国有土地有偿使用制度

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国有土地有偿使用制度范文第1篇

第二条  凡我市市区、建制镇、独立工矿区国有土地使用权（以下简称土地使用权）有偿使用，均适用本规定。

本规定所称国有土地有偿使用，是指土地所在地人民政府以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内交与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权有偿使用费（以下简称有偿使用费）的行为。

第三条  土地有偿使用实行地域管辖。城区土地有偿使用由市土地管理部门管辖；各县（市）、郊区城镇土地有偿使用由本县（市）郊区土地管理部门（以下简称县级土地管理部门）管辖。

工商、物价、财政、计划、建设、规划、房地、税务和银行等部门应当根据职责分工，密切配合土地管理部门做好城镇国有土地有偿使用的管理工作。

第四条  土地有偿使用可以采用协议、招标、拍卖三种方式进行；土地有偿使用的最高年限，可以参照国家关于出让土地的最高年限执行。土地有偿使用的地块、用途、年限和其他条件，由市和县级土地管理部门会同规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，经市政府批准后，由土地管理部门实施。

第五条  土地有偿使用，土地使用者应当与辖区土地管理部门签订土地有偿使用合同（以下简称有偿使用合同），并且应于签订合同后六十日内足额缴纳有偿使用费，依照有关规定办理登记，领取土地使用证。

第六条  有偿使用费标准，应当以市政府确定的基准地价为依据。在基准地价未确定以前，地区暂按下列标准执行：（见附表）

城区土地区位由市土地管理部门会同规划、税务等有关部门提出意见、报市政府确定。经市政府批准的公益项目、市政设施、解困房、解危房和残疾人福利事业用地，适当减收或者免收有偿使用费。

各县（市）、郊区城镇土地有偿使用费标准，由县（市）、郊区人民政府提出，经市土地管理部门会同物价、财政部门审核同意，报市政府批准。

第七条  以有偿使用方式取得的土地使用权，其合法权益受法律保护，其土地使用权在有偿使用合同规定的期限和用途范围内，可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经营活动。

第八条  以划拨方式取得土地使用权的，在转让、出租、抵押、改变用途前，必须依照本规定补办有偿使用手续，并按本规定第六条有偿使用费标准的40－70％缴纳有偿使用费。

以划拨方式取得的土地使用权进行联营、联建的，视为转让。

第九条  城市小区开发建设用地，属于本规定公布后审批的，依照本规定实行有偿使用，由开发单位办理有偿使用手续。对只要开发权，不要使用权的，其有偿使用费标准按本规定第六条有偿使用费标准的50－70％核定；对要使用权（含开发期）的，其有偿使用费按本规定第六条有偿使用费标准核定。超过开发期限的，加收10％的有偿使用费。

第十条  凡征用集体土地取得的国有土地使用权，进行转让、出租、抵押或者改变用途，土地使用者承担征地费用的，其有偿使用费标准按本规定第六条有偿使用费标准扣除征地费用核定。

第十一条  土地使用者应当按本规定第五条规定的期限缴纳土地有偿使用费，逾期不缴纳的，由辖区土地管理部门按日加收应缴金额3‰的滞纳金。

有偿使用费和滞纳金，土地管理部门可以委托银行收取。

第十二条  土地使用者未办理土地使用权有偿使用手续、缴纳有偿使用费进行转让、出租、抵押土地使用权或改变用途的，由土地管理部门依照有关法律、法规规定予以处罚。

第十三条  依照本规定收取的有偿使用费，由辖区土地管理部门上缴同级财政，存入建设银行财政专户，作为专项基金进行管理，主要用于城市建设和土地开发。

第十四条  各级土地管理部门应当依照本规定认真做好土地使用权有偿使用的管理工作。积极总结经验，创造条件，为我市土地使用权逐步实行出让制度做好前期准备工作，在条件成熟的地方，辖区土地管理部门可以根据土地使用者的请求报经市政府批准，实行土地使用权出让制度，办理出让手续。出让金标准由市土地管理部门会同市物价、财政等部门提出意见，报市政府批准。

