功耗设计方案已经能使一只智能IC卡水表的不换电池工作时间提高到8年甚至10年。如果达到这样的水平，对用户和供水部门都会是很方便的。当然，水表的机械计量部分和电器控制部分的使用寿命应当更高一些，更换电池后，应当可以继续使用一个较长的时间。
整表使用寿命。整表的使用寿命是一个值得探讨的问题。因为整表的使用寿命从理论上说，是由寿命最短的器件决定的。那么，使用寿命最短的器件是那个呢？按照国家标准，这个器件是水表，但实际上，水表的使用期限都远远超过国家标准规定的年限，可见，这个标准定的并不合理。从现在的实际制造情况来看，要制造商承诺的寿命指标达到6年是合理的。但实际上，智能IC卡水表的使用寿命超过10年是完全可能的。
防潮湿及密封性能指标。密封问题上面已经提到过。只要对电器部分采用密封处理方案，加上一些防潮湿处理手段，达到85%以上的技术指标应当是没有问题的。防振动性能指标。水表在运输和安装过成中会遇到振动问题。所以要考虑这个指标。一般说来达到1g的水平是足够了。
物理性破坏指标。一般说来，只要采用良好的整体性壳体保护措施，一般都能满足保护性要求。当然，使用IC卡的水表，其卡座是容易受攻击的部位，这是一个无法解决的问题。所以要考虑进行软件保护处理，使对卡座的攻击意义不大，即便卡座坏了，并不影响IC卡水表其它部分的正常工作。但从实际使用情况来看，这个问题并不严重。因为IC卡水表一般是安装在用户家里，使用对象明确，并且水表是用户的财产，没有特殊的理由，用户并不会攻击仪表。不能考虑无限制的加强仪表的抗攻击性，而是要对故意施加的破坏行为能够进行认定并进行相应处罚。
防电磁干扰指标。电磁干扰并不是一个重要指标。居家环境很少遇到高于2000伏静电场这样的状况。一般正常使用的电磁波强度也不可能达到会伤害人和其它电子产品的强度，所以这个指标定在2000伏足够了。
防冷冻技术指标。防冷冻问题主要是一个保管和使用方法问题，比如说，在结冰的温度区，要做排水处理，防止冰涨，这显然是个管理问题。温度低零度不必考虑水表的使用，因为水已经结冰，无法计量。但是在运输和保管过程中，可能会遇到远远低于零度的温度，这就需要考虑。这个合理指标的数值应当是-25度至+50度范围内，在这个范围内水表应当不会被冻坏，当温度恢复到正常温度后，水表应能正常工作。
（3）燃气表的技术指标
报警功能：在气量不足，非法操作，电池电量不足时，均报警提示。
窃气功能：如果有窃气行为，燃气表会自动关阀。
关阀功能：电源断电、气量用完、过流量等能自动关阀。
累计气量计数功能：数据运算保持和恢复；累计气量显示总和回送。
自动校表功能：公司开发的IC卡燃气表计算机自动校表系统，突然传统校表原理和模式。
异域码识别：IC卡管理软件系统中设置异域，方便燃气公司管理。
内部隔离取样，计量精确，三重动态密码，防止复制。
1.3.2自动抄表通讯方式
（1）按信道介质分，常见的自动抄表通讯有光纤通讯、电话线通讯和无线通讯三种方式：
光纤通讯具有频带宽、传输速率高、传输距离远和抗干扰能力强等特点，非常适合上层通讯网的要求。随着光纤技术的发展和广泛应用，自动抄表系统中有可能更多地使用光纤。
由于电话在城镇的迅速普及，利用现有电话网进行数据通讯是一个经济方案。利用电话网通讯，只需在数据集中器和工作主站处加装调制解调器即可，其传输速率可达56Kbps。但电话线通讯的线路接通时间较长，一般要几秒到十几秒。还有，我国的广大乡村、小城镇还没普及电话。对于分布分散的集中器，利用无线方式进行数据通讯是一种较好的选择。目前我国已有车载无线通讯自动抄表系统投入运行。但无线通讯方式需要慎重选择频点，并需申请频点使用权。