第十五条  中外合资、中外合作经营、外资企业用地所办实业符合我市产业政策的，经市政府批准，比照本规定给予50－80％的优惠。

第十六条  市政府以前的有关规定与本规定相抵触的，一律以本规定为准，市开发管理部门收取的环境效益费停收。

第十七条  本规定由市土地管理局负责组织实施。

第十八条  本规定由市人民政府法制办公室负责解释。

第十九条  本规定自之日起施行。

长春市城区国有土地有偿使用费标准                                        元／m2

土                 使用

      地           最高     一       二       三         四         五

          用       年限

              途

    商      业      40  360－450  310－360  260－310  210－260  160－210

旅游（饭店、酒吧）  40  430－500  340－430  280－340  230－280  180－230

    娱      乐      40  310－360  250－310  190－250  130－190   90－130

商品住宅            70  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

单位自建住宅        70  300－350  250－300  200－250  140－200   70－90

个人自建住宅        50  120－150   80－100   60－80    40－60    30－40

生产厂房            50  140－180  110－140   90－110   70－90    50－70

    仓      储      50  130－160  110－130   90－110   60－90    40－60

综合楼办公楼        50  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

国有土地有偿使用制度范文第2篇

1988 年以前,我国《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》,将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法(修正案)》,对《土地管理法》作相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

1998年,《土地管理法实施条例》颁发,新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条明确规定:国有土地有偿使用包括三种方式,即国有土地使用权出让;国有土地租赁;国有土地使用权作价出资或者入股。该条例首次从法规的角度明确了租赁制方式工地是有偿使用的一种形式。

一、国有土地租赁的概念

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者,由使用者与县级人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。

二、实行国有土地租赁制的可行性

目前,土地有偿出让方式提供土地使用权占土地供总量的比例较小,大部分的土地使用权属于无偿划拨的状态。在这种情况下要想扩大国有土地有偿使用的范围,就必须探索实施国有土地有偿使用的新途径――土地租赁制。土地租赁制的实行能够较好地解决以下几个方面的问题:一是国有企业改革中原划拨给企业的用地在企业改革和重组中,可以采用多种方式显化土地资产价值。国有土地租赁制可以减轻企业一次性缴纳出让金的负担,将一次性缴纳变为分年或分期缴纳。二是有利于盘活存量土地,控制新增用地。因为历史原因,在城市规划区范围内划拨用地所占比例较大。如果根据现行法律的规定,将四个方面用地外其他用地纳入有偿使用的轨道,使存量土地进入市场,改划拨用地为承租用地,可使一些占有大面积划拨用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自动腾出现有的用地。由国家收回重新审批给新生的使用者。这样,可以减少占用新增建设用地,提高城镇土地利用率,挖掘城市内部土地潜力,保护耕地资源。三是商业街门市房的出租,临街用地等采取年租制可以促进原划拨土地进入市场。

三、要科学合理确定国有土地租赁年限

土地使用年期应由土地使用者与土地行政主管部门在协商的情况下决定,具体的租期在合同中约定,但最长累计期限不能超过法律规定同类用途用地出让的最高年限。

四、国有土地使用权租赁的使用范围

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》规定――除国家机关,军事用地等四类用地可以采用划拨方式提供土地外,其他一切用地都应纳入有偿使用的范围,使用者在统一条件下竞争。对于一些经营性用地,特别是房地产开发性商品房用地,不宜运用租赁制的方式供地。因为商品住宅出售后,我们不可能按户每年收取年租金,这样难以保证土地收益的及时收缴。

五、要制定切实可行的国有土地租赁租金标准

租金标准应于低价标准相均衡,需综合考虑土地用途、区位条件、当地市县基准地价、经济发展状况及土地使用者的实际承受能力,土地租金的计算公式为:

年租金单价=宗地单价×还原利率/年期修正系数

六、国有土地租赁制在实行中需要注意的问题

1.要明确土地使用者的权利和义务。土地租赁制与土地出让两者支付的方式不同。因而,土地使用者的权利性质有所区别,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定:以出让方式获得的国有土地使用权,土地使用者具有占有、使用、收益和处分的权利;土地使用者有权将获得的国有土地使用权出售、赠与、交换、抵押等。而以租赁方式获得的土地使用权除拥有租赁中的土地使用权和收益权之外,不应具有处分权,即不能将土地使用权转让、转租和抵押等。

2.在计算土地使用年租金的价格时应注意选用的还原利率高出1%~2%。

国有土地有偿使用制度范文第3篇

    第二条  本规定所称国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县（市）人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

    第三条  本市行政区域内国有土地租赁管理适用本规定。

    第四条  市土地管理部门主管全市国有土地租赁管理工作，并具体承办城市规划区范围内的国有土地租赁业务。

    县（市）土地管理部门负责本辖区内的国有土地租赁管理工作。

    第五条  国有土地租赁管理，应当遵循平等、互利、有偿的原则。

    第六条  对原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行土地租赁，也可以实行国有土地使用权出让。但属经营性房地产开发用地，必须实行国有土地使用权出让，不实行租赁。

    第七条  租赁国有土地，按下列程序办理租赁手续：

    （一）土地使用者持土地使用证或有关权属证明、地上建筑物、其他附着物合法的产权证明及其他有关资料，向当地土地管理部门提交国有土地租赁申请；

    （二）土地管理部门对国有土地租赁申请及产权进行审核，并与土地使用者协商租赁期限、地租交纳时间等有关事宜；

    （三）土地管理部门与土地使用者签订国有土地租赁合同，并依照有关规定报市、县（市）人民政府批准；

    （四）土地使用者持政府批准文件和国有土地租赁合同等有关资料，到当地土地管理部门办理国有土地租赁手续后，方可有偿使用土地。

    第八条  国有土地租赁可以根据实际情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应当实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应当实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

    第九条  土地使用者应当按年度或季度交纳国有土地租金，租金的标准由市、县（市）人民政府依照国家有关规定确定。土地使用者与土地管理部门签订土地租赁合同时，应当预交第一年租金。

    第十条  在国有土地租赁期间，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地管理部门同意或根据租赁合同约定，可将承租的国有土地转租、转让或抵押。承租的国有土地转租、转让或抵押，必须依法办理有关手续。

    第十一条  在国有土地租赁期间因社会公共利益需要收回土地的，土地管理部门应当根据租赁期间土地开发的情况，给予土地使用者相应的补偿。土地使用者不得以任何理由拒绝收回土地。

    第十二条  国有土地租赁期满，承租人需要继续租赁的，应当在期满三个月前提出续租申请，并办理续租手续；逾期没有办理续租手续或虽申请续租但未获批准的，土地管理部门应当将其用地恢复原来的土地使用性质。

国有土地有偿使用制度范文第4篇

土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里（折合144亿亩），其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平。随着我国社会主义市场经济的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。

本文先后阐述了我国土地管理法中土地的所有权和使用权制度；我国集体土地的五项征用原则；国有土地有偿使用的使用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。并着重介绍了国有土地使用权出让的四种形式：一.以协议方式出让土地；二.以招标方式出让土地；三.以拍卖方式出让土地；四.以协议方式出让土地。在最后介绍了目前我国闲置土地的认定方法及国家对其处置的方案。

关键词：集体土地国有土地土地使用权

一．中国现行土地制度的内容

（一）我国土地目前的利用现状

土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里（折合144亿亩），其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平①。再加上长期以来，人们无法使用土地，对科学开发和利用土地问题重视不够，乱占滥用等现象很普遍，土地资源遭到破坏，耕地面积逐年减少，土地问题的矛盾将日益尖锐。为了管好和用好土地，必须制定和完善土地管理法规，以便更好地用法律手段调整土地关系，保护土地资源。