（2）若按连接方式分，则自动抄表系统的通讯方式主要有星型和总线型连接方式：
1星型连接通讯是以工作主站为中心，以星型发散的形式分别通过通讯信道，与分散于各地的集中器连接，形成1对N的连接形式。这种方式下信道通讯数据量大，要求有一定的传输速率和频宽。
2总线型通讯以一条串行总线连接各分散的采集器或电度表，实行各节点的互连。这种方式下，信道上节点多，传输速率也不会很高，一般用于底层的电能数据的采集。常见的有RS-485总线网和低压电力线载波通讯网。由于电力线完全由电力部门控制，如果用电力线实施载波通讯，不需要再投资铺设通讯线路，不仅可大大节约资金投入，且还具有维护量小的特点；否则，用低压电力线作通讯信道可以实现灵活的“即插即用”。尤其是近年来扩频通讯技术的较成功应用，使得低压电力线载波通讯越来越多地用于自动抄表系统。利用低压电力线作为自动抄表系统的底层数据通道，成本低、方便准确。
通讯方式的选择是设计自动抄表系统的首要任务，它直接关系到系统的性能。具体确定通讯方式时需要综合考虑系统面对的对象、用户的分布、用户的数量、地理条件、期望达到以的目标以及系统的扩展升级和与其他网络的兼容等等。因此，上述的各种通讯方式不应该是孤立的，而且任何一种通讯方式在不同的系统中的应用效果也不尽相同。
第二章
方案论证
2.1无人抄表系统的功能说明及论文要求
随着人们生活水平的提高，科学技术的发展，现代城市居民居住区智能化楼宇管理系统成为了一个热门的话题，在目前的技术下，可以相对较好地实现智能化楼宇管理，无人抄表系统是智能化楼宇管理系统的一个子系统。
根据智能化楼宇管理系统的要求，无人抄表系统需要具备以下功能。
（1） 实时查询。用户可实时查询起冷热水表、电表和煤气表的读数，应交纳各项费用今额和上次统计数据以及各种条目的实时查询、打印。
（2） 历史查询。可提供每户各种不同条目下历史数据的查询和打印，包括自动收费信息、人事信息的查询和打印。
（3） 自动收费。包括各项财务参数，收费方式，收费周期等的设置，水。电，燃气量统计，按厂商设置周期自动统计客户不同表使用量，并按起设置的财务参数，收费方式及不同表的读数，自动计算客户应交纳的费用，实现收费单的打印。
（4） 人事管理。实现居民区住户信息的增、减几浏览。
本论文采用PLC作为控制核心，根据智能化楼宇管理系统的要求，无人抄表系统需要具备以下功能。
1.实时查询。用户可实时查询其冷热表、电表和煤气表的读数，应缴纳各项费用金额和上次统计数据以及各种条目的实时查询、打印。
2.历史查询。可提供每户各种不同条目下历史数据的查询和打印，包括自动收费信息、人事信息的查询和打印。
电能测量可以采用集成电能测量芯片加一小型单片机系统实现。
小区采集系统采用S7-200的CPU226来实现。
远程监控系统采用组态软件WinCC来完成。
2.2抄表系统的主流解决方案
乡村物业管理方案范文第5篇
【关键词】城郊住宅;看法与思考
随着经济的发展,居民生活水平不断改善,人们对住宅的选择开始从解决住房基本需要转向追求舒适的居住环境,亲近大自然、追求清洁安静的住宅环境是这一时期住宅选择的方向,这是城郊住宅大量出现的根本原因。不同类型的城郊住宅以都市不同阶层居民作为主要客源,都比较好地利用了郊区土地成本低、环境优美的优势。但在具体发展过程中,这些郊区化住宅也还存在着一系列问题。尤其我国城郊住宅的发展与发达国家相比还有很大区别,因此需要在借鉴国外经验教训的基础上,研究中国特色的城郊住宅发展规律,为城郊住宅的科学规划、建设和管理服务。