为了适应土地管理和全面建设小康社会的需要，提高土地的集中节约利用水平，缓解建设用地指标不足的压力，满足经济社会发展对土地资源的需求，近年来开封市政府按照河南省政府常务会议关于开展砖瓦窑场、工矿废弃地整治工作的指示精神，依据国务院加强耕地保护的要求和法律、法规的规定，在全市范围内开展砖瓦窑场、工矿废弃地的整治工作，并取得可喜成绩，这样，不仅提高了土地的集中节约利用效率，减少耕地占用，降低用地成本，减少闲置浪费，更能促进小康社会的建设。

（二）土地的所有权制度

土地的所有权，是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。土地所有权制度是保护土地所有制的法律工具我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定我国土地所有制为社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体所有，即农民群众集体经济组织（或村民委员会）的土地的所有权。

目前我国存在两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。

（三）土地的使用权制度

土地的使用权，是指土地使用人依照法律的规定，对占有的土地进行合理利用的权利。所有权的内容是由占有、使用、收益和处分的权能组成的。我国土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

我国的土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地，对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨土地使用权的除外。”

随着我国社会主义市场经济的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。

二．我国集体土地的征用原则

我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，在征用土地时，土地管理部

门和用地单位必须严格遵守以下原则：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原则

土地是人类赖以生存和生活的基础，我国耕地具有明显的特点：人均占有耕地少、耕地总体质量差、生产水平低、退化严重、后备资源不足。但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地，因此，在征用地时必须要坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用、多征少用、浪费土地的做法。

（二）保证国家建设用地原则

在征用土地时应反对两个极端：一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必须的土地。

（三）妥善安置被征地单位和农民的原则

由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或超过当地的生活水平。

（四）有偿使用土地的原则

有偿使用土地，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高经济效益的经济手段。在一个相当长的时期内，土地使用制度将实行双轨制，既土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。

（五）依法征地的原则

建设单位征用土地，必须依据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或县级以上人民政府批准的证书和文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地③。凡无征地手续或无权批准使用土地的单位批准使用的土地或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。

三．国有土地有偿使用的形式

国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人

使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地使用费的行为。目前，国有土地有偿使用的形式如下：

（一）国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权出让必须符合土地利用规划、城市规划和土地利用年度计划，可以采取招标、拍卖、协议、挂牌交易的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式④。出让的最高年限是由国务院规定，应当签定书面合同，合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签定；使用者要改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或重新签定土地使用权出让合同，相应调整土地使用权

金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的年限届满前不得收回。

（二）国有土地使用权出租

国有土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

在我国土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权；在土地使用权出租时，出租人与承租人应当签定租赁合同，其内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定，出租人必须履行土地使用权出让合同中规定的义务；土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。

（三）国有土地使用权作价入股

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。经国务院改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批；其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。

（四）国有土地使用权划拨

国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿、安置等费用后，国家将该幅土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

我国下列几种建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：⑴国家机关用地和军事用地。⑵城市基础设施用地和公益事业用地。⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑷法律、法规规定的其他特殊用地⑤。在这里需要说明，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。但是对于以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目的，应当以有偿使用方式提供土地使用权。

四．土地取得的程序及有关规定

（一）集体土地征用的程序

严密可行的工作程序，对于提高工作效率、防止失误、保证工作质量有着重要的作用。征用集体土地一般按照下列工作程序办理：先申请用地，建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明。凡土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查，经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。建设用地批准后直至颁发土地使用证书之前，应进行跟踪和管理。建设项目竣工验收后，用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积，确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。

（二）国有土地使用权出让的形式

为了进一步对国有土地的管理，体现市场经济中的公开、公平、公正原则，在我国除涉及国家安全和保密外，都必须向社会公开。招标、拍卖出让国有土地使用权不仅集中体现了公开、公平、公正的原则，同时可以实现政府按规划统一开发、统一供地，以供应引导和制约需求，实现土地优化配置，还可以有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为，保障依法行政。

1.以协议方式出让土地使用权主要适用于：高科技项目用地；福利住宅用地；国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施等非营利性用地；政府批准的其他用地。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方在收到上述有关文件后，应于规定期限内给予答复。如果双方均有意向，就可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签定合同并支付定金。土地使用者支付出让金后，可向土地管理局或房地产管理部门办理使用登记，领取国有土地使用证。

2.以招标方式出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标，竞投某一地块的使用权，由招标人经过开标、评标，最后择优中标者的出让方式。其程序是依据市、县人民政府土地行政主管机关根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划等拟订招标公告，包括出让地块的用途、年限、出让方式、时间等内容，邀请有意向的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权招标。招标分为公开招标和定向招标。投标人提出申请后，招标人对其资格能力等方面进行审查，然后向符合条件的投标人发出招标文件，投标人在拖表结束前将标书投入标箱，并交纳保证金，标书投入标箱后不可撤回，如果撤回投标书，则投标人丧失保证金，但在投标截止日期前如果需要修改标书可另投修改好的标书，原标书归于无效。招标人按照招标公告规定的时间、地点开标，推选代表检查标箱的密封情况，应当开启标箱，宣布招标人名称、投标价格和投标文件的主要内容（投标人少于三个的应重新招标）最后由评标小组进行评标，中标者保证金可转为定金，亦有地方规定可抵作出让金，未中标者可退还保证金，中标者在拿到中标通知书之后，在一定时间内和招标人签定《国有土地使用权出让合同》并支付规定数额的定金，在签约后60日内支付全部土地使用权出让金，过期不全部支付的，招标人有权解除合同，并请求违约赔偿。

3.以拍卖方式出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。国有土地使用权作为一种财产权利，可以通过拍卖这种竞争易方式得到较为充分的对价。其程序是拍卖出让国有土地使用权是指出让拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价根据出价结果确定土地使用者的行为。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策确定底价，在拍卖前七日，拍卖人应通过报纸和其他新闻媒体拍卖公告。公告内容包括：拍卖时间、地点、出让地点的编号、位置、面积、用途、使用条件、出让年限；竞拍人应当具备条件，并办理相关手续⑥。拍卖当天，由主持人介绍有关拍卖的情况，宣布起叫价，竞买人竞价，最高应价者为竞得人，应当注意竞买人不足三人，或竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖成交后，双方应当签署成交确认书，买方应当持拍卖出具的成交证明和有关材料向土地管理部门办理证照变更手续。

4.国有土地使用权通过协议方式出让给土地使用者。在我国只有除法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式外才可采取。出让金不得低于新

增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费用以及按照国家规定应当交纳的有关税费之和；有基准地价的土地协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。实行授权经营、作价出资方式取得应按政府收取出让金额计作国家资本金或股金。以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

五.我国闲置土地的处置办法

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

在我国国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准终止开发建设连续满一年的都认定为闲置土地。

目前我国的处置方案有：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过一年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的由政府收取增值地价；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动

工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。

综上所述，大家都能看出，土地作为重要的生产资料，无论在什么样的社会，无论在什么样的经济结构下，都是一样重要的。为此，我国政府在近年来也出台了一些相关的法律、法规，只有管好国有土地和集体所有土地，进行科学的土地规划，合理利用和征用土地，建立良好的土地管理秩序和生态环境，才能促进社会主义市场经济的协调发展。