一、城郊住宅的市场价值趋势与规划布局原则
(一)城郊住宅市场价值的一般分析
首先,城郊住宅一般布局在郊区自然环境优越的地方,密度较低,各种污染较少,容易亲近自然,这是其主要优势。同时,由于市区地价较高,城郊住宅具有明显的价格优势。住宅面积和停车泊位相对宽敞。从劣势来看,城郊住宅一般是乡村社区,社会文化环境与氛围较差,社会治安情况复杂。住户在商务、就业、教育、医疗保健、娱乐、文化体育等方面不如市区方便,往往需要借助交通工具往返市区,从而增加了在交通方面的经济、时间和精力花费。
其次,城郊住宅的发展规模和潜力取决于其市场需求的发育。市场对城郊住宅的价值评判和接受认可程度是动态的,主要影响因素包括消费者的居住习惯和观念、家庭收入和居住消费水平、居住圈的相对距离和区位概念、城郊住宅的综合居住成本等。
最后,居民居住习惯和观念是决定购房需求偏好的重要因素。综合来看,随着基础设施和城镇体系的完善,加上人们居住习惯和居住需求偏好的转变,城郊住宅的相对市场价值会提高,市场需求潜力巨大。特别是高收入家庭会率先成为城郊住宅的消费主体,这在近几年城郊别墅和高档住宅发展中表现十分突出。因此当前迫切需要通过合理的规划布局、综合开发、配套建设和政策扶持,引导和促进城郊普通住宅的发展,提高其市场竞争力,保证住宅市场的协调发展。
(二)城郊住宅科学规划布局就遵循的原则
就前国内城郊住宅的发展现状来看,多数处于自发和无序状态,往往存在“先盖房、后修路、再规划”的现象,造成很大浪费、甚至破坏。借鉴国外城市新区开发和卫星城镇建设的经验,我国城郊住宅的健康发展迫切需要落实“统一规划、综合开发、配套建设”的基本方针,提高城郊住宅在社会、经济、生态等方面的综合效益。具体说来,城郊住宅的规划布局应该体现以下几个原则。
一是城市居住圈统一规划原则。城郊住宅规划和布局的视野必须超越市区行政区划界限,主要体现市场和经济活动形成的居住圈范围,充分考虑城镇体系发展和城市功能结构调整的方向和趋势。有必要在城市规划和城镇体系规划基础上,编制城郊住宅专项规划,并把它与新区开发和卫星城镇建设结合起来。
二是组团式集中布局原则。根据现代城市规划理论与实践发展趋势,城市功能结构必须改变从建成区四周简面外推的办法,市区应该成为点、线、面结合网状结构,形成开放的城镇体系,把城市融入自然之中。作为城郊住宅更应根据自然环境、地理因素、交通条件、历史文化习惯等组团式布局,以便体现其亲近自然的特色和魅力。另一方面,城郊住宅布局又不能过于分散,以免规模不足、配套困难、资源和环境严重浪费。因此,在选址时不宜盲目,要充分考虑市区现有城镇的开发利用和改造升级。
三是产业协调原则。城郊住宅规划布局应注意产业协调和综合发展,增强卫星城镇的整体城市功能。例如,可以把城市产业结构调整、开发区建设、“优二兴三”、旅游资源开发等战略与城郊住宅规划布局结合起来,提高其整体功能和可持续综合效益。
四是节约土地、保护环境原则。人多地少是我们的基本国情。相对市区住宅而言,城郊住宅在面积和环境方面具有优势,特别需要强调节约土地和保护环境。
二、城郊住宅开发建设和管理过程中应注重的环节
在开发建设、市场定位、项目策划、营销推广和物业管理等方面,城郊住宅与市区住宅也有很大区别,政府、开发商和物业管理公司都面临新的挑战,应该着重解决好下列问题