[注释]：

①参见《经济法学》主编潘静成，中央广播电视大学出版社出版，2000年8月。

②参见1988年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条。

③参见1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第

五章第二十二条。

④参见1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章第十二条。

⑤参见《房地产基本制度与政策》主编陆克华，中国建筑工业出版社出版，2003年5月第49页。

⑥参见1997年1月1日起施行的《中华人民共和国拍卖法》第四章第二条。

[参考文献]：

1.《土地利用管理文件汇编》地质出版社出版，2004年12月。

2.《土地利用管理调研报告汇编》国土资源部土地利用管理司编，2004年11月。

3.《经济法学》主编潘静成，中央广播电视大学出版社出版，2000年8月。

4.《房地产政策与法规》主编孙辛勤李胜利，中国物资出版社出版，1998年11月。

5.《房地产法学》主编程信和，北京大学出版社出版，2001年2月。

国有土地有偿使用制度范文第5篇

【关键词】国有土地租赁；租赁土地使用权；流转

土地是人类赖以生活、生存和发展的物质基础，是对人类至关重要的珍贵自然资源，是社会经济持续发展的重要物质保障。建国后，我国全面废除了土地私有制，实行土地公有制，即土地归国家和农民集体所有，私人不能取得土地的所有权。目前，在我国，土地的权属有三种类型，即土地所有权、土地使用权和土地他项权利。其中，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权两种类型。

1999年施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括，国有土地使用权出让；国有土地租赁：国有土地作价出资或者入股。”这首次从法规的角度明确国家可以以出租方式向土地使用者有偿提供土地。

国有租赁土地使用权，是指土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。关于租赁土地使用权的法律性质定位，理论界观点分歧较大，对于租赁土地使用权的转让、转租和抵押等问题，因为与租赁土地使用权的权属性质紧密相关，学界也一直存在争议。

一、关于国有租赁土地使用权的法律性质

土地租赁是世界通行的土地所有权与土地使用权相分离的法律形式，作为一项法律制度，土地租赁由来已久。依我国土地所有权归属的特点，土地租赁相应地分为国有土地租赁与集体土地租赁，由于现阶段对于集体土地租赁，我国立法尚无明确规定，因此，就立法而言，我国的土地租赁主要是指国有土地租赁，且它仅指土地供应一级市场中土地出租这一种土地使用权交易行为，不包括土地出让行为，也不包括二级市场中的转租行为。

从我国现在立法来看，关于国有租赁土地使用权的规定，仅散见于国土资源部制定的规章、规范性文件、一系列通知及各地方政府制定的规章等规范中。由于立法的不完善，导致对国有租赁土地使用权能否流转、流转程序如何等问题，在理论研究与实践中存在颇多争议。而要解决国有租赁土地使用权流转的相关问题，首先须明确国有租赁土地使用权的权属定位。

理论界与实务界对于租赁土地使用权性质问题的讨论，一直存在争议。概括起来，大致形成了三种学说，即“债权说”、“物权说”、“物权化的债权说”。

“债权说”认为租赁土地使用权为债权，因为，租赁土地使用权是由土地租赁合同而产生的，基于租赁物的交付而取得的权利，其实质是承租人代出租人行使使用收益权。故此权利仅是从属于租赁权的权能，并非如物权之直接支配其标的物之独立的权利，故而租赁仍是债权而非物权。

“物权说”认为租赁土地使用权是物权，理由是，租赁土地使用权是承租人对国有土地所享有的占有、使用和收益的权利，这些权利集中体现了承租人对租赁标的物的支配权，此支配权实为租赁权的本体，属物权，而非债权。

“物权化的债权说”认为，租赁权系属债权，而非物权，但具有物权之对抗力。也就是，在承认租赁权的债权性的前提下，法律赋予其部分物权效力，使其物权化。物权化的债权说采取了物权说与债权说的折中态度，在承认租赁权为债权的同时，又通过法律强化租赁权的效力，包括赋予租赁权以对抗力，如买卖不破租赁原则之适用；赋予租赁权处分的可能性，如让与、转租、设定担保等到；赋予租赁权永续性；赋予土地承租人诉讼权等。这一学说已成为大多数国家的理论通说。

本文认为，从当前社会实践来看，为保护租赁权人，促进国有租赁土地使用权的流转，肯定国有租赁土地使用权的债权性质，并通过立法赋予其更大的物权保护，应该是有所助益的。

二、国有租赁土地使用权之流转

国有租赁土地使用权的流转是指承租方按法定或约定的条件将租赁土地使用权通过转让、转租和抵押等方式转移给出租方以外的、有资格的第三方的民事法律行为。租赁土地使用权的流转即可是土地使用权的全部权利和义务的流转，也可是部分权利和义务的转移。

(一)国有租赁土地使用权流转的理论及立法现状

目前，我国理论界对土地租赁权流转问题主要存在三种不同观点：第一种观点认为土地租赁权不能流转。持此观点的学者认为，以出让合同取得的土地使用权可以转让，而以租赁合同取得的使用权是不能够转让的。因租赁权不能转让，所以也不能以租赁权设定抵押。第二种观点认为土地租赁权可以流转，但须严格限制。持此点的学者认为，只有在当事人有转让租赁权的特别约定或其后经出租人同意时，承租人才得转让其租赁权，此为合法转让，否则承租人转让租赁权的，为不合法转让。第三种观点认为应允许土地租赁权自由流转：持此观点的学者认为，如当事人无特别约定，租赁权的让与，除因此而发生不利于出租人者外，其性质并非不得让与，承租人得自由为之。

1999年1月施行的《土地管理法实施条例》，确认土地租赁为我国国有土地有偿使用的一种方式，但该条例未对其流转作出具体规定。1999年8月，国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定，国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。这些规定体现出我国立法对租赁土地使用权有限制流转的一种确认。从各地立法实践的情况来看，实施对租赁土地使用权有限制的流转是主流的看法和方式。

(二)完善国有租赁土地使用权流转的建议

1　统一立法，规范租赁土地使用权流转的限制条件

目前，我国关于租赁土地使用权流转的相关规定仅散见于国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》及各地方政府规章中。就现有的规定来看，实施有限制的流转已成为主流的看法和方式，但各地在租赁土地使用权流转的条件、范围、方式、程序等限制条件方面仍有不同看法。概括说来，主要有以下两种做法：一是承租人可以转让、转租、抵押租赁土地使用权，一般无需出租人同意，只是在特殊情况下才需要取得出租人的同意；二是承租人转让、转租、抵押租赁土地使用权，必须取得土地出租人的同意并且要完成一定的土地上的开发条件。

另外，各地对承租人可否以租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件的规定也不统一，有明确规定允许的，如上海，亦有未作明确规定的，如辽宁等。再者，对于承租人以租赁土地使用权抵押，其抵押金额的限制各地也没有统一的规定。

由于租赁土地使用权流转的条件、范围、方式、程序等限制条件方面规定的不统一，既不利于国有土地租赁制度的完善，也影响了土地资产的有效利用，更不利于保护租赁各方主体的权利。因此，应在全国范围内统一立法，在允许租赁土地使用权有限制流转的前提下，规范租赁土地使用权流转条件、范围、方式、程序等限制条件，进一步推进国有租赁土地制度的改革，保证土地资产的合理利用，提高土地利用效益，缓解用地矛盾。

2　有效规避租赁土地使用权流转过程中的风险

目前，租赁只是土地出让方式的补充，主要是对原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，实行租赁。对于经营性房地产开发用地，不实行租赁。租赁土地使用权较易获得，租金又为分期支付，这使得土地出租方面临着土地投机行为带来的一定风险，如通过土地多次转租，提高土地使用价格，造成国有资产流失；利用租赁土地使用权抵押而过度融资而产生的土地金融投机；租赁土地转让过程中的炒买炒卖。为有效规避租赁土地使用权流转过程中的风险，可在立法中明确以下几点：

第一，明确流转登记程序。承租方按规定将租赁土地使用权转租、转让、抵押或作价出资的，必须依法登记，否则不受法律保护。

第二，限制再转租行为。承租方将租赁土地使用权的转租后，该土地使用权不得再次转租。

第三，限制抵押金额。承租方将租赁土地使用权抵押，应区分不同情况，对抵押金额作出限制。对此。有的地方政府已有规定，但需全国各地统一规范。

第四，明确租赁土地之地上建筑物、构筑物及其他附着物流转的条件、方式。