一是组织大规模集中开发。政府在城郊住宅发展中起着引导和推动作用。在作好整体规划布局的基础上,考虑到规模效益和基础设施配套要求,城郊住宅的开发建设应相对集中,有计划推进,不能遍地开发。
二是完善现代化交通系统。城郊住宅区到市区的交通系统必须完善、便捷,方便住户往返市区。城郊别墅区主要依靠家庭轿车解决交通问题,而城郊普通住宅区主要依靠公共交通,交通系统的配置应该有所区别。目前,交通不便是制约我国城郊住宅发展的首要因素。
三是实行基础设施超前配套。在统一规划布局和集中开发土地的基础上,城郊住宅的市政基础设施配套要适当超前,消除购房户对城郊住宅便利性的顾虑。在这方面,开发区建设中“筑巢引凤”的思路值得借鉴。
四是通过竞争互动培育市场。要通过政府在规划布局、开发配套、土地出让、立项审批等方面的主导作用,使一定时期内城郊住宅项目集中在少数区块,形成集聚效益。这样做可以把开发商和住宅供应项目集中在一起,通过大家的营销推广和竞争互动促进市场热点形成和扩散聚集市场人气,提高城郊住宅市场的整体运行效果。对此开发商也要在经营策略中高度重视,不能只看到彼此之间的竞争关系,也要加强协调,相互促进。
五是合理进行市场定位。从现阶段住宅市场发育情况、居住习惯、购房心理等方面考虑,中低收入家庭仍然首选市区居住。因此,高品质城郊住宅的市场需求较大。但从政府角度看,为节约土地资源、保护生态环境,应重点鼓励低价位城郊普通住宅的发展。如果有效解决配套和交通问题,其市场潜力巨大。不同的城郊住宅区和住宅项目应该有所侧重。
六是强化物业管理和服务。由于城郊住宅离市中心较远,物业管理的内容更多,难度更大。特别是在安全保卫、住户日常服务、社区文化和交通管理等方面,物业管理公司面临的任务十分艰巨。为此,政府应该通过集中规划布局和开发建设强化社区功能和城市综合管理,开发商也要在设计和开发阶段提前计划和启动物业管理,为物业管理公司创造有利条件。
三、城郊住宅建筑发展走向的特点分析
(一)人性化。在所有的建筑设计过程中,首先要了解人的需求,然后从中反推出功能的需求,这样才能研究出如何去改进现有的建筑设计形式去更好地满足使用者的生活态度。在设计与建造乃至后期的服务过程中,仍须注重人的感受,为人服务。因此城郊居住建筑需要注重人在生活的过程中所需要的各方面的要求和意愿。
(二)可持续发展与绿色化。居住区可持续发展的主要任务是解决人类不断增长的消费需要与资源环境提供的有限发展能力之间的矛盾,是一种互动过程。居住区可持续发展包括:1.可持续生存的自然生态环境和资源;2.可持续的经济发展,充分发展的经济能为居住区、国家乃至全人类的发展提供永续的支持;3.可持续社会发展,培育和引导建立为所有人们提供认识社会、交流文化以及满足人们精神需求的机会;4.公平的社区管理体系,确保所有的居民在社区服务以及对政策的发言权方面享有平等权利。
(三)公共交通便捷化。城市近郊居住建筑的发展最大的阻力在于交通。毕竟城市近郊居住建筑最大的服务对象是在城市中心区域工作的人口。而此类人对近郊居住建筑最大的不满在于每天往返于居住地和工作地点的交通时间及交通费用的投入。对于城市近郊而言,市政道路体系已经是非常完善,毕竟对一个城市的开发而言,城市的基础设施建设总是走在城市开发的最前列,因为无论在什么样的情况下,对城市基础设施的扩建或改建,都比在城市初期对其的基础投入,要困难许多。
(四)居住区规模化。自从出现了近城郊住宅,近郊住宅的规模化发展趋势已经日趋明显。为了保证自己提供的居住建筑产品在服务配套设施上的完备,为了保证自己的住宅建筑产品在日常生活中的便利,各个开发商都愿意在同一片区域内尽可能大的进行规划和统一开发,只有成规模的开发和建设,才能保证其建筑产品的配套及服务设施的完备。
(五)居住片区城镇化。很简单的去解释城镇化,当一个地块成规模化发展之后,必然会出现一个消费中心,也就是为了大规模的居住建筑群体而产生的配套服务设施的聚居地。大型居住片区的生活消费的主要中心。而居住区的城镇化发展也是最好的解决居住区规模化带来的弊端的解决方案。规模化居住区(区域人居)暴露了不少的问题。为顺应潮流并积极引导规范住区房地产市场健康发展,满足优良人居环境和新城(镇)建设快速发展的需求,最终人人享有美好家园。
四、住宅郊区化对房地产开发的几点影响
首先,交通条件是影响郊区化区位发展方向的最为重要的因素。交通条件影响着房地产开发的区位选择和延伸方向。例如,美国土地充裕,交通以私人汽车为主,高速公路发达,加之城市中心区问题较多,因此郊区化就比较充分、比较远。而日本的城市交通以公共交通为主,土地贫乏,加上日本人有向往城市生活的传统,因此郊区化的程度远不及美国。在我国,各大城市的住宅郊区化发展方向和伸展距离同样主要受交通条件改变的影响,住宅郊区化基本上随着交通线路的发展而改变延伸方向和距离。
其次,郊区化人口的住房需求偏好及其对房地产开发设计的影响。随着家庭收人和消费水平的提高,人们对住宅的自然和人文环境质量、面积大小、户型结构等方面日益给予了更高的价值评判。城市居民的这种居住消费倾向会导致居住区位偏好外移,从而导致城市居住圈扩大。尤其是随着郊区交通条件的发展进步,从而使工作地到居住地的相对距离缩短,以往难以接受的城郊地段也变成十分便捷的居住区域。同时,城市居民是否选择在郊区购买住房,不仅要考虑购房成本,而且更需要考虑到居住消费成本,包括交通费用、往返市区的时间和精力、子女就学差距、水电和煤气供应等方面与市区住宅居住消费成本的差别。这种由购房成本和居住消费成本共同构成的综合居住消费成本的高低,除了受房地产的开发经营费用以及房地产开发商的利润影响以外,在很大程度上取决于城市各种基础设施的完善和管理体制的状况。
再次,选购城郊住宅的人口结构对城市购房规律的影响。郊区化人口的结构往往与人们的收入水平、种族差异、年龄周期(或家庭周期)、社会地位、居住偏好等有直接关系。由于居住文化和经济条件等方面的差异,我国的购房规律与国外有所区别。在我国,郊区化人口的年龄结构是年纪较轻的以市区和近郊为主,并且对轨道交通、小区品质等有着更高的要求,更关心价位,总价低、面积小但布局合理的房屋最受欢迎。而选择在远郊居住的主要有两种人:有钱的中青年族和退休族。分析郊区化人口的结构,有助于在房地产开发时准确确定城郊住宅的产品结构和合理的市场定位。
最后,郊区化人口的数量影响郊区房地产开发的规模。从国外经验来看,郊区化人口的数量往往与城市中心区的居住环境、郊区的交通网络状况、居民的收入、郊区的就业机会等有直接关系。中心城区的居住环境越差,郊区化人口就越多;交通网络越健全,快速干道和私人小汽车越多,郊区化人口也会越多;郊区的就业机会增多,同样也有利于增加郊区化的人口。而郊区化人口数量的大小,则直接影响着郊区房地产开发和销售的规模。
参考文献
[1]白国强.美国郊区城市化及其衍生的区域问题[J]城市问题,2004(4).
